Договорное право 2

СОДЕРЖАНИЕ: БРАГИНСКИЙ ВИТРЯНСКИЙ ДОГОВОРНОЕ ПРАВО КНИГА ВТОРАЯ ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА СТАТУТ МОСКВП 2000 ББК 67.404.2 УДК 347.4 Б56 Авторы: Брагинский М.И.

М . И . БРАГИНСКИЙ В . В . ВИТРЯНСКИЙ

ДОГОВОРНОЕ ПРАВО

КНИГА ВТОРАЯ

ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА

СТАТУТ

МОСКВП 2000

ББК 67.404.2

УДК 347.4 Б56

Авторы:

Брагинский М.И. - доктор юридических наук, профессор (главы ХХ-ХХН1); Витрянский В.В. - доктор юридических наук, профессор (Введение, главы I - XIX ).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Б56 Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М:

«Статут», 2000. - 800 с.

ISBN 5-8354-0024-1

Данная книга представляет собой научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества: куп­ли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, жилищного найма и безвозмезд­ного пользования (ссуды), - а также всех договоров, признаваемых отдельны­ми видами названных самостоятельных типов договорных обязательств: роз­ничной купли-продажи, поставки, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимого имущества, продажи предприятия, обещания дарения, пожертвования, постоянной и по­жизненной ренты, проката, аренды (фрахтования на время) транспортного средства, аренды здания и сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды (лизинга), социального жилищного найма.

В книге содержится как научный анализ соответствующих договоров, так и подробный комментарий регулирующих их законоположений и практи­ки их применения судами общей компетенции и арбитражными судами.

Авторы книги - известные правоведы, члены рабочей группы по подго­товке проекта Гражданского кодекса Российской Федерации.

ББК 67.404.2 УДК 347.4

© Брагинский М.И., Витрянский В.В., 2000
ISBN 5-8354-0024-1 © «Статут», оформление, редподготовка, 2000

Предисловие

В 1997 г. увидела свет наша совместная книга, посвященная общим положениям договорного права¹ которая, как нам кажется, имела опреде-

ленный успех и в известном смысле способствовала пробуждению интереса к серьезным научным исследованиям в этой области гражданского права. Выход в свет указанной книги имел и другое последствие: нам неоднократ­но приходилось отвечать на вопрос коллег юристов (в том числе и совер­шенно нам незнакомых) о том, будет ли эта книга иметь свое продолжение. С течением времени такие вопросы задавались все чаще. Данное обстоя­тельство и послужило для нас основным побудительным мотивом продол­жить исследование проблем договорного права. На этот раз предметом изу­чения явились отдельные типы и виды договорных обязательств.

Данная книга представляет собой обобщенный результат исследования одной из групп гражданско-правовых договоров в их классификации с ис­пользованием такого критерия, как направленность результата соответст­вующих договоров. Речь идет о договорах, направленных на передачу имущества: купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содер­жания с иждивением, аренды (имущественного найма), найма жилого по­мещения, безвозмездного пользования (ссуды).

В период разработки проекта части второй Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации работа по подготовке соответствующей главы проекта ГК о договоре аренды (имущественного найма) для вынесения ее на суд всего состава рабочей группы возглавлялась Георгием Давидовичем Голу- бовым, одним из самых талантливых юристов-законопроектчиков нашей страны, внесшим огромный вклад в становление и развитие законодатель­ства новой России. Его светлой памяти мы и посвящаем эту книгу.

М.И. Брагинский, В.В. Витрянский

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.682с.

ВВЕДЕНИЕ

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты и пожизнен­ного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их. основная направ­ленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обяза­тельств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым пра­ вомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.

Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля-продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указан­ного имущества (аренда, жилищный наем, ссуда). В последнем случае ли­цо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основа­нию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признано общей чертой договоров на передачу имущества.

Еще один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как дейст­вия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).

Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным ис­пользование правил об одних типах договоров для регулирования отноше­ний, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском кодексе Рос­сийской Федерации правила о договоре купли-продажи подлежат примене­нию к правоотношениям, вытекающим соответственно: из договора мены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585), из договора аренды (п. 3 ст. 609); правила о договоре аренды - к отношениям, возникающим из договора без­возмездного пользования (п. 2 ст. 689); правила о договоре дарения - к отно­шениям из договора ренты (п. 2 ст. 585).

Большинство из названных договоров (за исключением договоров мены и ссуды) являются сложными договорами, охватывающими большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых обеспечивается особая регламентация с помощью специальных правил в рамках общего ре­гулирования соответствующих самостоятельных типов договоров.

Так, договор купли-продажи имеет семь различных своих видов, а именно договоры: розничной купли-продажи, поставки, поставки товаров

для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи не­движимости, продажи предприятия. Договор аренды насчитывает пять раз­личных видов: прокат, аренда (фрахтование на время) транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (ли­зинг). Имеют свои отдельные виды также договор дарения (обещание даре­ния, пожертвование), договор ренты (постоянная рента, пожизненная рента), договор жилищного найма (социальный наем жилого помещения).

Понимая некоторую условность выделения отдельных видов договоров, что нередко объясняется лишь удобством правового регулирования соответст­вующих правоотношений, мы, тем не менее, уважая волю законодателя, сочли возможным построить структуру нашей книги таким образом, чтобы каждому виду самостоятельного договора посвящалась, как правило, отдельная глава. Такой подход, ко всему прочему, во многом соответствует и практическим потребностям. Ведь в реальной жизни, юридически оформляя отношения по снабжению электроэнергией, стороны (энергоснабжающая организация и по­требитель-абонент) заключают договор энергоснабжения, не задумываясь о том, что они имеют дело с отдельным видом договора купли-продажи. То же самое происходит и при заключении договоров поставки товаров, контракта­ции сельскохозяйственной продукции, проката, фрахтования, лизинга и др. В конечном счете то обстоятельство, что подобные договоры признаются не са­мостоятельными договорами, а лишь видами самостоятельных типов граждан­ско-правовых договоров, имеет только то значение, что в отношении указан­ных видов договоров допускается субсидиарное применение (при отсутствии специальных правил) общих положений, регулирующих соответствующий самостоятельный тип гражданско-правовых договоров.

Выбирая для настоящего исследования самостоятельные типы граж­данско-правовых договоров, мы не придерживались жестких классифика­ционных требований и не преследовали цели обязательно охватить все до­говоры, обычно включаемые при классификации гражданско-правовых договоров по такому критерию, как направленность результата, в группу гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества.

В частности, нам сразу же пришлось отказаться от мысли рассмотреть в рамках данной книги такие договоры (безусловно относящиеся к данной классификационной группе), как договоры займа, кредита, банковского вклада, банковского счета, основным предметом которых также является передача имущества (денежных средств). Учитывая значение данных дого­воров для имущественного оборота, их огромную специфику, они заслужи­вают отдельного, самостоятельного рассмотрения. Не последнюю роль в принятии этого решения сыграли и наши представления о возможном объ­еме исследовательского материала.

Некоторые другие договоры были оставлены за рамками настоящего исследования в силу своего неоднозначного, пограничного положения в системе гражданско-правовых договоров, имея в виду наиболее распро­страненную их классификацию, дифференцирующую все гражданско-пра-

вовые договоры, выделяя в них четыре группы: договоры на передачу имущества; договоры на выполнение работ; договоры на оказание услуг; договоры, направленные на учреждение различных образований.

В этом смысле наибольшие сомнения (с точки зрения места в классифи­кации) вызывают договор доверительного управления имуществом и договор коммерческой концессии (франчайзинга). Безусловно, в обоих случаях переда­ча имущества (имущественных прав) является одним из основных элементов предмета указанных договоров. Вместе с тем не меньшее значение в составе предмета соответствующих договорных обязательств имеет оказание услуг со стороны одного из контрагентов: в договоре доверительного управления иму­ществом - это услуги доверительного управляющего по управлению имущест­вом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя; в договоре коммерческой концессии - услуги правообладателя по предоставлению поль­зователю возможности использовать в своей предпринимательской деятельно­сти комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование или коммерческое обозначение пра­вообладателя, на охраняемую коммерческую информацию и другие объекты исключительных прав (товарный знак, знак обслуживания и т.д.).

Не ставя перед собой задачу четко определить место указанных дого­воров в той или иной классификационной группе, мы все же пришли к вы­воду о целесообразности их рассмотрения в рамках другого исследования, предметом которого были бы договоры на оказание услуг.

Что же касается тех гражданско-правовых договоров, которые попали в поле зрения авторов настоящей книги, то наш подход к изложению материа­ла заключается в следующем.

Прежде всего указанные договоры (за исключением, пожалуй, договора найма жилого помещения) имеют многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюци­онной цивилистике. Поэтому, освещая соответствующие договоры, мы считали невозможным пройти мимо вопросов, связанных с возникновением этих дого­воров, их развитием, отношением к ним со стороны современных зарубежных правопорядков. Нельзя было пропустить и богатейшие страницы истории раз­вития названных договоров в отечественной цивилистике (как в период до ре­волюции 1917г., так и в советское время), где скрываются корни современных российских гражданского законодательства и гражданско-правовой доктрины.

На этой основе становятся понятнее причины появления в новом Гра­жданском кодексе России тех или иных правил, регулирующих соответст­вующие договоры. Естественно, основное внимание уделено современному гражданско-правовому регулированию исследуемых договоров. В книге подробно рассматриваются и комментируются законоположения, регла­ментирующие отношения, возникающие из указанных договоров, склады­вающаяся судебная практика, связанная с их применением, а также сфор­мулированные в юридической литературе доктринальные положения о со­ответствующих типах гражданско-правовых договоров.

ГЛАВА1 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

/. ПОНЯТИЕДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ

ЗНАЧЕНИЕ и СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регули­рующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не слу­чайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-прода­жей, открывают разд. IV Гражданского кодекса Российской Федерации (да­лее - ГК), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обяза­тельств (гл. 30). По существу структура гл. 30 ГК, круг решаемых в ней во­просов, расположение ее норм и даже их язык во многом определяли мето­дологические подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров (аренды, займа, подряда, перевозки и др.).

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio, под которым понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - поку­патель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную де­нежную цену (premium). Условия о товаре и его цене признавались сущест­венными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были из­вестны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sive speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporalis), т. е. имущественное право (право требования, право осущест­вления узуфрукта и т. п.)¹

В российском дореволюционном гражданском законодательстве соб­ственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действо­вавшим законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущест-

¹ См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.

ва, то купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в каче­стве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недви­жимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем пра­ва собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглаше­ние сторон. Вместе с тем и законодательством и гражданско-правовой док­триной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограни­чивается лишь вещами физическими и не включает в себя имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае нет по­купки или продажи, а есть только передача, уступка прав¹

При подготовке проекта Гражданского уложения, который, как из­вестно, был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в разд. II («Обязательства по догово­рам») кн. V («Обязательственное право») проекта, поскольку «продажа есть договор двусторонний» и «входит верных отношений»^{2 ОД} Д°^ГОВО Р°^М продажи которому продавец передает или обязуется передать движимое или не­движимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за ус­ловленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали при­менению также к возмездной уступке прав⁴

В советский период развития гражданского права сфера применения договора купли-продажи существенно ограничилась и свелась к отношени­ям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговы­ми предприятиями. Отношения, складывавшиеся между «социалистически­ми» организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергосна­бжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельст­во объяснялось тем, что «при социализме действие закона стоимости соче-

1 См.: МейерД.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902.

Ч. 2. М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 225-227; Шершеневт Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С. 316-317.

См.: Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Ко­миссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Гютрюмова. Гом второй. СПб., 1910. С. 303-304.

Термин «купля-продажа» был признан неудачным как буквальный перевод латин­ского emptio et venditio, не соответствующий духу русского языка.

См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 303.

тается с действием закона планомерно-пропорционального развития и ос­новного экономического закона социалистического общества. В результате закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущест­венно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно не­больших масштабах для реализации средств производства».

Проведение экономических реформ, главный смысл которых заклю­чался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении за­конодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были не­приемлемы пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержавшиеся в ГК РСФСР 1964 г., Положениях о поставках продукции и товаров 1988 г., а также в многочисленных положениях, инструкциях и ти­повых договорах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами Союза ССР. Требовали урегулирования и отношения, которые в условиях жестко регламентированной централизованной экономики про­сто не имели права на существование (например, отношения, связанные с применением договорных цен, договорных гарантийных сроков на товары, продажей предприятий).

При подготовке проекта нового ГК учитывалась наметившаяся в зако­нодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который в последние годы уже охватывал отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продук­ции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами. Наиболее по­следовательно такой подход нашел отражение в Основах гражданского за­конодательства Союза ССР и республик (гл. 9)²

Вместе с тем, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, было целесообразно сохранить в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоя­тельные договорные формы, как договор поставки, договор контрактации, договор энергоснабжения и т. д. Гем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических от­ношений в имущественном обороте. И даже в настоящих условиях, когда планово-регулирующие механизмы сведены к минимуму, указанные отно­шения в известном смысле сохраняют особые, присущие только им черты.

Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о купле-продаже должны субсидиарно при-

^{1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М.. 1575. С. 206.}

2 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР 1991.

№ 26. Ст. 733.

меняться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллекту­альной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридиче­ского лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав либо существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей указан­ные положения о купле-продаже применяются, если законом не установле­ны специальные правила их продажи.

Источники ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Основным источником правового регулирования отношений, связан­ных с куплей-продажей, является ГК и прежде всего гл. 30 (ст. 454—566). В ГК сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выра­жающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собст­венность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Усло­вия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не по­считают нужным установить для себя иные условия продажи.

Если говорить о методологическом подходе к расположению норм в гл. 30 ГК, посвященной договору купли-продажи товаров, то следует отме­тить, что вслед за общими положениями в ГК помещены положения, регу­лирующие основные условия договора купли-продажи. Нормы, регламен­тирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной систе­ме: сначала дается определение соответствующего условия договора (на­пример, количество или качество); затем следуют правила, позволяющие определить данное условие применительно к конкретным договорным от­ношениям сторон при отсутствии соответствующего условия в тексте дого­вора; далее предусматриваются последствия нарушения сторонами догово­ра обязанностей, составляющих содержание соответствующего условия.

В названном порядке в гл. 30 ГК последовательно излагаются правила, регулирующие такие основные условия договора купли-продажи, как пред­мет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количест­во товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара; комплектность товара и комплект товаров; тара и упаков­ка; цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара.

Аналогичным образом в тексте ГК расположены нормы, устанавли­вающие специальные правила в отношении отдельных видов договора куп­ли-продажи: договоров розничной купли-продажи; поставки; поставки то­варов для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия. В тексте ГК отсутствует полное оп­ределение указанных договоров; учитывая, что они представляют собой виды договора купли-продажи, в соответствующих нормах указываются лишь специфические признаки этих договоров, позволяющие их выделить в от­дельные виды купли-продажи, и специальные (по отношению к общим поло­жениям) правила, регулирующие соответствующие виды купли-продажи.

К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части, не уре­гулированной гл. 30 ГК), например: правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответ­ственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.

Нормы, содержащиеся в ГК, подлежат применению к правоотношени­ям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила, регулирующие кон­кретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недви­жимости); при отсутствии таковых субсидиарно применяются общие поло­жения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК); если же соответствующие правоот­ношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы

0 сделках, обязательстве и договоре.

Наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к со­ответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегули­рованным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 492 ГК). Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав по-требителей» (в редакции от 9 января 1996 г.)^{1 Ё отношениям по поставке} товаров для государственных нужд применяются законы о поставке това­ров для государственных нужд, в том числе Закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (в ре­дакции от 19 июня 1995 г.)²

1 Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 1996. № 3. Ст. 140.

2 СЗ РФ. 1994. № 34. Ст. 3540; 1995. № 26. Ст. 2397.

В некоторых случаях, предусмотренных ПС, допускается регулирова­ние отношений по купле-продаже указами Президента Российской Федера­ции и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами)¹

Одним из источников правового регулирования отношений по купле-продаже являются обычаи делового оборота. Нередко ссылки на обычаи делового оборота встречаются непосредственно в нормах ГК, регулирую­щих как общие положения о купле-продаже, так и отдельные ее виды. Од­нако и при отсутствии таких ссылок стороны договора купли-продажи мо­гут руководствоваться обычаями делового оборота в общем порядке, а именно - в тех случаях, когда соответствующее условие договора не опре­делено императивной нормой, соглашением сторон или диспозитивной нормой (п. 5 ст. 421 ГК).

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУШИ-ПРОДАЖИ

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется пере­ дать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а поку­ патель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считает­ся заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его су­щественным условиям, а момент вступления договора в силу не связывает­ся с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу дого­вора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реаль­ном характере договора. Например, в розничной купле-продаже выставле­ние в месте продажи (на прилавках, в витринах и т. п.) товаров, демонстра­ция их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах в месте их продажи признаются публичной офертой; договор розничной куп­ли-продажи, по общему правилу, считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтвер­ждающего оплату товара (ст. 493, п. 2 ст. 494 ГК).

Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за ис­полнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Будут приведены при рассмотрении отдельных видов купли-продажи.

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сто­рон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалент­ными. Поэтому договор купли-продажи является договором синситагматиче-ским (от греч. synallagma—взаимоотношение).

Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т. е. исполнение покупателем обязательств по оплате то­вара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор куп­ли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупа­телем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до по­лучения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевид­но свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения до­говора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что каждый из них наделяется дополни­тельными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обя­зательства. К примеру, при продаже товара в кредит с момента передачи то­вара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своей обязанно­сти по оплате товара. Кроме того, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный срок, продавец имеет право потребовать оплаты переданного товара (с начислением процентов го-

довых на просроченную сумму) либо возврата неоплаченных товаров (пп. 3, 4 ст. 488 ГК). В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свою обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или воз­врата суммы предварительной оплаты за товар; за весь период просрочки на сумму предварительной оплаты по требованию покупателя продавец обязан уплатить проценты годовых (пп. 3,4 ст. 487 ГК).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо опреде­ляемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей мо­жет регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Гак, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п. 2 ст. 454 ГК).

Имущественные права не признаются товаром, но ГК включает в се­бя распространительную норму, в соответствии с которой общие положе­ния о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка иму­щественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регу­лирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав, а поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т. е. не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеют­ся у продавца, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Интересно отметить, что дореволюционное российское законодатель­ство не допускало продажу будущих вещей по договору купли-продажи, объектом продажи могли служить лишь наличные вещи, находящиеся во владении продавца. Однако такое ограничение сферы действия договора купли-продажи объяснялось существованием двух других договоров, опо­средствующих отношения по отчуждению имущества и весьма близких к купле-продаже: договора поставки и договора запродажи, — под действие которых попадали отношения, связанные с продажей будущих вещей.

От отношений, связанных с продажей будущих вещей, необходимо от­личать продажу вещей, которые в принципе не могут быть переданы продав-

См.: МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 239: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского граж­данского права. С. 319.

цом покупателю. Речь идет об индивидуально-определенных вещах, уже ут­раченных продавцом к моменту заключения договора купли-продажи в резуль­тате их гибели, перехода права собственности на них третьим лицам и т.п. На­пример, договор заключается на куплю-продажу сгоревшего речного судна либо жилого дома, ранее проданного (с оформлением перехода права собствен­ности) иному лицу. Данная ситуация рассматривается гражданско-правовой доктриной в рамках проблемы «невозможности предмета обязательства». Например, по мнению Г.Ф. Шершеневича, продажа вещи, уже не сущест­вующей в момент заключения договора, будет недействительна¹ ный взгляд дореволюционных цивилистов нашел отражение в проекте Граж­данского уложения, включавшем норму о том, что договор, имеющий своим предметом действие невозможное, признается недействительным²

Принципы международных коммерческих договоров содержат поло­жение, согласно которому сам по себе факт, что в момент заключения дого­вора исполнение принятого обязательства было невозможным, не влияет на действительность договора. Данное положение исходит из того, что перво­начальная невозможность исполнения договора (в частности в силу гибели вещи, подлежащей передаче покупателю) приравнивается к невозможности исполнения обязательства, которая наступает после заключения договора по обстоятельствам, зависящим от продавца. Поэтому в подобных случаях права и обязанности сторон по международному коммерческому договору определяются в соответствии с нормами о неисполнении либо ненадлежа­щем исполнении продавцом своих обязательств.

Вопрос о судьбе договора о купле-продаже несуществующей вещи должен решаться, на наш взгляд, в зависимости от того, были ли известны данные об­стоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, то налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продав­цом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания договора недействительным под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Та­кая сделка является оспоримой, поэтому покупатель, вместо того чтобы доби­ваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи.

¹ См.: ЛГершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319. z См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. Iss.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собствен­ ности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момен­та ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регист­рации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ними имущество (к примеру государственное или муниципальное унитарное предприятие, уч­реждение), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях государственная регистрация) служит основанием для возникновения у по­купателя ограниченного вещного права.

В отношениях по купле-продаже подлежит государственной регистра­ции переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жи­лые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК).

По общему правилу право собственности прекращается при отчужде­нии собственником своего имущества другим лицам, (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекраща­ется с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответ­ствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупате­ля) . Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на ос­новании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, пе­редача товара покупателю (государственная регистрация) служат основани­ем прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исклю­чение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за про­давцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоя­тельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, в случае неоплаты покупателем товара в установленный срок или ненаступ­ления иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или дого­вором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или дру-

гих товаро-распорядительных документов), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заклю­чения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим догово­ром или обычаями делового оборота (ст. 459 ГК).

В гражданско-правовой доктрине для характеристики отдельных типов договоров и выявления существенных признаков, отличающих соответст­вующий тип договора от иных гражданско-правовых договоров, состав­ляющих единую категорию договоров (в нашем случае это договоры на передачу имущества), используется понятие «элементы договора». Под элементами договора обычно понимаются: субъекты договора, его предмет, форма договора, содержание договора (права и обязанности сторон).

СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются прода­ вец и покупатель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся това­ром. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закреплен­ным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитар­ным предприятием в рамках его целевой правоспособности (ст. 295, 49 ГК). Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответст­вии с учредительными документами учреждению предоставлено право осу­ществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению (ст. 298 ГК).

В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являюще­муся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору куп­ли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, дейст­вующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор

купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) пре­доставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).

В качестве продавца могут выступать государство (Российская Феде­рация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образо­вания в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом право­отношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юри­дических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве про­давца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, поку­патель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

К числу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйствен­ного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соот­ветствующее ограниченное вещное право, собственником же товара стано­вится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юри­дическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.

К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным

с предпринимательской деятельностью. В частности положения: о возмож­ности одностороннего расторжения или изменения договора, если это пре­дусмотрено не только законом, но и договором (ст. 310 ГК); о презумпции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора (ст. 322 ГК); об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины (п. 3 ст. 401 ГК) и некоторые другие.

Вместе с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи так называемо­го предпринимательского договора купли-продажи. Названные и некото­рые другие особенности правового регулирования обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной степени относятся ко всякому обязательству, вытекающему из любого гражданско-правового договора, и не могут служить критерием для выделения особого «предпринимательского» договора купли-продажи. Напротив, общие поло­жения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) распространяются на все договоры купли-продажи, независимо от того, осуществляется ли его сторонами предпринимательская деятельность.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУШИ-ПРОДАЖИ

Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, выте­кающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить (или от совершения которых должна воз­держаться) обязанная сторона. Предметом договора купли-продажи яв­ляются действия продавца по передаче товара в собственность покупа­теля и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара иуплатеза него установленной цены.

В ряде современных изданий предмет договора купли-продажи сводится

к товару (qto наименованию и количеству), подлежащему передаче покупате-2. Такой подход противоречит учению о предмете договора (обязательст-лю

ва). Например, О.С. Иоффе писал о том, что предмет (объект) купли-продажи «неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материаль­ных, юридических и волевых объектах». При этом под материальными объ­ектами договора купли-продажи О.С. Иоффе понимал продаваемое имуще­ство и уплачиваемую за него денежную сумму; под юридическими объек-

1 См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право:

Курс лекпий/Отв. ред. О.Н .Садиков М 1997. С. 11

2 См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.

Ч. П. М., 1997. С. 9; Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12-13.

хами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег; под воле­выми объектами - индивидуальную волю продавца и покупателя в преде­лах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательст-1. По мнению М.й. Брагинского, у правоотношений, вытекающих из до­говора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана² ° ^всяком случае, помимо товара (его наименования и количества) предмет договора купли-продажи, конечно же, охватывает действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. Применительно к предмету договора купли-продажи ГК устанавли­вает специальное правило: условие договора купли-продажи о товаре счита­ется согласованным, если договор позволяет определить наименование и ко­личество товара (п. 3 ст. 455). Данное положение относится лишь к товару, и им не исчерпываются существенные условия договора купли-продажи, опре­деляющие его предмет. Отсутствие в тексте договора иных пунктов, регла­ментирующих действия продавца по передаче товара покупателю и действия покупателя по принятию и оплате товара, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Так, в случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязан­ность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахож­дения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю счи­тается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 458 ГК). Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не по­зволяет определить этот срок, - в соответствии с правилами, предусмот­ренными ст. 314 ГК, т. е. в разумный срок после возникновения обязатель­ства, а по его истечении - в семидневный срок со дня предъявления покупа­телем требования о передаче товара (п. 1 ст. 457 ГК).

Что касается предмета обязательства, по которому обязанной стороной выступает покупатель, то по общему правилу последний должен совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответ­ствующего товара (п. 2 ст. 484 ГК), а также оплатить товар непосредствен­но до или после передачи ему продавцом товара (п. 1 ст. 486 ГК).

л См.: Иоффе О.СУказ. соч. С. 211.п ! См.: Брагинский МЖ, Витрг ~ ....

Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 224.

Таким образом, для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредст­венно в тексте договора условие о количестве и наименовании товаров. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

2. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН по ДОГОВОРУ КУПЛИ - ПРОДАЖИ

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Содержание договора представляет собой совокупность всех его усло­вий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкрети­зируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответ­ственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматриваю­щим обязанности продавца, обычно относят следующие: о товаре (о коли­честве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т. п.); о порядке и сроке его передачи покупателю. Условия договора, регламенти­рующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

Однако такая дифференциация условий договора является относи­тельной, так как их выполнение зачастую требует совершения определен­ных действий как от продавца, так и от покупателя. К примеру, выполне­ние продавцом обязанности по передаче товара иногороднему покупате­лю невозможно без сообщения последним своих отгрузочных реквизитов или реквизитов конкретного получателя; выполнение покупателем обя­занности по оплате товара при аккредитивной форме расчетов предпола­гает совершение продавцом необходимых действий по выставлению ак­кредитива и т. д. В подобных случаях говорят о так называемых креди­торских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (продав­цом или покупателем) основной обязанности, предусмотренной соответ­ствующим условием договора.

Условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разде­лены на две группы: к первой относятся условия, регулирующие по пре­имуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие ос­новные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и поку­пателя соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполне­ния или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора.

ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю то­варов, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный дого­вором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с пра­вилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ПС). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), предусмот­ренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием о его исполнении к строго определенному сроку, когда из содержания договора ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупате­ля и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК). Примером договора с условием его ис­полнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогод­них елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами но­вогодних праздников лишается всякого смысла.

Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар по­купателю определяется согласно одному из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара -моментом вручения товара покупателю; во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом представления товара в распоряжение покупателя в над­лежащем месте; и наконец, во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Гаким образом, датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара пе­ревозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязан­ности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продав­ца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

Непередача продавцом покупателю товара в срок, установленный до­говором, а при отсутствии в договоре такого условия - в срок, определяе­мый в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК, либо про­срочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и

влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай наруше­ния гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК). В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе требо­вать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на преду­смотренных договором условиях (ст. 398 ГК).

Договором могут быть предусмотрены иные последствия неисполне­ния или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Передача права собственности на товар

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых

„„„„ ™^_тт , „„„!• Исключение составляют лишь случаи, когда имеется прав гре!ьих лиц

согласие покупателя принять товар, обременный такими правами (ст. 460 ГК). В данном случае имеются в виду ситуации, когда продаваемое имуще­ство ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п.

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убыт­ков.

Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК (ст. 462) устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара,

1 Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «на продавце лежит ответственность за право на

вещь, им отчуждаемую. Цель купли-продажи заключается в предоставлении права собственности, а это возможно только при условии, если такое право принадлежит самому продавцу» (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 322). В дореволюционном российском гражданском праве соответствующие обязанности продавца по передаче покупателю товара свободным от прав третьих лиц называ­лись обязательствами по очистке, которые рассматривались в качестве требования закона и не относились к предмету соглашения сторон. Судебная практика основы­валась на том, что «если в купчей продавец положительно не устранил себя от от­ветственности за все могущие возникнуть от продажи последствия, то одно умолча­ние об очистке не освобождает продавца от этой ответственности перед покупщи­ком в силу обязательства, возникающего независимо от соглашения сторон...» (Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 324).

привлечь продавца к участию в деле. Продавец же не вправе отказаться от участия в этом деле на стороне покупателя¹

Количество товара

Количество товаров, подлежащих передаче покупателю, должно опре­деляться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Вместе с тем допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п. 1 ст. 465 ГК), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к сущест­венным условиям договора и отсутствие этого условия в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупате­лю на момент исполнения договора.

Законодателем определены специальные последствия на случай нару­шения условия договора о количестве товаров (ст. 466 ГК): покупатель по­лучает право, если иное не предусмотрено договором, отказаться от пере­данных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превы­шающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не пре­дусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующей частью товаров. В этом случае дополни­тельно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, ус­тановленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Неисполнение продавцом своей обязанности по передаче покупателю товаров в обусловленном количестве может рассматриваться при опреде­ленных обстоятельствах (например, если не передан значительный объем товаров) в качестве существенного нарушения договорного обязательства. В этом случае покупатель получает право отказаться от исполнения обяза­тельств. Односторонний отказ от исполнения обязательств, если возмож­ность такого отказа предусмотрена законом, как это имеет место в настоя­щем случае, влечет расторжение договора, а покупатель сохраняет за собой право предъявить продавцу требование о возмещении убытков.

В юридической литературе обязанности продавца по защите покупателя от воз­можного изъятия (отчуждения) у него вещи получили название «защита от эвик- ции» (от лат. evictio - отчуждение). -См.. напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 217-218.

Ассортимент товаров

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, разме­рам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору прода­вец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК).

Содержащиеся в ГК правила, регулирующие взаимоотношения про­давца и покупателя в ситуации, когда ими не согласовано условие договора об ассортименте товаров, носят по преимуществу диспозитивный характер. Дело в том, что условие об ассортименте - это чисто договорное условие, и оно должно определяться соглашением сторон. Трудно представить лого-вор (в нормальном имущественном обороте), где отсутствует условие об ассортименте покупаемых товаров, что вынудило бы обе стороны руково­дствоваться диспозитивными правилами, предусмотренными законодатель­ством. Но, к сожалению, это случается.

На практике нередко возникают ситуации, когда из существа обяза­тельства с очевидностью вытекает, что партия заказанных товаров должна быть передана покупателю в определенном ассортименте (например, когда приобретаются для реализации в розничной торговой сети партии одежды или обуви), однако соответствующее условие в договоре отсутствует. В этом случае продавец может передать покупателю товары в ассортименте, исходя из известных ему на момент заключения договора потребностей покупателя, либо вовсе отказаться от исполнения договора.

Товары, не соответствующие условию об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сооб­щит продавцу о своем отказе от товаров.

В тех же случаях, когда сторонами в договоре согласовано условие об ас­сортименте подлежащих передаче покупателю товаров, нарушение этого усло­вия влечет для продавца определенные негативные последствия (ст. 468 ГК).

Передача продавцом предусмотренных договором товаров с наруше­нием условия об ассортименте дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать возврата упла­ченной суммы и возмещения убытков.

Если продавец передаст покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору, товары с нарушением условия об ассор­тименте, покупатель получает право по своему выбору: принять товары в ассортименте, предусмотренном договором, и отказаться от остальных то­варов; отказаться от всех полученных товаров; потребовать заменить това­ры, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортимен­те, предусмотренном договором; принять все переданные товары.

Качество товара

Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих про­блем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачествен­ного товара могут способствовать диспозитивные нормы, определяющие требования к качеству товара при отсутствии таковых в договоре. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если же продавец при заключении договора был поставлен покупате­лем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обя­зан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответст­вии с этими целями.

При продаже по образцу или по описанию продавец обязан передать по­купателю товар, который соответствует образцу или описанию. Образец - это эталонное изделие, потребительские свойства (эксплуатационные характе­ристики) которого определяют требования к качеству товара, подлежащего передаче покупателю. Описание товара представляет собой определенный перечень потребительских свойств (эксплуатационных характеристик) то­вара, который передается покупателю. Оно может сопровождаться фото­графией товара, его графическим изображением и т. п.

Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные тре­бования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий пред­принимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответст­вующий этим обязательным требованиям. Обязательные требования к качеству товаров определяются государственными стандартами Российской Федерации (ГОСТы). К их числу относятся требования, направленные на обеспечение безопасности, жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, тех­нической и информационной совместимости, взаимозаменяемости товаров, единства методов их контроля и маркировки. Иные требования к качеству това­ров, содержащиеся в ГОСТах, носят рекомендательный характер.

Отмеченные положения корреспондируют правилам определения со­ответствия товара, предусмотренным Венской конвенцией о договорах ме­ждународной купли-продажи товаров (ст. 35).

См. Закон Российской Федерации от 10 июня 1993 г. «О стандартизации» (Ведо­мости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 25. Ст. 917).

Таким образом, во всех случаях, в том числе и при отсутствии в дого­воре соответствующего пункта, в договоре (как правоотношении) всегда имеется условие, определяющее требование к качеству товара. В последнем случае это условие определяется диспозитивными нормами ГК (ст. 469).

Важное значение имеют нормы о гарантии качества товара. Необхо­димо различать законную и договорную гарантии качества товара.

Законная гарантия имеется во всех случаях, если таковая не преду­смотрена договором. Сущность законной гарантии состоит в том, что товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в мо­мент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разум­ного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда предоставление продавцом гарантии качества товара предусмотрено договором (договорная гарантия), продавец обязан пере­дать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока).

От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, т. е. определенный законами, иными правовыми актами, государственными стандартами или иными обязательными правилами период времени, по ис­течении которого товар считается непригодным для использования по на­значению. Очевидно, что в договоре не может быть установлен гарантий­ный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обя­зан передать покупателю товар с таким расчетом, чтобы он мог быть ис­пользован по назначению до истечения срока годности.

В случае предоставления продавцом покупателю договорной гарантии гарантийный срок должен исчисляться с момента передачи товара покупа­телю, если договором не будет предусмотрен иной начальный момент тече­ния гарантийного срока.

В форме диспозитивной нормы ГК предусматривает правило исчисле­ния гарантийного срока в отношении комплектующих изделий, входящих в состав товара (основное изделие). Гарантийный срок на комплектующее из­делие считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с гарантийным сроком на основное изделие (п. 3 ст. 471).

Течение гарантийного срока прерывается в случаях, когда товар не может быть использован покупателем по обстоятельствам, зависящим от продавца, например из-за недостатков товара, вследствие непередачи вме­сте с товаром его принадлежностей, в том числе инструкции по эксплуата­ции и другой необходимой документации. Течение гарантийного срока мо-

жет быть возобновлено лишь после того, как продавцом будут устранены соответствующие обстоятельства.

И еще одно правило, относящееся к исчислению гарантийного срока как на товар, так и на комплектующее изделие. Если в течение гарантийного сро­ка докупатель обнаружит недостатки в переданном товаре (комплектующем изделии) и продавец по требованию покупателя произведет его замену, на вновь переданный товар (комплектующее изделие) устанавливается гаран­тийный срок той же продолжительности, что и на замененный. Это правило будет действовать, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом зависит от того, имеется ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (т. е. при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостат­ки товара, если покупатель докажет, что они возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причи­нам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который-продав-цом предоставлена гарантия качества, последний отвечает за недостатки то­вара, если не докажет, что они возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хра­нения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (ст. 476 ГК).

Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия дого­вора о качестве товара?

В этом случае покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного уст­ранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК).

Еще более жесткие последствия предусмотрены в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (напри­мер, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостат­ками). В этом случае покупатель наделен дополнительными правами по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать воз­врата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненад­лежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК).

Однако, чтобы иметь возможность реализовать свои права, покупатель должен соблюдать определенные правила, касающиеся порядка проверки качества товара и сроков обнаружения недостатков в товаре. Соответст­вующие условия могут быть предусмотрены в договоре. При их отсутствии в тексте договора недостатки в товаре должны быть обнаружены в срок, не превышающий двух лет с момента передачи товара покупателю. Проверка качества товара должна осуществляться с соблюдением требований закона, иных правовых актов или государственных стандартов.

Обязанность покупателя проверить качество переданного ему товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязатель­ными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Что касается порядка осуществления проверки, то он определяется договором и при этом должен соответствовать обязательным правилам (если они имеются). Если же такой порядок не определен ни договором, ни иными обязательными правилами, а в силу требований закона, правовых актов либо государственных стандартов покупатель должен проверить качество товаров, то эта проверка производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки качества товара, под­лежащего передаче покупателю по договору купли-продажи.

Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена и на продавца (предварительное испытание, анализ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, под­тверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например сертификат качества товара. В отношении подоб­ных ситуаций важно подчеркнуть, что порядок и иные условия проверки качества товара, производимой как продавцом, так и покупателем, должны быть одинаковыми (п. 4 ст. 474 ГК).

Принципиальное значение для покупателя имеет соблюдение сроков обна­ ружения недостатков переданного ему товара. Как правило, покупатель впра­ве предъявить свои требования продавцу в связи с недостатками товара, обна­руженными только в пределах сроков, которые определенны ГК (ст. 477).

При наличии лишь законной гарантии на товар, т. е. когда на него не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

При наличии договорной гарантии недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока.

Как быть в ситуациях, когда гарантийные сроки установлены в отно­шении не только товаров, но и отдельных комплектующих изделий? Здесь возможны два варианта: если гарантийный срок на комплектующее изделие окажется меньшей продолжительности, чем на товар (основное изделие), недостатки в комплектующем изделии могут быть выявлены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного на основное изделие.

В случаях, когда на комплектующее изделие в договоре установлен га­рантийный срок большей продолжительности, нежели на основное изделие,

истечение гарантийного срока на основное изделие не имеет правового зна­чения, поскольку недостатки в комплектующем изделии должны быть об­наружены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного именно в отношении этого комплектующего изделия.

Если в отношении какого-либо товара установлен срок годности, не­достатки в этом товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах указанного срока годности. Только при соблюдении этого условия покупа­тель вправе предъявить продавцу свои требования в связи с недостатками такого товара.

Комплектность товара

По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю то­вар, соответствующий условию договора о комплектности, а при отсутствии такового в договоре комплектность товара определяется обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 478 ГК). В ГК четко дифференцированы понятия «комплектность товара» и «комплект товаров». Договором может быть предусмотрена обязанность продавца пе­редать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект то­ варов). В этом случае обязательство может считаться исполненным с момента передачи покупателю всех товаров, включенных в комплект.

Нарушение продавцом условий договора как о комплектности товара, так и о передаче товаров в комплекте влечет за собой соответствующие по­следствия: покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок. Если же продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель может потребовать за­мены некомплектного товара на комплектный либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы (ст. 480 ГК).

Вместе с тем следует учитывать, что замена товара, его доукомплекто­вание фактически возможны, если покупатель, со своей стороны, своевре­менно известит продавца о несоблюдении последним условия договора о комплектности товара (о комплекте товаров).

Тара и упаковка

Продавец обязан передать покупателю товар в таре и/или упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и/или упаковки. Иное может быть предусмотрено договором купли-прода­жи или вытекать из существа обязательства (п. 1 ст. 481 ГК).

Тара и упаковка товара необходимы для обеспечения его сохранности при транспортировке и хранении, а в некоторых случаях служат обязатель-

ным элементом эстетического вида товара. Требования к таре и упаковке товара определяются в договоре купли-продажи. Отсутствие в договоре соответствующих условий не освобождает продавца от обязанности зата­рить и упаковать товар, подлежащий передаче покупателю: в этом случае по общему правилу товар должен быть затарен и упакован обычным для такого товара способом или, во всяком случае, способом, который обеспе­чит его сохранность при обычных условиях хранения и транспортировки.

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен также соблюдать обязательные требования (если таковые имеются) к таре и упаковке товаров. В частности, государственные стандарты могут содержать обязательные требования к таре и упаковке товаров, направлен­ные на обеспечение безопасности жизни, здоровья граждан и охрану окру­жающей среды.

В некоторых случаях допускается передача проданного товара без та­ ры или упаковки. Во-первых, освобождение продавца от обязанности зата­ривания или упаковки товара может быть предусмотрено договором купли-продажи. Во-вторых, передача проданного товара покупателю без тары и упаковки может вытекать из существа обязательства - например, если объ­ектом купли-продажи является какое-либо имущество, переданное покупа­телю ранее в аренду либо используемое последним иным образом. В-третьих, некоторые товары по своему характеру не требуют ни затаривания, ни упаковки: песок или уголь, перевозимые насыпью, земельные участки и иные объекты недвижимости, ценные бумаги и т.п.¹

Неисполнение продавцом обязанности по затариванию и упаковке товара - передача покупателю товара без тары и/или упаковки либо в не­надлежащей таре и/или упаковке (т. е. не соответствующей предъявляе­мым требованиям) - влечет для него определенные негативные последст­вия. В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца затарить и/или упаковать товар либо заменить ненадлежащуютару и/или упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара. Например: договором предусмотрено, что продавец обеспечивает доставку мебели в место жительства (место расположения) покупателя и соответствующую ее сборку (существо обязательства); товаром являются продукты питания или напитки, предназначенные для потребления поку­пателем (характер товара).

Критические замечания в адрес положений ГК, допускающих продажу товара без тары и упаковки (п. 1 ст. 481 ГК), не учитывают, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, а не только потребительские товары, продавае­мые в магазинах (см., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 33).

Кроме того, учитывая, что тара и упаковка нередко определяют потре­бительские свойства товара, в ГК (п. 2 ст. 482) предусмотрено, что покупа­тель вместо требований о затаривании и/или упаковке товара или о замене ненадлежащей тары и/или упаковки может по своему выбору предъявить к продавцу требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего ка­чества (ст. 475 ГК): о соразмерном уменьшении покупной цены товара; о безвозмездном устранении недостатков тары и/или упаковки в разумный срок; о возмещении своих расходов, понесенных в связи с устранением не­достатков тары и/или упаковки. В случае же выявления существенных на­рушений требований к таре и/или упаковке товара покупатель вправе по своему выбору потребовать замены товара товаром, затаренным и/или упа­кованным в соответствии с предъявляемыми требованиями, либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы¹

Реализация покупателем одного из правомочий, которыми он наделен на случай неисполнения продавцом обязанности по затариванию и/или упа­ковке товара, не лишает его права на предъявление продавцу самостоятель­ного требования о возмещении причиненных убытков.

Необходимым условием для предъявления покупателем продавцу ка­ких-либо требований, связанных с нарушением условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и/или упаковке товара, является направленное с его стороны извещение продавца о ненадлежащем исполнении последним договора купли-прода­жи. Срок для такого извещения может быть предусмотрен законом, иными правовыми актами или договором. При отсутствии установленного срока принимается во внимание разумный срок, течение которого начинается после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара (ст. 483 ГК).

Юридические последствия несоблюдения покупателем требований об извещении продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи состоят в том, что продавец получает право отказаться полно­стью или частично от удовлетворения практически всех требований по­купателя, за исключением требования о соразмерном уменьшении цены. Для этого продавец должен доказать, что неполучение от покупателя должной информации о несоответствии товара условиям договора no­li юридической литературе высказано мнение о том, что «всякое нарушение усло­вия об упаковке (таре) не относится к существенным по смыслу ст. 475 ГК» (Граж­данское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 34). Из этого, по логике, следует, что, к примеру, покупатель не вправе требовать замены поврежденного пакета молока, откуда вытекло все содержимое.

влекло невозможность удовлетворения требований покупателя (напри­мер, требования о замене товара) или влечет для продавца несоизмери­мые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора. Такой шанс не предостав­ляется продавцу, который знал или должен был знать о том, что товары не соответствуют условиям договора.

ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ

Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особо существенно в условиях переходной экономики, которой свойственны многие негативные явления, в том числе и неплате­жи за проданные товары.

Как и в случае с обязанностями продавца, условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанности покупателя (основные из них -принять и оплатить проданный товар), нередко включают в себя и некото­рые обязанности продавца, направленные на обеспечение исполнения по­купателем его основных обязанностей. Например, условие договора о при­нятии покупателем товара может предусматривать обязанность продавца по выделению своего представителя для передачи покупателю товара, в том числе и с проверкой его количества и качества. Таким же образом условие договора об оплате товара в зависимости от избранной сторонами формы расчетов может предусматривать обязанности продавца по сообщению поку­пателю банковских реквизитов получателя денежных средств для оформле­ния платежного поручения или порядок и сроки представления продавцом платежного требования-поручения (при безакцептной форме расчетов) и т.д.

Вместе с тем, понимая некоторую условность выделения основных обязанностей покупателя безотносительно к соответствующим обязанно­стям продавца, все же имеет смысл рассмотреть отдельно обязанности по­купателя по принятию и оплате товара, действия по реализации которых являются составной частью предмета договора купли-продажи.

Принятие товара

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наде­лен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения догово­ра, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров.

Выполнение покупателем обязанности принять товар в сроки и в по­рядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу пе­редать ему товар (сообщить адрес, по которому он должен отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обя­занность покупателя вытекает из договора, и т. п.).

Конкретные действия покупателя, необходимые с его стороны для обес­печения передачи и получения соответствующего товара, в случае, когда до­говором не предусмотрен порядок принятия товара, предопределяются уста­новленным сторонами способом передачи товара. Если договором преду­смотрено, что товар передается путем его вручения покупателю или указан­ному им липу (при доставке товара продавцом), покупатель должен обеспе­чить принятие данного товара в предусмотренный договором срок соответст­вующими уполномоченными представителями. В случаях, когда согласно условиям договора купли-продажи товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара (так называемый самовывоз), покупатель должен обеспечить выделение своего представителя, а в необходимых случаях и транспортного средства, для принятия товара у продавца и вывоза товара.

В остальных случаях, т. е. когда договором купли-продажи не преду­смотрены доставка товара продавцом либо его принятие покупателем в месте нахождения продавца, передача товара покупателю производится продавцом путем сдачи товара транспортной организации или организации связи для доставки его покупателю. При этих условиях действия покупателя по принятию товара состоят в его приемке соответственно от перевозчика или организации связи. Такая приемка должна осуществляться с соблюде­нием всех требований, предусмотренных транспортным законодательством и законодательством об услугах, оказываемых организациями связи.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанно­стей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия предусмотрен­ного договором товара влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудитель­ном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом.

Непринятие переданного товара покупателем может служить основани­ем для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет рас­торжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неиспол­нением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Оплата товара

Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмот­рено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК).

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также при­нятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут потребоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.). По­купатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре или рассчи­танной в порядке (способом), предусмотренным договором. Если цена не определена в договоре, обязанность покупателя будет состоять в оплате цены, которая в момент заключения договора обычно взималась за такой товар, продававшийся при сравнимых обстоятельствах.

Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполне­ния покупателем обязанности по оплате проданного ему товара заключа­ются в том, что продавец получает право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров.

Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребо­вать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена передача покупателю проданных товаров несколькими партиями, неисполнение по­следним обязанности по оплате переданных товаров дает продавцу право приостановить передачу остальных товаров до тех пор, пока ранее пере­данные товары не будут оплачены покупателем в полном объеме.

В дополнение к названным последствиям неисполнения или ненадле­жащего исполнения покупателем обязанности по оплате товара за продав­цом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предвари­тельной оплате товара (ст. 487 ГК). Если такой порядок расчетов преду­смотрен договором, но, несмотря на это, покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи товара либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае же, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара,

покупатель вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченно­го товара или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соот­ветствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о про­ даже товара в кредит, т. е. о том, что оплата товара производится через оп­ределенное время после его передачи покупателю. В этом случае покупатель должен оплатить товар в срок, предусмотренный договором. Если же условие о сроке оплаты товара, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупа­тель должен произвести оплату в разумный срок после передачи товара, а по истечении этого срока - не позже, чем в семидневный срок со дня предъявле­ния продавцом требования об оплате переданного товара (ст. 488 ГК).

Невыполнение покупателем в установленный срок обязанности по оп­лате товара, проданного в кредит, дает продавцу право потребовать либо оплаты переданных товаров, либо возврата переданных, но неоплаченных товаров. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляют­ся проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанные проценты подлежат уплате покупателем со дня, когда товар должен быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товаров в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до их фактической оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следователь­но, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено ус­ловие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

Помимо всех прав, которыми наделяется продавец по любому догово­ру о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установ­ленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает пра­во отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том слу­чае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Как уже говорилось выше, по общему правилу право собственности на товар, а вместе с ним и риск случайной гибели и случайной порчи товара переходят на покупателя с момента передачи ему товара. Однако ГК (ст. 491) допускает возможность заключения договора купли-продажи с

условием о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоя­тельств. Условие о сохранении права собственности за продавцом означа­ет, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом.

