1. Правовой режим земель, принадлежащих гражданам Особенности правового режима земель, принадлежащих гражданам Частные интересы в использовании земель противоположны публич ным интересам, хотя и совпадение их возможно при оптимальном пра вовом управлении. Например, в рациональном использовании сельско хозяйственных угодий одинаково заинтересованы как фермер, так и го сударство, предоставившее ему эти угодья (ст. 2, 8, 9 Конституции РФ). Специфические черты правового режима земель, принадлежащих гражданам, обусловлены субъектным составом. Сферу частного в использовании земель представляют земли, при надлежащие гражданам, что выделяет их в особый вид по правовому режиму. Правовой режим земель, принадлежащих гражданам, облада ет единством правового содержания, обусловленным единством правового статуса граждан Российской Федерации. Вместе с тем опре деленное влияние оказывают на них и особенности правового режима той категории земель, в которой расположены участки граждан. Особенности правового режима земель, принадлежащих гражданам, выражаются в следующем. 1. Основное влияние на правовой режим этого вида земель оказывает субъектный состав , по которому и выделяется данный вид земель. Данный вид землепользования представляет частный сектор с множеством разновидностей и комбинаций. Правовой режим рассматриваемого вида земель является единым, за исключениями. Например, право на служебный зе мельный надел возникает, во-первых, лишь у работающих в определен ных сферах общественно полезной деятельности; во-вторых, только на период выполнения работы. При этом в исключительных случаях право на служебный земельный надел у работника сохраняется после пре кращения трудовых отношений. Это исключение из всеобщих прав на землю продиктовано интересами стимулирования притока работников в те сферы, в которых испытывается недостаток рабочих рук. Не каждый, к примеру, пойдет на работу в лесоохрану, на отдаленные полустанки железных дорог, на находящиеся в безлюд ных местах посты рыбоохраны и т.д. В силу этого применение инсти тута служебных земельных наделов не противоречит конституцион ному равноправию граждан на земельные права. 2. Определенное влияние на правовой режим земель, принадле жащих гражданам, оказывает и категория земельного фонда , в ко торой находится участок, принадлежащий гражданину. В частности, на землях сельскохозяйственного назначения участки предоставля ются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, для сенокошения и т.д.; на землях поселений под строительство индивидуальных жилых домов; на землях специального назначения (промышленности, транспорта и т.д.) под служебные земельные наделы. 3. Круг объектов земельных правоотношений , в которых граж дане обладают правом на землю, значительно шире , чем в земель ных правоотношениях с участием других субъектов. Объекты земельных правоотношений, участниками которых являются граждане, обладающие земельными участками, включа ют в себя не только земельные участки, но и земельные доли и земельные права как на участки, так и на эти доли. 4. Содержание правомочий граждан в отношении использова ния принадлежащих им земельных участков зависит от того, ис пользуются эти участки для товарного производства продукции или в потребительских целях , имеют растениеводческий или не растениеводческий характер, грань между которыми относительна. Товарный характер использования земель выражается в использо вании земельных участков для удовлетворения предпринимательских интересов гражданина. Например, крестьянское (фермерское) хозяйство создается для производства сельскохозяйственной продукции (выращи вания сельскохозяйственных культур, производства мяса и молока) и последующей реализации ее потребителям; хозяйственное общество, принадлежащее гражданину, осуществляет на производственных мощ ностях, расположенных на определенных участках, производство тех или иных изделий, ремонт техники и оказание определенных услуг другим гражданам и организациям (потребителям). Собственник фермерского хозяйства и производственных мощностей получает лишь прибыль от реализации продукции, производства работ и оказания услуг, результа ты же его труда идут на удовлетворение нужд других лиц. Потребительский характер использования земель выражается в том, что все или основные результаты такого использования предназнача ются для удовлетворения личных потребностей граждан, которым при надлежат используемые участки. Например, использование земли в качестве личного подсобного хозяйства в виде индивидуального ого родничества; использование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и т.д. Виды прав граждан на земельные участки Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: юридический факт, на основании которого возникает право обладания земельным участком; совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей. Эти обе позиции переплетаются друг с другом: основание правообладания земельным участком определяет пределы правомочий граж дан в отношении земли, а данные правомочия зависят от основания, на котором им принадлежит тот или иной участок. Виды прав граждан на землю различают по следующим критериям. 1. Право собственности на земельный участок, которое может возникнуть у граждан при наличии: земельной правоспособности гражданина, выражающейся в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности самому лично; соблюдения правил приобретения земельного участка в соб ственность (правил купли-продажи, соответствия формы договора куп ли-продажи типовому договору и т.п. Право собственности граждан на земельный участок может быть: односубъектным — право одного гражданина на конкретный земельный участок, определенный на местности в натуре. многосубъектным — право собственности нескольких граждан на один земельный участок, который может быть разделен на доли или без разделения. Право собственности граждан на земельный участок можно подразде лить на реальное и относительное. Реальное право собственности существует на земельные участки граждан-собственников, у которых объект собственности определен в натуре на местности. Относительное право собственности существует в правоотношени ях собственности граждан на земельные доли, находящиеся в хозяй ственных обществах и товариществах, а также в общей совместной собственности, где доли не выделены и для реального обладания зе мельным участком необходимо проведение определенных юридических и технических действий. 