Правособственности на землю 1. Понятие права собственности на землю Собственность как экономическая категория Собственность как экономическая категория признается господ ствующей в политической, экономической и в юридической науке. На форме зе мельной собственности отражаются уникальные свойства земли, отли чающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда. Собственность это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражда нин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Экономические отношения собственности это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства. Отношения собственности на землю представляют собой неотъем лемую составную часть экономических отношений собственности в целом. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключи тельной государственной собственности на землю в СССР, установ ленной в 1917 г., пришло закрепленное новой Конституцией РФ мно гообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность это необходимое ус ловие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человечес кого общества и государства. Понятие собственность можно рассматривать в юридическом и неюридическом смысле. Собственность в юридическом смысле (юридически значимое гос подство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые определенными признаками. В этих отношениях иногда возникают противоречия интересов их участников, и они при своей остроте не могут разрешиться без правового вмешательства (судебный порядок разрешения спора между владельцами долевой собственности на землю). Противоречия в отношении собственности значимы для интере сов государства, что и побуждает его применять правовое вмешатель ство в эти отношения (не целевое использование с/х земли — основание принудительного прекращения прав на землю). Противоречие необходимо устранить, поскольку, будучи не уст ранимым, оно может нанести ущерб общественным или государствен ным интересам (причинение ущерба окружающей природной среде). Противоречие возможно устранить в силу того, что данный вид общественных отношений поддается правовому регулированию (особый правовой режим). Правовая форма экономических отношений собственно сти становится объективно необходимой, волевые отношения собствен ности не могут нормально развиваться и функционировать вне право вой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государ ства. Необходи мо рассмотреть соотношение конституционного и гражданско-правового по нятий права собственности на землю и другие природные ресурсы. Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ определяет параметры ограниче ния осуществления правомочий собственника земли и других природ ных ресурсов: соблюдение экологических требований; необходимость защиты прав и законных ин тересов других лиц; законодательное огра ничение права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и дея тельности народов, проживающих на соответствующей территории; свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (п. 3 ст. 209 ГК РФ); земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами не запрещенными законами о зем ле (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Правовое регулирование отношений собственности Правовое регулирование отношений собственности складывается из правил (норм) поведения, которые, во-первых , устанавливают саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым закрепляя юриди чески фактическое состояние их присвоенности; во-вторых , определяют характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, т.е. их правомочия, характеризующие конкретные возможности хозяйственного господства ; в-третьих , правовые способы защиты от посягательства других лиц на охраня емое состояние присвоенности материальных благ и предоставля емые им возможности хозяйственного господства. По своей юридической природе все перечисленные правила разно родные и разноотраслевые. В первую группу названных норм нужно будет включить консти туционные правила, земельно-, гражданско- и административно-право вые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на иму щество. Во вторую группу войдут земельно-правовые и гражданско-пра вовые нормы, определяющие правомочия собственников и других вла дельцев. Третья группа правил охватит нормы земельного, гражданского, административного и уголовного права о защите отношений собствен ности. Это означает, что отношения собственности определяются норма ми различных отраслей права. Из этого следует, что совокупность норм, регулирующих отношения собственности, имеет комплексный, межот раслевой характер. Но нужно также учитывать, что право собствен ности это не единственный институт, опосредствующий отношения собственности как состояние принадлежности. Даже в земельном праве эти отношения регулируются не только с помощью права соб ственности, но и иными вещными правами. Например, право пожизнен ного наследуемого владения, сервитута и др. Таким образом, праву известны разнообразные правовые формы регулирования отношений собственности, которые могут быть услов но объединены в комплексный институт права собственности. Содержание права собственности на землю Право собственности имеет многозначное толкование и мо жет пониматься как институт земельного права; как правоотно шение; как правомочие собственника и как юридический факт, име ющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение. В понятие права собственности на землю можно включить: институт российского земельного права, нормы которого со держатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочета ние двух признаков: экономического и экологического, которые нахо дятся в тесном взаимодействии; земельное правоотношение, в котором выступают как субъек ты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей; субъективные правомочия собственников земли (право на совершение определенных действий и на бездей ствие, на требование к другим лицам и на защиту, на взыскание убытков); юридический факт, порождающий определенные правоотноше ния как для собственников, так и для иных лиц. Право собственности на землю в объективном смысле представ ляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ). Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законода тельства. При этом, если в земельном праве формулируется конст рукция права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Право собственника на землю в субъективном смысле это за крепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участ ком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельно сти собственника. В практике и теории земельного права под правом собственности на землю понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия — владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Для всех форм собственности характерен единый набор правомо чий, но содержание и объем их различны. 1. Владение — основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. В отличие от владения обычным имуществом, владение землей пред ставляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно. Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в слу чае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц. 2. Пользование — это допустимая законом возмож ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Оно выражается в двух основных фор мах: во-первых , право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственни ка; во-вторых , в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и за конным интересам других лиц. Об щее правило рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения. 3. Распоряжение — это допустимая законом возмож ность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.). У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника. Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах: изменение фактического состояния земли (земельного участ ка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой при своение этому участку положения сельскохозяйственного угодья); изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение связано со льготами в час ти размера поземельных платежей, идущих в пользу государства); изменения в составе лиц, являющихся собственниками земель ных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществ ляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности. По действующему земельному законодательству, например, собствен нику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения : передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства. Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права: ? в нормах государственного права; ? в нормах административного права устанавливаются правомо чия министерств и ведомств по управлению государственными предприя тиями.; ? в нормах гражданского права закрепляются порядок реализа ции прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сде лок с землей; ? в нормах финансового права определяются правила финанси рования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.; ? в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, на рушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), пра вил при сделках с земельными участками и др. Структура права собственности на землю При рассмотрении понятия право собственности на землю в ка честве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов. 1. Объект права собственности на землю часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. 2. Субъекты права собственности на землю это те лица, ко торые в установленном порядке признаны или являются собственни ками конкретного земельного участка: ?государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ; ?муниципальные образования (в орга низации ведения кадастра и землеустройства, в определении правово го статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.); ?предприятия, учреждения, организации, которые имеют в соб ственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обо собленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуще ством, могут от своего имени приобретать и осуществлять имуществен ные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ); ?физические лица граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ. 3. Содержание права собственности на землю представляет со бой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком. Правомочия предполагают права и обязанности собственника, которые осуществ ляются исключительно по его воле. Эти правомочия можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем случаям отношений собственности на землю и име ющие специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли. К общим правомочиям относятся права и обязанности на совершение определенных дей ствий в отношении земли или воздержание от них (самостоятельно хозяйствовать на земельном участке; возводить строения и сооружения в соответствии с установленным порядком и целевым назначением земельного участка; передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др.) Собственники земельных долей имеют право про давать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на зе мельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п. Специальные правомочия собственников земли обусловлены тре мя группами факторов: особенностями земельных участков, находящих ся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами. Государство, закрепляя в нормах вариан ты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуще ствляет правовое регулирование отношений собственности на землю. Применение земельного законодательства служит формой государ ственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства. Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных модифи кациях характерно для всех современных зарубежных государств. При чем, чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли. Основными целями государственного регулирования отношений собственности на землю России является: предотвращение создания крупных земельных латифундий; обеспечение экологических требований при хозяйственном ис пользовании земли; обеспечение целевого использования земельных участков в за висимости от качественных характеристик, определяемых в соответ ствии с земельным кадастром; регулирование формирования рынка земли с целью предотвраще ния спекуляции земельными участками. Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала. Право собственности к ак правообразующее начало представляет собой основание возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений. Право собственности к ак правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельно го участка. Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные пра воотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше. 2. Виды и формы земельной собственности В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209 217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. В законодательстве по субъектному составу различаются следу ющие формы земельной собственности: частная собственность осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах; государственная собственность реализуется властью госу дарства в интересах всего общества в целом; муниципальная собственность реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му ниципального образования; иные формы собственности смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования. Различные формы собственности на землю способны оказать вли яние на земельные отношения, улучшая их содержание или препят ствуя их развитию. 1. Право частной собственности граждан на земельные участ ки право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участ ками с соблюдением обременении и иных условий, установленных за коном (ст. 15 ЗК РФ). Право частной собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земель ные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации го сударственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица. Впервые 2 октября 2000 г. в Москве на первом земельном аукционе в частную собственность был продан земель ный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 дол. (910 тыс. руб. за 1 сотку 4200 $). В законодательстве предусмотрены три различные процедуры при ватизации земель: ? приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов; ? приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства; ? приватизация земель при приватизации государственных и му ниципальных предприятий. Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридиче ских лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объек тов определяются законодательством РФ. Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земель ном участке, находящемся в собственности гражданина или юридиче ского лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоря жение этой растительностью осуществляется собственником в соот ветствии с требованиями лесного законодательства. Земля гражданам в частную собственность может быть предостав лена как бесплатно, так и за плату. 2. Право частной собственности на землю юридических лиц. Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с соб ственностью граждан, относится к частной форме собственности. На личие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не толь ко на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или опера тивном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ). Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, об щественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др. Земельные участки, используемые предприятиями и общественными организациями, благотворительными и общественными фондами, религи озными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями. Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяй ственным товариществам и обществам, производственным кооперати вам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юри дическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в со ответствии с законами субъектов РФ. Иностранные юридические лица, международные организации с уча стием иностранных и российских юридических лиц, иностран ные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды. Законодательством установлено, что земельные участки могут при надлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с оп ределением для каждого из них конкретной земельной доли без выде ла ее в натуре. Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене. При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предостав ляются в долгосрочную аренду. 3. Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собствен ности. Для общей собственности характерна множественность субъек тов права собственности, которые именуются участниками общей соб ственности. Общая собственность возникает, прежде всего, на имуще ство, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредствен но законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой, за исключени ем случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов кресть янского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглаше нием могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ). В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользова ния садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов. В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделя ющегося собственника имеет место лишь как исключение, член кресть янского хозяйства может при выходе из него получить только денеж ную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ). Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение). Если размер долевой собственности на земельный участок не мо жет быть определен на основании закона и не установлен соглашени ем всех ее участников, земельные доли являются равными. При продаже земельной доли в праве общей собственности на зе мельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих рав ных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предвари тельного определения земельной доли каждого из участников этой собственности. В сельскохозяйственных организациях, которые являются собствен никами земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника: = граждане собственники своей доли, участвуя в хозяйствен ной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая пло дородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.; = предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуата ции земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необхо димо. 4. Право государственной собственности на землю. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собствен ностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ). Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (ст. 16 ЗК РФ), и земель, находящихся в собственности субъектов РФ. Определены следующие уровни государственной собственности на землю. 1. Федеральная собственность (федеральные земли). К ним от носятся, прежде всего, земли, занятые объектами, отнесенными исклю чительно к федеральной собственности, а также иные земли, необхо димые для осуществления задач федерального значения (ст. 17 ЗК РФ). В состав федеральных земель входят: ? земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасно сти страны, охраны государственных границ РФ; ? земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, метеорологической службы, добывающей про мышленности, Топливно-энергетического комплекса, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, речного, морского транспорта федерально го значения, федеральных автомобильных дорог, объектами федеральных органов власти, земли закрытых административно-территориальных об разований, земли лесного и водного фондов федерального значения, зем ли федерального фонда резервных месторождений и других объектов недр, земли запаса федерального значения; ? земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных при родных заказников, памятников природы, объектов историко-культур ного наследия общероссийского и всемирного значения, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения, включая прибрежные зоны морей и океанов; ? земельные участки Российской академии наук, отраслевых ака демий наук федерального значения, научно-исследовательских учреж дений, высших учебных заведений федерального значения, федераль ных опытно-производственных хозяйств, сельскохозяйственных науч но-исследовательских учреждений, федеральных государственных учебно-опытных и учебно-производственных хозяйств, государственных конных заводов, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств, государ ственных мелиоративных систем, конкретный перечень которых ут верждает Правительство РФ; ? иные земельные участки, предусмотренные федеральными зако нами и договорами о разграничении предметов ведения и полномо чий между федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов РФ. В соответствии с Конституцией РФ общеприз нанными принятыми нормами права, международными договорами за Российской Федерацией признаются суверенные права и юрисдикция на ее континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне РФ. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут пере даваться гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяй ственного производства и иных целей. В государственную собствен ность могут приобретаться земельные участки путем выкупа у част ных лиц, на основании дарения и в результате прекращения права муниципальной или частной собственности, по другим основаниям, установленным ЗК РФ и другими законами. 