Понятие жилищного права и жилищного законодательства
СОДЕРЖАНИЕ: Лекция 1 Тема 1. Понятие жилищного права и жилищного законодательства Сущность конституционного права на жилище. Понятие жилищного права и его место в системе права.Лекция 1
Тема 1. Понятие жилищного права и жилищного законодательства
1. Сущность конституционного права на жилище.
2. Понятие жилищного права и его место в системе права.
3. Предмет и методы регулирования жилищного права. Принципы жилищного права.
4. Понятие и система жилищного законодательства.
Тема 2. Жилищный фонд и его составные части. Управление жилищным фондом
1. Основные термины и понятия, используемые в актах жилищного законодательства.
2. Жилищный фонд и его составные части.
3. Назначение жилых домов и иных жилых помещений.
4. Органы управления жилищным фондом. Государственная регистрация жилых помещений.
5. Государственный учет жилищного фонда.
6. Контроль за использованием жилищного фонда.
Тема 1. Понятие жилищного права и жилищного законодательства
1. Сущность конституционного права на жилище.
Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть имеет постоянный характер. Она может изменяться с возрастом, с изменением семейного положения, материального благосостояния и т.д., но сам факт потребности человека в жилище остается неизменным.
В соответствии со ст. 25 Всеобщей деклараций прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи .
В п. 11 ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах также указывается: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни ».
Право на жилище на территории Республики Беларусь впервые было закреплено в Конституции СССР 1977 г. С установлением независимости Республики Беларусь оно было перенесено в Конституцию страны.
Статья 48 Конституции Республики Беларусь от 15 марта 1994 г. (далее - Конституция) устанавливает право граждан Республики Беларусь на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством (местными исполнительными и распорядительными органами, иными государственными органами и организациями) бесплатно или по доступной для них плате в соответствии с законодательством. Никто не может быть произвольно лишен жилья.
Анализ конституционных норм, а также положений, предусмотренных законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище может быть реализовано различными способами, а именно:
– путем предоставления жилых помещений в пользование по договору социального найма в домах государственного жилищного фонда. Конституция предусматривает ограниченный круг граждан, имеющих такое право. К ним относятся только граждане, нуждающимся в социальной защите;
- путем коммерческого найма. Круг граждан, имеющих право на заключение данного договора, неограничен;
– путем приобретения либо строительства жилых помещений за собственные средства. В этом случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству.
Таким образом, действующая Конституция закрепляет рыночные подходы к решению жилищной проблемы, не предусматривает обеспечение всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, социальным жильем. Помещения социального пользования предназначаются для предоставления малообеспеченным гражданам.
Неприкосновенность жилища и иных законных владений граждан также гарантируется ст. 29 Конституции. Никто не имеет права без законного основания войти в жилище и иное законное владение гражданина против его воли.
Право на жилище относится к числу основных прав. Законодательством запрещаются любые действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Как верно отмечает российский юрист Л.О.Красавчикова, «неприкосновенность жилища – это неприкосновенность не объекта… это неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан».
Конституционное право на жилище непосредственно связано с другим конституционным правом, закрепленным в ст. 30 Конституции. Согласно ей граждане Республики Беларусь имеют право свободно передвигаться и выбирать место жительства в пределах Республики Беларусь. При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 1 ст. 63 Конституции может быть приостановлено только в условиях чрезвычайного или военного положения в пределах, определенных Конституцией и законом.
2. Понятие жилищного права и его место в системе права.
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.
В науке нет единого мнения по вопросу его состава и места жилищного права в системе права в целом.
Является ли жилищное право самостоятельной отраслью права? По мнению ученых-юристов, нет. Вместе с тем вопрос о месте жилищного права в системе права является дискуссионным уже в течение нескольких десятилетий. По этому поводу в юридической науке высказаны многочисленные и самые разнообразные точки зрения, которые можно свести к трем основным группам. Одни авторы (В.Н. Литовкин, В.Ф.Чигир) считают, что жилищное право - это институт или даже подотрасль гражданского права. Так, В.Ф. Чигирь в своих работах делает такого рода вывод: «жилищные правоотношения - это гражданско-правовые отношения, а нормы права, на основе которых они возникают, составляют самостоятельный институт гражданского права, именуемый жилищным правом». Более многочисленная часть исследователей считает, что жилищное право представляет собой комплексную отрасль права. Такой вывод впервые сделал еще в 1947 г. В.К.Paйxep. Он писал, что жилищные отношения регулируются нормами трех институтов: административно-правового института распределения жилья, гражданско-правового института договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов. По мнению В.К.Райхера, данные отношения входят во вторичное образование системы права - комплексную отрасль права. Эту позицию впоследствии поддержали и другие ученые.
