Інвестиційна привабливість ринку на прикладі ринку комерційної нерухомості м Києва

СОДЕРЖАНИЕ: Кафедра фінансів і кредиту Дипломна робота Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва) Київ, 2007 Зміст Вступ

Кафедра фінансів і кредиту

Дипломна робота

Інвестиційна привабливість ринку(на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

Київ, 2007

Зміст

Вступ

1.Теоретичні основи визначення інвестиційної привабливості ринку

1.1Економічна сутність інвестицій і діяльності інвесторів

1.2Основні складові інвестиційного ринку

1.3 Характеристики показників привабливості інвестиційного ринку

2. Аналіз інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості м. Києва

2.1 Загальна характеристика ринку комерційної нерухомості

2.2 Дослідження стану інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості

2.3 Аналіз ринку торгівельної нерухомості

2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості

3. Обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості м. Києва

3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість

3.2Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості

Висновки

Список використаних джерел

Вступ

Особливістю сучасного стану розвитку економіки України є необхідність залучення інвестицій при одночасному процесі ринкових перетворень, які базуються на приватно-корпоративній власності та зростанні впливу суспільних цінностей в економічній поведінці. Від інтенсивності й результативності інвестиційних процесів залежить успіх перетворень насамперед у сферах економічного, політичного та соціального життя.

В умовах ринку розвиток економіки має циклічний характер, що привносить елементи невизначеності, а тому за прийняття інвестиційних рішень підприємство має враховувати цю особливість на підставі оцінки інвестиційного клімату та відповідного прогнозу розвитку інвестиційного ринку. Безпосередньо за результатами дослідження зовнішнього середовища і залежно від цілей підприємства формується його політика, яка коригується на підставі аналізу стану та потенціалу розвитку підприємства. Насамперед це стосується інвестиційної привабливості об’єкту потенційного інвестування.

Здійснення інвестиційної діяльності потребує визначення стану справ за наявності інвестиційних ресурсів та співвідношення різних форм інвестування на усіх етапах розвитку. Аналіз можливих джерел інвестиційних ресурсів і форм фінансування та їх оптимальне співвідношення дозволить забезпечити ефективність інвестиційної політики підприємства. Зона господарювання є самостійним сегментом у межах діяльності підприємства, яке функціонує у відповідній галузі, регіоні, державі (країні).

На основі розглянутого вище підставою для формування інвестиційної політики підприємства є оцінка інвестиційної привабливості усіх об’єктів інвестиційного ринку: держави, галузі, регіону, окремого підприємства. У зв’язку з циклічним розвитком економіки та постійними змінами на інвестиційному ринку необхідно систематично вивчати стан його кон’юнктури для формування ефективної інвестиційної політики та прийняття економічно обґрунтованих Інвестиційних рішень. Постійне спостереження та аналіз кон’юнктури інвестиційного ринку на основі системи показників і виявлення тенденцій змін дозволить спрогнозувати його розвиток на перспективу.

Таким чином, питання, пов’язані з інвестуванням, способами і методами його активізації, вивченням умов створення сприятливого інвестиційного клімату, залученням інвестицій та їх ефективним використанням є надзвичайно актуальними.

Об’єктом дослідження є ринок комерційної нерухомості м. Києва.

Предмет дослідження складає стан привабливості ринку комерційної нерухомості та фактори впливу на її формування.

В дипломній роботі поставлено наступні цілі:

- систематизувати теоретичні аспекти визначення інвестиційної привабливості ринку;

- проаналізувати інвестиційну привабливість ринку комерційної нерухомості м. Києва;

- розробити способи підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості.

Досягнення поставлених цілей передбачає вирішення наступного кола завдань:

- визначити економічну сутність діяльності інвесторів;

- охарактеризувати складові інвестиційного ринку та показники його привабливості;

- визначити загальні тенденції ринку комерційної нерухомості та їх причини;

- дослідити стан інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості;

- проаналізувати ринок торгівельної нерухомості;

- визначити стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості;

- обґрунтувати доцільність альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість.

За результатами проведеного дослідження в роботі розроблено та обґрунтовано пропозиції щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості.

1. Теоретичні основи визначення інвестиційної привабливості ринку

1.1 Економічна сутність інвестицій і діяльності інвесторів

З метою обліку, аналізу та планування інвестиції класифікуються за різними ознаками. Для потенційних інвесторів класифікація інвестицій пов’язана з необхідністю розробки стратегії й тактики своєї поведінки в інвестиційному процесі. Класифікація визначає підходи до аналізу й методів оцінки інвестицій для прийняття попередніх управлінських рішень щодо їх реалізації, а також міру відповідальності за отримані результати. Єдиної точки зору щодо класифікації інвестицій в економічній літературі немає.

Виділяють такі види реальних інвестицій: інвестиції відновлення, що здійснюються за рахунок коштів фонду відшкодування підприємства; інвестиції розширення (чисті інвестиції), які здійснюються за рахунок частини національного доходу (НД) чи за рахунок фонду чистого нагромадження; валові інвестиції – інвестиції як відновлення, так і розширення [18, с.102].

Зростання чистих інвестицій зумовлює збільшення доходів, при цьому темпи зростання доходів значно перевищують темпи зростання чистих інвестицій. В економічній теорії процес зростання доходів у більшому обсязі, ніж обсяг інвестицій в економіку, називається ефектом мультиплікатора. Сам цей термін характеризує значення коефіцієнта зростання доходу від зростання чистих інвестицій. Наприклад, якщо зростання інвестицій на 100 млн. грн. дозволяє отримати дохід у сумі 250 млн. грн., то мультиплікатор дорівнює 2,5.

Інвестори – суб’єкти підприємницької діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позикових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об’єкти інвестування. Інвестори можуть виступати у ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Права у всіх інвесторів, незалежно від форм власності, рівні й розміщення інвестицій у будь-які об’єкти є їх невід’ємним правом, яке охороняється законодавством. Інвестор визначає цілі, напрямки та обсяги інвестицій і залучає до їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі й шляхом організації конкурсів та торгів.

Законодавчими актами визначено поняття щодо іноземного інвестування. Іноземними інвесторами можуть бути: юридичні особи, які створені згідно з іншим законодавством, ніж законодавство України; фізичні особи, які не мають постійного місця проживання на території України; іноземні держави, міжнародні державні і недержавні організації; інші іноземні суб’єкти господарської діяльності, що визначені такими згідно з чинним законодавством України [46, с.216].

Інвестор – особа, що має багато характеристик. Наведемо коротку їх характеристику. За організаційною формою інвестори поділяються на такі групи: юридичні особи, що включають комерційні та некомерційні організації будь-яких організаційно-правових форм, що зареєстровані як на території України, так і поза її межами; фізичні особи незалежно від того, чи є вони резидентами; об’єднання юридичних осіб, включаючи різного виду холдинги, концерни, промислово-фінансові групи; об’єднання юридичних, фізичних осіб на основі договору про спільну співпрацю; державні органи.

За напрямом основної діяльності виділяють індивідуальних та інституційних інвесторів. Індивідуальний інвестор – це юридична або фізична особа, або об’єднання юридичних та фізичних осіб, або органи державного та місцевого самоврядування, які здійснюють інвестиції, як правило, для розвитку своєї основної діяльності, для досягнення власних цілей та розв’язання конкретних задач соціально-економічного характеру. Інституційний інвестор є фінансовим посередником, що акумулює кошти індивідуальних інвесторів та здійснює інвестиційну діяльність від своєї особи.

За формою власності інвестованого капіталу усіх інвесторів поділяють на приватних, державних та муніципальних. Приватні інвестори являють собою юридичних осіб, заснованих на недержавних формах власності, а також фізичні особи. У ролі державних інвесторів виступають органи державної влади, а також державні підприємства. Муніципальні інвестори представлені органами муніципальної влади, а також муніципальними підприємствами.

За менталітетом інвестиційної поведінки виділяють консервативних, помірно-агресивних та агресивних інвесторів. Консервативним є інвестор, що турбується про безпеку інвестицій та уникає здійснення середньо- та високоризикованих вкладень. Як головна ціль консервативного інвестора виступає бажання захистити свої вкладення від інфляції. До помірно-агресивних належать інвестори, що обирають такі інструменти, об’єкти вкладення, які у сукупності забезпечують приріст їхнього капіталу. Високоризиковані вкладення страхуються ними менш доходними вкладеннями. Агресивний інвестор – це інвестор, що прагне швидкого зростання для вкладених коштів (капіталу). Як правило, він обирає об’єкти (інструменти) інвестування за критерієм максимізації доходу.

За цілями інвесторів поділяють на стратегічних та портфельних. Для стратегічного інвестора головною метою є інвестування. Як правило, він бере участь у стратегічному управлінні діяльністю об’єкта, в який інвестуються кошти. Портфельний інвестор вкладає свої кошти у різноманітні об’єкти (інструменти) з різним ступенем дохідності.

За належністю до резидентів розрізнять вітчизняних та іноземних інвесторів. Вітчизняними інвесторами є всі особи-резиденти. До іноземних інвесторів належать іноземні держави, міжнародні фінансові організації та іноземні юридичні та фізичні особи [9, с.327-329].

Прийняття інвестиційних рішень представляє собою свідомий вибір з варіантів, які ми маємо, або з альтернатив напрямку дій, які скорочують проміжок між теперішнім і майбутнім бажаним станом організації. Цей процес включає багато різних елементів, але обов’язково у ньому присутні такі елементи, як проблеми, цілі, альтернативи та рішення як вибір альтернативи. Управлінське рішення – це вибір альтернативи, дія, спрямована на розв’язання проблемної ситуації. Таке рішення є результатом управлінської діяльності менеджера – творчого процесу змістовного перетворення інформації про стан об’єкта у керуючу інформацію.

Управлінське інвестиційне рішення в організації характеризується як: свідома і цілеспрямована діяльність, що здійснюється людиною; поведінка, заснована на фактах та ціннісних орієнтирах; процес взаємодії членів організації; вибір альтернатив у рамках соціального і політичного стану організаційного середовища; частина загального процесу управління; неминуча частина щоденної роботи .менеджера.

Процес управління не еквівалентний усій діяльності організації з досягнення кінцевих цілей, а містить у собі тільки ті функції та дії, які пов’язані з координацією та встановленням взаємодії усередині організації, зі спонуканням до здійснення виробничої та інших видів діяльності, з цільовою орієнтацією різних видів діяльності.

Найбільш розповсюдженою в економічній теорії останніх років є комплексна концепція прийняття управлінських рішень. Таку точку зору поділяють і автори, бо ця концепція адекватно описує сутність прийняття рішень і відрізняється комплексною логіко-якісною послідовністю опису процесу ухвалення рішення. У рамках цієї концепції ведуться дослідження з розв’язання проблем генерації елементів задачі прийняття рішень (цілей, обмежень варіантів рішень, визначення критеріїв чи принципів вибору), змін характеристик елементів задачі за зміни зовнішнього та внутрішнього середовищ системи, багатоцільового вибору рішення, побудови імовірнісної моделі, оцінки ефективності рішення.

Важливою прикладною проблемою є розробка методологічних та технологічних положень з генерації елементів задачі ухвалення інвестиційного рішення, оскільки на сучасному етапі української економіки в умовах ринку виклад ситуацій, пов’язаних з формуванням цілей, обмежень і варіантів рішень, базується на загальних рекомендаціях емпіричного характеру [16, с.267].

Інвестиційна діяльність – це сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави з реалізації інвестицій. Ціль інвестиційної діяльності витікає з більш широкого трактування терміну інвестиції – це вкладання капіталу з метою подальшого його збільшення. При цьому, з точки зору класичної економічної теорії, приріст капіталу повинен бути достатнім, щоб компенсувати інвестору відмову від використання коштів, які він може вкласти іншим, альтернативним, способом, винагородити його за ризик, відшкодувати У прийдешньому періоді втрати від інфляції. Безпосереднім джерелом приросту капіталу й рушійним .мотивом інвестицій є прибуток, причому можлива суттєва різниця у часі між процесом інвестування і отриманням прибутку.

Згідно з законодавством інвестиції – це всі види майнових і інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької й інших видів діяльності, у результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект.

Інвестиції поділяються на реальні (прямі) і фінансові (непрямі) вкладення в цінні папери. Під реальними інвестиціями прийнято розуміти вкладення коштів в акції компаній чи у будь-який інший спосіб, якщо на ці кошти купуються будинки, машини й устаткування для господарської діяльності, у результаті якої з’являються нові товари й послуги, а інвестор отримує прибуток. Інвестиції на відновлення основних фондів також здійснюються у формі капітальних вкладень [11, с.189].

Будь-яке вкладення капіталу є результатом певного рішення, у даному випадку – інвестиційного. Управління інвестиціями – це підсистема фінансового .менеджменту, яка покликана забезпечити найбільш ефективне та раціональне розміщення інвестиційних ресурсів у межах інвестиційної політики підприємства (організації, фірми).

Для досягнення цього призначення інвестицій реалізуються такі цілі:

- забезпечення високих темпів розвитку та прибутковості підприємства за рахунок ефективної інвестиційної діяльності;

- збереження стійкості та платоспроможності підприємства під час здійснення інвестицій;

- мінімізація ризиків і прискорення реалізації інвестиційних проектів (програм) [8; 17; 26; 48].

Сучасна інвестиційна політика підприємства представлена широким комплексом дуже складних і неоднорідних інвестиційних рішень, у яких підприємство виступає як у ролі ініціатора вкладення коштів, так і у ролі об’єкта зовнішніх інвестицій. Ці напрямки охоплюють весь відомий спектр інвестиційних рішень як прямих, так і портфельних. Прямі інвестиції в інвестиційній політиці підприємства займають особливе місце. У силу довгострокового характеру і масштабності фінансових ресурсів, що залучаються для їхнього здійснення, прямі інвестиційні рішення сполучені з підвищеними ризиками.

У підприємств існують взаємозв’язки з зовнішнім середовищем. Стосовно інвестиційних рішень це означає, що, з одного боку, на їх результати більшою чи меншою мірою впливають фактори зовнішнього характеру. З іншого боку, інвестиції впливають на зовнішні фактори у різних формах, наприклад, через споживання сировини чи виділення шкідливих речовин [4, с.15].

Автори [1; 6; 12; 18; 19; 29] рекомендують таку послідовність (черговість) формування компонентів системного підходу до інвестиційного рішення:

- регламентація параметрів якостей рішення. Необхідно чітко сформулювати, якими мають бути параметри рішення. До параметрів управлінського рішення належать: кількісна невизначеність проблеми; ступінь ризику; імовірність реалізації рішення за показниками якості, витрат і строків; ступінь адекватності (чи ступінь точності прогнозу) теоретичної моделі фактичним даним, на підставі яких її було розроблено;

- визначення параметрів ефективності рішення. Під параметрами ефективності управлінського рішення розуміється мінімально припустима ефективність, заради якої варто братися за рішення проблеми;

- дослідження впливу факторів зовнішнього середовища. Аналізуються фактори зовнішнього середовища, що здійснюють вплив на якість і ефективність рішення;

- аналіз параметрів входу системи. Досліджуються параметри входу системи і вживаються заходи для їх поліпшення і підвищення якості вхідної інформації;

- моделювання ухвалення рішення. Після уточнення вимог виходу, уточнення факторів зовнішнього середовища, відпрацювання входу системи слід моделювати технологію ухвалення рішення;

- аналіз параметрів процесу і вживання заходів щодо їх оптимізації (поліпшення);

- ухвалення інвестиційного рішення. Процес ухвалення рішення містить у собі такі операції: підготовка до роботи; виявлення проблеми; формулювання цілей; пошук інформації; обробка наявної інформації; виявлення можливостей ресурсного забезпечення; ранжирування цілей; формулювання завдань; оформлення необхідних документів; реалізація завдань.

До процесу розробки управлінського рішення висуваються такі вимоги:

- якість процесу, обумовлена професіоналізмом особи (осіб), що приймає рішення, та якістю технічних засобів для прийняття рішень, яка має бути не нижче якості входу системи;

- організація процесу розробки управлінського рішення має відповідати принципам пропорційності, автоматичності, ритмічності, спеціалізації;

- тривалість і вартість процесу розробки управлінського рішення повинні бути мінімальними за умови відповідності рівня якості рішення пропонованим вимогам [1; 4; 21; 48].

Великий вплив на процес прийняття рішень роблять умови, у яких вони приймаються. Рішення можуть прийматися в умовах визначеності, ризику чи невизначеності. Рішення приймається в умовах визначеності, коли менеджер точно знає результат кожного з альтернативних варіантів вибору. Ситуації з наявністю визначеності називаються детерміністськими.

До рішень, прийнятих в умовах ризику, належать такі, результати яких не є визначеними, але ймовірність кожного результату відома. Ймовірність визначається як ступінь можливості здійснення даної події і змінюється від 0 до 1. Сума ймовірностей всіх альтернатив повинна дорівнювати одиниці.

Найбільш бажаний спосіб визначення ймовірності – об’єктивність. Ймовірність об’єктивна, коли її можна визначити математичними методами чи шляхом статистичного аналізу накопиченого досвіду. Приклад об’єктивної ймовірності полягає у тому, що бажаний результат складає 50 на 50.

Рішення приймаються в умовах невизначеності, коли неможливо оцінити ймовірність потенційних результатів. Це повинно мати місце, коли фактори, які потребують обліку, настільки нові і складні, що про них неможливо одержати досить релевантної інформації. У підсумку ймовірність визначеного наслідку неможливо пророчити з достатнім ступенем вірогідності [8, с.117].

Прийняття рішень інвестиційного характеру пов’язано з невизначеністю досягнення результату. Складність, масштабність та тривалість питань, які вирішуються у процесі реалізації інвестиційного рішення, припускають вплив на цей процес великої кількості ризиків, як систематичних, так і несистематичних. Врахування фактора ризику у такій ситуації потребує визначення переліку можливих ризиків, оцінки рівня ризиків та розробки заходів з їх зниження.

Виходячи з системного підходу до діяльності підприємства та прийняття інвестиційного рішення як чорної скриньки, ризики залежно від причин їх виникнення можуть бути зовнішніми та внутрішніми.

Зовнішні ризики пов’язані насамперед із нестабільністю державної влади, особливостями державного устрою і чинного законодавства, неефективністю економічної політики та її складових елементів, демографічною, регіональною проблемами, поляризацією інтересів різних соціальних груп і таке інше. До таких ризиків можна віднести податковий, інфляційний, кредитний і форс-мажорний.

Внутрішні ризики виникають у результаті конкретної діяльності виробників, тобто діяльності певного підприємства, і залежать від ділової активності керівництва, маркетингової стратегії, політики і тактики підприємства, його виробничого потенціалу, фінансового стану, організаційно-правової форми діяльності, розміру підприємства. Це такі ризики, як організаційний, ресурсний, майновий, виробничий, ризик ліквідності та упущеної вигоди [14, с.113].

У загальному випадку інвестиція є доцільною чи ефективною лише тоді, коли вона приносить прибуток більший, ніж банківський відсоток за депозитами. Тому будь-яке інвестиційне рішення вимагає серйозного обґрунтування його ефективності.

1.2 Основні складові інвестиційного ринку

Інвестиційний ринок (ІР) – це ринок об’єктів інвестування у всіх його формах. Його можна розглядати як сукупність окремих ринків (об’єктів реального та фінансового інвестування) і можна виділити такі ринки: прямих капітальних вкладень, приватизованих об’єктів, нерухомості, інших об’єктів реального інвестування, фондовий і грошовий ринки. Співвідношення між ними постійно змінюється й на них впливають внутрішні та зовнішні фактори.

Ступінь активності інвестиційного ринку, співвідношення названих вище елементів визначаються шляхом вивчення кон’юнктури ринків. Склад інвестиційного ринку подано на рис. 1.

Ринок капітальних вкладень є одним з найбільш значущих сегментів інвестиційного ринку України. Формою інвестування на цьому ринку є капітальні вкладення у нове будівництво, на реконструкцію, розширення, технічне переозброєння діючих підприємств.

Ринок приватизованих об’єктів широко розвивається у зв’язку з процесами приватизації державних підприємств.

Рис. 1. Склад інвестиційного ринку.

Ринок нерухомості – це самостійна складова інвестиційного ринку у зв’язку з його специфікою та суттєвими перспективами розвитку та розширення.

Ринок об’єктів тезаврації забезпечує здійснення операцій щодо інвестування у предмети колекціонування, антикваріату, художні твори та інші цінності. Цей ринок поки ще не відіграє значної ролі в економіці нашої країни.