2. Вещные права граждан на земельные участки: ? их можно разде лить на периоды их действия: пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и временное пользование; ? определены законом, поэтому не допускается установление режима этих отношений в админист ративном и в договорном порядке; ? устанавливаются и с учетом правового режима земель, которые предоставляются на основе этих прав. Чем более значимо использование земельного участка, тем проч нее право принадлежности этого участка лицам, осуществляющим его использование. 3. Обязательственные права граждан на земельный участок по рождаются только в результате сделок, основной из которых явля ется договор аренды земельного участка, поскольку по этому догово ру предоставляется в срочное возмездное пользование весь земель ный участок. Обязательственные правоотношения граждан, ос нованные на возникновении прав на земельные участки, можно под разделить на связанные с созданием коллективных организаций ком мерческого типа (хозяйственные общества и товарищества, в кото рые вносятся в качестве вкладов земельные участки граждан, что дает возможность другим гражданам осуществлять участие в использова нии этого суммированного земельного массива) и некоммерческого типа (например, кондоминиумы, товарищества домовладельцев и др.), а также не связанные с созданием таковых организаций (например, индивидуальная или коллективная аренда земельных участков). 2. Правовой режим земель поселений Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений Земли поселений одна из категорий земель в земельном фонде России. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располага ющихся на них городов и других поселений. Пространственную и зе мельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составля ют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверх ностью указанных территорий. Согласно Градостроительному кодексу РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ (в ред. от 1О.О1.2ООЗ)все населенные пункты Российской Федера ции подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные по селения. Землями поселений признаются земли, предоставленные для раз мещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83 86 ЗК РФ). Использование земель поселений осуществляется на основе нормативно-правовых актов федерального уровня, субъектов федерации, муниципальных образований, а также градо строительной документации документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях горо дов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Правовое регулиро вание земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты: общее предназначе ние: обслуживание городов и сельских поселений; расположены внутри черты: для земель городов городской черты, а для земель поселений черты сельских поселений. Данная черта это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проек тами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ). Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соот ветствующих органов местного самоуправления. Особенности государственного управления землями поселений Государственное управление земельными отношениями в поселени ях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градо строительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градо строительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ органы госу дарственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостро ительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и гра достроительства); на местном же уровне государственное регулирова ние осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Государственное управление землями поселений осуществляется посредством: выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения; ведения государственного градостроительного кадастра и мони торинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации; планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ве домств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптималь ное сочетание общественного и внутриведомственного управления. Компетенция органов местного самоуправления распространяется на территории, находящиеся внут ри соответствующей черты (городской, поселковой) и за её пределы на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские посе ления, расположенные в непосредственной близости от городов (по селков). Помимо общего управления осуществляется ве домственное управление землями поселений, которое ведется Феде ральное агентство кадастра объектов недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также соответствующими орга нами этого агентства в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления. Субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской админист рации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складыва ющихся при градостроительной деятельности. В настоящее время многие граждане приватизировали свое жилье и стали собственниками. В связи с этим появились новые формы управления и распоряжения этим жильем. Одной из таких форм является товарищество собственников жилья, некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса не движимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в ус тановленных законодательством пределах распоряжения общим иму ществом (Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ О товарище ствах собственников жилья (в ред. от 21.03.2002)). Кондоминиум единый комплекс недвижимого имущества, вклю чающий земельный участок в установленных границах и расположен ное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором от дельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Россий ской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домо владельцев) частной, государственной, муниципальной и иных фор мах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
