Совершенствование системы технического учета и регистрации жилищного фонда муниципального о

СОДЕРЖАНИЕ: Введение . 3 Глава 1. Система Государственного технического учета …. 6 1.1. Становление и развитие Государственного технического учета в России …...6

Введение………………………………………………………………………………. 3

Глава 1. Система Государственного технического учета …………………………….……6

1.1. Становление и развитие Государственного технического учета в России …...6

1.2. Организационная структура и функции ГТУ ………………………………….11

1.3. Порядок проведения государственного технического учета и технической

инвентаризации объектов недвижимости …………………………………….14

1.4. Порядок проведения государственного учета земельных участков …………17

1.5. Порядок проведения регистрации прав на объекты недвижимости …………22

1.6. Финансовое обеспечение деятельности организаций в системы ГТУ ………28

1.7. Правовое обеспечение деятельности ГТУ ………………………………….....29

Глава 2. Функционирование системы Государственного технического учета в

условиях г. Кемерово ……………………………………………………………34

2.1. История возникновения и функционирования. ………………………………..35

2.2. Структура организации и основные направления деятельности …………….38

2.3. Показатели финансово-хозяйственной деятельности системы

технического учета ………………………………………………….…………..46

2.4. Проблемы функционирования системы Государственного

технического учета …………………………………………………………..….49

Глава 3. Предложения по совершенствованию системы технического учета и регистрации

жилищного фонда муниципального образования в условиях г. Кемерово…..….59

3.1. Предложения, направленные на повышение эффективности служб

технической инвентаризации ………………………………………….……….62

3.2. Меры по повышению эффективности государственного учета

земельных участков ……………………………………………………………..63

3.3. Совершенствование системы регистрации прав на недвижимость …………66

Заключение ………………………..………………………………………………….69

Список использованной литературы ………………………………………………..71

Введение

На современном этапе развития Российского государства в процессе становления новых социально – экономических отношений высокую актуальность приобретают вопросы совершенствования системы управления и организационно-правового обеспечения жизнедеятельности общества.

Одним из таких вопросов является вопрос совершенствования системы Государственного технического учета.

Государственный технический учет включает в себя техническую инвентаризацию объектов недвижимости (БТИ, Ростехинвентаризация), учет земельных участков (Земельно-кадастровая палата), регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление федеральной регистрационной службы).

Раздробленность и несогласованность деятельности указанных выше подразделений характеризуются дублированием функций (инвентаризация, учет, регистрация), большими материальными и временными трудозатратами и потерями.

Объективные условия России XXI века требуют реализации новых подходов к организации и развитию системы Государственного Технического Учета. Речь идет о такой системе ГТУ, которая максимально полно отвечала бы интересам и государства и потребителей.

Анализ литературы по рассматриваемой проблеме показал, что, несмотря на большой объем исследований выполненных в сфере государственного технического учета, остается достаточно большое число вопросов, которые требуют дополнительного изучения.

В практике работы с населением четко просматриваются противоречия между:

декларируемыми целями системы ГТУ и реальными результатами;

возрастающей потребностью населения в услугах всех структур ГТУ и уровнем качества и эффективности их оказания.

Данные противоречия порождают целых ряд управленческих проблем, решение которых весьма важно для совершенствования системы ГТУ.

Объект исследования – с истема Государственного технического учета

Предмет исследования – изучение факторов и условий, обуславливающих эффективность функционирования системы Государственного технического учета в условиях г. Кемерово.

Цель исследования – разработка предложений по совершенствованию системы технического учета и регистрации жилищного фонда муниципального образования г. Кемерово.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Изучить процесс становления и развития Государственного технического учета в России и взаимодействие структур, входящих в систему ГТУ.

2. Выполнить анализ и выявить факторы, предопределяющие низкий уровень эффективности функционирующей в настоящее время системы ГТУ.

3. Разработать предложения по совершенствованию системы учета и регстрации жилищного фонда муниципального образования в условиях

г. Кемерово.

Работа изложена на 78 страницах машинописного текста, включает введение, три главы, заключение, список литературы из 70 наименований, 1 таблицу, 5 рисунков.

В первой главе рассмотрены вопросы становления и развития Государственного технического учета, структура системы ГТУ, финансовое и правовое обеспечение системы ГТУ.

Во второй главе рассмотрены вопросы функционирования системы Государственного технического учета в г. Кемерово, определены основные проблемы.

В третьей главе даны предложения по совершенствованию системы учета и регистрации жилищного фонда муниципального образования в условиях г. Кемерово.

Глава 1 . Система Государственного технического учета

1.1. Становление и развитие системы Государственного технического учета в России

Становление и развитие системы Государственного технического учета в России имеет давнюю историю. Впервые попытку инвентаризации земель предпринял Великий князь Василий Ярославович в 1275г. Однако первая государственная инструкция, содержавшая правила определения площадей и порядок их описания, была создана значительно позднее - 20 сентября 1555 г. Иваном Грозным. В 1556г. была проведена повсеместная опись земель. Она имела большое значение для упорядочения финансовой системы, системы налогов. Составленные «писцовые» книги явились актами дальнейшего закрепощения крестьян. Учетом поместного земельного фонда, регистрацией вотчин и т.д. занимался Поместный приказ. В результате перестройки приказной системы управления Петром I в 1721г. была введена Ревизионная Коллегия, компетенция которой была законодательно определена достаточно четко.

Во второй половине XVIII в. проводилось так называемое «генеральное межевание земель». Это межевание продолжалось около 90 лет, в течение которых в инвентаризационные материалы вносились текущие изменения. Однако эти данные остались совершенно неразработанными и лишь в советское время явились предметом исследования историков-марксистов. В 40-х г.г. XIX в. были произведены работы по земельному устройству государственных крестьян и составлены планы земельных имуществ и определена доходность земель, промыслов, лесов и т.п. Однако материалы эти не обновлялись внесением текущих изменений и вскоре потеряли свое значение. В конце XIX в. была проведена подворная перепись, положившая начало современному подходу к инвентаризации зданий.[1]

В 1905г. московской городской управой были начаты работы по инвентаризации земель, принадлежавших городу (школы, больницы, угодья, свалки и пр.). Городские улицы при этом не учитывались, однако из-за недостатка ассигнований работы были прекращены. Вновь возобновлены в 1914г., но вследствие начавшейся первой Мировой войны были прекращены. Результаты работы быстро устарели и потеряли значение.[2]

В целом об инвентаризации строений в дореволюционной России сведений очень мало. Однако сохранившиеся записи, схематические чертежи и другие материалы отделов городских управ городов и незначительные кадастровые реестры, дают некоторую информацию и позволяют говорить об истории становления ГТУ.

Возникновение БТИ в советской России связано с принятием Постановления Экономического Совещания при СНХ РСФСР (ЭКОСО) «Об инвентаризации имущества местных Советов». В 1930г. ЭКОСО РСФСР было издано новое Постановление «Об инвентаризации имущества местных Советов», согласно которому инвентаризация распространялась на домовой фонд госбюджетных учреждений, кооперативных организаций и частных лиц.[3]

В этих двух важнейших законодательных актах значение инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства определялось такими народнохозяйственными задачами как получение данных для составления балансов народного хозяйства; обеспечение оценочной базы для правильного воспроизводства основных фондов местных Советов путем амортизационных накоплений и обязательное для налоговых и страховых органов пользование оценками и данными инвентаризации земель и строений.

Для создания финансовой базы, обеспечивающей проведение инвентаризации Правительством РСФСР были изданы постановления, согласно которым инвентаризация земель, строений и других основных фондов коммунального хозяйства в городах и поселках должна была производиться за счет средств частных владельцев, учреждений, предприятий и организаций, распоряжении или пользовании которых находятся жилищно-коммунальные фонды. Объекты, содержащиеся за счет средств местного бюджета (школы, больницы и т.д.), согласно этим постановлениям должны инвентаризироваться за счет бюджетных ассигнований.