Кроме того, продавец, остающийся собственником товара, вправе по­требовать его возврата, если этот товар в установленный срок не будет оп­лачен покупателем либо не наступят обстоятельства, предусмотренные до­говором.

3. РАСЧЕТЫ по ДОГОВОРУ КУПЛИ - ПРОДАЖИ

( В АСПЕКТЕ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ С БАНКАМИ )

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАСЧЕТОВ

Правоотношения, связанные с осуществлением расчетов, в настоя­щее время регулируются ГК (гл. 46, ст. 861-885), иными федеральными законами, а также изданными в соответствии с ними банковскими прави­лами.

Для того чтобы оценить суть изменений, внесенных ныне действую­щим ГК в правовое регулирование расчетных отношений, достаточно вспомнить, что в ГК РСФСР 1964 г. все регулирование расчетов исчерпы­валось единственной статьей, предусматривавшей, что «платежи по обяза­тельствам между государственными организациями, колхозами и иными кооперативными и общественными организациями производятся в порядке безналичных расчетов через кредитные учреждения, в которых указанные организации в соответствии с законом хранят свои денежные средства. По­рядок и формы расчетов определяются законодательством Союза ССР» (ст. 391).

До введения в действие части второй ГК практически вся регламен­тация безналичных расчетов осуществлялась правилами, содержащимися в подзаконных актах, и прежде всего в нормативных актах Госбанка СССР, а затем и Центрального банка Российской Федерации (Банка Рос­сии). Указанные правила не обладали авторитетом закона и не отличались стабильностью.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК включает нормы, регулирующие наиболее принципиальные правоотношения в сфере расчетов, и в частности устанавливает правила, касающиеся основных форм безналичных расчетов: расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву; по инкассо; расчетов чеками.

При подготовке гл. 46 ГК учитывались положения международных банковских правил, а также обычаев, применяемых в международной бан-

ковской практике: Унифицированных правил и обычаев для документарных аккредитивов, Унифицированных правил по инкассо коммерческих доку­ментов, а так же положений Единообразного закона о чеках. Принимались во внимание и опыт, накопленный в ходе применения Положения о безна­личных расчетах в Российской Федерации (приложение к письму Цен­трального банка РФ от 9 июля 1992 г. № 14); разъяснения и рекомендации, содержащиеся в многочисленных письмах и телеграммах Банка России по­следних лет, и практика арбитражных судов по разрешению соответствую­щих споров.

Глава 46 ГК содержит свод правил, регулирующих расчетные отноше­ния. Что касается банковских правил, то они могут содержаться в норма­тивных актах Центрального банка, издаваемых лишь в случаях, предусмот­ренных ГК и иными федеральными законами.

Платежи на территории Российской Федерации осуществляются пу­тем наличных и безналичных расчетов. В качестве законного платежного средства на всей территории России выступает рубль, обязательный к приему по нарицательной стоимости. Использование в качестве платеж­ного средства иностранной валюты допускается только в случаях, поряд­ке и на условиях, определенных законом, или в установленном им поряд­ке (ст. 140 ГК).

Если дело касается расчетов между гражданами, не связанных с осу­ществлением ими предпринимательской деятельности, то в отношении них в ГК отсутствуют какие-либо ограничения. Гакие расчеты могут осуществ­ляться как в безналичном порядке, так и наличными деньгами без ограни­чения суммы. Расчеты между юридическими лицами или с участием граж­дан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, должны производиться в безналичном порядке. Что касается расчетов на­личными деньгами, то они могут иметь место только в тех случаях, если иное не установлено законом (ст. 861 ГК).

Гак, Законом Российской Федерации «О денежной системе Россий­ской Федерации» от 25 сентября 1992 г. № 3537-1 (ст. 13) было установле­но, что расчеты между юридическими лицами, а также физическими лица­ми по платежам, сумма которых превышает размеры, установленные Пра­вительством России, осуществляются только в безналичном порядке. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 17 ноября 1994 г. предельный размер расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами был определен на уровне 2 млн руб. по одному платежу¹

1 СЗ РФ. 1994. № 31. Ст. 3276.

Как правило, безналичные расчеты должны осуществляться через банк и иные кредитные организации (далее - банки), в которых открыты соот­ветствующие счета организаций и предпринимателей, принимающих уча­стие в расчетах. Однако законом может быть предусмотрен другой порядок расчетов. Использование иной конструкции осуществления расчетов может быть также обусловлено избранной контрагентами формой расчетов.

ГК не содержит исчерпывающего перечня форм расчетов, которые могут быть использованы участниками имущественного оборота, а ограни­чивается регулированием основных из них: расчеты платежными поруче­ниями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо. Стороны по договору вправе избрать любую из существующих форм расчетов. При этом их вы­бор ограничен формами расчетов, предусмотренных законом и установлен­ными в соответствии с ним банковскими правилами, а также иными фор­мами расчетов, которые имеют место в соответствии с применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота (ст. 862 ГК).

НАЛИЧНЫЕ РАСЧЕТЫ

Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы.

Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятель­ ности, могут производиться наличными деньгами, если иное не установлено законом (гш. 1,2 ст. 861 ГК/

При расчетах наличными деньгами не возникает каких-либо самостоя­тельных обязательств по расчетам. Передача денег обычно представляет со­бой действия должника по исполнению соответствующего денежного обяза­тельства, являющегося предметом гражданско-правового обязательства по передаче товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Поэтому имею­щееся правовое регулирование расчетов наличными деньгами ограничивается отношениями, вытекающими из необходимости регламентации ограничений на использование в целях осуществления расчетов наличных денег.

Как уже отмечалось, такого рода ограничения были введены в соответ­ствии с Законом РФ «О денежной системе Российской Федерации» (ст. 14) постановлением Правительства РФ от 17 ноября 1994 г. «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федера­ции между юридическими лицами». То обстоятельство, что указанный За-

кон впоследствии утратил силу^{1 не означает} ««Угствия в настоящее время каких-либо ограничений по использованию наличных денег для расчетов между юридическими лицами, а также индивидуальными предпринимате­лями, хотя такие ограничения могут устанавливаться только федеральным законом (п. 2 ст. 861 ГК). Как известно, изданные до введения в действие части второй ГК (т. е. до 1 марта 1996 г.) нормативные акты Президента и Правительства РФ по вопросам, которые, согласно ГК, могут регулировать­ся только федеральными законами, действуют впредь до введения в деист-вне соответствующих законов^{2 Не меняет С} У™ ^{дела и то что} Правительст-во, принимая соответствующее постановление, действовало на основе пол­номочий, предоставленных ему федеральным законом, который впоследст-вие был отменен³

В связи с этим условия договоров (заключаемых между юридическими лицами либо с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность), которые предусматривают расчеты наличными деньгами в сумме, превышающей предельный размер, установленный постановлением Правительства Российской Федерации, являются ничтожными как противо­речащие законодательству (ст. 168 ГК).

Для осуществления расчетов наличными деньгами каждая организация должна иметь кассу и вести кассовую книгу по установленной форме. При расчетах с населением прием наличных денег должен производиться орга­низациями с применением контрольно-кассовых машин.

Вся денежная наличность сверх установленных лимитов остатка на­личных денежных средств в кассе должна сдаваться организацией в обслу­живающий ее банк в порядке и сроки, согласованные с последним. Лимиты наличных денег, которые организации вправе оставлять в своих кассах, оп­ределяются обслуживающими их банками по согласованию с соответст­вующими организациями. При определении лимита остатка денег в кассе банки должны исходить из необходимости обеспечения нормального функ­ционирования, а также из особенностей деятельности и режима работы ор­ганизации, учитывать установленные порядок и сроки сдачи выручки в об­служивающий банк.

Отменен Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О Центральном банке РСФСР (Банке России)»» от 12 апреля 1995 г. (СЗ

РФ. 1995. М 18. Ст. 1593).

2 См. ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского

кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411). , „

3 ТГюридическои литературевысказывались и иные точки зрения (см., напр.: Новосе-

ловаЛЛ. Денежные расчетывпредпринимательскойдеятельности. М., 1996. С. 20-21).

Организации вправе в пределах короткого срока хранить в своих кас­сах деньги в сумме сверх установленных лимитов лишь для целей оплаты труда, выплаты пособий по социальному страхованию и стипендий.

Прием наличных денег в кассу организации осуществляется по при­ходным кассовым ордерам, которые должны быть подписаны главным бух­галтером или иным уполномоченным лицом соответствующей организации. Лицу, которое вносит наличные деньги в кассу, выдается квитанция за под­писями главного бухгалтера и кассира. Квитанция заверяется штампом кас­сира или оттиском кассового аппарата.

Выдача наличных денег из касс организаций производится по расход­ным кассовым ордерам или иным документам (например, по платежным ведомостям, счетам). Расходные кассовые ордера или заменяющие их до­кументы подписываются руководителем и главным бухгалтером организа­ции. Оплата труда работников, выплата пособий по социальному страхова­нию и стипендий не требуют составления расходного кассового ордера на каждого получателя. Указанные операции производятся кассиром по пла­тежным ведомостям.

Все организации один раз в год должны представлять в банк заявление на получение лимита кассы на год. На основании такого заявления банк определяет для соответствующей организации предельный размер (лимит) наличных денег в кассе. Организации, в отношении которых не установлен лимит, обязаны ежедневно сдавать всю денежную наличность в банк.

В обычной практике условия о лимите наличных денег в кассе организа­ции и о порядке и сроках сдачи в банк сверхлимитной денежной наличности определяются в договорах на расчетно-кассовое обслуживанием, заключае­мых между организациями (владельцами банковского счета) и обслуживаю­щими их банками.

Несоблюдение условий работы с денежной наличностью, а также на­рушение порядка ведения кассовых операций влекут для организаций и граж­дан, осуществляющих предпринимательскую деятельность, ответствен­ность, предусмотренную Указом Президента РФ от 23 мая 1994 г. № 1006 «Об осуществлении комплексных мер по своевременному и полному вне­сению в бюджет налогов и иных обязательных платежей». В случае осуще­ствления расчетов между организациями наличными деньгами на сумму, превышающую предельную, организация, совершившая платеж, должна уплатить штраф в размере двукратной суммы произведенного платежа. За неоприходование (полное или частичное) в кассу денежной наличности с организации взыскивается штраф в размере трехкратной неоприходованной суммы. Несоблюдение действующего порядка хранения денежных средств,

СЗРФ. 1994. №5. От. 396.

накопление в кассах наличных денег сверх установленного лимита влекут взыскание штрафа в размере трехкратной сверхлимитной кассовой налич­ности.

Рассмотрение вопросов, связанных с применением ответственности за нарушение порядка расчетов наличными деньгами и ведения кассовых опе­раций с денежной наличностью, возложено на налоговые органы. Суммы взысканных штрафов зачисляются в федеральный бюджет.

БЕЗНАЛИЧНЫЕ РАСЧЕТЫ

Понятие и формы безналичных расчетов

Под безналичными расчетами понимаются расчеты по гражданско- правовым сделкам и иным основаниям (например, по уплате налоговых и иных обязательных платежей в бюджет и внебюджетные фонды) с ис­ пользованием для этого остатков денежных средств на банковских сче­ тах.

По договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные сред­ства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответст­вующих сумм со счета и проведении других операций по счету (п. 1 ст. 845 ГК). Открывая банковский счет (заключая с банком договор банковского счета), его владелец передает имеющиеся денежные средства, а также де­нежные средства, которые будут поступать на его счет, в полное распоря­жение банка. По сути, денежные средства клиентов становятся составной частью имущества банка. Взамен владелец счета получает права требования к банку относительно совершения банком в интересах клиента и по его по­ручениям различных банковских операций, в том числе по перечислению денежных средств. Объем указанных прав требований владельца счета к банку определяется размером остатков денежных средств, числящихся на его счете.

Отношения, складывающиеся между владельцем счета и банком, по своей правовой природе являются обязательственно-правовыми. Даже в случаях, когда клиент передает банку наличные деньги, они сливаются с общей массой его имущества, поступают в собственность банка¹

1 Л.А. Новоселова справедливо отмечает, что «в современных условиях деньги в

банке практически мгновенно теряют свою вещественную оболочку, выступая лишь в виде записей на бумаге либо в электронной форме. Они не могут быть объектом вещных прав вкладчика (клиента) и входят в состав его имущества как право требо­вания имущественного характера, основанное на вытекающем из договора обяза­тельстве банка» (Новоселова Л.А. Денежные расчеты в предпринимательской дея­тельности. С. 37).

Следовательно, когда речь идет о договоре банковского счета, имеется в виду такой договор, который содержит условия об обязанностях банка осуществлять за счет внесенных клиентом (владельцем счета) средств по его поручениям определенные операции по проведению платежей, в том числе по перечислению денежных средств на иные счета клиента либо на счета третьих лиц как в данном банке, так и в других банках, обслуживаю­щих указанных третьих лиц. При совершении банком таких операций по счету клиента остаток числящихся на этом счете денежных средств соот­ветственно уменьшается (при списании средств) или увеличивается (при зачислении на счет поступивших средств). Пропорциональным образом уменьшается или увеличивается объем прав требований владельца счета к обслуживающему его банку.

Таким образом, при безналичных расчетах средством платежа служат не деньги, а права требования к банку. При осуществлении гражданско-правовых сделок кредитор по денежному обязательству взамен переданных должнику товаров, выполненных для него работ или оказанных должнику услуг при безналичных расчетах получает от должника не деньги, а имуще­ственные права требования должника к обслуживающему его банку, кото­рые трансформируются в права требования к банку, обслуживающему кре­дитора. В результате безналичных расчетов права требования должника к банку (остатки денежных средств на его счете) уменьшаются с одновре­менным увеличением объема прав требований кредитора к обслуживающе­му его банку. Иными словами, при безналичных расчетах активы кредитора увеличиваются не за счет денег, полученных от должника, а за счет такого вида активов, как имущественные права требования.

Имущественные права требования к обслуживающему банку формаль­
но не могут признаваться всеобщим платежным средством¹ *
предписаний закона, предусматривающего, что расчеты между организа­
циями, а также расчеты с участием граждан при осуществлении ими пред­
принимательской деятельности производятся с использованием перечисле­
ний по банковским счетам, безналичные расчеты признаются реальными
платежами, погашающими денежные обязательства.

Как уже отмечалось, при расчетах наличными деньгами никаких осо­бых правоотношений по расчетам не возникает, поскольку они поглощают­ся денежным обязательством на стороне должника, суть которого состоит в

1 Такую функцию в силу ст. 140 ГК могут выполнять только наличные деньги (руб­ли), т. е. монеты и банкноты Банка России. Несостоятельность попыток использо­вания «безналичных денег» в качестве универсального средства платежа была лиш­ний раз подтверждена в ходе банковского кризиса, имевшего место после 17 августа 1998 г.

оплате товаров, работ или услуг. Такие в известной степени самостоятель­ные правоотношения по расчетам возникают лишь при использовании без­наличных расчетов. Дело в том, что безналичные расчеты, осуществляемые через банк, несколько дистанцируются от договора, из которого они воз­никли, и приобретают известную независимость, поскольку одним из субъ­ектов расчетных правоотношений становится банк, не являющийся участ­ником основного договора. Добавим к этому, что расчетные правоотноше­ния имеют и свой специфический предмет: права требования должника — владельца счета к обслуживающему его банку. Поэтому расчетные право­отношения нуждаются в самостоятельном правовом регулировании²

Принимая во внимание, что основным отличительным признаком рас­четных правоотношений, возникающих при безналичных расчетах, являет­ся участие в этих правоотношениях в качестве исполняющей стороны банка или иной кредитной организации, можно выделить ряд принципов правово­го регулирования безналичных расчетов, адресованных прежде всего бан­кам или иным кредитным организациям.

1. Безналичные расчеты осуществляются сторонами гражданско-пра­вовых сделок через банк за счет остатков денежных средств на открытых клиентам банковских счетах (расчетных, текущих и т.п.), условия которых позволяют производить платежи по распоряжению клиента.

2. Банки не вправе отказывать клиентам в совершении операций (в
том числе по производству платежей), которые предусмотрены законом
для счетов данного вида, установленными в соответствии с ним банков­
скими правилами, обычаями делового оборота, если иное не определено в
договоре банковского счета.

3. Списание денежных средств со счета осуществляется банком по
распоряжению клиента. Без распоряжения клиента списание денежных
средств с его счета допускается только по решению суда, а также в случаях,
предусмотренных законом или договором между банком и владельцем сче­
та (ст. 854 ГК).

4. Банк не вправе определять и контролировать направления использо­
вания денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотрен-

1 См., напр.: Кунник Я.А. Кредитные и расчетные отношения в торговле. М. 1970.

С„35. „ „

2 В юридической литературе высказывались и иные точки зрения. Например, по

мнению Л.Г. Ефимовой, «обязательство произвести расчеты по гражданско-право­вому договору остается элементом сложного гражданско-правового обязательства во всех случаях и не преобразуется в расчетное правоотношение в результате по­средничества банка или любого другого лица» (Ефимова Л.Г. Банковское право: Учебное и практическое пособие. М., 1994. С. 129).

ные законом или договором банковского счета ограничения его права рас­поряжаться денежными средствами по своему усмотрению (п. 3 ст. 845 ГК).

5. Банк при осуществлении безналичных расчетов не становится сто­
роной в основном обязательстве, по которому производятся расчеты, по­
этому он отвечает лишь за исполнение своих обязанностей по договору
банковского счета перед клиентом.

6. Платежи по поручению клиента с его счета производятся при нали­
чии средств на этом счете, за исключением случая, когда договором бан­
ковского счета предусмотрено кредитование со стороны банка счета клиен­
та (плательщика).

7. Безналичные расчеты производятся на основании документов уста­
новленной формы¹

Безналичные расчеты могут осуществляться в формах, предусмотрен­ных федеральным законом, установленными в соответствии с ним банков­скими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями дело­вого оборота.

Участники гражданско-правового обязательства, вытекающего из договора купли-продажи товаров, вправе определить и форму расчетов. Под формой безналичных расчетов понимаются способы и порядок ис­полнения денежного обязательства с использованием денежных средств на банковском счете должника.

Непосредственно в ГК, как отмечалось раньше, предусмотрены и ре­гулируются четыре формы безналичных расчетов: расчеты платежными поручениями, расчеты по аккредитиву, расчеты по инкассо, расчеты чека­ми. Кроме того, в соответствии с Положением о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденным письмом Центрального банка РФ от 9 июля 1992 г. № 14, при безналичных расчетах допускается использование платежных требований-поручений и платежных требований; законом или договором могут предусматриваться расчеты платежными требованиями, оплачиваемыми без акцепта плательщика (безакцептное списание)² следние годы в банковской практике находят все большее распространение электронные формы расчетов, когда безналичные расчеты осуществляются в основном с помощью телекоммуникационных систем связи, а бумажный документооборот сведен к минимуму³

1 См.: Новоселова Л.А. Денежные расчеты в предпринимательской деятельности.

С. 48^Л 9.

2 Такие формы расчетов могут рассматриваться в качестве разновидностей расчетов

в порядке инкассо.

3 Подробнее о расчетах в электронной форме см.: Мальцев Ю.В., Молчанов В.А., Шер­
стобитов А.Е. Проблемы правового регулирования электронного документооборота в

РАСЧЕТЫ ПЛАТЕЖНЫМИ ПОРУЧЕНИЯМИ

При расчетах платежным поручением банк берет на себя обязан­ ность по поручению плательщика (покупателя товара) за счет средств, находящихся на его счете, перевести определенную денежную сумму на счет указанного плательщиком лица (продавца товара) в этом или в ином банке в срок, предусмотренный законом или устанавливаемый в соответ­ствии с ним, если более короткий срок не предусмотрен договором банков­ского счета либо не определяется применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота (п. 1 ст. 863 ГК).

Расчеты платежными поручения (банковский перевод)^{1 наи олее} часто применяемая в имущественном обороте форма расчетов. В некото­рых правоотношениях использование такой формы расчетов носит приори­тетный характер. К примеру, в отношениях по поставкам товаров покупа­тель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. Если же соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществля­ются платежными поручениями (ст. 516 ГК).

При расчетах платежными поручениями по общему правилу, возникают обязательства, с одной стороны, между плательщиком- владельцем счета (кредитором) и обслуживающим его банком (должником), с другой - между банком, принявшим платежное поручение клиента, и иными банками, при­влеченными указанным банком для осуществления банковского перевода. Кроме того, следует учитывать, что последний привлеченный банк имеет в правоотношениях по банковскому переводу самостоятельное обязательство перед получателем денежных средств, вытекающее из договора банковского счета, по зачислению всех поступивших в его адрес денежных средств на банковский счет получателя (владельца). Однако возможна и иная структура правовых связейпри осуществлении расчетов платежными поручениями.

Во-первых, как следует из определения понятия расчетов платежными поручениями, использование банковского перевода возможно не только при межбанковских расчетах, но и в системе одного банка.

банковской практике // Гражданско-правовое регулирование банковской деятельности. М., 1994; Ефимова Л.Г., Новоселова Л.А. Банки: Ответственность за нарушения при рас­четах: Комментарий законодательства и арбитражной практики. М., 1996. С. 83-93.

М.М. Агарков определял банковский («банковый») перевод следующим образом: «Банковым переводом называется договор, по которому кредитное учреждение обязуется уплатить в другом месте через свой филиал или через своего корреспон­дента, за счет контрагента, последнему или другому лицу определенную сумму де­нег» (Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах: Курс лекций. Научное исследование. 2-е изд. М., 1994. С. 136).

Во-вторых, не исключается возможность осуществления перевода де­нежных средств на счет самого плательщика, открытый как в банке, начав­шем перевод, так и в ином банке, по его платежному поручению.

Принципиальное значение имеет срок исполнения обязательств банка по переводу денежных средств на основании платежного поручения плательщи­ка, исчисляемый с момента получения банком такого платежного поручения и до зачисления соответствующей денежной суммы на счет получателя средств. Ранее банковскими правилами устанавливался лишь срок для списа­ния денежных средств со счета плательщика по его поручению. Однако было очевидно, что такое регулирование не отвечало законным интересам самого плательщика, который считался исполнившим свое денежное обязательство перед контрагентом по договору с момента поступления денежных средств на счет взыскателя в обслуживающем его банке (ст. 316 ГК).

Срок, в течение которого денежные средства плательщика на основа­нии его платежного поручения должны поступить на счет их получателя, должен определяться законом либо устанавливаться в соответствии с ним. В настоящее время, согласно Федеральному закону «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» в действующей редакции (ст. 80), сроки осуществления безналичных расчетов определяются Банком России. Однако общий срок безналичных расчетов не должен превышать двух опе­рационных дней в пределах территории одного субъекта Российской Феде­рации и пяти операционных дней в пределах Российской Федерации.

В соответствии с договором банковского счета либо применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота может быть определен более короткий срок для перевода денежных средств на основании платеж­ного поручения плательщика. Возможность установления в названном по­рядке более длительного срока, нежели это предусмотрено законодательст­вом и изданными в соответствии с ним банковскими правилами, исключа­ется. Данное положение служит препятствием для давления на владельца счета со стороны банка, являющегося более сильной стороной в обязатель­ствах, связанных с договором банковского счета.

Правила, регулирующие расчеты платежными поручениями, приме­няются не только к отношениям между банком и владельцем счета в этом банке. Поручение о переводе денежных средств может быть принято бан­ком и от лица, с которым отсутствуют договорные отношения банковского счета. Однако и в этом случае исполнение такого платежного поручения должно подчиняться правилам, определенным § 2 гл. 46 ГК, если иное не предусмотрено законом, установленными в соответствии с ним банковски­ми правилами или не вытекает из существа этих отношений (п. 2 ст. 863 ГК).

Необходимым условием принятия банком к исполнению платежного поручения о переводе денежных средств является его соответствие требо­ваниям, предъявляемым к содержанию и форме платежного поручения. Такие требования устанавливаются законом и изданными в соответствии с ним банковскими правилами. Согласно Федеральному закону «О Централь­ном банке Российской Федерации (Банке России)» (ст. 80), правила, формы и стандарты осуществления безналичных расчетов устанавливаются Банком России. Таким образом, в настоящее время предъявляемые в банк платеж­ные поручения должны соответствовать Положению о безналичных расче­тах в Российской Федерации, утвержденному письмом Центрального банка Российской Федерации от 9 июля 1992 г. с учетом изменений, внесенных письмом Банка России от 19 мая 1993 г. № 37 «О внесении изменений в Положение о безналичных расчетах в Российской Федерации».

Платежные поручения представляются в банк на бланке установлен­ной формы и должны содержать: наименование расчетного документа; но­мер платежного поручения, число, месяц, год его выписки; номер банка плательщика, его наименование (или фирменное обозначение); наименова­ние плательщика, номер его счета в банке; наименование получателя средств, номер его счета в банке; наименование банка получателя и его но­мер; назначение платежа; сумма платежа, обозначенная цифрами и пропи­сью. На первом экземпляре платежного поручения должны быть простав­лены подписи представителей организации-плательщика и оттиск печати.

Платежные поручения принимаются банком к исполнению при нали­чии подписей, учиненных должностными лицами организаций, имеющими право подписи для совершения расчетно-денежных операций по счетам в банке. Что касается платежных поручений, выписанных индивидуальным предпринимателем, то они должны иметь свою подпись, указанную в кар­точке с образцом подписи, без оттиска печати.

Поручения принимаются от плательщика к исполнению только при наличии средств на его счете, если иное специально не оговорено между банком и владельцем счета.

При равномерных и постоянных взаимоотношениях между контраген­тами по договору расчеты между ними могут осуществляться в порядке плановых платежей с использованием в расчетах платежных поручений.

Необходимо обратить внимание на положение ГК (п. 2 ст. 864), пре­доставляющее банку возможность уточнить содержание платежного по­ручения в случаях, когда оно не отвечает требованиям, предъявляемым к его содержанию и форме, путем направления плательщику запроса неза­медлительно по получении от него платежного поручения. Предполагает­ся, что срок для ответа плательщика на такой запрос банка будет установ-

лен законом или банковскими правилами, а до этого момента следует ис­ходить из того, что ответ должен быть дан плательщиком в разумный срок, продолжительность которого следует определять исходя из места расположения владельца счета, наличия необходимых средств коммуни­кации и других конкретных обстоятельств.

В случае неполучения банком ответа на свой запрос в течение уста­новленного (или разумного) срока банк получает право оставить платежное поручение без исполнения и возвратить его плательщику. Правда, иное мо­жет быть предусмотрено законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами или договором между банком и плательщиком.

Платежные поручения, полученные банком, должны исполняться в по­рядке очередности списания денежных средств со счета, установленной ст. 855 ГК (п. 3 ст. 864). В связи с этим необходимо подчеркнуть, что пла­тежные поручения на перевод денежных средств контрагенту по договору относятся к платежным документам, которые при недостаточности денеж­ных средств на счете плательщика для удовлетворения всех предъявленных к нему требований исполняются банком в пятую очередь после списания средств для удовлетворения требований по исполнительным листам судов и платежным документам предыдущих очередей.

Исполнение платежного поручения плательщика состоит в том, что принявший его банк обязан перечислить указанную в поручении сумму банку, в котором открыт счет получателя (также указанный в платежном поручении), для зачисления ее на счет получателя средств в установленный срок (ст. 865 ГК).

Именно таким образом осуществляется исполнение платежного пору­чения плательщика в ситуации, когда банки, обслуживающие плательщика и получателя средств, связаны корреспондентскими отношениями. В ос­тальных случаях получивший платежное поручение плательщика банк вправе привлечь другие банки для выполнения операций по перечислению денежных средств на счет, указанный в платежном поручении клиента. Из этого следует, что банк плательщика может по своему усмотрению выбрать оптимальную структуру отношений, связанных с банковским переводом.

ГК впервые установил обязанность банка незамедлительно инфор­мировать плательщика по его требованию об исполнении платежного по­ручения (п. 3 ст. 865). Порядок оформления и содержание извещения банка об исполнении платежного поручения плательщика должны быть определены законом или изданными в соответствии с ним банковскими правилами. Однако уже сейчас стороны не лишены возможности решать этот вопрос в соответствующем договоре банковского счета. Неисполне­ние банком обязанности информировать плательщика об исполнении его

поручения считается нарушением договорных обязательств и влечет при­менение к нему мер гражданско-правовой ответственности.

Особого внимания заслуживают предусмотренные ГК нормы об от­ ветственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение платежно­го поручения. Не секрет, что серьезный разговор об ответственности бан­ков за нарушения правил совершения расчетных операций можно вести лишь в том случае, если признать, что за указанные нарушения банки должны нести ответственность в форме полного возмещения убытков, включая как прямые расходы плательщиков - клиентов банков, вызванные этим нарушением, так и упущенную выгоду. Именно об этом говорит ГК, устанавливая норму, согласно которой в случае неисполнения или ненад­лежащего исполнения поручения клиента банк несет ответственность по основаниям и в размерах, которые предусмотрены в гл. 25 ГК (п. 1 ст. 866). Это означает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения платежного поручения клиента банк, выступающий в роли должника по обя­зательству, возникшему из этого поручения, обязан возместить клиенту (кре­дитору) причиненные этим убытки, определяемые в соответствии с правила­ми, предусмотренными ст. 15 ГК (ст. 393 ГК). Согласно ст. 15 ГК, под убыт­ками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обьганых условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следует отметить, что и раньше, до введения в действие части второй ГК, арбитражно-судебная практика исходила из того, что в случае, когда клиент дал поручение банку о перечислении средств на счет другой органи­зации, но на последний эти средства своевременно не поступили, клиент вправе требовать от банка возмещения убытков, понесенных им из-за не­своевременного поступления средств на счет другой организации. Пробле­ма же заключалась в другом: во многих случаях задержки расчетов винов­ной стороной оказывался не банк, непосредственно обслуживающий клиен­та, давшего платежное поручение, а другие банки, привлеченные для ис­полнения этого поручения (к примеру расчетно-кассовые центры Банка России). В то же время плательщик был лишен возможности предъявить требование о возмещении убытков к банку, виновному в задержке расчетов, поскольку не имел с ним договорных отношений банковского счета.

При разрешении соответствующих споров арбитражные суды прини­мали во внимание, что банки, привлекаемые к исполнению платежного по­ручения, как правило, состояли с банком, обслуживающим клиента, в дого­ворных отношениях корреспондентского счета. В соответствии со ст. 62

Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а затем и ст. 313 ГК 1994 г. исполнение обязательства, возникшего из дого­вора, могло быть возложено в целом или в части на третье лицо (в нашем случае - на банк, привлеченный к исполнению поручения). Однако ответст­венность за нарушение обязательства третьим лицом в этом случае возлага­ется на должника в обязательстве (т. е. на банк, обслуживающий платель­щика), если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо (ст. 403 ГК).

Следовательно, если плательщик (клиент банка) доказывал в арбит­ражном суде, что он понес убытки из-за задержки зачисления денежных средств на указанный им в платежном поручении счет получателя денеж­ных средств, убытки взыскивались с обслуживающего его банка - контр­агента по договору банковского счета, независимо от того что этот коммер­ческий банк не допускал задержки расчетов. Правда, другой банк, допус­тивший нарушение, мог быть привлечен по ходатайству истца или ответчи­ка к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика. В этом случае банк, обслуживающий клиента, был вправе заявить к виновному банку регрессный иск, который мог быть удовлетворен арбитражным судом в том же заседании суда.

Арбитражно-судебная практика выявила неэффективность такой структуры ответственности, которая усложняла процедуру доведения от­ветственности до виновного лица и не учитывала рост убытков, причиняе­мых участниками соответствующей операции по переводу денежных средств, в связи с дополнительными судебными расходами, а также инфля­ционными процессами.

Теперь же в случаях, когда неисполнение или ненадлежащее исполне­ние платежного поручения имело место в связи с нарушением правил со­вершения расчетных операций банком, привлеченным для исполнения по­ручения плательщика, ответственность может быть возложена судом непо­средственно на виновный банк (п. 2 ст. 866 ГК). Данная норма может быть расценена как предусмотренное законом положение, допускающее, что от­ветственность несет являющееся непосредственным исполнителем обяза­тельства третье лицо. И в этом смысле указанная норма полностью коррес­пондирует норме, содержащейся в ст. 403 ГК.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения платежного по­ручения возникает вопрос о пределах ответственности банка, принявшего платежное поручение клиента. Как уже отмечалось, банк должен перевести соответствующие денежные средства на счет указанного плательщиком лица, который, как правило, находится в ином банке. Должен ли банк, принявший платежное поручение, отвечать за действия банка, обслуживающего получа-

теля средств, по незачислению или несвоевременному их зачислению на его банковский счет? Будет ли он в том случае, если денежные средства поступи­ли на корреспондентский счет банка, обслуживающего их получателя, но не зачислены на банковский счет последнего, считаться исполнившим свое де­нежное обязательство?

При ответе на эти вопросы необходимо исходить из того, что местом исполнения денежного обязательства признается место нахождения креди­тора (ст. 316 ГК), т. е. в данном случае место нахождения его денежных средств, каковым является банк, обслуживающий кредитора. Кредитор имеет права требования к этому банку, вытекающему из договора банков­ского счета, в том числе и право требования своевременного зачисления поступивших в его адрес денежных средств на банковский счет, открытый в указанном банке. Неисполнение либо ненадлежащее исполнение банком своих обязанностей по зачислению на банковский счет клиента поступив­ших ему денежных средств влечет применение ответственности, в том чис­ле и в форме возмещения причиненных убытков. На должника (плательщи­ка) по денежному обязательству не может быть возложен риск, связанный с выбором кредитором банка, обслуживающего последнего. Поэтому денеж­ное обязательство должно считаться исполненным с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кре­дитора (получателя денежных средств). А значит, и ответственность банка, принявшего от плательщика платежное поручение, должна быть ограниче­на моментом поступления денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего получателя денежных средств¹

На банк, обслуживающий плательщика, а также на банк, обслуживаю­щий получателя денежных средств, может быть возложена ответственность в форме неустойки за несвоевременное списание или перечисление денеж­ных средств по платежному поручению клиента и соответственно за их не­своевременное зачисление на счет получателя (ст. 856 ГК). Данная неус­тойка по отношению к убыткам носит зачетный характер.

Что касается банков, привлеченных к осуществлению банковского пе­ревода, то в случаях, когда нарушение ими правил совершения расчетных операций повлекло неправомерное удержание денежных средств, они обя­заны уплатить плательщику проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке и размере, предусмотренных ст. 395 ГК. Указанные проценты по отношению к убыткам также носят зачетный характер.

¹ Ранее в юридической литературе эта позиция высказывалась Л.А. Новоселовой (см.: Новоселова Л.А. Проблемы гражданско-правового регулирования расчетных отношений: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1997. С. 26).

РАСЧЕТЫ по АККРЕДИТИВУ

При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика (покупателя товаров) об открытии аккредитива и в соот­ ветствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести плате­жи получателю средств (продавцу товаров) или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (ис­ полняющему банку) произвести платежи получателю средств или опла­ тить, акцептовать илиучесть переводной вексель (п. 1 ст. 867 ГК).

Если банк-эмитент, не передавая полномочия иному банку, сам произ­водит платежи либо оплачивает, акцептует или учитывает переводной век­сель, к нему будут применяться правила, предусмотренные в ГК в отноше­нии не только банка-эмитента, но и исполняющего банка (п. 1 ст. 867 ГК).

Внимательный анализ текста норм, содержащихся в § 3 гл. 46 ГК, свиде­тельствует о некоторых различиях в определении как самого понятия «расче­ты по аккредитиву», так и отдельных видов аккредитива по сравнению с со­ответствующими нормами, имеющимися в Положении о безналичных расче­тах, утвержденном письмом Центрального банка Российской Федерации от 9 июля 1992 г. Дело в том, что при подготовке ГК в первую очередь учитыва­лись положения, содержащиеся в Унифицированных правилах и обычаях для документарных аккредитивов (в редакции 1994 г.), разработанных под эгидой Международной торговой палаты. Указанные Унифицированные правила представляют собой свод систематизированных правил делового оборота и банковской практики, относящейся к аккредитивным сделкам.

Основные отличия аккредитивной формы расчетов от расчетов платеж­ными поручениями состоят в том, что, во-первых, при использовании аккреди­тивной формы расчетов суть поручения плательщика (аккредитиводателя) за­ключается не в переводе денежных средств на счет получателя, а в открытии аккредитива, т.е. в выделении, «бронировании» денежных средств, за счет кото­рых будут вестись расчеты с получателем; во-вторых, получение денежных средств при открытии аккредитива обусловлено для их получателя (бенефициа­ра) необходимостью соблюдения условий аккредитива, которые определяются договором получателя с плательщиком, а также дублируются в поручении ак­кредитиводателя банку на открытие аккредитива. На исполняющий банк возла­гается обязанность проверить соблюдение бенефициаром всех условий аккре­дитива. Правда, такая проверка должна осуществляться банком лишь по внеш­ним признакам представляемых бенефициаром документов.

В ГК предусмотрена возможность использования нескольких видов аккредитива, применяемых в банковской практике: покрытого (депониро­ванного) и непокрытого (гарантированного), отзывного и безотзывного, а также подтвержденного аккредитивов.

Открытие покрытого (депонированного) аккредитива означает, что банк-эмитент должен перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение испол­няющего банка на весь срок действия аккредитива. В этом случае все рас­четы с бенефициаром осуществляются исполняющим банком именно за счет средств, перечисленных ему банком-эмитентом.

Открытие непокрытого (гарантированного) аккредитива означает, что банк-эмитент не перечисляет сумму аккредитива исполняющему банку, однако последний получает право списывать денежные средства, предос­тавляемые бенефициару в порядке исполнения аккредитива, с ведущегося у него счета банка-эмитента. Очевидно, что непокрытый (гарантированный) аккредитив может использоваться в случаях, когда банк-эмитент и испол­няющий банк имеют корреспондентские отношения.

Открытие отзывного аккредитива сохраняет за банком-эмитентом право изменить или отменить аккредитив без предварительного уведомле­ния бенефициара. Принимая во внимание, что вид аккредитива (в том числе и отзывный аккредитив) определяется в договоре, по которому осуществ­ляются расчеты, отзыв аккредитива не создает каких-либо обязательств банка-эмитента перед получателем средств по этому договору (бенефициа­ром). Вместе с тем вплоть до момента получения от банка-эмитента уве­домления об изменении или отмене аккредитива исполняющий банк обязан осуществлять платежи или иные операции по отзывному аккредитиву. Сле­дует также подчеркнуть, что всякий аккредитив предполагается отзывным, если только в его тексте не будет прямо указано на то, что открывается без­отзывный аккредитив (ст. 868 ГК),

Если же открывается безотзывный аккредитив, о чем, как отмечалось, должно быть прямо указано в тексте аккредитива, такой аккредитив не мо­жет быть отменен без согласия получателя средств.

Подтвержденный аккредитив представляет собой безотзывный ак­кредитив, который по просьбе банка-эмитента подтвержден исполняющим банком. Факт подтверждения аккредитива исполняющим банком удостове­ряет возникновение дополнительного (по отношению к обязательству бан­ка-эмитента) обязательства исполняющего банка произвести платежи бене­фициару в соответствии с условиями аккредитива. Подтвержденный аккре­дитив не может быть изменен или отменен не только без согласия получа­теля средств, но и без согласия исполняющего банка (ст. 869 ГК). Исполь­зование в расчетах подтвержденного аккредитива, когда его исполнение гарантируется как банком-эмитентом, так и исполняющим банком, в наи­большей степени отвечает интересам получателя денежных средств (бене­фициара).

Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется зако­ном, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

В связи с этим в настоящее время при использовании аккредитивной формы расчетов должны соблюдаться правила, предусмотренные Положе­нием о безналичных расчетах. В частности, для открытия аккредитива пла­тельщик должен представить обслуживающему банку (банку-эмитенту) заявление на бланке установленной формы, в котором должны быть указа­ны следующие обязательные сведения: номер договора, по которому от­крывается аккредитив; срок действия аккредитива (число и месяц закрытия аккредитива); наименование получателя средств; наименование исполняю­щего банка; место исполнения аккредитива; полное и точное наименование документов, против которых производятся выплаты по аккредитиву, срок их представления и порядок оформления; вид аккредитива; для отгрузки каких товаров (оказания услуг) открывается аккредитив; срок отгрузки (оказания услуг); сумма аккредитива; способ реализации аккредитива.

Исполнение аккредитива осуществляется исполняющим банком в слу­чае, если получателем средств представлены документы, подтверждающие выполнение им всех условий аккредитива. Нарушение хотя бы одного из условий аккредитива должно служить для исполняющего банка основанием к отказу в исполнении аккредитива (ст. 870 ГК).

Положением о безналичных расчетах (п. 5.10) предусмотрено, что для получения средств по аккредитиву бенефициар, т. е. продавец, отгрузивший товары покупателю, должен представить исполняющему банку реестр сче­тов, отгрузочные и другие предусмотренные условиями аккредитива доку­менты до истечения срока аккредитива.

Что касается исполняющего банка, то он обязан проверить соблюде­ние бенефициаром всех условий аккредитива, а также правильность оформ­ления реестра счетов, соответствие подписей и печати бенефициара на нем заявленным образцам. При этом не должны приниматься к оплате реестры счетов без указания в них даты отгрузки, номеров товарно-транспортных документов, номеров почтовых квитанций при отправке товара через орга­низации связи, номеров или дат приемо-сдаточных документов и вида транспорта, которым отправлен груз, при приеме товара представителем покупателя на месте у продавца (поставщика).

Конечно же, исполняющий банк не может и не должен проверять фак­тическое исполнение договора, по которому производятся расчеты, оцени­вать правовое значение представленных бенефициаром документов. Однако действуя в пределах своих полномочий, исполняющий банк должен отка­зать бенефициару в приеме к оплате документов, если в них не содержатся

необходимые сведения, которые определены в поручении на открытие ак­кредитива.

Все расходы исполняющего банка на осуществление платежей бенефи­циару или на осуществление иных операций в соответствии с условиями ак­кредитива подлежат возмещению банком-эмитентом, который, в свою оче­редь, вправе потребовать возмещения как указанных, так и иных расходов, связанных с исполнением аккредитива, за счет плательщика (п. 2 ст. 870 ГК).

Заслуживает внимания правило, обязывающее исполняющий банк в случае отказа в принятии документов, не соответствующих по внешним признакам условиям аккредитива, незамедлительно информировать об этом не только получателя средств (бенефициара), но и банк-эмитент (п. 1 ст. 871 ГК). Выполнение этой обязанности исполняющим банком позволит оперативно выяснить причины несоответствия документов бенефициара условиям аккредитива и принять меры к осуществлению расчетов, если все же будет установлено, что бенефициар, несмотря на некоторые ошибки в документах, исполнил свои договорные обязательства.

Усилению контроля за действиями исполняющего банка по выплате денежных сумм бенефициару в строгом соответствии с условиями аккреди­тива служит положение, наделяющее банк-эмитент правом отказаться от принятия от исполняющего банка документов, послуживших основанием к осуществлению расчетов с бенефициаром, в случае если эти документы не соответствуют по внешним признакам условиям аккредитива. В подобной ситуации в зависимости от вида аккредитива (покрытый или непокрытый) банк-эмитент может соответственно потребовать от исполняющего банка сумму, уплаченную бенефициару с нарушением условий аккредитива, или отказаться от возмещения фактически выплаченных сумм (п. 2 ст. 871 ГК).

ГК включает в себя правила, регулирующие принципы ответственно­ сти банка за нарушение условий аккредитива (ст. 872). Гем самым устра­нен один из существенных пробелов в правовом регулировании расчетных отношений. Дело в том, что в Положении о безналичных расчетах имелась единственная норма, которая хоть как-то касалась вопросов ответственно­сти за неисполнение условий аккредитива. Согласно этой норме, «все пре­тензии к поставщику, кроме возникших по вине банка, рассматриваются сторонами без участия банка» (п. 5.14). Данная норма ориентирована, по сути, на освобождение исполняющего банка от ответственности.

Между тем арбитражно-судебная практика выработала свой подход к решению вопросов ответственности банков. При необоснованном получе­нии денежных сумм по аккредитиву ответственность, как правило, возлага­лась на лицо, получившее денежные средства по документам, не соответст­вующим условиям аккредитива. Однако в тех случаях, когда взыскание не-

обоснованно полученных денежных средств с указанного лица по каким-либо причинам оказывалось невозможным, ответственность за нарушение условий аккредитива возлагалась на исполняющий банк.

Теперь в ГК установлена определенная схема ответственности банков за нарушения условий аккредитива. Предусмотрено общее правило, в соот­ветствии с которым ответственность перед плательщиком несет банк-эмитент, а исполняющий банк отвечает перед банком-эмитентом. Из этого общего правила имеются два исключения, когда допускается непосредст­венная ответственность исполняющего банка как перед плательщиком, так и перед получателем средств.

Во-первых, на исполняющий банк может быть возложена ответствен­ность перед получателем средств в случае необоснованного отказа в выпла­те денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитивам.

Во-вторых, на исполняющий банк может быть возложена ответствен­ность перед плательщиком в случае неправильной выплаты денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитивам вследствие на­рушения условий аккредитива.

В обоих названных случаях речь идет только либо о покрытом, либо о подтвержденном аккредитиве. Кроме того, в подобных ситуациях возложение ответственности именно на исполняющий банк не является императивным. Не исключается и применение общей схемы ответственности. Например, бе­нефициар, исполнивший обязательства по договору с плательщиком, но по­лучивший отказ исполняющего банка в выдаче соответствующей денежной суммы по аккредитиву, волен предъявить иск контрагенту по договору (пла­тельщику) в связи с неисполнением последним обязательств по оплате това­ров. В этом случае плательщик предъявит свои требования банку-эмитенту, который, в свою очередь, привлечет к ответственности исполняющий банк.

Закрытие аккредитива производится исполняющим банком по осно­ваниям, исчерпывающий перечень которых предусмотрен ГК (ст. 873). К их числу относятся: истечение срока аккредитива; заявление получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия, если такая возможность предусмотрена условиями аккредитива; полный или частичный отзыв плательщиком отзывного аккредитива. В лю­бом случае исполняющий банк должен поставить банк-эмитент в извест­ность о закрытии аккредитива.

В отличие от ранее действовавших банковских правил ГК установил обязанность исполняющего банка незамедлительно одновременно с закры­тием покрытого аккредитива возвратить неиспользованную сумму банку-эмитенту, который должен зачислить возвращенную сумму на счет пла­тельщика.

РАСЧЕТЫ по ИНКАССО

В отличие от расчетов платежными поручениями и расчетов по ак­ кредитиву, представляющих собой операции по выплате денежных средств получателю по поручению плательщика, прирасчетах по инкассо банк-эмитент обязуется по поручению клиента осуществить за счет кли­ента (продавца товаров) действия по получению от плательщика (поку­пателя товаров) платежа или акцепта платежа. Для выполнения поруче­ ния клиента банк-эмитент вправе привлечь иной банк (исполняющий банк).

Законодательное регулирование расчетов по инкассо необходимо, прежде всего, для обеспечения нормального чекового и вексельного оборо­та. Кроме того, в современной банковской практике нередко применяются такие формы расчетов по инкассо, как платежные требования, оплачивае­мые в порядке предварительного акцепта, платежные требования-поручения, требования на безакцептное списание, инкассовые поручения. ГК не регламентирует специфические вопросы, связанные с использовани­ем различных форм расчетов по инкассо, ограничиваясь лишь установлени­ем общих принципиальных положений и оставляя детальное регулирование порядка осуществления расчетов по инкассо закону, а также установлен­ным в соответствии с ним банковским правилам и применяемым в банков­ской практике обычаям делового оборота.

Банк-эмитент несет ответственность перед клиентом за исполнение его поручения. Речь идет об ответственности по основаниям и в размере, предусмотренным в гл. 25 ГК, т. е. об ответственности, которая наступает в общем порядке. Что касается исполняющего банка, то на него может быть возложена ответственность перед клиентом только в том случае, если неис­полнение или ненадлежащее исполнение поручения клиента имело место в связи с нарушением правил совершения расчетных операций именно со стороны исполняющего банка (п. 3 ст. 874 ГК).

Исполнение инкассового поручения состоит в том, что исполняющий банк должен представить плательщику документы взыскателя в той форме, в которой они были получены, за исключением отметок и надписей банков, необходимых для оформления инкассовой операции (п. 2 ст. 875 ГК).

Документы, выставляемые взыскателем на инкассо, должны соответ­ствовать требованиям к их содержанию и форме, предусмотренным бан­ковскими правилами. К примеру, если расчеты осуществляются платежны­ми требованиями-поручениями, такие требования-поручения выписываются поставщиками на бланке установленной формы и вместе с документами направляются в трех экземплярах в банк покупателя, который передает тре­бование-поручение плательщику, а отгрузочные документы оставляет в картотеке к счету плательщика (п. 6. 2 Положения о безналичных расчетах).

В обязанность исполняющего банка вменяется немедленное извещение лица, от которого получено инкассовое поручение, об отсутствии какого-либо документа или несоответствии представленных документов по внеш­ним признакам инкассовому поручению. Если указанные недостатки не будут устранены взыскателем, исполняющий банк получает право возвра­тить представленные документы без исполнения (п. 1 ст. 875 ГК).

Документы, подлежащие оплате по предъявлении, должны быть пред­ставлены исполняющим банком к платежу немедленно по получении ин­кассового поручения. Если же документы подлежат оплате в иной срок, исполняющий банк должен для получения акцепта плательщика предста­вить документы к акцепту немедленно, а требование платежа должно быть сделано не позднее дня наступления указанного в документе срока платежа.