Действительно, разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права происходит не по одному, а по разным основаниям и на разных уровнях. По мнению А.В.Мицкевича, подобное разделение свидетельствует о многообразии общественной жизни и потребностей, обусловливающих формирование системы права. Профессор Ю.К.Толстой приходит к выводу о существовании двух типов отрасли права: основных и комплексных. Последние состоят из норм, взятых из основных отраслей права, регулируют разнородные отношения, занимают, по мнению Ю.К.Толстого, лишь условное место в систематике права.
Жилищное право - это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского (большая часть норм), административного и других отраслей права. Как комплексная отрасль права (правовой комплекс) жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления их в пользование, управления и эксплуатации жилищных фондов, т.е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфической чертой общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, является то, что они возникают, существуют и развиваются, главным образом, по поводу особого материального объекта - жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т.д.), специально предназначенного для проживания граждан.
Понятие «жилищное право» в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов - Жилищного кодекса Республики Беларусь, законов о приватизации жилищного фонда, о совместном домовладении, о государственной регистрации недвижимого имущества, о государственных социальных льготах и других, в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают все разнообразные виды жилищных отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями.
Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права. Например, для отношений пользования жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера - метод административного права (метод власти-подчинения). Вместе с тем жилищное право - это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и Жилищном кодексе, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую ткань новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие «жилищные отношения»), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.
3. Предмет и методы регулирования жилищного права. Принципы жилищного права.
Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных отношений, на которые направлено воздействие норм данной отрасли права.
Общим предметом жилищного права являются общественные отношения по поводу жилища . Внутри этого предмета выделяются несколько групп относительно однородных общественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности государства по реализации права граждан на жилище, обеспечения их в тех или иных формах жилыми помещениями и связанных с ними иных отношений.
Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» .
Пункт 10 статьи 1 Жилищного кодекса определяет жилищные отношения как отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда . Следовательно, понятие «жилищные отношения» является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Таким образом, жилищные отношения - это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам.
К жилищным отношениям применяются различные методы правового регулирования. Регулирование жилищных отношений происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права. Так, в административном праве действует метод субординации и властного приказа, позволяющий эффективно регулировать служебную и управленческую деятельность. В других отраслях преобладает метод равенства сторон (дозволения). Например, в гражданском праве используется диспозитивный метод правового регулирования, который предусматривает для субъектов известную альтернативную возможность поведения в рамках правовой нормы. В то же время своего специфического метода правового регулирования жилищное право не имеет, для него характерны как гражданско-правовой, так и административно-правовой метод регулирования.
В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют оба указанных метода в различных вариациях, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода правового регулирования входят такие элементы, как установление границ регулируемых отношений, определение границ должного и возможного поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.
Таким образом, в жилищном праве проявляются оба базовых метода правового регулирования. При этом может иметь место их специфическое сочетание, дополняемое частными компонентами, например особым правовым инструментарием.
Взаимосвязь гражданского и административного права в регулировании жилищных отношений свидетельствует не только о разносторонности правового регулирования этих отношений, но и о том, что жилищное право следует рассматривать как целостное образование, регламентирующее специфический вид отношений.
Итак, жилищное право — это система правовых норм, регулирующих на комплексной основе дозволений, позитивных обязываний и запретов общественные отношения по пользованию жилищем и смежных с ними отношений, признанных действующим законодательством жилищными .
Принципы жилищного права - это основные положения правового регулирования жилищных правоотношений . Важнейшими принципами жилищного права являются принципы:
- законности;
- равноправия граждан;
- сочетания личных интересов с общественными;
- императивности предписания жилищных законов;
- стабильности и непрерывности жилищных прав;
- целевого использования жилого фонда;
- недопустимости произвольного лишения гражданина жилища;
- допустимости для граждан условий найма жилых помещений. Его содержание выражается в том, что право на жилище гражданин может реализовать на основе договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда; договоров найма жилого помещения социального пользования, служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и др., вступления в члены ЖСК и ЖК либо путем приобретения жилья в собственность;
- неприкосновенности жилища, то есть охраны права на жилище - права пользования помещением без нарушения или ущемления права на жилище;
- цивилизованного использования жилых помещений;
- неприкосновенности собственности, который предполагает стабильное осуществление права владения, пользования и распоряжения принадлежащим на праве собственности жилым помещением.