В военный период уточнения наличия и состояния домового фонда в городах, рабочих, дачных и курортных поселках в местностях, освобожденных от немецкой оккупации, Наркомхозом РСФСР была издана инструкция «О проведении в освобожденных от немецкой оккупации городах и поселках технической инвентаризации строений» от 22.07.1943г. оценка строений по этой инструкции была проведена по этой методике, установленной еще в 1939г. в дальнейшей истории технической инвентаризации можно выделить следующие этапы:

- 1944-1950г.г.- полная инвентаризация строений и правовая регистрация освобожденных городов и поселков, текущая в «тыловых» районах; восстановление и расширение системы БТИ;

- 1960-1972г.г.– переоценка, определение износа основных фондов страны;

- 1982г.– полная переоценка домового фонда, коммуникаций, земных зон для целей государственного страхования.

В начале 90-х годов с принятием Федерального Закона «О приватизации» качественно изменяется его функциональное назначение. В связи с выполнением новых функций увеличивается штатный состав сотрудников предприятия, появляется новый отдел регистраторов прав. В 1998 году меняются функции БТИ.

Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике потребовал создания и нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 году создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем России).

Одним из важнейших компонентов структурной перестройки экономики России, направленной на развитие рыночных отношений, стала земельная реформа, реализация которой была начата в 1990 году. Право частной собственности на землю впервые было введено в 1990 году статьей 12 Конституции РСФСР[4]. В ноябре 1999 года в России были приняты законы О земельной реформе и О крестьянском (фермерском) хозяйстве, закрепившие право частной собственности на землю. Возникла необходимость создания специального государственного органа, ведающего вопросами реализации государственной земельной политики, нацеленной, в первую очередь, на реформирования земельных отношений.

Законом РСФСР, принятым 14 июля 1990 года, О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР было предусмотрено создание Государственного комитета РСФСР по земельной реформе, преобразованного впоследствии в Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Госкомзем России). Целью деятельности Комитета стало осуществление новой земельной политики, создание условий для рационального использования земель, равноправное развитие всех форм хозяйствования при переходе к социально-ориентированной экономике.

За прошедшее десятилетие с развитием рыночных отношений государственная земельная политика претерпевала существенные изменения. Реформирование земельных отношений в России сопровождалось острой борьбой по вопросам собственности на землю, форм хозяйствования на ней.

Первый этап земельной реформы завершился в 1998 году. За данный период в стране произошли значительные изменения. Одним из важнейших итогов стала ликвидация монополии государственной собственности на землю. Передача земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам, а также закрепление прав на землю и иную недвижимость на основе государственной регистрации прав создали предпосылки для развития земельного рынка в России. Заложены основы системы налогообложения земель.

Дальнейшее развитие земельных преобразований в России потребовало создания условий для повышения эффективности использования земель, увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами.

В 1999 году начат новый этап земельной реформы, осуществляемый в рамках федеральной целевой программы Развитие земельной реформы в Российской Федерации принятой постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694. Целью Программы является обеспечение разработки и реализации комплекса взаимосвязанных правовых, организационных, финансовых, научно-технических, землеустроительных и других мер, позволяющих завершить, в основном, земельную реформу в России и создать эффективный механизм регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами.

В настоящее время после многочисленных преобразований федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами является Федеральная служба земельного кадастра России, осуществляющая следующие специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции:

- ведение государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества;

- землеустройство;

- государственная кадастровая оценка земель;

- мониторинг земель;

- государственный контроль за использованием и охраной земель.

История возникновения органов юстиции и их развитие в различные исторические периоды, характеризуется тем фактом, что в своем развитии российское государство существовало в различных политических формах - как великое княжество, царство, империя, республика, буржуазно-демократическая, советская, парламентско-президентская.

Российская государственность имела ряд характерных особенностей в управлении, прежде всего, этатизм – активное вмешательство государства в жизнь страны, в систему управления на всех уровнях, а также патернализм, то есть официально провозглашенный курс государства на поддержку наиболее незащищенных слоев населения. Поэтому, история российской государственности являет собой непрерывный процесс возникновения и развития идей государственности, становления институтов государства, совершенствования институтов управления в целях более эффективного управления громадными территориями России.

Государственное управление страной осуществлялось и осуществляется с помощью государственных органов, аппарата государственных учреждений (военные, административные, судебные). Государственные органы и учреждения Российского государства с конца пятнадцатого середины шестнадцатого века, вместе с тем, зародились черты бюрократизма, то есть подчинение друг другу учреждений и должностных лиц, бумажное делопроизводство. Сама же государственная служба сформировалась в результате реформ Петра 1.

Ученые 19 века определяли государственную службу как «Особое публично-правовое отношение служащего к государству, основанное на подчинении и имеющее своим содержанием обязательную деятельность, совершаемую от лица государства и направленную к осуществлению определенной государственной задачи». Такое понятие признано правомерным и на исходе 20 века.

1.2. Содержание и функции ГТУ (На мой взгляд, название стоит поменять, т.к. информации о структуре очень мало)

Термин «инвентаризация» в переводе с латинского означает подробную опись наличного имущества.

Понятие техническая инвентаризация означает выявление в натуре и опись состава государственной и муниципальной собственности.

ГТУ как управляемый объект имеет свою организационную структуру. Она обусловлена общественно-политической природой государства, социально-функциональной ролью, целями и содержанием деятельности.

Под организационной структурой ГТУ следует понимать совокупность его подразделений, а в них должностей, схему распределения между ними функций и полномочий, систему взаимоотношений этих подразделений и должностей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, учет земельных участков и регистрация прав на недвижимое имущество.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - службы, управления, центры, бюро (далее именуются БТИ). К функциям БТИ согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.97г. за №1301 относят:

• техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

• контроль технического состояния жилых строений и помещений;

• оценку и переоценку жилых строений и помещений, в том числе для целей налогообложения;

• информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным техническим учетом жилищного фонда.

Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный номер, реестровый и кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости.

На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, составленными на основании обследования, пополняется инвентаризационно -технической документацией по мере проведение обследований в порядке регистрации текущих изменений. Инвентарное дело хранится в архиве БТИ, который является частью единого государственного архива РФ и федеральной собственности.

Учетом земельных участков занимается земельный кадастр - установленная государством многоцелевая информационная система формирования, учета, регистрации, оценки земель, оформления документов о правах на земельные участки, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о пространственном положении земель, а также об их хозяйственном, экономическом, природном состоянии.

Государственный земельный кадастр служит основой других ведомственных и отраслевых кадастров. При ведении земельного кадастра составляется следующая земельно-кадастровая документация:

а) базовая документация, состоящая из государственной кадастровой книги и дежурной кадастровой карты. Базовая документация составляется по каждой административно-территориальной единице;

б) учетная документация, состоящая из унифицированных форм, справок и приложений к ним.

в) документы на право владения, пользования, либо аренды земельными участками юридических и физических лиц, состоящие из земельно-кадастровых дел и правоудостоверяющих документов на землю (свидетельств на право владения (постоянного и временного пользования) землей.

Кадастровые документы и содержащаяся в них информация подлежат хранению в архивах органов, осуществляющих ведение земельного кадастра.

В целях исключения дублирования информационных данных, ранее заведенные земельные дела, независимо от границ населенных пунктов, концентрируются в архивах органов, осуществляющих ведение земельного кадастра.

Ведение кадастрового архива предусматривает отбор, оформление, сохранность и учет документов земельного кадастра, кадастровых дел, книг, учетных и оценочных документов, планово-картографического материала, отчетов, земельных балансов.

Регистрацией прав на недвижимое имущество занимается управление федеральной регистрационной службой.

Государственной регистрацией прав на недвижимость это публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят соответствующие права на недвижимые вещи.

Особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен Постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000г. № 648. По окончании регистрации выдается «свидетельство о государственной регистрации право»

1.3. Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости

Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется по единой для Российской Федерации системе и представляет собой неразрывно связанную последовательность действий по сбору, документированию, накоплению и хранению сведений об объектах недвижимости.

Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости на территории Российской Федерации осуществляется только уполномоченными Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу организациями технической инвентаризации (БТИ), которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации.

Технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, присвоения инвентарного, реестрового, кадастрового номеров и внесения сведений об объекте на определенную дату в Реестр объектов недвижимости.

Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости.