Важное значение имеет закрепление в ГК обязанности исполняюще­го банка немедленно передать полученные (инкассированные) суммы в распоряжение банку-эмитенту, который, в свою очередь, должен обеспе­чить зачисление этих сумм на счет клиента.

На исполняющий банк возложена также обязанность немедленного из­ вещения банка-эмитента о причинах неплатежа или отказа от акцепта. Эта информация должна быть немедленно доведена банком-эмитентом до све­дения клиента. Клиенту предоставляется возможность самостоятельно оп­ределить свои дальнейшие действия в связи с неполучением платежа - на­пример, отозвать документы и предъявить требование о взыскании денеж­ных средств к плательщику в ином порядке; выставить требование к счету для оплаты в соответствии с установленными правилами и т. п. Вместе с тем неполучение указаний о дальнейших действиях в срок, установленный банковскими правилами, а при его отсутствии - в разумный срок дает ис­полняющему банку право возвратить документы банку-эмитенту.

РАСЧЕТЫ ЧЕКАМИ

Особенности правового регулирования расчетов чеками предопреде­лены тем обстоятельством, что чек по своей природе является ценной бума­гой, т. е. документом, удостоверяющим с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможна только при его предъявлении (ст. 142 ГК).

До введения в действие ГК отношения, связанные с расчетами чеками, регулировались Положением о чеках, утвержденным постановлением Вер­ховного Совета Российской Федерации от 13 февраля 1992 г.^{1 и из} Д^анными в соответствии с ним правилами Центрального банка РФ.

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 24. Ст. 1283.

Однако законодательство, регулировавшее расчеты чеками, имело су­щественные пробелы, в том числе в части эмиссии чеков, ответственности лиц, участвующих в расчетах чеками, и т. п. Данное обстоятельство в нема­лой степени способствовало негативным последствиям использования че­ков в имущественном обороте, имевшим место в последние годы. Кроме того, некоторые новые нормы, содержащиеся в ГК, вызваны к жизни необ­ходимостью учета положений, закрепленных в Женевской конвенции 1931 г., устанавливающей Единообразный закон о чеках.

Чеком признается ценная бумага, содержащая ничем не обусловлен­ное распоряжение чекодателя банку произвести платеж:: указанной в нем суммы чекодержателю (п. 1 ст. 877 ГК).

Отличительной чертой отношений по расчетам чеками является их особый субъектный состав. В качестве основных участников данных отно­шений выступают чекодатель и плательщик. Чекодателем считается лицо, выписавшее чек; чекодержателем - лицо, являющееся владельцем выпи­санного чека; плательщиком - банк, производящий платеж по предъявлен­ному чеку. В отношениях по расчетам чеками могут также участвовать ин­ доссант - чекодержатель, передающий чек другому лицу посредством пе­редаточной надписи (индоссамента), и авалист - лицо, давшее поручитель­ство за оплату чека, оформляемое гарантийной надписью на нем (аваль).

ГК наделяет способностью быть плательщиком по чеку исключитель­но банки, в том числе иные кредитные организации, имеющие лицензию на занятие банковской деятельностью. В отношении конкретного чека пла­тельщиком может быть указан только банк, где имеются средства чекодате­ля, которыми он вправе распоряжаться путем выставления чеков.

Для правильного определения природы чека важное значение имеет положение о том, что выдача чека не погашает денежного обязательства, во исполнение которого он выдан (п. 4 ст. 877 ГК). Чек лишь заменяет, но не устраняет прежнее долговое обязательство чекодателя, которое остается в силе вплоть до момента оплаты чека плательщиком. Только с этого момен­та чекодержатель теряет право требования к чекодателю.

Необходимо обратить внимание на положение, согласно которому от­зыв чека до истечения срока для его предъявления не допускается (п. 3 ст. 877 ГК).

ГК не устанавливает сроков для предъявления чеков к оплате. Однако учитывая, что порядок и условия использования чеков в платежном обороте регулируются помимо ГК также иными законами и устанавливаемыми в соответствии с ними банковскими правилами, можно отметить, что на тер­ритории Российской Федерации чек подлежит оплате в течение 10 дней, если он выписан на территории России; 20 дней, если чек выписан на тер-

4

ритории государств - членов СНГ; 70 дней, если он выписан на территории любого другого государства (ст. 21 Положения о чеках).

Для чека, как и для всякой ценной бумаги, принципиальное значение имеют соблюдение его формы и правильность заполнения всех его рекви­зитов. Чек в обязательном порядке должен включать в себя следующие све­дения: наименование «чек» в тексте документа; поручение плательщику выплатить определенную денежную сумму; наименование плательщика и указание счета, с которого должен быть произведен платеж; указание валю­ты платежа; указание даты и места составления чека; подпись чекодателя. Требования к форме чека и порядку его заполнения определяются законом и установленными в соответствии с ним банковскими правилами (ст. 878 ГК).

Так, согласно Положению о чеках, заполнение чека допускается как от руки, так и с использованием технических средств. Использование факси­миле при подписании чеков не допускается. На чеке, выданном от имени юридического лица, должна быть также поставлена печать. Чек может быть выписан: определенному лицу с оговоркой «приказу» или без таковой (ор­дерный чек); определенному лицу с оговоркой «не приказу» (именной чек); предъявителю с записью «предъявителю» (предъявительский чек). Чек без указания наименования чекодержателя рассматривается как чек на предъя­вителя (ст. 4 и 7 Положения).

ГК включает в себя определенные правила, регулирующие порядок оплаты чека (ст. 879). Чек оплачивается за счет средств чекодателя пла­тельщиком при условии предъявления его к оплате в установленный срок. В обязанность плательщика вменено удостовериться всеми доступными ему способами в подлинности чека, а также в том, что чек предъявлен к оплате уполномоченным по нему лицом. В случае предъявления к оплате индоссированного чека плательщик должен проверить правильность индос­саментов. Правильность подписей индоссантов при этом плательщиком не проверяется. Лицо, оплатившее чек, имеет право потребовать передачи ему чека с распиской в получении платежа.

Следует обратить внимание на положение ГК, регулирующее ответст­венность чекодателя и плательщика в случае оплаты подложного, похи­щенного или утраченного чека. Возникшие вследствие этого убытки возла­гаются на плательщика или чекодателя в зависимости от того, по чьей вине они были причинены (п. 4 ст. 879). Отступление от общих правил ответст­венности по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельно­стью, когда ответственность наступает независимо от вины, преследовало цель побудить участников чековых правоотношений быть максимально заботливыми и осмотрительными.

Передача прав по чеку производится в общем порядке, предусмот­ренном для передачи прав по ценным бумагам. Для передачи другому лицу прав, удостоверенных ценной бумагой на предъявителя, достаточно вручения ценной бумаги этому лицу. Права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой ценной бумаге передаточной над­писи - индоссамента (ст. 146 ГК). Вместе с тем предусмотрены некото­рые особенности передачи прав по чеку. В частности, именной чек не может быть передан другому лицу. В переводном чеке индоссамент на плательщика имеет силу расписки за получение платежа (ст. 880 ГК).

Определенные особенности имеются и в правовом регулировании гарантии платежа по чеку - аваля. В качестве авалиста по чеку может выступать любое лицо, за исключением плательщика. Аваль по чеку про­ставляется на лицевой стороне чека или на дополнительном листе путем надписи «считать за аваль» и указания, кем и за кого он дан. Авалист, оплативший чек, получает права по этому чеку против того, за кого он дал гарантию (ст. 881 ГК).

Предъявление чека к платежу осуществляется чекодержателем путем представления чека в банк, обслуживающий чекодержателя, на инкассо (инкассирование чека). В этом случае оплата чека производится в общем порядке, предусмотренном для исполнения инкассового поручения. В слу­чае отказа плательщика от оплаты чека, предъявленного к платежу, данное обстоятельство должно быть удостоверено одним из способов, предусмот­ренных ГК (ст. 883), а именно: протестом нотариуса либо составлением равнозначного акта; отметкой плательщика на чеке об отказе в его оплате с указанием даты представления чека к оплате; отметкой инкассирующего банка с указанием даты, свидетельствующей о том, что чек своевременно выставлен и не оплачен. О неоплате чека чекодержатель должен известить своего индоссанта и чекодержателя в течение двух рабочих дней, следую­щих за днем совершения протеста или равнозначного ему акта.

Если плательщик откажет в оплате чека, чекодержатель имеет право регресса, т. е. он вправе потребовать платежа по чеку ко всем обязанным по чеку лицам: чекодателю, авалистам, индоссантам, которые несут перед че­кодержателем солидарную ответственность (п. 1 ст. 885 ГК). Плательщик не назван в качестве лица, обязанного по чеку перед чекодержателем. В случае необоснованного отказа от оплаты чека плательщик несет ответст­венность перед чекодателем, но не перед чекодержателем.

Установлен сокращенный срок исковой давности (шесть месяцев) для исков чекодержателя к обязанным по чеку лицам. Указанный срок исчисля­ется со дня окончания срока предъявления чека к платежу (п. 3 ст. 885 ГК).

4. ВИДЬ / ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собст­венность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется при­нять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (це­ну). К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений по­зволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, ре­гулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454). Такой подход избавил за­конодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором купли-продажи само­стоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве от­дельных видов договора купли-продажи, ГК мог ограничиться лишь указани­ем на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений.

Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов до­говора купли-продажи отсутствует. Глава 30 ГК, регламентирующая дого­вор купли-продажи и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора купли-продажи определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид купли-продажи при сохранении с последним отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора купли-продажи такие квалифицирующие признаки обнару­живаются в самых разных элементах договора, касающихся его субъектов, предмета, существенных условий и т. п. Законодатель не заботится о прове-

1 В юридической литературе предпринимались попытки выделить такие крите­рии. Например, по мнению Н.И. Клейн, «в ГК используются либо два, либо три признака: стороны договора, цель покупки, а в ряде договоров и объект покуп­ки...» (Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 9-10).

дении строго очерченных границ между отдельными видами договора купли-продажи. С точки зрения эффективности правового регулирования, главное -четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о купле-продаже.

Так, договор розничной купли-продажи выделяется в отдельный вид договора купли-продажи по следующим квалифицирующим признакам. Во-первых, в качестве продавца по договору розничной купли-продажи высту­пают юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществ­ляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (особенности в субъектном составе). Во-вторых, розничная купля-продажа определена в ГК как публичный договор (ст. 426, 492 ГК; см. также ч. 1 гл. II настоящей книги). С другой стороны, в порядке розничной купли-продажи покупатель приобретает товары, предназначенные только для личного, се­мейного, домашнего или иного использования, не связанного с предприни­мательской деятельностью (особенности в предмете договора). В-третьих, по общему правилу, учитывая цели приобретения товаров, в качестве поку­пателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами не только стороны договора розничной купли-продажи (покупателя), но и правами, которые предоставлены потребителям Федеральным законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (особенности в правовом регулировании).

Договор поставки имеет по отношению к договору купли-продажи свой набор квалифицирующих признаков. Во-первых, сторона, продающая товары (поставщик), осуществляет предпринимательскую деятельность по производству или закупкам соответствующих товаров (особенности субъ­ектного состава). Во-вторых, покупатель приобретает товары для использо­вания в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием (особенности в предмете). В-третьих, товары должны быть переданы поку­пателю в обусловленный срок или сроки, а если товары поставляются от­дельными партиями - в пределах установленного периода поставки (осо­бенности существенных условий договора).

Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд заключается на основе заказа государственного заказчика на поставку товаров для государственных нужд, принятого поставщиком (особенности оснований договора); сторонами государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд выступают государственный заказчик и поставщик-исполнитель (особенности субъектного состава); поставка това­ров для государственных нужд осуществляется на основе государственного

контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заклю­чаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государст­венных нужд (особенности структуры договорных связей).

Сторонами договора контрактации являются производитель сельско­хозяйственной продукции и лицо, осуществляющее закупки такой продук­ции для ее переработки или продажи (особенности субъектного состава); производитель сельскохозяйственной продукции передает заготовителю выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию (особенности предмета договора).

В качестве квалифицирующих признаков договора энергоснабжения, выделяющих его в отдельный вид договора купли-продажи, могут быть названы следующие его характерные черты. Во-первых, сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент, имеющий соответствующую энергоустановку, способную принимать энергию (осо­бенности субъектного состава). Во-вторых, энергия должна подаваться энергоснабжающей организацией на энергоустановку абонента через при­соединенную сеть (особенности предмета договора).

Квалифицирующими признаками договора продажи недвижимости являются предмет и форма договора. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государ­ственной регистрации.

Как и в случае с продажей недвижимости, в качестве квалифицирую­щих признаков договора продажи предприятия могут быть названы пред­мет и форма договора. Товаром по такому договору признается предпри­ятие как единый имущественный комплекс, используемый для предприни­мательской деятельности, включающий в себя не только земельные участ­ки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, инди­видуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор продажи предприятия заклю­чается в письменной форме путем составления одного документа, подпи­санного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентариза­ции, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия (ст. 560-561 ГК).

Существо специальных правил применительно к договорам, представ­ляющим собой отдельные виды договора купли-продажи, диктуется осо­бенностями указанных договоров.

В отношении некоторых видов договоров купли-продажи, исходя из су­щества возникающих из них обязательств, законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей. Ска­жем, по договору энергоснабжения абонент должен не только принимать и оплачивать подаваемую ему через присоединенную сеть энергию, но и со­блюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с по­треблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК). По договору контрактации в предмет договорного обязательства, по которому обязанной стороной выступает про­изводитель сельскохозяйственной продукции, включается обязанность по­следнего совершить дополнительные действия: вырастить или произвести сельскохозяйственную продукцию, подлежащую передаче заготовителю. По договору продажи предприятия предмет договора включает в себя действия сторон по удостоверению состава и стоимости продаваемого предприятия, а также по фактической передаче предприятия покупателю на основании пере­даточного акта, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выяв­ленных недостатках переданного имущества (ст. 561, 563 ГК).

Применительно к отдельным видам договора купли-продажи законо­датель ужесточает требования к заключению договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами. К примеру, в соответствии со ст. 554 ГК в договоре продажи не­движимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно ус­тановить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижи­мого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недви­жимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Дого­вор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в пись­менной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считает­ся незаключенным, поскольку правила определения цены, предусмотрен­ные п. 3 ст. 424 ГК, не подлежат применению (ст. 555 ГК). Предусматрива­ются и иные специальные правила, учитывающие особенности отдельных видов договора купли-продажи.

В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи пра­вил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным нормами, со­держащимися в § 5 гл. 30 ГК («Контрактация»), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недви­жимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Данное обстоятельство иногда используется в юридической литерату­ре для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не яв­ляются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрак­тация - разновидность договора поставки; продажа предприятия — разно­видность договора продажи недвижимости и т. п.)^{1 связи с} этим нео хо-димо подчеркнуть, что допускаемая законодателем возможность восполни-тельного (субсидиарного) регулирования одних видов договора купли-продажи некоторыми правилами, регламентирующими другие виды этого договора, является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи на его виды и разновидности.

По этим же причинам технические нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не охватываемым договором купли-продажи как родовым понятием, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов

договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродук-„2, несмотря на то что при определенных условиях они могут

регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то лишь в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Отсюда со всей очевидностью следует, что мы имеем дело лишь с приемом законодательной техники.

И наконец, необходимо ответить на вопрос, имеется ли собственно до­говор купли-продажи, который регулируется исключительно общими по­ложениями о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) без учета правил об отдельных

См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: дас лекций. С. 11-12.

Курс лекций. С. 11-2 См. там же. С. 8-9.

видах этого договора? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ. Таким договором купли-продажи опосредуются отношения, связанные с про­дажей потребительских товаров не через сеть розничной торговли (например, когда такой товар продается одним гражданином другому), а также отноше­ния по продаже товаров, не относящихся к недвижимому имуществу, когда лицо, продающее товары, приобрело их не в рамках предпринимательской деятельности по производству или закупке этих товаров (например, юридиче­ское лицо продает свое оборудование). По договору купли-продажи реализу­ется государственное и муниципальное имущество (за исключением продажи предприятийинедвижимости)впорядке приватизации.

5. МЕЖДУНАРОДНАЯ КУПЛЯ - ПРОДАЖА

Договором международной купли-продажи признается такой договор, которому присущ иностранный элемент. Его стороны обычно имеют раз­ ную государственную принадлежность (либо их коммерческие предприятия находятся в разных государствах). Предметом обязательства, вытекающе­ го из международной купли-продажи, являются операции по экспорту или импорту товаров. В качестве средства платежа применяется валюта, ко­торая для сторон (или для одной из них) является иностранной^.

Российская Федерация, как и многие другие государства, прини­мающие активное участие в международном торговом обороте, является участником Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров, принятой на конференции в Вене 10 марта - 11 апреля 1980 г. (далее — Венская конвенция). Венская конвенция вступила в силу с 1 ян­варя 1988 г. для государств, которые на тот момент ее ратифицировали или присоединились к ней. С 1 сентября 1991 г. к Венской конвенции присоединился СССР. Российская Федерация в декабре 1991 г. заявила, что она приняла на себя в полном объеме ответственность по всем обяза­тельствам СССР согласно Уставу ООН и межгосударственным догово­рам, депозитарием которых является Генеральный секретарь ООН, и та­ким образом стала участницей Венской конвенции²

В соответствии с Конституцией РФ (ч. 4 ст. 15) и ГК (п. 2 ст. 7) поло­жения международного договора Российской Федерации применяются к

1 См.: Розенберг М.Г. Гражданский кодекс - и договор международной купли-продажи

товаров // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, коммен­тарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М„ 1996. С. 285.

См.: Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров: Комментарий. М, 1994. С. 6.

регулируемым ими отношениям непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется изда­ние внутригосударственного акта. Более того, если международным дого­вором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены граж­данским законодательством, применяются правила международного дого­вора. Поэтому в случаях, когда в качестве сторон по договору международ­ной купли-продажи выступают организации (по терминологии Венской конвенции - «коммерческие предприятия»), находящиеся (т. е. имеющие постоянное место осуществления своей деятельности) в разных государст­вах, являющихся участниками Венской конвенции, положения Конвенции подлежат приоритетному, по сравнению с внутренним законодательством, применению. Венская конвенция действует также, если к отношениям сто­рон применимо право государства - участника Конвенции, несмотря на то что стороны договора могут находиться в государствах, не являющихся участниками Венской конвенции, поскольку положения Конвенции будут являться составной частью применимого права.

Следует, однако, учитывать, что, во-первых, Венская конвенция осно­вана на принципе автономии воли сторон, в силу чего стороны могут ис­ключить ее применение к правоотношениям в целом либо отступить от лю­бого из ее положений или изменить их действие (ст. 6 Конвенции). Иными словами, условия конкретного договора международной купли-продажи имеют приоритет перед Венской конвенцией. Во-вторых, в случаях, когда вопрос, относящийся к предмету регулирования Венской конвенции, в ней прямо не разрешен и не может быть разрешен в соответствии с ее общими принципами, применимое право определяется по правилам международно­го частного права (коллизионные нормы). Например, согласно п. 1 ст. 166 Основ гражданского законодательства, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве применяется право страны, где учрежде­на, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, яв­ляющаяся продавцом в договоре международной купли-продажи.

Таким образом, к отношениям, вытекающим из договора международ­ной купли-продажи и подпадающим под действие Венской конвенции, в определенных случаях подлежит применению российское гражданское за­конодательство, как в качестве основного, так и в качестве дополнительно­го (субсидиарного).

При определении сферы применения Венской конвенции необходимо учитывать установленные самой Конвенцией ограничения предмета ее ре­гулирования. Во-первых, Венская конвенция не применяется к договору международной купли-продажи следующих видов товаров: товаров, кото­рые приобретаются для личного, семейного или домашнего использования;

фондовых бумаг, акций, обеспечительных бумаг, оборотных документов и денег; судов водного и воздушного транспорта, а также судов на воздушной подушке; электроэнергии; товаров, продаваемых с аукциона или в порядке исполнительного производства либо иным образом в силу закона (ст. 2). Во-вторых, Конвенция не может применяться к договорам, в которых обя­зательства стороны, поставляющей товары, заключаются в основном в вы-

I R— тпстт»1ТХ RciTCTC3 я полнении работы или предоставлении услуг (ст. 3) ^F

конвенция регулирует только заключение договора международной купли-продажи и те права и обязанности продавца и покупателя, которые возни­кают из такого договора. В связи с этим, в частности, положения Венской конвенции не применяются к отношениям, связанным с действительностью или недействительностью договора или его отдельных условий, а также с последствиями, которые может иметь договор в отношении права собст­венности на переданный товар (ст. 4 Конвенции).

При разработке норм ГК о договоре купли-продажи учитывались как положения Венской конвенции, так и сложившаяся практика заключения и исполнения договоров международной купли-продажи. Вместе с тем неко­торые вопросы, связанные с заключением и исполнением договора между­народной купли-продажи, вовсе не регулируются Венской конвенцией, а отдельные положения, касающиеся договоров купли-продажи, содержа­щиеся в российском законодательстве, отличаются от положений Венской конвенции. В первом случае российское законодательство подлежит субси­диарному применению, во втором - применяются положения Венской кон­венции.

Субсидиарному применению к договорам международной купли-продажи (при применимом российском праве) подлежат применению по­ложения: во-первых, об основаниях и последствиях недействительности сделок и связанные с ними требования российского законодательства, предъявляемые к форме внешнеэкономических сделок, правоспособности участников имущественного оборота, представительству и доверенности; во-вторых, нормы об исковой давности; в-третьих, правила о соотношении неустойки и убытков; в-четвертых, положения об определении размера процентов годовых при просрочке денежного обязательства и порядке их уплаты и некоторые др.

Среди положений Венской конвенции, регулирующих договор между­народной купли-продажи, которые отличаются от норм ГК, регламенти-

1 По российскому законодательству (п. 3 ст. 421 ГК) к отношениям сторон по сме­шанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанных договорах.

рующих аналогичные правоотношения, можно отметить, в частности, сле­дующие.

В соответствии с Венской конвенцией (ст. 47, 63) при просрочке ис­полнения обязательства и покупатель и продавец вправе в одностороннем порядке устанавливать дополнительный срок разумной продолжительности для исполнения контрагентом своих обязательств. Правовые последствия реализации этого права заключаются в том, что в течение указанного срока покупатель или продавец не могут прибегать к каким-либо средствам защи­ты от нарушения договора со стороны контрагента, за исключением ис­пользования права требования возмещения убытков, причиненных про­срочкой исполнения.

Сторонам договора международной купли-продажи предоставлено право приостанавливать исполнение своих обязательств, если после заклю­чения договора становится очевидным, что другая сторона не исполнит значительной части своих обязательств в результате серьезного недостатка в ее способности осуществить исполнение или в ее кредитоспособности либо ненадлежащего поведения по подготовке исполнения или по осущест­влению исполнения договора (ст. 71 Венской конвенции). Правда, реализа­ция этого права обусловлена необходимостью немедленного извещения другой стороны, которая, в случае предоставления ею достаточных гаран­тий исполнения своих обязательств, тем самым обяжет контрагента про­должать исполнение договора.

Основанием расторжения договора по требованию одной из сторон могут служить не только фактически допущенное контрагентом существенное нару­шение его условий, но и обстоятельства, свидетельствующие о том, что контр­агент совершит такое существенное нарушение (ст. 72 Венской конвенции).

Некоторым своеобразием отличаются основания освобождения от от­ветственности за неисполнение обязательств, вытекающих из договора ме­ждународной купли-продажи. Сторона не несет ответственности, если до­кажет, что неисполнение договора было вызвано препятствием вне ее кон­троля и что от нее нельзя было разумно ожидать принятия этого препятст­вия в расчет при заключении договора либо избежания или преодоления этого препятствия или его последствий (ст. 79 Венской конвенции).

В отличие от российского законодательства, по Венской конвенции расторжение договора международной купли-продажи влечет за собой обя­занность сторон возвратить контрагенту все, что было соответственно по­ставлено или уплачено по договору до момента его расторжения (ст. 81).

Существенной особенностью регулирования договора международной купли-продажи является широкое применение к его условиям в качестве деловых обыкновений, а при определенных предпосылках - в качестве

обычая делового оборота Международных правил по унифицированному толкованию торговых терминов (ИНКОТЕРМС), которые периодически перерабатываются Международной торговой палатой.

Международные правила толкования торговых терминов, действую­щие в настоящее время в редакции 1990 г. (ИНКОТЕРМС 1990), включают в себя понятия и толкования 13 групп терминов, наиболее часто используе­мых в практике заключения договоров международной купли-продажи² Например, согласно терминам группы С (CFR, GIF, CPT и CIP) продавец за свой счет обязан заключить договор перевозки на обычных условиях, при использовании соответствующего термина в договоре указывается пункт, до которого продавец должен оплачивать транспортировку товара. При использовании терминов CIF и CIP в обязанности продавца входит также страхование товара за свой счет. На покупателя возлагаются дополнитель­ные расходы, возникающие после передачи товара перевозчику, а также риск случайной гибели или случайного повреждения товара.

При перевозке товара морским или внутренним водным транспортом нередко применяется термин FOB (ФОБ), который означает, что продавец считается выполнившим свое обязательство по поставке с момента перехо­да товара через поручни судна в согласованном порту отгрузки. На продав­ца возлагаются также обязанности по выполнению таможенных формаль­ностей, необходимых для вывоза товара. В этом случае покупатель должен нести все расходы и риски утраты или повреждения товара.

Стороны договора международной купли-продажи, могут включить в текст договора условие о применении к их взаимоотношениям ИНКОТЕРМС либо какого-либо из их отдельных правил с целью избежать регламентации в тексте договора вопросов, связанных с распределением транспортных расходов, определением момента перехода риска случайной порчи или ги­бели товара и т. п.

Нет препятствий для включения отсылок к ИНКОТЕРМС во внутрен­них договорах купли-продажи. В этом случае соответствующие правила будут применяться в качестве условий соответствующих договоров.

1 См.: Международные правила толкования торговых терминов «Инкотермс»: Ма­
териалы Международной торговой палаты: Новая редакция. М., 1992.

2 Указанные торговые термины обычно именуются базисными условиями поставки.

ГЛАВАХ

ИСТОРИЯ ПРОИСХОЖДЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

1. ДОГОВОРДАРЕНИЯ В РИМСКОМ ПРАВЕ

В римском праве договором дарения (pactum donationis) признавалось неформальное соглашение, по которому «одна сторона, даритель, предос­тавляет другой стороне, одаряемому, какие-либо ценности за счет своего имущества, с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому (ani­mus donandi). Дарение может быть совершено в различных правовых фор­мах: посредством передачи права собственности на вещь, в частности, пла­тежа денежной суммы, в форме предоставления сервитутного права и т.д. Частным случаем дарения было обещание что-то предоставить, совершить известные действия и т.д. - дарственное обещание».

Договор дарения не признавался классическими римскими юристами типичным договором (contractus), а относился к соглашениям, не подходя­щим ни под какой тип договоров (pacta). И.А. Покровский, характеризуя систему обязательств из контрактов по классическому римскому праву подчеркивал, что обязательства из контрактов (obligationes ex contractu) разделялись на четыре группы; «основанием для этого деления служит раз­личие в самом обязывающем моменте: обязательства, юридическая сила которых вытекает уже из самого соглашения (consensu), называются кон­трактами консенсуапьными; обязательства, юридическая сила которых воз­никает не из просто соглашения, а из последовавшей на основании согла­шения передачи вещи (res) одним контрагентом другому, называются кон­трактами реальными; обязательства, возникающие вследствие известной словесной формулы (verbis), называются контрактами вербальными, и, на­конец, обязательства, заключаемые в определенной письменной форме (lit-teris), называются контрактами литтералъными. - Всякие другие договоры, как сказано, суть уже не contractus, a pacta, и, как таковые, принципиально исковой силы не имеют (они могут быть только основанием для exceptio); однако некоторые из pacta с течением времени получили также иск и по­этому, в противоположность обыкновенным неисковым - «голым» (pacta

1 Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М, 1996. С. 499.

nuda), обозначаются выражением pacta vestita»^{1 K ЧИСЛ} У ^пос ледних относи-лось и соглашение о дарении.

В ходе дальнейшего развития законодательства некоторые такие согла­шения (pacta) получили исковую защиту (pacta legitima). По этому поводу И.А. Покровский писал: «Таково установление приданого (pactum dotis), но главнее всего дарственное обещание — donatio. Donatio может быть совер­шено самым различным образом: путем непосредственной передачи вещи, путем прощения долга, путем дарственного обещания; последнее не только в период республики, но и в праве классических юристов было действи­тельным только тогда, если оно было облечено в форму stipulatio. Простое pactum donationis юридической силы не имело»²

Под стипуляцией (stipulatio, sposio) в римском праве понималась некая словесная формула, в которой лицо, которому задается вопрос, отвечает, что оно дает или сделает, о чем его спросили. Что касается происхождения stipu­latio, то в науке римского права на этот счет нет единого мнения. Так, по мне­нию И.А. Покровского, невозможно установить время ее появления. «Не под­лежит только сомнению, - писал И.А. Покровский, - что законы XII таблиц о ней совершенно не упоминали, а с другой стороны, мы имеем уже вполне определенное доказательство ее существования в Lex Aquilia, законе около 287 г. до Р. X., причем stipulatio упоминается здесь в одном из своих сложных видов (adstipulatio); очевидно, к этому времени она уже давнее, первичное явление. Благодаря своей абстрактной и гибкой форме, stipulatio скоро после

своего возникновения стала употребляться для самых разнообразных отно-_и з. В то же время в литературе по римскому праву более позднего пе­риода отмечалось: «открытые в 1933 г. новые фрагменты из Институций Гая доказывают, что этот договор был известен уже законам XII таблиц»⁴

Видимо, данное обстоятельство служит подтверждением одного из са­мых широко распространенных в науке римского права объяснений исто­рии происхождения stipulatio, согласно которому указанная форма согла­шения возникла на почве обычая подтверждать обещания клятвой или при­сягой, защищавшимися религиозными нормами. «В то время, когда этот первоначальный религиозный характер стипуляции еще не изгладился, употреблялась только строгая форма стипуляции — sponsio; постепенно ре­лигиозный элемент - клятва, присяга - отпал, а обещание составило содер­жание светского договора стипуляции»⁵

Покровскмй JL4. История римского права. СПб., 1998. С. 395.

21сЭМЖе. (_. jyj.

3Там же. С. 390-391.

Римское частное право: Учебник. С. 368. Там же.

Раскрывая существо стипуляции, И.А. Покровский писал: «На основа­нии stipulatio возникает обязательство строго одностороннее: кредитор -только кредитор и должник - только должник. В этом сходство stipulatio с обязательствами старого цивильного права (пехпш, обязательство из lega-tum). Далее, это обязательство stricti iuris: кредитор может требовать только того, что было обещано, без всяких дополнений; он не может требовать ни убытков, происшедших от неисполнения, ни процентов. С другой стороны, обязательство из stipulatio есть обязательство абстрактное: оно возникает только вследствие того, что на вопрос кредитора должник ответил «spondee»; почему он дал такой ответ - это для stipulatio безразлично, и ссылаться на те или другие отношения, приведшие к stipulatio, — на так наз. causa - ни кредитор, ни должник не вправе»¹

Сделки в форме стипуляции имели в то время весьма широкое распро­странение. Основной причиной этого являлось то, что совершение сделки в форме стипуляции придавало обязательству, вытекающему из сделки, абстракт­ный характер. Данное обстоятельство позволило И.А. Покровскому сравнивать стипуляцию с векселем. Он писал: «Благодаря чрезвычайной простоте и гибко­сти своей формы, stipulatio скоро приобрела широкое распространение: любое содержание могло быть облечено в форму вопроса и ответа. Вместе с тем, эта форма в высокой степени облегчала и доказывание долга в процессе: для обос­нования иска достаточно было только доказать факт stipulatio. Понятно поэто­му, что stipulatio сохранило свое первое место в контрактной системе даже по­сле того, как получили признание все другие контракты — консенсуальные, ре­альные и т.д.: во многих отношениях она представляла для деловых людей не­заменимые удобства (вроде современного векселя). Часто ради этих удобств (доказывания, строгости иска и т.д.) стороны и другие обязательства (напри­мер, долг из купли-продажи) превращали в обязательство стипуляционное (novatio), - совершенно так же, как в наше время облекают в форму векселя. И можно даже определить stipulatio в этом отношении как устный вексель»²

Итак, в классическом римском праве дарственное обещание имело обязательную силу только в том случае, если оно было облечено в форму стипуляции, соглашение в иной форме не порождало обязательств.

В классическую эпоху римского права сфера применения договора да­рения, помимо обязательной формы стипуляции, законодательно ограничи­валась путем установления предельных размеров дарения. Примером тако­го законодательного ограничения может служить lex Cincia (закон Цинция, 204 г. до н. э.), который запретил дарение свыше определенной суммы;

1Покровский И.А. Указ. соч. С. 399.

2Там же. С. 400.

данное ограничение не затрагивало лить актов дарения в пользу ближай­ших родственников дарителя¹

Закон Цинция утратил свое значение в императорскую эпоху (IV в. н.э.)- Вместе с тем, как писал И.А. Покровский, «взамен была установлена необходимость для дарственных актов так называемой судебной insinuatio; всякое дарение должно быть заявлено перед судом и занесено в реестр. Требование это было введено впервые императором Констанцием Хлором и подтверждено Константином. Юстиниан ограничил, однако, необходи­мость insinuatio лить дарениями свыше 500 solidi; дарственные обещания ниже этой суммы действительны и без этой формальности. Благодаря этому и простое pactum donationis получило исковую силу»²

Таким образом, в императорскую эпоху римского права договор даре­ния, включая так называемое дарственное обещание, признавался типич­ным договором и защищался законодательством, независимо от формы его заключения. Исключение составляли только договоры дарения на опреде­ленную сумму (свыше 500 золотых), обязательная сила которых обеспечи­валась путем совершения специальной процедуры - судебной инсинуации, когда дарственные акты заявлялись перед судом с последующим их занесе­нием в специальный реестр. Предмет договора дарения в римском праве (и в классическую, и в императорскую эпохи) не ограничивался безвозмезд­ной передачей вещи, а включал в себя возможность и дарственного обеща­ния (что, кстати, свидетельствовало о консенсуальном характере обязатель­ства дарения), и прощения долга, и передачи права.

В полной мере учитывался римским правом и безвозмездный характер договора дарения, что предопределило установление специальных правил регулирования данного договора в части ответственности дарителя и отмены дарения. В юридической литературе, в частности, обращалось внимание на то, что в римском праве ответственность дарителя (за возможную эвикцию подаренной вещи, за обнаруженные в ней недостатки и т.п.) ограничивалась только случаями его умысла или грубой небрежности (dolus, culpa lata)³

Что касается возможности отмены дарения, то И.Б. Новицкий приво­дит на этот счет слова Юстиниана: «Мы вообще постановляем, что все за­конно совершенные дарения остаются в силе и не могут быть отменены,

кроме того случая, когда будет установлена неблагодарность одаренного в отношении дарителя»⁴ Примерами такой неблагодарности признавались:

нанесение одаряемым дарителю грубой обиды (iniuriae atroces), создание

См.: Римское частное право: Учебник. С. 499. Покровский И.А. Указ. соч. С. 433. См.: Римское частное право: Учебник. С. 500. Там же.

опасности для жизни дарителя, причинение ему значительного имущест­венного вреда. Еще одно специальное основание отмены дарения заключа­лось в том, что патрон, не имевший детей в момент, когда совершалось да­рение в пользу вольноотпущенника, имел право потребовать дар обратно в случае последующего рождения ребенка.

2. ДОГОВОРДАРЕНИЯ

В НЕКОТОРЫХ ЗАРУБЕЖНЫХ ЗАКОНОДА ТЕЛЬСТВАХ

Из всех многочисленных зарубежных законодательств, содержащих нормы о договоре дарения, мы выбрали для своего анализа Германское гражданское уложение (ГГУ) и Гражданский кодекс Квебека (ГКК). При­чины такого выбора применительно к указанным двум кодифицированным актам совершенно различны.

Германское гражданское уложение столетней историей своего суще­ствования и применения в качестве одного из центральных законодатель­ных актов германского правопорядка доказало, что оно является одним из лучших образцов кодификации гражданского права в рамках континенталь­ной правовой системы. Немаловажное значение имеет и то, что из всех за­рубежных законодательств российскому гражданскому праву наиболее близко именно германское гражданское законодательство. На это обстоя­тельство обращают внимание известные правоведы В. Бергман и Е.А. Суха­нов: «Современные социально-экономические преобразования в России по­требовали и нового гражданского законодательства, основанного на воз­рождении частноправовых начал. В этой связи необходимым стало новое обращение к историческим и теоретическим истокам частноправового ре­гулирования, наиболее близким из которых для отечественного правопо­рядка является ГГУ»²

Напротив, Гражданский кодекс Квебека^{3 относится к} новейшим коди-фикациям гражданского права (действует с января 1994 г.). Кроме того, несмотря на то, что гражданское право канадской провинции Квебек явля­ется правом континентальным, ГКК, конечно же, испытывает на себе силь­нейшее влияние права общего и учитывает некоторые его особенности. Тем интереснее анализ положений данного Кодекса, регулирующих договор дарения.

1 См.: Римское частное право: Учебник. С. 500.

Германское право. Часть I: Гражданское уложение / Пер. с нем. М, 1996 (Сер.

Современное зарубежное и международное частное правоV C.JL ,_

i См.: Гражданский кодекс Квикэш/Пф. еашгл, и фр. М., 1999 (Сер. Современное

зарубежное и международное частное право).

Итак, Германское гражданское улоэюение отличается весьма деталь­ным регулированием договора дарения. Данному договору посвящена от­дельная глава ГГУ (гл. 2 «Дарение» разд. VII «Отдельные виды обязательств» книги второй «Обязательственное право»), включающая в себя 19 парагра­фов (516-534).

Под договором дарения в ГГУ понимается предоставление, посредст­вом которого одно лицо за счет своего имущества обогащает другое, если обе стороны согласны с тем, что предоставление совершается безвозмездно (п. 1 § 516). Из данного определения видно, что отношения, связанные с дарением, рассматриваются в ГГУ в качестве договорного обязательства, непременным признаком которого является наличие согласия обеих сторон. Обязательными признаками договора дарения являются также его безвоз­мездность и увеличение имущества одаряемого за счет имущества дарите­ля.

Германское гражданское уложение различает договор дарения как^е-альную сделку и обещание дарения (консенсуальный договор дарения). В первом случае предусмотрен упрощенный порядок заключения договора, который допускает в том числе предоставление дара без согласия одаряе­мого, когда даритель предоставляет одаряемому соразмерный срок, в тече­ние которого последним должно быть сделано заявление о принятии дара. Причем отсутствие каких-либо заявлений со стороны одаряемого рассмат­ривается как принятие дара: дар считается принятым, если одаряемый не заявит прямо о своем отказе принять его. При наличии такого заявления договор дарения считается несостоявшимся, а имущество, переданное в качестве дара, подлежит возвращению дарителю по правилам, регулирую­щим неосновательное обогащение (п. 2 § 516).

Во втором случае, когда речь идет об обещании дарения, требуется но­тариальное удостоверение такого обещания, т.е. договор дарения облекает­ся в квалифицированную форму под страхом его недействительности. Од­нако несоблюдение нотариальной формы не влечет недействительности договора дарения, если обещанное по договору исполнено (§ 518).

В ГГУ четко отграничена сфера действия договора дарения путем ука­зания на сходные правоотношения, к которым договор дарения не приме­няется. В частности предусмотрено, что дарение не имеет места, если кто-либо в пользу другого лица воздерживается от приобретения имущества, или отказывается от причитающегося, но окончательно еще не приобретен­ного права, или отказывается от наследства либо от завещательного отказа (§517).

В качестве объекта дарения (дара) рассматриваются не только вещи, принадлежащие дарителю на праве собственности, но и будущие вещи, ко-

торые даритель еще должен приобрести. Причем ГГУ не только предусмат­ривает возможность дарения будущих вещей, но и содержит специальные правила применительно к ответственности дарителя, учитывающие особен­ности такого рода объектов. Кроме того, дарение может совершаться также путем передачи долгового обязательства или признания существующего долга (п. 1 § 518).

Германское гражданское уложение в полной мере учитывает особое положение дарителя, который увеличивает имущество одаряемого за счет уменьшения собственного имущества, ничего не получая взамен. Данное обстоятельство находит отражение в нормах, наделяющих дарителя при определенных условиях правом на отказ от исполнения обещания дарения, а также правом на отмену дарения.

Даритель вправе отказаться от исполнения обещания о предоставлении дарения, если он, с учетом остальных его обязательств, не в состоянии ис­полнить своего обещания без того, чтобы не поставить под угрозу соответ­ствующий его положению уровень жизни или исполнение установленных законом обязанностей по содержанию других лиц (п. 1 §519).

Отмена дарения возможна в том случае, если одаряемый, совершив тяжкий проступок в отношении дарителя или его близкого родственника, выразит таким образом грубую неблагодарность. Причем, если одаряемый умышленно и противоправно лишил жизни дарителя или воспрепятствовал последнему произвести отмену дарения, право отмены дарения переходит к наследникам дарителя. Отмена дарения производится путем заявления, об­ращенного к одаряемому. Последствием отмены дарения является возврат предоставленного дара по правилам об обязательствах, вытекающих из не­основательного обогащения (§ 530, 531). Правда, реализация дарителем права на отмену дарения имеет определенные пределы: отмена дарения не допускается, если даритель простил одаряемого или если истек год с того момента, когда лицо, имеющее право отмены, узнало о наступлении усло­вий для осуществления этого права (§ 532). Не подлежит отмене дарение, совершенное в силу моральной обязанности или для соблюдения приличий (§ 534).

Кроме того, даритель может потребовать от одаряемого, не отменяя дарения, возврата дара по причине ухудшения своего материального поло­жения. Речь идет о ситуации, когда даритель после осуществления дарения оказывается не в состоянии нести расходы по поддержанию достойного уровня жизни или исполнять имеющиеся у него в силу закона обязанности содержать своих родственников, супруга или бывшего супруга. В этом слу­чае также подлежат применению правила, регулирующие неосновательное обогащение, с той лишь особенностью, что одаряемому предоставлено пра-

доставлено право отказаться от возврата дара при условии выплаты дари­телю суммы, необходимой для содержания дарителя, а также его родствен­ников (§ 528).

Особое положение дарителя как субъекта одностороннего обязатель­ства проявляется также в том, что он освобожден от уплаты одаряемому каких-либо процентов за просрочку исполнения своего обязательства (§ 522). Необходимым условием ответственности дарителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора дарения признается наличие его вины в форме умысла или грубой небрежности (§ 521). Иллюстрацией к этому общему положению могут служить отдельные нормы ГГУ об ответ­ственности дарителя за конкретные правонарушения.

Так, если даритель умышленно умолчит о недостатках подаренной вещи или предоставляемого одаряемому права, то он должен возместить последнему причиненный вследствие этого вред (§ 523, п. 1 § 524). Если даритель обещал одаряемому предоставить вещь, определенную родовыми признаками, которую он должен был приобрести, то при наличии недостат­ков вещи, известных дарителю в момент приобретения вещи или неизвест­ных вследствие его грубой небрежности, одаряемый может потребовать замены этой вещи на вещь, свободную от недостатков. В случае же умыш­ленного умолчания со стороны дарителя о таких недостатках, одаряемый вместо требования о замене вещи может предъявить требование о возме­щении вреда (п. 2 § 524).

Допускается и регламентируется ГГУ также договор дарения с возло­жением на одаряемого обязанности выполнения определенного действия (§ 525). Вместе с тем нормы, регулирующие такой договор, заботятся о со­хранении существа дарения, которое непременно должно привести к увели­чению имущества одаряемого. Данной цели подчинены правила о том, что даритель может требовать от одаряемого совершения возложенного на него договором действия только после передачи последнему соответствующего дара, а также о праве одаряемого отказаться от исполнения возложенной на него обязанности, если вследствие недостатков дара стоимость дарения окажется меньше размера расходов, необходимых для исполнения соответ­ствующей обязанности (§ 526).

Последствие неисполнения одаряемым, получившим дар, возложенной на него обязанности, состоит в том, что даритель может потребовать воз­врата дара при условии, что дар должен был быть использован для испол­нения одаряемым возложенной на него обязанности. В этом случае возврат дара осуществляется по правилам, регулирующим неосновательное обогаще­ние (§ 527).

В случаях, когда на одаряемого возложена обязанность совершить ка­кие-либо действия в общественных интересах, право требования соверше­ния указанных действий после смерти дарителя переходит к соответствую­щему органу власти (п. 2 § 525).

В Гражданском кодексе Квебека договору дарения также посвящена отдельная глава (гл. 2 «О дарении» титула второго «О поименованных до­говорах» кн. V «Об обязательствах»), включающая в себя 36 статей (1806-1841).

Согласно ГКК дарением признается договор, по которому одно лицо, даритель, безвозмездно передает другому лицу, одаряемому, имущество в собственность; составляющая часть расщепленного права собственности или любое другое право, принадлежащее конкретному лицу, также могут быть переданы посредством дарения (ст. 1806).

Уже в определении договора дарения ощущается влияние англо­американского права: как известно, континентальная система права не до­пускает никакого расщепления права собственности и рассматривает пере­дачу права собственности на вещь как передачу самой вещи.

В первых же статьях ГКК, посвященных договору дарения, выделяют­ся два основных вида дарения: дарение между живыми и дарение на случай смерти, - в отношении которых в дальнейшем обеспечивается дифференци­рованное регулирование. Дарением между живыми признается дарение, ко­торое влечет фактическое лишение дарителя обладания имуществом в том смысле, что он фактически становится должником одаряемого (ст. 1807); да­ рением на случай смерти считается дарение, при котором лишение дарите­ля обладания имуществом обусловлено его смертью и наступает только в этот момент (ст. 1808).

На первый взгляд, с позиций континентальной системы права дарение на случай смерти вызывает удивление, поскольку такой договор непремен­но должен столкнуться с конкуренцией со стороны институтов наследст­венного права. Однако ГКК все ставит на место правилом о том, что даре­ние на случай смерти недействительно, если оно не оформлено брачным договором или не подтверждено легатом (ст. 1819). Более того, дарение, сделанное во время предполагаемой смертельной болезни дарителя, недей­ствительно в качестве дарения на случай смерти, независимо от того, по­следовала смерть или нет. И только в том случае, если даритель выздорав­ливает и не оспаривает мирное владение одаряемого в течение трех лет, основание для недействительности договора отпадает (ст. 1820).

Сфера действия договора дарения по ГКК также отличается значи­тельным своеобразием. В отличие от германского гражданского права (да и от римского тоже) обещание дарения не признается договором дарения, а

рассматривается в качестве отдельного одностороннего обязательства, ко­торое предоставляет выгодоприобретателю обещания право требовать воз­мещения убытков от лица, давшего обещание, при невыполнении им своего обещания (ст. 1812). В то же время действие норм о договоре дарения рас­пространяется на так называемые косвенное и скрытое дарения (ст. 1811), а также на вознаграждающее дарение и дарение с обременением в той части, в какой дарение превышает стоимость вознаграждения или обременения (ст. 1810).

В ГКК предусмотрены многочисленные запреты и ограничения со­вершения дарения. Так, несовершеннолетние или находящиеся под надзо­ром совершеннолетние (даже представленные опекуном или попечителем) не вправе совершать дарение, за исключением имущества незначительной стоимости или обычных подарков (ст. 1813); дарение, сделанное собствен­нику, директору или служащему лечебного учреждения или учреждения социальной помощи, который не является супругом или близким родствен­ником дарителя, недействительно, если оно сделано во время, когда дари­тель лечился или получал социальную помощь в таком учреждении; недей­ствительно также дарение, сделанное члену приемной семьи в то время, когда даритель проживал в ней (ст. 1817).

Из числа объектов договора дарения между живыми (в нашем понима­нии это обычный договор дарения) ГКК исключает будущее имущество, что в принципе корреспондирует другому положению о непризнании дого­вором дарения обещания дарения. Дарение между живыми действительно только в отношении конкретного реально существующего имущества. Что касается дарения будущего имущества, то оно допускается только по дого­вору дарения на случай смерти (ст. 1818).

Гражданский кодекс Квебека содержит весьма жесткие требования к форме договора дарения: всякий договор дарения как недвижимого, так и движимого имущества под страхом его недействительности должен быть совершен посредством нотариального акта, подлинник которого остается у нотариуса; более того, дарение должно быть оглашено (ст. 1824). Исключе­ние составляют лишь случаи, когда речь идет о дарении движимого имуще­ства с согласия сторон, которое подтверждено фактической передачей дара и непосредственным владением им со стороны одаряемого.

В соответствии с ГКК допускается заключение договора дарения с об­ ременением дара или с условием в пользу третьего лица (ст. 1830). В этом случае, если иное не предусмотрено законом или договором, одаряемый отвечает только по долгам дарителя, связанным с совокупностью активов и пассивов, которые он приобретает. Причем обременение, если оно в силу обстоятельств, не предвидимых в момент принятия дара, становится невоз-

можным или слишком обременительным для одаряемого, может быть из­менено или вовсе отменено судом с учетом стоимости дара, намерений да­рителя и других конкретных обстоятельств (ст. 1831, 1834).