Ринок об’єктів фінансового інвестування – це фондовий (ринок цінних паперів) та грошовий ринок. Основна функція фондового ринку – мобілізація коштів за допомогою цінних паперів з мстою організації та розширення масштабів господарської діяльності реального сектора економіки. Фондовий ринок виконує важливу інформаційну функцію і ситуація на ньому інформує інвесторів про економічну кон’юнктуру та дає орієнтири щодо розміщення капіталів. Стан справ на фондовому ринку має важливе значення для стабільного розвитку економіки. Крах на фондовому ринку може призвести до кризи [12, с.114-115].

Грошовий ринок – самостійний сегмент, тому що частина його формується за допомогою таких об’єктів інвестування, як банківські депозитні вклади та іноземна валюта.

Кон’юнктура ринку являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції. Для кон’юнктури інвестиційного ринку характерні чотири стадії: піднесення; бум; послаблення; кон’юнктурний спад.

Підйом кон’юнктури пов’язаний з пожвавленням економіки у цілому. Характерним для нього є зростання обсягів попиту на об’єкти інвестування, рівня цін на них, розвиток конкуренції серед інвестиційних посередників.

Кон’юнктурний бум характеризується значним зростанням попиту на усі об’єкти інвестування. Попит не повністю задовольняється пропозицією, яка є на ринку (зростають ціни на об’єкти інвестування, доходи інвесторів та посередників) [10, с.327-328].

Послаблення кон’юнктури пов’язано зі зниженням інвестиційної активності у результаті спаду в економіці у цілому. Практично досягається насичення попиту на об’єкти інвестування з деяким збитком їх пропозиції. Спочатку стабілізується рівень цін на більшість об’єктів інвестування, потім вони повільно знижуються разом з доходами інвесторів та інвестиційних посередників.

Ознакою кон’юнктурного спаду інвестиційного ринку є низький рівень политу та пропозиції об’єктів інвестування, а рівень пропозиції перевищує попит. При цьому суттєво знижуються ціни на об’єкти інвестування, доходи учасників ринку знижуються до самого низького рівня, можливі навіть збитки в окремих сферах інвестиційної діяльності.

Обсяг операцій на інвестиційному ринку визначає стадію кон’юнктури ринку протягом всього кон’юнктурного циклу.

Аналіз та дослідження загальних і складових показників кон’юнктури ринку дозволить розробити заходи щодо підвищення інвестиційної активності держави у цілому, регіонів та галузей промисловості.

Короткий порівняльний аналіз концепцій державного регулювання у контексті проблем функціонування інвестиційних ринків б умовах кризи показує, що при зовнішніх розбіжностях та різних підходах до вибору об’єкта регулювання (платоспроможний попит або пропозиція ресурсів) розглядається єдиний об’єкт регулювання – інвестиційний ринок. За допомогою такого підходу, стимулюючи інвестиційну пропозицію, держава стимулює і попит на ресурси. Проте, необхідно визнати, що саморегуляція ринкового господарства доповнюється та вдосконалюється регулюванням з боку держави, яка може сповільнити або прискорити розвиток економічних процесів.

Сьогодні вже є очевидним, що проблему залучення інвестицій в економіку України треба розглядати у контексті особливостей трансформаційних процесів, які відбуваються у країні.

Економіка України на сучасному етапі знаходиться у процесі трансформації, тобто перетворення економічної системи. Трансформація характеризується такими складовими: поступовим відмиранням закономірностей минулого; розвитком сучасної ринкової економіки, яка базується на приватно-корпоративній власності, та зростанням впливу суспільних цінностей н економічній поведінці [9, с.567-568].

Розбудова стабільної та дієздатної ринкової економіки у країні стає можливою тільки за умови подолання кризи політики трансформації, тобто за наявності концепції системного переходу до ринкової економіки. Таку кризу було переборено у посткомуністичних країнах Європи, і, як доводять фахівці, це дало можливість зробити великий крок уперед у процесі трансформації економік цих країн.

У період трансформації економіки суттєво зростає значення інвестиційної діяльності у країні. Від інтенсивності й результативності інвестиційних процесів залежить успіх перетворень насамперед у сферах економічного, політичного та соціального життя. Ось чому сьогодні необхідно приділяти увагу питанням, пов’язаним з інвестуванням, способами і методами його активізації, вивченням умов створення сприятливого інвестиційного клімату, залученням інвестицій та їх ефективним використанням на усіх рівнях: держави, галузі, регіону, підприємства.

У економіці, побудованій на ринкових засадах, інвестиційна діяльність є вільною і регулюється загальним економічним процесом. Проте існують обставини, коли держава бере на себе функції управління інвестиційними процесами, а саме:

- перед суспільством поставлено певну суспільно значущу мету, і держава свідомо спрямовує політику економічних трансформацій, наприклад, під час структурної перебудови економіки;

- держава є стратегічним інвестором;

- держава є власником частки підприємств, яка впливає на структуру суспільного виробництва;

- вільний розвиток інвестиційних процесів загрожує національній економічній безпеці і постає потреба у протекціонізмі.

Специфіка трансформаційного періоду зумовлює необхідність конструктивної інтенсивної інтервенції держави в інвестиційну сферу. Цю необхідність детерміновано як недорозвиненістю та функціональною недостатністю новостворених ринкових форм, насамперед інвестиційної інфраструктури і саморегулюючих механізмів, неспроможних самотужки забезпечувати оптимізацію протікання інвестиційних процесів на макрорівні, так і неринковим характером економічного середовища. Національна економіка не є ідеальним об’єктом саморегулювання, і це свідчить про відсутність у ній достатніх передумов для самоактивізації процесів капіталотворення. Провідним суб’єктом регулювання повинна бути держава, підтвердженням тому є аналіз інвестиційної теорії та дослідження авторів з цього питання.

Середовище, в якому здійснюються інвестиційні процеси, називають інвестиційним кліматом. Воно формується під впливом взаємопов’язаного комплексу законодавчо-нормативних, організаційно-економічних, соціально-політичних та географічних факторів, які визначають умови інвестиційної діяльності на всіх рівнях (країна, галузь, регіон, підприємство).

Державна інвестиційна політика знаходиться у тісному взаємозв’язку з галузевою, регіональною та інвестиційною політикою підприємства. Визначальною тут є державна інвестиційна політика, бо вона створює умови та сприяє активізації інвестиційної діяльності на всіх рівнях.

Галузева інвестиційна політика – це підтримка пріоритетних галузей, розвиток яких забезпечує економічну та оборонну безпеку країни, експорт промислової продукції, прискорення науково-технічного прогресу та створення оптимальних господарських пропорцій на близьку та далеку перспективу.

Регіональна інвестиційна політика – це система заходів на рівні регіону, яка передбачає мобілізацію інвестиційних ресурсів та визначення напрямків ефективного й раціонального їх використання з урахуванням Інтересів регіону та інвесторів [6, с.98-99].

Цільова результативна діяльність держави як суб’єкта регулювання – це встановлення кількісних та якісних (структурних) параметрів інвестиційних процесів, необхідних для нормального протікання розширеного відтворення, забезпечення динамічної макроекономічної рівноваги та поліпшення показників макро- та мікрорівнів.

У сучасних умовах інвестиційна політика має будуватися у розвитку, взаємозв’язку та взаємозалежності таких принципів: забезпечення та удосконалення законодавчо-нормативної бази інвестиційної діяльності; здійснення концентрації на стратегічних напрямках розвитку; організації взаємодії з підприємствами та інвесторами з метою мобілізації інвестиційних ресурсів; виділення інноваційної політики у самостійний цілеспрямований напрямок діяльності.

Інвестиційна політика держави – це те навколишнє середовище, що оточує підприємства і від стану якого безпосередньо залежить успіх інвестиційної діяльності та інвестиційна активність суб’єктів господарювання. Від ефективності інвестиційної політики держави залежить стан виробництва, рівень технічної оснащеності основних фондів підприємства можливості структурної перебудови економіки, розв’язання соціальних та екологічних проблем. У період трансформації економіки головне у реалізації інвестиційної політики держави – це створення умов для вкладення коштів та підвищення інвестиційної активності підприємств. Економічне зростання та інвестиційна активність є взаємодоповнюючими процесами, а підприємство повинно приділяти постійну увагу власній інвестиційній діяльності, яка органічно витікає з інвестиційної політики [4, с.17].

В умовах трансформації положення підприємств різко змінилося. Поява підприємств різних форм власності, ліквідація централізованого планування та акціонування сприяли переходу цілеполягання на рівень підприємства. Підприємство відповідно до конкретної ситуації, діючого господарського механізму та загального диктату споживача самостійно визначає пріоритетність тих чи інших цілей.

В умовах ринку розвиток економіки має циклічний характер, що привносить елементи невизначеності, а тому за прийняття інвестиційних рішень підприємство має враховувати цю особливість на підставі оцінки інвестиційного клімату та відповідного прогнозу розвитку інвестиційного ринку. Безпосередньо за результатами дослідження зовнішнього середовища і залежно від цілей підприємства формується його політика, яка коригується на підставі аналізу стану та потенціалу розвитку підприємства. Насамперед це стосується інвестиційної привабливості підприємства як об’єкта потенційного інвестування.

Здійснення інвестиційної діяльності на підприємстві потребує визначення стану справ за наявності інвестиційних ресурсів та співвідношення різних форм інвестування на усіх етапах розвитку. Аналіз можливих джерел інвестиційних ресурсів і форм фінансування та їх оптимальне співвідношення дозволить забезпечити ефективність інвестиційної політики підприємства. Зона господарювання є самостійним сегментом у межах діяльності підприємства, яке функціонує у відповідній галузі, регіоні, державі (країні).

Процес прогнозування кон’юнктури інвестиційного ринку включає такі послідовні стадії: оцінка макроекономічних показників – визначає інвестиційний клімат у країні та ефективність умов інвестиційної діяльності; проведення оцінки інвестиційної привабливості галузей – використовується для галузевої спрямованості, галузевої диверсифікації інвестиційної діяльності підприємств; визначення оцінки інвестиційної привабливості регіонів – використовується для регіональної диверсифікації діяльності підприємств; оцінка інвестиційної привабливості підприємства – використовується для розробки та обґрунтування інвестиційних рішень.

Оцінка об’єктів інвестування та прогнозування кон’юнктури інвестиційного ринку – це взаємозалежні, взаємопов’язані, взаємодоповнюючі складові для формування інвестиційної політики підприємства.

У ринковій економіці стабільність діяльності підприємства визначається такими основними факторами, як зростання обсягу реалізації продукції, стабільна прибутковість, фінансова стійкість. Незважаючи на складні ринкові обставини, жорстку податкову систему і недостатню державну підтримку у більшості випадків погіршення становища підприємств пов’язане з неефективною системою управління, неекономічним і нетехнологічним виробництвом, слабким урахуванням ринкових умов господарювання у всіх аспектах.

Заохочення вкладення коштів потребує забезпечення привабливості об’єктів інвестування для вітчизняних та зарубіжних інвесторів. Вивчення кон’юнктури ринку включає оцінку привабливості на трьох основних таксономічних рівнях: макроекономічному – на рівні країни; мезоекономічному – на рівні галузі і регіону; мікроекономічному – на рівні підприємства.

1.3 Характеристики показників привабливості інвестиційного ринку

Кошти інвесторів гарантують безпеку і розвиток будь-якої держави, тобто здійснення інвестиційної діяльності у державі є фактором її інвестиційної та економічної безпеки.

Вивчення зарубіжного досвіду з питань інвестиційної безпеки країни дає можливість визначити показники, які характеризують активність інвестиційної діяльності. Аналіз цих показників дозволив розподілити їх на три групи: загальні, макроекономічні та показники оцінки інвестиційного ринку, які у сукупності складають систему оцінки інвестиційної привабливості України.

До групи загальних віднесено показники, які стосуються конкурентоспроможності держави та її рейтингу на міжнародному інвестиційному ринку. Традиційно здійснення оцінки інвестиційної привабливості пов’язано з розрахунком інтегрального показника та відповідного ранжування країн шляхом встановлення їх інвестиційного рейтингу на підставі аналізу факторів політичного, економічного, соціально-культурного, інституціонального середовища, ресурсів та інфраструктури [26, с.56].

Найбільш відомі з рейтингів: індекс журналу InstitutionalInvestor, рейтинг агентства Euromoney та BusinessEnvironmentRiskIndex (BERI). Індекс журналу InstitutionalInvestor оцінює насамперед кредитоспроможність країни і складається за участі експертів 100 провідних міжнародних банків. Рейтинг Euromoney базується на вивченні таких груп індикаторів: ринкових – 40,0%; кредитних – 20,0%; політико-економічних – 40,0%. За рейтингом BERI оцінюється політична стабільність, відношення до іноземних інвестицій, девальвація, платіжний баланс, темпи економічного зростання, витрати на заробітну плату, продуктивність праці, інфраструктура, умови коротко- та довгострокового кредитування тощо.

Іноземні інвестори орієнтуються на оцінки численних консалтингових фірм, які постійно відслідковують інвестиційний клімат у багатьох країнах світу, у тому числі і в Україні. Однак оцінки, що дають закордонні експерти без участі українських експертів, недостатньо вірогідні, а можливо, й упереджені. На жаль, національна система моніторингу інвестиційного клімату ще тільки робить перші кроки. Механізм встановлення інвестиційного рейтингу України розробляється декількома компаніями та науковими центрами. Так, кількісну оцінку соціально-політичного ризику інвестицій в економіку України зроблено фірмою Калина (інтегральна оцінка дорівнює 6,24-6,31 балу за десятибальною багатофакторною (7 факторів) шкалою, де 10 – найгірший інвестиційний клімат) [55].

Досить серйозну роботу з моніторингу інвестиційного клімату в Україні проводить фірма SOCISGallupInternational. її оцінка базується на експертних дослідженнях, які здійснюються Центром досліджень науково-технічного потенціалу та історії науки НАН України разом із Соціологічною службою в Україні SOCISGallup.

Міжнародні фінансові організації (Міжнародний валютний фонд (МВФ), Світовий банк реконструкції та розвитку (СБРР), Європейський банк реконструкції та розвитку (ЄБРР) мають власні методики визначення конкурентоспроможності суспільства та інвестиційної привабливості держави. Фінансові інститути використовують отримані результати за надання кредитів та інвестицій.

Міжнародна фінансова корпорація (МФК) оголосила про включення України у систему індексів ІРС. Подія має значення для долі українського фондового ринку і вітчизняної економіки у цілому. В Україні склався не досить сприятливий інвестиційний клімат. Недосконалість інвестиційного законодавства, непослідовність державних органів у проведенні економічних реформ, корумпованість і криміналізація влади на всіх рівнях, нестабільність політичної обстановки – усі ці фактори здобули їй репутацію зони ризикованого інвестування. Поки Україну не буде включено в усі індекси ІРС (систему двох наступних індексів МФК), доти вона буде недоодержувати інвестиції у свій фондовий ринок.

До групи макроекономічних показників за оцінки інвестиційної привабливості можливе включення понад 40 показників. Відповідно до Системи національних рахунків включено такі основні макроекономічні показники: дефіцит державного бюджету, обслуговування та погашення державного боргу, обсяг валового внутрішнього продукту (ВВП), обсяг експорту та імпорту товарів і послуг [59].

До групи показників оцінки інвестиційного ринку належать такі показники:

- норма (рівень) інвестицій (обсяг інвестицій у відсотках до ВВП);

- загальний обсяг інвестицій у вартісному виразі;

- рівень приватних інвестицій;

- рівень заощаджень населення;

- динаміка чистих інвестицій; співвідношення валових інвестицій та амортизаційних відрахувань;

- темпи зростання доходів та заощаджень населення;

- динаміка частки інвестицій у основний капітал; перевищення темпів зростання доходів над інвестиціями в економіку.

Ці показники ґрунтуються на певному досвіді та мають рекомендовані розміри, які відповідають національним особливостям кожної держави.

Для підйому економіки необхідно підвищити частку інвестицій у ВВП як мінімум до 25-30%. Лише за таких умов можна створити можливості для функціонування розширеного відтворення. У країнах, що швидко розвиваються, частка інвестицій у ВВП сягає 40,0%, як, наприклад, у Китаї, який з 1979 р. щорічно забезпечує в середньому 10,0% приросту ВВП.

Обмеженість інвестиційних ресурсів і нестабільне фінансування капітальних вкладень негативно позначилися на розвитку та стабілізації господарства держави. Здійснення глибокої структурної перебудови української економіки вимагає істотного збільшення обсягу інвестицій, консолідації всіх джерел інвестування, активізації інвестиційної діяльності.

Найактуальнішими для України є проблеми обсягів ресурсів та структури інвестиційної діяльності. Саме завдяки їх успішному розв’язанню можливо не тільки досягти економічного успіху, а й закласти основу для формування позитивних довгострокових тенденцій розвитку національної економіки [50; 51].

Для з’ясування умов інвестиційної активності потрібно скористатися теорією чистого нагромадження основного капіталу. Чисте нагромадження – це валові інвестиції, зменшені на суму амортизаційних відрахувань. Метод чистого нагромадження – ефективний засіб виявлення болючих точок інвестиційної політики. Він широко використовується у західних країнах. Так, щорічні звіти президента США обов’язково містять показники співвідношення валових і чистих інвестицій. При цьому на частку амортизації у США припадає 65-70% валових інвестицій. Амортизаційні відрахування не скорочуються в абсолютних величинах навіть під час коливань циклів економіки. У період кризи частка чистих інвестицій скорочується до 15-25%. Таким чином, США постійно прагнуть уникати масового знецінення основного капіталу. Це дуже важливий застережений засіб, але якщо так і відбувається, то це компенсується зростанням цін на промислове устаткування.

Якщо валові інвестиції (ВІ) дорівнюють амортизаційним відрахуванням (АВ), то це означає відсутність економічного зростання, припинення оновлення виробничого потенціалу підприємств.

Серед світових лідерів за обсягами внутрішніх валових інвестицій – країни Південно-Східної Азії, стрімке економічне зростання яких стало результатом встановлення у цих країнах сприятливого інвестиційного клімату. За рахунок цього фактору вдалося швидко пройти трансформаційний етап переходу від командно-адміністративної системи господарювання до ринкової також країнам – сателітам колишнього СРСР (Польщі, Чехії, Угорщині).

Існуюча у державі та серед підприємців тенденція щодо залучення великих обсягів іноземних інвестицій не є однозначно позитивною. На думку фахівців, іноземні інвестиції, навіть за умови їх ефективного використання, не повинні складати великої частки у загальному обсязі інвестицій. Світовий досвід доводить, що обсяг прямих іноземних інвестицій (ПІІ) не повинен перевищувати 6,0% від ВВП [59].

У світі існує правило: обсяг іноземних інвестицій ніколи не випереджає обсягів вітчизняних. Найзначніші інвестиційні проекти впроваджуються на двосторонній основі за органічного поєднання вітчизняного й іноземного капіталів. З досвіду постсоціалістичних європейських країн відомо, що іноземні інвестиції найактивніше надходять не туди, де бракує капіталу, а у місця, де вже інтенсивно здійснюються капіталовкладення, тобто відбувається їх притягування до внутрішніх. Зовнішні кошти спрямовуються туди, де вже практично доведено реалізацію економічних реформ, насамперед за рахунок власних джерел. До цього слід додати, що іноземні інвестиції в економіку тієї чи іншої країни залежать від вже сформованих економічних та соціальних умов.

Розглядаючи проблеми іноземних інвестицій, необхідно мати на увазі, що західні інвестори жорстко орієнтуються на життєвий цикл бізнесу. Вони передбачають і оцінюють певну послідовність діяльності в організації бізнесу. На першому етапі відбувається освоєння ринку, яке базується на організації торгівлі певним товаром або товарами, а потім поповнюється організацією складського господарства та післяпродажного обслуговування. І тільки після того, як ці проблеми знайшли позитивне рішення, створюється спочатку складальне виробництво, а за позитивних результатів реалізації товарів – повномасштабне виробництво товарів на базі підприємств-виробників. Така стратегія забезпечувала і забезпечує успіхи великих компаній. Україні необхідно чітко визнати, під який етап життєвого циклу нашого бізнесу необхідні інвестиції. Такий підхід може стати привабливим фактором для іноземних інвесторів та підприємців.

Внутрішній та іноземний інвестори, згідно з чинним законодавством України, рівноправні. Тут не існує проблеми протистояння. Накопичений попит ринку на інвестиційний ресурс в Україні безмежний. Треба лише пам’ятати, що іноземні інвестиції неможливі без інвестицій внутрішніх. Жоден інвестор не прийде до країни, де капітал власних громадян працює у тіньовому обігу чи зберігається поза національною банківською системою. За оцінками експертів, щорічно з України вивозиться до $2 млрд., більш ніж $10 млрд. населення зберігає поза банківською системою, $40 млрд. складає тіньовий капітал.