Порядок проведения технической инвентаризации, форма технического паспорта, а также порядок ведения реестра объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Предельные ставки для проведения паспортизации и технической инвентаризации объектов недвижимости утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Главы муниципальных образований могут утверждать понижающие коэффициенты к предельным ставкам.

На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером, под которым объект недвижимости заносится в Реестр объектов недвижимости. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, составленными на основании обследования, и пополняется инвентаризационно-технической документацией по мере проведения новых обследований в порядке регистрации текущих изменений.

Инвентарное дело хранится в архиве организации технической инвентаризации. Инвентарное дело подлежит передаче из архива БТИ на государственное хранение только по истечении 5 лет с момента прекращения существования объекта.

Инвентарный номер объекта недвижимости является частью кадастрового номера объекта недвижимости, который используется при ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок присвоения кадастрового номера установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.96 N 475Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[30].

Сведения об объекте недвижимости, внесенные в Реестр объектов недвижимости, являются единственным доказательством существования учетного объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и прочих характеристиках на определенную дату.

Реестр объектов недвижимости ведется на бумажных и магнитных носителях. При наличии расхождения между сведениями, записанными на бумажных и магнитных носителях, приоритет имеют записи на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством.

Удостоверение о постановке объектов недвижимости на государственный технический учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объект или выписки из Реестра объектов недвижимости установленной формы с присвоенным инвентарным, реестровым, кадастровым номерами, заверенной печатью организации технической инвентаризации и подписью уполномоченного должностного лица, или путем выдачи выписки из технического паспорта, содержащей сведения об объекте недвижимости. При отсутствии изменений в объекте по результатам обследования выдается справка о подтверждении характеристик объекта недвижимости и инвентарного, реестрового, кадастрового номеров.

Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемые уполномоченными организациями технической инвентаризации в установленном порядке, обязательны для применения в следующих случаях:

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по объектам недвижимости;

- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости;

- ввода в эксплуатацию объектов жилищного фонда, социального, культурно - бытового и производственного назначения;

- ведения земельного, градостроительного кадастра;

- ведения реестра федерального имущества.

При совершении сделок с объектом недвижимости и выдачи сведений БТИ обязательно предшествует обследование объекта в натуре (срок действия выписки из технического паспорта и справок для представления в различные структуры - три месяца).

1.4. Порядок проведения государственного учета земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков является обязательным. Учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным (ст.7 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» [29] подразумевает трехуровневую систему его ведения: государственный уровень, уровни субъектов РФ и органов местного самоуправления, последний из перечисленных является главным. Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. О структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная служба земельного кадастра России, которой передали часть функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике. Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель. Сохранена структура территориальных органов, ответственных за обеспечение функций службы на местах - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельные кадастровые палаты по соответствующим кадастровым округам.

Все кадастровые сведения о земле оформляются документами. Согласно ст.13 ФЗ о государственном земельном кадастре документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке. К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). К вспомогательным документам относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. К производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы. Порядок ведения и хранения этих документов устанавливается письмами Росземкадастра «О порядке оформления документов государственного земельного кадастра» и «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра». Сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.

Государственный земельный кадастр, в соответствии со ст.12 ФЗ о государственном земельном кадастре, содержит сведения о:

– земельных участках;

– территориальных зонах;

– землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации;

– землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

– кадастровые номера;

– местоположение (адрес);

– площадь;

– категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей;

– зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

– качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст.14 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ст.15 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровая карта представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (ст.16 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы)воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.

Производные кадастровые карты воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.

На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого- геоморфологических и иных обследований и изысканий.

В отношении каждой категории земель применяется определенный перечень сведений о земельных участках. Сведения, которые вносятся можно разделить на 3 группы:

1) Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.

2) Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

3) Сведения о территориальных зонах вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.

Документирование сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено федеральным законом.

Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. Порядок хранения иных документов государственного земельного кадастра, кроме документов устанавливается Правительством Российской Федерации.

Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке. Постановлением Правительства утверждены Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам.

Кадастровое деление территории Российской Федерации осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами кадастрового деления территории РФ являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.

1.5. Порядок проведения регистрации прав на объекты недвижимости

Права на сооружение подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения данного сооружения (статья 2 Закона).

Государственная регистрация прав и сделок с сооружениями, расположенными на территориях нескольких регистрационных округов, осуществляется в соответствии с Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169.[7]

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона государственная регистрация права на сооружение проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона к заявлению о государственной регистрации права на сооружения должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В частности, на основании пункта 4 статьи 16 Закона на государственную регистрацию права на сооружение представляются документ об оплате регистрации, документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица (правообладателя) действовать от имени данного юридического лица, учредительные документы юридического лица (правообладателя).

Учитывая, что в соответствии с пунктом 18 Правил ведения ЕГРП в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) в отношении юридических лиц указываются индивидуальный номер налогоплательщика и номер регистрационного свидетельства данного юридического лица, учреждению юстиции по регистрации прав для проведения государственной регистрации права на сооружение рекомендуется истребовать указанное свидетельство и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона на государственную регистрацию представляется документ, являющийся основанием возникновения заявляемого для государственной регистрации права. Названной нормой Закона также предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

На основании пункта 4 статьи 16 Закона представитель юридического лица (правообладателя) предъявляет документ, удостоверяющий его личность.

В случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 17 Закона, на государственную регистрацию права представляются и иные документы.

Пунктом 5 статьи 18 Закона установлено, что все документы, необходимые для государственной регистрации права на сооружение, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и органов местного самоуправления) и после государственной регистрации права должен быть возвращен правообладателю.

Заявление о государственной регистрации права на сооружение может представляться в единственном экземпляре, который после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

В заявлении рекомендуется указывать:

- данные о правообладателе (пункт 18 Правил ведения ЕГРП);

- цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации права);

- данные о сооружении (адрес, наименование, кадастровый номер, если он известен заявителю);

- основания, по которым представитель юридического лица (правообладателя) действует от имени правообладателя, а также данные о представителе;

- подпись заявителя и дату подписания заявления.

Если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в заявлении может быть указан срок проведения государственной регистрации права в зависимости от размера платы, внесенной заявителем за государственную регистрацию права (статья 11 Закона, пункт 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах).

В соответствии с пунктом 23 Правил ведения ЕГРП заполнение подраздела I-2 Единого государственного реестра прав производится учреждением юстиции по регистрации прав на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости.

Согласно пункту 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности [8], основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются сведения об объектах учета, полученные от уполномоченных организаций технической инвентаризации.

Постановлением Правительства РФ от 10.09.2004 N 477 внесены изменения в Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, в связи с чем разработку основ федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства осуществляет Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации.

На основании пункта 2 указанного Постановления Правительства Российской Федерации и подпункта б пункта 4 утвержденного им Положения разработку и утверждение нормативных правовых, методических и инструктивных актов, форм учетной документации в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности осуществляет Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.

Государственная регистрация перехода права на сооружение, приобретаемое на основании договора об отчуждении сооружения, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений, подаваемых сторонами договора (пункт 1 статьи 16 Закона).

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации договор об отчуждении сооружения подлежит государственной регистрации, до государственной регистрации перехода права осуществляется государственная регистрация данного договора (пункт 7 статьи 16 Закона). В указанном случае и государственная регистрация договора, и государственная регистрация перехода права проводятся на основании соответствующих заявлений (пункт 1 статьи 16 Закона).

На государственную регистрацию договора об отчуждении сооружения и (или) перехода права на него, помимо иных документов, указанных в Законе, на основании пункта 1 статьи 17 Закона представляется данный договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона), на государственную регистрацию договора и (или) перехода права могут представляться и иные документы.

В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве лица на отчуждаемое сооружение, на государственную регистрацию перехода права на сооружение этим лицом может быть представлен только подлинный экземпляр документа, подтверждающего право на отчуждаемое им сооружение.

Права на вновь создаваемое сооружение регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания, и возникают с момента государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия прав на объекты недвижимого имущества являются акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В соответствии со статьями 2, 12 Закона записи о праве, сделке и (или) переходе права на сооружение вносятся в Единый государственный реестр прав в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

При прекращении существования сооружений (в результате деления, выделения из них отдельных объектов недвижимости и т.п.), права на которые ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, закрытие разделов Единого государственного реестра прав и открытие новых разделов Единого государственного реестра прав для образованных в результате деления, слияния ранее существовавших сооружений осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав в порядке, установленном пунктами 26, 27, 36 Правил ведения ЕГРП.