Исполнение договора дарения (передача подаренного имущества) осуществляется, как указано в ГКК, «путем введения одаряемого во владе­ние им или позволяя ему вступить во владение при устранении к тому всех препятствий» (ст. 1825). При этом одаряемый не вправе требовать у дари­теля возмещения за платеж, который он совершил для освобождения иму­щества от права, принадлежащего третьему лицу, или для исполнения об­ременения, за исключением части, в которой платеж превышает выгоду, извлеченную из дара. Вместе с тем одаряемый, утративший подаренное имущество в результате его эвикции (полностью или частично), наделяется правом требовать у дарителя возмещения расходов, понесенных в связи с даром, превышающих выгоду, которую он извлек из дара, в том случае, если эвикция явилась следствием недостатка в переданном праве, о кото­ром даритель знал, но умолчал в момент дарения (ст. 1827).

Как видим, в данном случае отрицательные последствия для дарителя предусмотрены только на случай умышленных действий (вернее, бездейст­вия) последнего в ущерб интересам одаряемого. По такой же схеме строит­ся и ответственность дарителя за недостатки подаренного имущества: он несет ответственность только за вред, причиненный одаряемому в резуль­тате недостатка, при условии, что он знал об этом недостатке в момент да­рения, но скрыл данное обстоятельство от одаряемого (ст. 1828).

Особое положение дарителя, уменьшающего свое имущество в пользу одаряемого без какого-либо встречного предоставления, учитывается ГКК и при наделении его правом на отмену дарения по причине неблагодарно­сти одаряемого (ст. 1836). При этом под неблагодарностью одаряемого понимается такое его поведение по отношению к дарителю, которое заслу­живает порицания, принимая во внимание характер дара, субъективные свойства сторон и соответствующие обстоятельства. В отличие от герман­ского законодательства, предусматривающего одностороннюю отмену да­рения путем заявления дарителя, в соответствии с ГКК отмена дарения мо­жет быть осуществлена только в судебном порядке, что безусловно ухуд­шает положение дарителя. Иск об отмене дарения может быть предъявлен только при жизни одаряемого и в течение одного года после того, как не­благодарность стала основанием для отмены дарения, или после дня, когда дарителю стало известно о неблагодарности одаряемого. Смерть дарителя в период, когда было возможно предъявление иска об отмене дарения, не погашает права на иск, однако наследники дарителя могут предъявить та­кой иск только в течение одного года после смерти дарителя. Отмена даре-

ния судом обязывает одаряемого возвратить то, что он получил по договору дарения.

Особым образом регулируется в ГКК дарение, совершаемое по брач­ному договору. Любое лицо вправе совершить дарение между живыми по брачному договору в отношении супругов (в том числе будущих супругов), их детей и общих детей, как рожденных, так и еще не рожденных, при ус­ловии, что последние родятся живыми и жизнеспособными. Сторонами договора дарения на случай смерти могут выступать исключительно те ли­ца, которые признаются выгодоприобретателями между живыми по брач­ному договору (ст. 1840). При этом дарение на случай смерти может быть отозвано дарителем.

Итак, мы завершили рассмотрение основных положений, регулирую­щих договор дарения, которые содержатся в Германском гражданском уложении и в Гражданском кодексе Квебека. Несмотря на имеющиеся су­щественные различия в подходах к регламентации договора дарения, мы можем выделить и общие черты указанных законодательных актов.

Во-первых, в обоих случаях отношения, связанные с дарением, при­знаются не просто юридическим фактом, порождающим право собственно­сти у одаряемого, а гражданско-правовым договором, заключаемым между дарителем и одаряемым.

Во-вторых, одним из основных признаков договора дарения (наряду с безвозмездностью) признается то, что дарение осуществляется путем уве­личения имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя.

В-третьих, в обоих случаях учитывается особое положение дарителя в договоре дарения, который теряет свое имущество, не приобретая ничего взамен: даритель наделяется дополнительными правами, не свойственными для должника в гражданско-правовом обязательстве, и в частности правом на отмену дарения по причине неблагодарности одаряемого. Отмена даре­ния во всех случаях влечет обязанность одаряемого возвратить то, что было получено по договору дарения.

В-четвертых, ответственность дарителя за неисполнение или ненадле­жащее исполнение обязательства, а также за вред, причиненный одаряемо­му в результате недостатков дара, наступает лишь при наличии вины дари­теля в форме умысла или грубой неосторожности.

И наконец, в-пятых, договор дарения может существовать в форме как реально го, так и консенсуального обязательства.

ГЛАВА XI

РАЗВИТИЕ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ В ОТЕЧЕСТВЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДАРЕНИЯ

До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, явля­лись предметом оживленных теоретических дискуссий. Гражданское зако­нодательство и гражданско-правовая доктрина того времени не давали чет­ких однозначных ответов на вопросы о понятии дарения, его правовой при­роде, месте этого института в системе гражданского права. Достаточно ска­зать, что в гражданском законодательстве той пары нормы о дарении были размещены не среди положений о договорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления прав на имущество. Хотя, как подчер­кивал Г.Ф. Шершеневич, «законодательство признает, что дар почитается

недействительным (несостоявшимся?), когда от него отречется тот, кому он i, а следовательно, по мнению Г.Ф. Шершеневича, законода-

тель бесспорно причисляет дарение к договорным обязательствам²

Значительным своеобразием отличались взгляды основоположника российской цивилистики Д.И. Мейера как на природу дарения, так и на ме­сто этого института в системе гражданского права, которые были охаракте­ризованы Г.Ф. Шершеневичем следующим образом: «Иные, принимая в соображение, что посредством дарения возможно установление всех видов прав, отводят место дарению в общей части гражданского права (Мейер). Но с педагогической точки зрения едва ли это удобно, потому что по пово-

ду дарения пришлось бы излагать положения, которым место только в осо-
,- з. Однако такая оценка взглядов Д.И Мейера нам представ-

осннои чнсти^

ляется упрощенной и несправедливой.

Действительно, в книге Д.И. Мейера «Русское гражданское право» (которая, кстати сказать, принадлежит не перу Д.И. Мейера, а составлена

Такое правило содержалось в Своде законов Российской империи (т. X, ч. 1_к ст. 973). z См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М.,

1995. С. 337.

з Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 128.

после его смерти его учениками по конспектам лекций Д.И. Мейера^{1 по} ~ ложения о дарении помещены в общей части гражданского права (в разделе о приобретении прав). Но причины такого подхода к изложению курса гра­жданского права объясняются в самой книге несколько иначе, чем указывал Г.Ф. Шершеневич. Д.И. Мейер подчеркивал, что «безмездно (безвозмездно. -В. В.) права приобретаются различно, например, по передаче, по договору, так что способы безмездного приобретения прав не группируются в одно учреждение; но в различных учреждениях, определяющих безмездное при­обретение того или другого права, встречаются многие общие черты, так что есть возможность представить общую теорию дарения, как учреждения, обнимающего в общих чертах все различные учреждения, о безмездном приобретении прав. Таким образом, в учении о приобретении прав находит себе место учение о дарении»²

Дело в том, что, по мнению Д.И. Мейера, не все акты дарения могут быть признаны договором. Он подчеркивал, что «по договору приобретает­ся право на чужое действие, по дарению же не всегда приобретается право на чужое действие, а иногда и другое право. Например, лицо обязывается подарить другому известную вещь: тут действительно представляется дого­вор, по которому другое лицо приобретает право на действие, и притом приобретает его безвозмездно. Но, например, лицо, не будучи предвари­тельно обязано подарить вещь, прямо передает ее безвозмездно другому лицу: здесь лицо не приобретает права на чужое действие, а приобретает право собственности на вещь»³

Таким образом, существо взглядов Д.И. Мейера по поводу правовой природы дарения состоит в том, что он различал договор дарения как ин­ститут обязательственного права, когда на основе соглашения сторон воз­никает обязательство дарителя передать дар одаряемому, и это полностью укладывается в конструкцию гражданско-правового договора; но с другой стороны, Д.И. Мейер не признавал договором такое дарение, когда имелся лишь факт передачи вещи, который непосредственно порождал право соб­ственности у лица, получившего эту вещь. В последнем случае, при отсут­ствии соглашения сторон и соответственно вытекающего из него обяза­тельства по передаче вещи, передача вещи (как таковая) представлялась Д.И. Мейеру самостоятельным основанием возникновения права собствен­ности. И в этом смысле имело место безвозмездное отчуждение права соб-

См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд.,

1902. Ч. 1. М, 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 3. 2 Там же. С. 241.

Там же.

ственности, которое, по мнению Д.И. Мейера, не охватывалось понятием договора дарения.

В связи с этим следует заметить, что даже с позиций сегодняшнего дня такой подход к оценке правовой природы дарения имеет право на сущест­вование и уж во всяком случае не может быть объяснен чисто методиче­скими аспектами, как полагал Г.Ф. Шершеневич¹

Особых взглядов на правовую природу дарения придерживался и К.П. По­бедоносцев, который усматривал смысл дарения в перенесении права собст­венности одним лицом на другое в момент достижения согласия сторонами и поэтому причислял дарение к способам приобретения права собственности²

Оппонируя точке зрения К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневич пи­сал: «Однако, тот факт, что дарение чаще всего направлено к перенесению права собственности, еще не дает основания игнорировать те случаи даре­ния, когда оно чуждо этой цели... даже в дарении, направленном на перене­сение права собственности, момент перехода последнего не всегда совпада­ет с моментом соглашения, и тогда между дарителем и одаряемым устанав­ливается обязательственное отношение»³

Сам же Г.Ф. Шершеневич всякое дарение признавал договором. Он указывал: «Дарением называется безвозмездный договор, направленный непосредственно на увеличение имущества одаряемого в соответствии с уменьшением имущества дарителя... Дарение, - подчеркивал Г.Ф. Шершене­вич, - представляет собой сделку, основанную на взаимном соглашении, а не на воле одного дарителя. До принятия предлагаемого дара лицом одаряемым дарение не имеет смысла. Поэтому-то дарение признается договором»⁴

При подготовке проекта Гражданского уложения различные взгляды на природу дарения явились предметом тщательного исследования и все­стороннего обсуждения. Принимались во внимание также и подходы к это­му вопросу, имеющиеся в законодательствах разных государств. Редакци­онная комиссия констатировала, что дарение, конечно же, является одним из способов приобретения имущественных прав. Но ответ на вопрос о при­роде дарения и месте этого института в системе гражданского права может быть дан только на основе анализа существа самого юридического дейст­вия, из которого возникают свойственные дарению правовые отношения. Ключевым вопросом при проведении такого анализа для Редакционной комиссии являлся вопрос о необходимости (или отсутствии таковой) при-

1 О правовой природе дарения применительно к современному российскому зако­
нодательству см.: ч. 1 гл. XII настоящей книги.

2 См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. II. СПб., 1896. С. 365.

Цершеневич.Г1. Курс гражданского права. Т. 2. С. 128. шже. С. 127.

нятия дарения или согласия одаряемого на безвозмездное приобретение имущества. Причем данный вопрос, по мнению Редакционной комиссии, имел решающее значение применительно только к дарению, совершаемому не на основе предварительного соглашения сторон, а путем непосредствен­ной передачи дара одаряемому. «Бесспорно, - заключает Редакционная ко­миссия, - что дарение в тех случаях, когда оно совершается в форме дарст­венного обязательства (курсив наш. - Б.Б.), т.е. безвозмездной выдачей дарителем письменного обязательства об отчуждении своего имущества в пользу одаряемого, не может быть действительным без принятия или со­гласия одаряемого потому, что дарственное обязательство, как и договоры вообще, основываются всегда на соглашении сторон»¹

В результате Редакционная комиссия пришла к выводу о необходимо­сти принятия дара или согласия одаряемого как обязательного условия действительности всякого договора дарения, поскольку такое требование вытекает из сущности самого дарения. При этом ход рассуждений Редакци­онной комиссии, посредством которых она пришла к такому выводу, пред­ставляет чрезвычайный интерес, в том числе и с позиций современных гра­жданского законодательства и науки гражданского права.

В материалах Редакционной комиссии подчеркивается, что дарение составляет исключение из свойственных человеку действий, направленных преимущественно к приобретению, а не к безвозмездному отчуждению имущества, поэтому дарение не совершается без особых побуждений, кото­рые могут быть вполне бескорыстными (благодарность, любовь и т.п.) или могут быть направлены на достижение разных выгод и даже безнравствен­ных целей (средство подкупа, соблазна и т.п.). Но главное состоит в том, что между дарителем и одаряемым должны существовать известные чисто личные отношения нравственного свойства, которые обыкновенно про­должаются и после совершения дарения, независимо от юридических по­следствий, возникающих из этой сделки.

Ввиду такого личного характера, отличающего дарение от других имущественных сделок, одаряемому небезразлично, кто именно, по какому побуждению и с какой целью намерен предоставить ему имущественную прибыль. Точно так же и предмет дарения, хотя бы от исходил от близкого друга или родственника, не всегда является выгодным для одаряемого, но может иногда и принести последнему убытки. Если же еще принять во внимание, что всякое дарение, независимо от обязательств, которые может установить сам даритель, в силу закона возлагает на одаряемого известные

Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комис­сии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Том вто­рой. СПб., 1910. С. 360.

обязанности, например обязанности возврата имущества в случае соверше­ния действий, которые могут быть расценены как неблагодарность, то ста­нет ясно, что дарение не может осуществляться без согласия одаряемого на принятие дара. «Дарение, - полагала Редакционная комиссия, - как и вся­кое другое благодеяние, никому не может быть навязываемо, следователь­но, не может быть и совершаемо без согласия одаряемого»¹

Необходимость принятия дарения для действительности этой юриди­ческой сделки не только имеет то значение, что никто не может быть ода­рен против его воли, но имеет еще и то последствие, что даритель до изъяв­ления одаряемым согласия на принятие имущества может отказаться от своего намерения, следовательно, одностороннее предложение или обеща­ние совершить дарение не имеет обязательной силы.

В результате Редакционная комиссия пришла к заключению, в соот­ветствии с которым необходимость принятия дарения (согласия одаряемого на приобретение имущества в виде дара) «вытекает из самого внутреннего свойства дарения, безусловно обязательна для каждого дарения...» А по­скольку дарение не может осуществиться без обоюдного согласия сторон (дарителя и одаряемого), то «из этого следует, что дарение есть договор, ибо... соглашение двух или нескольких лиц о приобретении, изменении или прекращении прав признается договором»²

В связи с этим в проекте Гражданского уложения нормы о дарении со­ставили гл. IV «Дарение» разд. II «Обязательства по договорам» кн. V «Обязательственное право». Указанная глава открывалась нормой, содер­жащей следующее определение договора дарения: «По договору дарения даритель, при жизни своей, безвозмездно предоставляет другому лицу ка­кое-либо имущество. К предоставлению кому-либо имущества на случай смерти применяются правила о завещаниях» (ст. 1782).

Несмотря на имеющиеся разногласия между российскими правоведа­ми относительно правовой природы дарения и места этого института в сис­теме гражданского права, называемые ими основные черты (признаки) да­рения (договора дарения) в основном совпадали^{3 ечь шла} ° ^четы Р^{ех ха} ~ рактерных признаках: 1) безвозмездность дарения; 2) направленность на увеличение имущества одаряемого; 3) уменьшение имущества дарителя; 4) намерение дарителя одарить одаряемого.

Признак безвозмездности дарения не толковался таким образом, что непременно должно отсутствовать всякое встречное предоставление. Так,

1 Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 361. ₂ Тамже. С. 361-362.

з См., напр.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 241-243; Шершеневич Г.Ф. Курс граж­данского права. Г. 2. С. 127-129.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что с юридической точки зрения «под безвоз­мездностью следует понимать только то, что передаваемой ценности не соответствует эквивалент. Нельзя, например, считать возмездным дарение потому, что за подаренные нож или ружье одаряемый вручает дарителю

монету, руководствуясь народным предрассудком, что железо и сталь да-

1. При этом считалось, что мотивы и побуждения дарителя, рить опасно»

даже если они бьши отнюдь не бескорыстными, не порочили признака без­возмездности дарения. Например, Д.И. Мейер писал: «Действительно, очень редко дарение производится совершенно бескорыстно, а обыкновен­но или оно составляет вознаграждение за какую-либо услугу, оказанную дарителю со стороны лица одаряемого, или даритель хочет приобрести ка­кие-либо материальные или нематериальные выгоды, например, склонить лицо одаряемое на свою сторону: но тем не менее сделка остается дарени­ем. Поэтому если лицо одарит кого-либо в надежде на его услугу, которая, однако же, не оказывается, то дарение все-таки действительно, потому что надежда на вознаграждение не имеет юридического момента»²

Направленность дарения на увеличение имущества одаряемого, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, должна составлять непосредственную цель да­рения. Он подчеркивал, что по этой причине «не подходит под понятие да­рения такая меновая сделка, в которой одна сторона выигрывает более дру­гой, потому что такое обогащение составляет случайный элемент и не явля­ется прямой целью соглашения. Не будет дарением, когда должник, снис­ходя к кредитору, предоставляет ему в обеспечение его права требования залог или поручительство, потому что этим действием он не увеличивает ценности имущества своего верителя, а только обеспечивает его права»³

При дарении увеличение имущества одаряемого должно осуществ­ляться за счет уменьшения имущества дарителя. Этот признак, по мнению дореволюционных правоведов, позволял отличать дарение от завещания. Например, Д.И. Мейер указывал, что «даритель лишается какого-либо пра­ва, и притом при жизни, потому что если лицо дарит что-либо другому, но так, чтобы дар перешел к одаряемому по смерти дарителя, то дарение уже имеет вид завещательного распоряжения»^{4 С этим} мнением соглашался и Г.Ф. Шершеневич, который также отмечал, что «этим признаком дарение отличается от завещания. По завещанию наследователь оставляет все свое имущество или часть другому лицу, но имущество его не уменьшается, по­ка он жив, а после его смерти это имущество будет принадлежать уже не

¹²⁸ -¹²⁹ -

наследователю, а наследнику»^{1 По мнению Г Ф} Шершеневича, данный признак позволял также отличать договор дарения от некоторых других договоров. В частности, он утверждал: «С точки зрения того же признака не будет дарением страхование жизни в пользу третьего лица, потому что уве­личение имущества этого последнего не связано с уменьшением имущества страхователя»²

И наконец, один из главных признаков дарения, по мнению россий­ских правоведов, состоял в наличии у дарителя намерения одарить другое лицо. Д.И. Мейер объяснял этот признак следующим образом: «Как каждая сделка предполагает волю лица на ее совершение, так и дарение предпола­гает со стороны дарителя намерение одарить другое лицо (animus donandi), так что где нет этого намерения, нет и дарения, хотя бы были налицо все другие его принадлежности. Поэтому если какая-либо сделка, заключенная возмездно, оказывается недействительной, но может сохранить силу как дарение, то отсюда не следует еще, что она сама собой обращается в даре­ние, потому что при недействительности сделки возмездной не разумеется само собой намерение лица одарить другого контрагента»³

В материалах Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения можно обнаружить свидетельства детальнейшего анализа указан­ного признака дарения в процессе подготовки законопроекта. В частности, там отмечается, что необходимым условием самого намерения дарителя одарить другое лицо должно быть сознание отчуждателя, что он произво­дит обогащение другого лица. Хотя из самого понятия дарения как способа отчуждения уже вытекает, что оно может быть последствием лишь созна­тельной воли дарителя, но для понятия дарения требуется еще сознание отчуждателя, что приобретатель получает имущественную прибыль, по­скольку без такого сознания не может быть речи и о намерении одарить. В подтверждение указанных рассуждений приводился пример, когда кто-либо покупает вещь за слишком высокую плату или продает ее слишком дешево, не зная действительной стоимости вещи. В этом случае он предоставляет другому лицу имущественную прибыль бессознательно, а следовательно, и не намеренно, вследствие чего в таких действиях не имеется дарения в юридическом смысле этого слова.

Вместе с тем Редакционная комиссия отмечала, что могут быть и та­кие случаи, когда лицо, лишающее себя имущества, сознательно обогащает приобретателя, не имея вовсе намерения произвести дарение. Например, лицо, приобретая вещь, сознательно платит за нее цену выше ее действи-

1 Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 129.

2Там же.

3МейерД.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 243.

тельной стоимости только потому, что приобретаемая вещь ему крайне не­обходима; или лицо продает вещь за бесценок вследствие крайней нужды в деньгах. Указанные лица вполне сознают, что они обогащают других, хотя вовсе не имеют такого намерения, а желают лишь избежать невыгодных для них самих последствий. Очевидно, что в подобных случаях нельзя го­ворить о дарении. Однако из этого не вытекает, что намерение дарителя должно иметь своей целью благодеяние без примеси каких-либо других, в том числе эгоистических побуждений. «Требуется только, - подытоживает Редакционная комиссия, - чтобы в ряду побуждений и целей, руководящих отчуждателем, было намерение обогатить приобретателя; в чем же заклю­чаются другие побуждения дарителя, - безразлично»¹

Спорным являлся вопрос о значении дарений, делаемых из благодар­ ности (donatio remuneratoria). Было признано, что по общему правилу нет оснований не признавать за дарением, совершаемым из благодарности, свойства истинного дарения и освобождать его от установленных для этого института специальных правил. Чувство благодарности является не только слишком неопределенным побуждением, но и легко обнаруживается, так что всякое дарение можно подвести под такое побуждение. Сомнения могут возникнуть лишь в том случае, когда действие, в благодарность за которое совершается дарение, заключается в исполнении таких работ или услуг, которые делаются обыкновенно за денежную плату, а потому имеют свой­ство промысла. Подход Редакционной комиссии к подобным ситуациям состоял в том, что оценка сделки, посредством которой лицо производит вознаграждение за работы или услуги, зависит от намерений этого лица. Если указанное лицо, полагая, что одаряемый выполнил работы или оказал услуги безвозмездно и бескорыстно, желает выразить ему благодарность в форме дарения, то такая сделка составляет действительное дарение. Если же лицо, в пользу которого совершена работа без предварительного согла­шения о вознаграждении, признает себя обязанным к вознаграждению, то производимая на этом основании уплата должна признаваться не дарением, а платежом долга²

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Высказанные в дореволюционной юридической литературе взгляды на предмет договора дарения также не отличались однообразием.

Как уже отмечалось, Д.И. Мейер под предметом дарения понимал вся­кое безвозмездное, намеренное отчуждение какого-либо имущественного права. Он указывал: «Предметом дарения может быть всякое имуществен-

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 359. См. там же.

ное право, не только право собственности, хотя и справедливо, что оно все­го чаще является предметом дарения... Относительно права даримого заме­тим, что оно должно состоять в распоряжении дарителя, т.е. даритель дол­жен быть субъектом этого права, ибо в противном случае отчуждение его недействительно. Но всякое право, способное подлежать отчуждению, мо­жет быть подвергнуто и отчуждению дарственному»¹

Г.Ф. Шершеневич определял предмет договора дарения через действия дарителя, которые приводят к увеличению имущества одаряемого, отмечая: «Увеличение имущества одаряемого прозводится: 1) передачей вещей в его собственность; 2) предоставлением ему других вещных прав, с которыми соединено пользование; 3) установлением обязательственного отношения, в котором одаряемому присваивается право требования; 4) освобождением одаряемого от обязательства или устранением ограничения его права соб­ственности»²

В проекте Гражданского уложения предмет договора дарения был оп­ределен следующим образом: «Дарение может заключаться в отчуждении или установлении права, в отказе от права или в принятии дарителем на себя обязательства» (ст. 1783). К этому добавим наиболее типичный пред­мет дарения, который вошел в само определение понятия договора дарения, а именно: предоставление другому лицу какого-либо имущества (ст. 1728).

Таким образом, по проекту Гражданского уложения договоры дарения включал в себя четыре вида действий дарителя: 1) предоставление имуще­ства одаряемому (вещи в собственность либо передача имущественного права); 2) установление права в пользу одаряемого; 3) отказ дарителя от своего права в отношении одаряемого; 4) принятие дарителем на себя обя­зательства в отношении одаряемого.

В материалах Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения имеется детальный комментарий положений проекта об отдель­ных видах действий дарителя, составляющих предмет договора дарения.

Редакционная комиссия, в частности, подчеркивала, что существен­ным признаком дарения является безвозмездность договора; а так как предмет этого договора может заключаться в отчуждении или установлении права, в отказе от права или в принятии дарителем на себя обязательства (ст. 1783), то ст. 1782 подводит все эти различные способы приобретения имущественных прав под выражение «предоставление другому имущества»³

Далее Редакционная комиссия отмечала, что предметом дарения явля­ется не только право собственности на движимое и недвижимое имущество,

1МейерД.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 247.

2Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 129.

3 См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 363.

но и другие вотчинные (т.е. вещные) права. Кроме того, уже к моменту подготовки проекта Гражданского уложения практика российских судов допускала дарение, совершаемое принятием дарителем на себя обязатель­ства. Специально подчеркивалось, что употребляемое в ст. 1783 проекта выражение «право» разумеется не только как вотчинное право, но и как право требования из обязательства. Дарение может заключаться и в предос­тавлении одаряемому такого вотчинного права, которое вновь устанавлива­ ется в лице одаряемого, например права сервитута. А под понятие «отказ от права» подходит как отказ от права требования (прощение долга), так и отказ от вотчинного права, например права сервитута.

Что касается безвозмездного отказа от права, то, по мнению Редак­ционной комиссии, он может быть признан дарением только в том случае, если такой отказ касается уже приобретенного права, входящего в состав имущества дарителя. Поэтому, например, отречение от наследства без ука­зания лица, к которому оно должно поступить, не может считаться дарени­ем в пользу того, кто будет призван по закону вступить в наследство после отрекшегося. Но право на открывшееся наследство может быть предметом отчуждения, а следовательно, и дарения.

Равным образом отказ от права залога или иного обеспечения не при­знавался дарением, так как в этом случае не происходит ни уменьшения имущества на одной, ни увеличения имущества на другой стороне.

Предмет договора дарения рассматривался Редакционной комиссией также в качестве критерия отграничения договора дарения (особенно в форме дарственного обязательства) от иных гражданско-правовых догово­ров в случае их безвозмездного исполнения. Так, подчеркивалось, что дар­ственное обязательство имеет своим предметом передачу имущества в соб­ственность одаряемого и этим отличается от других безвозмездных догово­ров: ссуды, поклажи, безвозмездного ведения чужих дел по доверенности. То обстоятельство, что лица, оказывающие безвозмездные услуги по на­званным договорам, иногда лишают себя более или менее верного дохода, в результате чего другая сторона сберегает свои средства, не придает этим сделкам значения дарения, так как они заключают в себе только отказ от возможного, но не приобретенного еще права на вознаграждение и поэтому не влекут за собой уменьшения имущества на стороне ссудодателя, покла-жепринимателя или поверенного. С этой точки зрения предоставление де­нег в беспроцентный заем и отказ заимодавца от условленных или узако­ненных, но еще не начисленных процентов также не составляют дарения.

О глубоком понимании российскими цивилистами сущности дарения и детальнейшей проработке ими всех вопросов, связанных с определением

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 363-364.

предмета договора дарения, свидетельствует следующая норма проекта Гражданского уложения: «Дарение всего или доли всего настоящего или будущего имущества, без ближайшего означения предметов дарения, при­знается недействительным» (ст. 1784).

Комментируя данную норму, Редакционная комиссия отмечала, что все имущество лица, в смысле совокупности прав и обязанностей, может приобретаться только по наследству, т.е. в силу и с момента смерти этого лица, тогда как право собственности на подаренное имущество переходит к одаряемому: в отношении недвижимости — со времени внесения соответст­вующей записи в вотчинную книгу, а в отношении движимого имущества — со времени его передачи одаряемому; долги же дарителя вообще не пере­ходят на одаряемого.

Заслуживает внимания и общий вывод Редакционной комиссии: «Та­ким образом, дарственное отчуждение всего имущества может быть совер­шено только путем дарения отдельных, определенных предметов, входящих в состав имущества, но не в виде уступки права на всю совокупность или на отвлеченную долю всего имущества. Возможность дарения всего имущест­ва или известной доли его, без ближайшего указания составных частей, вносила бы чрезвычайную неопределенность в отношения между дарите­лем и одаренным, затрудняла бы верителей дарителя при оспаривании его действий и слишком облегчала совершение необдуманных и чрезвычайных дарений»¹

В отличие от действовавшего в период подготовки проекта Граждан­ского уложения российского гражданского законодательства, запрещавше­го дарение будущего имущества, проект допускал возможность такого да­рения по дарственному обязательству (на современном юридическом языке - договору обещания дарения). Такой вывод подтверждается следующим заключением Редакционной комиссии: «С точки зрения проекта вещь, еще не существующая или не принадлежавшая известному лицу, не может быть отчуждаема этим лицом, но может составлять предмет всякого рода дого­воров, в том числе и дарственных обязательств, устанавливающих не пере­ход права собственности на вещь, а лишь личное право требования о дос­тавлении обещанной вещи. На этом основании ст. 1784, не запрещая вооб­ще дарения будущего имущества, требует только, чтобы подобное дарение, хотя бы оно распространялось на все ожидаемое дарителем имущество, содержало в себе ближайшее указание отдельных предметов, входящих в состав даримого имущества»²

1См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 365.

2Там же С. 366.

Проектом допускалось заключение договора дарения с особыми пра­вами дарителя. Во-первых, обращает на себя внимание норма, в соответст­вии с которой даритель мог выговорить себе право отмены дарения на слу­чай, если даритель либо одаряемый и его наследники по нисходящей линии умрут ранее дарителя (ст. 1785). При этом Редакционная комиссия подчер­кивала, что справедливость дарения, совершаемого под указанным услови­ем, не подлежит сомнению. Даритель осуществляет дарение обыкновенно вследствие любви, благодарности и тому подобных чувств, которые он ис­пытывает к одаряемому, поэтому вполне естественно предоставить дарите­лю право условиться об отмене дарения на случай смерти одаряемого и ближайших его наследников с той целью, чтобы подаренное имущество не перешло в руки совершенно посторонних лиц, которым даритель вовсе не желает оказывать благодеяния.

Во-вторых, даритель, предоставив одаряемому имущество в собствен­ность, имел право оставить за собой или передать другому лицу правомо­чия по владению и пользованию указанным имуществом (ст. 1786). Име­лось в виду устранить сомнения по поводу возможности такого дарения, имевшиеся в судебной практике, в особенности в отношении движимого имущества, право собственности на которое по общему правилу переходит к одаряемому с момента передачи ему имущества. Но передача подаренной вещи может заключаться не только в фактическом ее вручении приобрета­телю, но и в поступлении ее хотя бы в ограниченное распоряжение послед­него. Временное лишение одаряемого права владения вещью не лишает его права собственности на подаренное имущество и не уничтожает силы даре­ния¹

К лицам, участвующим в дарении, — дарителю и одаряемому (одарен­ному), - дореволюционное гражданское законодательство не предъявляло никаких особых требований, помимо тех, которые предъявлялись ко всяко­му субъекту гражданских правоотношений. Поэтому в юридической лите­ратуре того времени обсуждались в основном вопросы, касающиеся воз­можности участия в правоотношениях, связанных с дарением, лиц, находя­щихся под опекой как в качестве дарителей, так и в качестве одаряемых. Например, Д.И. Мейер указывал, что «так как за неспособных к граждан­ской деятельности действуют их законные представители, то возникает во­прос, распространяется ли представительство опекуна на право дарения?». Отвечая на этот вопрос, Д.И. Мейер подчеркивал: «Обязанность опекуна -охранять интересы малолетнего, а дарение составляет ущерб для дарителя, и потому казалось бы, что дарение со стороны опекуна не должно быть признаваемо действительным. Однако же, по нашему законодательству, не

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 367-368.

считаются недействительными те действия опекуна, которые клонятся к ущербу опекаемого, а только опекун подлежит за них ответственности. Но и ответственность опекуна условна: если он докажет, что дарение выгодно для малолетнего, то нет для него и ответственности»¹

На вопрос о возможности дарения лицу, состоящему под опекой, Д.И. Мейер давал аналогичный ответ. Хотя он отмечал, что «с первого взгляда вопрос разрешается просто: так как дарение составляет прибыль для лица одаряемого, следовательно, клонится к его выгоде, то нет повода отвергать возможность дарения лицу, состоящему под опекой. Но фактиче­ски дарение может оказаться невыгодным: содержание подаренного иму­щества может стоить дороже самого имущества. Поэтому и относительно дарения, производимого лицу, состоящему под опекой, должно сказать то же, что сказано о дарении, производимом лицом, состоящим под опекой: принятие дара со стороны опекуна действительно; но если дарение окажет­ся невыгодным для опекаемого, причинит ему ущерб, то опекун за него отвечает»²

Действовавшее до революции российское гражданское законодатель­ство содержало ограничение дарения лишь в отношении одного лица (в качестве одаряемого): для принятия в виде дара недвижимого имущества церковью или монастырем требовалось Высочайшее разрешение (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 985).

В проекте Гражданского уложения среди норм, регулирующих дого­вор дарения, имелось лишь одно правило, относящееся к субъектам дого­вора дарения. В соответствии с этим правилом «дарение в пользу ребенка, имеющего родиться от определенного лица, может быть принято отцом или матерью ребенка» (ст. 1791). Появление этого правила в проекте объясня­лось Редакционной комиссией тем, что дети, даже не родившиеся, поль­зуются со времени их зачатия покровительством закона и уравниваются с родившимися, насколько имеются в виду их права. На этом основании, по мнению Редакционной комиссии, не может быть сомнения в возможности совершить дарение в пользу зачатого ребенка, так как дар в этом случае может быть принят матерью ребенка или особой опекой, установленной для защиты интересов еще не рожденного ребенка³

ФОРМА и ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

В российском дореволюционном гражданском законодательстве требования к форме договора дарения различались в зависимости от вида

1Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 245.

2Там же. С. 246.

3См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 371.

договора дарения и объекта дарения. Комментируя соответствующие положения законодательства, Г.Ф. Шершеневич писал: «В силу дарения даритель или передает право собственности, или обязывается передать, или отрекается от своего права требования. Соответственно тому разнообра­зится и форма дарения. Если вследствие дарения устанавливается обяза­тельственное отношение, в силу которого даритель обязывается в будущем передать вещь, то не требуется письменной формы. Если же в силу дарения одновременно с соглашением должна следовать передача права собствен­ности, то форма дарения различается, смотря по тому, касается ли она движимых или недвижимых вещей. Для дарения движимых вещей закон не устанавливает письменной формы. Дарение исполняется вручением дари­мой вещи тому, кому она назначается, и поступлением ее в его распоряже­ние... Право собственности приобретается одаряемым с момента передачи. Дарение недвижимостей соединено с формальностями, установленными для перехода вообще недвижимостей, следовательно, должно совершаться крепостным порядком... Акт, которым укрепляется право собственности на недвижимость на основании дарения, называется дарственною записью. Дарение, как обязательство, имеет силу с момента состоявшегося соглаше­ния, выраженного в той форме, которая установлена законом для перехода права собственности. А так как эта форма состоит из нескольких раздель­ных действий (совершение акта у нотариуса, утверждение его старшим но­тариусом), то следует признать, что до окончания целого обряда укрепле­ния наследники дарителя могут отказаться от исполнения дарения... Право же собственности приобретается позднее вводом во владение...»¹

Д.И. Мейер обращал внимание на особенности формы таких видов да­рения, как пожалование и пожертвование. Он указывал: «Пожалование совершается актом, исходящим от верховной власти, именным Высочай­шим указом, и на основании такого акта Министерство земледелия и госу­дарственных имуществ делает распоряжение о сдаче пожалованного иму­щества, и лицо вводится во владение. Пожертвование совершается обыкно­венно письменным предложением дара со стороны дарителя и отзывом подлежащего органа государственной власти о принятии его»²

Проект Гражданского уложения содержит несколько норм, опреде­ляющих требования к форме договора дарения. Прежде всего это норма о том, что для совершения дарения через поверенного требуется особая дове­ренность с указанием в ней одаряемого лица и предмета дарения (ст. 1787). Объясняя включение данного правила в текст проекта Гражданского уло­жения, Редакционная комиссия указывала, что не подлежит сомнению воз-

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 130-131. гМеиерД.И. Указ. соч. Ч. LC. 248.

можность совершения договора дарения, как и всякого договора, через представителя. Однако для совершения особо важных для доверителя дей­ствий (к каковым относится дарение) требуется и особая доверенность. Да­рение не может быть совершено поверенным от имени дарителя без поло­жительного на то полномочия, поскольку в гражданском обороте намере­ние совершить дарение вообще не предполагается. Ввиду чисто личных отношений по дарению лицо, желающее совершить таковое через поверен­ного, обязано в доверенности указать не только предмет дарения, но и лицо, в пользу которого оно предназначается¹

Следующее правило, включенное в проект Гражданского уложения, касалось формы договора дарения движимого имущества. Оно состояло в том, что дарение движимого имущества на всякую сумму должно быть удо­стоверено дарителем на письме, если не сопровождается немедленной пе­редачей имущества. Однако даритель, передавший подаренное имущество или исполнивший дарственное обязательство, не вправе требовать возвра­щения дара по причине несоблюдения письменной формы (ст. 1788).

По поводу данных норм в материалах Редакционной комиссии отмеча­ется, что лицо, совершающее дарение, действует большей частью бескоры­стно, под влиянием чувств, а не разума, и вследствие этого легко может подвергнуться увлечению. В тех случаях, когда даритель при самом совер­шении дарения передает одаряемому имущество, можно предположить его серьезную волю. Но бывает, что многие, действуя весьма расчетливо, когда им приходится безвозмездно отдать что-либо из своего имущества, легко­мысленно принимают на себя дарственное обязательство вследствие отда­ленности времени его исполнения. Подобные обязательства могут призна­ваться выражением обдуманной воли дарителя, если они изложены в пись­менной форме. Установление такой формы для дарственных обязательств и вообще для дарения, не сопровождавшегося передачей имущества, нис­колько не стеснительно для гражданского оборота, так как дарственные обязательства составляют сравнительно редкое явление в жизни и не тре­буют такой поспешности и простоты совершения, как некоторые возмезд­ные договоры, - например продажа, поручение, наем, - повторяющиеся ежедневно в бесчисленном множестве. Если же отсутствие письменной формы лишает лицо, которому было сделано словесное дарственное обе­щание, возможности требовать исполнения, то это лицо, в силу безвозмезд­ности дарения, в сущности ничего не теряет.

Обсуждался Редакционной комиссией и вопрос о целесообразности введения нотариального удостоверения договоров дарения, в результате был сделан вывод о том, что «установление требования нотариальной фор-

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 368.

мы для дарственных обязательств не только не может способствовать к предупреждению необдуманных дарений, но, напротив того, стесняло бы совершение вполне разумных дарений, в том числе и пожертвований на дела благотворительности»¹

Несоблюдение простой письменной формы договора дарения не влек­ло признания его недействительным. В этом случае действовало общее по­следствие: иск одаряемого о понуждении дарителя к исполнению дарствен­ного обязательства не мог доказываться свидетельскими показаниями.

Как уже отмечалось, одним из главных признаков дарения, свидетель­ствующих о его договорной природе, считалось принятие дара одаряемым (согласие одаряемого). В отношении формы принятия дара проект Граж­данского уложения предусматривал следующее правило: «Для изъявления согласия на принятие в дар движимого имущества не требуется никакой особой формы; такое согласие может быть выражено безмолвно принятием дара или акта о дарении и тому подобными действиями» (ст. 1789).

В материалах Редакционной комиссии подчеркивается, что дарение как договор должно быть основано на согласии обеих сторон, поэтому не было особой надобности включать в закон положение о необходимости принятия дарения со стороны одаряемого. Но, принимая во внимание, что в обыденной жизни дарение проявляется по большей части в форме односто­роннего действия дарителя и не имеет внешнего сходства с иными догово­рами, основанными обычно на предварительном соглашении или перегово­рах сторон, Комиссия посчитала, что не будет лишним упомянуть в прави­лах о дарении о форме, в которой может быть выражено согласие одаряе­мого на принятие в дар движимого имущества²

Проект Гражданского уложения включал особое правило, призванное внести определенность в отношения дарителя и одаряемого. Речь идет о специальном порядке заключения договора с установлением по воле дари­теля срока для ответа одаряемого о согласии на принятие дара. Правило это было изложено следующим образом: «Даритель может назначить одаряе­мому соответствующий срок для изъявления согласия на принятие дарения. Если одаряемый в течение этого срока не изъявит согласия на принятие дарения, то считается отрекшимся от него» (ст. 1790).

Необходимость указанной нормы Редакционная комиссия объясняла тем, что могут быть случаи, когда дарителю важно иметь не только поло­жительное согласие одаряемого, но и получить таковое в течение непро­должительного времени для устранения неопределенности в своих отноше­ниях с одаряемым или в отношении к имуществу, которое предполагается

1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 369.

2 См. там же. С. 370.

передать в дар. Неудобства от такого неопределенного положения возни­кают для дарителя в особенности, когда он совершает дарение с возложе­нием на одаряемого какого-либо обязательства в своем интересе или в пользу третьего лица, например благотворительного учреждения, рассчи­тывающего на исполнение одаряемым возложенного на него обязательства, в то время как последний во всякое время может отказаться от принятия дара, а стало быть, и от исполнения обязательства. На этом основании Ко­миссия посчитала целесообразным предоставить лицу, совершающему да­рение без согласия одаряемого, назначить одаряемому соответствующий срок для изъявления согласия на принятие дара.

Наибольшие дискуссии среди членов Редакционной комиссии вызвал

вопрос о последствиях неполучения дарителем ответа одаряемого в назна-1. Первоначально Комиссия склонялась к тому, что если ода-ченныи срок

ряемыйдо истечения срока, назначенного дарителем, не отречется от даре­ния, то оно признается принятым. Но в ходе дальнейших обсуждений Ре­дакционная комиссия пришла к выводу, что в случае установления дарите­лем срока на принятие дара необходимо выражение одаряемым согласия на принятие дара в форме какого-либо действия. При этом отмечалось, что применение в данном случае общего правила о безмолвной форме выраже­ния согласия одаряемым может быть опасным. Лицо, получившее предло­жение дара, желая предварительно собрать сведения об обстоятельствах, при которых оно делается, может легко пропустить назначенный дарителем срок и только в силу этого будет считаться принявшим дар, принять кото­рый оно в действительности, по собранным сведениям, не желает. А между тем положение такого лица может оказаться не только неприятным и стес­нительным, но и убыточным, например, если принятие дарения сопряжено с обязательством, превышающим по своему объему стоимость подаренного имущества. Кроме того, отмечалось, что при молчании одаряемого сущест­вует лишь предположение о принятии дара, которое может опровергаться заинтересованными в том лицами, а такого положения следует по возмож­ности избегать, так как оно легко может послужить поводом к неоснова­тельным тяжбам²

ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ по ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ

Обязательство, вытекающее из договора дарения, представляет собой, как правило, одностороннее обязательство, в котором даритель выступает в

В Германском гражданском уложении, где имеется аналогичная норма (п. 2 § 516), предусмотрено, что по истечении срока дар считается принятым, если другое лицо

не заявит об отказе ппинять его.

z См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 371.

роли должника, а одаряемый - кредитора. Однако для дарителя - должника характерно совершенно особое правовое положение, проистекающее из безвозмездного характера дарения. Ведь даритель увеличивает имущество одаряемого за счет своего собственного имущества, не приобретая ничего взамен. Поэтому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства дарения применение к дарителю без всяких изъятий общих последствий, предусмотренных в отношении неисправного должника в гражданско-правовом обязательстве, невозможно. Оттого, насколько полно и глубоко учитываются особенности правового положения дарителя при определении последствий нарушения им своих обязательств, можно судить об уровне правового регулирования отношений, связанных с договором дарения.

К чести российских правоведов можно отметить, что специфика пра­вового положения дарителя в правоотношениях, связанных с дарением, учитывалась ими в полной мере. Например, у Г.Ф. Шершеневича примени­тельно к последствиям гибели вещи, подлежащей передаче одаряемому по договору дарения, мы находим следующее суждение: «Если дарение состо­ит в обязательстве передать вещь, то гибель вещи или изъятие ее из обра­щения являются достаточным основанием для прекращения обязательст­венного отношения. Ответственность дарителя за сохранение подаренной вещи до передачи может возникнуть только в случае злого умысла или гру­бой неосторожности, близкой к первому. Хотя от воли самого дарителя за­висело установить обязательственное отношение, но, если оно установлено, оно должно быть выполнено, тем более, что одаренный, ввиду своего пра­ва, мог сделать соответствующие распоряжение и вступить в сделки. Но, с другой стороны, ответственность его и не может быть чрезмерной, ввиду безмездного (безвозмездного. - В.В.) характера сделки, ввиду оказываемого имблагодеяния».

В проекте Гражданского уложения можно обнаружить ряд норм, уста­навливающих специальные последствия на случай неисполнения или не­надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора дарения.

Первое правило гласит, что «даритель, не исполнивший своего обяза­тельства, отвечает за доходы с подаренного имущества и обязан платить про­центы за просрочку лишь со времени предъявления к нему иска» (ст. 1792). В материалах Редакционной комиссии говорится, что это правило, состав­ляющее исключение из общих положений об ответственности должника за просрочку или неисполнение обязательства, вытекает из особого свойства дарения как безвозмездного договора, поскольку было бы несправедливо сравнивать бескорыстного дарителя, не исполнившего своего обязательст-

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 131.

ва, с обыкновенным должником, получившим или выговорившим себе имущественный эквивалент по возмездному договору.

Согласно второму правилу «даритель не отвечает ни за скрытые не­достатки, ни за отсуждение подаренного имущества» (ст. 1793). По поводу этого правила Редакционная комиссия отметила, что обязательство очистки (т.е. обязанность продавца передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц), а также ответственность продавца по договору продажи за скрытые недостатки или отсуждение проданного имущества могут быть по аналогии распространены и на другие способы возмездного отчуждения имущества. Однако указанные последствия не должны применяться к дари­телю, поскольку одаряемый приобрел имущество безвозмездно, и в силу только того обстоятельства, что подаренное ему имущество оказалось с недостатками или было у него отобрано для передачи действительному собственнику, в сущности не несет никаких убытков²

И только в случае умышленных действий ответственность могла быть возложена на дарителя, что и было предусмотрено третьим правилом. «Да­ритель, который, зная о скрытых недостатках даримого имущества или о правах третьего лица на это имущество, умышленно не предупредил о том одаренного, обязан вознаградить его за убытки, понесенные вследствие недостатков или отсуждения подаренного имущества» (ст. 1794). В качест­ве примера возможного применения названной нормы в материалах Редак­ционной комиссии приводится случай, когда подаренная лошадь не только оказалась больной, но и распространила свою заразную болезнь на других лошадей, принадлежащих одаряемому.

На наш взгляд, формулируя данное правило, Редакционная комиссия проявила излишнюю снисходительность к дарителю в ущерб интересам одаряемого. В том же примере с больной лошадью доказать умысел дари­теля для одаряемого было бы практически невозможно. Представляется, что в подобных ситуациях было бы более логичным привлекать дарителя к ответственности не только за умысел, но и за проявленную последним гру­бую небрежность. Кстати сказать, этот вариант рассматривался Комиссией и был ею отвергнут. И все же доводы Редакционной комиссии не представ­ляются убедительными: «Проект считает справедливым не подвергать да­рителя ответственности за такие убытки, причиненные подаренным имуще­ством, которые произошли вследствие неумышленного умолчания дарите­лем об известных ему недостатках имущества или о спорности прав на не­го»³

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 372.

2См. там же.

3Там же. С. 373.

Отношение Редакционной комиссии к возможности возложения на да­рителя определенных негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением договора дарения, меняется в случае, когда речь идет о даре­нии с возложением на одаряемого каких-либо обязательств. В проекте Гра­жданского уложения содержится норма, согласно которой «одаренный, ис­полнивший возложенное на него в пользу дарителя или третьего лица обя­зательство, имеет право, в случае отсуждения подаренного имущества или обнаружения в нем недостатков, требовать от дарителя возмещения расхо­дов по исполнению обязательства, насколько они превышают оставшуюся у него стоимость подаренного имущества» (ст. 1795). Комментируя данную норму, Редакционная комиссия отмечает: в силу того что дарение иногда совершается с возложением на одаряемого исполнения обязательства в пользу дарителя или третьего лица, безусловное освобождение дарителя от всякой ответственности в случае недостатков или отсуждения предмета дарения было бы несправедливо по отношению к одаряемому, исполнив­шему свое обязательство. Однако и в этом случае ответственность дарителя должна быть ограничена лишь тем размером убытков, которые действи­тельно понес одаряемый при исполнении им обязательства, т.е. насколько они превышают сохранившуюся у него стоимость подаренного имущества.

ОТМЕНА ДАРЕНИЯ

Возможность отмены дарения (возвращения дара) признавалась рос­сийскими правоведами специфической особенностью, присущей договору дарения. Так, Д.И. Мейер указывал: «Прекращается дарение различными способами: наступлением срока, резолютивного условия и т.д. Но эти спо­собы прекращения дарения не предоставляют ничего особенного: они пре­кращают дарение точно так же, как и всякую другую сделку. Один только способ прекращения исключительно свойственен дарению — это возвраще­ ние дара»²

По мнению же Г.Ф. Шершеневича, возвращение дара не может рас­сматриваться в качестве способа прекращения дарения. Он писал: «В силу дарения, направленного к передаче права собственности, одаряемый стано­вится собственником вещи, а потому прекращение дарения, собственно говоря, не может иметь места. Дарение способно прекратиться, пока оно находится в стадии обязательственного отношения. Когда же одаряемый приобрел вещное право на подаренную вещь, то она входит в состав актива его имущества и переходит к наследникам»^{3 Что же} касается возвращения

cmj Гражданское УложениеЦроект.„. Гом второй. С. 373. 2 меиерд.И. Указ. соч. Ч. I. С. 249-250.