На сьогоднішньому етапі роль внутрішнього інвестора має бути домінуючою. Заощадження громадян – це головний внутрішній інвестиційний ресурс. Як доводять фахівці, індикатором інвестиційної активності є національні заощадження та капіталовкладення, а не іноземні інвестиції. У Польщі, наприклад, інвестиції населення у банківську систему перевищують $15 млрд. і є найважливішим інвестиційним ресурсом. В Україні значно посилилась тенденція збільшення вкладів громадян до банківської системи.

Переорієнтація потреб у коштах на перебудову економічної системи, по-перше, з кредитних на інвестиційні, по-друге, з іноземних на вітчизняні, зможе дати поштовх економічному відтворенню України.

Однією із головних причин зменшення інвестиційної активності підприємств є загальне скорочення власних фінансових ресурсів, що стало результатом інфляційних процесів, падіння рівня виробництва і, як наслідок, зростання частки збиткових підприємств. У таблиці 1 наведено показники, які використовуються для оцінки інвестиційної привабливості України [21, с.145].

У ситуації нестабільності процес інвестування не підлягає достатньому прогнозуванню, нерівномірність інвестиційних вкладень робить планування та прогнозування нереальними. Нині негативний вплив на інвестиційну активність має економічна ситуація взагалі, тобто фінансовий стан підприємств, погіршення їх ліквідності, надмірний податковий тиск, який скорочує обсяг обігових коштів, недостатність податкових пільг для підприємств малого та середнього бізнесу і для нових підприємств. Однак значні зміни в інвестиційній сфері ще не відбулися. Окремі заходи не можуть докорінно поліпшити інвестиційний клімат і стимулювати одночасно усі сфери та галузі економіки.

Кінцевий результат оцінки привабливості країни повинен дати відповідь для зовнішнього інвестора: вкладати кошти у підприємства цієї країни чи не вкладати. Якщо на підставі отриманих даних дається позитивна відповідь, наступним кроком повинно стати визначення привабливості на мезоекономічному рівні, якщо ні – потенційний інвестор оцінює можливості іншої країни.

Привабливість держав розраховується міжнародними організаціями та установами за різними ознаками, однак математичний підхід є однаковим, це - розрахунок рейтингової системи оцінок держави. Ранжування країн світу за цим показником характеризує інвестиційну привабливість країни і служить своєрідним барометром для іноземних інвесторів. Наступним кроком є оцінка інвестиційної привабливості на мезоекономічному рівні, тобто оцінка перспектив і можливостей галузей промисловості та регіонів забезпечити найбільш високу ефективність використання інвестицій.

Таблиця 1.Показники інвестиційної привабливості України.

Показник	Рекомендоване значення
Індекс журналу Institution Investor	–
Рейтинг агентства Euromoney	–
Рейтинг привабливості Central European Economic Review	–
Індекс економічної свободи Wall Street Journal	–
Дефіцит державного бюджету	2,6%
Обслуговування та погашення державного боргу (у відсотках до ВВП)	не більше 60%
Обсяг ВВП	повинен зростати
Обсяг експорту та імпорту товарів і послуг	позитивне сальдо
Норма (рівень) інвестицій (обсяг інвестицій у відсотках до ВВП)	15-20%
Рівень приватних інвестицій	не менше 60%
Рівень заощаджень населення	повинен зростати
Динаміка частки інвестицій в основний капітал	повинна зростати
Питома вага прямих іноземних інвестицій (у відсотках до ВВП)	не більше 6,0%

Виходячи з досвіду роботи з вітчизняними і іноземними інвесторами можна констатувати, що стратегічного інвестора завжди цікавить привабливе підприємство у інвестиційно привабливій галузі чи регіоні. Інвестор не буде вкладати кошти у привабливе підприємство галузі, яка знаходиться у кризовому стані або у непривабливому регіоні. Інакше кажучи, для інвестора не будуть досить переконливими аргументи інвестування коштів, наприклад-у металургійний комбінат, якщо ця галузь у масштабах міжнародної економіки знаходиться у кризовому стані. Незважаючи на усю фінансову вигідність інвестування, ризик політичної й економічної нестабільності у державі також зведе нанівець будь-які зусилля із залучення інвестора.

На мезоекономічному рівні інвестиційна привабливість, на думку фахівців, є інтегральною характеристикою окремих галузей та регіонів країни у цілому з позиції інвестиційного клімату, розвитку продуктивних сил, інвестиційної структури, можливості залучення інвестиційних ресурсів та інших факторів, які суттєво впливають на формування дохідності інвестицій і зменшення інвестиційних ризиків [46, с.235].

Для оцінки інвестиційної привабливості галузі пропонується система з трьох груп показників, які відображають рівень прибутковості діяльності галузі, перспективності її розвитку та інвестиційних ризиків. Рівень прибутковості враховує всі використовувані та власні активи, реалізацію продукції й витрати на її виробництво. Рівень перспективності відображає значення галузі в економіці, стійкість галузі до спаду виробництва, забезпеченість перспектив зростання власних фінансових ресурсів та ступінь державної підтримки розвитку галузі. Рівень інвестиційних ризиків враховує рівень конкуренції, інфляційної стійкості продукції галузі та рівень соціальної напруженості [48, с.782].

Інтегральний показник розраховується на підставі трьох груп синтетичних показників з урахуванням пропорційності їх рівня: рентабельність діяльності – 65,0%; перспективи розвитку – 20,0%; інвестиційні ризики – 15,0%.

Згідно з цією методикою, було проведене дослідження 44 підгалузей і відповідний аналіз за двома варіантами, тобто співвідношення: прибутку від реалізації продукції (товарів і послуг) до суми використовуваних активів; балансового прибутку до суми використовуваних активів. Розрахунки було проведено з урахуванням впливу інфляції, оподатковування, цін й інших факторів, що дозволило визначити рангову значущість галузі за пріоритетами: на першому місці – будівництво, друге місце – промисловість. Це значить, що найбільшу інвестиційну привабливість у довгостроковій перспективі для здійснення реальних і фінансових інвестицій має галузь будівництва та промисловості.

На підставі розглянутої вище методики було отримано кількісні значення інтегрального показника інвестиційної привабливості галузей економіки, що дозволило сформувати такі групи галузей: пріоритетні; високої інвестиційної привабливості; середньої інвестиційної привабливості; низької інвестиційної привабливості.

За визначення привабливості галузі, на думку фахівців, необхідно враховувати життєвий цикл галузі. Зміна стадій життєвого циклу галузей залежить від їх структурної перебудови, яка зараз в Україні забезпечується впровадженням науково-технологічних заходів щодо підвищення конкурентоспроможності продукції, підприємства та галузі у цілому. Обов’язково необхідно враховувати підтримку галузей з боку держави. Особливо це стосується енергетичної галузі, чорної та кольорової металургії, машинобудування і металообробки, сільського господарства [7; 16; 21].

Інвестиційний проект може бути реалізовано у тих регіонах, де для цього є найкращі умови. Важливу роль у процесі обґрунтування стратегії інвестиційної діяльності банків, компаній та фірм відіграє оцінка і прогнозування інвестиційної привабливості регіонів.

Дослідження економічного розвитку окремих регіонів ведуться у багатьох країнах світу. Починаючи з 1980 року, Інститут менеджменту у Лозанні (Швейцарія) щорічно публікує відповідний рейтинг країн.

У США розроблено рейтинг штатів на основі так званих статистичних карт. Він базується на таких основних видах оцінок: політичної інфраструктури; демографії; динаміки економічного руху. У цій статистичній карті наводяться дані стосовно всіх штатів у вигляді чотирьох зведених індексів: економічної ефективності; ділової активності; потенціалу економічного розвитку території; умов податкової політики.

У Росії створюються бізнес-карти окремих територій, за допомогою яких можна оцінити інвестиційну привабливість адміністративно-територіальних одиниць країни [56].

На теперішній час в Україні різні установи та організації для визначення інвестиційної привабливості регіону застосовують власні методики. При оголошенні результатів розрахунків привабливості регіонів не завжди наводиться механізм або методика розрахунку, тому часто неможливо оцінити переваги та недоліки тієї чи іншої оцінки інвестиційної привабливості регіону.

Міністерство економіки та з питань європейської інтеграції України щорічно розраховує рейтинг привабливості регіонів України за такими показниками: економічний стан регіону; розвиток ринкової, транспортної та фінансової інфраструктури; стан людських ресурсів; діяльність органів місцевої виконавчої влади у сфері підприємництва.

НАН України проводить оцінку інвестиційної привабливості регіонів. Харківська область, наприклад, належить до регіонів з високим рейтингом інвестиційної привабливості для вітчизняних інвесторів (третє місце серед областей) і середнім – для іноземних (11-е місце) [58].

В Україні ініціатором створення системи інвестиційної привабливості регіонів була компанія ОМЕТА Інвест, яка розробила та провела відповідні дослідження. В основу дослідження було покладено ранжування територіальної структури економічно-промислових районів України, дані Міністерства статистики, а також показники інвестиційних проектів, реалізовані у різних територіальних структурах.

Оцінку інвестиційної привабливості районів України рекомендується [16; 21; 29; 48] ґрунтувати на підставі таких вимог:

- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;

- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;

- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;

- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,

Привабливість невеликих територіально-адміністративних одиниць визначається за такими напрямками: забезпеченість усіма видами ресурсів; наявність ринків збуту; наявність спеціального режиму інвестиційної діяльності; прогноз соціальних, економічних і технологічних умов цих територій. Врахування цих факторів дозволить підвищити привабливість регіону, рівень залучення інвестицій, перспективність його розвитку та вирішити соціальні проблеми. На привабливість регіонів суттєво впливає такий фактор, як наявність на території регіону спеціальної економічної зони (СЕЗ) або території пріоритетного розвитку (ТПР).

Галузева направленість інвестування свідчить, що інвестиційні вкладення у пріоритетні галузі економіки міста сприяють наповненню споживчого ринку якісними товарами вітчизняного виробництва та знижують відтік коштів за кордон. Це дає можливість направляти кошти на розширення та модернізацію виробничої бази місцевих підприємств.

2. Аналіз інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості м. Києва

2.1 Загальна характеристика ринку комерційної нерухомості

В Україні ринок комерційної нерухомості складають професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торгівельна нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо.

На думку експертів, м. Києву не вистачає близько 4,5 млн. м² офісних приміщень. Проте, за їх прогнозами, до 2020 року розрив між попитом та пропозицією якісних офісів скоротиться в кілька разів.

Гострим є дефіцит професійних офісних приміщень. Зараз загальна площа таких приміщень складає близько 420 тис. м² (9% ринку), а непрофесійних, найчастіше просто адаптованих під офіси квартир, або колишніх НДІ, – 4,6 млн. м² (91% ринку). При цьому орендні ставки досягають $35 за квадратний метр, що значно вище показників Європи. Наприклад, у Арена City оренда офісу коштує $60 за 1 м² .

Ризики інвестиційної діяльності на ринку комерційної нерухомості пов’язані з тривалими терміни допроектної підготовки, значної бюрократизацією погоджувальних органів, недоліком досвіду проектувальників, низькою якістю будівельних робіт, з порушенням термінів реалізації проектів.

Перевагою ринку комерційної нерухомості м. Києва є строк окупності об’єкта, який складає 5-8 років, коли у Європі – 20 років. Такий факт дещо приваблює іноземних архітекторів і девелоперів [50].

Якщо ринок житла досить закритий від зовнішніх інвестицій, то цивілізований комерційний сектор менше знайомий українським компаніям. Офісні об’єкти з’явилися в м. Києві тільки 5-7 років тому. На Заході сучасні офісні і торговельні будинки зводяться не один десяток років. Близько 50% київських офісів були побудовані або придбані іноземними компаніями, які здебільше воліють не будувати, а викуповувати об’єкти комерційної нерухомості вже під час оренди. Більшість (80%) будинків, якими володіють іноземні компанії, або викуплені, або реконструйовані, і тільки 20% – побудовані.

У м. Києві до 2020 року задовільнений попит на офісні приміщення складатиме більш 8 млн. м² . Станом на 01.01.2007 року не вистачає 4,5 млн. м² робочих площ. За умови здачі щорічно близько 300-400 тис. м² офісів розрив між попитом та пропозицією до 2025 року вдасться скоротити до 1,5-2 млн. м² . При цьому зростання орендних ставок зупиниться тільки через п’ять років, з урахуванням інфляції оренда подорожчає на 12-15%.

Потенційними районами для будівництва офісних приміщень у м. Києві є вулиці Дегтяревська, Глибочицька і Новоконстантинівська, Рибальський острів, проспект Червоних Козаків і Залізничне шосе. У містах-супутниках м. Києва, наприклад, у м. Бровари, появи офісних містечок очікувати поки не слід. У сусідніх зі столицею містах у найближчі 10-15 років офіси будуватися не будуть, оскільки потенційні працівники ще не готові до таких переїздів, а ринок не готовий до будівництва офісів навіть на окраїнах.

Обсяг ринку офісної нерухомості м. Києва класу А, В і С складає 420 тис. м² . Щорічно вводиться в експлуатацію 60-100 тис. м² офісних площ, що миттєво використовуються орендарями. Обсяг ринку торговельної нерухомості складає більш 300 тис. м² при необхідних 600-700 тис. м² .

Загальні інвестиції в ринок нерухомості м. Києва в 2006 році склали $1,8 млрд., що на 15,4% більше, ніж у 2005 році. Прямі іноземні інвестиції в нерухомість м. Києва в 2006 році виросли в 3,2 рази в порівнянні з 2005 роком – до $86,2 млн. Іноземні інвестиційні компанії заявили про готовність вкласти в київську нерухомість у найближчі кілька років не менш $500 млн., що частково пояснюється станом міжнародного ринку офісної нерухомості. Огляд міжнародного ринку офісної нерухомості (за даними Global Solution на липень 2006 року) наведено в таблиці 2 [60].

Експерти ринку вважають, що попит та пропозиція можуть вирівнятися не раніше, ніж через п’ять років, за умови, що будівельники не порушать заплановані терміни здачі об’єктів. У 2007-2008 роках, виходячи з заяв девелоперів, у м. Києві бути введено в експлуатацію 376 тис. м² офісів – у 1,5 рази більше нинішніх обсягів будівництва. Загальний обсяг столичного ринку офісів у 2010 році складе не менш 2,3 млн. м² .

Таблиця 2.Стан міжнародного ринку офісної нерухомості.

Місто	Офісні площі, м²	Населення	Коефіцієнт незаповненості, %	Орендна ставка, Class A, EUR/м²
Берлін	18,10 млн.	3,389 млн.	9,3	15,00
Мюнхен	16,00 млн.	1,894 млн.	7,7	14,51
Брюссель	12,70 млн.	970 тис.	10,8	16,60
Рим	12,00 млн.	2,656 млн.	7,4	25,80
Франкфурт	11,10 млн.	1,897 млн.	16,7	21,00
Мілан	11,00 млн.	1,302 млн.	8,0	25,00
Амстердам	6,72 млн.	735 тис.	16,0	12,90
Копенгаген	3,14 млн.	491 тис.	8,3	16,20

Слід зазначити, що попит росте, а прибутковість падає. Незважаючи на зростання орендних ставок, прибутковість нової офісної нерухомості, за даними DEOL Partners, знижується. Наприкінці 2005 року девелопери затверджували, що новий будинок класу А приносить 14-20% прибутку, а прибутковість проектів, побудованих у 2006 році, не перевищує 9,5-11%. Для офісів класу В цей показник не перевищував 10-12%, а середній строк окупності офісного будинку оцінювався девелоперами в 5-6 років. Більш тривалим прогнозується строк окупності проектів, які планується здати в експлуатацію в 2007-2010 роках. Причина – дефіцит і подорожчання столичної землі, ціни на яку в центрі доходять до $300-500 тис. за сотку [51].

Девелопери вже почали освоювати окраїни. Міграція бізнес-центрів вигідна ощадливим орендарям – офіс у спальних районах на 40% дешевше, ніж у центральних. Основна частина угод з оренді, як і раніше, приходиться на офісні приміщення в центральній частині м. Києва, але все більшу кількість орендарів приваблюють райони поблизу центру, з гарною інфраструктурою і меншими орендними ставками.

Незабаром буде активно забудовуватися Поділ. Зростає пропозиція офісів і попит на них у так званих нових ділових районах міста, на які приходиться 12% загальної пропозиції. До них належать район Петрівки і проспекту Героїв Сталінграда, проспект Бажана біля станції метро Позняки, район станції метро Лівобережна і вулиці Луначарського.

Слід зазначити, що на окраїнах і у прицентральних районах планується будувати в основному висококласні об’єкти. Близько 54% площ на київському ринку професійної офісної нерухомості зараз займають об’єкти класу В. Загальна площа класу А невелика, і складає від 8% до 15%. Існує тенденція збільшення частки центрів класу А і В. Станом на 01.01.2006 року клас С займав практично 60% ринку, а до кінця 2007 року прогнозується зниження його частки до 40-30%.

Процентне співвідношення класів змінюється за рахунок будівництва сучасних бізнес-центрів. Попит на офіси високого класу обумовлений тим, що компанії, по-перше, стали приділяти велику увагу власному іміджу, а, по-друге, бізнес-центри надають централізоване обслуговування і комфортні умови експлуатації.

Громадяни на суб’єктивному рівні, найчастіше необґрунтовано, виступають проти будівництва під вікнами. Але, з іншого боку, вони ж мають потребу в появі якісного житла, у нових робочих місцях, тоді як місто повинне розвивати інфраструктуру. В цьому випадку важливо враховувати інтереси і городян, і забудовників, надати можливість розвиватися цілій індустрії. Якщо порахувати всіх зайнятих у будівництві – від проектувальників і будівельників до виробників і постачальників будматеріалів – одержимо до 10% працездатного населення. У такому випадку можна буде говорити і про стабілізацію цін на житло, і про зниження ставок за оренду офісів.

Середня ціна 1 м² нежилих приміщень і вартість паркомісця в новобудовах з початку 2007 року залишається стабільною. Так ціна на комерційну нерухомість у новобудовах коливається від $1336 до $3300 за 1 м² . Вартість паркомісця складає від $11000 до $28600.

Будівництво підземного паркінгу в житловому комплексі стає обов’язковою нормою, особливо в центрі і територіях, які прилягають до центра м. Києва. На 01.01.2007 року у 85% усіх новобудов столиці передбачений підземний пар кінг [57].

Слід зазначити особливість сегменту комерційної нерухомості в житлових комплексах, яка полягає в наступному: нежилі приміщення виставляються на продаж ближче до введення об’єкту в експлуатацію, при цьому продаж житлових площ у більшості випадків починається ще на початкових етапах будівництва. На початок 2007 року тільки 37% усіх нежилих площ у новобудовах було виставлено на продаж, при цьому 24% продано.

Головним фактором впливу на вартість комерційної нерухомості в новобудовах залишається співвідношення попиту та пропозиції. Кон’юнктура ринку така, що ціни на нежилі приміщення в новобудовах мають тенденцію до зростання. Середні ціни на нежилі приміщення, які входять до складу житлових комплексів наведено у таблиці 3, середня вартість паркомісця в підземному паркінгу, який входить до складу житлових комплексів, – у таблиці 4.

З 172 об’єктів будівництва житлової нерухомості м. Києва 72 компаній-операторів первинного ринку з планованим періодом здачі 2006-2008 рік. В усіх об’єктах на перших поверхах передбачені нежилі приміщення для розміщення магазинів, аптек, кафе і ресторанів, відділень банків, офісів [53].

Ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах – житловому й офісному – спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів – вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.

Таблиця 3.Середні ціни на нежилі приміщення, які входять до складу житлових комплексів м. Києва, станом на 01.01.2007 року.

Зона м. Києва	Середня ціна 1 м² , у.о.
Центр	3300
Прилягаюча до центру	2400
Вилучена від центра	2200
Окраїна	1336

Таблиця 4.Середня вартість паркомісця в підземному паркінгу, який входить до складу житлових комплексів м. Києва, станом на 01.01.2007 року.

Зона м. Києва	Середня вартість, у.о.
Центр	28600
Прилягаюча до центру	24400
Вилучена від центра	18400
Окраїна	11000

Але, з огляду на національну особливість (складність узгоджувального процесу), сьогодні отримує прибутки не той, хто знайшов вдалу ділянку землі, створив цікавий проект, залучив вигідні фінансові ресурси, побудував якісний об’єкт, а той, кому вдалося хоча б щось узгодити. Зміна такої ситуації в найближчому майбутньому значно залежить від обраних органів місцевого самоврядування. Поки не зрозуміло, чи будуть збільшені обсяги і темпи будівництва в м. Києві і регіонах.