4. Понятие и система жилищного законодательства.
В ст. 2 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилищное законодательство определено как совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации . Источниками жилищного законодательства являются законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.
Общая кодификация жилищного законодательства на территории Беларуси произошла еще до распада СССР. Верховным Советом СССР 24 июня 1981 г. были приняты Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик. Верховным Советом БССР 22 декабря 1983 г. был принят ЖК БССР, который вступил в силу с 1 апреля 1984 г. и действовал до 1 июля 1999 г., то есть до вступления в силу ныне действующего ЖК.
Жилищное законодательство Республики Беларусь основывается на Конституции и состоит из ЖКот 22 марта 1999 г., декретов и указов Президента Республики Беларусь, законов, постановлений Совета Министров, приказов и инструкций министерств и ведомств, нормативных актов местных исполнительных и распорядительных органов Республики Беларусь, регулирующих жилищные отношения. Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь по вопросам применения судами жилищного законодательства также относятся к источникам жилищного законодательства.
Статья 3 ЖК предусматривает применение гражданского законодательства Республики Беларусь к жилищным отношениям постольку, поскольку эти отношения не урегулированы жилищным законодательством Республики Беларусь.
Действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь - систематизированный нормативный правовой акт, в котором содержатся нормы права, регулирующие жилищные правоотношения в условиях перехода страны к рыночной экономике. Он базируется на ст. 48 Конституции, которая определила, что право граждан республики на жилище обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья.
Концептуально ЖК согласуется с Национальной жилищной программой, одобренной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 24 февраля 1994 г., уточненная редакция программы утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 мая 1999 г. № 640, что способствует созданию должного правового обеспечения жилищной реформы.
К законам, входящим в систему жилищного законодательства, можно, в частности, отнести законы Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. № 1593-ХII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», от 8 января 1998 г. № 135-3 «О совместном домовладении», от 21 декабря 2005 г. № 73-3 «О гарантиях по социальной защите детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», от 14 июня 2007 г. № 239-3 «О государственных социальных льготах, правах и гарантиях для отдельных категорий граждан» и др.
Примерами декретов Президента Республики Беларусь, входящих в систему жилищного законодательства, могут служить декреты от 7 июня 2005 г. № 6 «Об упорядочении обращения и использования именных приватизационных чеков «Жилье», от 24 ноября 2006 г. № 18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях» и др.
Указами Главы государства, входящими в систему жилищного законодательства, в частности, являются указы от 14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений», от 29 ноября 2005 г. №565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений», от 19 марта 2007 г. № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда», от 18 декабря 2007 г. № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов», от 28 января 2008 г. № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» и др.
Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь как республиканский орган государственного управления жилищным фондом осуществляет государственное регулирование жилищных отношений в области управления государственным жилищным фондом, а также использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Например, Министерством жилищно-коммунального хозяйства утверждены формы документов, необходимых для учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, форма заявления об обмене жилого помещения, критерии оценки предложений претендентов, участвующих в конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) ремонт жилищного фонда, Инструкция о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания и др.
Неотъемлемой частью жилищного законодательства являются нормативные акты местных органов управления и самоуправления, принимаемые, как правило, в связи с необходимостью учета местных условий. Нормотворческая деятельность местных органов власти осуществляется только в случаях и пределах, предусмотренных законодательными актами, распоряжениями Президента Республики Беларусь и постановлениями Правительства. Решения местных Советов депутатов, исполнительных и распорядительных органов, принятые на основании действующего законодательства, имеют обязательную силу только на соответствующей территории.
Компетенция местных Советов депутатов, исполнительных и распорядительных органов в области регулирования жилищных отношений определена соответственно в ст.ст. 19 - 21 ЖК.
Обязательному применению подлежат также акты высших органов судебной власти, принятые в пределах их компетенции. В качестве примеров можно привести решения Конституционного Суда Республики Беларусь от 5 января 2005 г. № Р-182/2005 «О правовом регулировании порядка и условий возврата паевых взносов лицам, выбывшим из организаций граждан-застройщиков», от 6 июля 2001 г. № Р-123/2001 «Об отнесении граждан к категории малообеспеченных трудоспособных для получения государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения», постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 8 «О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении», от 26 марта 2003 г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» и др.
Тема 2. Жилищный фонд и его составные части. Управление жилищным фондом.