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Г. 2. С. 131-132.

дара, то, по Г.Ф. Шершеневичу, это не что иное, как особый способ лише­ния одаряемого права собственности на подаренное имущество в силу за­кона по основаниям, им предусмотренным. «Однако закон, - указывал Г.Ф. Шершеневич, - может постановить, что с наступлением известного юриди­ческого факта одаренный лишается подаренной ему вещи, право собствен­ности на которую вновь устанавливается в лице дарителя или его наследни­ков. Такое возвращение дара возможно только в указанных законом случа­ях»¹

Такой подход нашел отражение в проекте Гражданского уложения, со­держащем детальнейшие правила отмены дарения. В соответствии с про­ектом дарение могло быть отменено по трем различным основаниям: 1) в случае неисполнения одаренным возложенного на него обязательства; 2) по неблагодарности одаренного и 3) по расточительности дарителя (ст. 1797). В материалах Редакционной комиссии подчеркивается, что данная статья перечисляет те основания, по которым всякого рода дарение, само по себе действительное, может подлежать отмене по требованию дарителя. Эти основания действительно рассматривались Комиссией в качестве особых юридических фактов, предусмотренных законом, которые влекут за собой отмену дарения, а не как способы прекращения дарения. Кстати, Редакци­онная комиссия признала употребляемое в действовавшем в ту пору зако­нодательстве выражение «возвращение дара» неудачным и нуждающимся в замене на понятие «отмена дарения». «Выражение «отмена дарения», - заключает Комиссия, - представляется более обширным, чем выражение действующего закона «возвращение дара»... потому что последствия отме­ны дарения могут заключаться не только в обратном поступлении подарен­ного имущества к дарителю, но и в освобождении последнего от исполне­ния дарственного обязательства и вообще в восстановлении первоначально­го положения сторон. С другой стороны, возвращения подаренного имуще­ства можно требовать также в случае недействительности самого дарения, между тем как отмена применяется к дарениям, получившим полную силу»²

Неисполнение одаренным возложенного на него обязательства могло служить основанием для отмены дарения только в том случае, когда такое неисполнение имело место по вине одаренного.

Данное условие Редакционная комиссия объясняла тем, что необходи­мо исходить из предположения, что даритель желал оказать одаренному благодеяние, а возложение на него обязательства исполнить какое-либо действие в пользу дарителя или третьего лица не составляло главной цели дарения.

1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 131-132. z Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 374.

Даритель наделялся правом вместо отмены дарения потребовать от одаренного исполнения возложенного на него обязательства. При этом, по мнению Комиссии, это право дарителя проистекает из того, что дарение вследствие принятия одаренным на себя обязательства получает свойство возмездной сделки, а поэтому должно подчиняться общим правилам об исполнении обязательств¹

Если на одаренного было возложено исполнение обязательства в поль­зу третьего лица, правом требования исполнения этого обязательства наде­лялись как даритель, так и соответствующее третье лицо. При этом дари­тель мог реализовать свое право на отмену дарения лишь в том случае, если третье лицо не изъявило согласия воспользоваться предоставленным ему правом требования.

Конечно же, наибольшие трудности в правоприменительной практике могло вызвать такое основание отмены дарения, как неблагодарность ода­ренного. Например, Д.И. Мейер называл понятие неблагодарности «до-вольно неопределенным, тягучим»² Д^анное обстоятельство отмечено и в материалах Редакционной комиссии по составлению проекта Гражданского уложения: «Но понятие неблагодарности... недостаточно само по себе, что­бы служить мерилом для оценки действий одаренного, дающих дарителю право на отмену дарения. Всякое действие, направленное против дарителя, начиная от простого непослушания, невежливости и кончая клеветой или даже убийством дарителя, может быть понимаемо как выражение неблаго­дарности»³

.В связи с этим разработчики проекта Гражданского уложения попыта­лись конкретизировать понятие «неблагодарность» как основание к отмене дарения. Текст соответствующей статьи проекта выглядит следующим об­разом: «Одаренный признается неблагодарным: 1) если совершит умыш­ленное преступное деяние, направленное против жизни, здоровья, свободы, чести или имущества дарителя, его жены или родственников в восходящей и нисходящей линиях; 2) если окажет дарителю явное непочтение; 3) если злоумышленно причинит дарителю значительный имущественный вред и 4) если, будучи обязан по закону к доставлению содержания дарителю, не ис­полняет этого обязательства» (ст. 1799).

Приведенные здесь нормы, на наш взгляд, все же не разрешили до конца задачу конкретизации действий одаренного, которые могут быть ква­лифицированы как неблагодарность по отношению к дарителю, в особен­ности это касается явного непочтения к дарителю со стороны одаряемого.

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 375.

z См.: МейерД.И. Указ соч. Ч. 1. С. 250.

з Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 377.

По этому поводу Г.Ф. Шершеневич указывал: «Понятие о явном непочте­нии довольно неопределенное. Под него можно подвести всякое оскорбле­ние личности дарителя. Конечно, суду принадлежит право обсуждать в ка­ждом отдельном случае, есть ли наличность явного непочтения, дающего возможность прекратить действие дарения... Однако... суд обязан принять в соображение и поведение самого дарителя, вызвавшее эти действия ода­ренного, потому что нельзя допустить, чтобы закон сознательно предоста­вил дарителю, после совершения дара, право безнаказанно посягать на че­ловеческое достоинство одаренного»¹

Правом требовать отмены дарения по неблагодарности наделялся только сам даритель и притом лишь при жизни одаренного. И только в слу­чае, если даритель уже предъявил иск об отмене дарения к одаренному, права и обязанности по такому иску переходили к наследникам как дарите­ля, так и одаренного. Иск об отмене дарения по неблагодарности мог быть предъявлен дарителем лишь в течение одного года с того времени, когда даритель узнал о неблагодарности (ст. 1800 проекта Гражданского уложе­ния).

Комментируя указанные нормы, Редакционная комиссия подчеркива­ла, что отмена дарения по неблагодарности установлена исключительно в интересах частных лиц, а не государства, и все случаи, подводимые зако­ном под понятие неблагодарности, составляют обиду в широком смысле, наносимую дарителю, которую он может простить во всякое время. На этом основании и вводился сокращенный срок давности для предъявления иска об отмене дарения, имеющий цель прекратить неопределенность положе­ния, в котором должен находиться одаренный под постоянным опасением лишиться подаренного ему имущества. Срок исковой давности в один год представлялся Комиссии вполне достаточным, чтобы установить законное предположение о прощении дарителем неблагодарности одаренного. Исхо­дя из тех же соображений был определен и начальный момент исчисления срока исковой давности. «Особый срок давности для отмены дарения, -подчеркивается в материалах Редакционной комиссии, - установлен не по­тому, что само деяние одаренного считается покрытым давностью, но по­тому, что предполагается прощение дарителя, а так как прощение немыс­лимо без того, чтобы действие одаренного, направленное прямо или кос­венно против дарителя, дошло до сведения последнего, то единственным моментом, с которого может быть исчисляема эта давность, следует при­знать время, когда деяние одаренного сделалось известным дарителю или наследникам его»²

1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 133. z Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 379.

Наследники дарителя наделялись правом требовать отмены дарения только в том случае, если одаренный умышленно лишил жизни дарителя. Годовой срок давности для предъявления такого иска исчислялся с момен­та, когда наследники узнали о смерти дарителя (ст. 1801 проекта Граждан­ского уложения).

В проекте Гражданского уложения предполагалось особым образом урегулировать последствия отмены дарения. При этом направленность та­кого регулирования совершенно очевидна и вытекает из самого текста про­екта: обеспечить защиту интересов дарителя, но при условии сохранения стабильности имущественного оборота.

Задача защиты интересов дарителя решалась путем включения в текст проекта Гражданского уложения следующей нормы: «В случае отмены да­рения одаренный лишается права требовать исполнения дарственного обя­зательства; если же дарение уже исполнено, то одаренный и его наследники обязаны возвратить полученное имущество по правилам о возвращении недолжно полученного» (ст. 1804). При этом Редакционная комиссия отме­чала, что она исходит из предположения, что правила о возвращении не­должно полученного должны быть применяемы по аналогии во всех случа­ях возвращения имущества по договорам, потерявшим свою силу вследст­вие их отмены. Вместе с тем необходимо учитывать, что одаренный обязан возвратить подаренное имущество «лишь настолько, насколько оно сохра­нилось у него в целости или насколько одаренный обогатился вследствие дарения, или вообще по правилам о возврате незаконного обогащения». Эта льгота была предоставлена одаренному из соображения справедливости, так как последний не должен нести убытки вследствие совершенного в его пользударения¹

Стабильность имущественного оборота при отмене дарения обеспечи­валась двумя другими правилами, содержащимися в проекте. Согласно пер­вому из них права третьих лиц на подаренное имущество, приобретенные возмездно и добросовестно, отменой дарения не нарушаются (ст. 1805). Второе правило касалось дарения в виде принятия дарителем на себя обяза­тельства одаренного перед третьим лицом или освобождения одаренного от обязательства по отношению к третьему лицу; суть этого правила заключа­лась в том, что в случае отмены дарения права этого третьего лица не на­рушаются, а даритель имеет право требовать от одаренного лишь возмеще­ния убытков (ст. 1806).

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что подаренное имущество не может считаться поступившим в бесповоротную собственность одаренного, так как дарителю принадлежит право, при наступлении определен-

¹ См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 382.

ных в законе обстоятельств, отменить дарение и на основании правил о возвра­щении незаконного обогащения востребовать дар как поступивший к одарен­ному по недействительному договору. В случае, если дарение отменено, сделки, связанные с отчуждением одаренным своих прав на подаренное имущество, должны считаться недействительными. Но закон допускает изъятия для защиты интересов третьих лиц, которые приобрели имущество по недействительным договорам. Такие изъятия установлены в пользу третьих лиц, если они приобре­ли имущество добросовестно и на возмездном основании.

Применительно ко второму правилу Редакционная комиссия разъяс­нила, что если дарение совершено дарителем путем принятия на себя обяза­тельства перед одаренным или освобождения последнего от обязательства по отношению к самому дарителю, то в этих случаях отмена дарения имеет своим последствием восстановление прежних отношений, существовавших между дарителем и одаренным до момента совершения дарения, т.е. в пер­вом случае дарственное обязательство дарителя прекращается, а во втором случае обязательство одаренного восстанавливается. «Если же дарение со­вершено посредством освобождения одаренного от обязательства перед третьим лицом, т.е. верителем, - подчеркивается в материалах Редакцион­ной комиссии, - то отменой дарения прежнее обязательство одаренного по отношению к его бывшему верителю не может восстановиться потому, что оно прекратилось... навсегда в силу самостоятельных способов прекраще­ния договоров, именно или через замену первоначального обязательства новым, или через исполнение его дарителем»¹

ОТКАЗ от ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Наряду с отменой дарения, в том числе исполненного дарителем, по основаниям, связанным с виновными действиями одаряемого (одаренного), проект Гражданского уложения предусматривал также возможность для дарителя при определенных обстоятельствах отказаться от неисполненного дарения. Причем условия такого отказа никак не были связаны с поведени­ем одаряемого.

Указанная возможность, предоставляемая дарителю, была предусмот­рена в виде следующих норм: «Даритель вправе отказаться от исполнения дарственного обязательства: 1) если он сам впал в бедность или 2) если у дарителя, не имевшего во время совершения дарения ни детей, ни других нисходящих, впоследствии родилось законное дитя, находящееся в живых во время предъявления иска по дарственному обязательству. В случае рож­дения после смерти дарителя, опекун дитяти имеет право отказаться от ис­полнения дарственного обязательства» (ст. 1807).

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 384.

Комментируя названную статью, Редакционная комиссия подчеркива­ла, что указанные в ней поводы к отмене дарения совершенно не зависят от воли одаренного; тем не менее, ввиду безвозмездности договора эти пово­ды представлялись вполне справедливыми, если отмена будет ограничена кругом неисполненных дарений или дарственных обязательств, так как права кредиторов (верителей) даже по возмездным сделкам являются более или менее необеспеченными и зависящими от состоятельности и других случайных обстоятельств. В той же мере как несправедливо требовать ис­полнения дарения от лица, которое впало в бедность или нуждается в сред­ствах для воспитания и возможного обеспечения детей, родившихся после совершения дарственного обязательства, было бы несправедливо по этим не зависящим от одаренного причинам отбирать у последнего переданное ему в дар имущество и подчинять таким образом вполне добросовестного и невиновного одаренного последствиям, определенным для лица неблаго­дарного или нарушившего права дарителя. Именно поэтому и чтобы не ко­лебать прав собственности и не оставлять одаренного в постоянной неиз­вестности относительно своего права на полученное в дар имущество, про­ект Гражданского уложения не наделил дарителя правом требовать по на­званным основаниям, не связанным с виной одаренного, возврата уже пере­данного дара¹

Вместе с тем проект проявил заботу о дарителе даже при том условии, что дар уже передан одаренному и последний не допускал никаких винов­ных действий в отношении дарителя. Имеются в виду положения проекта, согласно которым даритель, впавший в такую бедность, что не имеет необ­ходимых средств к существованию, наделялся правом требовать от одарен­ного выдачи средств на содержание не свыше пяти процентов с цены пода­ренного имущества, если сам одаренный не находится в такой же нужде, как и даритель. Одаренный мог освободиться от этой обязанности, возвра­тив дарителю подаренное имущество по правилам о возвращении недолжно полученного (ст. 1808).

Включение в проект данных положений объяснялось Редакционной комиссией тем, что обеднение дарителя составляет не только вполне есте­ственное и справедливое основание к освобождению его от исполнения дарения, но должно по всей справедливости возлагать на одаренного, вос­пользовавшегося подаренным имуществом, обязанность помочь своему благодетелю. Имея в виду, что возвращение дара обедневшему дарителю равнялось бы наказанию одаренного, который не виновен в постигшей да­рителя бедности, в проекте устанавливалось право дарителя на получение ежегодного содержания, определяемого известным процентом с цены по-

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 384.

лученного одаренным имущества. Определение размера этих процентов и степени бедности, дающей дарителю право на получение такого содержа­ния и освобождающей одаренного от выдачи такового, должно зависеть от усмотрения суда.

Представляется, однако, что в данном случае Редакционная комиссия вышла за рамки договора дарения, очерченные правовой природой этого договора. Ведь договор дарения - обязательство одностороннее, за исклю­чением только тех случаев, когда договором дарения на одаряемого специ­ально возлагается исполнение какого-либо обязательства в пользу дарителя или третьего лица. Установление на случай крайней бедности дарителя обя­занности (пусть и ограниченной) одаренного по денежному содержанию дарителя превращает договор дарения в двустороннее обязательство и де­лает его весьма схожим с договором ренты. Тем более, что сам проект Гра­жданского уложения (гл. XXI) содержит детальные нормы о договоре о пожизненном доходе (ренте), по которому одно лицо, взамен уплаченной ему денежной суммы или уступленного движимого или недвижимого иму­щества, обязуется уплачивать ежегодно другому лицу в продолжение его жизни определенную денежную сумму или доставлять определенное коли­чество жизненных припасов или иных заменимых вещей (ст. 2525).

Виды ДАРЕНИЯ

Действовавшее в разные периоды до революции 1917 г. российское гражданское законодательство выделяло несколько особых видов дарения: пожалование, пожертвование, выдел, назначение приданого.

Под пожалованием понималось дарование кому-либо Высочайшим Указом государственной недвижимости в собственность (Свод законов Рос­сийской империи, т. X, ч. 1, ст. 934). Г.Ф. Шершеневич выделял следующие признаки пожалования, квалифицирующие его как вид дарения: «а) дарите­лем является Государь Император, как представитель государства, а не как частное лицо, в качестве которого он может производить дарение на общем основании, Ь) одаренным - частное лицо, с) пожалованы могут быть только недвижимости и притом составляющие государственную принадлежность, а не частную собственность Государя Императора. Пожалование произво­дится в форме Высочайшего именного указа... С этим моментом еще не связывается переход права собственности, так как нет еще определенного объекта. Высочайший указ создает обязательственное отношение между государством и частным лицом, в силу которого последнее приобретает только право требовать передачи ему известного числа десятин земли.

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 385.

Только с момента отвода земли, выделения участка из массы государствен­ных имугдеств, которое производится Министерством государственных имугдеств на основании Высочайшего указа, - приобретается право собст­венности»¹

По мнению Д.И. Мейера, пожалование не должно было рассматри­ваться в качестве вида договора дарения и вообще гражданско-правового отношения. Он отмечал: «Нам кажется, однако же, что дарение со стороны государства нельзя считать за особую сделку, хотя дарение это и носит осо­бое имя: законодательство, кажется, имеет в виду особую важность пожа­лования и некоторые особенности, определяемые относительно его; но важность пожалования как акта государства еще не дает ему значения са­мостоятельного юридического учреждения; особенности же, определяемые законодательством относительно пожалования, не касаются существа пра­ва, приобретаемого по пожалованию, а имеют административное (курсив наш. - В. В.) значение»²

Нам тоже представляется, что пожалование не относится к граждан­ско-правовым обязательствам, а является институтом публичного права.

Пожертвованием в соответствии с действовавшим законодательством признавалось «добровольное приношение на пользу общую» (Свод законов Российской империи, т. X., ч. 1, ст. 979). Признаком, квалифицирующим пожертвование как вид договора дарения, признавалось, отмечал Г.Ф. Шер-шеневич, то, «что одаряемым является юридическое лицо, имеющее обще­ственное значение. Общая польза предполагает неопределенное количество лиц, которые могут пользоваться пожертвованными вещами. Поэтому да­рение в пользу государства, земства, города, учебных заведений, ученых обществ и т.п. будет пожертвованием»³

Законодательство рассматривало также в качестве отдельных видов дарения выдел и назначение приданого. При этом под выделом понималось дарение со стороны родителей, восходящих родственников детям или во­обще нисходящим; под назначением приданого - выдел дочери или вообще нисходящей родственнице при «выходе ее в замужество» (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 994, 1011). Однако в юридической лите­ратуре данные законоположения признавались неудачными. Например, Д.И. Мейер указывал: «...это различие едва ли более удачно, чем предше­ствующие (пожалование и дарение в тесном смысле. - В.В.), ибо личности дарителя и лица одаряемого не имеют никакого значения для существа са­мого права даримого: его существо и при вьщеле, и при назначении прида-

1ШершеневичГ.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 136-137.

2 Мейер Д. И. Указ. соч. Ч. 1. С. 244.

3Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 135.

кого может быть то же, что и при дарении. Выдел и назначение приданого оказывают только влияние на право наследования. И тут представляется то затруднение, что не всякое же дарение со стороны восходящих нисходящим можно считать выделом, а между тем законодательство не дает точного определения, при каких именно условиях дарение представляется выделом. Точно так же законодательство не определяет, в какой мере существенно замужество для назначения приданого; необходимо ли оно для действи­тельности сделки».

При подготовке проекта Гражданского уложения в него были включе­ны специальные правила, касающиеся только одного вида договора даре­ния, а именно пожертвования, каковым признавалось «дарение в пользу общую». Пожертвования могли иметь место в пользу казны, церквей, мона­стырей, архиерейских домов, земств, городов, учебных заведений, больниц, сословных, благотворительных, ученых и других обществ и установлений (ст. 1810).

Редакционная комиссия подчеркивала, что пожертвование как вид до­говора дарения отличается от последнего главным образом лишь тем, что жертвуемое имущество предназначается на общую пользу и поступает вследствие этого в распоряжение не частных лиц, а таких юридических лиц, которые относятся к публичному праву и имеют общественное значение.

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, принятие по­жертвований соответствующими обществами и учреждениями (установле­ниями) требовало разрешения со стороны органов власти. В связи с этим в материалах Редакционной комиссии отмечалось, что для приобретения по­жертвованного имущества необходимо, как и при дарении, принятие по­жертвования, хотя согласие на принятие пожертвований, в особенности незначительных по ценности, может быть, как и при дарении, выражено безмолвно. Но для принятия пожертвований закон часто требует не только согласия непосредственных представителей соответствующих обществ и учреждений, которым делаются пожертвования, но и разрешения начальст­ва или правительства. При принятии пожертвований, ко всему прочему, должно обращаться внимание на поведение и прежний образ жизни лиц, приносящих пожертвования. В частности, законодательством запрещалось принятие пожертвований от лиц, состоящих под судом и следствием. Ко­миссия отмечала, что в различных законодательных актах имеются разно­образные правила о порядке принятия пожертвований в зависимости от назначения, рода и ценности жертвуемого имущества. При этом правила, содержавшиеся в гражданском законодательстве, не охватывали всех слу-

1 МейерД.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 245.

чаев, когда по закону требовалось разрешение начальства или правительст­ва на принятие пожертвований.

На случай, когда на принятие пожертвования требовалось получение разрешения надлежащей власти, проект Гражданского уложения преду­сматривал специальное правило, согласно которому жертвователь, пере­давший имущество представителю общества или учреждения или сделав­ший письменное заявление о пожертвовании, не имел права требовать воз­вращения имущества или отказаться от совершения пожертвования, хотя бы на окончательное принятие его еще не последовало разрешения надле­жащей власти (ст. 1812).

Редакционная комиссия подчеркивала, что в таких случаях пожертво­вание становится действительным и порождает обязательственные отноше­ния между жертвователем и соответственно обществом (учреждением), которому разрешено принятие пожертвования лишь со времени после по­лучения такого разрешения. Но в силу того что в данный промежуток вре­мени - между принятием пожертвованного имущества или письменного предложения о пожертвовании и получением разрешения на окончательное принятие дара - жертвователь мог востребовать переданное имущество или отменить сделанное им предложение, как это уже отмечалось на практике, проект «для избежания недоразумений и предупреждения напрасного про­шения разрешения начальства или правительства, придает предложению о совершении пожертвования, соединенному или не соединенному с переда­чей имущества, условное обязательное значение уже со времени принятия такого предложения непосредственным представителем общества или уста­новления... Разрешение начальства и даже Высочайшее соизволение на принятие пожертвования устанавливает только окончательные обязательст­венные отношения, вытекающие из пожертвования, но не устраняет собой соблюдения порядка, установленного законом для перехода права собст­венности на пожертвованное имущество, например, передача движимого имущества или совершение дарственной записи на недвижимое имение».

Лицо, пожертвовавшее свое имущество, могло определить назначение его использования. В этом случае для общества или учреждения, принявше­го дар, возникало обязательство обеспечить использование данного имуще­ства в соответствии с назначением, определенным жертвователем. И даже в том случае, если в силу изменившихся обстоятельств использование по­жертвованного имущества по целевому назначению оказывалось невоз­можным, использование его новым собственником (в том числе государст­вом) по другому назначению требовало согласия жертвователя, а в случае смерти последнего полагалось испрашивать для этого Высочайшее разре-

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 388.

шение. Изменение назначения использования пожертвованного имущества с нарушением указанных правил влекло за собой наделение жертвователя и его наследников правом требовать по суду отмены пожертвования (ст. 1813 проекта Гражданского уложения).

В материалах Редакционной комиссии подчеркивается важное значе­ние данных положений, поскольку «только при требуемом этими правила­ми строгом охранении воли жертвователей и соблюдении принятых перед ними обязательств можно ожидать развития благотворительности и круп­ных пожертвований на общую пользу». Кроме того, обращалось внимание на то, что указанными правилами охватываются только те случаи, когда употребление пожертвованного имущества сообразно указанному пожерт-вователем назначению сделается по изменившимся обстоятельствам не­возможным. Если же общество или учреждение, получившие пожертвова­ние, произвольно изменят его назначение, должны действовать общие пра­вила о дарении (в части дарения с возложением на одаренного обязательств в пользу третьего лица), предусматривающие в подобном случае право да­рителя требовать от одаренного принудительного исполнения возложенно­го на него обязательства или отмены дарения.

Об отношении к пожертвованию как к виду договора дарения свиде­тельствуют и правила, определяющие его правовое регулирование. За неко­торыми изъятиями к отношениям, связанным с пожертвованием, подлежали применению нормы о договоре дарения (ст. 1814). По мнению Редакцион­ной комиссии, «пожертвование, составляя вид дарения, должно подчинять­ся и правилам о дарении, насколько для пожертвования не установлено особых правил»¹

Из числа норм о договоре дарения, распространяющих свое действие и на пожертвование, исключались, во-первых, те правила, которые предна­значались для применения только к отношениям с участием физических лиц, а именно положения об отмене дарения по неблагодарности одаренно­го. Во-вторых, как подчеркивала Редакционная комиссия, «ввиду благой и общеполезной цели, для которой делаются пожертвования, к ним не приме­нимы также ни правила об отмене дарения по расточительности дарителя... ни правила о доставлении дарителю, впавшему в бедность, средств на его содержание... Интересы единичных лиц должны в подобных случаях усту­пать перед общественными нуждами»²

Мы позволили себе так подробно рассмотреть основные положения российского дореволюционного гражданского законодательства, а также проекта Гражданского уложения, поскольку, на наш взгляд, они (в особен-

1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С.388.

2 Там же. С. 389.

ности проект Гражданского уложения) обеспечивали наиболее полное и детальное регулирование правоотношений, связанных с договором дарения. Кроме того, сам ход рассуждений Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения, аргументирующих необходимость включения в его проект тех или иных норм, а также объясняющих их содержание, свиде­тельствует о высочайшем уровне российского дореволюционного граждан­ского права, что заставляет испытывать по отношению к российским циви­листам чувство глубокого уважения и благодарности.

Помимо этого, основные положения о договоре дарения, содержащие­ся в проекте Гражданского уложения, для современных российских право­ведов представляются в определенной степени «воспоминанием о буду­щем» (в особенности для тех, кто принимал участие в подготовке проекта действующего сегодня Гражданского кодекса России). В этом смысле мно­гие доводы Редакционной комиссии одновременно служат и обоснованием законоположений, содержащихся в действующем ГК.

2. ДОГОВОРДАРЕНИЯ ПО СОВЕТСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

На фоне всестороннего и детального регулирования договора дарения в дореволюционном гражданском законодательстве и проекте Гражданско­го уложения особенно убогим представляется регулирование договора да­рения в советском гражданском законодательстве.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвя­щена лишь одна норма, устанавливающая следующее правило: «Договор о безвозмездной уступке имущества (дарение) на сумму более одной тысячи рублей должен быть, под страхом недействительности, нотариально удо­стоверен» (ст. 138).

Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. Согласно первой из них, по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой сто­роне имущество в собственность. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение гражданином имущества государ­ственной, кооперативной или общественной организации может быть обу­словлено использованием этого имущества для определенной общественно полезной цели (ст. 256). Вторая статья предусматривала требования, предъ­являемые к форме договора дарения. В соответствии с этими требованиями договор дарения на сумму свыше пятисот рублей и договор дарения валют­ных ценностей на сумму свыше пятидесяти рублей нотариально удостове­рялись. Договор дарения гражданином имущества государственной, коопе­ративной или общественной организации заключался в простой письмен-

ной форме, договор дарения жилого дома - в форме, установленной для договора купли-продажи жилого дома (ст. 257).

ПОНЯТИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Понятие договора дарения оставалось неизменным и в советский пе­риод развития гражданского права. Договором дарения признавался такой договор, по которому одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность (ст. 256 ГК 1964 г.).

Из определения договора дарения следует, что законодатель конструи­ровал его по модели реального договора. Договор дарения считался заклю­ченным в момент передачи имущества, заключение договора дарения сов­падало с его исполнением. В связи с этим Ю.К. Толстой справедливо ука­зывал: «Признание договора дарения реальным едва ли можно отнести к достижениям нового ГК (имелся в виду ГК 1964 г. - В.В.). К тому же эту конструкцию не удается провести последовательно. Так, в тех случаях, ко­гда закон предписывает совершение договора дарения в нотариальной форме, признание дарения консенсуальным договором не вызывает сомне­ний».

В юридической литературе некоторыми авторами все же проводился последовательно взгляд на договор дарения (во всех его формах) как на реальный договор. К числу таких авторов относился, например, В.И. Коф-ман, который для чистоты конструкции предлагал применительно к догово­ру дарения жилого дома запретить регистрацию дарственного акта до тех пор, пока дом фактически не передан²

Однако большинство правоведов склонялись к тому, что по общему правилу договор дарения следует считать реальным договором, а в качестве исключения из общего правила предлагалось рассматривать те договоры, которые требуют нотариального удостоверения или регистрации и поэтому относятся к числу консенсуальных.

Необходимость использования применительно к дарению модели ре­ального договора в юридической литературе объяснялась тем, что при ис­пользовании конструкции консенсуального договора одаряемый получил бы право требовать отобрания у дарителя обусловленного соглашением имущества, что противоречило бы социалистической морали и не встретило бы этического оправдания³

1 Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л., 1965. С. 262.

т тЖйг иШтЖо^г е¹ ?]^{ажданское п} Р^аво: Учебное пособие для юридических ву­зов. Т.П. М, 1951. С. 53.

Определение договора дарения как реального договора повлекло при­знание за ним особого места в системе гражданско-правовых обязательств. Так, О.С. Иоффе подчеркивает: «Вследствие такой квалификации дарение оказалось в весьма своеобразном положении в общей системе гражданско-правовых договоров. Все прочие договоры служат основанием возникнове­ния обязательств между заключившими их лицами. Но так как в дарствен­ном акте передача вещи означает совершение сделки, то никакие обязанно­сти из заключенного договора для дарителя возникнуть не могут, а одаряе­мый также не является обязанным лицом ввиду одностороннего характера договора дарения. Иначе говоря, дарение как реальная сделка никаких обя­зательственных отношений не порождает, а заключается путем исполнения сделки, сразу же превращающей одаряемого в собственника имущества, полученного в виде дара. Чтобы оттенить отмеченное своеобразие дарения, его иногда именуют вещным договором»¹

Со временем позиция, согласно которой договор дарения представляет собой реальную сделку, за исключением только тех случаев, когда закон предусматривает нотариальное удостоверение либо регистрацию договора дарения, приобрела в советской юридической литературе по существу бес­спорный характер. Например, в постатейном комментарии к Гражданскому кодексу РСФСР, изданном в 1982 г., по этому поводу сказано следующее: «Частью 2 ст. 256 предусматривается, что договор дарения считается за­ключенным в момент передачи имущества. В тех случаях, когда закон (ст. 257 ГК) предписывает для договора дарения обязательную форму, на­пример, при дарении дома, автомобиля или иного ценного имущества, он считается заключенным с момента облечения сторонами соглашения в со­ответствующую форму»²

Другой признак договора дарения, который признавался бесспорным в советской юридической литературе, - это его безвозмездность. Данное ка­чество договора дарения объединяло его с договором ссуды. Сходству ме­жду дарением и ссудой в литературе уделялось большое внимание, выска­зывалась даже точка зрения, согласно которой ссуда является разновидно-з. По этому поводу О.С. Иоффе писал: «Действительно, не стью дарения

только при дарении, но и при ссуде одно лицо получает имущественные выгоды за счет другого, ибо вещь в процессе ее использования изнашивает­ся, а этот износ целиком относится на счет ссудодателя, не получающего

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 395-396; см. также: Вердников В.Г.,

КабалкинА.Ю. Новые гражданские кодексы союзных республик. М., 1965. С. 101—102. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Сади-кова. М., 1982. С. 295 (автор соответствующего раздела- А.Ю. Кабалкин). См.: Перетерский И.С. Сделки, договоры. М., 1929. С. 64.

какой-либо денежной компенсации от второго контрагента. Однако отме­ченное сходство не должно скрывать весьма существенного отличия даре­ния от ссуды: в порядке дарения имущество переходит в собственность одаряемого, в то время как ссуда влечет лишь временный переход права пользования к ссудополучателю. Вследствие такого различия договор даре­ния тяготеет к обязательствам по реализации имущества, а договор ссуды -к обязательствам по передаче имущества в пользование»^{1 ем не менее} сам О.С. Иоффе в системе гражданско-правовых обязательств выделял от­дельную категорию обязательств по безвозмездной передаче имущества в собственность или в пользование, в рамках которой объединял самостоя­тельные договоры дарения и ссуды²

В качестве такого же бесспорного признака договора дарения призна­вался односторонний характер порождаемого обязательства. Так, О.С. Иоф­фе, говоря о договоре дарения, указывал: «Бесспорен и его односторонний характер: одаряемый становится собственником имущества, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем, который в свою очередь уступает право собственности одаряемому, не приобретая каких-либо прав»³

Правда, некоторые сомнения на этот счет могли зародиться в связи с положением ГК 1964 г., в соответствии с которым дарение гражданином имущества государственной, кооперативной или общественной организа­ции может быть обусловлено использованием этого имущества для опреде­ленной общественно полезной цели (ч. 3 ст. 256). Вместе с тем законом не были предусмотрены какие-либо последствия неисполнения соответствую­щей организацией условия договора дарения об использовании подаренно­го имущества для определенной общественно полезной цели, а в юридиче­ской литературе на этот счет не было единого мнения. Так, Ю.К. Толстой пишет: «Однако и в этом случае договор дарения не перестает быть одно­сторонним, поскольку дари юль никаких прав за счет одаряемого не приоб­ретает. К тому же отношения сторон по договору дарения должны считать­ся прекратившимися в момент передачи имущества. Возникает вопрос: ка­кие правовые последствия наступают, если социалистическая организация использует имущество не в соответствии с той целью, ради которой имуще­ство было передано в дар? Следует признать, что даритель вправе в указан­ных случаях требовать расторжения договора и возврата имущества. Пред­почтительнее, однако, путем принятия эффективных мер государственно-правового и общественного воздействия обеспечить использование имуще -

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 393.

2См. там же. С. 391-410.

3Там же. С. 395.

ства в соответствии с обусловленной целью либо передать имущество дру­гой организации»¹

При таком подходе остается неясным, откуда же возникает и каким образом продолжает существовать после передачи подаренного имущества обязанность указанной социалистической организации по использованию дара для определенной в договоре дарения общественно полезной цели, если «отношения сторон по договору дарения должны считаться прекра­ тившимися в момент передачи имущества». И как даритель может требо­вать расторжения договора дарения и возврата подаренного имущества, если отношения сторон по договору дарения к этому моменту уже прекра­тились?

Видимо, использование имущества одаряемой организацией для обще­ственно полезной цели все же составляло обязательство последней, выте­кающее из договора дарения. В таком случае передача дара указанной ор­ганизации свидетельствовала об исполнении своего обязательства дарите­лем, но это не могло привести к прекращению отношений по договору да­рения. Только так можно объяснить наличие у дарителя права требовать возврата подаренного имущества в случае неисполнения условия договора о его использовании для определенной общественно полезной цели.

Именно с этих позиций толкует названную норму А.Ю. Кабалкин, ко­торый отмечает: «Согласно ч. 3 данной статьи дарение гражданином иму­щества социалистической организации может быть обусловлено использо­ванием этого имущества для определенной общественно полезной цели. В этом случае на соответствующей организации лежит обязанность осущест­вить волю дарителя. Требовать исполнения указанного условия договора дарения вправе как даритель, так и прокурор»²

Одним из признаков договора дарения, несмотря на отсутствие каких-либо упоминаний на этот счет в законе, в юридической литературе призна­валось согласие одаряемого на принятие подаренного имущества. Напри­мер, О.С. Иоффе подчеркивал договорную природу договора дарения, хотя, на первый взгляд, акты дарения совершаются в результате односторонних действий дарителя и как будто бы не требуют согласия одаряемого. «Но при более внимательном анализе, - отмечает О.С. Иоффе, - договорная природа дарственных актов становится совершенно очевидной. Следует прежде всего назвать такие акты, которые связаны с крупными ценностя­ми... и требуют оформления... при обязательном участии обеих сторон. Затем, учитывая характер забот и расходов по содержанию имущества, по­лученного в дар, не всякое дарение может оказаться приемлемым для ода-

Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 262. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 295.

ряемого, а следовательно, и с этой точки зрения требуется его согласие. Наконец, согласие имеет значение и в том смысле, что для одаряемого не безразличны субъект дарения и мотивы совершения дарственного акта».

Сфера применения договора дарения в основном очерчивалась в юри­дической литературе путем его отграничения от похожих на дарение адми­нистративно-правовых актов и действий в области трудового законодатель­ства. Например, обращалось внимание на то, что местные органы власти имели право разрешать бесплатный отпуск древесины на корню из лесов государственного значения для строительства и ремонта жилых домов не­которым категориям граждан: переселяющимся с хуторов в колхозные се­ления, семьям погибших воинов, инвалидам Отечественной войны, много­детным матерям и т.д. Отпуск древесины в указанном порядке рассматри­вался как результат действия административно-правовых норм. А, скажем, премирование трудящихся за производственные достижения или награжде­ния их ценными подарками квалифицировались как действия, осуществ­ляемые в соответствии с трудовым правом²

Применительно к гражданско-правовым отношениям в юридической литературе, как уже отмечалось, обычно акцентировалось сходство между договором дарения и договором ссуды, а также между договором дарения и договором купли-продажи жилого дома с условием о пожизненном содер­жании. Признавалась также недопустимость дарения на случай смерти, по­скольку такая сделка могла представлять собой обход правил о наследова-

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Субъектами договора дарения (дарителем и одаряемым) в основном являлись граждане, в особенности в роли дарителя. Организации в роли дарителя, как правило, не выступали, поскольку это противоречило бы их специальной правоспособности.

Поскольку дарение направлено на прекращение права собственности у дарителя и возникновение его у одаряемого, признавалось, что даритель должен быть собственником имущества, передаваемого одаряемому.

В качестве одаряемого могли выступать как граждане, так и организа­ции, а также государство. Никаких особенностей принятия подаренного имущества государством или организациями законодательство не преду­сматривало. Что касается граждан, то в юридической литературе признава­лось, что одаряемыми могут быть как дееспособные, так и недееспособные

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 394.

z См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 294.

з См. там же. С. 295.

граждане. В последнем случае опекуны были вправе от имени подопечного принимать имущество в дар, а попечители - давать согласие на принятие дара. Опекун или попечитель должен был отказаться от принятия дара, если это не отвечало интересам подопечного. Если в роли одаряемого выступали государственные организации, подаренное имущество поступало в их опе­ративное управление, а его собственником становилось государство. «По­этому государство, — делает вывод О.С. Иоффе, — вправе в порядке пере­распределения своих фондов передать такое имущество в оперативное управление другого госоргана». Вместе с тем применительно к тем случа­ям, когда даритель реализует свое право указать в договоре дарения с со­циалистической организацией, что подаренное имущество предназначено для определенной общественно полезной цели, О. С. Иоффе делает исклю­чение. Он пишет: «И если эта цель недостижима любой другой организаци­ей... то лишь в случае ликвидации или реорганизации получившего дар госоргана допускается перераспределение имущества, подаренного на ука­занных условиях»² Отступл⁶ ™⁶ * прямо скажем, незначительное, принимая

во внимание, что по действующему в тот период законодательству государ­ство имело ничем не ограниченное право в любой момент по своему усмот­рению ликвидировать или реорганизовать всякое государственное предпри­ятие или организацию.

Предметом договора дарения в юридической литературе обычно при­знавалось всякое принадлежащее гражданам на праве личной собственно­сти имущество: вещи, в том числе ценные бумаги, валютные ценности и т.п. Правда, тут же подчеркивалось, что в соответствии с действующим за­конодательством свободное дарение валютных ценностей допускается только в отношении супруга, детей, родителей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер. В остальных случаях дарение валютных ценностей могло иметь место исключительно с разрешения Министерства финансов СССР, а дарение в целях коллекционирования единичных экземпляров монет, яв­ляющихся валютными ценностями, допускалось в порядке, устанавливае­мом Министерством культуры СССР по согласованию с Министерством финансов СССР³

Общие же ограничения круга объектов дарения вытекали из требова­ния законодательства, согласно которому имущество, передаваемое ода­ряемому, должно принадлежать дарителю (гражданину) на праве личной собственности. Дело в том, что в соответствии со ст. 105 ГК 1964 г. граж­дане могли иметь в личной собственности только трудовые доходы и сбе-

¹ Иоффе О.С. Указ. соч. С. 398.

i См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 294-295.

режения, жилой дом (или часть его) и подсобное домашнее хозяйство, предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобст­ва; имущество, находящееся в личной собственности граждан, не могло использоваться последними для извлечения нетрудовых доходов.

К трудовым доходам относили не только средства, полученные граж­данином в качестве оплаты труда, но также и материальные ценности, по­ступившие к лицу без трудовых затрат с его стороны, но по допускаемым законом основаниям. К нетрудовым доходам, извлечению которых не должно служить имущество, находящееся в личной собственности граждан, относили средства, приобретенные без соответствующих затрат с их сторо­ны и с нарушением закона (ценности, полученные гражданином в результа­те совершения спекулятивных сделок, осуществления коммерческого по-средничестват.п.).

Кроме того, в ряде случаев применительно к некоторым объектам, разрешенным к приобретению гражданами, законодательство устанавлива­ло ограничения (пределы) по их количеству. Например, в соответствии со ст. 106 ГК 1964 г. в личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или часть одного дома), причем его предельный размер не должен был превышать шестидесяти квадратных метров.

Статьей 112 ГК 1964 г. предусматривалось, что законодательством РСФСР устанавливается предельное количество скота, которое может на­ходиться в личной собственности граждан. В соответствии с Примерным уставом колхоза, принятым III Всесоюзным съездом колхозников и утвер­жденным постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 28 но­ября 1969 г., семья колхозника могла иметь в собственности: одну корову с приплодом до одного года и одну голову молодняка крупного рогатого ско­та до двухлетнего возраста; одну свиноматку с приплодом до трехмесячно­го возраста или двух свиней на откорме; коз и овец в общей сложности до десяти голов; пчелосемьи, птицу и кроликов. Причем здесь речь идет о пре­дельных максимальных нормах; уставом колхоза предельное количество скота, которое колхозники могли иметь на праве собственности, могло быть уменьшено²

Для остального населения количество и виды скота, которые могли принадлежать гражданам на праве личной собственности, были установле­ны Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 13 ноября 1964 г. «О

нормах содержания скота в личной собственности граждан - нечленов кол-¹ - В соответствии с Указом граждане могли иметь в личной собст-

1 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 141.

2 СП СССР. 1969. № 26. Ст. 150.

3 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 51. Ст. 887.

венности: одну корову (буйволицу), одну голову молодняка крупного рога­того скота; одну свиноматку с приплодом до двух месяцев или двух свиней на откорме; трех овец и коз старше года, не считая приплода, а при отсутствии коровы или свиньи - не свыше пяти овец и коз старше года, не считая при­плода. Мало того, данным Указом было установлено, что трудоспособные граждане, не занимающиеся общественно полезным трудом, по решению исполкома районного Совета народных депутатов могли быть лишены права содержания в личной собственности скота, птицы и пчелосемей.

Естественно, договор дарения, по которому в собственность одаряемо­го передавались жилой дом или скот, мог совершаться дарителем лишь в пределах названных норм под страхом его недействительности. Что касает­ся одаряемого, то, как отмечал О.С. Иоффе применительно к договору да­рения жилого дома, правила, запрещающие чрезмерное сосредоточение в руках граждан некоторых видов имущества, приобретаемых на основе гра­жданско-правовых сделок, не распространялись на предметы, поступающие к ним по договору дарения. В частности, гражданин, уже имеющий жилой дом на праве личной собственности, мог приобрести второй дом по совер­шенному в его пользу дарственному акту. И лишь поскольку вследствие этого в собственности гражданина сосредоточивалось большее число жи­лых домов, чем дозволялось законом, он был обязан «лишний» дом реали­зовать в течение одного года (ст. 107 ГК 1964 г.)¹

Требования к форме договора дарения были определены в ст. 257 ГК 1964 г. Нотариальное удостоверение требовалось для договоров на сумму свыше пятисот рублей, а также для договоров дарения валютных ценностей на сумму более пятидесяти рублей. Однако, как отмечал О.С. Иоффе, су­дебная практика не пошла по пути безусловного соблюдения этого предпи­сания. «Если дарение совершено при таком характере взаимоотношений, когда требование о нотариальной форме становится нежизненным (напри­мер, дарственные акты между супругами), но одна из сторон, не отрицая дарения, предъявляет иск о признании его недействительным ввиду несо­блюдения нотариальной формы, такой иск не должен удовлетворяться»²

Договор дарения гражданином имущества государственной, коопера­тивной или общественной организации во всех случаях должен был заклю­чаться в простой письменной форме. В юридической литературе эта норма рассматривалась в качестве правила, облегчающего гражданам совершение подобных договоров, поскольку оно освобождало последних от нотариально­го удостоверения соответствующего договора дарения. При этом обращалось внимание на то, что несоблюдение этого правила (т.е. заключение такого до-

См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 399. 2 Там же.

говора в устной форме) не влечет недействительности договора дарения, а лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания^{1 Что} представляется важным, так как речь здесь

может идти в том числе о дарении на крайне незначительные суммы, напри­мер, о передаче автором своей книги в качества дара библиотеке.

Форма договора дарения жилого дома должна была соответствовать требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи жило го дома, пре­дусмотренным ст. 239 ГК 1964 г. Следовательно, договор дарения жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен был удостоверяться нотариально и регистрироваться в исполкоме соответствующего Совета депутатов трудящихся. Жилой дом (часть дома), находящийся в сельской местности, мог быть подарен на основании дого­вора, совершенного в письменной форме и зарегистрированного в испол­коме сельского Совета депутатов трудящихся.

Содержание договора дарения не подвергалось серьезному анализу в юридической литературе в силу реального и одностороннего характера данного договора. Например, О.С. Иоффе, рассматривая права и обязанно­сти сторон по договору дарения, указывает: «Ввиду одностороннего харак­тера договора дарения речь могла идти только об обязанности дарителя и правах одаряемого. Но в подавляющем большинстве случаев этот договор является реальным, и уже в момент его совершения имущество передается в собственность одаряемому. Тем самым исключается самая постановка вопроса об обязательственных правах и обязанностях сторон, появляющих­ся после заключения договора. Нет оснований для постановки подобного вопроса и применительно к договорам о дарении жилых домов, носящим консенсуальный характер: в момент регистрации одаряемый становится собственником дома, и, если его передаче не предшествовала регистрация, одаряемый вправе истребовать жилой дом уже как собственник, а не просто в силу дарения»²

Однако с последним замечанием О.С. Иоффе позволим себе не согла­ситься. Ведь законодатель рассматривал и нотариальное удостоверение договора дарения жилого дома, и его регистрацию как придание указанно­му договору надлежащей формы. Выполнение сторонами этих требований означало лишь то, что договор вступал в силу. Что же касается момента возникновения права собственности у одаряемого, то в силу отсутствия каких-либо специальных правил по этому поводу должно было действовать общее положение о том, что право собственности у приобретателя имуще­ства по договору возникает с момента передачи вещи (ст. 135 ГК 1964 г.).

1 См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 296. г Иоффе О.С. Указ. соч. С. 401.

Поэтому с момента нотариального удостоверения договора дарения и его регистрации на стороне дарителя возникала обязанность по передаче жило­го дома одаряемому, а на стороне одаряемого - соответствующее право требования. Вместе с тем мы понимаем, что при таком подходе, в силу опять же отсутствия каких-либо специальных правил применительно к до­говору дарения, пришлось бы применять к дарителю в полном объеме все нормы об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства. А этого как раз и желали избежать советские правоведы (и вполне справедливо!), поскольку распространение на дарите­ля положений о должнике в обязательстве без всяких изъятий противоречи­ло бы безвозмездному и одностороннему характеру обязательства дарителя. Таким образом, гражданско-правовая доктрина стремилась любыми путями закрыть многочисленные пробелы в законодательстве, регулирующем до­говор дарения, сохранив тем самым существо данного типа гражданско-правовых обязательств.

Нас нисколько не смущает противоположный вывод О.С. Иоффе, ко­торый, оценивая «советский образец» правового регулирования договора дарения, писал: «Следовательно, отсутствует практическая надобность в детальном нормировании отношений, основанных на дарственных актах. В то же время правовое регулирование, выходящее за очерченные действую­щим законом пределы, порождало бы ненужную юридизацию соответст­вующих отношений, не соглашающуюся с их действительной природой. Поэтому краткость правил действующего законодательства, посвященных дарению, оправданна и целесообразна»¹

Все творчество О.С. Иоффе, одного из самых выдающихся цивилистов советского периода, свидетельствует о том, что он не мог не понимать, что подобное регулирование договора дарения - относящегося к наиболее рас­пространенным гражданско-правовым договорам, заключаемым между гра­жданами, — является убедительным свидетельством крайне пренебрежи­тельного отношения со стороны советского государства к нуждам своих граждан. Видимо, истинная причина доктринального «оправдания» убогого правового регулирования договора дарения состояла в том, что в условиях советского режима было невозможно дать объективную оценку законода­тельству в такой «чувствительной» для тоталитарного государства сфере, как права граждан.

¹ Иоффе О.С. Указ. соч. С. 397.