2.2 Дослідження стану інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості

Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Перспективними для інвестування ринками Східної Європи, які згадуються в звітах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult і інших дослідницьких компаній, визначено Угорщину, Румунію і Росію. Основна увага західних інвесторів зосереджене на Москві.

Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів – один з найнижчих у Європі – всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі. Вакантність офісних приміщень зображено на рис. 2. Рівень дохідності офісів європейських міст зображено на рис. 3 [52].

Рис. 2. Вакантність офісних приміщень.

У м. Києві великий дефіцит офісних приміщень. Наприклад, новий бізнес-центр Парус був заповнений орендарями задовго до офіційного відкриття. Площі нового бізнес-центру швидко займаються, незважаючи на високі орендні ставки – від $50 за квадратний метр на місяць. У БЦ Леонардо, Seven Hills, Європа Плаза вільних приміщень не було ще наприкінці 2005 року, орендувати почали тільки з початку 2006 року.

Рис. 3. Рівень дохідності офісів європейських міст.

Показник прибутковості офісів в Україні – один з найвищих у Європі, як мінімум 15% річних. Для порівняння, у Лондоні на початку минулого року прибутковість складала менш 5%, у Москві – 10%. У 2006 році орендні ставки в м. Києві були на 35-45% вище, ніж в інших столицях Східної і Центральної Європи. Наприклад, у новому київському бізнес-центрі Леонардо офіс класу А можна орендувати за ціною від $70 за квадратний метр на місяць. У Лондоні (самий дорогий офісний ринок Європи), за даними CB Richard Ellis, оренда офісу в середньому обходиться приблизно в $100 за квадратний метр на місяць.

Західні інвестори не поспішають купувати готові бізнес-центри в Україні з кількох причин. Перша – невеликий обсяг столичного ринку в порівнянні з європейськими столицями. Наприклад, загальна площа офісних приміщень у Москві оцінюється в 5,8 млн. м² (на кінець 2006 року, за результатами досліджень Jones Lang LaSalle), у м. Києві – близько 585 тис. м² (за даними DTZ). При цьому незадоволений попит на офісні приміщення й у м. Києві, і в Москві приблизно однаковий – 1,3 млн. м² для Москви і 1,5-2 млн. м² для м. Києва. Крім того, ціна власників українських бізнес-центрів набагато перевищує ринкову. Стан ринку офісної нерухомості м. Києва та передмістя зображено на рис. 4. Мінімальні і максимальні орендні ставки в бізнес-центрах зображено на рис. 5 [55].

Ціни на комерційну нерухомість формуються за особливими критеріями і правилам. Наприклад, якщо оренда офісного приміщення в центрі міста складає $60 за м² площі, то економічно обґрунтована ціна цього офісу як об’єкту нерухомості – $4,5-5 тисяч за м² . У м. Києві такі приміщення пропонують купити за $7-8 тисяч за м² . Західні консалтингові фірми і рейтингові агентства звикли працювати з нерухомістю, ціна якої не перевищує 6-7 річних оборотів проекту. В Україні цей показник складає до 8-10 річних оборотів проекту.

Останні два роки зростання орендних ставок в Україні помітно перевищує європейські показники. За даними консалтингової компанії CB Richard Ellis, більш за все в 2006 році виросли ставки в Мадриді і Лондоні – на 25% і 22% відповідно, у Парижі – тільки на 9%. У 2005 році оренда в офісних центрах м. Києва подорожчала на 30%, у 2005 році – на 60%. Зростання ставок не призупинили навіть новорічні свята і зимовий період, що на ринку комерційної нерухомості вважається застійним. З початку 2007 року ставки підвищилися на 4-5% [57].

Рис. 4. Стан ринку офісної нерухомості м. Києва та передмістя.

Наприкінці 2006 року стало відомо про плани будівництва приблизно 100 нових бізнес-центрів загальною площею близько 2 мільйонів квадратних метрів. У 2007-2008 роках з цього обсягу можуть бути введені в експлуатацію близько 376 тисяч метрів квадратних, що перевищить існуючі обсяги будівництва в 1,5 рази. Але до насичення ринок підійде не раніш 2015 року.

Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.

На початку березня група компаній BSG Group (Ізраїль) заявила про свої плани протягом декількох найближчого років вкласти $1 млрд. у розвиток житлових, офісних і індустріальних проектів в Україні. Ізраїльтяни сподіваються стати першими девелоперами за кількістю інвестованих у ринок нерухомості України грошей. Вітчизняні оператори до планів іноземного інвестора відносяться з певною часткою скепсису, вважаючи, що реалії українського ринку нерухомості занадто ризикові.

Рис. 5. Мінімальні і максимальні орендні ставки в бізнес-центрах.

За оцінками київських консультантів з нерухомості, сьогодні український ринок привертає увагу великої кількості іноземних інвесторів, однак лише 2-3% з них реалізують конкретні проекти. Більшість же великих компаній сканують український ринок через притягнуті структури. Саме так почала свою роботу в Україні і BSG Group. Ця група працює на українському ринку вже більш трьох років, але окрема девелоперська компанія – ТОВ Seven Hills LCC – була зареєстрована тільки в 2006 році. Компанія є підрозділом міжнародної групи забудовників Scorpio Real Estate Group, що, у свою чергу, входить у BSG Group.

Україна на четвертому місці у світі за інвестиційною привабливістю ринків ритейлу, такі дані є результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії A.T. Kearney. Обійшли український тільки ринки Індії, Росії і В’єтнаму. У 2005 році за рейтингом A.T. Kearney вітчизняний ринок комерційної нерухомості зайняв третє місце. Високі рейтингові місця України є інвестиційним стимулом для роздрібних мереж зі світовими іменами діяти на українському ринку. Все більше закордонних ритейлерів планують інвестувати в розширення мереж за рахунок України.

У свою чергу зростає інтерес до України з боку іноземних девелоперів, які спеціалізуються на комерційній нерухомості. Різке падіння прибутковості комерційних об’єктів у Будапешті, Празі, Варшаві (до 6% за 2005 рік) стало несподіванкою для багатьох інвесторів. На думку експертів, західні інвестори тепер активно скуповуватимуть нерухомість на Сході. Для українського ринку комерційної нерухомості 2006-2007 роки є роками інвестиційних продажів.

На початок 2007 року київський ринок комерційної нерухомості знаходився на піку розвитку: попит удвічі перевищував пропозицію, орендні ставки досягли максимальних показників як у бізнес-центрах, так і в торгових центрах. Ненасиченість ринку забезпечувала місцевим девелоперам надзвичайно високі, за мірками іноземців, доходи. У Європі прибутковість інвестицій у комерційні об’єкти за рахунок оренди площ складає лише 5% на рік, на вітчизняному ринку – 12-15%. Продаж бізнес-центрів класу А свідчить, що українські девелопери досягли максимальної прибутковості від оренди площ.

Ще одна причина активності іноземних девелоперів – велика кількість споруджуваних торгівельних і офісних центрів. З введенням в експлуатацію у 2007-2008 роках прибутковість і ринкова вартість об’єктів почне плавно знижуватися. Тому іноземні девелопери квапляться з покупкою, а нинішні хазяї торгівельних і бізнес-центрів поспішають одержати за свою нерухомість максимальну ціну і знову інвестувати будівництво. Адже будувати торговельні й офісні центри поки вигідніше, ніж купувати нові.

Іноземні девелопери незацікавлені будувати з нуля, оскільки цей процес ускладнює система оформлення прав на землю. Наприклад, нещодавно німецької METRO зі скандалом відмовили в ділянці в Запорожжі. Були в німців труднощі і з відкриттям львівського центра. Схожі проблеми виникали й у шведської IKEA з ділянкою під м. Києвом. Закордонним компаніям не вдається успішно конкурувати з місцевими операторами, оскільки останні, як правило, мають сильне лобі в дозвільних органах. Тому іноземці воліють купувати об’єкти комерційної нерухомості вже під час діючої оренди (так звані core-інвестиції).

Українські комерційні об’єкти купують в основному іноземні інвестиційній компанії. Нові власники ТЦ Піраміда – лондонські інвестиційні компанії 1849 PLC і Apollo Real Estate Advisors. Бізнес-центр Леонардо придбала ірландська Quinn Group. Офісний центр Поділ Плаза перейде в руки великого західноєвропейського інвестиційного фонду [60].

Експерти не виключають, що активність іноземних інвесторів в Україні може закінчитися скупкою місцевих девелоперів. Саме за таким сценарієм розвивався польський девелоперський ринок – іноземні компанії спочатку скуповували об’єкти, а потім і зовсім поглинули національних операторів. Великі інвестиційні компанії шляхом прямої конкуренції, через придбання нерухомості, змусили польських девелоперів відмовитися від власного ринку.

У сусідній Росії від іноземної активності намагаються захиститися законодавчо. Наприклад, покупка об’єктів комерційної нерухомості у центрі Москви – прерогатива місцевих компаній. Закордонні девелопери змушені задовольнятися окраїнами.

Українські девелопери такої охоронної грамоти не мають. До входження на вітчизняний ринок комерційної нерухомості готуються інвестиційні компанії, у портфелях яких сотні проектів по всій Європі. В Україні вже працює литовська HANNER group (девелопер офісних, житлових і торговельних комплексів, загальна вартість яких – близько 120 млн. євро). Про плани увійти на український ринок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектів нерухомості з річним оборотом близько 215 млн. євро і інвестпроектами на суму 75 млн. євро), EIKA і Progresyvios Investicijos (будівництво житлових і комерційних об’єктів) та інші [50].

Ринкову вартість об’єктів комерційної нерухомості розраховують декількома способами. Здебільше для розрахунку орієнтованої вартості об’єкту річний доход, принесений ним, збільшується на 8-10. Якщо щорічний дохід бізнес-центру складає $5 млн., його ринкова ціна – $50 млн. Інколи власники якісних офісних будинків пропонують свої об’єкти на продаж за ціною, яка дорівнює вартості будівництва, плюс, визначений відсоток. В Україні це додаткових 13-14% для офісів класу А, 15-16% – для офісів класу В+, 17-19% – для офісів класу В, 20-25% – для офісів класу С. При продажі професійного торгового центру маржа девелопера складає більш 17%. Але є і виключення – стартові інвестиції в столичний ТЦ Піраміда склали $6,5 млн. За оцінками експертів, об’єкт був проданий за $25 млн. Успішність проекту забезпечив його формат – ринок під дахом. За рахунок майже трьох сотень орендарів Піраміда окупилася усього за 1,5-2 роки, коли середня окупність сучасних торгових центрів – 5-7 років.

Отримані від угод гроші вітчизняні девелопери вкладають у будівництво. Восени 2006 року девелопер ЗАТ Квадрат-Україна продав три підземних ТЦ Квадрати загальною площею 11 тис. м² , які працюють у м. Києві з 2000 року. Усі три торгівельні центри (ТЦ) приносили стабільний доход і окупилися за 3 роки. ТЦ були продані як готовий бізнес, але без права використання новим власником ТМ Квадрат. Сума продажу трьох ТЦ удвічі перевищила суму початкових інвестицій у ці центри.

Отримані від угоди гроші (плюс кредити і засоби лондонського IPO корпорації ХХІ вік, у яку входить Квадрат-Україна) інвестували у розвиток нових проектів. Зокрема, у будівництво чотирьох нових ТЦ формату гіпермаркет-галерея на Лівобережжі, загальною площею 190 тис. м² і вартістю $200 млн. ТРЦ Квадрат на Перова загальною площею 35 тис. м² і вартістю $30 млн. буде введений в експлуатацію наприкінці 2007 року, інші – у 2008 і 2009 роках [51].

За прогнозами аналітиків, усі бізнес-центри (БЦ), зведені в столиці за останні два-три роки, будуть перепродані до кінця 2007 року. Більш того, поряд зі старожилами на продаж виставлять БЦ-новобудови і навіть їх проекти. Девелоперам вигідно збувати проекти ще на стадії їх реалізації, оскільки на таких угодах можна заробити більше, ніж від оренди площ [58].

Оскільки іноземні інвестори більш зацікавлені викуповувати працюючі центри, девелоперу необхідно переконати інвестора купити об’єкт, гарантувати йому високу прибутковість і стовідсоткову заповнюваність.

Проте, квітнева угода 2006 року з купівлі-продажу бізнес-центру Леонардо, стала самою дорогою в історії ринку. За оцінками експертів, ринкова ціна цього БЦ, побудованого наприкінці 2005 року, склала $80-100 млн. (орендні ставки – найвищі у столиці – $58-70 за м² на місяць).

Крім БЦ Леонардо, у 2007 році, відразу після введення в експлуатацію, буде проданий офісний центр Айсберг класу А, площею 21 тис. м² , девелопментом якого займається компанія НЕСТ. Ріелтори, які спеціалізуються на комерційній нерухомості прогнозують, що цього року змінить власника й офісний центр Домінант. Вже зараз частина приміщень центру виставлена на продаж, але фахівці не виключають його продаж цілком.

У 2007-2008 роках іноземні девелопери скуповуватимуть нерухомість у регіонах. За цей час у великих містах з’являться професійні об’єкти, їхнє будівництво вже ведеться. Іноземні девелопери і міжнародні ритейлери вже зараз, крім м. Києва, аналізують ринки інших міст. Польському девелоперу зручніше і зрозуміліше розвивати свій бізнес у м. Львові, а, наприклад, російському – у м. Дніпропетровську, м. Харкові й м. Одесі.

Іноземні девелопери готові скуповувати ЦУМи, універсами, старі гастрономи, Дитячі світи, земельні ділянки, підприємства-банкрути, порожні і неприватизовані будинки площею мінімум 5 тис. м² у містах з населенням не менш 100 тис. осіб. Їх головний орієнтир – об’єкт повинен знаходитися в 1 км від пам’ятника В. Леніну, тобто у центрі міста.

Відсутність активних продажів у 2000-2004 роках була пов’язана з низькою інвестиційною привабливістю готових проектів, побудованих більш трьох років тому. Більшість якісних об’єктів у м. Києві з’явилося нещодавно.

Перша угода з перепродажу київського офісного центру відбулася наприкінці вересня 2003 року. Група іноземних інвесторів викупила бізнес-центр Артем приблизно за $15-17 млн. Потім було здійснено продаж столичного Horizon Office Tower – іноземна компанія придбала бізнес-центр ще на стадії його будівництва [53].

Зі столичних торгівельних центрів за 2004-2006 роки офіційно було продано тільки чотири: три підземних Квадрати (угода укладена наприкінці 2005 року) і ТЦ Піраміда (продано в квітні 2006 року). За інформацією великих консалтингових і девелоперських компаній Colliers International, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Української торгівельної гільдії і Квадрат-Україна, наприкінці 2005 – першій половині 2006 роки були продані ТЦ Піраміда, три ТЦ Квадрати, БЦ Леонардо, укладено угоду з продажу БЦ Поділ Плаза.

Висока імовірність продажу БЦ Айсберг і БЦ Домінант. Загальна ринкова вартість цих восьми об’єктів – більш $200 млн. Зазначена сума складає приблизно п’яту частину ринку комерційної нерухомості столиці.

На Заході й у країнах Центральної Європи перепродаж об’єктів комерційної нерухомості – звичайна справа. У 2006 році у Чехії і Словаччині зафіксовано більш 10 великих угод з перепродажу бізнес-центрів, загальна сума яких перевалила за $500 млн.

Бізнес перепродажу там поставлений у такий спосіб: спеціалізовані компанії проектують, будують і вводять в експлуатацію торгівельний комплекс або бізнес-центр. Об’єкт вони продають інвестиційним, пенсійному фондам або банківському інституту як готовий бізнес. Таким чином, при покупці готового бізнесу потенційні покупці уникають ризиків, пов’язаних з будівництвом і орендою центрів.

Росія за кількістю інвестиційних продажів випередила Україну на п’ять років, відзначають експерти. Остання велика угода – продаж московського торгівельного центру Європарк (власник – група Даев плаза) фонду Лігастройпроект приблизно за $150-170 млн.

У квітні 2006 року акціонери АКБ Форум продали бізнес-центр Леонардо площею 13 тис. м² ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group. За оцінками експертів, вартість будівництва бізнес-центру приблизно $60 млн., сума угоди приблизно склала $80-100 млн.

У червні 2006 року турецький девелопер Demir Evrasian Investments уклав угоду з продажу БЦ Поділ Плаза класу А площею 19 тис. м² . Експерти вважають, що компанія може виручити за офісний центр не менш $50 млн. Стартові інвестиції в Поділ Плаза склали $20-25 млн.

У 2004-2005 роках компанія Equity International Properties Ltd. продала свою частку в офісному будинку Horizon Office Towers площею 16, 5 тис. м² , розташованому в м. Києві на вул. Шовковична, 42-44. Передбачувана вартість ТЦ – $45 млн. У квітні 2006 року йорданська Universal Star Co продала ТЦ Піраміда (побудований в 2004 році) площею 16,7 тис. м² на Позняках іноземним інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors. Сума угоди – біля $25 млн., початкові інвестиції в торгівельний об’єкт склали $6,5 млн.

На українському ринку нерухомості час від часу з’являються повідомлення про мільярдні вливання з боку закордонних і вітчизняних інвесторів. Що стосується інвестицій BSG Group в Україну, то на сьогоднішній день це не сама велика сума для українського ринку. $1 млрд. сьогодні – це великий обсяг, здатний кардинально змінити київський ринок, але тільки за умови, що ці засоби будуть інвестовані найближчим часом. Це унікальна можливість формувати і контролювати ринок, якщо вибрати окремий сегмент протягом трьох-п’яти років після будівництва. Якщо розтягувати таку інвестицію на 9-10 років, ефективність буде нижче, але така стратегія однозначно менш ризикована.

У столиці в найближчі 10 років буде користуватися попитом близько 600 тис. м² торгівельних приміщень, що в грошовому вираженні складе $0,6-1 млрд. Місткість ринку офісних приміщень складе не менш $1 млрд., а в найближчі 5-10 років – $2-3 млрд.

Корпорація Mirax Group (м. Санкт-Петербург, працює з 1994 року, має працівниками близько 2 тис. осіб, у м. Києві працює з 2006 року) також заявила про свій намір інвестувати в Україну більш $1 млрд., вважаючи, що конкуренція – це не що інше, як прогрес галузі. Mirax Group будує в м. Києві офісно-житловий комплекс Миракс-Плаза Україна на вул. Глубочицької, 43 і розглядає можливість придбання ділянок для зведення інших об’єктів [60].

Відзначимо, що раніше закордонні інвестори воліли інвестувати тільки в готові торгівельні й офісні комплекси, але оскільки висококласних об’єктів в Україні замало, подібних угод було укладено менш десятка. Що стосується будівництва, то, незважаючи на заяви ряду великих девелоперських структур, реалізувати проекти нерухомості в Україні іноземні інвестори, як і раніше, побоюються. Найчастіше у них виникають проблеми з недостатнім розумінням існуючих на ринку комерційної нерухомості України реалій.

Основні причини сповільнення розвитку комерційної нерухомості в Україні наступні: складність процедур отримання земельних ділянок і одержання необхідних дозволів на будівництво, переоцінка девелоперами власних фінансових можливостей, а також нерегулярне фінансування. З огляду на це, наприклад, введення в експлуатацію багатьох офісних і торгових центрів, заплановане на 2006 рік, перенесене на рік-два. В якості адаптаційних заходів роботи в реаліях українського ринку західні девелопери практикують співпрацю з місцевими компаніями.

Аналітики Jones Lang LaSalle очікують істотного збільшення інвестицій в українську комерційну нерухомість вже у 2007 році, оскільки у 2006 році на ринку з’явилася значна кількість нових девелоперських компаній та інвестиційних фондів. Активний розвиток ринку інвестиційних продажів об’єктів комерційної нерухомості зупиниться, причиною чого є відсутність об’єктів інституціональної якості. Практично усе, що могло бути куплене, вже знайшло нових власників. Тепер очікується розвиток ф’ючерсних угод як варіанту купівлі-продажу об’єкта, введеного в експлуатацію і зданого в оренду.