2. Собственность субъектов РФ. К ней относятся земли в пре делах их административно-территориальных границ, за исключением федеральных, муниципальных и частных земель (ст. 18 ЗК РФ). Специфика права государственной собственности на землю заклю чается в следующем. — Данный вид права собственности характеризуется высоким уров нем субъектов собственности. — Государственные земли используются только в соответствии со своим целевым назначением. — Основания возникновения права государственной собственности на землю имеют свои особенности. — Правомочия собственности на землю совпадают у государства с правомочиями регулирования землепользования всего земельного фон да, а также с осуществлением контрольных функций за использовани ем земель иными собственниками. Обобщая характеристику государственной собственности на землю, можно сделать следующие выводы: а) чем выше уровень государственной собственности на землю, тем шире диапазон использования земли по целевому назначению; б) в одной и той же административно-территориальной единице (например, район, город) находятся земельные участки, состоящие в различных формах собственности и имеющие различный правовой режим. 3. Право муниципальной собственности на землю. Муниципаль ная собственность на землю это собственность городских, сель ских и иных населенных пунктов, других муниципальных образова ний (ст. 19 3K РФ). К этому виду собственности могут относиться земли, занятые объек тами муниципальной собственности, а также земли, необходимые для непосредственного осуществления коммунального обслуживания на селения, находящегося на соответствующей территории района, горо да, и др. Указанные земли проходят государственную регистрацию в Госу дарственном реестре в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 03.10.2002). В соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправ ление осуществляет владение, пользование и распоряжение муници пальной собственностью, к которой относится все то, что не являет ся федеральной собственностью субъектов РФ и частной собствен ностью. Распоряжениями Правительства РФ из федеральной собственно сти в муниципальную собственность ряда субъектов РФ передают ся объекты социально-культурного и коммунально-бытового назна чения. В муниципальной собственности находятся земли в пределах чер ты городов, поселков и сельских поселений, а также земельные участ ки за их чертой, переданные в ведение органов местного самоуправ ления. В муниципальную собственность городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах) для обеспечения их раз вития могут дополнительно передаваться земли, находящиеся в госу дарственной собственности. В муниципальную собственность могут приобретаться земли органами местного самоуправления у собствен ников земельных участков путем их выкупа либо на основе дарения, отказов от земельных участков и на иных законных основаниях. Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципаль ной собственности, служить удовлетворению коммунальных потреб ностей местного населения (обслуживание нужд жилого фонда и коммунального хозяйства, объектов инженерной инфраструктуры, внеш него благоустройства и т.п.). В силу этого муниципальная земельная собственность имеет более узкое назначение по сравнению с государ ственной собственностью. 4. Общая собственность супругов на земельный участок. В соответствии с ЗК РФ земельный участок, безвозмездно предоставлен ный одному из супругов в собственность при приватизации приуса дебных, садовых, личных подсобных хозяйств, гаражных участков или приобретенный им в результате сделок с землей либо по иным осно ваниям, предусмотренным законом, во время брака, является совмест ной собственностью супругов, если договором между ними не установ лено иное. 5. Общая собственность крестьянского (фермерского) хо зяйства на земельный участок. Крестьянскому (фермерскому) хо зяйству, созданному без образования юридического лица, земель ные участки предоставляются на праве общей совместной собствен ности. Общие предельные размеры сельскохозяйственных земель кресть янского (фермерского) хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ. 6. Собственность жилищного товарищества (кондоминиума). Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также придомовые участки, обслуживающие эти строения, мо гут находиться в собственности или на правах аренды жилищного товарищества (кондоминиума), передаваемых домовладельцам или то вариществам собственников жилья. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 было ут верждено Положение Об определении размеров и установлении гра ниц земельных участков в кондоминиумах (в ред. от 21.08.2000). 3. Основания права собственности на землю Юридический факт как основание права собственности на землю Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотно шений являются юридические факты. Юридический факт должен иметь объективное, реальное содержа ние. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, по рождающим правоотношение собственности на тот или иной земель ный участок. Если же гражданин обращается в местную администра цию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов. Юридические факты должны отвечать как минимум трем требова ниям (ст. 44 ЗК РФ). 1. Юридический факт выражается в двух основных формах: событие и поведение людей. Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Поведение людей как юридический факт выражается в виде дей ствия и в виде бездействия. Действие как юридический факт это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Бездействие признается юридическим фактом, если гражданин (или иное лицо) обязан был по закону совершить определенные действия, но не совершил их. 2. Конкретность — имеет две стороны: фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неисполь зования земельного участка по целевому назначению) перешагнуло ус тановленный законом рубеж; причинная связь между способами использования земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.; документально доказанная конкретность. Каким бы конкретным ни был юридический факт, если он не до казан документально, то не может служить основанием возникнове ния, изменения или прекращения отношений права собственности на землю. 3. Связь с законом прямая связь факта с законом выражается в том, что факт кон кретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при котором эта норма может применяться или не применяться). Таким образом, юридические факты это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает воз никновение, изменение или прекращение правоотношений. Виды оснований права собственности на землю Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Правообразующие факты это юридические факты, на основа нии которых возникают правоотношения собственности на земельные участки: административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции; сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность (купля-продажа, обмен земельными участками и иные дозволенные за коном). Сделки можно подразделить на прямые и косвенные, срочные и бессрочные, правомерные и неправомерные и др. Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю: а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном уча стке, и через непосредственное наследование земельного участка, при надлежащего наследодателю. Первый путь получения наследства имеет преимущественно граж данско-правовую природу, второй смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу; б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, про изводственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и сто имостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетель ства на право собственности на землю утрачивают силу; в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приоб ретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения; г) приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами. Приватизация земельных участков это передача из государствен ной и муниципальной собственности в собственность граждан и юри дических лиц земельных участков, находящихся у них на праве посто янного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе ния и аренды. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном насле дуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельных участ ков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, зап рещается. Земельный участок может быть приватизирован только собствен ником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участ ка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально ис ключить необходимость установления сервитутов. Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверж дающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномо ченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи (планы) земельного участка и др. Правоизменяющие факты это предусмотренные законом обстоя тельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собствен ности. К таким фактам относятся: ? обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка; ? обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнитель ные функции на собственников земель; ? обстоятельства (юридические факты), расширяющие права соб ственников земельных участков; ? обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополни тельных правил. Правопрекращающие факты обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собствен ности. Данные факты подразделяются на две группы факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, кото рые обязывают это сделать. Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права соб ственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственно сти на земельный участок, имеют императивный характер, если соб ственник земли грубо нарушает земельное законодательство. Документы, удостоверяющие права на земельные участки Права граждан и юридических лиц на земельные участки, а также обязанности по их использованию возникают на основании: постанов лений органов государственной власти и решений органов местного самоуправления и договоров с ними; договоров и иных сделок с зем лей между гражданами и юридическими лицами; приобретательной давности, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных или муниципальных земель; решения суда, уста новившего права на земельный участок, а также событий, с которыми закон связывает возникновение права на земельные участки и обязан ностей по их использованию. Возврат земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, у которых они были изъяты до 1991 г., не до пускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих ос нованиях или особых условиях, установленных федеральными зако нами. Гражданин или юридическое лицо, получившие в установленном законом порядке земельный участок в собственность, обязаны юри дически документально удостоверить свою земельную собственность (ст. 26 ЗК РФ). Права граждан и юридических лиц несобственников земельных участков юридически оформляются иными документами. Так, Прави тельство РФ 19 марта 1992 г. утвердило форму Договора аренды зе мель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, к которым имеется по три приложения. Право юридических лиц на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, а граждан на пожизненное наследуемое владение удостоверяется особым государственным актом (см. распо ряжение вице-мэра Москвы от 02.03.1992 № 110-РВМ Об аренде зем ли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве (в ред. от 11.01.1996)(вместе с Договором о предоставлении участ ка в пользование на условиях аренды). Земля приравнена действующим законодательством к недвижимо му имуществу. В настоящее время принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недви жимое имущество и сделок с ним (в ред. от 09.06.2003). Государственная регистрация является единственным доказатель ством существования зарегистрированного права на землю. Оно мо жет быть оспорено только в судебном порядке. Данная государ ственная регистрация юридический акт признания и подтверж дения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соот ветствии с ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахожде ния недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле ния в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному Закону. До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории РФ осуществляли органы Государственного коми тета РФ по земельной политике и его территориальные органы на ме стах (ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости). Государственная регистрация прав на земельный участок осуще ствляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в Государственный реестр (Поземельную книгу): сведений о лице, приобретающем право на земельный участок; описание зе мельного участка (категория земель, цель использования, виды уго дий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления зе мельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных дей ствиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону от чуждения для государственных и муниципальных нужд; иных све дений, установленных федеральными законами и законами субъек тов РФ. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем сведений о реги страции с указанием даты и номера регистрационной записи на доку мент, представленный для государственной регистрации. Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: отсутствие поста новления органа исполнительной власти для решения органа мест ного самоуправления о предоставлении земельного участка из го сударственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об опла те земельного участка в случае предоставления его из государ ственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной реги страции прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из граждан ского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсут ствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных ЗК РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнитель ной власти об изъятии земельного участка; нарушение установ ленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежно сти подтверждается определением суда, арбитражного суда о при нятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административ ном порядке.