ГЛАВА XII

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Договором дарения признается такой договор, по которому одна сто­ рона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

В системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяет­ся в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном каче­стве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, от­личающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых догово­ров, состоит в его безвозмездности. Как известно, гражданско-правовые от­ношения строятся на началах имущественной самостоятельности их участни­ков и эквивалентности. Соотношение возмездных и безвозмездных договоров определяется законодательной презумпцией возмездности всякого граждан­ско-правового договора, выраженной нормой, согласно которой «договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержа­ния или существа договора не вытекает иное» (п. 3 ст. 423 ГК).

Договор дарения относится к безвозмездным договорам, по которым одна сторона предоставляет либо обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Наличие в системе гражданско-правовых обязательств безвозмездных дого­воров (договор дарения, договор ссуды) объясняется широким спектром побудительных мотивов действий участников имущественного оборота, которые вовсе не сводятся к обязательному извлечению выгоды из всякой сделки. Мотивы поведения субъектов гражданского права гораздо богаче и разнообразнее. Сделки могут совершаться в том числе и из сострадания к попавшим в беду, из желания оказать помощь, просто материально под­держать кого-либо. Поэтому встречающийся иногда в юридической литера­туре взгляд на безвозмездные отношения в гражданском праве как на вы-

нужденный «довесок» к «нормальным» имущественным отношениям, про­низанным насквозь меркантильными интересами их участников, представ­ляется намеренно искусственным, примитивизирующим субъекты имуще­ственного оборота (в особенности физических лиц). Например, И.В. Елисе­ев пишет: «Однако и безвозмездные правоотношения... также могут испы­тывать действие закона стоимости, хотя и не столь явное... Главное же, пожалуй, состоит в том, что предмет не утрачивает присущие ему качества

товара и тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвозмезд-1. Представляется, однако, что сын, передавая больной престарелой ма-

rlO^

тери дорогостоящие лекарства, на которые он истратил последние деньги, действует вовсе не под влиянием закона стоимости, да и мы прекрасно по­нимаем, что в подобных отношениях лекарства не имеют ничего общего с товаром.

На наш взгляд, безвозмездные (по определению) гражданско-правовые договоры не нуждаются в подобных теоретических оправданиях, поскольку занимают свое достойное, справедливо им принадлежащее место в системе гражданско-правовых договоров, обслуживая, может быть, наиболее высо­кие и благородные человеческие отношения. Однако вернемся к договору дарения.

Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого (и, добавим, не рассчитывает на это). Если по договору дарения предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему при­меняются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК (п. 1 ст. 572 ГК).

Как и в российском дореволюционном гражданском праве, договор дарения не теряет своих качеств, если имеется встречное предоставление, которое носит чисто условный либо символический характер (например, вручение дарителю одаряемым мелкой монетки за подаренные острый предмет или комнатное растение). При этом важное значение имеет осоз­нание сторонами того факта, что встречное предоставление является имен­но данью традиции и не выполняет роль компенсации за полученное иму­щество. При отсутствии осознания условности и символического характера предоставления со стороны одаряемого и, напротив, направленности воли сторон именно на компенсацию дара их правоотношения не могут рассмат­риваться в качестве договора дарения даже в том случае, когда встречное предоставление явно не эквивалентно полученному дару. Так, если какое-либо имущество реализуется его собственником по явно заниженной цене

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. М., 1997. С. 117.

или покупается кем-либо по чрезмерно завышенной цене, указанные право­отношения, в силу отсутствия признака безвозмездности, не могут быть квалифицированы как договор дарения.

Сложнее решается вопрос о том, может ли признаваться встречной пе­редачей вещи (права) либо встречным обязательством (в смысле абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК) соответствующее предоставление, осуществляемое одаряемым в пользу дарителя, за рамками договора дарения по иным сделкам и обяза­тельствам. В современной юридической литературе по этому поводу выска­заны различные точки зрения. Например, М.Г. Масевич указывает: «Однако если в соглашении сторон (курсив наш. - В. В.) предусмотрено встречное обязательство одаряемого в пользу дарителя, например передать вещь, ока­зать услугу и т.п., договор не будет дарением, а должен рассматриваться как притворная сделка и определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовому подряду и др. в зависимости от конкретных условий со­глашения сторон»^{1 этого след} Ует, что, по мнению автора, для признания

договора дарения притворной сделкой условие о встречном предоставлении должно быть предусмотрено этим же договором.

Иная позиция высказана А.Л. Маковским, который утверждает: «Для того, чтобы считаться «встречным», предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и «подарок». Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (напри­мер, в случае, когда за полученный или обещанный дар «одаряемый» ис­полняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная

обусловленность «дарения» встречным предоставлением со стороны «ода-

2. Таким образом, А.Л. Маковский допускает квалификацию до-ряемого»»

говора дарения как притворной сделки, в том числе и при отсутствии каких-либо условий о встречном предоставлении в самом тексте договора дарения (при известных обстоятельствах).

Попытки дать ответ на поставленный вопрос путем толкования норм ГК, касающихся понятия «встречное обязательство», обречены на неудачу, поскольку эти нормы не исходят из строгого и единого понимания содер­жания данного понятия. Так, когда ГК говорит о встречном исполнении обязательств, имеется в виду такое обязательство, исполнение которого в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (ст. 328), т.е. речь идет об исполнении обязательства од-

1Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций /

2маковскииА.Л. Дарение (глава 32)//Гражданский кодекс Российской Федерации.

Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 305.

ной стороной и встречном предоставлении другой стороны по одному до­говору. Однако при регламентации отношений, связанных с прекращением обязательства зачетом встречного однородного требования, ГК явно при­знает в качестве встречного требования в том числе и требование по обяза­тельству, вытекающему из другого договора (ст. 410).

Нам представляется, что данная А.Л. Маковским трактовка понятия «встречная передача вещи или права либо встречное обязательство» приме­нительно к норме, содержащейся в абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК, является правиль­ной и соответствующей нуждам имущественного оборота. Действительно, то обстоятельство, что «дарение» причинно обусловлено встречным пре­доставлением со стороны «одаряемого» (в том числе и по иной сделке), бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Налицо все признаки при­творной сделки (п. 2 ст. 170 ГК). Ограничения встречной передачи вещи (права) либо встречного обязательства рамками только договора дарения приведет к тому, что всякую возмездную двустороннюю сделку по передаче имущества можно будет оформить как два договора дарения, в которых оба контрагента, меняясь местами, будут выполнять поочередно роль одаряе­мого и дарителя.

Совершенно своеобразный взгляд на природу встречного обязательст­ва одаряемого по договору дарения имеет И.В. Елисеев. Он пишет: «Гаким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность до­говора дарения. Поэтому абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК нуждается в ограничитель­ном толковании. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, яв­ляющийся, по общему правилу, односторонне-обязывающим, в ряде случа­ев может выступать и как договор взаимный (но тем не менее безвозмезд­ный)»¹

К такому оригинальному выводу И.В. Елисеев пришел на основе ана­лиза двух примеров, когда, в одном случае, даритель, отчуждая одаряемому дом, оставляет за собой право пользования одной из комнат, а в другом -передавая в дар земельный участок, оставляет за собой сервитут. Суть рас­суждений автора состоит в том, что по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение одаряемый имеет встречную обязанность, корреспон­дирующую праву пользования (сервитуту) дарителя. Отсюда - вывод о воз­можности взаимного, но безвозмездного до говора дарения²

^{1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 120.}

2 См. там же.

На наш взгляд, для объяснения примеров, приведенных И.В. Елисее­вым, вовсе не обязательно разрушать традиционную конструкцию договора дарения как одностороннего обязательства и превращать его в обязательст­во взаимное. В обоих случаях имущество, подаренное одаряемому, просто обременено соответствующими правами дарителя. Тем не менее данное имущество поступает в собственность одаряемого без всякого встречного предоставления со стороны последнего. С таким же успехом имущество, передаваемое в качестве дара, может быть обременено правами третьих лиц. Данное обстоятельство никак не влияет на природу одностороннего обязательства, вытекающего из договора обещания дарения, речь может идти лишь об особенностях объекта дарения.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества ода­ряемого. Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обя­занности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов послед­него. Данный признак позволяет отличать договор дарения от иных догово­ров, не предусматривающих, так же как и при дарении, встречного предос­тавления. Например, договор залога может быть заключен третьим лицом с кредитором должника в целях обеспечения обязательств последнего без какой-либо компенсации риска указанного третьего лица со стороны долж­ника. Несмотря на очевидную выгоду для должника и безвозмездность от­ношений между должником и залогодержателем, такой договор не может рассматриваться в качестве дарения, поскольку он не увеличивает имуще­ства должника.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя. И этот признак не­обходим для отграничения договора дарения от иных договоров и сделок, реализация которых сулит увеличение имущества лица, но не за счет уменьшения имущества оказывающего ему услугу другого лица. Такие пра­воотношения имеют место, в частности, по договору страхования, заклю­ченному страхователем в пользу выгодоприобретателя, который при насту­плении страхового случая, получая от страховщика страховое возмещение, увеличивает свое имущество, но не за счет уменьшения имущества страхо­вателя. Аналогичная ситуация может возникнуть по договору поручения, не предусматривающему обязанность доверителя по выплате вознаграждения поверенному.

В-четвертых, признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество

одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого наме­рения у «дарителя» договор, по которому производится передача имущест­ва, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в со­ответствии с п. 3 ст. 423 ГК признаваться возмездным. Что же касается встречного предоставления , то его размер в этом случае определяется исходя из того, что если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение такого договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взи­мается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).

И наконец, в-пятых, непременным признаком договора дарения явля­ется согласие одаряемого на получение дара. Данный признак не всегда можно обнаружить в отношениях, связанных с дарением, особенно если договор дарения заключается по модели реального договора. В повседнев­ной жизни на бытовом уровне каждый день совершается огромное число дарений без всяких видимых следов истребования согласия одаряемого на принятие подарка. Однако даже обыденные представления не исключают возможности отказа одаряемого от принятия подарка. Мотивами для такого отказа могут служить дороговизна подарка, испорченные отношения между дарителем и одаряемым, понимание одаряемым, что за подарком последу­ют просьбы дарителя совершить какие-либо нежелательные (для одаряемо­го) действия и т.п.

В современной юридической литературе трудно обнаружить взгляд на дарение как на одностороннюю сделку со стороны дарителя, являющуюся одним из способов прекращения права собственности дарителя и возникно­вения права собственности у одаряемого, как это имело место в дореволю-ционной гражданско-правовой доктрине^{1 Нап} Р°™^в подчеркивается прин-ципиальное значение согласия одаряемого на принятие дара, что безуслов­но свидетельствует о договорной природе дарения и позволяет провести четкую грань между дарением и односторонними сделками, например за­вещанием в наследственном праве²

А.Л. Маковский, рассматривая вопросы, связанные с договорной при­родой дарения, отмечает: «Дарение представляет собой не одностороннюю сделку дарителя, а его соглашение с одаряемым, то есть договор между ни­ми, поскольку для осуществления дарения требуется согласованное воле­изъявление обоих этих лиц. Необходимость такого соглашения прямо вы-

1 См. ч. 1 гл. XI настоящей книги.

z См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс

лекций. С. 164; Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толсто­го. Ч. П. С. 131.

текает из закона в случаях, когда он требует для этого договора письменной формы (см. п. 2 ст. 574). В остальных случаях ГК исходит из предположе­ния, что принятие дара одаряемым свидетельствует о его соглашении с да­рителем, допуская для этих случаев заключение договора дарения устно (п. 1 ст. 574). Договорная природа дарения исключает возможность считать даре­нием отказ от наследства в пользу другого лица (ст. 550 ГК РСФСР 1964 г.). Такой отказ является односторонней сделкой, совершение которой не тре­бует согласия этого другого лица и не зависит от того, как оно поступит -примет наследство или в свою очередь откажется от него»¹

Среди названных пяти характерных признаков договора дарения ос­новным, конечно же, является признак безвозмездности этого договора. Однако и остальные признаки представляют собой необходимые и, в из­вестном смысле, самостоятельные черты договора дарения. Данное сужде­ние традиционно для цивилистики, в том числе и для отечественной граж­данско-правовой доктрины. В связи с этим не может не вызвать удивления несколько пренебрежительное отношение к признакам договора дарения (за исключением признака безвозмездности), которое обнаружило себя в рабо­те И.В. Елисеева. Данный автор утверждает следующее: «В юридической литературе обосновывались и другие признаки договора дарения, восходя­щие к классическому римскому праву: бесповоротность перехода прав, бес­срочность дарения, увеличение имущества одаряемого, уменьшение иму­щества дарителя и некоторые иные. Все эти признаки, действительно, обычно присущи дарению. Но все они производны от безвозмездного ха­рактера дарения, а потому не имеют самостоятельного значения»*. При та­ком подходе договор дарения нельзя будет отличить, например, от любого другого гражданско-правового договора на передачу имущества, освобож­дающего контрагента от его оплаты либо иного встречного предоставления, хотя лицо, передающее имущество, не будет иметь намерения одарить контрагента.

Как уже отмечалось, ГК допускает заключение договора дарения по модели как реального, так и консенсуального договора (обещание дарения). С точки зрения правовой природы возникающих при этом правоотношений значительный интерес представляет собой договор дарения, совершаемый путем передачи имущества одаряемому.

По общему правилу реальный договор отличается от консенсуального договора, который считается заключенным с момента достижения сторона­ми соглашения по всем существенным условиям договора (формальный

1 Маковский А.Л. Указ. соч. С. 313-314.

z Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 120-

121.

момент - получение лицом, направившим оферту, ее акцепта), тем, что для заключения реального договора необходима также передача имущества, поэтому такой договор считается заключенным с момента передачи соот­ветствующего имущества (пп. 1,2 ст. 433 ГК).

В этом смысле договор дарения, совершаемый путем передачи имуще­ства одаряемому, на первый взгляд также представляется реальным догово­ром: отсутствует разрыв во времени между заключением договора и появ­лением права у одаряемого; передача имущества дарителем представляет собой не исполнение обязательства, а действие последнего по заключению договора дарения. Вместе с тем такой договор дарения обладает некоторы­ми специфическими чертами, отсутствующими у других реальных догово­ров. Во-первых, иные реальные договоры (рента, заем, хранение, перевоз­ка) заключаются (путем передачи имущества) в том числе и на основе со­глашений сторон, которые вступают в силу с момента передачи имущест­ва. Для договора дарения такая возможность исключается: при наличии соглашения между дарителем и одаряемым мы имеем дело с консенсуаль-ным договором обещания дарения.

Во-вторых, и это главное, передача дарителем имущества в качестве дара одаряемому имеет своим результатом непосредственное возникнове­ние у одаряемого права собственности на подаренное имущество. Иными словами, в отличие от всех других реальных договоров, по которым пере­дача имущества означает не только заключение договора, но и возникнове­ние обязательств сторон (например, по договору займа - обязанности за­емщика по возврату суммы займа; по договору перевозки - обязанности перевозчика доставить груз в пункт назначения и выдать его получателю, а грузоотправителя - внести провозные платежи и т.п.), заключение договора дарения не порождает никаких обязательственно-правовых отношений, а приводит к возникновению права собственности на подаренное имущество у одаряемого.

Деление гражданско-правовых договоров на реальные и консенсуаль-ные имеет своим основанием момент возникновения обязательств. Как мы видим, договор дарения, не порождающий обязательственно-правовых от­ношений, не укладывается в эти рамки и не может быть отнесен к числу реальных договоров. Кстати сказать, это свидетельствует о том, что дихо­томический принцип классификации всех гражданско-правовых договоров на реальные и консенсуальные носит условный характер, поскольку не ох­ватывает всех случаев.

В свое время на данное обстоятельство обращал внимание Г.Ф. Шер-шеневич, который писал: «В громадном большинстве случаев договор на­правлен к установлению обязательственного отношения, так что договор и

обязательство чаще всего находятся в связи как причина и следствие. Одна­ко область договора выходит за пределы обязательственных отношений, как в свою очередь и обязательства могут иметь в своем основании не до­говор, а другой юридический факт, правонарушение, неосновательное обо­гащение. Договор лежит в основании брака, которым создаются права лич­ной власти, в основании передачи вещи, которой создается вещное право (вещный договор) (курсив наш. - В.В.) - такой договор обязательственного отношения не создает»¹

Нам уже приходилось отмечать, что в советский период позиции, в со­ответствии с которой договор дарения относится к особой категории вегл^ ных договоров, придерживался О.С. Иоффе^{2 В} современной юридической литературе взгляд на договор дарения как на вещный договор наиболее по­следовательно и аргументированно обосновывает М.И. Брагинский, кото­рый, анализируя нормы действующего ГК о договоре дарения, приходит к выводу, что договор дарения представляет собой не что иное, как «обыч­ный вещный договор» и «только при консенсуальном варианте дарение может считаться обычным односторонним договором»³ Р^аги нскии подчеркивает: «Существующие вещные договоры не укладываются, в отли­чие от реальных, в рамки обязательственных правоотношений и соответст­венно могут рассматриваться как один из случаев проникновения вещных элементов в обязательственное правоотношение. Вещный договор отлича­ется не только от консенсуальных, но, в конечном счете, и от реальных до­говоров. Имеется в виду, что реальные договоры относятся к категории обязательственных. Это означает, что такие договоры, хотя и возникают с передачей вещи, но вместе с тем порождают обычное обязательственное правоотношение с наличием у сторон взаимных прав и обязанностей»¹

И еще одну важную особенность договора дарения как вещного дого­вора отмечает М.И. Брагинский, а именно: в отличие от иных гражданско-правовых договоров, понятие договора дарения (за исключением обещания дарения) лишено таких аспектов, как «договор-правоотношение» и «дого­вор-документ» (форма выражения правоотношения) и имеет лишь одно значение - «договор-сделка». «Все дело в том, - указывает М.И. Брагин­ский, - что вещный договор в принципе не предполагает какого-либо обя­зательственного правоотношения. Его функция ограничивается тем, что речь идет именно о договоре-сделке. И как таковой он не укладывается в

^{1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 72.}

2 См/ Иоффе О.С. Указ. сочГС. 395. ^Р

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., Жмжё.² С?227-228.

рамки, обычные для классификации договоров. Это относится, в частности, к делению договоров-правоотношений (и только их!) на односторонние и двусторонние. Характеристика односторонности и двусторонности сделки (договора-сделки) имеет, как хорошо известно, совсем иное значение»¹

Итак, договор дарения, заключаемый путем передачи дарителем иму­щества одаряемому, отличается от консенсуального договора обещания дарения не только по моменту его заключения, но и тем, что он вообще не порождает обязательств сторон и поэтому не может быть отнесен также и к реальным договорам. По своей правовой природе такой договор дарения представляет собой «договор-сделку», т.е. юридический факт, служащий основанием прекращения права собственности дарителя и возникновения права собственности у одаряемого на подаренное имущество. Пожалуй, единственная причина, по которой данный юридический факт признается не только основанием (способом) перехода права собственности, но и дого­вором, состоит в необходимости для дарителя получить согласие одаряемо­го на передачу ему соответствующего дара. Все остальные качества граж­данско-правового договора (договора-правоотношения и договора-документа) в данном случае не имеют места.

Отношение к договору дарения как к договору-сделке нам демонстри­рует и законодатель. Из всех правил ГК, предназначенных для регулирова­ния договора дарения, непосредственное отношение к договору, заключае­мому путем передачи имущества одаряемому, имеют лишь следующие нормы: о признании договора дарения, предусматривающего встречное предоставление со стороны одаряемого, притворной сделкой (п. 1 ст. 572);

0 форме договора дарения и порядке его заключения, т.е. передачи дара
(п. 1 ст. 574); о случаях запрещения и ограничения дарения (ст. 575, 576); о
последствиях причинения вреда одаряемому вследствие недостатков пода­
ренной вещи (ст. 580); об отмене дарения (ст. 578, 579). Что касается иных
норм, то они регулируют содержание договора дарения, порядок исполне­
ния обязательств и отказа от исполнения договора дарения, вопросы право­
преемства, т.е. имеют в качестве объекта правового регулирования договор
дарения как правоотношение и предназначены исключительно для регла­
ментации отношений, связанных с консенсуальным договором дарения
(обещаниядарения).

Таким образом, законодатель, понимая, что договор дарения, совер­шаемый путем передачи имущества одаряемому, не порождает обяза­тельств и не обладает качествами договора-правоотношения, регулирует его именно как сделку (договор-сделку) без помощи норм, рассчитанных на определение содержания данного договора.

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 226.

В связи с выделением наряду с реальными и консенсуальными догово­рами также вещных договоров возникает вопрос, представляет ли в этом смысле договор дарения, совершаемый посредством передачи имущества одаряемому, нечто исключительное, из ряда вон выходящее, или имеются и иные аналогичные примеры. На наш взгляд, в данном случае речь идет не о единственном исключении из общего правила, а, действительно, об особой категории гражданско-правовых договоров, заключение которых, не поро­ждая обязательственно-правовых отношений, приводит к возникновению вещных прав. Представляется, что помимо договора дарения к числу таких договоров может быть отнесено соглашение об установлении сервитута (конечно, при определенных обстоятельствах, в частности, когда такое со­глашение заключается в устной форме на безвозмездной основе).

В качестве вещного договора может также рассматриваться закрепление собственником (государством или муниципальным образованием) имущества за действующими государственными или муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения. Этот вывод основан на том, что государст­венное (муниципальное) предприятие с момента его государственной регист­рации становится самостоятельным субъектом гражданско-правовых отно­шений, обладающим правомочиями по владению, пользованию и распоряже­нию имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения. По­этому представляется, что передача собственником на баланс такого пред­приятия дополнительного имущества требует согласия последнего. Другое дело, что подобные действия собственника обычно осуществляются по просьбе государственного (муниципального) предприятия и поэтому наличие его согласия всегда предполагается. Но данное обстоятельство не влияет на правовую природу возникающих при этом правоотношений.

Таким образом, когда мы говорим о вещных договорах, речь идет, действительно, об особой категории гражданско-правовых договоров.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Говоря о предмете договора дарения, не следует упускать из виду, что указанный договор, как и всякий гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, состоящий из действий дарителя: пе­редача дара, освобождение от обязанности, - которые называют объектом первого рода или юридическим объектом, а также самого имущества (вещи, права, обязанности), которое обычно именуется объектом второго рода или материальным (применительно к вещи) объектом¹

¹ См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 398-399; Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Указ. соч. С. 224.

Между тем в юридической литературе можно встретить упрощенный взгляд на предмет договора дарения. Например, по мнению М.Г. Масевич, «предметом договора дарения могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, иные имущественные права, предоставляемые одаряемому, а также осво­бождение последнего от имущественных обязанностей»¹

Некоторые авторы критикуют ГК за неоправданное, на их взгляд, рас­ширение предмета договора дарения. Так, И.В. Елисеев по этому поводу пишет: «Такое определение предмета договора уже подвергалось и, вероятно, еще долго будет подвергаться справедливой критике юристов. Причина этого заключается, прежде всего, в том, что в одно множество объединяются такие разнородные объекты, как имущество (вещи и имущественные права) и дей­ствия (освобождение от обязанности). Причем предметом дарения являются не любые, а лишь некоторые юридические действия: прощение долга... пере­вод долга... принятие на себя исполнение обязательства... Все эти действия объединяет лишь то, что они направлены на обогащение одаряемого, т.е. уве­личение его имущества. Но вряд ли этого достаточно для их включения в предмет дарения. Во-первых, обогащение одаряемого возможно в различных правовых формах, которые не исчерпываются лишь случаями освобождения его от обязанностей... Во-вторых, основания и процедура прощения, перево­да долга, принятия на себя исполнения настолько различны, что их объедине­ние под крышей дарения крайне искусственно»²

На эти критические замечания И.В. Елисеева в адрес ГК хотелось бы возразить следующее. Во-первых, представляется весьма странной попытка исключить из понятия предмета договора действия сторон. Ведь предмет всякого договора - это по сути предмет вытекающего из него обязательст­ва, а предмет обязательства состоит как раз в действиях (бездействии) обя­занной стороны. Применительно к договору дарения ограничить предмет договора передаваемым одаряемому имуществом можно только в отноше­нии договора, совершаемого (заключаемого) путем передачи подаренного имущества одаряемому, да и то лишь в силу того, что такой договор не по­рождает обязательства. В остальных же случаях предметом договора даре­ния прежде всего являются действия дарителя, что вытекает из определения самого понятия обязательства (п. 1 ст. 307 ГК).

Во-вторых, если взять такой объект договора дарения, как действия дарителя, то ГК говорит о передаче вещи, о передаче имущественного пра­ва (требования) к себе или третьему лицу, об освобождении одаряемого от имущественной обязанности (п. 1 ст. 572). Что же касается уступки прав

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

С ** 1 f\~!

г Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 122.

требования, перевода долга или прощения долга, принятия дарителем на себя исполнения обязательства, то применительно к договору дарения они представляют собой юридико-технические средства, посредством которых даритель выполняет действия, составляющие предмет договора дарения. И объединяет эти действия дарителя отнюдь не только то обстоятельство, что все они направлены на увеличение имущества одаряемого, но также и то, что все они совершаются дарителем безвозмездно за счет уменьшения сво­его имущества, с совершенно определенным намерением увеличить имуще­ство одаряемого и с согласия последнего на принятие дара. Налицо все ос­новные признаки договора дарения.

И наконец, в-третьих, формулируя нормы, очерчивающие круг дейст­вий дарителя, составляющих предмет договора дарения, законодатель имел совершенно определенную цель, а именно: включить в сферу действия спе­циальных правил, регулирующих договор дарения, соответствующие пра­воотношения. Если же согласиться с рассуждениями И.В. Елисеева, то под специальные правила ГК, устанавливающие, например, запрещение даре­ния, не будут подпадать в том числе случаи освобождения государственных и муниципальных служащих от имеющегося у них денежного долга (или обещания такого освобождения) в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

А.Л. Маковский отмечает, что «в вопросе о том, что может быть пред­метом дарения (даром), и доктрина, и законодательство разного времени и разных стран предлагают самые различные решения - от понятия дарения только как безвозмездного отчуждения материального объекта (вещи) до понимания под ним того, что называлось вышедшим из употребления сло­вом «облагодетельствование» и несколько точнее может быть описано как намеренное безвозмездное предоставление за свой счет имущественных выгод другому лицу»\

Таким образом, российский законодатель, определяя столь широко предмет договора дарения, тем не менее не вышел за рамки существующих законодательных концепций предмета дарения, а следовательно, и не за­служивает упрека по этому поводу.

Сложный предмет договора дарения может быть разбит на пять частей, каждая из которых имеет, в известном смысле, самостоятельное значение²

1. Передача дарителем вещи в собственность одаряемого представ­ляет собой наиболее типичный предмет договора дарения. Договоры даре­ния, имеющие в качестве своего предмета указанные действия дарителя,

МаковскийА.Л. Указ. соч. С. 301-302.

2 Классификация действий дарителя, которые могут быть предметом договора даре­ния, предложена А. Л. Маковским (см. там же. С. 302-304).

отличаются от многих иных договоров, направленных на передачу имуще­ства (аренда, ссуда, наем), тем, что вещь передается в собственность ода­ряемого, а от тех договоров из этой категории, которые, так же как и даре­ние, предусматривают передачу имущества в собственность контрагента (купля-продажа, мена, рента), - тем, что при дарении отчуждение имущест­ва производится безвозмездно. При этом от договора беспроцентного займа договор дарения денег отличается тем, что подаренные одаряемому деньги не подлежат возврату дарителю.

2. Передача одаряемому имущественного права (требования) дари­ телем к «самому себе». В юридической литературе отмечалось, что сфера действия договора дарения с таким предметом в основном сводится к ус­тановлению названного права. Кроме того, рассматривая характерные чер­ты подобного договора, А.Л. Маковский подчеркивает, что «под этот слу­чай дарения не подпадает требование к дарителю, предоставляемое посред­ством передачи одаряемому ценной бумаги (например, выдачи простого векселя)»; кроме того, «не могут вообще рассматриваться в качестве даре­ния договоры о безвозмездном предоставлении другой стороне прав ссудо­получателя, хранителя, доверителя или учредителя доверительного управ­ления, т.к. соответствующие отношения урегулированы в ГК как отноше­ния по иным, самостоятельным договорам...». По мнению, А.Л. Маковско­го, под «передачей права (требования) к себе» следует понимать предостав­ление одаряемому только обязательственного требования к дарителю¹

На наш взгляд, по договору дарения, предусматривающему передачу одаряемому имущественного права (требования) дарителем к самому себе, могут передаваться не только обязательственные права, но и отдельные вещные права²

Например, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного уча­стка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Причем, если иное

См.: Маковский А.Л. Указ.хоч. С. 303. _тт _ _ 2 Ранее такая точка зрения была высказана И.В. Елисеевым, который полагает, что

«из содержания пп. 2 и 3 ст. 216 можно заключить, что некоторые вещные права могут отчуждаться как таковые, помимо отчуждения соответствующей вещи. По­этому нет никаких оснований препятствовать безвозмездному отчуждению таких прав, т.е. их дарению» (Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 122).

не установлено законом или договором, предусмотренная договором цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену права на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК). Если стороны договорятся о том, что они не включают в цену объекта не­движимости цену права на земельный участок (скажем, права бессрочного пользования), при явном намерении лица, выступающего в роли продавца объекта недвижимости, тем самым одарить покупателя объекта недвижи­мости, налицо все необходимые признаки дарения права (в том числе и вещного) на соответствующий земельный участок.

Представляется также, что могут иметь место случаи дарения путем передачи одаряемому имущественного права (требования) посредством передачи последнему ценной бумаги при условии, что указанная ценная бумага имеет бездокументарную форму, поскольку при совершении сделок с бездокументарными ценными бумагами непосредственными объектами этих сделок являются права, вытекающие из таких ценных бумаг.

Сфера применения договора дарения путем передачи одаряемому пра­ва (требования) дарителя к «самому себе» не ограничивается случаями, ко­гда такое право возникает впервые в силу самого договора дарения^{1 ож} ~ но, например, представить себе ситуации, когда даритель заключает согла­шение со своим кредитором о передаче последним соответствующего права требования к дарителю за плату либо когда имеет место иное встречное предоставление со стороны дарителя одаряемому. Думается, что предвари­тельное соглашение, заключенное между дарителем и одаряемым, преду­сматривающее такие действия дарителя, может быть квалифицировано как договор дарения.

3. Передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу осуществляется посредством безвоз­мездной уступки соответствующего права (требования) одаряемому при условии соблюдения правил, регулирующих цессию (п 3 ст. 576 ГК). Сле­довательно, по такому договору дарения не могут быть переданы права, неразрывно связанные с личностью кредитора (дарителя), в частности тре­бования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоро­вью (ст. 383 ГК), а также права по обязательству, в котором личность кре­дитора (дарителя) имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК). Не подлежат передаче по такому договору дарения также права по цен­ным бумагам в документарной форме, которые относятся к вещам и поэтому могут передаваться в качестве дара как вещи, что составляет самостоятель­ный предмет договора дарения (передача вещи в собственность одаряемого).

Так считает, например, И.В. Елисеев (см.: Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 123).

Остальные права, вытекающие как из договорных, так и из внедого-ворных обязательств, могут передаваться по договору дарения, предусмат­ривающему передачу одаряемому принадлежащего дарителю имуществен­ного права (требования) к третьему лицу. Правда, в юридической литерату­ре высказаны сомнения относительно возможности такого предмета догово­ра, как передача одаряемому прав (требований) к третьему лицу. И.В. Елисеев указывает: «Большинство обязательственных прав имеет срочный характер, поэтому, выступая предметом договора дарения, они ставят под сомнение его традиционные свойства бессрочности и бесповоротности»^{1 днако} очевидно, что в данном случае обнаруживается непонимание разницы между признака­ми договора дарения и свойствами самого передаваемого права. Действи­тельно, обязательственные права имеют срочный характер, но это никак не затрагивает ни бессрочности, ни бесповоротности договора дарения, по­скольку переданное одаряемому право (независимо от срока соответствую­щего обязательства) не подлежит обратной передаче дарителю.

Гораздо большую и реальную проблему представляет вопрос о том, следует ли квалифицировать как договор дарения всякую безвозмездную сделку уступки требования по обязательству. Данный вопрос приобретает особо актуальное значение в случаях, когда речь идет о сделках уступки требования, совершаемых между коммерческими организациями по обяза­тельствам, связанным с их предпринимательской деятельностью, посколь­ку, как известно, дарение между коммерческими организациями запрещено законом (п. 4 ст. 575 ГК).

Представляется, что ответ на этот вопрос мог бы выглядеть следую­щим образом. В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК уступка требования кредито­ром другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. В соответствии с законом (п. 4 ст. 575 ГК) не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных разме­ров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями. Договор дарения может совершаться в том числе и путем передачи одаряе­мому права требования к третьему лицу, осуществляемой с соблюдением правил, установленных в отношении уступки требований по обязательствам (п. 3 ст. 576 ГК).

Вместе с тем соглашение об уступке прав, не предусматривающее встречного предоставления цеденту со стороны цессионария, может быть

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 123-

124. Следует заметить, что, как уже отмечалось, тот же И.В. Елисеев чуть раньше отрицает самостоятельное значение указанных признаков договора дарения (см. там же. С. 120-121).

признано договором дарения лишь в том случае, если оно содержит ясно выраженное намерение цедента совершить безвозмездную передачу соот­ветствующего права цессионарию (п. 2 ст. 572 ГК). При этом под безвоз­мездностью передачи права требования понимается отсутствие какой-либо причинной обусловленности такой передачи права, вытекающей в том числе и из других взаимоотношений сторон по иным сделкам и обязательствам.

Отсутствие в соглашении об уступке прав требования, заключенном между коммерческими организациями, условий об оплате цессионарием получаемого права либо об ином встречном предоставлении само по себе не может служить основанием для признания указанного соглашения дого­вором дарения. Напротив, следует исходить из презумпции возмездности всякого гражданско-правового договора, предусмотренной п. 2 ст. 423 ГК, согласно которому договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Поэтому такое соглашение может быть квалифицировано как договор да­рения лишь в тех случаях, когда в его тексте положительно решен вопрос о безвозмездности передачи дара либо когда заинтересованным лицом будет доказано отсутствие какой-либо причинной обусловленности безвозмезд­ной уступки права.

Такой подход основан на том, что безвозмездные отношения в граж­данском праве носят исключительный характер. Именно этой причиной, как подчеркивает А.Л. Маковский, «объясняется действие презумпции в случаях, когда возникает сомнение в том, является соответствующее отношение даре­нием или носит возмездный характер». В связи с этим А.Л. Маковский при­водит слова И.Б. Новицкого: «Дарственный характер предоставления не предполагается, а должен быть положительно доказан»²

4. Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем в юридической литературе обычно сводят к прощению долга (ст. 415 ГК). Так, И.В. Елисеев пишет: «Освобождение от обязанности пе­ред самим дарителем называется прощением долга. Буквальное толкование ст. 415 ГК приводит к выводу о том, что прощение долга является односто­ронней сделкой и обусловлено лишь соблюдением прав других лиц в отно­шении имущества кредитора-дарителя. Однако такой вывод некорректен, поскольку в силу ст. 572 ГК прощение долга всегда является договором дарения (курсив наш. - В.В.) и поэтому требует согласия должника»³

¹ МаковскийА.Л. Указ. соч. С. 313.

г Новицкий И.Б. Обязательства из договоров: Комментарий к ст. 130-140 и 144-146

Гражданского кодекса М Г924.С. 40.

з Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 124.

На наш взгляд, соотношение понятия дарения путем освобождения одаряемого от его имущественной обязанности перед дарителем и понятия прощения долга является более сложным, нежели, как полагает И.В. Елисе­ев, чисто синонимическим. Прежде всего, никак нельзя согласиться с ут­верждением названного автора о том, что прощение долга всегда является договором дарения. Прощение долга является основанием прекращения обязательства. В соответствии со ст. 415 ГК («Прощение долга») обяза­тельство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Именно в таком качестве (как основание прекраще­ния обязательства, а не договор дарения!) прощение долга часто использу­ется в имущественном обороте, участники которого нередко путем проще­ния долга прекращают взаимные обязательства по различным договорам. Прощение долга используется также при сверке расчетов, составлении ми­ровых соглашений с учетом целого ряда различных обязательств, имею­щихся между сторонами. В связи с этим признание всякого прощения долга договором дарения способно дестабилизировать имущественный оборот и повлечь за собой иные серьезные негативные последствия.

Соглашение о прощении долга может быть квалифицировано как до­говор дарения только в том случае, когда в нем положительно решен во­прос о безвозмездности (т.е. об отсутствии какой-либо причинной обуслов­ленности) действий кредитора по освобождению должника от возложенных на него обязательств и при явном намерении кредитора одарить должника без всякого встречного предоставления в рамках всех взаимоотношений сторон. И здесь, как в случае с уступкой требования, необходимо исходить из презумпции возмездности прощения долга.

5. Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за яв­ляющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обяза­тельству. Речь идет о применении специальной конструкции исполнения обяза­тельства путем возложения его исполнения на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК), по­скольку только в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложен­ное за должника третьим лицом, не являющимся стороной в обязательстве.

Другой вариант договора дарения путем освобождения одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом состоит в том, что да­ритель занимает место должника в обязательстве, освобождая тем самым от него одаряемого. Замена участника обязательства на стороне должника осу­ществляется с помощью перевода долга; перевод долга допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391 ГК). В данном случае основанием освобождения одаряемого от его обязанности перед третьим лицом (кредитором) служит не

фактическое ее исполнение дарителем, а то обстоятельство, что одаряемый выбывает, благодаря дарителю, из соответствующего обязательства.

Необходимо отметить, что и в этом случае для того, чтобы соответст­вующие действия лица, освобождающего должника от обязательства перед третьим лицом, были признаны дарением, требуется наличие всех признаков договора дарения, и прежде всего безвозмездности и намерения дарителя именно освободить должника от его обязанностей в качестве дара последнему.

3. ВИДЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Анализ гл. 32 ГК свидетельствует о том, что собственно под догово­ром дарения (договором дарения в тесном смысле) законодатель разумеет договор дарения, заключаемый (совершаемый) путем передачи имущества одаряемому. Нам уже приходилось отмечать, что такой договор дарения не является реальным договором, поскольку не порождает обязательственно-правовых отношений, а служит основанием для возникновения права соб­ственности у одаряемого, поэтому его правильнее относить к особой кате­гории вещных договоров. По этой же причине такой договор дарения, в отличие от иных гражданско-правовых договоров, не обладает качествами обязательственного правоотношения («договор-правоотношение») и формы его существования («договор-документ»). Поэтому законодательное регу­лирование данного договора ограничивается его регламентацией в качестве сделки, служащей основанием перехода права собственности на соответст­вующее имущество к одаряемому.

В то же время ГК (гл. 32) содержит ряд специальных правил, предна­значенных для регулирования договора обещания дарения и договора по­ жертвования. Выделение данных видов договора дарения не является ре­зультатом строгой научной классификации на основе какого-либо единого критерия, а скорее объясняется наличием применительно к каждому из них определенного набора квалифицирующих признаков, отражающих особен­ности данных видов договоров дарения, которые требуют специального регулирования.

Договору обещания дарения присущи следующие характерные при­знаки. Во-первых, такой договор носит консенсуальный характер и порож­дает обязательство дарителя передать одаряемому вещь в собственность или имущественное право либо освободить одаряемого от обязательства. Данное обязательство является односторонним, обязанностям дарителя корреспондируют соответствующие права (требования) одаряемого. Иными словами, в лице договора обещания дарения мы имеем самостоятельный тип гражданско-правового договорного обязательства.

Во-вторых, договор обещания дарения под страхом его недействи­тельности должен иметь обязательную письменную форму (п. 2 ст. 574 ГК).

В-третьих, договор обещания дарения должен содержать ясно выра­ женное намерение дарителя совершить в будущем безвозмездную передачу одаряемому вещи или права либо освободить его от имущественной обя­занности (п. 2 ст. 572 ГК).

В-четвертых, текст договора обещания дарения должен включать в се­бя условия о конкретном лице, являющемся одаряемым, и о конкретном предмете дарения в виде вещи, права или освобождения одаряемого от обязанности. Обещание дарителя подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения при­знается ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК).

Таким образом, к существенным условиям договора обещания дарения (в силу того, что они названы в законе) следует отнести: условие о ясно выраженном намерении дарителя совершить безвозмездную передачу ода­ряемому вещи, права или освободить его от обязательства; условие о кон­кретном лице - одаряемом; указание на конкретный предмет дарения.

Учитывая консенсуальный характер договора обещания дарения, следст­вием чего является разрыв во времени между заключением договора, т.е. вступ­лением его в силу, и исполнением договора дарения, требуют ответа традици­онные для договора дарения вопросы о допустимости заключения договора дарения под условием, а также о возможности для дарителя отказаться от ис­полнения своего обязательства по передаче имущества одаряемому.

По первому вопросу (о допустимости дарения под условием) в юридиче­ской литературе можно встретить различные точки зрения. Так, по мнению М.Г. Масевич, «договор дарения может быть заключен под условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулировать одаряемого к определенному поведению, например успешному завершению учебы. Усло­вие может быть поставлено в зависимость от определенных обстоятельств, например свадьбы. Наступление таких условий нельзя рассматривать как встречное исполнение обязательства, т.к. они не порождают обязанности ода­ряемого. Значение условий заключаются в том, что они являются необходи­мой предпосылкой вступления в силу или действия обязательств дарителя. Условия могут быть как отлагательными, так и отменительными. К послед­нему можно отнести случай, установленный ст. 578, когда дарение отменяет­ся при ненадлежащем обращении одаренного с подаренной вещью».

Иной позиции придерживается А.Л. Маковский. Он, в частности, ука­зывает: «Что касается обещания дарения под отменительным условием, то

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 168.

представляется, что оно невозможно, поскольку закон сам определил осно­вания, по которым возможна отмена дарения (п. 2 ст. 577, ст. 578). Что же касается отлагательных условий, то безвозмездность дарения, по-видимому, оправдывает включение в договор таких условий, если только они не явля­ются противоправными или безнравственными»¹

Позиция А.Л. Маковского нам представляется убедительной в части обоснования возможности заключения договора дарения под условием. Действительно, нет никаких оснований исключать возможность заключения договора дарения под отлагательным условием, когда стороны ставят воз­никновение обязанности дарителя передать одаряемому подаренное иму­щество или освободить последнего от его обязательств в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Нельзя не согласиться с А.Л. Маковским и в том, что такое отла­гательное условие не может быть противоправным или безнравственным. Именно в этом случае отлагательное условие, под которым совершается дарение (свадьба, успешное завершение учебы и т.п.) может использоваться дарителем как поощрительная мера по отношению к одаряемому.

Заключение договора обещания дарения под отменительным услови­ем, когда стороны ставят прекращение обязательств дарителя после переда­ чи дара в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвест­но, наступит оно или не наступит, на наш взгляд, невозможно. Дело в том, что обязательство дарителя действует только до передачи дара одаряемому, а с этого момента обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК); одаряемый становится собственником вещи (когда по дого­вору передается вещь) или обладателем соответствующего права (если пред­метом дарения является передача права). Поэтому предусмотренные ГК слу­чаи наделения дарителя правом требовать отмены дарения (ст. 578) представ­ляют собой определенные юридические факты, с которыми закон связывает не прекращение обязательства (оно уже прекращено надлежащим исполне­нием), а лишение одаряемого права на подаренное имущество и возвраще­ние последнего дарителю. Иными словами, случаи, предусмотренные ст. 578 ГК, .не имеют никакого отношения к отменительным условиям догово­ра дарения и вообще к обязательству дарителя.

Если же речь идет о реально существующем обязательстве дарения, что имеет место по договору обещания дарения до момента передачи дара одаряемому, то ГК (ст. 577) содержит специальные правила только об усло­виях, при наступлении которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, что влечет прекращение обязательства. Данные правила сформулированы в виде императивных норм, по определению не допус-

Маковский А.Л. Указ. соч. С. 315.

кающих установления в договоре аналогичных условий, при которых обя­зательство дарения могло бы быть прекращено путем отказа дарителя от его исполнения. Кроме того, какие-либо исключения из законодательного положения о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, могут быть преду­смотрены только законом, но не договором (ст. 310 ГК).

Вместе с тем, то обстоятельство, что закон сам определил основания, по которым допускается отмена дарения (п. 2 ст. 577, ст. 578 ГК), на наш взгляд, не исключает возможности заключения договора обещания дарения под от-менительным условием, которое может наступить до передачи дара одаряе­мому. К такому выводу приводит сравнительный анализ соотношения норм о сделках, совершенных под отменительным условием (ст. 157 ГК); об основа­ниях прекращения обязательств (ст. 407 ГК), а также об отказе дарителя от исполнения договора дарения и об отмене дарения (ст. 577, 578 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 157 ГК сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого не­известно, наступит оно или не наступит. Представляется, что данному по­ложению корреспондирует норма, установленная п. 1 ст. 407 ГК, согласно которой обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным не только законом, но и договором, в том смысле, что стороны вправе преду­смотреть в договоре такие основания прекращения обязательств, в том чис­ле и те, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к отмени­тельным условиям сделки.

Что касается положений об отказе дарителя от исполнения договора дарения, в том числе по основаниям, дающим ему право отменить дарение (ст. 577 ГК), то они не могут рассматриваться применительно к договору дарения в качестве lex specialis, отменяющих в полном объеме действие общих положений о прекращении обязательства по основаниям, преду­смотренным договором (п. 1 ст. 407 ГК), и, следовательно, о сделке под отменительным условием (ст. 157 ГК), поскольку в данном случае речь идет о различных основаниях прекращения обязательств, не корреспонди­рующих друг другу. Корреспондирующей нормой по отношению к ст. 577 ГК является ст. 310 ГК, допускающая возможность одностороннего пре­кращения обязательств в случаях, установленных законом: именно о таких случаях одностороннего прекращения дарителем обязательств дарения и говорит ст. 577 ГК.

Однако данное обстоятельство, если и влияет на возможность опреде­ления в договоре обещания дарения оснований прекращения обязательства (иных, нежели отказ от исполнения или отмена дарения), в том числе об-

стоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет (от-менительные условия), то только в том смысле, что в качестве таковых не могут быть указаны обстоятельства, признаваемые основанием к отмене дарения или отказу от исполнения договора дарения. Например, договор обещания дарения не может быть заключен под таким отменительным ус­ловием, как ухудшение имущественного положения дарителя или состояния его здоровья до такой степени, что исполнение дарственного обещания мо­жет привести к существенному снижению уровня его жизни.

В то же время мы не видим никаких препятствий к заключению дого­воров дарения под отменительными условиями, не служащими основания­ми к отказу от исполнения договора или к отмене дарения, которые преду­смотрены ст. 577 и 578 ГК. Таковыми могут быть признаны дарственные обязательства с условиями об их прекращении в случаях, например, появ­ления у дарителя до наступления срока передачи дара собственных детей; излечения дарителя от тяжелой болезни; значительного повышения зара­ботной платы одаряемого и т.п. Естественно, обстоятельства, указываемые в договоре обещания дарения в качестве отменительных условий, не могут быть ни противоправными, ни безнравственными.

Такой подход к вопросу о возможности совершения договора обеща­ния дарения под отменительным условием, помимо всего прочего, пред­ставляется и более справедливым по отношению к дарителю, который в результате дарения теряет свое имущество, не получая ничего взамен. Пра­вовое положение дарителя (как субъекта одностороннего обязательства), объем его прав, с точки зрения общих законоположений о сделках и обяза­тельствах, на наш взгляд, не могут быть хуже, нежели положение стороны (должника) в двустороннем обязательстве.

Исключительно договору обещания дарения адресованы положения ГК о правопреемстве по обязательству дарения (ст. 581). Как уже отмеча­лось, договор дарения, совершаемый путем передачи одаряемому имущест­ва, не порождает обязательственно-правовых отношений и в силу этого ис­ключается из сферы действия норм о правопреемстве по гражданско-правовым обязательствам.

Применительно же к обязательству, возникающему из договора обе­щания дарения, ГК (ст. 581) устанавливает два противоположных правила о правопреемстве в отношении соответственно прав одаряемого и обязанно­стей дарителя. По общему правилу права одаряемого, которому по догово­ру дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемни­кам); и напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам). Правда, указанные положения сформу­лированы в виде диспозитивных норм (т.е. договором дарения может быть

предусмотрено иное), поэтому нельзя не согласиться с выводом А.Л. Маков­ского о том, что в конечном счете решение вопроса о правопреемстве по договору обещания дарения ГК оставляет на усмотрение сторон¹

Во избежание конкуренции с правилами о наследовании и в целях ис­ключения возможности обхода норм наследственного права ГК в импера­тивной форме запрещает заключение договоров обещания дарения, преду­сматривающих передачу дара одаряемому после смерти дарителя, и объ­являет соответствующие договоры ничтожными. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК). Как верно замечает А.Л. Маковский, «слова ГК о том, что «к такого рода дарению применяются правила... о наследовании», не означа­ют, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, приравнивается к завещательным распоряжениям. Обе­щанный таким способом «дар» поступает в общую наследственную массу, и его дальнейшая судьба целиком определяется правилами гражданского законодательства о наследовании»²

Договор пожертвования выделяется в отдельный вид дарения исходя из наличия у него такого основного признака, как совершение дарения в общеполезных целях. В современной юридической литературе встречают­ся различные трактовки понятия «общеполезные цели», что не может не вызывать сожаления, поскольку именно этот признак позволяет квалифи­цировать договор дарения как пожертвование и, следовательно, применять к нему специальные правила, предусмотренные ГК (ст. 582).