На 01.01.2007 року загальна площа столичних офісів збільшилась приблизно на третину. За підрахунками консалтингової компанії DEOL Partners, за 2006 рік побудовано 120 тис. м² офісних приміщень. Аналітики консалтингової компанії Українська торговельна гільдія вважають, що до кінця 2007 року в м. Києві буде працювати близько 80 бізнес-центрів, а загальна площа професійних офісних приміщень складе 595 тис. м² . Однак ринок столичних офісів все ж таки дефіцитний. Розподіл офісних площ наведено на рис. 6 [51]. На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб’єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м² у бізнес-центрах класу В середньої цінової категорії (рис. 7).Попит на офісні приміщення цього класу перевищує пропозицію більш, ніж на 100%. З огляду на це, власники нових об’єктів укладають угоди оренди задовго до введення будинку в експлуатацію. У таких проектах, як Леонардо, Seven hills, Європ-Плаза, на початок 2006 року вільних приміщень практично не залишалося, хоча займати площі орендарі почали пізніше [54].

У 2007 році девелопери відзначилися зривом термінів введення в експлуатацію нових бізнес-центрів. Отже, в наступному році ціна оренди на офіси продовжить підвищуватися. А оскільки поточні орендні ціни і сьогодні безпрецедентно високі, рядовим компаніям прийдеться переїхати в 2007 році у приміщення більш низької якості.

Рис. 6. Розподіл офісних площ м. Києва, %.

За даними компанії ASTERA, зараз площа офісних приміщень у столиці, включаючи професійні бізнес-центри, адміністративні будинки, будинки колишніх НДІ і переобладнані під офіс квартири, оцінюється на рівні 4,6 млн. м² . При цьому професійні офіси, які представляють основний інтерес для нинішніх орендарів, займають не більш 8-9% ринку – це близько 100 бізнес-центрів з офісною площею, яка перевищує 400 тис. м² , більшість яких відноситься до класу В. Загальна ж потенційна потреба в професійних офісних приміщеннях усіх класів (А, В і С), згідно результатам дослідження, проведеного компанією Global Solutions, складає в столиці на сьогоднішній день 5 млн. м² і має зростаючу тенденцію.

Такий суттєвий дефіцит не ліквідується навіть шляхом введення в експлуатацію нових бізнес-центрів. Протягом 2007 року на ринок планується ввести близько 90 тис. м² нових офісних площ, що практично відповідає обсягам, побудованим торік, і трохи перевищує показники 2005 року. Ринок так і не дочекався виходу раніше заявлених на 2006 рік 120 тис. м² офісних приміщень. На перший квартал 2006 року перенесений термін здачі БЦ Львівські врата на вулиці Артема, 17 (14,7 тис. м² ), у 2007 році відкриються БЦ на вулиці Светлицького, 35 (9 тис. м² ), БЦ Ренесанс на вулиці Воровського, 24 (з 14,5 тис. м² ), БЦ на вулиці Михайлівській, 12 і 24-а (всього 20 тис. м² ), БЦ Альянс-Центр на вулиці Ярославів Вал, 23 (1,6 тис. м² ).

Рис. 7. Середні орендні ставки у великих містах України.

Перенесені на 2007 рік і деякі великі об’єкти, які спочатку заявлялися до відкриття на 2006 рік. Це стосується БЦ Ельсбург Плаза (30 тис. м² ) і БЦ Либідь-Плаза на вулиці Антоновича, 176 (20 тис. м² ). Порушать термін здачі і заявленого на 2006 рік БЦ на Харківському шосе, 19 (10 тис. м² ). Трохи пізніше буде введено і БЦ Європа Плаза на перехресті бульвару Шевченко і вулиці Саксаганського (12 тис. м² ), який повинен був зданий у грудні 2006 року.

Частина з цих приміщень, навіть у недобудованому вигляді, вже орендується за попередніми угодами за середніми орендними ставками: $40-60 за м² /міс. для офісів класу А; $25-40 за м² /міс. – класу В; $15-25 за м² /міс. – класу С. Своєчасна здача цих центрів в експлуатацію могла б стабілізувати стрімко зростаючі орендні ставки на ринку, що за 2006 рік піднялися для офісів класу А на 5-10%, для офісів класу В, для офісів класу С – на 10-15% [56].

Основними причинами затримки будівельних робіт бізнес-центрів є непрофесіоналізм девелоперів, неякісно розроблені бізнес-плани, а також ускладнення з оформленням дозвільної документації й одержанням прав власності на земельні ділянки. Тільки для того, щоб одержати дозвіл на будівництво, потрібно зібрати близько 300 підписів, тому компанії не в змозі реально оцінювати необхідні на їх одержання терміни. Крім того, деякі власники офісних об’єктів свідомо повідомляють терміни здачі раніш призначеного часу для залучення більшої уваги до проекту.

Попит на професійні офісні приміщення перевищує ринкову пропозицію в 8-10 разів, а існуючі площі зайняті практично цілком. Майже 100% заповнювання бізнес-центрів нехарактерне для ринку офісної нерухомості розвитих країн, така розбалансованість призводить до постійного зростання орендних ставок. Через дефіцит престижних приміщень під офіси та зростання їх ціни великі компанії обирають шлях будівництва власних офісних корпусів для розміщення своїх представництв і дочірніх підприємств. Такий шлях обрала компанія METRO, яка 2006 року переїхала з бізнес-містечка Форум на вулиці Пимоненко в окремо розташований будинок у Харківському масиві, побудований власними силами.

Експерти прогнозують, що в 2007 році, через безпрецедентне зростання орендних ставок на офісні площі всіх типів, компанії, для яких наявність представницького офісу не є життєво необхідною (фірми, які працюють у IT-секторі і секторах торгівлі, логістики і медіа), почнуть знижувати класність займаних приміщень, щоб зменшити адміністративні витрати. Така тенденція не зможе проявитися повною мірою через відсутність у м. Києві офісних приміщень усіх класів, причому вільних.

Відносний баланс попиту та пропозиції фахівці ринку очікують не раніше кінця 2007 – початку 2008 років, коли на ринок надійде більш 300 тис. м² висококласних офісних площ. Завдяки появі такої кількості нових бізнес-центрів на початку 2008 року можна чекати зниження орендних ставок на приміщення класу А і В на 10%, класу С – на 15%. Компанія DTZ прогнозує, що баланс попиту та пропозиції очікує столичний ринок ще пізніше – у 2010-2011 років.

Одна з причин дефіциту офісів – неквапливість девелоперів. Останні два роки багато хто з них на квартал і більше затримували введення в експлуатацію побудованих об’єктів, що, тільки за 2006 рік, призвело до 30-50% зростання орендних цін (рис. 8) [59].

Таким чином, дефіцит якісних офісних площ призвів до зростання орендних ставок. За даними Української торгівельної гільдії, у 2006 році за окремими об’єктами оренда подорожчала на 60%. Ринок офісної нерухомості залишається ринком орендодавця.

Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні за друге півріччя 2006 року зображено на рис. 9.

Практично це означає, що власники приміщень не тільки постійно збільшують орендні ставки, але і обирають винятково орендарів, готових укласти довгострокові угоди. Характерною умовою угод для бізнес-центрів класів А і В+ став п’ятирічний термін оренди, передоплата за угодою за 1-3 місяця, а також використання страхового депозиту.

Дисбаланс між попитом та пропозицією особливо характерний для бізнес-центрів класу А. У цьому сегменті спостерігається збільшення орендних ставок на 25-39% і один з найнижчих показників вакантності вільних площ у Європі. За даними компанії DEOL Partners, незайнята площа офісів класів А і В зменшилася за 2006 рік з 3% до 1,5%.

Рис. 8. Ціни на офісну нерухомість у великих містах України.

Орендні ставки в м. Києві вже на 35-45% вище, ніж в інших столицях Східної і Центральної Європи, окрім Москви. На початку 2006 року середня місячна орендна ставка складала $37,5 за м² , але вже до липня вона виросла на 30% – до $49,5. Високі ставки – навіть за європейськими мірками – пов’язані з ненасиченістю ринку і низьким, у порівнянні з більшістю європейських столиць, забезпеченням м. Києва офісними площами. Середні орендні ставки офісних площ класу А у м. Києві в порівнянні з 2005 роком зросли на 39% – до $55-60 за м² на місяць (без обліку ПДВ). Оренда приміщень класу В подорожчала на 21% ($36), класу С – на 35% ($24). Крім оренди офісів у бізнес-центрах класів А і В за кожен метр площі прийдеться оплатити ще $4-5 операційних витрат, офісів класу С – $2-3. Власники офісних будинків, розташованих у центрі м. Києва, за паркомісце просять $250-300, на окраїні, де переважно розташовуються офіси класу С, – $100.Паралельно з подорожчанням офісів у бізнесах-центрах, підвищується вартість оренди непрофесійних приміщень. За даними Української торговельної гільдії, наприкінці III кварталу 2006 року оренда квартири під офіс у середньому коштувала $29,5 за м² на місяць. При цьому, орендні ставки в столиці вже на 30% вище, ніж в інших містах-мілліонниках.

Рис. 9. Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні за друге півріччя 2006 року.

Адміністративні будинки, приміщення колишніх науково-дослідних інститутів і нежилий фонд під офіси сьогодні знімають два основних класи орендарів: ті, хто не в змозі орендувати бізнес-центр високого класу, і ті, хто не зацікавлений у пропускній системі таких центрів і не має потреби в наданих ними сервісних послугах. До першої категорії орендарів відноситься більшість середніх і малих українських компаній, а також компаній-пачатківців, які не можуть дозволити собі подібні бюджетні витрати на оренду офісу. Другу складають туристичні фірми, відділення страхових компаній, банків, агентства нерухомості, ЗМІ, нотаріуси тощо, тобто ті, хто має потребу в окремому приміщенні і вільному доступі клієнтів. Такі компанії (за винятком ЗМІ) орендують, як правило, площі на перших поверхах, що виходять фасадом на вулицю, і не планують оренду приміщень у бізнес-центрах.

2.3 Аналіз ринку торгівельної нерухомості

Спочатку 2006 року більшість операторів ринку і незалежних експертів прогнозували стрімке зростання кількості торговельних площадок у столиці протягом року. Зокрема, аналітики вважали, що в м. Києві додатково з’явиться щонайменше 150 тис. м² торгівельних площ. Однак більшість проектів так і залишилися проектами, тому попит на торговельні метри дотепер значно перевищує пропозицію.

З запланованих до введення в експлуатацію великих комплексів почав роботу тільки ТЦ Арена Сіті біля Бессарабки. Неподалік від м. Києва, у Броварах, відкрився торгово-розважальний комплекс (ТРК) – Термінал. Особливості центру – чотирьохзальний кінотеатр, боулінг-клуб на 24 доріжки, найбільший у Східній Європі картинг-центр і льодовий палац. Однак ТРК у Броварах – скоріше зимовий розважальний парк, де торгівельна складова не є основною.

Зараз експерти констатують щодо ряду об’єктів, запланованих до здачі у 2007 році, непогодженість проектної документації. У деяких компаній навіть немає земельних ділянок, на яких незабаром повинні були вибудовані палаци торгівлі. Конкуренція за будівельні майданчики дуже гостра, і говорити про конкретні дати відкриття нових ТЦ більшість девелоперів не вирішуються.

В умовах дефіциту орендні ставки на торгівельні площі у 2007 році вже збільшилися на 10-15%. Зараз у столичних ТЦ оренда одного метру квадратного площі коштує $50-80 на місяць. Це приблизно на 60% менше, ніж у Москві, втричі дешевше, ніж у Лондоні, однак удвічі дорожче в порівнянні з Римом, Будапештом або Прагою, де зараз спостерігається перенасичення пропозиції торгівельної нерухомості.

Орендні ставки держатимуться на нинішньому рівні до повного насичення київського ринку якісними торгівельними площами. Для м. Києва ця планка складає близько 1 млн. м² , тобто, при наявних 300 тис. м² нинішній дефіцит торгівельних площ складає 500-700 тис. м² . Це означає, що наситити ринок удасться не раніше 2008 року.

З урахуванням планів будівельних компаній, у 2007-2008 роках буде введено в експлуатацію біля десяти великих ТЦ, приріст торгівельних площ складе близько 425 тис. м² . Таким чином, ємність столичного ринку станом на кінець 2008 року може збільшитися до 700 тис. м² .

За прогнозами фахівців Української торговельної гільдії, за умови реалізації всіх заявлених на 2007 рік проектів, загальний обсяг пропозиції професійних торгівельних площ м. Києва до 2008 року може перевищити планку в 1 млн. м² . Проте, не виключено, що й у 2008 році буде зірваний графік введення в експлуатацію більшості об’єктів. Адже з десяти ТЦ, заявлених до здачі в 2006 році, розпочате будівництво тільки чотирьох. До 2008 року інвестори планують ввести в експлуатацію близько 15 великоформатних об’єктів торгівельної нерухомості [55].

У найближчі 3-4 роки на ринку нерухомості з’явиться новий формат – багатофункціональні житлові комплекси. Як правило, такі проекти розраховані на 20-30 будинків із власною інфраструктурою, яка містить не тільки торгівельні площадки, але й офісні приміщення. Поширення цього мультиформату пов’язане, в першу чергу, з перебудовою промислових зон м. Києва, на місці яких і повинні бути побудовані багатофункціональні комплекси.

Уже зараз більшість проектів ТЦ і ТРК, які будуть реалізовуватися в найближчі роки в м. Києві, вражають своїми масштабами в порівнянні з нині існуючими центрами. Таким чином, девелопери враховують особливості дій ведучих операторів світового ринку ритейла і комерційної нерухомості, які планують вийти на український ринок. У міжнародному рейтингу A.T. Kearney (Global Retail Development Index), який формується на основі показників інвестиційної привабливості країн, Україна в 2005 році перемістилася з 11 на 3 місце. Цей факт прискорить вихід на вітчизняний ринок глобальних мереж і закордонних девелоперів.

Для даного ринку торгівельної нерухомості вже зовсім неприйнятні шаблонні рішення ТЦ як ассорті-магазинчиків під одним дахом. Універсальних ТЦ на столичному ринку вже цілком достатньо, тоді як спеціалізованих об’єктів з грамотною концепцією – одиниці. При цьому обсяги інвестицій в універсальні центри, так само як і терміни їх повернення, збільшуються. Якщо ТЦ першої хвилі окупалися протягом 2-3 років, то сьогодні експерти називають термін у 5-7 років.

Торгівельні центри, введені в експлуатацію у 2006 році та заплановані до 2008 року, наступні:

- ТРЦ Квадрат на Перова, 35000 м² (бул. Перова, 36), 2006 рік;

- ТК Олімпік Плаза, 90000 м² (пл. Пристадіонна), 2006 рік;

- ТРЦ під вул. Владимирської, 31000 м² (вул. Владимирська), 2006 рік;

- ТРЦ на місці Редукторного заводу, 47000 м² (вул. Борщагівськая, 154), 2006 рік;

- ТЦ Fashion Center, 25000 м² (вул. Луначарського, 7), 2006 рік;

- ТРЦ Тельбін, 35000 м² (пр. Возз’єднання), 2006 рік;

- ТРЦ Квадрат на Лісовому, 50000 м² (біля ст. м. Лісова), 2008 рік;

- ТРЦ Оазис, 28500 м² (вул. Тростянецька), 2006 рік;

- ТРЦ Квадрат на Вирліці, 50000 м² (пр. Бажана), 2007 рік;

- Либідь-Плаза, 120000 м² (пл. Либидська), 2006 рік;

- ТРЦ Еспланада, 125000 м² (пл. Спортивна, 1), 2006 рік.

У м. Києві працюють 25 сучасних торгових центрів (у цілому близько 300 тис. м² ), 9 з яких зведені у 2006 році. За даними Української торговельної гільдії, обсяг пропозиції в столиці складає 107 м² професійних торгівельних площ на тисячу киян. Для порівняння, у великих регіональних містах (Дніпропетровськ, Донецьк, Луганськ, Одеса) на 1 тис. жителів у середньому приходиться 50-55 торгівельних квадратних метрів у ТЦ.

Орендні ставки в столичних торгових центрах виростуть у 2007 році не менш, ніж на 15%, що перевищує показник 2006 року. Причиною є дефіцит площ, спровокований масовим зривом термінів здачі нових ТЦ при одночасному зростанні попиту торговців.

Фахівці вважають, що у 2007 році не вирішиться проблема поповненням ринку торгівельних приміщень. Замість заявлених 12 торгових центрів площею більш 200 тис. м² у 2006 році у столиці введено в експлуатацію всього 9 невеликих ТЦ із площею торгівельних приміщень 60 тис. м² . Це майже в сім разів більше, ніж у 2005 році, коли ринок поповнився всього одним ТЦ Арена на Хрещатику площею 8 тис. м² , але набагато менше, ніж у 2004 році (147 тис. м² ), або у 2003 році (70 тис. м² ). Такий спад активності інвесторів торгівельної нерухомості аналітики пояснюють бумом запуску ТЦ у 2003-2004 роках і великою кількістю заявлених тоді ж нових проектів. Девелоперів бентежила конкуренція і збільшення термінів повернення інвестицій [57].

У 2005 році ринок торгівельних приміщень столиці був перенасичений, і багато власників ТЦ мали великі проблеми з їх наповнюваністю. Тому девелопери практично втратили інтерес до цього ринку і спрямовували інвестиції в сферу житлового будівництва, яке обіцяє більш великі і швидкі прибутки. Проекти, які розробляються зараз (коли ринок відчуває гострий дефіцит вільних площ і орендні ставки щорічно зростають на 10-15%), можуть бути реалізовані лише до кінця 2008 року.

Поточну ситуацію, погіршило ще і те, що багато, заявлених до реалізації два-три роки тому, проектів ТЦ нині фактично провалилися і навряд чи будуть побудовані взагалі. Це друга черга Дитячого світу, яку планувалося ввести в експлуатацію у 2005 році, ТЦ на Позняках і Квадрат на Московському проспекті, які планувалися до відкриття у 2006 році.

Поки не вирішені питання і з введенням в експлуатацію відомих у місті проектів-гігантів – ТЦ Либідь-Плаза на Либидської площі і ТРЦ Троїцький перед НСК Олімпійський. Дати відкриття цих об’єктів послідовно переносилися з 2005 на 2006 рік, з 2006 на 2007 рік, а зараз вони взагалі заявлені на 2008-2009 роки. Завчасно перенесене введення в експлуатацію з 2006 року на більш пізні терміни таких проектів, як ТЦ Оазис, Тельбін, Авангард, Квадрат-Аврора і ТРЦ Ритм-2 [51].

Основними причинами зриву термінів стали проблеми з фінансуванням, ускладнення з дозвільною документацією, затримки з отриманням землі, відсутність грамотної роботи на етапі проектування, затягування міською владою процесу затвердження проектів, а також наявність на ринку великої кількості непрофесіоналів. Невихід у 2006 році на ринок заявлених 200-300 тис. м² торгівельних площ ніяк не пов’язаний із політичними й економічними катаклізмами. Головним фактором є наявність на ринку комерційної нерухомості великої кількості непрофесіоналів, які не усвідомлюють реальності запланованого. Затримки з відкриттям об’єктів комерційної нерухомості, як правило, пов’язані з переоцінкою своїх можливостей і реальних термінів реалізації проектів.

Крім того, все частіше інвестори називають нереальні терміни введення в експлуатацію своїх об’єктів заради привертання до них більшої уваги, що негативно впливає на ринок. Затримка з відкриттям на рік практично завжди приводить до конфлікту між власниками і майбутніми орендарями, які починають закупівлю товарів для своїх торгівельних точок за кілька місяців до введення ТЦ в експлуатацію.

Подібні девелоперські обмани призвели до того, що більшість аналітиків ринку прогнозують очікуване введення об’єкту в експлуатацію не на підставі заяв інвестора і власника, а тільки після самостійного огляду стану площадок і виконаних робіт. Так, зовнішні роботи зі зведення ТЦ Дивоцвіт біля станції метро Оболонь, торгових центрів за мостом на Московському проспекті, на вулицях Мечникова і Бальзака, Fashion Center на вулиці Луначарського, вже закінчені, отже, відкриття цих центрів найближчим часом цілком реально.

Роботи за такими проектами, як Мультиплекс-Плаза на Московському проспекті і квартал торгівлі біля станції метро Контрактова площа, проводяться досить активно. Проте, за даними компанії Colliers International, введення тільки 60 тис. м² ТЦ не вирішить проблеми дефіциту торгівельних приміщень, і орендні ставки протягом 2007 року виростуть ще на 15%.

Абсолютної переваги нових ТЦ мультиформату у нецентральних районах міста у 2006 році також не спостерігалось. З восьми торгівельних центрів, які планувалися до відкриття, тільки два знаходяться в районах, наближених до центру, інші розташовані в так званих спальних і промислових районах. Крім того, більшість з них не будуть являти собою окремо збудовані будинки, а увійдуть в офісно-торгівельно-житлові комплекси (мультиформат). Майбутнє нових ТЦ залежить, насамперед, від рішення земельного питання в столиці.