Процедура государственной регистрации регламентирована положениями административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006г. № 293.

Процедура государственной регистрации включает следующие стадии:

1. Прием документов на государственную регистрацию

В часы приема заявитель лично, либо через представителя обращается в регистрирующий орган с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации. Обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию, является платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию.

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, проверка соответствия представленных документов требованиям.

Цель правовой экспертизы: проверка представленных заявителем документов на соответствие требованиям действующего законодательства. При наличии предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оснований государственная регистрация может быть приостановлена.

В случае если выявленные в ходе правовой экспертизы препятствия для осуществления государственной регистрации не будут устранены заявителем в установленный срок, в государственной регистрации будет отказано

3. Внесение записей о правах в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По результатам проведения правовой экспертизы при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации, записи о правах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. По завершении процедуры государственной регистрации заявителям вручаются свидетельства о государственной регистрации и либо правоустанавливающие документы с регистрационной надписью.

5. По завершении процедуры государственной регистрации дело правоустанавливающих документов передается в архив Управления, где подлежит постоянному хранению.

1.6. Финансовое обеспечение деятельности организаций в системы ГТУ

Финансовое обеспечение деятельности организации БТИ производится за счет платы за проведение технической инвентаризации и предоставление сведений (информации) об объектах недвижимости, бюджетных средств и иных, не запрещенных законом источников.

Средства, получаемые в виде платы, взимаемой за предоставление сведений (информации) об объектах недвижимости, используются исключительно на ведение государственного учета объектов недвижимости.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости (первичная, плановая и внеплановая) производится за счет средств их собственников или владельцев вещных прав объектов недвижимости и иных источников, не запрещенных законодательством.

Стоимость разработки недостающих нормативных и методических документов (инструкций, методик, расценок и т. д.) включается в стоимость работ по технической инвентаризации объектов недвижимости в размере не более 1%.

Работы по выявлению объектов самовольного строительства проводятся по заданию и за счет средств местных бюджетов муниципальных образований.

Финансовое обеспечение ведения земельного кадастра , осуществляемого органами государственной землеустроительной службы, производится за счет средств бюджетов Российской Федерации и местных органов власти и самоуправления, а также за счет средств, поступающих от платы за оказание государственных услуг в процессе ведения земельного кадастра и других не запрещенных законом источников, включая регистрационные сборы, доходы от услуг по представлению сведений земельного кадастра.

Тарифы на государственные услуги, оказываемые в процессе ведения земельного кадастра, включая регистрационные сборы и услуги по предоставлению сведений земельного кадастра, устанавливаются в размерах, определяемых распоряжением местных органов власти и самоуправления.

Средства, поступающие от оказания государственных услуг, зачисляются на счета органов землеустроительной службы, оказывавших эти услуги и используются на ведение и развитие системы земельного кадастра.

Финансирование Федеральной регистрационной службы Российской Федерации осуществляется за счет средств соответственно федерального бюджета и бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за регистрационные сборы, доходы от услуг по представлению сведений.

1.7. Правовое обеспечение деятельности ГТУ

Правовая основа технического учета объектов недвижимости имеется только для объектов жилищного фонда на уровне Постановления Правительства РФ (от 13.10.1997 за № 1301). Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это недостижимо без определенности самого объекта недвижимости (ст.554 ГК РФ).

Отсутствие такой определенности, это отсутствие реальных прав. Поэтому первым и необходимым условием регистрации прав, является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация.

Существует иллюзия, что установить объект недвижимости и выполнить его инвентаризацию простая задача. Однако это сложный технологический процесс, включающий в себя съемочные, инвентаризационные, оценочные, юридические, архивные и иные аспекты, незнание или искажение которых приведет к нарушению законных прав.

Следует отметить, что организации технической инвентаризации, чья более чем 70-летняя деятельность базируется на многовековых российских исторических традициях учета недвижимого имущества, сформировали уникальную информационную базу на объекты как жилого, так и нежилого назначения, независимо от форм собственности. Именно она является основой для налогообложения, статистики, бухучета, оценки, оформления сделок и регистрации прав и т.д. Недооценка этого потенциала и растаскивание учета домовладений, зданий, помещений и сооружений по ведомствам может нанести невосполнимый ущерб интересам страны.

БТИ, являясь органом технического учета, не имеет ни властных, не оперативных функций и именно поэтому оно может стать объективным средством контроля со стороны Государства за соблюдением правил застройки населенных пунктов, градостроительных норм и т.п. Придание же любым властным органам (осуществляющим выдачу разрешений на строительство, переоборудование строений, отвод участков, оформление прав и т.п.) одновременно и регистрационных функций меняет принципиальную сущность регистрации, как объективного средства государственного учета и контроля.

Нормативно-техническая база БТИ позволяет уже сегодня осуществлять государственный учет и регистрацию объектов недвижимости, индивидуализируя их как объекты собственности с определением границ и состава.

Нормативно-правовые документы служб технической инвентаризации;

- Распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.03.1992 № 469-Р «Об оценке строений, принадлежащих гражданам» [9].

- Приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.1992 № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащим гражданам на праве собственности» [10].

- Приказ Федеральной архивной службы от 11.03.1997 № 11 «Об утверждении регламента государственного учета документов архивного фонда Российской Федерации» [11].

- Постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» [12].

- Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» [13].

- Приказ Госстроя России и МНС России от 28.02.2001 № 36/БГ-3-08/67 «Об утверждении порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества» [14].

- Приказ Госстроя России от 31.05.2001 №120 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности» [15].

- Приказ Госстроя России от 15.05.2002 № 79 «Об утверждении норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» [16].

- Постановление Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» [17].

- Постановление Правительства Российской Федерации от 19.03.2005 № 141 «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» [18].

Нормативно-правовые документы службы Земельно-кадастровой палаты ;

- Федеральный закон № 141-ФЗ от 05.07.2008 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений»[19].

- Письмо ФГУ ЗКП по КО 15-08/1014 «О подготовке сведений о координатах поворотных точек границ участков, входящих в единые землепользования»[20].

- Письмо ВК/2117 «О предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости в электронном виде по запросам заинтересованных лиц» [19].

- Письмо ВК/2526 «О реализации норм ст. 7 Федерального закона» [21].

- Письмо ВК/2370 от 30.05.2008г. О форме и содержании заявления и документов, необходимых для государственного кадастрового учета[22].

- Письмо ВК/0864 от 03.03.2008г. О подготовке к реализации норм Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ[23].

Нормативно-правовые документы Федеральной регистрационной службы;

- Указ Президента РФ от 15.06.2007 N 768 О внесении изменений в указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 Г. N 1315 Вопросы федеральной регистрационной службы и в Положение, утвержденное этим Указом [24].

- Указ Президента Российской Федерации от 02 июня 2007 № 698 О заместителях директора Федеральной регистрационной службы [25].

- Указ Президента РФ от 09.04.2007 N 445 О директоре Федеральной регистрационной службы - главном государственном регистраторе Российской Федерации[26].

- Указ Президента Российской Федерации от 11 января 2007 г. № 25 О внесении изменения в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 Вопросы Федеральной регистрационной службы[27].

- Указ Президента Российской Федерации от 22 ноября 2006 г. № 1300 Об учреждении геральдического знака - эмблемы и флага Федеральной регистрационной службы[28].

- Указ Президента Российской Федерации «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы федеральной регистрационной службы» и в Положение, утвержденное этим Указом» [29].

- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2006 г. N 149 г. Москва «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. N 183» [30].

- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. N 183 Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации[31].

- Федеральный закон от 2 мая 2006г. № 59-ФЗ «О Порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации» [32].

- Указ Президента Российской Федерации от 23 декабря 2005 года № 1521 О внесении изменений в Указ П-резидента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 Вопросы Федеральной регистрационной службы и в Положение, утвержденное этим указом)[33].