Например, М.Г. Масевич считает, что «от договора дарения пожертво­вание отличает назначение дара, который должен быть использован по специ­альному назначению. При отсутствии такого условия безвозмездная передача имущества считается обычным дарением»^{3 Ёидимо авт} °Р°^{м осталась неза} -меченной норма, содержащаяся в п. 3 ст. 582 ГК, согласно которой пожертво­вание имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по опре­деленному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование иму­щества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях по­жертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначе­нием имущества. Следовательно, договор пожертвования юридическим лицам не теряет своих качеств от того, что он не содержит условия о назначении дара, и не превращается в этом случае в обычный договор дарения.

1 См.: Маковский А.Л. Указ. соч. С. 315-316.

з Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 173.

И.В. Елисеев, напротив, в случаях, когда в роли одаряемого выступает государство, вовсе лишает жертвователя права обусловить использование пожертвованного имущества по определенному назначению. Он пишет: «...законодатель в ряде случаев предоставляет дарителю право указать кон­кретное назначение, по которому будет использоваться имущество, по­жертвованное на общее благо. Это допустимо, если одаряемым по договору пожертвования является юридическое лицо или гражданин... и невозмож­но, если имущество жертвуется государству». Особо примечательна аргу­ментация этого вывода, которая состоит в том, что государство «всегда действует не в своих собственных, а в общих интересах. Значит, даритель может быть уверен в том, что любой дар в адрес государства будет исполь­зован на общее благо; иначе он просто не может быть использован. Более того, предполагается, что государство лучше других субъектов знает, в чем состоит это общее благо, и лучше других может действовать в общеполез­ных целях. Поэтому даритель некомпетентен обязывать государство к оп­ределенному способу использования пожертвованного имущества»¹

Первое наше замечание к данным рассуждениям состоит в том, что их результатом (при серьезном к ним отношении) может стать лишь исчезно­вение у «некомпетентных» дарителей (российских и иностранных граждан и организаций) всякой охоты жертвовать что-либо нашему такому «все­знающему» и лучше других понимающему, «в чем состоит общее благо», государству. Если же рассмотреть данное суждение с правовых позиций, то прежде всего необходимо обратить внимание на то, что законодатель в п. 1 ст. 582 ГК говорит о пожертвовании «государству и другим субъектам гра­жданского права, указанным в статье 124 настоящего Кодекса». Стало быть, речь идет не только о Российской Федерации, но и о субъектах Рос­сийской Федерации, и о муниципальных образованиях. При этих условиях очень трудно согласиться с утверждением И.В. Елисеева о том, что указан­ные субъекты всегда действуют не в своих собственных, а в общих интере­сах, и с его уверенностью в том, что дар в адрес указанных субъектов будет использован обязательно на общее благо. Нам каждый день приходится наблюдать сюжеты противоположного свойства, героями которых высту­пают не только муниципальные образования, но и субъекты Российской Федерации. Да и собственно государство, если под ним понимать в целом Российскую Федерацию, в лице своих органов многократно демонстриро­вало свое «понимание общего блага» и «общественно полезных целей», когда лишало собственных граждан (выступающих не в роли дарителей, а кредиторов!) их денежных сбережений, помещенных во вклады в подкон­трольном государству Сбербанке.

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 125.

Кроме того, следуя воле законодателя, отсылающего нас к ст. 124 ГК, мы можем убедиться, что к названным субъектам гражданского права (Рос­сийская Федерации и ее субъектам, муниципальным образованиям) подле­жат применению нормы, определяющие участие юридических лиц в отно­шениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вы­текает из закона или особенностей данного субъекта. Образ компетентного государства, лучше понимающего смысл общественного блага, «нарисо­ванный» И.В. Елисеевым, на наш взгляд, никак не свидетельствует о таких особенностях данного субъекта, которые исключали бы возможность рас­пространять на него законоположения о пожертвовании юридическим ли­цам, в том числе и с определением жертвователем условия об использова­нии пожертвованного имущества по определенному назначению

Нам представляется, что наиболее полная оптимальная характеристика основного особого признака договора пожертвования дана А.Л. Маков­ским: «В отличие от прежнего ГК в новом Кодексе под пожертвованием понимается дарение не в «общественно полезных», а в общеполезных целях (п. 1 ст. 582). Ими могут быть как цели, полезные для общества в целом, так и цели, достижение которых представляет пользу для более узкого круга лиц - лиц определенной профессии, определенного возраста, жителей оп­ределенной местности, членов (участников) определенной организации и т.п. Пожертвование имущества гражданину без указания цели его исполь­зования, которую можно считать общеполезной, превращает этот договор в «обычное дарение». Напротив, имущество, подаренное без такого условия юридическому лицу, должно использоваться одаряемым «в соответствии с назначением имущества» (п. 3 ст. 582) и, что само собой разумеется, в со­ответствии с целями деятельности этого юридического лица (ст. 49)».

Специфика договора пожертвования как вида договора дарения не ис­черпывается его общеполезными целями, ему присущи и некоторые другие особенности. Во-первых, договор пожертвования может совершаться как путем передачи одаряемому дара, так и посредством обещания дарения, что лишний раз подтверждает, что указанные виды договора дарения не имеют единого классификационного критерия.

Во-вторых, предметом договора дарения признаются лишь передача вещи или передача имущественного права. Следовательно, пожертвование не может осуществляться путем освобождения одаряемого от его обяза­тельств. Данную особенность пожертвования И.В. Елисеев объясняет тем, что «освобождение одаряемого от обязанности производится в его непо­средственных интересах, а не на общее благо»^{2 то ы понять} поверхност-

1 Маковский АЛ. Указ. соч. С. 316.

z Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 125.

ность данного суждения, достаточно поставить на место одаряемого боль­ницу или школу, которые освобождаются энергоснабжающей организацией от обязанности по выплате задолженности за использованную электроэнер­гию, или государство, которому кредиторы прощают долги по кредитам и государственным облигациям.

Думается, причина сужения предмета договора пожертвования по сравнению с обычным дарением заключается в другом: жертвователь тра­диционно должен располагать правом обусловить свое пожертвование ис­пользованием дара по определенному назначению. Дарение путем освобо­ждения от обязанностей (при сегодняшнем строе правового регулирования) исключает такую возможность, хотя, по-видимому, было бы целесообразно предусмотреть такой способ пожертвования, изменив соответствующим образом правовое регулирование.

В-третьих, особенностью договора пожертвования является ограниче­ ние круга субъектов на стороне одаряемого. В качестве таковых могут вы­ступать граждане, лечебные, воспитательные учреждения, организации со­циальной защиты и другие аналогичные учреждения; благотворительные, научные и учебные организации, фонды, музеи и другие учреждения куль­туры, общественные и религиозные организации, а также государство (Рос­сийская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.

В-четвертых, как уже отмечалось, пожертвование может быть обуслов­ лено жертвователем использованием дара по определенному назначению. Данное отличие договора пожертвования от обычного договора дарения характеризуется А.Л. Маковским следующим образом: «Если при обычном дарении после перехода дара в собственность одаряемого возможности да­рителя влиять на осуществление новым собственником своих правомочий в отношении полученного имущества практически равны нулю (исключение составляют права, вытекающие из п. 2 ст. 578), то в обращении с пожертво­ванным имуществом принявшее его лицо должно следовать указаниям соб­ственника о цели использования этого имущества. Возможные нарушения этой обязанности дают право не только самому жертвователю, но и его пра­вопреемнику (наследнику или образовавшемуся в результате реорганизации юридическому лицу) потребовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582)».

Действительно, ГК (пп. 3-5 ст. 582) не только наделяет жертвователя правом обусловить свое пожертвование использованием дара по опреде­ленному целевому назначению, но и предусматривает положения, направ­ленные на обеспечение контроля за целевым использованием пожертвован­ного имущества со стороны жертвователя, а также последствия нарушения одаряемым воли жертвователя, определившего целевое назначение пожерт-

1 Маковский АЛ. Указ. соч. С. 316-317.

вованного имущества. Для надлежащей организации контроля со стороны жертвователя одаряемым (юридическим лицам), принявшим пожертвова­ние, для использования которого установлено определенное назначение, вменено в обязанность вести обособленный учет всех операций по исполь­зованию пожертвованного имущества. Если же вследствие изменившихся обстоятельств использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным, данное имущество может быть использовано по другому назначению лишь с согла­сия жертвователя. В случаях, когда жертвователя-гражданина уже нет в живых, а жертвователь - юридическое лицо ликвидировано, использование пожертвования по иному целевому назначению возможно только по реше­нию суда.

Последствия несоблюдения воли жертвователя, определившего целе­вое назначение пожертвованного имущества, либо нарушения установлен­ного порядка изменения целевого назначения пожертвования состоят в том, что пожертвование может быть отменено решением суда по требованию самого жертвователя, его наследников или иных правопреемников.

В-пятых, еще одна любопытная особенность договора пожертвования заключается в том, что на принятие пожертвования не требуется чьего- либо разрешения или согласия (п. 2 ст. 582 ГК). В юридической литературе данное положение иногда истолковывается таким образом, что в отличие от обычного договора дарения при пожертвовании вовсе не требуется согла­сия одаряемого. А поскольку такой подход ставит под сомнение договор­ную природу пожертвования, появляются не совсем понятные доводы в пользу того, что пожертвование все же остается договором. Так, М.Г. Ма-севич пишет: «В п. 2 ст. 582 ГК установлено, что на принятие пожертвова­ния не требуется чьего-то согласия. Однако на этом основании пожертвова­ние нельзя определять односторонней сделкой. Ведь передача имущества является ответом на предложение делать пожертвование, а договор заклю-чается передачей имущества»^{1 Тем самым из к} РУ^га пожертвовании исклю-чается договор обещания дарения!

На самом деле, в данном случае законодатель вовсе не отрицает такой признак договора дарения (и договора пожертвования в том числе), как со­гласие одаряемого на принятие дара и безусловное право последнего отка­заться принять подаренное (в том числе пожертвованное) имущество. Речь идет о другом, а именно о том, что в дополнение к обычному порядку за­ключения договора дарения, требующему, конечно же, согласия одаряемо­го на принятие дара, было бы разумно предположить, что в некоторых слу-

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 173.

чаях одаряемому (который не возражает против пожертвования) потребует­ся также разрешение или согласие определенных властных органов. Так вот, как раз такого разрешения (согласия) в соответствии с п. 2 ст. 582 ГК и не требуется. Поэтому никакой опасности для договорной природы по­жертвования не существует.

Другое дело - вопрос о целесообразности такого решения. Государст­ву не должно быть безразлично, что представляет собой пожертвование и кто является жертвователем. Представим себе, что пожертвованием явля­ются системы вооружения, а его адресатом (одаряемым) - такой субъект Российской Федерации, как Чеченская Республика. Не исключается воз­можность и пожертвования «грязных» денег, добытых преступным путем, в целях их «отмывания». Не будет способствовать авторитету государства и принятие государственными учреждениями пожертвований от лиц с «под­моченной» репутацией. Нам приходилось отмечать, что в дореволюцион­ном российском законодательстве принятие пожертвований учреждениями и организациями, поднадзорными правительству, в определенных случаях требовало разрешения последнего¹ Дается, что и в настоящее время та-

кой порядок был бы предпочтительнее, нежели императивная норма, осво­бождающая одаряемого, принимающего пожертвование, от необходимости получения чьего-либо разрешения или согласия, как это предусмотрено в п. 2 ст. 582 ГК.

4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Помимо ранее рассмотренного предмета договора дарения к числу его основных элементов (как и всякого гражданско-правового договора) относятся также его субъекты, содержание (права и обязанности сторон) и форма.

СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

В принципе в качестве дарителя и одаряемого по договору дарения могут выступать любые лица, признаваемые субъектами гражданского пра­ва: граждане (физические лица), организации (юридические лица), а также государство (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования.

Правда, в юридической литературе иногда можно встретить точку зре­ния, согласно которой государство надлежит исключить из круга одаряе­мых по обычным договорам дарения, сохранив за ним возможность высту-

1 См. ч. 1 гл. XI настоящей книги.

пать в качестве одаряемого лишь по договору пожертвования. Например, И.В. Елисеев пишет: «Право государства совершать дарения не вызывает сомнений. Но в качестве одаряемого лица оно может выступать лишь в до­говоре пожертвования. Это вполне естественно, поскольку государство действует только в общих интересах, следовательно, принимать подарки в качестве частного лица, преследующего свои цели, оно не может»¹

Данный вывод представляется поспешным. Законодательство подоб­ных ограничений на участие в договоре дарения государства в качестве одаряемого не предусматривает, следовательно, должен действовать прин­цип распространения на государство при его участии в имущественном обороте положений о юридических лицах. Иначе придется любые ситуации, когда руководители различных государств на официальных дипломатиче­ских встречах обмениваются подарками, квалифицировать как пожертвова­ния в пользу соответствующих государств. Кроме того, не следует забы­вать, что ПС не рассматривает в качестве пожертвования действия дарителя по освобождению одаряемого от его обязательств, однако нет никаких ос­нований не допускать возможности такого дара в адрес государства.

Физические и юридические лица, участвующие в отношениях, связан­ных с дарением, должны отвечать общим требованиям, предъявляемым к субъектам гражданского права в части их правоспособности и дееспособ­ности (применительно к гражданам).

Особенность договора дарения применительно к его субъектному со­ставу состоит в том, что в отношении некоторых субъектов гражданского права законодательством установлены запрещения и ограничения на уча­стие в отношениях, связанных с дарением.

Во-первых, запрещение дарения (в качестве дарителей) установлено в отношении законных представителей малолетних граждан и граждан, при­знанных недееспособными (от имени последних). Как известно, по общему правилу законные представители малолетних (родители, усыновители или опекуны), а также опекуны граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени гражданско-правовые сделки. Однако договор дарения отличается той особенностью, что он имеет своим результатом уменьшение имущества соответственно малолетних и признанных недее­способными граждан без всякой компенсации. Данное обстоятельство по­будило законодателя изъять из круга сделок, совершаемых законными представителями указанных лиц, договоров дарения. Исключение состав­ляют случаи дарения обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (такие сделки могут совершаться законными представителями малолетних и не-

Гражданское право: Учебник/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 126.

дееспособных граждан от имени последних), а также договоры дарения, охватываемые понятием «мелкие бытовые сделки» (такие сделки могут со­вершаться малолетними в возрасте от шести до четырнадцати лет само­стоятельно).

Закон не предусматривает запрещения дарения в отношении малолет­них и недееспособных граждан (в том числе через их законных представи­телей) в качестве одаряемых. Если одаряемыми в данном случае выступают малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет, то такие договоры дарения относятся к числу сделок, направленных на безвозмездное получе­ние выгоды, которые, если они не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации, могут совершаться указанными лицами самостоятельно (п. 2 ст. 28 ГК).

В юридической литературе высказаны критические замечания в адрес положений ГК, допускающих в определенных случаях совершение догово­ров дарения с участием малолетних и недееспособных граждан. Смысл этих замечаний сводится к необходимости установления полного запрета на со­вершение таких договоров без всяких изъятий. Например, М.Г. Масевич указывает: «Большие сомнения вызывает правомерность и целесообраз­ность разрешения «обычных подарков» от имени граждан, признанных не­дееспособными, их законными представителями. Нужно полагать, что ст. 575 имеет в виду подарки за счет имущества недееспособных лиц. Одна­ко в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК имущество подопечного его опекун или попечитель может расходовать только с разрешения органа опеки и попе­чительства, а согласно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса на родителей распро­страняются офаничения в отношении распоряжения имуществом подопеч­ного и никаких исключений для «обычных подарков» эти нормы не содер-

1. На это мы можем сказать, что в данном случае речь идет о фаждан-жат»

ско-правовых отношениях, поэтому правила, содержащиеся в ГК, которые допускают совершение «обычных подарков», являются нормами прямого действия и не нуждаются в дополнительных законодательных «подпорках». Кроме того, при разработке указанных норм ГК ставилась задача урегули­ровать отношения, складывающиеся в реальной жизни. Имелись в виду в том числе и ситуации, когда школьник, собираясь на день рождения одно­классницы, просит своих родителей дать ему денег на подарок либо приобре­сти последний для него. Исходя из приведенных ранее представлений, мы придем к выводу, что родители должны отказать сыну в его просьбе. Будет ли это соответствовать нормальным представлениям о взаимоотношениях родителей и их детей?

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. Ш.

И.В. Елисеев, напротив, соглашаясь с тем, что законные представители малолетних граждан могут от их имени совершать дарения (в пределах «обычных подарков»), категорически возражает против возможности для малолетних получать подарки. Он пишет: «А вот в отношении малолетних право самостоятельно получать подарки выглядит, действительно, нера­зумным. Безвозмездность и выгодность дарения еще не означают отсутст­вия расходов и обременении, связанных с подарком. Хорошо ли, когда ре­бенок приносит домой подаренного ему нильского крокодила»¹

Хотелось бы в связи с этим напомнить, что нормы ГК и вся система правового регулирования имущественного оборота рассчитаны на нор­мальные человеческие отношения, основанные на презумпции разумности и добросовестности участников имущественного оборота. И.В. Елисеев же предлагает строить систему правового регулирования на экзотических при­мерах с нильскими крокодилами, забывая при этом, что он попутно лишает детей радости получать подарки на новогодние праздники и дни рождения.

Объясняя смысл исключения, касающегося обычных подарков, из об­щего запрета на совершение дарения законными представителями малолет­них и недееспособных граждан от имени последних, А.Л. Маковский под­черкивает, что «подарено может быть лишь то, что для соответствующих отношений может рассматриваться как «обычный подарок». «Обычность» подарка как в данном, так и в других предусмотренных в этой главе случаях (пп. 2-4 ст. 575, п. 1 ст. 576, ст. 579), означает его соответствие принятым в обществе нравственным критериям, прежде всего, в отношении его стоимо­сти (с учетом взаимоотношений дарителя с одаряемым, повода дарения и др.). Но ни при каких условиях стоимость подарка не должна превышать пяти минимальных размеров оплаты труда (п. 1 ст. 575)»²

Во-вторых, не допускается дарение работникам социальной сферы (лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений) гражданами, находящимися в них на ле­чении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих гра­ждан, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превыша­ет пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

В-третьих, такой же запрет (с соответствующим изъятием) действует в отношении подарков государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

В отношении положений ГК об этих двух категориях лиц, выступаю­щих в качестве одаряемых (назовем их «социальные работники» и «госу-

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 127. z Маковский А.Л. Указ. соч. С. 311.

дарственные служащие»), также выпущено немало «критических стрел» в юридической литературе. Так, М.Г. Масевич считает неэффективным за­прет дарения социальным работникам. «Однако этот запрет, - указывает М.Г. Масевич, - легко обойти, если вручение подарка будет поручено друзьям указанных выше граждан или путем неоднократного вручения «обычного подарка»»¹

И. В. Елисеев же видит в соответствующих положения ГК реальную уфозу практике правоохранительных органов по привлечению взяточников к уголовной ответственности. «Статья 575 ГК, - пишет И.В. Елисеев, - мо­жет оказать влияние и на практику применения уголовного законодательст­ва, в частности, на толкование понятия взятки. Ведь по смыслу этой статьи дарение чиновнику обычного подарка небольшой стоимости (не дороже пяти МРОТ) во всех случаях является правомерным действием»²

Не хотелось бы лишний раз обращать внимание на то, что фажданско-правовое регулирование не может затрагивать публично-правовые отноше­ния, но приходится это делать, поскольку приведенные суждения (особенно И.В. Елисеева) явно свидетельствуют об отсутствии надлежащего понима­ния отличий между частным и публичным правом. А ведь имеется хорошо известная норма ГК, определяющая предмет фажданско-правового регули­рования, согласно которой к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным от­ношениям, фажданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2 ГК). Уголовное законодатель­ство, уголовное право - отрасль публичного права, и поэтому, конечно же, положения ГК об обычных подарках социальным работникам и государст­венным служащим не имеют никакого отношения ни к понятию взятки, ни к уголовной ответственности взяткодателей и взяткополучателей.

Кроме того, в сфере публичного права действует целый ряд законов и иных нормативных актов, определяющих правовой статус государственных служащих, судей, прокурорских работников, народных депутатов и т.п. Со­держащиеся в них запреты и ограничения на принятие подарков от иных субъектов публично-правовых отношений (т.е. в связи с исполнением слу­жебных обязанностей) ни в коей мере не затрагиваются нормами ГК, до­пускающими так называемые обычные подарки только в фажданско-правовых отношениях. Например, в соответствии с Федеральным законом «Об основах государственной службы Российской Федерации» от 5 июля

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

С. 165.

z Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 127.

i (поди. 8 п. 1 ст. 11) государственным служащим запрещается полу­чать от физических и юридических лиц вознаграждения (подарки, денеж­ные вознаграждения, ссуды, услуги, оплату развлечений, транспортных расходов и иные вознаграждения), связанные с исполнением должностных обязанностей, в том числе после выхода на пенсию. Однако данная норма не может исключить получение государственными служащими подарков, скажем, на день рождения, от друзей, родственников, коллег по работе как от субъектов гражданско-правовых отношений, не связанных с выполнени­ем государственными служащими их служебных обязанностей. В связи с этим нельзя не согласиться с мнением А.Л. Маковского о том, что «прави­ло, содержащееся в пункте 3 статьи 575 ГК, являющееся дополнительным ограничением, охватывает лишь узкую сферу отношений, когда подарки го­сударственным служащим делаются от коллег по работе или организации, в которой они работают (по поводу юбилея, присвоения почетного звания, за­вершения государственной службы и т.п.). Равным образом, упомянутые пра­вила ГК не отменяют и не могут отменять норм уголовного законодательства об ответственности за взятку»²

В-четвертых, не допускается дарение, за исключением обычных по­дарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом ми­нимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями. Важно подчеркнуть, что в данном случае речь идет именно о запрещении дарения, а не о любых гражданско-правовых договорах и сделках, не содержащих условий о встречном предоставлении со стороны одной из коммерческих организаций, участвующих в соответствующей сделке. Нам уже приходилось отмечать, что в гражданском праве действует презумпция возмездности всякого гражданско-правового договора и что для квалификации сделки между коммерческими организациями (уступка прав требования, перевод и прощение долга и т.п.) как дарения необходимо, чтобы встречное предоставление отсутствовало в обязательствах и сделках соответствующих контрагентов, а не только при совершении конкретной сделки, а также, чтобы из сделки, в положительном смысле, вытекало бы, что она является безвозмездной при явном намерении одной из сторон увеличить имущество контрагента за счет уменьшения своего собственного имущества.

В связи с изложенным мы не можем присоединиться к встречающейся иногда в юридической литературе негативной оценке запрета дарения меж­ду коммерческими организациями. Гак, И.В. Елисеев пишет: «С другой стороны эта же норма (имеется в виду п. 4 ст. 575 ГК. - В.В.) серьезно ог­раничивает возможности нормального ведения предпринимательства и

СЗРФ. 1995. №31. Ст. 2990.

Маковский А.Л. Указ. соч. С. 313.

подчас противоречит сложившимся обычаям и обыкновениям бизнеса. Так, коммерческая организация вроде бы не вправе простить долг контрагенту -коммерческой организации. А в случае безнадежной задолженности это может повлечь за собой целый ряд неблагоприятных экономических по­следствий для кредитора. Запрет на безвозмездную передачу имущества сильно ударит по холдингам и финансово-промышленным группам, ослож­нит взаимоотношения основных юридических лиц и дочерних... В общем, запрет дарения между коммерческими организациями чреват многими из-

держками, большинство из которых сейчас даже трудно предвидеть в дета-1. Представляется, однако, что «издержки» запрещения дарения между

коммерческими организациями, увиденные И.В. Елисеевым, имеют в своей основе неправильное представление о соотношении норм о дарении и дру­гих положений ГК, регулирующих иные гражданско-правовые институты, в частности с положениями об объединениях коммерческих организаций, о взаимоотношениях материнских и дочерних организаций и т.п. Дело в том, что в приведенных И.В. Елисеевым примерах передача имущества, имуще­ственных прав (требований) всегда имеет причинную обусловленность, что исключает возможность квалификации соответствующих правоотношений какдарение.

Что же касается истинного дарения между коммерческими организа­циями, то его запрещение является совершенно оправданным. Как правиль­но отмечает А. Л. Маковский, запрещение такого дарения было установлено «исходя из того, что безвозмездные имущественные отношения между ор­ганизациями, само существование которых порождено целью извлечения прибыли (п. 1 ст. 50), как правило, ненормальны и могут использоваться в ущерб интересам их кредиторов и государства»²

В-пятых, определенные ограничения дарения предусмотрены в отно­шении юридических лиц, которым имущество, являющееся объектом даре­ния, принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Если иное не предусмотрено законом, субъекты права хозяйст­венного ведения или оперативного управления могут дарить принадлежа­щее им на соответствующем ограниченном вещном праве какое-либо иму­щество лишь с согласия собственника их имущества. Данное ограничение дарения в известном смысле корреспондирует нормам, определяющим пра­вовое положение субъектов права хозяйственного ведения или оперативно­го управления в части их правомочий по распоряжению закрепленным за ними имуществом (ст. 295, 298 ГК). Правда, нельзя не обратить внимания на то, что ограничения для указанных субъектов в отношении дарения яв-

Гражданскоелтаво: Учебник У Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 128. 2 Маковский А. Ж^каз. соч. С. 312.

ляются более жесткими, нежели в отношении иных форм распоряжения имуществом. Например, для совершения иных возмездных сделок с имуще­ством субъект хозяйственного ведения должен испросить согласие собст­венника только в том случае, когда объектом таких сделок является недви­жимость; остальным имуществом он распоряжается самостоятельно, за ис­ключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК). Совершение дарения имущества (и недвижимого, и дви­жимого) как раз и являет собой такое исключение, установленное законом, когда требуется получить согласие собственника имущества.

Сложнее решается вопрос с ограничением дарения в отношении субъ­ектов права оперативного управления. С одной стороны, действует норма, устанавливающая абсолютный запрет учреждениям отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущест­вом, приобретенным последними за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). С другой стороны, в отношении учреждений, которым в соответствии с их учредительными документами предоставлено право осу­ществлять приносящую доходы деятельность, предусмотрено, что доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения (не требующее согласия собственника) (п. 2 ст. 298 ГК). В первом случае воз­никает вопрос, вправе ли учреждения с согласия собственника совершать дарение имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет денежных средств, выделенных им по смете. Во втором случае неясно, тре­буется ли учреждению согласие собственника на передачу одаряемому в качестве дара по договору дарения имущества, приобретенного на доходы, полученные от разрешенной предпринимательской деятельности. Налицо коллизия норм об имущественном статусе субъектов оперативного управ­ления и правил о договоре дарения.

Думается, ответы на эти вопросы следует искать в рамках более общей проблемы о соотношении всех законоположений (включая и публично-правовые), предусматривающих ограничения дарения. Данная проблема впервые поставлена в юридической литературе А.Л. Маковским, им же предложено и ее решение, которое состоит в следующем. «Применение правил, тем или иным образом ограничивающих дарение, в случае их кол­лизии, - указывает А.Л. Маковский, - не может быть альтернативным. Во­прос о их соотношении должен решаться, как правило, по наиболее ограни­ чительному варианту либо путем «сложения» этих ограничений (например, к дарению имущества унитарным предприятием акционерному обществу должны применяться и п. 4 ст. 575, и п. 1 ст. 576), либо путем «поглоще­ния», то есть применения наиболее строгого из них (в частности, к подар-

кам государственным служащим, если они вообще запрещены, не может применяться правило о допустимости «обычных подарков»). Объясняется такой подход исключительностью безвозмездных отношений в общей мас­се имущественных отношений, регулируемых гражданским правом»¹

Подход А.Л. Маковского нам представляется правильным, позволяю­щим дать ответы в том числе и на поставленные вопросы применительно к учреждениям (субъектам права оперативного управления), выступающим в роли дарителя по договору дарения имущества, принадлежащего послед­ним на праве оперативного управления. Решая указанные вопросы «по наи­более ограничительному варианту», мы должны прийти к следующим вы­водам. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК учреждению вовсе за­прещено отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете, стало быть, оно не имеет права совершать дарение указанно­го имущества, в том числе и с согласия собственника. Такие сделки явля­ются ничтожными как противоречащие закону.

Что касается имущества, приобретенного учреждением, которому раз­решена предпринимательская деятельность, за счет доходов от такой дея­тельности, то «наиболее ограничительным вариантом» в данной ситуации является признание за учреждением права дарения указанного имущества при условии получения согласия на то собственника имущества учреждения.

В-шестых, определенные ограничения дарения предусмотрены в от­ношении субъекта права общей совместной собственности. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, регулирующих порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК).

И здесь возникает вопрос о соотношении положения, содержащегося в п. 2 ст. 576 ГК (о том, что для дарения имущества из общей совместной собственности требуется согласие всех участников общей совместной соб­ственности), и общих положений, касающихся порядка распоряжения та­ким имуществом (ст. 253 ГК). Указанные общие положения говорят о том, что при распоряжении имуществом, находящимся в совместной собствен­ности, согласие всех участников общей совместной собственности незави­симо от того, кем из них совершается сделка, предполагается. Означает ли это, что, например, один из супругов или один из участников крестьянского (фермерского) хозяйства могут подарить одаряемому имущество, находя­щееся в общей совместной собственности, не испрашивая специально со­гласия остальных участников общей совместной собственности (соответст-

1 Маковский А.Л. Указ. соч. С. 313.

венно другого супруга или иных членов крестьянского (фермерского) хо­зяйства), поскольку такое согласие предполагается? Или всякий раз необ­ходимо в положительном смысле решать вопрос о получении согласия ос­тальных участников общей совместной собственности на совершение дого­вора дарения?

Исходя из необходимости решать этот вопрос «по наиболее ограничи­тельному варианту», следует, видимо, признать, что для дарения имущест­ва, находящегося в общей совместной собственности, необходимо положи­тельно выраженное согласие каждого ее участника.

В-седьмых, соблюдение некоторых дополнительных условий, которые можно рассматривать и в качестве ограничения дарения, требуется при со­вершении дарения не самим дарителем, а его представителем по доверен­ ности. В этом случае полномочия представителя на совершение дарения, обозначенные в доверенности, должны носить не общий, а конкретный ха­рактер: в доверенности должны быть указаны конкретный предмет дарения и конкретный одаряемый. Несоблюдение этого требования влечет ничтож­ность как самой доверенности, так и договора дарения.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

О содержании договора дарения (правах и обязанностях сторон) мож­но говорить лишь применительно к договору обещания дарения. Что каса­ется договора дарения, совершаемого путем передачи подаренного имуще­ства одаряемому, то он представляет собой договор-сделку, т.е. юридиче­ский факт, порождающий право собственности на подаренное имущество у одаряемого и соответственно прекращающий право собственности дарите­ля; договорная природа такого дарения выражается лишь в том, что переда­ча одаряемому подаренного имущества требует согласия последнего на принятие дара; впрочем, такое согласие предполагается.

Итак, договор обещания дарения порождает одностороннее обязательст­во дарителя передать объект дарения одаряемому и корреспондирующее дан­ному обязательству право одаряемого требовать от дарителя передачи дара.

Особенностью договора дарения является то, что в изъятие из общего положения о недопустимости одностороннего прекращения гражданско-правового обязательства, за исключением случаев, установленных законом (ст. 310 ГК), стороны договора дарения наделены широкими правами по одностороннему прекращению обязательства, вытекающего из договора дарения.

Так, одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, в результате чего договор дарения считается расторгнутым. А расторжение договора, как известно, влечет и прекращение обязательства

(п. 1 ст. 573, п. 1 ст. 453 ГК). Закон предусматривает лишь определенные требования к форме, в которую должен быть обличен отказ одаряемого от принятия дара: если договор дарения был заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен одаряемым в письменной фор­ме; а в случаях, когда договор дарения был зарегистрирован (например, при дарении недвижимости), отказ от принятия дара также подлежит государст­венной регистрации. Реализация одаряемым права отказаться от дара до его передачи, как правило, не влечет для него никаких последствий. Исключе­ние предусмотрено лишь для тех случаев, когда договор обещания дарения был заключен в письменной форме, и состоит оно в том, что даритель впра­ве требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар (пп. 2, 3 ст. 573 ГК).

Особое правовое положение дарителя как субъекта одностороннего обязательства, исполнение которого влечет увеличение имущества одаряе­мого за счет уменьшения имущества дарителя, не получающего ничего вза­мен, нашло свое выражение в наделении его при определенных обстоятель­ствах правом на отказ от исполнения договора дарения без всяких для себя негативных последствий. В частности, даритель вправе отказаться от ис­полнения договора обещания дарения, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК). Как видим, наступление обстоятельств, дающих право дарителю отказаться от испол­нения договорного обязательства перед одаряемым, в данном случае никак не связано с поведением последнего. Не зависит это право дарителя также и от его собственного поведения: ухудшение имущественного состояния или семейного положения, а также состояния здоровья дарителя могут быть вызваны в том числе и неправильным поведением самого дарителя (в жи­тейском смысле), но это никак не влияет на его возможности отказаться от обещанного дарения.

Другой случай, когда даритель может отказаться от исполнения дого­вора дарения, напротив, напрямую связан с порочащим поведением ода­ряемого (покушение на жизнь и здоровье самого дарителя, членов его се­мьи или родственников). В подобной ситуации даритель, не реализовавший своего права на отказ от исполнения дарственного обязательства, не лиша­ется права позже потребовать отмены состоявшегося дарения (п. 2 ст. 577 ГК). Отказ дарителя от исполнения договора дарения не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Если даритель не воспользовался своим правом на отказ от исполне­ния договора дарения и не исполнил своего обязательства, для него могут

наступить последствия, предусмотренные ГК на случай неисполнения должником гражданско-правового обязательства. В частности, если объек­том дарения являлась индивидуально-определенная вещь, одаряемый мо­жет потребовать отобрания указанной вещи у дарителя и передачи ее ода­ряемому (ст. 398 ГК). Кроме того, к дарителю может быть применена и от­ветственность за неисполнение обязательства.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН по ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ

Несмотря на всю специфику договора дарения (обещания дарения), неисполнение или ненадлежащее исполнение вытекающего из него обяза­тельства влечет ответственность, предусмотренную для должника, нару­шившего гражданско-правовое обязательство (гл. 25 ГК). Данное обстоя­тельство (возложение ответственности на дарителя, нарушившего обяза­тельство) иногда вызывает непонимание в юридической литературе. Так, И.В. Елисеев, рассматривая вопрос о последствиях неисполнения дарите­лем договора обещания дарения, пишет: «Если же предмет дарения - вещь, определяемая родовыми признаками, то право на получение дара может сузиться до права на возмещение убытков (п. 2 ст. 396 ГК)... Жаль, - со­крушается И.В. Елисеев, - что законодатель не учел такой возможности и не предотвратил ее. Указанное право одаряемого, хотя и основано на зако­не, но выглядит весьма ущербным с точки зрения морали».

Думается, однако, что, рассуждая подобным образом, автор не выхо­дит за рамки обыденных представлений о договоре дарения. Представим, что объектом дарения является действующее предприятие; одаряемый, воо­ружившись доверенностью дарителя и рассчитывая стать собственником указанного предприятия, инвестирует за свой счет средства на его реконст­рукцию, вступает в имущественные отношения с поставщиками оборудова­ния, сырья и материалов, несет в связи с этим большие расходы. Однако даритель передумывает и не передает предприятие в собственность одаряе­мого. Или другой пример. По договору дарения в собственность одаряемо­го должно быть передано большое количество нефтепродуктов, зерна или другого имущества, требующего специального хранения. Все расходы на хранение берет на себя одаряемый, резонно рассчитывая на то, что он смо­жет покрыть их, став собственником соответствующего имущества. Неуже­ли в подобных случаях право одаряемого на возмещение прямого ущерба (понесенных расходов), причиненного неисполнением дарителем своего обязательства, «выглядит весьма ущербным с точки зрения морали»? Нель­зя же забывать, что в результате совершения дарения имущество одаряемо­го должно увеличиться, а не сократиться.

Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 131.

Если же брать договор дарения в обыденном представлении, то не следует забывать, что ответственность дарителя за неисполнение или не­надлежащее исполнение обязательства по передаче имущества одаряемому может наступить лишь при наличии вины дарителя в нарушении договора (п. 1 ст. 401 ГК). Поэтому в случаях, когда даритель, заключив договор обещания дарения, не принимает никаких мер для исполнения взятого на себя обязательства, а одаряемый несет разумные расходы (при условии, что факт и размер им будут доказаны), нет никаких оснований для освобожде­ния дарителя от ответственности. На наш взгляд, такой подход не противо­речит принципам регулирования имущественного оборота (имея в виду, прежде всего, обеспечение определенности и стабильности имущественных отношений) и является справедливым в отношении как дарителя, так и ода­ряемого.

В связи с этим нельзя не согласиться с А.Л. Маковским, который под­черкивает, что «договор дарения подчиняется общим положениям обязатель­ственного права, в том числе правилам об исполнении обязательств (гл. 22) и об ответственности за нарушение обязательств (гл. 25), если иное не предусмотрено специальными правилами о договоре дарения (п. 3 ст. 420). Из этого следует, что, если в договоре дарения (прежде всего это относится к консенсуальному договору) прямо предусмотрены условия, определяю­щие количество, качество даримого имущества, отсутствие на него прав у третьих лиц и т.д., на дарителя может быть возложена ответственность за нарушение этих условий в виде возмещения одаряемому убытков, которые он понес из-за этих нарушений (ст. 393). Договор дарения не может рас­сматриваться как обязательство, исполняемое «при осуществлении пред­принимательской деятельности», и поэтому указанная ответственность да­рителя по общему правилу возможна лишь при его вине (п. 1 ст. 401)».

Несмотря на применение к дарителю общих положений об ответствен­ности должника, нарушившего свои обязательства, законодатель счел необ­ходимым специальным образом урегулировать ответственность дарителя за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражда­нина вследствие недостатков подаренной вещи (ст. 580 ГК). Такая ответ­ственность в целом строится по правилам деликтной ответственности (вне-договорное возмещение вреда). Особенность же (а вместе с ней и смысл специального регулирования) состоит в том, что основания такой ответст­венности дарителя определены в самом тексте ст. 580 ГК, согласно которой в указанных случаях вред подлежит возмещению дарителем, если будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о

Маковский А.Л. Указ. соч. С. 308.

них одаряемого. Таким образом, даритель несет ответственность за вину в форме умысла или грубой неосторожности. В остальном возмещение вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу одаряемого, осуществляет­ся по правилам, предусмотренным в гл. 59 ГК («Обязательства вследствие причинения вреда»).

Кроме того, поскольку в качестве стороны (потерпевшего) в деликт-ном обязательстве выступает гражданин, которому причинен вред вследст­вие недостатков вещи и в результате ее использования для личных бытовых нужд, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» одаряемый пользуется не только правами стороны в деликтном обязательстве, но и правами, предоставленными потребителю законодательством о защите прав потребителей. Это означает, что требование о возмещении вреда, причи­ненного жизни, здоровью или имуществу одаряемого, может быть предъяв­лено не только к дарителю (при наличии оснований, предусмотренных ст. 580 ГК), но и к изготовителю (исполнителю) соответствующей вещи (товара) на основании Закона РФ «О защите прав потребителей».

Нормы об ответственности дарителя за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина, представляют собой спе­циальные правила, которые не подлежат расширительному толкованию. В связи с этим никак нельзя согласиться со следующим утверждением: «Не­достатки вещи по смыслу ст. 580 ГК охватывают наряду с собственно фи­зическими недостатками (конструктивными и прочими) и юридические дефекты вещей, например, неизвестные ранее обременения вещи правами третьих лиц или ущербность титула. И хотя юридические дефекты вещи обычно не могут причинить вреда жизни или здоровью одаряемого, их не­гативное влияние на имущественную сферу может быть ощутимо». Более того, автор приведенной цитаты (И.В. Елисеев) утверждает, что «правило ст. 580 целесообразно применять и к случаям, когда предметом дарения выступают имущественные права или освобождение от обязанности. В этом случае единственно возможный недостаток дара может заключаться только в его юридической ущербности».

К сожалению, приходится констатировать, что данные рассуждения не имеют ничего общего с нормой, содержащейся в ст. 580 ГК, которая гово­рит только о вреде, причиненном вследствие недостатков подаренной вещи, и ни одним словом не упоминает договоры дарения, совершаемые путем передачи прав или посредством освобождения одаряемого от его обяза­тельств. Данная норма не имеет также никакого отношения к так называе­мым юридическим дефектам подаренной вещи, не говоря уже о том, что

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 133.

все вопросы, связанные с «юридическими дефектами» передаваемой вещи (обременение правами третьих лиц, ущербность титула и т.п.), должны ре­шаться в рамках договорной ответственности.

ФОРМАДОГОВОРАДАРЕНИЯ

Предъявляемые ГК (ст. 574) требования к форме договора дарения за­висят от вида договора дарения и от объекта дарения. Договоры дарения, совершаемые путем передачи дара одаряемому, могут заключаться в устной форме, за исключением двух случаев, когда требуется обязательная пись­ менная форма. Во-первых, в письменной форме должны совершаться дого­воры дарения движимого имущества, по которым в качестве дарителей вы­ступают юридические лица и стоимость дара превышает пять установлен­ных законом минимальных размеров оплаты труда. Во-вторых, договоры дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и поэтому они не могут заключаться в устной форме.

Свидетельством заключения договора дарения, сопровождаемого пе­редачей дара одаряемому, могут служить: вручение последнему дара, сим­волическая передача дара (вручение ключей и т.п.), вручение одаряемому правоустанавливающих документов.

Договор обещания дарения под страхом его недействительности дол­жен быть заключен в письменной форме.

Если предметом договора дарения являются передача одаряемому права (требования) либо освобождение его от обязанности перед третьим лицом, то требования к форме такого договора подчиняются правилам, оп­ределяющим форму сделок уступки требования и перевода долга (ст. 389 и 391 ГК). В частности, уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, совершенных в простой письменной или нотариальной форме, должны быть совершены в соответствующей письменной (простой или но­тариальной) форме. Уступка требования и перевод долга по сделкам, под­лежащим государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации соответствующих сделок.

5, ОТМЕНА ДАРЕНИЯ

Специфической особенностью договора дарения, отличающей его от всех прочих гражданско-правовых договоров, является предоставленная дарителю и его наследникам возможность отмены дарения. Эта особен­ность присуща как договорам, совершаемым путем передачи дара одаряе­мому, так и исполненным дарителем договорам обещания дарения. Вместе с тем отмена не относится к основаниям прекращения договора дарения.

Речь идет о таких ситуациях, когда дар уже передан одаряемому и вследст­вие этого у последнего возникло право собственности на подаренное иму­щество либо он стал обладателем соответствующего права, т.е. договор дарения, сопровождаемый передачей имущества, уже состоялся как юриди­ческий факт, а консенсуальный договор дарения (договор обещания даре­ния) прекратился в силу его надлежащего исполнения. Поэтому нельзя не согласиться с мнением И.В. Елисеева, который полагает, что даритель, от­меняя дарение, «фактически аннулирует договор как факт, повлекший юри­дические последствия»¹

А.Л. Маковский, объясняя причины включения в ГК норм об отмене дарения, обращает внимание на этическую сторону взаимоотношений дари­теля и одаряемого: «Естественно предполагаемый и как бы стоящий за без­возмездностью мотив этой сделки - намерение дарителя одарить другое определенное лицо, увеличить его имущество за свой счет и в этом смысле обогатить его — дает дарителю основание рассчитывать на известную сте­пень, если не благодарности, то по крайней мере лояльности со стороны одаряемого. Конечно, судьба договора дарения, как и любого звена в це­почке имущественного оборота, требующего стабильности, не может быть полностью поставлена в зависимость от того, как складываются личные неимущественные отношения сторон. Однако... и не считаться с этим зако­нодатель не может. Поэтому злостная неблагодарность одаряемого, выра­зившаяся в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарите­ля, членов его семьи или близких родственников, признается законом осно­ванием для отмены дарения по требованию дарителя, а если он убит ода­ряемым - его наследников (п. 1 ст. 578)»²

К словам А.Л. Маковского добавим, что включение в ГК положений об отмене дарения объясняется также и цивилистической традицией: инсти­тут отмены дарения (возвращение дара) имелся в российском дореволюци­онном гражданском праве, соответствующие положения можно встретить и в современном законодательстве многих зарубежных государств.

Принимая во внимание исключительность данного института, ГК пре­дусмотрел основания отмены дарения в виде закрытого перечня (ст. 578). Отмена дарения возможна в следующих четырех случаях.

Во-первых, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый со­вершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные по­вреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. И. С. 133. г Маковский А.Л. Указ. соч. С. 309.

(п. 1 ст. 578 ГК). Данные основания отмены дарения могут быть объедине­ны термином «злостная неблагодарность одаряемого». Если указанные дей­ствия совершены одаряемым в отношении дарителя по еще не исполненно­му последним договору обещания дарения, они могут служить основанием для одностороннего отказа дарителя от исполнения договора дарения (п. 2 ст. 577 ГК). Указанные основания отмены дарения, действительно, свиде­тельствуют о злостной неблагодарности одаряемого и не нуждаются в ка­ком-либо комментарии.

Во-вторых, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляю­щей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК). В данном случае денежная стои­мость подаренной вещи не имеет правового значения, ценность данной ве­щи для дарителя состоит, например, в том, что с ней связанны памятные события его жизни. Передавая данную вещь одаряемому, даритель рассчи­тывает в том числе и обеспечить ее сохранность. Очевидно, что указанные основания отмены дарения находятся в нравственно-этической сфере от­ношений.

В-третьих, в договоре дарения может быть обусловлено право дарите­ля отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Указанное основание отмены дарения применимо только при наличии в договоре да­рения условия о соответствующем праве дарителя. Следовательно, если договор дарения совершен путем передачи дара одаряемому, такое дарение не может быть отменено по данному основанию.

В-четвертых, по требованию заинтересованного лица суд может отме­нить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юри­дическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (бан­кротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельно­стью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом) (п. 3 ст. 578 ГК).

Необходимо отметить, что в Федеральном законе «О несостоятельно­сти (банкротстве)» данный вопрос решается иначе. Согласно п. 3 ст. 78 на­званного Закона сделка должника, заключенная или совершенная должни­ком с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитраж­ным судом заявления о признании должника банкротом или в течение шес­ти месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана недействительной по заявлению внешнего управляющего (аналогичными полномочиями наделен и конкурсный управляющий) или кредитора, если указанная сделка влечет предпочти­тельное удовлетворение одних кредиторов перед другими.

Естественно, возникает вопрос о соотношении указанных законополо­жений. На первый взгляд кажется, что норма Федерального закона «О несо­стоятельности (банкротстве)» является lex specialis по отношению к соот­ветствующему правилу ГК и в силу этого полностью его перекрывает. Но на самом деле проблема несколько сложней. Действительно, договор даре­ния, совершенный должником в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом (а не объявлению его несостоятельным, как предусмотрено в п. 3 ст. 578 ГК), по определению в силу его безвозмездности относится к сделкам, направленным на предпоч­тительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими. Но этот вывод верен только в отношении тех случаев, когда в роли одаряемого по договору дарения выступает один из кредиторов должника. Однако в последнем случае такой договор не обладает признаком безвозмездности (в силу его причинной обусловленности) и не может быть квалифицирован как договор дарения, что исключает применение к указанным правоотно­шениям п. 3 ст. 578 ГК.

Таким образом, в качестве одаряемого по договору дарения может вы­ступать только лицо, не являющееся кредитором должника (дарителя). А к таким правоотношениям, в свою очередь, не подлежит применению норма, содержащаяся в п. 3 ст. 78 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Следовательно, правило, предусмотренное п. 3 ст. 578 ГК, имеет свою сферу применения, не пересекающуюся с правоотношениями, подпадающими под действие п. 3 ст. 78 Федерального закона «О несостоя­тельности (банкротстве)».

Вместе с тем отмена судом дарения, совершенного юридическим ли­цом или индивидуальным предпринимателем в пределах шести месяцев до признания должника банкротом, возможна лишь в том случае, если при этом были допущены нарушения Закона о несостоятельности (банкротстве) (при условии соблюдения всех норм о дарении, содержащихся в ГК). По­ложения данного Закона могут быть признаны нарушенными только в том случае, если дарение совершается дарителем после возбуждения арбитраж­ным судом дела о его банкротстве. Например, основанием к отмене дарения может служить совершение должником без согласия временного управ­ляющего соответствующей сделки с недвижимым имуществом либо с иным имуществом, стоимость которого превышает десять процентов балансовой стоимости активов должника - юридического лица, а также сделки уступки права (требования) или перевода долга (п. 2 ст. 58 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Правила об отмене дарения (ст. 578 ГК) и об отказе дарителя от ис­полнения договора обещания дарения (ст. 577 ГК) не подлежат примене-

нию к обычным подаркам небольшой стоимости. Положения ГК об отмене дарения (ст. 578) могут применяться к договорам пожертвования, в отно­шении которых действует специальное правило, определяющее особое (и единственное) основание их отмены, а именно: использование пожертво­ванного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначе­нием или изменение этого назначения при отсутствии согласия на то со стороны жертвователя.

В отличие от отказа дарителя от исполнения договора дарения, кото­рый совершается последним в одностороннем порядке, отмена дарения производится по решению суда на основании требования дарителя, а в со­ответствующих случаях - его наследников и иных заинтересованных лиц.