Найбільш перспективним сьогодні є район Петрівки, де є великі земельні ділянки з розташованими на них індустріальними й іншими недіючими, або неефективно діючими об’єктами.

Ще одним торгівельним коридором, що формується, є район Окружної дороги, який має значний потенціал розвитку. Оскільки зовнішня частина Окружної дороги зайнята сільськогосподарськими угіддями, цінність яких досить сумнівна (через високий рівень забруднення), логічним було б віддати їх під будівництво ТЦ, тим більше, що при розподілі земельних ділянок у даному випадку виключена дилема вибору між жилою (яка приносить швидкі гроші) і перспективною (але більш повільною) торгівельною нерухомістю, оскільки такі земельні ділянки несприятливі для будівництва коттеджних містечок і житлових будинків. Поява Епіцентру і METRO на Окружній дорозі підтверджує доцільність цієї версії.

Потенційними покупцями землі поблизу Окружної дороги є такі закордонні роздрібні мережі, як OBI, IKEA, Aushan, Caree-four і, можливо, TESCO.

Доцільно припустити, що у 2007-2009 роках київські торгівельні центри будуть ставати крупніше, оскільки зараз розробляються проекти прийнятих у Європі форматів, таких як Town Center, Fashion Center, Retail park тощо. Якщо ще два роки тому будівництво ТЦ площею 10 тис. м² було межею планів столичних інвесторів, то сьогодні вони мають можливість зводити об’єкти більш ніж 100-200 тис. м² . Деякі характеристики проектованих торгівельних центрів наведено у таблиці 5.

Усупереч песимістичним прогнозам щодо уповільнення темпів розвитку підземної торгівлі, сьогодні втілюється чимало будівельних проектів під землею з акцентом на розважальну складову.

У м. Києві сумарна кількість підземних торгівельних площ складає 65 тис. м² . Однак, до перенасичення підземками ще далеко, оскільки не вистачає торгівельних площ взагалі. Про дефіцит площ у зазначеному сегменті свідчить і досить велика кількість проанонсованих проектів будівництва підземок. За попередніми планами столичної міськадміністрації, підземні центри будуть побудовані у всіх районах столиці, у тому числі і на Лівому березі. Вже сьогодні ведуться проектно-будівельні роботи підземних ТЦ біля станцій метро Мінська, Лісова, Дарниця, Політехнічний інститут, а також на Львівській площі. Надприбутковим вважають проект, який може з’єднати Майдан Незалежності і Європейську площу.

Підземні ТЦ відрізняються від наземних концептуально. У підземці головний акцент зроблено на промислові групи товарів – одяг, взуття, подарунки – і не котируються продуктові супермаркети, що звужує вибір орендарів. Взагалі, підприємці погоджуються на оренду підземних торгівельних площ тільки за умови успішної концепції ТЦ. Головним фактором економічного виграшу підземних проектів залишається концентрація пасажирських і купівельних потоків. Як свідчить практика, привабливе місце для підземного ТЦ там, де вже існувала підземна торгівля, – у найбільш людних переходах, особливо біля станцій метро.

Таблиця 5.Проектовані торгівельні центри м. Києва.

Назва	Адреса	Рік введення в експлуатацію	Торгівельна площа, м²
Fashion Center	вул. Луначарського, 7	2006	16000
Мультиплекс-Плаза	Московський проспект, 34-а	2006	20000
Троїцький	вул. В. Васильківська, 53-55	2007	40000
Аврора	бул. Перова	2007	18000
ТРЦ Еспланада	Спортивна площа	2007	55000
Редукторний завод	вул. Борщагівська, 154	2007	30000
МЕГА	Бориспільська траса	2007	130000
ТЦ на Харківському шосе	Харківське шосе, 19	2007	12000
Амстор	кут вул. Березняківської і Дніпровської набережної	2007	30000
МВЦ-2	ст. м. Лівобережна	2007	16000
ТЦ	вул. Милославська, 31-б	2007	6500
Оазис	вул. Тростянецька	н/д	28500
ТЦ	вул. Владимирська	2008-2009	32000
Квадрат	Троєщино	2008-2009	30000
ТЦ	Петрівка	2008-2009	50000
ТЦ	Столичне шосе	2008-2009	50000
ТЦ	ст. м. Осокорки	2008-2009	30000
Либідь-Плаза	вул. Антоновича	2008-2009	30000
Lifestyle Centre	ст. м. Петрівка	2008-2009	32000
Master Park	вул. Здолбунівська	2008-2009	55000
Квадрат на Вирліці	проспект Бажана	2008-2009	35000
Тельбін-ІВА	проспект Возз’єднання	2008-2009	17000
Квадрат	ст. м. Лісова	2008-2009	35000
Mixed-use	вул. Златоустівська	2008-2009	50000

У м. Києві близько 30 станцій метро, і тільки 5 з них мають поблизу підземні торгівельні центри. Найбільш приваблива ділянка між метро Лівобережна і метро Чернігівська з людинопотоком у 130 тисяч на день, але там дотепер немає жодного підземного ТЦ. Сусідство метрополітену для торгівельних підземок дає можливість економити на рекламі, на просуванні ТЦ як окремого продукту. У таких випадках не потрібно спокушати потенційного відвідувача ТЦ рекламою, вітринами магазинів, не обов’язково влаштовувати сезони знижки, оскільки потенційний покупець фактично знаходиться в торгівельному просторі на шляху додому. Успішними проектами можуть стати і підземні ТЦ без виходу до метро, але за умови, що ТЦ площею 5 тис. торговельних метрів щодня буде відвідувати 10 тис. осіб.

Розташування підземних ТЦ залежить, у першу чергу, від планів міськадміністрації. Зокрема, у 2006 році столична мерія представила програму будівництва 40 підземних переходів з торгівельними приміщеннями. Крім того, частіше ТЦ розташовані в місцях, де влада планує за рахунок інвестора додатково провести роботи з поліпшення підземних комунікацій. Саме за таким принципом були відновлені комунікації в центрі м. Києва. Відновлення комунікацій і участь у конкурсному доборі претендентів на підземний простір спричиняє додаткові витрати в кошторисі проекту. Однак усе це компенсується відсутністю витрат на фасад будинку, підвищену гідроізоляцію, що є серйозними витратними статтями для проектів наземних ТЦ.

Отже, в цілому, різниця між вартістю проектів підземних і наземних ТЦ несуттєва. Утім, у планах виконання проектів існує принципова різниця. Зокрема, у підземках повинні бути більш високий рівень безпеки, велика відповідальність за технічне оснащення об’єкту і, обов’язково, можливість евакуації на випадок форсмажорних обставин. Таким чином, будівництву підземного ТЦ передує тривала проектна підготовка, тому підрядчиками виступають спеціалізовані компанії – Метробуд і Підземдорміськбуд, які мають досвід у підземному будівництві.

Якщо раніше власники столичних Квадратів створювали їх як окремі різнопрофільні магазини невеликих площ, то зараз перевага віддається спеціалізованим ТЦ (взуттєвий Квадрат на перехресті Прорізної і Хрещатика, книжковий Квадрат – на площі Слави, господарський Квадрат – поруч із метро Дружби народів). У той же час Метроград запропонував більш демократичний базарний формат – великий і чітко сегментований за товарними групами магазин, товари якого виставлені на відстані витягнутої руки. Саме Метрограду, першому зі столичних ТЦ, вдалося привернути увагу киян, які раніш робили покупки на речових ринках.

Щодо Глобусу-1, то він ще у 2003 році повинен був вразити киян унікальними технічними рішеннями. Однак бутікове позиціонування цього ТЦ дистанцировало покупців і забезпечило центру лише короткочасний успіх. Підземний формат припускає статус магазинів менш престижний, ніж бутіки. Період захоплення Глобусами з боку киян і гостей столиці вже минув, тому комплексу, який поки виграє в масовості відвідування за рахунок вдалого розташування, прийдеться орієнтуватися на менш елітного покупця.

Одним з головних факторів успіху торгівельних центрів стає розважальна складова. Так, на перший квартал 2006 року було заплановане відкриття нового підземного трьохрівневого торгівельно-розважального центру (пілотна назва – Универсіті), який розташований на площі в 32 тис. м² , від вулиці Льва Толстого до бульвару Шевченко (у районі червоного корпусу університету). Головна перевага Универсіті – новий формат з орієнтацією на розважальну складову, яка займе близько 40% площі ТРЦ. У списку розважальних елементів боулінг, ковзанка з натуральним льодом, чотирьохмірний кінотеатр.

Розважальну концепцію Универсіті диктує місце розташування ТРЦ. Найбільший споживчий інтерес киян зосереджений на центральних київських вулицях – 80% покупців (а також орендарів), які розташовані саме на Хрещатику, Саксаганського, Сагайдачного, Горького, Ярославів Вал і Великій Васильківській, у той час як Универсіті займає зону неторгових вулиць. На думку проектувальників, так можна заповнити одну з білих плям центральної частини міста – зробити молодіжний комплекс. До того ж поблизу знаходяться кілька столичних вищих навчальних закладів. Конкуренти в Универсіті обов’язково будуть, але не раніш 2010 року, коли побудують підземні центри в районі Європейської площі і Палацу спорту.

Орендні ставки в Универсіті вже на найвищому рівні, який визначається Метроградом (у середньому – $80 за м² ) і Глобусом-1 ($70 за м² ). Строк окупності проекту – 5-7 років. Для порівняння: перші Квадрати і Метроград окупилися за 2 роки, Метроград і Глобус-1 – за 4 роки [54].

Слід зазначити, що діяльність західних інвесторів на українському ринку торгівельної нерухомості, скоріш за все, буде пов’язана не з будівництвом об’єктів з нуля, а з покупкою існуючих приміщень. Більш привабливими для них слід вважати сучасні великі проекти.

2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості

Весь 2006 рік вартість приміщень на ринку промислової нерухомості столиці неухильно зростала. Якщо рівень цін на найдешевші приміщення на початку 2005 року складав $150-200 за м² , на початку 2006 року – $400-600 за м² , то у 2007 році їх вартість коливається від $500 до $2 тис. за м² (середня ціна – $1-1,5 тис. за м² ) [60].

Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.

Станом на 01.01.2007 року тільки 10-15% виставленої на продаж промислової нерухомості придбано бізнесменами для подальшої організації виробництва. Попитом користуються, насамперед, невеликі (1-3 тис. м² ) комплекси з власною територією, висотою приміщень у 6 м за ціною $1-1,5 тис. за м² , які купують для організації пакувального виробництва, виготовлення меблів, організації логістики. Найдешевше промислове приміщення, придатне для подальшої організації в ньому бізнесу, являє собою напівпідвал або підвал, переведений в нежилий фонд ($500 за м² ) [50].

Конкуренцію на ринку відносно великих комплексів з власною територією створюють будівельники, які зацікавлені в покупці таких приміщень для зносу із подальшою забудовою території житловими будинками або житлово-комерційними комплексами.

В результаті тиску забудовників такі комплекси протягом 2006 року подорожчали на 100-120%, їх ціна зараз понад $2 тис. за м² проти $800 на початок 2006 року.

Сьогодні знаходиться в стадії підготовки забудова колишніх цілісних комплексів на вулиці Механізаторів (Часи року), на території колишнього дріжджового заводу по вулиці Глубочицькій (житло-торгово-офісний комплекс), на місці цегельного заводу біля Русанівських садів (жилий мікрорайон). Такі цілісні комплекси найчастіше оцінюються і набагато дорожче $2 тис. за м² . Ріелтери вважають, що зростання цін у 2007 році буде корелюватися з рівнем доларової інфляції і не перевищить 0,5-1% на місяць.

Збільшення вартості промислових площ призупинилося, насамперед, через припинення так званого системного зростання цін на столичному ринку нерухомості. Якщо житло або офіси не стануть дорожче в наступному році, виробничі приміщення, які купуються під знос для будівництва таких об’єктів, також не будуть дорожчати.

Певна кількість територій (Теличка, де планувалося створення київського Сіті; район заводів уздовж проспекту Перемоги; підприємства Подільсько-Куреневскої промислової зони та інші) примикають до центральних ділових районів і однозначно повинні трансформуватися в бізнес-центри.

Освоєння колишніх промислових територій має величезний потенціал зі своїми проблемами. Майже у всіх промислових підприємств є власники, тобто земля знаходиться в приватній власності. Тому ефективним є сприяння на державному рівні власникам цих підприємств у перетворюванні промислових зон у нові житлові, офісні, торгівельні, розважальні комплекси. З іншого боку, забудова повинна бути зонірована, щоб забудовник використовував площу відповідно до інтересів міста, а не тільки за власним розумінням.

Станом на 01.01.2007 року у м. Києві спостерігається значний дефіцит складських площ. Потреба в складах класів А и В понад 1 млн. м² . Склади будуються за межами міста, уздовж окружних доріг, і придбання землі в таких районах пов’язано з наступною зміною цільового використання ділянки. Основна проблема для забудовника – невміння, небажання (а іноді просто жадібність) місцевої влади сприяти переведенню земельних ділянок у промислове призначення.

Існують обмеження на переведення землі із сільгосппризначення, але доцільно підходити до цього питання диференційовано. Наприклад, земля поблизу основних магістралей не придатна для сільгоспвиробництва, тому має сенс винести на розгляд законодавчого органа пропозицію про спрощення процедури переведення таких ділянок у промислове призначення.

На ринку складських приміщень столиці склалася парадоксальна ситуація: незважаючи на зростання попиту на якісні об’єкти за 2006 рік у три рази, їх практично перестали будувати. У результаті зростання орендних ставок у цьому, дуже консервативному сегменті ринку, на початок 2007 року склало 5-10%. Причому протягом 2007 року орендні ставки на склади зростатимуть.

Загострив дефіцит факт не виведення на ринок нових складських комплексів загальною площею 50 тис. м² від компаній FIM Consulting, Coudero Partners, Raben. Причиною цього стали події в м. Києві наприкінці 2004 – початку 2005 років, які спровокували призупинення розвитку ринку комерційної нерухомості. Через це інвестори перенесли терміни введення в експлуатацію багатьох об’єктів з 2005 року на 2006-2007 роки. Основними причинами затримок у реалізації проектів стали довготривалі кадрові перестановки у владних структурах, у першу чергу, у Київській області. Зміна чиновників не давала можливість інвесторам затвердити необхідну документацію, що привело до зриву термінів введення об’єктів в експлуатацію.

Протягом 2006 року в експлуатацію було введено 10 тис. м² складських комплексів. При цьому потреба в приміщеннях такого типу за 2006 рік виросла в три рази і сьогодні оцінюється експертами на рівні 300 тис. м² .

До кінця 2007 року очікується поява нових напівпрофесійних і професійних складських приміщень загальною площею 260 тис. м² , що збільшить ємність цього сегменту нерухомості більш ніж у три рази (з 100 тис. м² на початок року до 360 тис. м² на кінець 2007 року).

Крім розбудови логістичних комплексів компаніями Schenker, Raben, XXI століття, HCM Group і Roshen (більш 100 тис. м² ), намір побудувати професійні склади виявили такі компанії, як Redondo, Лайбрехт енд Вуд, Юнайтед Девелоперс-Польша, ICT, KuehneNagel, Rewico, Rapid, Глобал Сіті, FM Logistics, Revial Express, Danzas, Ост-Вест-Експрес, Українські Вантажні Кур’єри, Комора-С.

Зокрема, Redondo планує в 2007 році завершити зведення складського центра з офісними приміщеннями класу А загальною площею 3380 м² поблизу Окружної дороги (район Петропавловської Борщагівки), який обійдеться інвестору в $1,85 млн. До EUR20 млн. готові інвестувати в будівництво складської й офісної нерухомості в українській столиці бельгійська Лайбрехт енд Вуд і Юнайтед Девелоперс-Польша, які планують звести великий центр логістики поблизу однієї з головних магістралей міста і займаються пошуком для цих цілей ділянки площею 30 га [55].

Активна експансія на ринок столичних логістичних центрів з боку іноземних інвесторів продовжуватиметься. Найбільший приток інвестицій у цей сектор очікується з таких країн, як Росія, США, Німеччина, Великобританія.

Експерти відзначають, що навіть збільшення площ якісних складів у три рази не наситить м. Київ, і відносний баланс попиту та пропозиції столиця може очікувати не раніше 2008 року, причому за умови виведення на ринок близько 500 тис. м² . До цього часу очікується припинення тенденції перепрофілювання складських приміщень під офісні і торгові центри, що також полегшить ситуацію на ринку складської нерухомості.

Станом на 01.01.2007 року окупити складські проекти можна за 5-6 років, проти 10-12 років на 01.01.2006 року. Якщо у сегментах торгівельної й офісної нерухомості через 2-3 роки прогнозується перенасичення ринку, у сегменті сучасних складів попит, як і раніше, буде перевищувати пропозицію. При цьому вартість будівництва 1 м² складського об’єкту класу А обходиться сьогодні в EUR350-400 (без ціни землі), а торгових центрів – у EUR500-600.

На найближчі 10 років м. Києву необхідно близько 1,5-2 млн. м² якісних складських приміщень. Зростаюча потреба столиці в професійних складах викликана тим, що раніше логістичними послугами користувалися переважно великі західні імпортери, а сьогодні цей сегмент привертає увагу українських імпортерів, національних виробників з інших регіонів країни, які формують запаси в м. Києві [51].

Найбільш привабливим місцем розміщення складських приміщень залишається 30-кілометрова зона навколо міста, поблизу великих трас: Одеської, Вишгородської, Столичного шосе, Окружної дороги.

Для будівництва необхідної кількості логістичних комплексів необхідно близько 400 га землі. Стримати розвиток ринку може продовження мораторію на продаж в Україні сільськогосподарських угодій, оскільки 90% земель, які підходять для будівництва таких об’єктів, мають сільськогосподарське призначення.

Оскільки земля є основним ресурсом девелопменту, ситуація на ринку комерційної нерухомості тісно пов’язана з тенденціями на ринку землі. Даний ринок є надзвичайно герметичним, це створює природні перешкоди для насичення його новою пропозицією. Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежить легальний ринок землі за межами населених пунктів, тим самим унеможливить розвиток великої кількості проектів складських комплексів.

3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість

За результатами проведеного дослідження виокремлюються два основних типи потенційних інвесторів: зацікавлені у придбанні високоякісних будинків інвестиційного рівня і такі, які мають намір зайнятися будівництвом.

Першу групу представляють іноземні інвестори, до другої категорії відноситься ряд локальних вітчизняних і іноземних компаній. Великі інвестиційні групи в основному належать Ізраїлю, США, Великобританії, Австрії, Росії. Вітчизняні інвестори більш схильні до укладання угод з придбання і реконструкції недіючих промислових або адміністративних будинків.

У 2006 році оператори ринку комерційної нерухомості оголосили про намір сформувати фонди для інвестування засобів у нерухомість. Прикладом такої тенденції, є проект зі створення інвестиційного фонду, орієнтованого на реалізацію девелоперських проектів в Україні. Фонд має намір мобілізувати до $100 млн., щоб скористатися інвестиційними можливостями українського ринку комерційної нерухомості.

Слід зазначити, що активізація діяльності таких фондів і інвестиційних компаній підвищить конкуренцію за якісний продукт на ринку. Навіть при наявності достатніх капітальних ресурсів нестача будинків інвестиційного рівня і відсутність високоякісних девелоперських можливостей перешкоджають здійсненню інвестиційних угод.

Дослідження показало одночасний підвищений попит і мляві темпи забудови міста комерційною нерухомістю. До основних перешкод слід віднести: нестачу земельних ділянок для будівництва комерційної нерухомості з нуля; ускладнення з придбанням існуючих споруджень для ведення будівництва на їх основі, особливо в центрі міста; юридичні формальності, пов’язані з реєстрацією права власності; складний процес одержання дозволів і узгоджень; відсутність необхідного фінансування.

Разом із тим, висока, в порівнянні з ринками Центральної і Західної Європи, прибутковість є одним з головних факторів інвестиційної привабливості київського ринку комерційної нерухомості для іноземних інвесторів.

Незважаючи на те, що з боку іноземних інвесторів помітна значна зацікавленість у придбанні прибуткових активів, розрив між ціновими чеканнями покупців і продавців все ж таки домінує. Власники офісних будинків класу А у м. Києві виставляють свої активи на продаж за цінами, які відображають початковий рівень прибутковості в розмірі 10-12%, тоді як інвестори розраховують на 11-14%. Через таку ситуацію деякі інвестори можуть брати на себе додаткові ризики щодо менш якісних об’єктів або проектів забудови, але здатних приносити більш високий доход.