1. Основные термины и понятия, используемые в актах жилищного законодательства.
Терминологические определения основных понятий, применяемых в тексте ЖК и принятых в соответствии с ним других актах законодательства, представлены в статье 1 ЖК.
Общеизвестно, что основная функция терминологии состоит в точном и однозначном определении сущности понятий и это исключительно важно для нормотворческой и правоприменительной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 32 Закона Республики Беларусь от 10 января 2000 г. № 361-3 «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» одни и те же термины в нормативных правовых актах должны употребляться в одном значении и иметь единую форму.
В то же время на практике не только различные источники информации, но и действующие в жилищной сфере нормативные документы (в частности, технические нормативные правовые акты) используют разнообразные термины для определения одних и тех же понятий и по-разному трактуют сами понятия, относящиеся к жилищной сфере.
В связи с этим представляется, что при дальнейшем совершенствовании республиканского законодательства в нормативные документы, регулирующие отношения в жилищной сфере, должны быть внесены соответствующие изменения и дополнения, содержащие терминологию, предусмотренную ГК и ЖК.
В Жилищном кодексе применяются следующие основные термины и понятия:
администрация предприятия, учреждения, организации - руководители либо иные органы управления, предусмотренные уставом предприятия, учреждения, организации, имеющие полномочия в области жилищных отношений;
блокированный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории;
вспомогательные помещения жилого дома - помещения, расположенные вне квартиры и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и т.п.);
гражданин-застройщик - гражданин, осуществляющий финансирование жилищного строительства за счет собственных, а также привлеченных средств;
другое жилое помещение - жилое помещение, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;
жилая комната - отдельное помещение для проживания в квартире (одноквартирном жилом доме);
жилищная инфраструктура - комплекс зданий и сооружений социально-бытового назначения, инженерных сетей коммунального хозяйства, дорог, иных коммуникаций и транспортных маршрутов в месте расположения жилищного фонда;
жилищное хозяйство - отрасль экономики, обслуживающая жилищный фонд, его содержание и ремонт;
жилищные отношения - отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда;
жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности;
жилое помещение - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан;
жилое помещение социального пользования - жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма;
жилое помещение типовых потребительских качеств - жилое помещение, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта;
жилой дом - здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями;
изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения;
квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома;
многоквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома;
неизолированная жилая комната - жилая комната, связанная с другой комнатой общим входом;
общая площадь жилого помещения - суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома);
одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории;
подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих (коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения);
придомовая территория - участок земли, отведенный для строительства и обслуживания жилого дома или группы жилых домов.
2. Жилищный фонд и его составные части.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности.
В зависимости от местонахождения различают дома городского типа (многоэтажные, оснащенные всем возможным оборудованием) и дома сельских населенных пунктов. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилищного фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. Жилые дома поселков городского типа приближаются по своему характеру к домам городов с меньшей этажностью и компактностью расположения. В сельской местности преобладают одноэтажные дома, расположенные на отдельных приусадебных участках с надворными постройками.
Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов.
Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности.
Государственный жилищный фонд включает в себя:
- республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);
- коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).
Одной из важных особенностей владения и пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определенных пределах устанавливать правила поведения для себя, наделять себя правомочиями собственника.
Отличительной чертой государственного фонда является то, что фактическое пользование жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома, преследуя лишь одну цель - обеспечить граждан жильем.
Частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов (помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. Он делится на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан Республики Беларусь, иностранцев и лиц без гражданства, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности. Собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица. Для частной собственности в жилищной сфере белорусское законодательство не устанавливает ограничений по количеству, размеру, стоимости жилья.
Частный жилищный фонд состоит из:
- жилищного фонда граждан - часть жилищного фонда, которая находится в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами по иным основаниям - наследование и др.). Сегодня главным источником пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств, с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств;
- жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, которая находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (жилые помещения, построенные или приобретенные юридическими лицами за их счет, в том числе и квартиры в ЖК, ЖСК с неполным выплаченным паевым взносом).
Отличительной чертой права собственности юридических лиц на жилые помещения является то, что они могут иметь жилые помещения в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма жилого помещения, а гражданин - собственник жилого помещения - может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи либо сдавать для проживания других лиц.
3. Назначение жилых домов и иных жилых помещений.
В соответствии со ст. 8 ЖК жилые помещения предназначаются для проживание граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.