- Указ Президента Российской Федерации от 26 мая 2005 года № 589 «О совершенствовании оплаты труда лиц, замещающих государственные должности федеральной государственной службы в территориальных органах федеральных органов исполнительной власти, аппаратах некоторых федеральных судов и управлениях (отделах) Судебного департамента при Верховном Суде Российской федерации в субъектах Российской Федерации» [34].

Глава 2. Функционирование системы Государственного технического учета в г. Кемерово

Учет недвижимости и регистрация прав на недвижимость последовательно и неуклонно превращается в систему, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и юридических лиц. По мере развития рынка недвижимости значимость этой системы и для отдельных граждан, и для экономики страны в целом будет возрастать.

При всей сложности и неоднозначности внутренней организации и функционирования этой системы потребители ее услуг – простые граждане и представители юридических лиц - склонны рассматривать ее как единое целое, не слишком задумываясь о том, что эта система складывается из отдельных компонентов - технического учета зданий, строений и сооружений, кадастрового учета земельных участков и собственно регистрации прав на недвижимость. Их не очень интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия причастных к этим действиям организаций. Для лиц, обращающихся в такие организации, гораздо более важно получить ответы на весьма простые вопросы. Например, сколько нужно потратить времени и денег для того, чтобы зарегистрировать, скажем, право собственности на квартиру, право собственности отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом.

На сегодняшний день система продолжает находиться в затянувшейся стадии формирования, многие проблемы остаются нерешенными. По-прежнему дискуссионными являются вопросы относительно того, как добиться приемлемого взаимодействия указанных функциональных компонентов во имя целостности системы, которая должна быть ориентирована на удобства потребителей.

2.1. История возникновения и функционирования

История возникновения и функционирования системы Государственного Технического учета в г. Кемерово тесно связанна с развитием Государственного учета по всей России в целом.

Современный исторический отсчет можно вести с 1927 года, с постановления экономического совещания РСФСР Об инвентаризации имущества местных советов. Документ определил конкретную цель работы - оптимальную организацию управления государственным и общественным имуществом.

При всех многочисленных преобразованиях и изменениях в структурах жилищно-коммунального хозяйства эти нормативные документы позволили создать упорядоченный метод учета недвижимости, который можно назвать значительным достижением в сравнении с той системой учета, которая существовала в дореволюционной России.

В июне 2000 года в соответствии с постановлением администрации области О единой системе учета недвижимого имущества на территории Кемеровской области было создано Государственное Унитарное предприятие Центр Технической Инвентаризации Кемеровской области (ГУП ЦТИ). Руководитель Сергеев Имя ???Никифорович.

Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам Кемеровской области был создан в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 25.10.1990 года № 466 «Вопросы Государственного комитета РСФСР по земельной реформе» и приказом Государственного комитета РСФСР по земельной реформе от 24.12.1990 года № 4. Комитет являлся территориальным органом государственного управления в системе Государственного комитета РСФСР по земельной реформе, по осуществлению новой земельной политики с целью создания необходимых условий для рационального использования земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, равноправного развития всех форм хозяйствования на земле.

Комитет подчинялся непосредственно Государственному комитету РСФСР по земельной реформе. Комитет возглавлял председатель, который назначался Государственным Комитетом РСФСР по земельной реформе. Первым председателем Комитета был В.В. Дубровицкий.

В соответствии с приказом Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам Кемеровской области от 12.02.1991 года № 1 были созданы комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам городов и районов Кемеровской области, подчиненные непосредственно областному Комитету.

При Комитете была образована коллегия, которая рассматривала вопросы проведения земельной реформы и использования земельных ресурсов, обсуждала вопросы о работе подведомственных предприятий и организаций, проверки исполнения, подбора и расстановки кадров. Решения коллегии претворялись в жизнь приказами председателя Комитета. В 1992 году председателем был назначен А.И. Орел.

Приказом Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 18.01.1993 года № 3 Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам Кемеровской области был переименован в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области. Данное переименование произошло в связи с реорганизацией Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве РФ в Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (распоряжение Президента РФ от 15.01.1993 года № 36-рп). Горрайкомитеты по земельной реформе и земельным ресурсам были переименованы в комитеты по земельным ресурсам городов и районов Кемеровской области приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области от 16.03.1993 года № 11. С 1995 по 1998 годы Комитет возглавлял Седых Г.В.

C 31.10.2001 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области был переименован в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Кемеровской области (приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 31.10.2001 № П-181), который с 1998 по 2003 годы возглавлял Медведев С.А.

В связи с начавшейся административной реформой в соответствии с приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 14.11.2004 года № П/60 с 21.01.2005 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Кемеровской области переименован в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области. Руководителем с 2003 года по настоящее время является О.А. Тюрина.

Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области создано путем реорганизации Управления Минюста России по Кемеровской области и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курганской области и в полном объеме выполняет возложенные на него функции с 1 января 2005 года.

Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области действует на основании Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004г. № 183, которым установлены его задачи.

Основными задачами Управления являются:

- осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Курганской области;

- осуществление деятельности по государственной регистрации общественных и религиозных объединений;

- осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата;

- осуществление контроля за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

2.2. Структура организаций и основные направления деятельности ГТУ

Государственный технический учет включает в себя ряд организаций (БТИ, Земельно-кадастровая палата Управление федеральной регистрационной службы) каждая из которых имеют свою структуру, а так же свои направления деятельности.

Федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.

К органам и организациям технической инвентаризации относятся – БТИ, Ростехинвентаризация. Уполномоченные государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу организации технической инвентаризации субъектов российской федерации (а также в случае необходимости уполномоченные Госстроем России иные организации технической инвентаризации), которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административного образования.

Организации технической инвентаризации осуществляют:

- организацию и проведение государственного технического учета, техническую инвентаризацию объектов недвижимости федеральной собственности;

- объектов, расположенных на территории двух и более субъектов Российской Федерации (газопроводы, нефтепроводы, водопроводы, лесопарки и т.п.), объектов особого назначения, иных объектов на территории Российской Федерации, а также находящихся на территории других государств в установленном порядке;

- создание для этих целей специализированных структурных подразделений для осуществления технического учета и инвентаризации технологических комплексов и линейно - производственных объектов различного назначения;

- нормативно-методическое и информационное руководство и обеспечение по вопросам государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости;

- ведение единого документально - электронного архива технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации;

- ведение Объединенного архива Госстроя России;

- ведение государственного учета архивов и документов технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации;

- обучение и повышение квалификации кадров организаций технической инвентаризации;

- подготовку документов для назначения организаций технической инвентаризации, уполномоченных осуществлять государственный технический учет объектов недвижимости;- координацию и контроль деятельности организаций технической инвентаризации;

- информационное и консультативное обслуживание деятельности по государственному техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости;

- иную деятельность в соответствии с Уставом.

Порядок формирования структуры филиалов предприятий единой специализированной организации технической инвентаризации субъекта Российской Федерации, их полномочий, размещения, взаимодействия и использования архивов на территории субъекта Российской Федерации определяется органами исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации могут делегировать свои права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации (как правило, на основании договора) БТИ на территории соответствующего административного образования.

Ведение государственного земельного кадастра и государственного учета, расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества:

- землеустройство;

- государственная кадастровая оценка земель;

- мониторинг земель;

-государственный контроль за использованием и охраной земель.

Одним из важнейших компонентов структурной перестройки экономики России, направленной на развитие рыночных отношений, стала земельная реформа, реализация которой была начата в 1990 году. Право частной собственности на землю впервые было введено в 1990 году статьей 12 Конституции РСФСР. В ноябре 1999 года в России были приняты законы О земельной реформе и О крестьянском (фермерском) хозяйстве, закрепившие право частной собственности на землю. Возникла необходимость создания специального государственного органа, ведающего вопросами реализации государственной земельной политики, нацеленной, в первую очередь, на реформирования земельных отношений.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области (сокращенное наименование — Управление Роснедвижимости по Кемеровской области), далее — Управление, является территориальным органом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю на территории Кемеровской области.