Фінансування проектів будівництва нерухомості у м. Києві може бути проблематичним, оскільки банківський сектор, як і раніше, залишається недостатньо розвинутим. Українські банки не мають достатньої кількості коштів для обслуговування інвестиційних проектів, а закордонні банки виявляють обережність у наданні послуг на ринку комерційної нерухомості України. Крім того, у цих банків існує кредитний ліміт на одного позичальника, який не дозволяє надавати кредити на суму, що перевищує 25% від зареєстрованого статутного фонду банку. Фінансування через головний офіс, який знаходиться за межами України, дозволяє збільшити суму, але, як правило, вимагає проведення повної юридичної експертизи й одержання погоджень, що може зайняти від одного до трьох місяців.

Існуюча тенденція щодо придбання закордонними банками українських банків з великою мережею філій може поліпшити ситуацію в області позикового фінансування будівництва комерційної нерухомості. Наявність якісних об’єктів комерційної нерухомості, які можуть бути використані як додаткове заставне забезпечення, послужний список позичальників і право власності на землю є суттєвими критеріями для банків при розгляді питання про надання фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості.

Як показало дослідження, на ринку приміщень, придатних для комерційного використання спостерігається дефіцит ліквідної пропозиції при постійно зростаючому попиті. Така тенденція простежується як на ринку оренди, так і на ринку купівлі-продажу. Незбалансованість попиту та пропозиції призводить до постійного і стійкого зростання цін і орендних ставок. Дефіцит нежилих приміщень у м. Києві призводить до того, що ставки оренди є найвищими у Європі, і часом досягають $1 тис. за м² на рік.

Визначимо, що потрібно враховувати при покупці об’єкту комерційної нерухомості з метою подальшої вигідної здачі в оренду. Насамперед, загальні тенденції на ринку комерційної нерухомості, особливості діяльності в цьому напрямку органів державної влади і попит конкретних орендарів у даному сегменті ринку. У 2007 році найбільш рентабельними є офісна і торгівельна нерухомість, менш рентабельна – промислова і складська нерухомість.

Для ефективного інвестування в комерційну нерухомість необхідно враховувати її здатність задовольнити вимоги майбутніх орендарів конкретного напрямку бізнесу. Ступінь такої здатності відповідно позначиться на рівні доходності. Отже, відсутність елементу стратегічності у виборі об’єкту інвестування пов’язана з ризиками не отримати очікуваних прибутків.

Запропонуємо для вітчизняних інвесторів конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва, обсягом менш $100 тис.

Однією з наявних можливостей ринку комерційної нерухомості є покупка у власність невеликого нежилого приміщення під магазин або офіс. В процесі покупки необхідно точно прогнозувати, якого орендаря в майбутньому даний об’єкт зацікавить. Наприклад, під офіс в оренду, здебільше, потрібні приміщення в межах центральних районів міста, поруч з метро (не більш 10 хвилин пішки); у місцях, які легко знайти; з вікнами, телефонними лініями й Інтернетом; приміщення, які не потребуючого значного ремонту, а в разі розташування в житловому будинку – мають окремий вхід.

Невеликі торгівельні площі користуються попитом у всіх районах м. Києва, але переваги віддаються таким, що знаходяться поблизу доріг, або в місцях із активним людським рухом. Відстань від до метро змінює орендну ставку, але, як показало дослідження вибір відповідних об’єктів невеликий, а частіше просто відсутній.

Наступна інвестиційна можливість – покупка нежилого приміщення на етапі будівництва. В такому разі існують дві проблеми: труднощі визначення вигідності розташування (якщо, наприклад, будується новий житловий район) та проблематичність визначення реальних термінів закінчення будівництва, – тому точність розрахунків рентабельності досить низька. Але є альтернативний варіант – житлові квартири – потенційні об’єкти комерційної нерухомості. Причому такий варіант обґрунтовується практичним досвідом деяких операторів ринку комерційної нерухомості.

Можливість стати власником комерційної нерухомості шляхом переведення квартири в нежилий фонд зацікавила інвесторів на найперших етапах розвитку даного ринку в м. Києві. Особливо актуальними дані операції стали в останні роки, внаслідок дефіциту нежилих приміщень. Проте, процес переведення квартири в нежилий фонд не став чіткою і зрозумілою потенційному споживачу послугою на ринку операцій з нерухомістю.

Для того, щоб перетворити колишнє житлове приміщення на комерційне, необхідно здійснити переведення його з однієї категорії в іншу. На ринку житлової нерухомості самий неліквідний товар – квартири на першому поверсі. Вони не користуються попитом, доки не перетворюються в комерційну нерухомість. А вартість продажу або здачі в оренду переведеної квартири на першому поверсі, особливо з окремим входом, відразу зростає в півтора-два рази.

Насамперед, варто чітко визначити, чи придатне обране приміщення для комерційного використання, і – для якого саме. Якщо потрібен робочий офіс, де розмістяться дві секретарки і бухгалтер, немає ніякого сенсу вибирати в першій лінії будинків, з вікнами на людну вулицю. Коли ж мова йде про торгівельну точку або клієнтський офіс, то все з точністю до навпаки.

Житло на перших поверхах використовують під магазини (близько 70%), рідше під підприємства сфери послуг (наприклад, салони краси – 15-20%). За оцінками інвесторів, найбільші доходи приносять приміщення під кафе і ресторани в центрі, однак, знайти такі пропозиції вкрай складно через особливі вимоги до енергопостачання. Використання житлових квартир в якості офісних приміщень демонструє меншу прибутковість. Спеціалізація магазинів залежить від місця розташування: у центрі зазвичай створюють дорогі бутіки, магазини одягу; у спальних районах – магазини продуктів і товарів повсякденного попиту.

З огляду на загальне зниження доходів від вкладень у нерухомість, інвестиції в перші поверхи житлових будинків приносять за рік до 25% доходу в залежності від розташування об’єкту і його цільового призначення. Термін окупності площ, які потім виключаються з житлового фонду, у середньому складає 4-5 років, тоді як готове нежиле приміщення окупається за 6-7 років.

Інвестиції у готову комерційну нерухомість складають від $1800 до $5000 за 1 м² . Покупка квартири на першому поверсі, навіть при вигідному місці розташування, обходиться на порядок дешевше – від $1000 за 1 м² . Вартість переведення з житлового фонду складає $5-7 тис. у залежності від складності. Крім того, як правило, потрібен ремонт (зазвичай його роблять одночасно з переведенням), який коштуватиме від $100 за 1 м² . (дорогий бутік у центрі обійдеться дорожче). Проте після закінчення всіх процедур вартість нерухомості зросте на 70-90% [58].

Таким чином, наявні переваги переведення квартири в нежилий фонд. Але така процедура має суттєві складності. У м. Києві вона регламентується розпорядженням Київської міської державної адміністрації Про затвердження порядку переведення будинків і житлових приміщень у нежилі в м. Києві. Житловим кодексом передбачено дві підстави переведення в нежилий фонд:

- визнання житлового будинку, приміщення непридатним для проживання (ст.7);

- визнання доцільності зміни функціонального призначення житлового будинку, приміщення (ст.8).

Слід зазначити, що, хоча друга підстава є, відповідно до законодавства, виключенням, на практиці в основному використовується саме вона.

В усій процедурі переведення житлового приміщення у нежилий фонд можна виділити кілька етапів:

- одержання розпорядження КДМА про переведення приміщення в нежилий фонд. Для цього власник приміщення звертається з заявою в КДМА із проханням про переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд. До заяви додаються:

- нотаріальні копії документів, які підтверджують право власності на будинок, приміщення (договір купівлі-продажу, посвідчення з оцінкою реєстраційного запису БТІ);

- техпаспорт житлового будинку, приміщення (поповерховий план);

- довідка з ЖЕКу про те, що в будинку, приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;

- письмова згода власника будинку (ЖЕК, ОСМД) на подальше використання приміщення.

Заява передається на розгляд відповідній районній адміністрації в м. Києві, яка готує лист-згоду з обґрунтуванням доцільності переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд і подальшого його використання. З Головним управлінням економіки і розвитку міста (ГУЕРМ) укладається угода на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста. Головним управлінням житлового господарства (ГУЖГ) розглядаються подані документи, і готується проект-розпорядження КДМА про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд.

Даний проект узгоджується з першим заступником глави КДМА, заступником глави, якому безпосередньо підлегла ГУЖГ, начальником ГУЕРГ, главою РДА, юридичною службою, керівником апарата. Підсумком є розпорядження про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд (але це тільки початок процедури).

У новому нежилому приміщенні зобов’язують провести перепланування відповідно до запланованого функціонального призначення приміщення і вимог контролюючих органів, а також облаштувати окремий вхід. Для цього необхідно, щоб ліцензована проектна організація виготовила ТВК (технічний висновок комісії) і проект. Укладається угода на ведення авторського нагляду за перебудовою і переустаткуванням приміщення.

Отриманий проект узгоджується в наступних інстанціях: СЕС, СДПЧ (пожежники), Держархбудконтроль, Главапу, Кіївгаз, Київенерго, Київводоканал тощо (список довгий і змінюється в залежності від особливостей перепланування). Проблема ще й у тому, що кожну інстанцію приходиться відвідувати далеко не один-два рази.

При облаштуванні окремого входу необхідно також виготовити і погодити новий паспорт фасаду.

Підготовлений і погоджений проект виноситься на розгляд Міжвідомчої комісії при РДА (МВК). Тут, як показує практика, звичайно просять внести визначені доповнення в проект, які потім знов слід погодити та затвердити і ще раз винести на комісію. В разі остаточного затвердження проекту отримується лист-дозвіл на початок робіт, після закінчення яких, необхідно здійснити введення в експлуатацію готового об’єкту.

Вищерозглянуті інстанції повинні підтвердити, що все побудовано відповідно до затвердженого проекту, установлених норм і правил. Результатом є отримання акту введення в експлуатацію, виданого МВК і додатково затвердженого Гаскомом. На підставі акту РДА видає розпорядження про введення завершеного об’єкту в експлуатацію. Останній шаг – оформлення свідоцтва про право власності на нежиле приміщення.

Зазначимо, що процес переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд займає близько 9-12 місяців (в разі відсутності перешкод), не гарантує бажаний результат і потребує значних коштів. Тому доцільно звертатися до професіональних послуг цього напрямку.

У м. Києві існує ряд консалтингових компаній, що пропонують на ринку комплексну послугу, яка дозволяє клієнту одержати у визначений угодою термін повноцінне нежиле приміщення, придатне для комерційного використання. Комплексність послуги включає як попередню роботу з переведення будинку, приміщення в нежилий фонд (консультації з питань доцільності переведення будинку, приміщення в нежилий фонд; кваліфікована оцінка можливості будівництва ізольованого входу; при необхідності пошук квартири, придатної для переведення і юридичний супровід її покупки), так і основні роботи:

- одержання розпорядження КДМА про переведення у нежилий фонд;

- виготовлення й узгодження проекту перепланування приміщення в цілому;

- одержання дозволу на будівництво;

- забезпечення приймання приміщення в експлуатацію;

- реєстрація права власності на приміщення.

Ціна такої комплексної послуги залежить від складності переведення і характеристик об’єкту. Як правило, весь комплекс робіт обходиться близько $10-12 тис. Але переваги в тому, що співробітники даних компаній мають великий досвід роботи з вищевказаними операціями, а також чітко налагоджені зв’язки з міськими структурами, відповідальними за переведення у нежилий фонд та інші формальності. Це, по-перше, дозволить значно скоротити терміни досягнення результату, а, відповідно, прискорити окупність інвестицій (професіонали гарантують термін у 3-4 місяця); по-друге, гарантує позитивний результат вирішення питання. Отже, ризики значно зменшуються.

Таким чином, обґрунтовано доцільність переведення деяких об’єктів житлової нерухомості у нежилий фонд. На наш погляд, до таких об’єктів слід віднести:

- квартири в будь-якому районі міста, розташовані на перших поверхах поблизу станцій метро, з вікнами на вулицю;

- квартири в центрі на перших поверхах і вище, включаючи квартири з вікнами у двір;

- квартири на першому поверсі і вище, у будинках, розташованих на великих магістралях.

Переведення у нежилий фонд вигідно інвесторам з наступних причин:

- квартири на перших поверхах користуються відносно низьким попитом у покупців житлової нерухомості;

- вартість квадратного метра приміщення, придатного під комерційне використання, значно вище вартості аналогічного за параметрами житлового приміщення;

- в умовах дефіциту приміщень, об’єкти комерційної нерухомості знаходять свого покупця за найвищими цінами.

Таким чином, переведення у нежилий фонд житлових приміщень є одним з видів високорентабельних інвестицій з найменшими ризиками. Крім того, іноді, такі дії є єдиною альтернативою придбання комерційної нерухомості з вигідним місцем розташування.

Розглянемо особливості інвестицій у промислову нерухомість.

Як показало дослідження об’єкти промислової нерухомості м. Києва задіяні у процесі перепрофілювання. Промисловий об’єкт приречений на перепрофілювання, якщо він розташований у людному місці, біля метро або транспортної розв’язки. Така ситуація пов’язана із зацікавленістю в цьому влади; із високою вартістю землі і трудових ресурсів у столиці, що робить організацію виробництва в пригороді більш рентабельною; із тим, що розвиток промисловості веде до укрупнення виробничих площ, і, як наслідок, їхнє будівництво вимагає великих вільних земельних ділянок.

Промислові комплекси, які знаходяться у межах міста, доцільно перепрофілювати в комерційну нерухомість інших напрямків. Найбільш перспективним є створення на їх базі торгівельної, офісної або офісно-складської нерухомості.

Зношені промзони м. Києва доцільно перепрофілювати у офісні, житлові і торгово-розважальні центри. В якості об’єктів такого перепрофілювання можна розглядати чотири столичних заводи – Більшовик, Радар, Арсенал і Київхімволокно, виробничі потужності яких планується перенести за межі міста.

Розміщення промислових комплексів за межами міста однозначно вигідніше для інвесторів, хоча б тому, що вартість землі, а також зближення сировинних і людських ресурсів сприяють ефективності інвестування. Повний виробничий цикл підприємства з погляду фінансів забезпечує інвестору більш вигідні позиції, ніж створення окремих виробничих ділянок.

Сучасні технології вимагають нових проектних рішень будинків і споруджень промислового об’єкту, що складно реалізувати у рамках старих будинків і інженерної інфраструктури об’єкту. Тому доцільно вивести великі промислові підприємства м. Києва на нові території. Але слід враховувати, що всі витрати щодо виносу промзон належатимуть інвестору, зацікавленому у придбанні землі в межах міста.

Таким чином, будівництво промислових комплексів на окраїні м. Києва та за його межами вигідно для інвесторів з наступних причин:

1) винос промзон передбачений міською владою;

2) винос виробництва в пригород дає можливість інвестору одержати землю в столиці, побудувати там комерційну нерухомість та одержати значні прибутки.

До того ж, м. Київ є величезним ринком збуту, що також суттєво для розвитку промисловості.

Будівництво промислових комплексів на окраїнах столиці надає інвесторам переваги в транспортному питанні, в розміщенні паркінгу. Разом з тим, інвестори одержують земельний резерв для подальшого розвитку підприємства, чого не можна сказати про центр міста.

Одним з аспектів успішної реалізації проектів промислової і складської нерухомості є раціональна організація технологічного процесу, застосування сучасних матеріалів і технологій будівництва. Висока ціна фінансових ресурсів схиляє інвесторів до використання технологій швидкого будівництва, оскільки скорочення термінів будівництва дозволяє значно знизити витрати на погашення кредиту.

Рентабельність будівництва промислових і логістичних комплексів на окраїні міста залежить від конкретного бізнесу. Тому обов’язковою є наявність бізнес-плану з чітким описом найбільш важливих факторів розміщення виробництва і розрахунком економічної доцільності такого розміщення.

Зазначимо, що відсутність необхідної інфраструктури в області і на окраїнах столиці загрожує інвесторам додатковими фінансовими витратами, а отже, збільшенням термінів окупності об’єктів.

Проведене дослідження засвідчило факт появи в Україні національно орієнтованих інвестицій в сфері промислової і логістичної нерухомості. Більшість девелопореських і інвестиційоно-будівельних структур вважають обов’язковим включення в поле своїх інтересів сектору промислово-складської нерухомості. Формування попиту на об’єкти цього сегменту нерухомості оцінюється у такий спосіб: до 2008 року наявна відсутність пропозиції в межах міста і перевищення попиту над пропозицією в 30-кілометровій зоні Києва. Формування пропозиції до 2008 року визначається перевагою перепрофілювання промислових і складських площ, протягом 2008-2015 років очікується будівельний бум нових об’єктів [53].

У 2007 році м. Київ у цьому сегменті займає 30% українського ринку. Однак його частка буде трохи знижуватися через високі ціни землі і робочої сили. У цілому ж, можна прогнозувати активний розвиток сегменту промислового і складського будівництва.

Частка іноземних інвестицій у промислову нерухомість м. Києва невисока. Основною причиною є невисокий рейтинг країни в цілому, що означає високі ризики, пов’язані з довгостроковим інвестуванням. Проте, експерти відзначають позитивні зрушення в цьому секторі. Сьогодні західні інвестори оцінюють ринок м. Києва й України в цілому як один з найбільш перспективних ринків комерційної нерухомості Східної Європи.

3.2 Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості

Як показало дослідження, комерційна нерухомість складає другий за ємністю, після житлового фонду, сегмент ринку нерухомості. На відміну від європейських ринків, в Україні цей сегмент ринку нерухомості почав активно розвиватися лише в останнє десятиліття. Помітний попит з’явився наприкінці 1998 року і продовжує щорічно рости. Тому, на думку аналітиків, виникає необхідність введення єдиних критеріїв класифікації комерційної нерухомості.

Основна маса офісних площ дотепер складається з приміщень іншого профілю, адаптованих під офісні функції. Умовно виділяють чотири основних класи офісів: A, B, C і D. Приміщення перших двох класів, у цілому, відповідають західним стандартам бізнес-центрів, клас С є проміжним, а клас D являє собою так званий російський стандарт.

Комітет з питань нерухомості Американської торговельної палати (АТП) в Україні і Форум нерухомості Києва завершили розробку стандартної класифікації офісних приміщень, покликаної допомогти інвесторам, орендодавцям, орендарям і іншим зацікавленим особам в оцінці і порівнянні якості офісних приміщень на вітчизняному ринку комерційної нерухомості.

Дана класифікація розроблена з урахуванням специфіки винятково київського ринку і може не підходити для оцінки ринків регіонів України й інших країн. Поява подібної класифікації важлива для західних інвесторів, які активно досліджують цей ринок.

За інформацією АТП, класифікація рекомендована для добровільного застосування учасниками ринку і передбачає щорічний перегляд. Оператор ринку нерухомості може посилатися на те, що оцінка приміщення або будинку проведена відповідно до класифікації, розробленої АТП в Україні і Форумом нерухомості м. Києва, тільки в тому випадку, якщо приміщення відповідає критеріям, наведеним у стандартній класифікації. Проте, питання класифікації офісних центрів поки залишається відкритим.

Офісну нерухомість необхідно структурувати. Класифікація офісних будинків покликана вирішити два завдання: по-перше, вона повинна сформувати актуальні границі ринку і запропонувати інструменти його аналізу; по-друге, класифікація офісних будинків повинна бути зручна потенційним орендарям, відповідати тенденціям ринку.

З погляду формування інструментарію аналізу ринку, в більшості класифікацій перелічується ряд параметрів офісного будинку для визначення класу об’єкта. При цьому суттєвим є не тільки сам офісний будинок, але і комплекс, і якість послуг, наданих орендарям.

Для спрощення роботи на ринку комерційної нерухомості офіси необхідно структурувати, тобто виділяти ті або інші однорідні групи. Для цього вся сукупність офісів повинна бути розділена на групи за якістю, розміром, місцем розташування та іншими типологічними ознаками.

Обґрунтуємо, чому загальноприйнята класифікація офісних приміщень не цілком прийнятна. Прийнята на Заході класифікація офісів описує лише офісні приміщення так званого міжнародного стандарту (класи А, В і С). Одночасно, більш 80% офісних площ м. Києва, які відносяться до приміщень вітчизняного стандарту, залишаються не охопленими цією класифікацією. Тому завдання полягає в розробці єдиної класифікації для всього спектру офісів за характеристиками якості.

