Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ: Содержание Введение …. …3 1. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости ….. . .5Содержание
Введение………………………………………………….………………………3
1. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости………………………………………………………..…….…….5
2. Сфера применения и ограничения затратного метода……..……………7
3. Значение и н едостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………………………9
4. Этапы оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом…………………………………………………………………………10
Заключение…………………………………………………………….……….15
Список использованной литературы…………….……………….…………..17
Введение
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
- рыночную стоимость земельного участка;
- восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
- величину накопленного совокупного износа объекта;
- рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Актуальность темы контрольной работы заключается в том, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.
Цель контрольной работы – раскрыть вопрос, касающийся затратного метода для оценки рыночной стоимости недвижимости.
В соответствии с целью, можно выделить следующие задачи: 1) Определить сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости; 2) Определить сферу применения и ограничения затратного метода; 3) Определить значение и выделить недостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости; 4) Охарактеризовать этапы затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости
1. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости
В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.
Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:
Ц н = ПСВ – И + Ц з , или Ц н = ПСЗ – И + Ц з ,
где Ц н – стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И – стоимость износа оцениваемого имущества;
Ц з – стоимость участка земли.
Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод.
2. Сфера применения и ограничения затратного метода
Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.
Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.
Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.
Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.
Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.
Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.
Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить
недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
3. Значение и н едостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости
Применение затратного метода необходимо при:
· Анализе нового строительства;
· Определении варианта использования земли;
· Реконструкции зданий;
· Оценке для целей налогообложения;
· Оценке для страхования;
· Оценке последствий стихийных бедствий;
· Оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:
· Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
· Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;
· Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
· Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
4. Этапы оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3.Оценка всех видов накопленного износа.
4.Оценка величины предпринимательской прибыли.
5.Оценка стоимости участка земли.
6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1.Метод сравнительной единицы с вариантами.
2.Метод количественного обследования.
3.Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
метод экстракции (метод рыночной выборки);
метод срока жизни;
метод разбиения (по трем видам износа).
Методы оценки земельного участка:
метод соотнесения;
метод извлечения;
метод освоения;
метод остатка для земли;
метод капитализации земельной ренты;
метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ______
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый _____;
в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни _____;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни_____
II. Функциональный:
а) устранимый _____;
б) неустранимый _____
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа ______.
Плюс: стоимость земельного участка ______.
Плюс: предпринимательская прибыль ______.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе ______.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым (устранимым), так и неисправимым (неустранимым). Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких, же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Таблица 1.
Результаты оценки износа методом разбивки
Физический износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ |
Функциональный износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ |
| Внешний износ, $ |
| Накопленный износ, $ |
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Заключение
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
- учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
- принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:
- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
- оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
- расчет выявленных видов износа;
- оценка рыночной стоимости земельного участка;
- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.
- Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.
В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
- В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
Оценка данного имущественного комплекса проводится в следующих случаях:
- Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
- Для оценки объектов незавершенного строительства.
- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
- Для оценки в целях страхования.
- Для переоценки основных фондов предприятий.
- В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Список использованной литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПб.: СПбГАСУ, 2006.- 384 с.
2. Васильева Л.С. Экономика недвижимости.- М.: Эксмо, 2008.- 480 с.
3. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: Учебное пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев.- М.: КноРус, 2008.- 240 с.
4. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью.- М.: Феникс, 2007.- 448 с.
5. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко - М.: КноРус, 2009.- 304 с.
6. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: Учебник.- М.: Академия, 2008.- 304 с.
7. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости / Ю. Ф. Симионов, Л. Б. Домрачев.- М.: ИКЦ МарТ, МарТ, 2009.- 224 с.
8. Смагин В.Н. Экономика недвижимости / В. Н. Смагин, В. А. Киселева.- М.: Эксмо, 2008.- 240 с.
9. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости.- М.: МКС, 2007.- 584 с.
10. Экономика недвижимости / Под ред. О. С. Белокрыловой.- М.: Феникс, 2009.- 384 с.