Управление состоит из следующих структурных подразделений:

- отдел аппарата управления и территориальные отделы, осуществляющих полномочия Управления на территориях районов, городов и группы районов (межрайонного уровня);

- управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

- отдел кадрового, общего и хозяйственного обеспечения;

- отдел правового обеспечения;

- отдел финансового обеспечения;

- отдел землеустройства и мониторинга земель;

- отдел государственного земельного контроля

- отдел учета недвижимости;

- отдел кадастровой оценки недвижимости

- отдел информационных технологий.

Управление осуществляет свою деятельность на территории Кемеровской области непосредственно и через свои территориальные отделы в районах и городах во взаимодействии с другими территориальными органами федеральных органов исполнительной власти, органами исполнительной власти Кемеровской области, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 6 ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Сведения предоставляются в виде выписок, а также в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов. Эти сведения, предоставленные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, на законных основаниях гражданам и юридическим лицам, могут быть использованы ими для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательным указанием источника информации. Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра определяется Правительством Российской Федерации (ст. 8 ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Согласно п.2 ст. 70 ЗК РФ государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе.

Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки независимо от формы собственности и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Одной из ключевых позиций Закона является принципиально новое определение земельного участка:

Земельный участок- часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (п.3 ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» венного земельного кадастра)

Основополагающими элементами новизны этого определения являются следующие:

1) «часть поверхности земли, в том числе поверхностный почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке полномочным государственным органом»;

2) «все, что находится над и под поверхностью земельного участка».

Основными задачами земельного кадастра , вытекающими из приведенного определения, являются следующие три.

1) Однозначная идентификация объекта недвижимости. Под объектом недвижимости понимается государственная система недвижимости - земли, леса, полезные ископаемые и любые другие объекты. Это решающий фактор гарантирования прав собственности на данный объект.

2) Определение площадных характеристик. С одной стороны, эту задачу можно отнести к фискальной, с другой - это база для аналитической обработки с целью планирования и подготовки необходимых материалов для принятия управленческих решений.

3) Выполнение функций учета путем присвоения кадастрового номера. Кадастровый номер является основой развития информационной системы, аккумулирующей сведения об объектах недвижимости во всем их многообразии и позволяющей анализировать информацию по количественным и качественным показателям. Государственный кадастровый учет земельных участков- описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (п.2 ст.1 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним занимается Управление федеральной регистрационной службы, в соответствии со ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь порядок создания и структура учреждения юстиции определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции.

Согласно ст.10 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ осуществляет следующую деятельность в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.

Министерство юстиции разрабатывает и контролирует развитие системы регистрации недвижимости в России.

В компетенцию учреждения юстиции входит следующее:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах.

Учреждение юстиции, в соответствии с законом - это государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и наименованием своего учреждения.

Деятельность этого юридического лица направлена на регистрацию прав на недвижимость и ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество, регулируется она только ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон предусматривает наличие положения, которое утверждается Правительством РФ.

Указанное положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 06 марта 1998г. № 288[22], в соответствии с которым учреждение юстиции имеет право открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, открывать филиалы, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, то есть оно обладает правоспособностью, как любое юридическое лицо.

2.3. Показатели финансово-хозяйственной деятельности системы технического учета

Деятельность любого предприятия ориентирована на получение положительного результата. Эффективность работы предприятия зависит от грамотного менеджмента, успешного маркетинга, наличия ресурсов и других факторов, влияющих на работу.

Управление предприятием осуществляется на основе различных форм и методов. От правильности выбора стратегии управления предприятием, его конкурентоспособности во многом зависит успех выполнения обязательств перед бюджетом, различными фондами, кредиторами, контрагентами.

Информационная база финансово-хозяйственной деятельности основана на организационном нормировании, бухгалтерском учете и отчетности, финансовой, статистической отчетности, специально-экономической, технической и иной информации.

В качестве примера в дипломном проекте приведены показатели деятельности Государственного предприятия Кемеровской области «Центра технической инвентаризации».

Таблица 1. Показатели финансово-хозяйственной деятельности за 2008г.

п/п	Филиалы	Доходы тыс.руб.	Расходы тыс.руб.	Прибыль убытки
1	Филиал №1 БТИ г. А-Судженск	5 011	4 871	140
2	Филиал №2 БТИ г. Белово	17 295	16 704	591
3	Филиал №3 БТИ г. Березовский	4 811	3 210	1 601
4	Филиал №4 БТИ г. Верх-Чебула	1 992	2 118	-126
5	Филиал №5 БТИ г. Гурьевск	2 114	2 412	-298
6	Филиал №6 БТИ г. Ижморка	2 411	2 517	-106
7	Филиал №7 БТИ г. Калтан	1 712	1 071	641
8	Филиал №8 БТИ Кемеровский район	2 485	2 590	-105
9	Филиал №9 БТИ Крапивино	1 900	1 221	679
10	Филиал №10 БТИ г. Л-Кузнецкий	26 201	23 340	2 861
11	Филиал №11 БТИ г. Мариинск	5 841	5 918	-77
12	Филиал №12 БТИ г.Новокузнецк	29 453	20 011	9 442
13	Филиал №13 БТИ Новокузнецкого района	3 128	2 710	418
14	Филиал №14 БТИ г. Осинники	2 811	2 917	-6
15	Филиал №15 БТИ г. Прокопьевск	24 001	21 217	2 784
16	Филиал №16 БТИ Промышленное	2 158	2 210	-52
17	Филиал №17 БТИ г. Тайга	4 589	3 777	812
18	Филиал №18 БТИ г. Таштагол	2 492	3 019	527
19	Филиал №19 БТИ Тисуль	1 915	1 211	704
20	Филиал №20БТИ г. Топки	2 489	2 742	-253
21	Филиал №21 БТИ Тяжин	2 812	3 112	-300
22	Филиал №22 БТИ г. Юрга	1 971	1 451	520
23	Филиал №25 БТИ Междуреченск	2 741	1 415	1 326
24	Филиал №26 БТИ Мыски	8 971	6 219	2 752
25	Филиал №25 БТИ г.Производственная служба	72 261	46 265	25 996

В качестве примера в дипломном проекте приведены показатели регистрационных действий за второе полугодие 2008 года. Управлением осуществлено 688 789 регистрационных действий с недвижимостью.

Рис. 1. Показатели регистрационных действий с недвижимостью за отчетный период.

Рис. 2. Показатели реализации закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ («Дачная амнистия») за второе полугодие 2008 года.

Рис. 3. Показатели Государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Рис. 4. Показатели Государственной регистрации прав и сделок с земельными участками.

Рис. 5. Показатели Выдача информации из Единого государственного реестра прав о зарегистрированных правах

Если даёте диаграммы, графики, таблицы, то должен следовать анализ этой информации, т.е. что следует из увиденного

2.4. Проблемы функционирования системы Государственного технического учета

Существующая организационная структура (выше, где вы описывали структуру, её следует отразить в схеме и отправить в приложение) системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации не позволяет оперативно решать многие государственные задачи, такие как:

1) информационно-аналитическое обеспечение различных уровней органов государственной власти по их запросам о техническом состоянии, физических и стоимостных характеристиках, месторасположении объектов градостроительной деятельности для принятия управленческих решений по вопросам:

а) рационального планирования развития территорий и поселений,

б) ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, сопровождающихся разрушением зданий и сооружений.

в) государственного формирования налогооблагаемой базы объектов недвижимости на основе реальных данных и определения стоимости объектов на основе кадастровой оценки, осуществляемой для целей налогообложения:

г) проведения жилищно-коммунальной реформы;

д) государственного статистического учета объектов недвижимости.

2) обеспечение граждан и государства достоверными, сведениями об объектах недвижимости.

Другими словами можно сказать, что на сегодняшний день разорвано единство информации об объектах недвижимого имущества, в том числе и земли, разрушена оптимальная, действующая система сбора информации об объектах недвижимости на конкретный момент времени.

Для того, чтобы существующая система ГТУ стала эффективней, необходимо выявить и решить накопившие проблемы каждой структуры в отдельности.

До начала рыночных преобразований органы БТИ исполняли все функции по учету жилых объектов и регистрации «прав» на них. Технический учет нежилых объектов органами БТИ не производился, это делали организации, на балансе которых состояли эти объекты.