У західній класифікації офісів одним з найважливіших критеріїв віднесення об’єкту до того або іншого класу є його місце розташування (наприклад, офіс класу А на Лівому березі може бути віднесений тільки до класу В або С). Сучасні офісні будинки можуть бути побудовані далеко від центру, тому доцільно враховувати вплив місця розташування на ставки за оренду і ціни таких офісів.

У зв’язку з розмитістю критеріїв ринку комерційної нерухомості, необхідно виявити найбільш чіткі і значимі критерії віднесення офісів до того або іншого класу, максимально наближаючи їх до загальноприйнятих.

Питання розробки єдиної класифікації офісних приміщень є дуже актуальним. Така класифікація необхідна, у першу чергу, для потенційних орендарів, оскільки більшість з них воліють не спиратися на класифікацію офісних будинків, а довіряти власним очам, переглядаючи велику кількість пропозицій і складаючи власне уявлення перед ухваленням рішення про оренду. Така ситуація викликана недосконалістю та суперечливістю пропонованих існуючих класифікацій.

За допомогою єдиної класифікації потенційний орендар зможе зорієнтуватися у форматі майбутнього орендованого приміщення, у його ціновому рівні. Крім того, ще під час будівництва, майбутній орендар зможе сам висунути умови щодо планування офісу, вимоги до технічних параметрів орендованого приміщення. Чітка класифікація сприятиме роботі інвестора ще на етапі будівництва, оскільки він зможе запропонувати приміщення майбутнього офісного центру визначеного класу і тим самим реінвестувати певну суму в будівництво.

Слід зазначити, що остаточна класифікація з’явиться лише тоді, коли на ринку існуватимуть однакові вимоги до всіх споруджуваних центрів і досить багато пропозицій (виникне конкуренція).

Класифікація офісної нерухомості була прийнята навесні 2004 року у результаті роботи Комітету з нерухомості Американської торгово-промислової палати. У роботі комітету взяли участь багато девелоперів комерційної нерухомості, інвестори, консультанти й агенти, які є активними операторами ринку м. Києва. Факт затвердження такої класифікації став важливою подією в історії розвитку офісної нерухомості м. Києва, оскільки була зроблена спроба впорядкувати якісну сторону діяльності учасників ринку шляхом установлення загальновизнаних правил.

Але оскільки київський ринок комерційної нерухомості знаходиться на початковій стадії розвитку, прийняту класифікацію потрібно регулярно переглядати, адаптуючи її до сформованою кон’юнктури ринку.

Не слід обмежувати інвесторів/девелоперів у будівлі якісних об’єктів у нецентральних районах, що за технічними характеристиками відповідають класу А; доцільно розділяти об’єкти класу А з центральним і нецентральним розташуванням. За прийнятою класифікацією офісної нерухомості важливою передумовою класу А є розташування об’єкта в CBD (Central Business District, центральний діловий район), у той же час у багатьох європейських країнах якісні офісні будинки у форматі бізнес-парк, знаходяться саме в нецентральних районах, що має суттєві переваги для орендарів. Виходячи з результатів проведеного аналізу, такий розвиток ринку комерційної нерухомості м. Києва є досить перспективним напрямком.

Необхідність створення стандартних положень роботи на ринку комерційної нерухомості стосується не тільки класифікації офісних приміщень, але і методу підрахунку площ у приміщеннях, які здаються в оренду, і базових стандартних умов оренди. Місцеві девелопери розвивають нові проекти офісної нерухомості шляхом реконструкції існуючих будинків і нового будівництва, але в їх роботі не вистачає об’єднуючої ідеї й організаційної структури. Пов’язано це, у першу чергу, з нерозвиненістю ринку комерційної нерухомості. У м. Києві простежується дефіцит на великі і якісні площі від 30 до 80 м² . Багато нових проектів зможуть істотно скоротити цей дефіцит.

До визначення класу офісних приміщень необхідний загальний підхід. Це не тільки уніфікує вимоги до таких будинків, але полегшить вибір потенційним клієнтам.

На наш погляд, загальна класифікація комерційної нерухомості повинна враховувати наступні характеристики:

- місце розташування;

- метраж;

- стан приміщення (ремонт, охорона, паркування);

- транспортна інфраструктура;

- будівельні технології;

- інженерна оснащеність;

- операційний сервіс.

В світовій практиці прийнято оцінювати якість офісного приміщення за 20-тима критеріями. Наприклад, якщо офісне приміщення відповідає хоча б 16-ти з цих пунктів, його класифікують як офіс класу А.

У м. Києві спостерігається гострий дефіцит професійних офісних приміщень. У 2006 році було введено в експлуатацію близько 150 тис. м² таких площ, але, проте, ринок зміг поглинути їх за досить короткий проміжок часу. Найбільшим попитом як серед покупців, так і серед орендарів користуються спеціалізовані офісні приміщення незалежно від місця розташування (центральна частина або окраїни міста). Багато компаній воліють мати офісні приміщення на окраїнах через низькі орендні ставки, а також у випадку, якщо специфіка їх діяльності припускає велику кількість автоперевезень. Ряд компаній орендують нежилий фонд на перших поверхах будинків. Це пов’язано з тим, що орендні ставки таких площ нижче, ніж в офісних центрах.

У 2006 році великим попитом для використання під офіси користувалися квартири на першому поверсі, де є можливість зробити окремий вхід і перевести квартиру в нежилий фонд. Ціни на такі квартири в порівнянні з 2005 роком виросли на 35-50%. У 2007 році такі площі будуть користуватися попитом через величезний дефіцит офісних приміщень. Крім того, високі темпи росту попиту є основою для активного розвитку ринку офісних площ. За прогнозами аналітиків, у 2007 році такий попит частково буде задоволено завдяки реалізації інвестиційних проектів офісного будівництва [51].

Класифікація офісних центрів, яка зараз існує в м. Києві, досить стихійно виникла, та цілком відображає світовий досвід. В світі використовуються категорії А, В, В+. Питання в тому, наскільки характеристики київських бізнес-центрів відповідають світовим стандартам. В київських умовах дотримати букви загальносвітових класифікацій украй складно, але прагнути до цьому потрібно. Істотним є вирішення питання стосовно того, де і ким повинна бути затверджена єдина класифікація офісних приміщень, щоб стати нормативної для всіх операторів ринку офісної нерухомості. Сьогодні в Україні немає єдиної класифікації офісних приміщень. Класи привласнюються самостійно власниками офісних приміщень, не відображають реального стану приміщень і не відповідають прийнятим міжнародним стандартам. Єдину класифікацію офісних приміщень необхідно розробити найближчим часом. Це зробить ринок офісної нерухомості більш прозорим не тільки для інвесторів, але і для кожного конкретного орендаря.

При цьому класифікація повинна базуватися на міжнародній практиці, але враховувати українську дійсність. На наш погляд, класифікація комерційної нерухомості повинна базуватися на наступних характеристиках:

- місце розташування (район і зручність транспортної розв’язки);

- тип і характеристики будинку (новий, реконструйований, знаходиться в процесі реконструкції, тип архітектури й обробки);

- внутрішні планувальні рішення (розміщення колон, вікон, санвузлів, висота стель не менш 2,8 м);

- можливість швидкого перепланування;

- інженерні комунікації (автоматизовані системи кондиціонування і вентиляції, мікроклімат і підтримка постійної температури, опалення, система протипожежної безпеки, сучасні ліфти з джерелами безперебійного живлення);

- інфраструктура (точки харчування, конференц-зали, спортзали, готелі, банківські відділення, банкомати, квиткові каси);

- паркінги з охороною.

Наведені характеристики мають бути базовими для визначення класу офісного приміщення. Виходячи з наведених характеристик, можна визначити наступні основні класи: А, В і С:

- клас А: першокласний офісний комплекс у новому будинку (сучасні матеріали, устаткування й обробка); центр міста, достатня кількість якісних паркомісць; енергопостачання від 50 Вт на 1 м² ; окремий температурний режим для кожного орендаря, повна заміна повітря кожні 15 хвилин; оптоволоконі цифрові телефонні лінії, ISDN, широко смужний Інтернет; оренда – $45-70 за м² на місяць;

- клас В: на відміну від центрів класу А може бути розташований у якісно реконструйованої адмінбудівлі, на прилягаючих до центру вулицях; характеристики теплопостачання, вентиляції і каналів зв’язку збігаються; оренда – $40-55 за м² на місяць;

- клас С: побудований або відреставрований будинок у прицентральному районі або на окраїні; офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будинках; у таких бізнес-центрах орендарю пропонується мінімум умов; ремонт і реконструкцію наймач проводить сам; оренда – $30 до $45 за м² на місяць.

Девелопери, забудовники, інвестори мають потребу в класифікації для того, щоб позиціонування їх проектів найбільше точно відповідало уявленням орендарів або майбутніх власників офісних приміщень. Наявність стандартів і чітких критеріїв полегшить взаєморозуміння інвесторів із проектними організаціями.

Привабливість ринку нерухомості створює основу для інвестицій. В залежності від стану ринку комерційної нерухомості і його динамічного розвитку спостерігається поступовий розвиток ринку страхових послуг, пов’язаних зі страхуванням угод іпотечного кредитування, а також істотне збільшення активів страхових компаній за рахунок інвестування в нерухомість.

Динаміка за роками засвідчує все більшу частку інвестицій в нерухомість в портфелі страховиків, що логічно виправдано, оскільки саме цей сегмент ринку має достатній потенціал росту. Так, наприклад, СК АСКА за 2006 рік збільшила свої страхові резерви за рахунок інвестицій у нерухомість до 8,03%, у поточному році цей показник близько 9%.

З огляду на історично сформовану практику титульного страхування в розвинутих країнах і діюче в Україні нормативно-правове поле, багато страхових компаній сформували свої підходи і принципи взаємодії з учасниками ринку нерухомості. Такі послуги надають СК Інкомстрах, СК Інвестсервис, СК ТАСС, СК АСКА, СК Український страховий альянс та інші.

Слід зазначити, що умови титульного страхування в багатьох операторів ринку ще не остаточно визначені, а витрати позичальника за кредитами з підстрахуванням у результаті перевищують рівень західних фінансових установ. Цікавим прикладом вирішення цієї проблеми є досвід УкрСиббанку, який здешевів позики для своїх клієнтів, визнавши найбільш істотними ризиками такі, що безпосередньо пов’язані із заставним майном, при цьому визначивши тариф страхування на рівні 0,2%-0,3%.

За останні роки відбулося значне удосконалення нормативно-правового поля, яке регламентує діяльність операторів ринку комерційної нерухомості. Законодавчо прописані механізми іпотечного кредитування, вступив в дію Закон Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю. Таким чином, оператори ринку одержали цивілізований доступ до кредитних засобів, а фінансові установи – можливість зниження процентних ставок за кредитами шляхом часткового розподілення фінансових ризиків на страхові компанії.

Спостерігається створення операторами ринку іпотечних центрів, які кооперують банки, страхові компанії, агенції з нерухомості, самих забудовників і ріелтерів. Безпосередньо фінансові інститути покликані управляти фондами фінансування будівництва й операцій з нерухомістю. Першими в Україні даний вид діяльності освоїли УкрСиббанк, АКБ Укрсоцбанк, КБ Фінанси та кредит. Так, наприклад, у київському іпотечному центрі УкрСиббанку спільно працюють агенції з нерухомості Людмила, Столична нерухомість, СІТ і Моє місто, страхова компанія Український страховий альянс, два нотаріуси, юристи, кредитні фахівці банку, а також представники забудовника інвестиційної компанії Укрсибинвест.

На території іпотечного центру обладнані спеціальні кімнати для укладання угод, сейфові осередки для збереження коштів клієнтів, задіяних в угодах з нерухомістю. Таке комплексне об’єднання учасників дає можливість банку зручно вирішувати поточні питання роботи на ринку нерухомості і досягати високої ефективності угод.

Законодавчими документами визначені основні оператори ринку нерухомості, а необхідні механізми їх взаємодії напрацьовуються практичною діяльністю. Взаємодія учасників ринку визначає підходи до створення найбільш оптимальних схем кредитування, сприяє розвитку ринку капіталу за рахунок додаткових фінансових ресурсів з відповідним розподілом ризиків.

У рамках законів Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю і Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечними сертифікатами за допомогою створення іпотечних пулів можливо вибудувати досить розвинений ринок цінних паперів. При цьому можуть бути використані механізми сек’юрітізації (похідних цінних паперів) із залученням до роботи інвестиційних і пенсійних фондів і компаній з управління їх активами. Такий підхід надасть можливість не тільки реанімувати фондовий ринок у частині боргових інструментів, але і створити сприятливі умови для інвестицій у ринок комерційної нерухомості, який, як показало дослідження, динамічно розвивається. Крім того, західний досвід засвідчує надзвичайну популярність таких цінних паперів серед інвесторів.

З огляду на перспективність ринку комерційної нерухомості в Україні, страхові компанії активно беруть участь у цьому процесі, використовуючи ефективні механізми вкладання притягнутих коштів, резервування активів у цінних паперах, якими визначені права на нерухомість. Такі фінансові інструменти досить високоприбуткові і ліквідні.

Висновки

Проведене дослідження показало, що значний вплив на процес прийняття інвестиційних рішень мають умови, у яких вони приймаються. Рішення можуть прийматися в умовах визначеності, ризику чи невизначеності. Ринок комерційної нерухомості є самостійною складовою інвестиційного ринку у зв’язку з його специфікою та суттєвими перспективами розвитку та розширення.

Кон’юнктура ринку комерційної нерухомості являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції. Оцінку інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості рекомендується ґрунтувати на підставі таких вимог:

- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;

- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;

- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;

- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,

Як показало дослідження, ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах – житловому й офісному – спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів – вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.

Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів – один з найнижчих у Європі – всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі.

У столиці великий дефіцит якісних офісних приміщень, які, за даними Української торговельної гільдії, складають тільки 10% ринку. Невелику частку займають приміщення класу В – 50%, 40% приходяться на переустатковані виробничі й адміністративні приміщення в будинках, побудованих ще в часи СРСР. Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.

На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб’єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м² у бізнес-центрах класу В середньої цінової категорії.

В роботі запропоновано конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва для вітчизняних інвесторів та обґрунтовано їх доцільність. Визначено особливості інвестицій у промислову нерухомість. Розроблена модель класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості. Таким чином, результати даного дослідження сприятимуть адаптації потенційних інвесторів до особливостей вітчизняного ринку комерційної нерухомості.

Список використаних джерел

1. Активізація і підвищення ефективності інвестиційних процесів на підприємствах / Хобта В.М., Попова О.Ю., Мешков А.В.: Монографія / НАН України. Інститут економіки промисловості. МОН України. ДонНТУ. – Донецк, 2005. – 343с.

2. Александров І.О., Подлужна Н.О. Фінансова стратегія підприємства // Наукові праці Донецького національного технічного університету: Серія: економічна. Випуск 59. – Донецьк: ДонНУ, 2003. – С.101-128.

3. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. – М.: Экономика, 1985. – 519с.

4. Аптекар С.С., Краснова В.В. Некоторые вопросы инвестиционной деятельности в Украине // Вісник Академії економічних наук України. – 2002. – №2. – С.13-18.

5. Балабанов И.Т. Инновационный менеджмент: Уч. пособие. – СПб.: Питер. – 2000. – 208с.

6. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 224с.

7. Балобанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? – М.: Финансы и статистика, 1995. – 382с.

8. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. – К.: МП ИТЕМ ЛТД, Юнайтед Лондон Трейд Лимитед, 1995. – 448с.

9. Брігхем Є. Основи фінансового менеджменту: Пер. з англ. – К.: Молодь, 1997. – 1000с.

10. Василенко В.А., Мельник И.Е. Операционное и ситуационное управление в системе менеджмента: Учебное пособие. – М.: МГИУ, 2001. – 532с.

11. Василенко В.О., Ткаченко Т.І. Стратегічний менеджмент. Навчальний посібник. – Київ: ЦУЛ, 2003. – 396с.

12. Дамари Р. Финансы и предпринимательство: Финансовые инструменты, используемые западными фирмами для роста и развития организаций. – Ярославль: Елень, 1993. – 223с.

13. Закон України Про інвестиційну діяльність зі змінами, внесеними згідно з Законом України в 1991-2005 рр. // Голос України. – 1991. – 21 листопада.

14. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. – М.: PRO-INVEST CONSALTING, 1995. – 160с.

15. Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности: Учеб. пособ. – СПб.: ИД Бизнес-Пресса, 1998. – 316с.

16. Махмудов А.Г. Инвестиционная политика и управление. – Донецк: Донбасс, 2000. – 592с.

17. Маховикова Г.А., Кантор В.Е. Инвестицонный процесс на предприятии. – СПб.: Питер, 2001. – 176с.

18. Обозов С.А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика. – Нижний Новгород: НИСОЦ, 1998. – 138с.

19. Пономаренко В.С., Ястремська О.М. Реальне інвестування суб’єктів господарювання: Навч. посіб. – Х.: ХДЕУ, 2000. – 168с.

20. Пересада А.А. Основы инвестиционной деятельности. – К.: Либра, 1996. – 344с.

21. Попов В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. – СПб.: Питер, 2001. – 224с.

22. Райс Т., Койли Б. Финансовые инвестиции и риск: Пер. с. англ. – К.: Торгово-издат. бюро BHV, 1995. – 592с.

23. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Финансовый и управленческий анализ. – М.: Издательство Приор, 1999.

24. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособ. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 272с.

25. Сумець О.М. Основи операційного менеджменту. К.: ВД Професіонал, 2004. 416с.

26. Татаренко Н.О., Поручник А.М. Теорія інвестицій: Навч. посіб. – К.: КНЕУ, 2000. – 160с.

27. Томпсон А.А., Стрикланд А.Дж. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии: Учебник для вузов: Пер. с англ. / Под ред. Л.Г. Зайцева, М.И. Соколовой. – М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 1998. – 576с.

28. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 932с.

29. Федоренко В.Г. Інвестиційний менеджмент: Навч. посіб. – К.: МАУП, 1999. – 191с.

30. Финансовый менеджмент / Под ред. Е.С. Стояновой. – М.: Перспектива, 1993. – 268с.

31. Финансовый менеджмент / Авт. кол. под рук. Е.С. Стояновой. – М.: Перспектива, 1996.

32. Финансовый менеджмент / Под ред. акад. Г.Б. Поляка. – М.: Финансы, 1997.

33. Финансовый менеджмент / Под ред. д. э. н., проф. Н.Ф. Самсонова. – М.: Финансы, 1999.

34. Финансы / Под ред. А.М. Ковалевой. – М.: Финансы и статистика, 1996.

35. Финансы / Под ред. В. М. Родионовой. – М.: Финансы и статистика, 1995.

36. Финансы предприятий / Л.М. Павлова – М.: Финансы ЮНИТИ, 1998.

37. Фисенко М.А. Финансы предприятий. – М.: Финансы и статистика, 1995.

38. Фінанси підприємств. Підручник / За ред. А.М. Поддєрьогіна. – К.: КНЕУ, 1998.

39. Холт Роберт. Основы финансового менеджмента. – М.: Дело, 1993.

40. Шарп У., Александер Б., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 1024с.

41. Шевчук В.Я., Рогожин П.С. Основи інвестиційної діяльності. – К.: Генеза, 1997. – 384с.

42. Шеремет А.Д. Финансы предприятий. – М.: Финансы и статистика, 1997.

43. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализ предприятия. – М.: Инфра-М, 1996.

44. Шишкин А.К., Микрюков В.А., Дышкант И.Д. Учет, анализ, аудит на предприятии: Учебное пособие для вузов. – М.: Аудит, ЮНИТИ, 1996.

45. Шкбахт Е., Гропеллі А. Фінанси. – К.: Основи, 1993.

46. Хобта В.М. Управління інвестиціями: Навч. посібник. Донецьк: ДонНТУ, 2005. 394с.

47. Черваньов Д.М., Нейкова Л.І. Менеджмент інноваційно-інвестиційного розвитку підприємств України. К.: Товариство Знання, КОО, 1998.

48. Шарп У., Александер Г., Бейли Д. Инвестиции. – М.: Инфра-С, 1998. – 1028с.

49. Шегда А.В. Менеджмент: Підручник. К.: Знання, 2004. 687с.

50. http://www.ukrstat.gov.ua.

51. http://www.me.gov.ua.

52. http://www.minfin.gov.ua.

53. http://www.bank.gov.ua.

54. http//www.kmu.gov.ua.

55. http//www.ir.org.ua.

56. http//www.incosoft.net.ua.

57. http//ru.redtram.com.

58. http//www.liga.net.

59. http//www.ukrbiz.net.

60. http//www.intellect.org.ua.

Скачать архив с текстом документа