Обследование состояния жилых помещений, признание их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания производятся в порядке и сроки, устанавливаемые Советом Министров Республики Беларусь. Непригодные для проживания жилые помещения восстанавливаются для использования по назначению, переоборудуются для использования в других целях либо сносятся.
Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. № 4 (в ред. от 17.04.2006 г.). Данные Условия определяют перечень дефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.
К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе и многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.
Жилые помещения, входящие в состав жилищного фонда, различаются также по своему назначению. В частности, в состав жилищного фонда входят:
- жилые дома и жилые помещения общего назначения;
- жилые помещения социального пользования (жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предостав-ляемые отдельным категориям граждан на условиях договора найма);
- служебные жилые помещения (в том числе специального служебного жилищного фонда) и общежития;
- жилые помещения в специальных домах, используемых для проживания отдельных категорий граждан.
Основным из классифицирующих признаков, определяющих социально-типологическое содержание, является признак функционального назначения жилищ. Суть этого признака - назначение жилого дома (жилого помещения) для проживания граждан. Этот признак и является основополагающим в формулировках понятий «жилищный фонд» и «жилое помещение», содержащихся в ст. 1 ЖК.
Использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.
Жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарно-гигиенический комфорт и иные социальные функции. Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений были утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. за № 303 (в ред. от 18.02.2004 г.).
Указания устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов в соответствии с Государственным стандартом Республики Беларусь 1154-99 «Жилище. Основные положения» и применяются для расчета показателя стоимости одного метра квадратного общей площади, используемого для определения размера льготного кредита, одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств на строительство помещений в городах, поселках городского типа, в сельской местности.
4. Органы управления жилищным фондом. Государственная регистрация жилых помещений.
Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Президентом Республики Беларусь, Национальным собранием Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, республиканским органом государственного управления жилищным фондом, местными Советами депутатов, исполнительными и распорядительными органами (ст. 15 ЖК).
Президент Республики Беларусь является гарантом реализации основных направлений жилищной политики Республики Беларусь (ст. 16 ЖК).
Республиканский орган государственного управления жилищным фондом осуществляет государственное регулирование жилищных отношений в области управления государственным жилищным фондом, а также использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст. 18 ЖК).
В соответствии с Положением о Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 июля 2006 г. № 968, одной из основных задач этого Министерства как республиканского органа государственного управления является осуществление государственного регулирования деятельности жилищно-коммунального хозяйства в части управления государственным жилищным фондом, использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищного фондов.
Первостепенной задачей данного Министерства является формирование и реализация государственной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве и координация деятельности в этой сфере других республиканских органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Совету Министров Республики Беларусь.
Согласно ст. 19 ЖК местные Советы депутатов в области регулирования жилищных отношений на соответствующей территории:
- утверждают программы экономического и социального развития, местные бюджеты и отчеты об их исполнении;
- определяют порядок управления и распоряжения коммунальным жилищным фондом в пределах, установленных законами Республики Беларусь.
В ст. 20-21 ЖК уточнена компетенция областных и Минского городского исполнительных комитетов, а также районных, городских, районных в городах, поселковых, сельских исполнительные и распорядительные органов в области регулирования жилищных отношений.
В соответствии со ст. 22 ЖК право собственности и другие вещные права на жилые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единомгосударственном реестре в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
Жилые помещения относятся к числу недвижимых вещей. Порядок государственной регистрации недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, определен Законом о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в ред. от 04.01.2010 г.).
Государственная регистрация недвижимого имущества в соответствии со ст. 7 этого Закона представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.
В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации объектами государственной регистрации являются:
- создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
- возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество в соответствии с данным Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;
- сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения (ч. 4 ст. 102 ЖК). В соответствии со ст. 56 Закона о государственной регистрации основанием регистрации права собственности на жилое помещение может быть решение суда об установлении факта приобретательной давности (ст. 235 ГК).
5. Государственный учет жилищного фонда.
В соответствии со ст. 23 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется в порядке, определяемом Советом Министров. Однако в связи с принятием 29 ноября 2005 г. Указа Президента № 565, который урегулировал данные вопросы, порядок государственного учета жилищного фонда в настоящее время определяется не Советом Министров, а Президентом Республики Беларусь.
Основной задачей государственного учета является получение достоверных данных о местонахождении, количественном и качественном составе, характеристике, виде жилых помещений (социального пользования, служебном, специальном жилье, общежитиях и других), уровне благоустройства, стоимости, собственнике или ином законном владельце, количестве проживающих в жилых помещениях, а также об изменении этих сведений (пп. 1.4 п. 1 Указа №565).