С начала 1990-х годов система БТИ номинально (но не фактически) стала утрачивать некоторые из своих прежних функций. Были созданы земельные комитеты, которым была передана часть функций, например, по инвентаризации земельных участков. Однако в действительности произошла не передача этой функции от одного органа другому, а ее дублирование.

Инвентаризация земельных участков как выполнялась ранее, так и продолжает выполняться организациями технического учета. В процессе такой инвентаризации производятся действия по обязательным обмерам и составлению планов (абрисов) земельных участков.

После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответствующего постановления Правительства Российской Федерации функция по регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью была передана в учреждения юстиции по регистрации прав. [10]

Несмотря на это, БТИ до сих пор продолжают вести учет правообладателей недвижимости, используя для этих целей информацию, поступающую из учреждения юстиции о принадлежности объекта, причем «носителем» подобной информации обычно является заявитель, возвращающийся в БТИ после совершенной регистрации прав для того, чтобы внести исправления, дополнения в технический паспорт, в котором содержится соответствующая позиция.

В 1997 был сделан первый шаг на пути создания государственной вертикали системы БТИ: вышло в свет постановление Правительства Российской Федерации[13], в котором впервые было сказано, что архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, а технический учет жилищного фонда в Российской Федерации возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации - БТИ. В связи с этим встал вопрос о создании ранее отсутствовавших государственных структур технической инвентаризации на уровне субъектов Российской Федерации. Это и было началом выстраивания вертикали системы БТИ. Однако вертикаль удалась лишь в отношении нормативно-методического обеспечения, которое осуществлял Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России) и учрежденное им федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (ФГУП «Ростехинвентаризация»). На уровне субъектов Российской Федерации стали создаваться государственные унитарные предприятия (ГУП) БТИ, которые подчинялись региональным администрациям, на уровне же городов продолжали функционировать муниципальные унитарные предприятия (МУП) БТИ, подчинявшиеся администрациям городов.

В последующем Госстрой России активизировал свою политику в области выстраивания государственной вертикали системы технического учета путем превращения МУП БТИ в дочерние предприятия ФГУП «Ростехинвентаризация». В декабре 2000 года принимается постановление Правительства Российской Федерации [12], в котором указывается, что «государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро),уполномоченные на осуществление этой деятельности». Через несколько дней Госстрой России издает приказ[15], в котором назначает ФГУП «Ростехинвентаризация» уполномоченным на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации. Далее, в сентябре 2000 года приказом Госстроя России[16] ФГУП «Ростехинвентаризация» было предписано предусмотреть создание дочерних предприятий и их филиалов на территории Российской Федерации.

Как коммерческая структура ФГУП «Ростехинвентаризация» была вправе создавать сколь угодно много дочерних предприятий. Но это право сохранялось до принятия в 2002 году Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[17], нормы которого отныне запрещают унитарным предприятиям создавать дочерние предприятия.

В настоящее время ситуация со статусом организаций технического учета складывается по-разному. Имеются примеры, когда в одном и том же городе одновременно существуют областные БТИ, городские БТИ и БТИ дочерние службы «Ростехинвентаризации». Каждая из этих организаций имеют право выполнять инвентаризацию и подготавливать технический паспорт для регистрации прав на недвижимость. К чему это привело, можно показать на примере.

Вы в своей квартире сделали перепланировку, пусть даже незначительную.

Вам необходимо её узаконить. Вы идете в БТИ где вам подготавливают новый паспорт на квартиру. Техники БТИ выезжают на объект сверяют планировку фактического состояния с планом, который у них хранится в архиве и находят различие. После этого отправляют вас за соответствующими разрешениями.

Но есть другой вариант. Вы идете в Ростехинвентаризацию, где нет данных по вашей квартире (следовательно не могут знать бывшую планировку), по вашей заявке делают обмеры квартиры, подготавливают паспорт. Увидев разницу площадей паспорта и свидетельства о регистрации, быть, может, спросят почему? И вы как порядочный человек, конечно, скажете, что так и было (можно сказать, что электронные рулетки точнее тех что были раньше). Вам подготовят справку, где причиной изменения площадей будет являться «Уточнение площадей при обмере».

Те перемены, которые уже произошли в организации БТИ (появление дублирующих организаций), не дают эффективного результата, за исключением уменьшения очередей. По-прежнему существуют следующие проблемы:

- низкое качество обслуживания (некомпетентность специалистов);

- длительные сроки оформления документов;

- регистрация прав на недвижимость остается нерешенным;

- несогласованность взаимодействий с другими структурами ГТУ.

Обозначив проблемы БТИ, можно перейти к изучению технологий учета земельных участков и государственных задач, связанных с земляным кадастром.

На технологию государственного кадастрового учета земельных участков (и, соответственно, на интересы частных лиц, вынужденных выполнять этот учет) влияет распределение функций между соответствующими органами.

Ныне функции по государственному кадастровому учету земельных участков распределены между двумя структурными подразделениями Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр): комитетами по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельными кадастровыми палатами по соответствующим кадастровым округам. Кроме этого, в ряде городов формируются муниципальные управления регулирования земельных отношений.

Сегодня в рамках единой функции кадастрового учета земельных участков выделяются две группы функций:

• исполнительные функции, выполняемые земельными кадастровыми палатами Росземкадастра;

• контрольные (регулирующие) функции, выполняемые комитетами по земельным ресурсам и землеустройству Росземкадастра.

Правомерно задаться вопросом, является ли такое разделение функций в рамках одного ведомства рациональным и перспективным.

Согласно Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя следующие действия (указаны в последовательности практикуемой технологии процесса):

- изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел;

- удостоверение в установленном порядке кадастровых карт (планов) земельных участков;

- присвоение кадастровых номеров земельным участкам;

- составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).

По завершении указанных действий заявителям выдаются кадастровые карты (планы) земельных участков.

Важно отметить, что до начала указанных действий, проводимых в государственной системе кадастрового учета, заявители должны выполнить ряд предваряющих, необходимых и важных действий. В число таких предваряющих действий входят, в частности, подготовка планов земельных участков, которые выполняются, как правило, частными лицензированными фирмами, прохождение необходимых согласований с органами местного самоуправления. Только после выполнения этих предваряющих действий (которые оказываются достаточно трудоемкими, дорогостоящими и продолжительными) начинаются действия уже в рамках собственно государственной системы кадастрового учета. Также важно отметить, что изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков, производимое в системе государственного учета, выполняется на основе планов земельных участков, выполненных вне этой государственной системы.

Особенности схемы осуществления процесса состоят в следующем:

• согласование проекта плана земельного участка муниципальными органами;

• контроль комплектности документов, качества исполнения геодезической съемки выполняют земельные комитеты Росземкадастра;

• внесение сведений в ЕГРЗ, присвоение кадастрового номера осуществляют кадастровые палаты Росземкадастра.

Для этой схемы примечательно то, что исполнительные и контрольные функции выполняются разными подразделениями одной и той же структуры.

Особое значение при этой схеме приобретают контрольные функции, осуществляемые земельными комитетами.

Чтобы осуществлять эти контрольные функции (утверждать проекты планов земельных участков, контролировать комплектность документов, качество исполнения геодезической съемки, не допускать наложение границ землепользовании и т. д.), необходимо обладать соответствующими архивами, дежурным кадастровым планом. Часто на практике земельные комитеты не располагают этими материалами, которые являются необходимым условием для проведения контроля.

Кроме того, технологический разрыв в составе одной административной структуры контрольных и исполнительных функций на практике приводит к затрате заявителями большего количества времени на осуществление учета земельных участков.

Изучая вышесказанное можно выделить основные проблемы земельного кадастра:

- большие материальные и трудовые затраты на осуществление учета земельных участков;

- исполнительные и контрольные функции выполняются разными подразделениями одной и той же структуры, что приводит к несогласованности и разрозненности структуры в целом;

- низкое качество обслуживания;

- несогласованность взаимодействий с другими структурами ГТУ.

Последней очень важной структурой задействованной в ГТУ является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента, совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи.

Государственной регистрации подлежат:

- право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- ипотека;

- сервитут;

- иные права.

Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции.

Порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен Постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000г. № 648.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи, с чем возникла необходимость единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории.

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки.

Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса.

Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в России механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в суды.

Регистрация прав собственности была актуальна во все времена. Но в настоящее время стремительное развитие рынка недвижимости показало не эффективность действующей системы.

Сегодня покупка недвижимости не только это не только решение жилищных проблем, но способ зарабатывания денег. Увеличение жилищного фонда, увеличивающийся оборот недвижимости на вторичном рынке дает органам регистрации большой объем работ, и на фоне этого неизбежного появления проблем:

- низкое качество обслуживания (некомпетентность специалистов, появление огромных очередей, торговля местом в очереди);

- длительные сроки оформления документов;

- несогласованность взаимодействий с другими структурами ГТУ. На сегодняшний день не происходит обмена информации внутри структуры между органами учета. В результате чего государство не в полной мере владеет сведениями о количестве недвижимости и значительно уменьшает налогооблагаемую базу;

- большие материальные и трудовые затраты.

Изучив существующие структуры системы ГТУ, которые недостаточно обеспечивают гарантии прав на недвижимость, характеризуются дублированием функций, большими материальными, временными и трудозатратами можно прийти к выводу, что существующая система Государственного технического учета не эффективна и требует реформирования.

Список использованной литературы (Проверьте правильность оформления и дату источников)

1.Кодекс законов о труде. Утвержден ВС РСФСР от 9 декабря 1991г. М.: Юридическая литература, 1992. 160 с.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994г. М.: Юридическая литература, 1994. 180 с.

3.Налоговый кодекс РФ. Принят Государственной Думой РФ 16 июля 1998г. М.: Юридическая литература, 1998. 380 с. О местном самоуправлении в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 6 июля 1991г. № 1550// Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 31. Ст.3713

4.О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР: Закон РСФСР от 3 июля 1991г. № 1531-1 // Собрание законодательства РСФСР. 1991. № 32. Ст.2103.

5.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 1541-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 28. Ст.1297.

6.О коллективных договорах и соглашениях: Закон Российской Федерации от 11 марта 1992г. № 2490-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1992. № 9. Ст.1104.

7.Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон от 24 декабря 1995г. № 4218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4221.

8.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Сборник законодательства Российской Федерации. 1997. № 28. Ст.1883.

9.Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий: Указ Президента РФ от 29 января 1992г. № 66 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 4. Ст. 2406.

10. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2006 г. N 149 г. Москва «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. N 183».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 1 октября 1997 года № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

12. Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 15 мая 2002 года № 79 «Об утверждении норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической, инвентаризации объектов градостроительной деятельности», п. 5 «Учет информации из учреждения юстиции о принадлежности объекта»

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

14. Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности».

15. Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 8 декабря 2000 года № 278 «О назначении Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (ФГУП «Ростехинвентаризация») уполномоченной на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации».

16 . Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 19 сентября 2001 года № 217 «Вопросы ФГУП «Ростехинвентаризация».

17. Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

18.О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997г. № 1378 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1997. № 38. Ст. 3124.

19.Об утверждении примерного Положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998г. № 288. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1998. № 9. Ст. 3221.

20. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.03.1992 № 469-Р «Об оценке строений, принадлежащих гражданам»

21.О порядке государственного учета жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985г. № 136 // Собрание актов Правительства СССР. 1985. № 6. Ст. 1121.

22. Приказ Минюста РФ от 22 июля 1998г. № 83 «О правилах ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: // Сборник приказов Минюста РФ. 1988. №14. С.13.

23 . Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности».

24. «Методика государственной кадастровой оценки земель поселений». Утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/337. ст.5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»;

25. Закон РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации»

26. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

27. Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг № 289/235/290.

28. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000г. № 53.

29. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»

30. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.04.96 N 475 Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

31. Приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.1992 № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащим гражданам на праве собственности».

32. Приказ Федеральной архивной службы от 11.03.1997 № 11 «Об утверждении регламента государственного учета документов архивного фонда Российской Федерации».

33. Приказ Госстроя России и МНС России от 28.02.2001 № 36/БГ-3-08/67 «Об утверждении порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества».

34. Приказ Госстроя России от 31.05.2001 №120 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности».

35. Приказ Госстроя России от 15.05.2002 № 79 «Об утверждении норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности».

36. Постановление Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности».

37. Постановление Правительства Российской Федерации от 19.03.2005 № 141 «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности».

38. Письмо ФГУ ЗКП по КО 15-08/1014 «О подготовке сведений о координатах поворотных точек границ участков, входящих в единые землепользования».

39. Письмо ВК/2117 «О предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости в электронном виде по запросам заинтересованных лиц»

40. Письмо ВК/2526 «О реализации норм ст. 7 Федерального закона».

41. Письмо ВК/2370 от 30.05.2008г. «О форме и содержании заявления и документов, необходимых для государственного кадастрового учета».

42. Письмо ВК/0864 от 03.03.2008г. О подготовке к реализации норм Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

43.Указ Президента РФ от 15.06.2007 N 768 О внесении изменений в указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 Г. N 1315 Вопросы федеральной регистрационной службы и в Положение, утвержденное этим Указом.

44. Указ Президента Российской Федерации от 02 июня 2007 № 698 О заместителях директора Федеральной регистрационной службы.

45. Указ Президента РФ от 09.04.2007 N 445 О директоре Федеральной регистрационной службы - главном государственном регистраторе Российской Федерации.

46. Указ Президента Российской Федерации от 11 января 2007 г. № 25 О внесении изменения в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 Вопросы Федеральной регистрационной службы.

47. Указ Президента Российской Федерации от 22 ноября 2006 г. № 1300 Об учреждении геральдического знака - эмблемы и флага Федеральной регистрационной службы.

48. Указ Президента Российской Федерации «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы федеральной регистрационной службы».

50. Федеральный закон от 2 мая 2006г. № 59-ФЗ «О Порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации».

51. Указ Президента Российской Федерации от 23 декабря 2005 года № 1521 О внесении изменений в Указ П-резидента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 Вопросы Федеральной регистрационной службы и в Положение, утвержденное этим указом).

52. Указ Президента Российской Федерации от 26 мая 2005 года № 589 «О совершенствовании оплаты труда лиц, замещающих государственные должности федеральной государственной службы в территориальных органах федеральных органов исполнительной власти, аппаратах некоторых федеральных судов и управлениях (отделах) Судебного департамента при Верховном Суде Российской федерации в субъектах Российской Федерации».

Литература

53. Агеева Е.А. Юридическая ответственность в государственном управлении. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1990. С.121-138.

54. Атаманчук Г.В. Государственная служба как сфера управления // Проблемы теории и практики управления. 1992. № 4. С. 214-229.

55. Атаманчук Г.В. Обеспечение рациональности государственного управления. М.: Юридическая лит.,1990. С.214-229.

56. Бахрах Д.Н. Административная власть как вид государственной власти // Государство и право. 1992. № 3. С. 13-20.

57. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью// Законодательство. 1999. № 7. С. 16-21.

58. Винокуров В.А. Организация стратегического управления организации. М.: Юридическая лит., 1996. – 280 с.

59. Волошина В.В. Правовые проблемы регулирования государственной службы в Российской Федерации. Дис.... канд. юрид. наук. М., 1993. 245 с.

60.Гончаров В.В. В поисках совершенства управления: руководство для высшего управленческого персонала. М.: Сувенир, 1993. 190 с.

61.Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика и жизнь. 2000г. № 8. С.8-15.

62. Киселев С.В. Курс лекций по оценке строений и сооружений. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1998. 260 с.

63. Киселев С.В. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М:, Дело, 2000. 180 с.

64. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось, 2001. 400 с.

65. Колмогоров С.А. Государственная служба // Кадровая политика:Зарубежный опыт. 1995. Вып.2. С. 35-46.

66. Котляр А.Э. Проблемы формирования, распределения использования трудовых ресурсов России. М.: Юридическая лит, 1991. 320 с.

67. Крылов С.П. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. № 10. С.12-20.

68. Литвинчев С.Д. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. М.: Стройиздат, 1978. 506 с.

69.Манохин В.М. Правовое государство и проблема управления по усмотрению // Советское государство и право. 1990. № 1. С. 23-26.

70. П.В. Крашенинникова. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Юридическая литература, 1999. 560 с.

Скачать архив с текстом документа