Объектами государственного учета являются жилые дома, изолированные жилые помещения государственного и частного жилищных фондов (ч. 1 пп. 1.3 п. 1 Указа №565).
В соответствии с пп. 1.2 п. 1 Указа № 565 государственный учет жилых помещений государственного и частного жилищных фондов осуществляется по единой системе учета в соответствии с законодательством и включает их технический учет и ведение государственной статистики.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и государственной регистрации всех видов жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.
Государственный учет сведений, указанных в пп. 1.4 п. 1 Указа № 565, осуществляется введением государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, ведение которого осуществляется республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» это научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство»).
Технический учет и государственная регистрация всех видов жилых помещений государственного и частного жилищных фондов осуществляются территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которые в установленные сроки представляют сведения об указанных жилых помещениях в Национальное кадастровое агентство для включения в базу данных государственного учета, а также в территориальные органы государственной статистики (пп. 1.6 п. 1 Указа № 565).
Порядок проведения технического учета всех видов жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливается (в части, не урегулированной законодательными актами о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) и методическое руководство этим учетом осуществляется специально уполномоченным органом государственного управления в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в соответствии с Указом № 603 это Государственный комитет по имуществу), статистического учета — органами государственной статистики и уполномоченными государственными организациями в соответствии с их компетенцией.
Не учитываются в составе жилищного фонда дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики членов садоводческого товарищества и другие строения, не относящиеся к жилым помещениям.
6. Контроль за использованием жилищного фонда.
Контроль за использованием и обеспечением сохранности жилищного фонда может быть государственный и общественный.
В рамках государственного управления жилищным фондом (ст. 24 ЖК) местными исполнительными и распорядительными органами, а также специально уполномоченными на то государственными органами осуществляется государственный контроль за использованием и обеспечением сохранности жилищного фонда. Этот контроль направлен на обеспечение соблюдения правил пользования жилыми помещениями и содержания их в технически исправном состоянии как в государственном, так и в частном жилищном фондах.
Министерство жилищно-коммунального хозяйства как государственный орган управления жилищным фондом осуществляет через соответствующие подчиненные структурные подразделения облисполкомов и Минского горисполкома контроль за исполнением жилищно-эксплуатационными организациями (независимо от форм собственности и подчиненности) правил и норм технической эксплуатации и подготовкой как частного, так и государственного жилищного фонда к работе в осенне-зимний период и прохождением отопительного сезона.
Целью государственного контроля за использованием жилищного фонда является не только обеспечение надлежащего состояния жилых домов и придомовых территорий, работоспособности и исправности всех инженерно-технических систем, но и повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилых домов, экономия энергетических и водных ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества ремонтно-восстановительных работ, развитие систем самоорганизации граждан для управления жилищным фондом, упорядочение перепланировок и переоборудования жилых помещений и др.) при соблюдении государственных социальных стандартов в сфере жилищно-коммунального обслуживания населения.
Общественный контроль за учетом граждан (ст. 25 ЖК), нуждающихся в улучшении жилищных условий, установлением очередности на получение жилых помещений, их предоставлением и соблюдением порядка приобретения гражданами в собственность жилых помещений государственного жилищного фонда, правильностью отнесения граждан к категории малообеспеченных трудоспособных или нетрудоспособных граждан осуществляется общественными комиссиями, созданными при местных исполнительных и распорядительных органах, в организациях, с участием депутатов, представителей профсоюзов и трудовых коллективов.
Общественный контроль за учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, установлением очередности на получение жилых помещений, их предоставлением и соблюдением порядка приобретения гражданами в собственность жилых помещений государственного жилищного фонда, а также по другим вопросам осуществляется общественными комиссиями на основании всестороннего, полного и объективного рассмотрения всех материалов по каждому отдельному случаю в соответствии с требованиями действующего законодательства и с соблюдением гласности. При этом обязательной нормой является участие в работе комиссий депутатов, представителей профсоюзов и трудовых коллективов.
Местные исполнительные и распорядительные органы, администрации организаций и соответствующие профсоюзные комитеты не вправе принимать решения по жилищным вопросам, контроль по которым входит в компетенцию общественных комиссий, без заключения этих комиссий.
Общественный контроль и соблюдение гласности в жилищных отношениях направлен на предотвращение принятия неправильных решений при рассмотрении жилищных вопросов, злоупотреблений служебным положением должностных лиц и, в конечном счете, на соблюдение принципов законности и социальной справедливости.