На наш взгляд, серьезного обсуждения заслуживает проблема послед­ ствий отмены дарения. Среди норм ГК, регулирующих договор дарения, можно обнаружить лишь одно специальное правило, касающееся этого во­проса. В соответствии с п. 5 ст. 578 ГК в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к мо­менту отмены дарения.

В юридической литературе последствия отмены дарения, как правило, сводятся к применению названного специального правила, т.е. к возврату одаряемым сохранившейся у него подаренной вещи. Иные последствия, за редким исключением, не допускаются. Например, М.Г. Масевич пишет: «Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарите­лю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах, за исключением случаев вины одаряемого в невозможности исполнения требования дарителя»¹

Эту позицию разделяет и несколько уточняет И.В. Елисеев: «Если ода­ряемый произвел отчуждение вещи или права с целью избежать их возврата либо преднамеренно совершил иные действия, делающие возврат невоз­можным (например уничтожил дар), к нему может быть предъявлено тре­бование о возмещении вреда по нормам главы 59 ГК»²

А.Л. Маковский дифференцирует возможные последствия отмены да­рения в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием для такой отмены. Он отмечает: «В ГК упоминается только о возможности реститу­ции вещи, являющейся предметом дарения и сохранившейся в натуре к мо­менту его отмены (п. 5 ст. 578). Если она не сохранилась, то в случаях от­мены дарения, предусмотренных в пунктах 2 и 4 ст. 578, требовать денеж-

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

С. 172.

z Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 134.

ного возмещения ее стоимости вряд ли возможно, так как этим не достига­лась бы цель отмены дарения (п. 2) либо на наследников одаряемого возла­галось бремя, которого они по правилам о наследовании нести не должны (п. 4). Что же касается отмены дарения из-за неблагодарности одаряемого (п. 1 ст. 578), то в этом случае возможны как истребование дара в натуре, так и требование о возмещении его стоимости (если дар не сохранился либо вообще не представлял собой материальный объект)».

Нам представляется, что при решении вопроса о последствиях отмены дарения необходимо исходить из единого подхода ко всем вариантам отме­ны дарения независимо от ее оснований. Очевидно, что общим для всех случаев отмены дарения является то, что данный юридический факт влечет за собой обязанность одаряемого возвратить дарителю полученное от него в качестве дара имущество. Иными словами, в результате отмены дарения отпадают основания для удержания одаряемым переданной дарителем ве­щи или обладания переданным правом. Было бы неправильным и неспра­ведливым представлять себе ситуацию, возникающую в результате отмены дарения, таким образом, что один одаряемый (сохранивший подаренную вещь) обязан нести неблагоприятные последствия, а другой (успевший про­дать подарок) - нет. Кроме того, весь смысл отмены дарения, скажем, в случае, когда оно совершается должником накануне банкротства, как раз и состоит в том, чтобы возвратить подаренное имущество (а в равной степени - его денежный эквивалент) в конкурсную массу должника в целях исполь­зования выручки от его продажи для расчетов с кредиторами. Да и в случае, когда отмена дарения производится в связи с тем, что даритель пережил одаряемого, возложение на наследников одаряемого обязанности возврата подаренного имущества (либо его стоимости) дарителю, который вовсе не имел намерения увеличить их состояние за счет своего собственного иму­щества, нам не представляется чем-то выходящим за рамки нормальных человеческих отношений.

Если же говорить о едином правовом основании для постановки во­проса об обязанности одаряемого при отмене дарения не только возвратить дарителю сохранившуюся в натуре подаренную вещь, но также выплатить денежную компенсацию при ее утрате, то таковыми являются положения ГК об обязательствах из неосновательного обогащения.

В системе гражданско-правовых обязательств кондикционные обяза­тельства занимают особое положение: они носят универсальный, восполни-тельный характер. Поэтому в тех случаях, когда нормы, регулирующие со­ответствующий тип (вид) обязательств, не обеспечивают устранения ситуа­ции, при которой на стороне одного из участников гражданско-правовых

Маковский АЛ. Указ. соч. С. 310.

отношений образуется неосновательное обогащение, должны применяться правила о кондикционных обязательствах.

Применительно к правоотношениям по договору дарения данная си­туация (с правовой точки зрения) выглядит следующим образом. Отмена дарения дарителем представляет собой юридический факт, порождающий обязательство одаряемого возвратить подаренное имущество дарителю. Однако специальные правила, регламентирующие договор дарения (гл. 32 ГК), охватывают лишь те случаи, когда одаряемый сохранил в натуре пода­ренную вещь, которую он должен возвратить дарителю (п. 5 ст. 578 ГК). В остальных же случаях неосновательное обогащение на стороне одаряемого, который в результате отмены дарения лишается правовых оснований для удержания подаренного имущества либо денежной суммы, вырученной от его реализации, не охватывается правилами о договоре дарения. Поэтому подлежат применению положения об обязательствах из неосновательного обогащения (в форме неосновательного сбережения имущества за счет да­рителя). Конкретная норма, которая может служить основанием для соот­ветствующего требования дарителя, содержится в п. 1 ст. 1105 ГК. В соот­ветствии с указанной нормой в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имуще­ства на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последую­щим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, когда узнал о неосновательности обогащения.

Предлагаемый подход к решению вопроса о последствиях отмены да­рения учитывает традиции российской дореволюционной цивилистики, а также соответствующие правила, действующие в зарубежных правопоряд-ках¹

См. ч. 2 гл. X и ч. 1 гл. XI настоящей книги.

ГЛАВА XIII ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1. ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В РИМСКОМ ПРАВЕЙ СОВРЕМЕННОМ ЗАРУБЕЖНОМ ЗАКОНОДА ТЕЛЬСТВЕ

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона- арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользо­ вания арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классиче­ских договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) — весьма широкого по охвату регу­лируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользо­вание соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорцио­нально времени пользования соответствующим объектом¹

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько

1 См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М., 1996. С. 445-446.

определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное возна­граждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймедателю¹

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по до­говору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporates), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неоп­ределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по за­явлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении на­нимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпы­валась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нор­мального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной вна­ем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего сро­ка договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании пе­реданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки передан­ной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, ком­пенсирующем весь интерес нанимателя.

Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма²

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование ве­щью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу

См.: Римское частноеправо: Учебник. С. 446. 2См.тамже.С.449- 50.

наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежут­ков времени (postmimerando), а при наличии на то специального соглаше­ния сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumeraiido). Неис­пользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.

На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохран­ности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.

Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении опреде­ленного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужо­го владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.

Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходи­мыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuanae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi)¹

Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо из­вестные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутст­вовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока най­ма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нани­мателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанима-

См.: Римское частное право: Учебник. С. 451-453.

теля при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался во­зобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора при­знавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. До­пускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вешь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если пере­данная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобно­стей наймодателя¹

В результате рецепции римского права гражданское право европей­ских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по зако­нодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству раз­личных государств договор имущественного найма (аренды) является дву­сторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейца­рии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущест­венного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно-правовых. Несмотря на то, что в странах англо-американского права действуют нормы преце­дентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохо­зяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологиче­ского оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распростране-

См.: Римское частное право: Учебник. С. 454-456.

ние получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества¹

С середины XX столетия большое распространение получили догово­ры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (ли­зинговая компания) передает другой стороне - пользователю определен­ный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользо­ватель обязуется вносить за него периодически плату и по окончании дого­вора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с заче­том всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды) и догово­ра продажи²

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со все­ми его разновидностями. В странах континентального права основным ис­точником регулирования отношений по найму являются нормы граждан­ских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции - ст. 1708-1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии- §§ 535-597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии - нормы Швей­царского обязательственного закона.

Детальнейшим образом регулируется договор аренды (lease) в Едино­образном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее - ЕГК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕГК имеется большое количе­ство норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансо­вая аренда». Под потребительской арендой (consumer lease) понимается до­говор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с до­говором аренды (ст. 2А-103 ЕГК)³

Значительным своеобразием отличается правовое регулирование дого­вора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассмат­ривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие За-

1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под

ред. Е.А. Василъева_т; 2-е изд перераб. ₁ и_г доп_1п М._1992_т ,С. 336.

f См.: Кулагин мм. Избранные труды. М., Г997 (Сер. Классика российской цивили-

з См.: Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Совре­менное зарубежное и международное частное право). С. 106-107.

кона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламен­тирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном до­говоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, приме­няются общие положения о хозяйственном договоре¹

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (иму­щественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендода­теля) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неиз­менным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользование известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимого) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначе­нию, предусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарского обязательственного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 2А-103 ЕТК «аренда» означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение, но продажа, включая продажу с условием последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созда­нием обеспечения, не является арендой. Если из контекста ясно не вытекает иного, данный термин («аренда») включает субаренду. «Договор аренды» означает правовое обязательство в целом, которое вытекает из соглашения по аренде в соответствии с ЕТК и иными подлежащими применению нор­мами права.

Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 23) предусмотрено, что в договоре аренды имущества следует четко указать наименование арендуе­мого имущества, его количество, применение, срок аренды, арендную плату и сроки ее внесения, ответственность за сохранность и ремонт имущества во время аренды, ответственность за нарушение договора. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроком и норма­ми, установленными в договоре. Размер арендной платы определяется в соот­ветствии с едиными государственными нормами; если такие нормы отсутст­вуют, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

На наймодателя возлагается ответственность за недостатки переданно­го нанимателю имущества, препятствующие нормальному либо предусмот­ренному договором использованию имущества. Однако наймодатель осво­бождается от ответственности за те недостатки переданного внаем имуще­ства, о которых наниматель знал при заключении договора. Помимо при­менения ответственности законодательство некоторых стран предусматри-

См.: Гражданское законодательство КНР / Пер. с кит. М., 1997 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С. 238-252.

вает и иные негативные последствия для наймодателя, передавшего нани­мателю имущество с недостатками, ухудшающими возможности по исполь­зованию его по назначению. В частности, Швейцарским обязательственным законом (ст. 255) установлено, что в случае, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловлен­ного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую воз­можность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребо­вать соответственно уменьшения размера наемной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется поря­док определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, отно­сящиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заяв­ление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отноше­нии имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой гаран­тией того, что имущество соответствует сделанному заявлению или данно­му обещанию; любое описание имущества, ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует дан­ному описанию; любой образец или модель, ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет со­ответствовать представленным образцу или модели. Для создания прямой гарантии нет необходимости в том, чтобы арендодатель использовал фор­мальные термины, такие как «гарантия», или чтобы арендодатель имел на­мерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить мнение арен­датора об имуществе или рекомендовать имущество, не создают гарантий (ст. 2А-210). Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арен­дуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его ис­пользования арендатором по назначению, то она выражена следующей об­щей формулой: «За исключением финансовой аренды, в случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арен­додателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указан­ных целей» (ст. 2А-213 ЕТК).

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантий влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК). При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между цен­ностью использования принятого имущества и ценностью, которую имуще-

ство имело на срок аренды без нарушения гарантии (за исключением случа­ев, когда особые обстоятельства говорят о наличии прямых убытков в ином размере) вместе с сопутствующими и косвенными убытками за вычетом расходов, не произведенных арендатором в результате нарушения гарантии или неисполнения договора арендодателем (п. 4 ст. 2А-519 ЕТК).

Закон КНР о хозяйственном договоре предусматривает, что в случае предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению аренда­тору причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является обору­дование и оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевре­менного и нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить соответствующую неустойку (п. 2 ст. 39).

Согласно общему правилу на наймодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного внаем имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). В связи в этим наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества, устранять за свой счет недостатки в имуществе и т.п. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание по­лученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возла­гаются на нанимателя.

Основные обязанности нанимателя имущества сводятся в основном к его нормальной эксплуатации, обеспечивающей сохранность нанятого имущества к моменту окончания срока найма, своевременному внесению наймодателю наемной платы и возврату имущества наймодателю по окон­чании срока найма.

Наниматель должен пользоваться имуществом добросовестно с учетом его обычного хозяйственного назначения, не допуская его повреждения или порчи. Уплата наемной платы наймодателю должна осуществляться нани­мателем в сроки, установленные договором. При отсутствии в договоре условия о сроках внесения соответствующих платежей за наем имущества наниматель обязан производить оплату в сроки, предусмотренные законом или вытекающие из обычаев делового оборота (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесение или несвоевременное внесение наемной платы обычно рас­сматривается в качестве существенного нарушения договора со стороны нанимателя и служит основанием для расторжения договора найма по тре­бованию наймодателя.

Законодательство зарубежных стран, как правило, специально регули­рует отношения, связанные с реализацией нанимателем права на сдачу на-

пятого имущества в поднаем (субаренду) третьему лицу. По общему прави­лу такое право признается за нанимателем, однако имеются некоторые осо­бенности в регламентации условий и предпосылок реализации нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду). Так, законода­тельство Франции и стран англо-американского права устанавливает прин­цип свободы нанимателя в заключении договора поднайма; исключение составляют лишь случаи, когда поднаем (субаренда) прямо запрещен зако­ном или договором найма (ст. 1717 ФГК). Например, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков¹

В других странах (например в ФРГ) передача нанятого имущества в поднаем (субаренду) допускается лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ). Такой же порядок передачи имущества в поднаем предусмотрен и законодательством КНР: согласно ст. 23 Закона о хозяйственном договоре арендатор может передать арендуемую вещь в пользование третьему лицу в связи с производственной необходимостью, однако предварительно следует получить согласие арендодателя на это.

Независимо от порядка передачи нанятого имущества в поднаем (суб­аренду), лицом, обязанным перед наймодателем и ответственным перед последним за надлежащую эксплуатацию имущества третьим лицом (под­нанимателем), остается наниматель по договору имущественного найма.

Нарушение нанимателем обязанностей по обеспечению сохранности нанятого имущества и его надлежащей эксплуатации, а также по своевре­менному внесению наймодателю наемной платы влечет для него негатив­ные последствия в виде ответственности (возмещение убытков) и угрозы расторжения договора по инициативе наймодателя.

Например, Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 39) преду­смотрено, что в случае порчи, утраты арендуемого имущества из-за ненад­лежащего его использования, плохого ухода, содержания возникает ответ­ственность арендатора по ремонту имущества или возмещению арендода­телю причиненных убытков; в случае самовольной передачи арендуемого имущества в субаренду или занятия незаконной деятельностью арендода­тель вправе расторгнуть договор; в случае просрочки возвращения арендо­ванного имущества помимо дополнительной платы за аренду подлежит уп­лате также неустойка.

Согласно ЕТК США, если арендатор неправомерно отвергнет или от­менит принятие имущества, или не произведет своевременного платежа, или откажется от исполнения договора полностью либо частично, аренда­тор считается неисполнившим договор аренды, а арендодатель наделяется

1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 339

целым комплексом средств правовой защиты. В частности, в подобных си­туациях арендодатель вправе: расторгнуть договор аренды; использовать соответствующее имущество, не индивидуализированное в договоре; вос­становить владение переданным имуществом; распорядиться имуществом и взыскать убытки или в соответствующих случаях взыскать арендную плату; реализовать любые иные права или использовать любые иные средства правовой защиты, предусмотренные договором аренды (ст. 2А-523 ЕТК).

Как уже отмечалось, учитывая срочный характер договора найма, безусловной обязанностью нанимателя является возврат нанятого иму­щества наймодателю по окончании срока найма. Наниматель должен возвратить имущество в таком состоянии, в каком он его получил по договору найма, с учетом нормального износа. В процессе пользования имуществом в рамках договора найма нанимателем могут быть произ­ведены различные улучшения имущества. Судьба произведенных улуч­шений имущества зависит от того, являются ли они отделимыми или, напротив, неотделимыми от основного имущества. Отделимые улучше­ния наниматель при возврате нанятого имущества наймодателю может оставить за собой. Что касается неотделимых улучшений, то по общему правилу издержки нанимателя на неотделимые улучшения, произведен­ные без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором найма.

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником -наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, выте­кающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в дан­ном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанно­сти последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым «обязательст­венному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохране­ние за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противо­поставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую оче­редь новому собственнику»¹

Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя-

Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 340.

фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого воз­можность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю при­чиненные убытки (ст. 1744ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного за­кона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оста­ваться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).

Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными законодательствами признается истечение срока действия договора. Вме­сте с тем общим правилом является и возможность возобновления дого­вора по окончании срока его действия на неопределенный срок при усло­вии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565-569 ГГУ).

2. ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

В российском дореволюционном гражданском законодательстве иму­щественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграж­дение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691).

1 Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, назы­вается он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное со­держание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо иму­ щества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же дого­вор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреб­лении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так. арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом — наем мебели, платья, вообще имущества движимого»

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечени­ем из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сель­ских земель (bail a fenne), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве»¹

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском уло­жении Российской империи, проект которого (кн. У) был внесен на рассмот­рение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комис­сии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (ав­торам проекта) законодательствах делается различие между наймом в соб­ственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «произво­дительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить по­ложения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважитель­ных к тому причин существенных от него отступлений²

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законода­тельству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательст­во не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нани­мателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только поль­зованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчужде­ния вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, напри­мер, залог»³

(МейерД.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 260).

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Г. 2. СПб., 1902. С. 159.

См.: Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Ко­миссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Гютрюмова. Гом

второй. ГПб_ 1910. С. 398,

з Мъиерд.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

При подготовке проекта Гражданского уложения было решено изме­нить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наимодавец», так как последний напоминает тер­мин «заимодавец», употребляемый в действующих гражданских законах»¹

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наимодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем «принадлежит вообще всякому ли­цу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядить­ся этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования... а также и нани­мателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем (sublocatio), может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма»²

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало на­нимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»³

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймода-теля по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, по­тому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой ве­щи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма»⁴

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, по-

Тражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390.

3Мейер Д. И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

4Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 165.

тому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельно­сти, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заме­нимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следова­тельно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собст­венности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег»¹

В проекте Гражданского уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое иму­щество, так и приносящие доход права (ст. 1816).

Особый интерес у современного юриста вызывает, конечно же, воз­можность передачи внаем прав. Комментируя данную норму, Редакционная комиссия разъясняла, что «предметом имущественного найма могут быть не только материальные, физические предметы (res corporales), как недви­жимые, так и движимые, но также и права, способные к отдельному упот­реблению или пользованию, например, право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретения, на взимание сборов за проезд и пр. ...Вообще, предметом найма могут быть, как это и оговорено в ст. 1816, только прино­сящие доход права; не приносящие такого дохода права, например, право на иск, предметом найма служить не могут»²

В целом в российском дореволюционном гражданском праве пред­мет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в со­временном законодательстве. Лучшей иллюстрацией сказанному могут служить слова Д.И. Мейера о том, что «не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, представляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель

1 Там же. С. 160. Правда, Д.И. Мейер приводил пример, когда деньги в порядке

исключения могли служить предметом найма: «...лицу нужно показать, что у него есть деньги, и для этого лицо нанимает деньги у другого: в этом смысле они могут быть предметом найма; но это- не нормальное употребление денег, а исключи­тельное» (МейерД.И. Указ,-роч. Ч. 2„С. 261). „ _, .... „, _ттт

2 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 391. Г.Ф. Шершеневич полагал,

что в действительности здесь нет найма (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160).

непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу»¹

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством усло­вие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т.е. сущест­венным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691). Обращает на себя внимание тот факт, что, несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или неза­ключенным. По этому поводу Г.Ф. Шершеневич писал: «Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, соглас­но временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смыс­ле возможности прекращения его во всякое время»²

Еще более определенными являлись рассуждения на этот счет Д.И. Мейе-ра: «...срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановле­ние его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договари­вающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоста­вили себе определить его впоследствии»³

В проекте Гражданского уложения мы можем найти следующую нор­му, относящуюся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодавца или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет» (ст. 1817).

Надо сказать, что действовавшее в ту пору законодательство преду­сматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати

1МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.

2Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160.

3МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.

лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого иму­щества объяснялись российскими правоведами по-разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убы­точно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход»^{1 нои позипии} придержи­вался Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что, «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд»²

Редакционная комиссия, подготовившая проект Гражданского уложе­ния, предлагала увеличить предельный срок имущественного найма до три­дцати шести лет, объясняя это необходимостью устранения некоего не­удобства для сторон. «Неудобство это очевидно, - говорится в материалах Комиссии, - наниматель имущества, имея возможность пользоваться им лишь в продолжении краткого срока, конечно не будет заботиться об улуч­шении имущества, а направит все свои усилия на извлечение в этот краткий срок возможно большего дохода»\

Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование иму­ществом— наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод за­конов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем кон­кретно может быть выражено вознаграждение. По этому поводу Д.И. Мейер отмечал: «Всего чаще наемная плата бывает денежная, т.е. воз­награждение за пользование нанятым имуществом составляет какая-либо денежная сумма. И законодательство в такой степени отстаивает денежную наемную плату, что хотя бы наниматель обязывался платить не деньгами, а другими предметами, требует, чтобы наемная плата всегда сводилась к де­нежной сумме... Для найма же нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение»⁴

В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались недежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин-наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка — наймодателю по­ловину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве возна-

1 МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 263.

Шершеневич I \Ф. Указ. соч. С. 161 i Гражданское Уложение: П

^t.^bt*t/ltL.M-l _I .J-- ^ivdj. ^^ii. ^-. 1^1_ „ „ _„_

ражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 392. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265.

граждения по договору найма земли признавалось также оказание нанима­телем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенных работ. Например, крестьянин-наниматель принимал на се­бя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке най-модателя, не передававшегося внаем¹

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимате­лю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или со­оружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка экс­плуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю. Как отмечал Д.И. Мейер, договор найма из выстройки за­ключался обыкновенно в тех случаях, когда у одного лица был капитал, заключавшийся в земле, но сам по себе не дававший дохода, а у другого лица - денежный капитал, который мог дать доход, но для этого нуждался в земле²

При подготовке проекта Гражданского уложения Редакционная ко­миссия стремилась учесть все формы вознаграждения за наем имущества, имевшие место в российском быту, и на основе этого точно определить, в чем может состоять наемная плата. Более того, в материалах Редакцион­ной комиссии подчеркивалось, что в качестве наемной платы помимо известных в то время форм вознаграждения наймодателя может исполь­зоваться и любая другая имущественная выгода. В результате в проекте Гражданского уложения появилась норма следующего содержания: «На­емная плата может состоять как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем из-полу). Взамен наемной платы наниматель может обязаться исполнить для наймодавца определенную работу, предоставить другую имущественную выгоду или, при найме из вы­стройки, возвести на нанятой земле определенные постройки с тем, что в те­чение наемного срока наниматель имеет право пользоваться этими построй­ками, а по окончании найма они остаются в пользу наймодавца» (ст. 1818).

Требования к форме договора имущественного найма дифференциро­вались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в уст­ной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым

1См., напр.: ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 161.

2См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265-266.

имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если догово­ры найма городских строений и земельных участков в городских поселени­ях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», т.е. необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. дого­воры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, под­лежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным¹

Неудивительно, что при подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требо­вания, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по ко­торому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превы­шает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».

С позиции современного юриста указанная норма чрезмерно занижает требования к форме договора. В самом деле, независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущест­венного найма ограничены простой письменной формой. Указанная норма вовсе не предусматривает каких-либо случаев заключения договора в ква­лифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делается лишь между простой письменной и устной формами со­вершаемой сделки. Более того, допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.

В материалах Редакционной комиссии такой «облегченный» подход к форме договора имущественного найма объясняется тем, что требование о совершении договора, касающегося недвижимости, в письменной форме, независимо от ценности или продолжительности сделки, не вызывалось действительной необходимостью и представлялось крайне стеснительным для договаривающихся сторон. «В защиту письменной формы можно, ко­нечно, указать на то, что она имеет значение более надежного доказатель­ства, которое обеспечивает интересы контрагентов и облегчает суду поста­новление правильного решения. Поэтому письменная форма особенно по-

См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163-164.

лезна при заключении договоров ценных или долгосрочных. Ст. 1819 про­екта предоставляет сравнительно с действующими узаконениями больший простор для заключения словесных сделок; ожидать от сего каких-либо вредных последствий не представляется оснований, так как свобода заклю­чения словесных сделок касается лишь малоценных сделок и совершенных на непродолжительный срок»¹

Представляется, однако, что, к примеру, договор найма здания на срок до трех лет вряд ли можно отнести к малоценным сделкам, в отношении которых не требуется соблюдения даже простой письменной формы. Во всяком случае мы можем констатировать разительное отличие позиций дореволюционных российских правоведов и современного гражданского законодательства.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско-правовых договоров. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: «Со­держание договора имущественного найма состоит в предоставлении поль­ зования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право соб­ственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнару­живается из ее экономического назначения. Содержанием своего обяза­тельства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем суще­ственно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соеди­няется с переходом права собственности»²

Д.И. Мейер отмечал: «Юридические отношения, возникающие по до­ говору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, - например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, - то наниматель вправе требовать передачи себе и владе­ния. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества»³

С позиции современного законодательства применительно к содержа­нию договора имущественного найма важно отметить два момента, харак­терных для гражданско-правовой доктрины той поры.

1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395. г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159-160. з МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 267-268.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное пра­воотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора иму­щественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульно­го владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич критиковал судебную практику за то, что она до­пускает для нанимателя возможность истребовать от наймодателя преду­смотренное договором найма имущество, не переданное последним в поль­зование нанимателю. Он писал: «Имущественный наем является обязатель­ственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обна­руживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступле­нием от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора... Неправиль­ность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи наня­той вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкно­вение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и нани­матель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим»¹

Интересная деталь: Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения не согласилась с мнением Г.Ф. Шершеневича и включила в проект норму, согласно которой в случае уклонения наймодав-ца (наймодателя) от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое по требованию нанимателя может быть передано ему по решению суда. Однако необходимость данного правила обосновывалась лишь тем, что оно известно судебной практике и обычному русскому праву. При этом лишний раз подчеркивалась обязательственно-правовая природа отноше­ний имущественного найма: «Но конечно, т.к. наниматель управомочен лишь по отношению к наймодавцу, а не ко всякому третьему лицу, он не может требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с наймодавцем договору уже вступило в пользование имением, когда бы этот последний договор ни был заключен»²

Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164-165.

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395-396.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.

Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, ес­ли хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»¹

Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который счи­тал, что «поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности... Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, ко­торый один несет в себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отно­шения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора»²

Из такого же широкого понимания пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в поднаем, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от наймодателя, вправе передавать его в поднаем другим лицам³

Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при реше­нии вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчужде­ ния собственником сданного внаем имущества третьему лицу. В юридической литературе того времени велись по этому поводу оживленные дискуссии, что нашло отражение и в материалах Редакционной комиссии, готовившей про­ект Гражданского уложения. Вопрос оказался весьма сложным.

Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником наня­того имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Во-первых, это ситуация, когда в договор продажи имущества, уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязан-

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268.

г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 168-169.

з См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390,418-419.

ность приобретателя имущества «оставить нанимателя до истечения срока договора, и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с... прежним домохозяином. Тогда, значит, покупщик вступает в юридиче­ское отношение прежнего домохозяина, и договор найма не прекращается отчуждением имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Но если отчуждение имущества происходит без соображения найма, существующе­го по имуществу; если покупатель, по условию, не обязывался уважать его, то наем отчуждением имущества прекращается. Конечно, тут прекращение договора представляет нарушение права нанимателя со стороны хозяина имущества; но только хозяин имущества подлежит ответственности перед нанимателем, обязывается вознаградить его за убытки, причиненные нару­шением его права, а все-таки договор найма, как отношение обязательст­венное, личное, не переходит к новому собственнику имущества и прекра­щается».

Г.Ф. Шершеневич рассматривал данную проблему с теоретической и житейской точек зрения. С теоретической точки зрения, учитывая, что из общих начал обязательственного права законодательством не сделано ис­ключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Од­нако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за инте­ресы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. «Конечно, -отмечал Г.Ф. Шершеневич, - если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интере­сы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не под­лежат оценке»²

При подготовке проекта Гражданского уложения принимались во внимание позиции и тех российских цивилистов, которые высказывались в пользу признания за нанимателем по договору имущественного найма неко­торых вещных прав на нанятое имущество (например К.П. Победоносцев), а также судебная практика, которая нередко исходила из обязательности до­говора найма для нового приобретателя имущества³

В результате тщательного и всестороннего изучения проблемы и поис­ка компромиссных решений для различных ситуаций, возникающих при

¹ МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С 270-27 L , Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 171-172.

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432-433.

продаже наймодателем сданного внаем имущества, Редакционная комиссия выработала целый свод детальных правил, объединив их в шесть статей, включенных в проект Гражданского уложения (ст. 1857-1862).

Судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. В частности, договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобре­тателя недвижимого имения. Комментируя данное правило, Редакционная комиссия подчеркивала, что оно служит справедливым примирением про­тивоположных интересов наймодавца, нанимателя и нового приобретателя при отчуждении имущества. То обстоятельство, что при этом несколько ограничивается свободное распоряжение наймодателя имуществом, не должно служить основанием досрочного прекращения найма при отчужде­нии имущества, так как наймодатель, заключая договор найма, сознательно и по доброй воле принимает на себя исполнение налагаемого договором обязательства до истечения определенного в нем срока. Кроме того, внесе­ние договора найма в вотчинную книгу не являлось безусловно обязатель­ным для сторон. Что касается нанимателя, то он получал возможность обеспечить неприкосновенность найма до определенного в договоре срока путем внесения его в вотчинную книгу. По мнению Редакционной комис­сии, данное правило обеспечивало также и интересы приобретателя, по­скольку он может, наведя справку в вотчинной книге, узнать, существуют ли относительно приобретаемого имущества такие договоры найма, кото­рые будут для него обязательными после приобретения имущества.

Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижи­мости только в том случае, если время совершения договора было досто­верно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. Требование, касающееся нахождения имущества в фактическом пользовании нанимате­ля, объяснялось Редакционной комиссией желанием облегчить новому при­обретателю возможность знать о существовании договоров найма относи­тельно приобретаемого имущества. Факт пользования нанимателя имуще­ством мог служить наглядным доказательством существования найма и потому должен был способствовать получению приобретателем необходи­мых сведений об обременении приобретаемого имущества.

В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имуще­ства, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для при­обретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный

1 Комментарий к указанным статьям см.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432^36.

срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соот­ветствующего предупреждения нанимателя. Объясняя необходимость дан­ного правила, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязательное при­знание договора найма в течение определенного срока, ввиду его кратко­временности, не является обременительным для нового собственника иму­щества. Однако благодаря этому наниматель не будет поставлен в затруд­нительное положение, которое могло бы для него возникнуть, если приоб­ретатель имел бы право требовать немедленного прекращения найма.

Проект Гражданского уложения содержал подробные правила, опре­деляющие последствия реализации новым собственником (приобретателем сданного внаем имущества) права на досрочное прекращение договора имущественного найма. В частности, в подобном случае на прежнего соб­ственника (наймодателя) возлагалась ответственность перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. Если договор найма недвижимости не был внесен в вотчинную книгу, произве­денный нанимателем платеж наемной платы более чем за год вперед при­знавался для нового собственника необязательным в той части, которая причиталась за время после перехода к нему права собственности на наня­тое имущество. Наниматель же получал право обратного требования от наймодателя указанного платежа.

Как уже отмечалось, дореволюционное законодательство и граждан­ско-правовая доктрина включали в правомочия нанимателя по пользованию нанятым имуществом право передавать его в поднаем третьим лицам. Вме­сте с тем проводилась четкая грань между поднаймом и уступкой нанима­телем всех прав по договору найма другому лицу. Так, Д.И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенно­го по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользо­вания имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация явля­ется только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хо­зяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Со­образно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и да­же может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользова­ния по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина иму­щества»¹

МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268-269.

Данную проблему рассматривала и Редакционная комиссия при подго­товке проекта Гражданского уложения. Она пришла к следующим выводам. Передача прав по договору найма существенно отличается от поднайма. При поднайме наниматель, имея право и без согласия наймодавца (наймо-дателя) передать имущество внаем третьему лицу, не может выйти из дого­вора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. Напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма, наниматель освобождается от принятых им на себя по договору обязательств. Очевидно, что освобожде­ние нанимателя от обязательств, возложенных на него договором найма, и перенесение этих обязательств на нового нанимателя может последовать не иначе как с согласия на это наймодавца. Данные рассуждения привели Ре­дакционную комиссию к удивительному заключению: «В случае отсутствия согласия наймодавца такую передачу следует рассматривать как поднаем». Таким образом, в проекте Гражданского уложения появилась любопытная норма, согласно которой уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия согласия наймодавца такая уступка прав рассматривалась как поднаем.

С позиции современного юриста данная норма кажется несколько странной. Даже если допустить, что передача нанятого имущества в подна­ем составляет одно из правомочий нанимателя в рамках права пользования соответствующим имуществом, превращение сделки по уступке всех прав по договору найма в поднаем представляется в некоторой степени насилием над волей сторон этого правоотношения. Более логичным было бы при­знать такую сделку недействительной.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественно­го найма, то они довольно традиционны. Отметим лишь, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества на­нимателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию ука­занного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймо-датель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.

Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым наймодавец (наймодатель) был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма. Наймодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще обязывался не

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 420.

только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимате­лю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокой­ное пользование нанимателя (ст. 1822).

Комментируя данное положение, Редакционная комиссия подчеркива­ла, что обязанность наймодателя относительно предоставления нанимателю спокойного пользования, известная и российскому обычному праву, не ог­раничивалась лишь нестеснением самим наймодателем нанимателя; наймо-датель вообще был обязан устранять все то, что стесняет спокойное пользо­вание нанимателя, хотя бы такое стеснение и не вызывалось непосредст­венно действиями наймодателя¹

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось свое­временное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользо­вание нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они долж­ны были определяться местными обычаями. На случай неурегулированно­сти данного вопроса ни соглашением сторон, ни местным обычаем проект Гражданского уложения содержал диспозитивные нормы. Согласно этим нормам наемная плата должна вносится вперед: при найме недвижимости вне города на срок свыше года— за шесть месяцев, а при найме на срок менее года - за весь срок найма; при найме недвижимости в городе, а так­же движимых вещей на срок свыше года - за два месяца (ст. 1828).

Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы: най-модателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нани­мателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения; товары, ин­струменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, тор­говли или промысла. В случае, если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, по­следний был вправе задержать такую часть этого имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате (ст. 1830, 1831).

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Причем, как указано в материалах Редакционной комиссии, по смыслу соответствующей нормы наниматель нарушает свою обязанность пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин не только в том случае, когда пользует­ся нанятым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 400.

не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий акку­ратно вносить наемную плату, может быть признан нарушившим возло­женное на него обязательство¹

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользова­ния^. 1839).

При регулировании отношений, связанных с возвратом нанятого иму­щества, довольно своеобразно решался вопрос, касающийся определения судьбы произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Ре­шение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия наймодателя на производство соответствующих улучшений или от их по­лезности. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответст­вующей компенсации за их производство служила необходимость указан­ных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймода­теля вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществлен­ные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотлож­ности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, кото­рые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймо­дателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласится возместить их стоимость.

Редакционная комиссия исходила из того, что наниматель может про­извести в нанятом имуществе улучшения (починки) троякого рода: необхо­димые, полезные и служащие для личного удобства или удовольствия на­нимателя. Право нанимателя на вознаграждение за улучшения имущества находилось в прямой зависимости от того, какого рода улучшения им про­изведены. Наймодатель был обязан заботиться в течение всего срока найма

0 поддержании сданного внаем имущества в состоянии, годном для пользо­
вания, и, следовательно, производить все необходимые улучшения. Укло­
няясь от производства необходимых улучшений, наймодатель тем самым
нарушал одну из наиболее существенных своих обязанностей, поэтому в
данном случае наниматель имел полное право произвести такие улучшения

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 411.

своими средствами и затем потребовать от наймодателя соответствующего вознаграждения. Этим правом наниматель мог воспользоваться при усло­вии, что он заявил наймодателю о необходимости производства таких улучшений имущества. Без заявления наймодателю наниматель имел право произвести улучшения в нанятом имуществе и затем требовать вознаграж­дения за них, если такие улучшения были безотлагательными.

Что же касается так называемых полезных улучшений, то по существу договора найма нельзя признать, что производство их относилось к обязан­ностям наймодателя. Вследствие этого не было достаточных оснований признавать за нанимателем право на вознаграждение за такие улучшения. Наконец, само понятие о полезных издержках представлялось Редакцион­ной комиссии весьма растяжимым. Часто трудно определить, следует ли признать издержки полезными или служащими лишь для роскоши. Относи­тельно подобных улучшений нанимателю предоставлялось право взять все сделанное, если это возможно без вреда для имущества и если наймодатель не пожелает оставить улучшения за собой, вознаградив за них нанимателя¹

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со сто­роны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть опре­делен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекраще­нии договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодате­ля и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком ином найме — в течение месяца, — то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяй­ственный год.

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что договор найма по окончании определенного в нем срока может быть возобновлен сто­ронами. На этот счет там говорилось следующее. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или без­молвно. В первом случае продолжительность договора, а равно и все прочие его условия определяются состоявшимся соглашением, независимо от перво­начального договора. Но в действительности весьма нередко наниматель по

См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 417-418.

окончании срока найма продолжает пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. В этом последнем случае про­исходит безмолвное возобновление договора найма. Основанием возобновле­ния договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположе­ние о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относи­тельно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на про­должение найма на прежних условиях. Имущественный наем может считать­ся безмолвно возобновленным, если наниматель продолжает после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, оп­ределенных в договоре. Однако в случае заявления одной из сторон о жела­нии прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного во­зобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя про­должалось определенное время по окончании найма.

3. ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА ПО СОВЕТСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших ме­сто в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизмен­но включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и диффе­ренциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предна­значенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государ­ственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предос­тавить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещ-но-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимате-

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 430.

ля, которое приобретает значение права следования, характерное для вещ-но-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имуще­ство от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для но­вого собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: «Однако сданное в наем имущество поступает во вла­дение нанимателя, а владение- такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или дого­ворный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относи­тельное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не толь­ко в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в слу­чае перехода права собственности на наемное имущество к любому друго­му лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»¹

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встре­тить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жи­лых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не яв­лялись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдель­ных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйствен­ного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам²

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отноше­ний имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймода-телей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и органи-

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 308.

См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/Под ред. проф. С.Н. Бра-туся, О.Н. Садикова. М., 1982. С. 321 (автор комментария к гл. 27- Е.А. Павлодский).

зации. Однако законодательством специально предусматривалось, что со­циалистические организации вправе сдавать внаем только временно неис­пользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (п. 16 Положения о социалистиче­ском государственном производственном предприятии¹ Р^{оме того} сис­тематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов²

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, со­держащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных норматив­ных актов. Договор имущественного найма по большей части регламенти­ровался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдель­ных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территори­альными органами системы Госснаба СССР (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. № 43/5³ ^ ^Тип °-вым договором на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций (утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. № 281); Положением о порядке и условиях ремонта про­мысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовец­ким колхозам и расчетов за другие услуги, предоставляемые судоремонтно-техническими станциями^{4 ИМНОГИМИД} РУ^ГИМИ

Кроме того, и в текстах самих гражданских кодексов имелись нормы, обеспечивающие особое регулирование отношений, связанных с имущест­венным наймом государственного имущества либо складывающихся с уча­стием государственных и иных так называемых социалистических органи­заций.

Договор имущественного найма в меньшей степени, нежели некото­рые другие гражданско-правовые договоры (поставки, контрактации, под­ряда), был подвержен централизованному планированию, однако и здесь в

1СП СССР. 1965. № 19-20. Ст. 155.

2См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 311.

³ Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР (далее- БНА

. с, 102.

ряде случаев требовались определенные административные предпосылки для заключения договора. Так, О.С. Иоффе отмечает, что «торговые и кон­торские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистиче­ских организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе дого­вора имущественного найма, придает ему известные черты планового дого­вора. .. Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутст­вии такого акта признается недействительным»¹

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного най­ма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первона­чально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущест­ва на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государст­венных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сда­ваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе ком­мунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора²

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного най­ма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла об­ратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадца­ти лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем за-

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 310-311.

z Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 77. Ст. 579.

ключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор счи­тался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий,

получали преимущественное право на возобновление договора на новый

1. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если срок.

договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155).

ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организа­циями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества -одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музы­кальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствую-щим типовым договором бытового проката^{2 Ёсли же ДОГОВО} Р имуществен-ного найма заключался на более длительный срок, он считался заключен­ным соответственно на десять, пять лет, на один год или на срок, установ­ленный типовым договором бытового проката.

Предусматривалась ГК 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на

1 Собрание узаконений РСФСР. 1927. № 121. Ст. 816.

z Как правило, типовыми договорами бытового проката предельный срок опреде­лялся в один год (см., напр.: Типовой договор о предоставлении во временное поль­зование гражданам роялей, пианино // СП РСФСР. 1965. № 1. Ст. 2).

неопределенный срок (ст. 279). Однако указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого вы­ступали государственные, кооперативные и общественные организации, а также к договорам бытового проката. Здесь действовали специальные пра­вила: в первом случае договор имущественного найма, заключенный без указания срока, по истечении сроков, установленных ГК (пять лет или один год), считался прекращенным. Во втором случае договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установ­ленный соответствующим типовым договором.

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, коопера­тивная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на во­зобновление договора (ст. 280).

Правда, в юридической литературе отмечалось, что указанное право социалистических организаций не действовало в случаях, когда: наймода-тель не имел намерения и далее сдавать соответствующее имущество вна­ем; изменялось целевое назначение имущества; договор основывался на административном акте, а по истечении срока найма компетентный орган не принимал решение о передаче имущества прежнему нанимателю либо передавал его другому лицу¹

Изменялось в течение советского периода и отношение законодателя к возможности для нанимателя сдавать имущество в поднаем. ГК 1922 г. включил норму о праве нанимателя, поскольку иное не было предусмотре­но договором, отдавать все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодателем. Исключение делалось для национализированного или муниципализированного имуще­ства, которое могло сдаваться нанимателем в поднаем не иначе как с пись­менного разрешения наймодателя (ст. 168).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, вообще не допускалась (ст. 287).

Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало каких-либо правил, регулирующих отношения, связанные с перенаймом имущества. Однако в юридической литературе подчеркивалось, что пере­наем не противоречит основным началам и смыслу советского граждан­ского законодательства. Перенаем мог осуществляться по соглашению между прежним и новым нанимателем. Например, О.С. Иоффе отмечает:

См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 324.

«Поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем со­единяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя»¹

В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймо­дателя: «Изменение нанимателя может произойти не только в порядке до­говорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой ре­организации юридического лица-нанимателя. В этом случае согласия най-модателя на перенаем не требуется»² Представляется, однако, что отноше-

ния, возникающие при реорганизации юридического лица-нанимателя, пол­ностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае нани­матель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.

Что касается содержания договора имущественного найма, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и на­нимателем в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назна­чению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что нани­матель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отка­заться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или до­говором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.). Кстати, уже в примечании к ст. 159 ГК 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализиро­ванных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором. Немало исключений, освобождающих наймодателя от данной обязанности,

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 309-310.

z Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 331.

имелось в законодательстве и в период действия ГК 1964 г. Например, при предоставлении внаем нежилых помещений обязанность по производству капитального ремонта, связанного с деятельностью арендатора, возлагалась на нанимателя, однако капитальный ремонт нежилых помещений, связан­ный с общим капитальным ремонтом дома, производился за счет средств арендодателя (п. 5 постановления Совета Министров РСФСР «О ставках арендной платы за нежилые помещения» от 28 июля 1965 г. № 893). Рес­таврация и ремонт памятников культуры осуществлялись за счет средств пользователей или собственников, а также за счет средств государственных органов охраны памятников (Закон СССР «Об охране и использовании па­мятников истории и культуры» от 29 октября 1976 г.²

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ре­монта, либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Нани­матель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребо­вать от наймодателя возмещения убытков.

Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию на­нятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями догово­ра, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесе­нию наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании сро­ка найма.

При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возла­гались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК 1922 г. нани­матель национализированного или муниципализированного промышленно­го предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже уста­новленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого он должен быть достигнут, следовало включать в дого­вор под страхом его недействительности (ст. 162); наниматель всякого го­сударственного имущества, а также имущества, принадлежащего смешан­ному акционерному обществу без участия иностранного капитала, коопера­тивной, профессиональной или иной общественной организации, был обя­зан за свой счет страховать это имущество в пользу наймодателя.

В целях поддержания имущества в исправном состоянии на нанимате­ля возлагалось осуществление текущего ремонта нанятого имущества (ст. 161 ГК 1922 г., ст. 285 ГК 1964 г.). Текущей ремонт, как и в настоящее время, состоял в своевременном проведении работ по устранению повреж­дений и неисправностей, поддержанию имущества в надлежащем состоя-

1СП РСФСР. 1965. № 17. Ст. 105.

2 Ведомости Верховного Совета СССР. 1976. № 44. Ст. 628.

нии. В период действия ГК 1964 г. многочисленные технические условия, правила и типовые договоры аренды (имущественного найма) оговаривали виды работ, относящиеся к текущему ремонту. В спорных случаях, когда было сложно разграничить работы, относящиеся соответственно к текуще­му или капитальному ремонту, вопрос решался в судебном порядке. Невы­полнение нанимателем обязанности по поддержанию имущества в надле­жащем состоянии давало наймодателю право требовать расторжения дого­вора найма и возмещения причиненных убытков.

Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы. В течение советского периода наблюдалась тен­денция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной пла­ты. По ГК 1922 г. допускались четыре формы наемной платы, которые рас­сматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение определен­ных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание ука­занных форм оплаты (ст. 165). ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Например, О.С. Иоффе отмечает: «Наем­ная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается едино-кратная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отноше­ний (например, бытового проката) такой порядок предусматривается спе­циальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях ме­жду гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов»¹

Другое отличие законодательства, действовавшего в период ГК 1964 г., от ГК 1922 г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за поль­зование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответст­вии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в преде­лах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, постанов­ление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения»).

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 316-317.

Даже в тех случаях, когда договор имущественного найма заключался между гражданами, нередко размер наемной платы ограничивался норма­тивными актами (например, постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности»¹

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения на­емной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или со­стояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964г.).

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей -на расторжение договора.

При прекращении договора имущественного найма на нанимателя возлагалась обязанность вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоя­нии, обусловленном договором (ст. 174 ГК 1922 г., ст. 291 ГК 1964 г.). При этом в случае ухудшения нанятого имущества наниматель должен был воз­местить наймодателю причиненные убытки.

Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуще­стве, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на про­изводство соответствующих улучшений. В случае, если улучшение нанято­го имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, диф­ференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имуще­ства. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймода-тель не согласился возместить их стоимость. Что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.

Правда, и в этом вопросе обнаружил себя «классовый» подход. В ГК 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведен­ные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно перехо­дили к государству или местному совету по принадлежности (ст. 179).

В целом же, если брать основные параметры договора имущественно­го найма, в гражданском праве советского периода указанный договор со-

СП РСФСР. 1963. № 15. Ст. 102.

хранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный на­ем от иных типов гражданско-правовых договоров.

4. АРЕНДА КАК СРЕДСТВО «РАЗГОСУДАРСТВЛЕНИЯ» и СПОСОБ

ПРИЗА ТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономи­ческих реформ, поискам путей и способов их осуществления, «прорабы перестройки» и обслуживавшие их ученые-экономисты решили использо­вать в этих целях классический гражданско-правовой договор имуществен­ного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР

от 7 апреля 1989г. № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР»¹ ^ Целях издания данного Указа лучше всего говорит его преамбу­ла: «В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому качественному обновлению производительных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалисти­ ческого хозяйствования (курсив наш. - В.В.). В целях развития арендного движения в стране, повышения эффективности промышленного и сельско­хозяйственного производства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охраны прав арендаторов, усиления их заинтересованно­сти и ответственности в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного Совета СССР постановляет...». Лучше не скажешь! Указом Президиума Верховного Совета СССР было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущест­во государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, структурных единиц объединений как совокупность их ос­новных фондов, оборотных средств, других материальных ценностей и фи­нансовых ресурсов; имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад, иных внутренних подразделений предприятий; отдельные здания, построй­ки, сооружения, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспорт­ные средства, рабочий и продуктивный скот и другие материальные ценно­сти.

Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №15. Ст. 105.

Предельно широко определялся в данном Указе и круг субъектов арендных отношений. В качестве арендодателей могли выступать государ­ственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Сове­тами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, совхозы, колхо­зы, другие государственные, кооперативные и иные общественные пред­приятия и организации, а также граждане, в ведении, владении, пользова­нии и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности кото­рых находится арендуемое имущество.

Арендаторами признавались совхозы, колхозы и другие государст­венные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан. Предусматривалось, что организации арендаторов как особые субъекты арендных отношений создаются на стро­го добровольных началах и пользуются правами юридического лица. Чле­нами организаций арендаторов могли быть как работники государственных предприятий, на базе которых создавались эти организации, так и другие граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста.

Имущество, переданное в аренду, оставалось собственностью государ­ства или соответствующего арендодателя, а продукция, произведенная арендаторами, поступала в собственность последних. В случае произведен­ного арендатором за счет своих средств и с разрешения арендодателя улучшения арендованного имущества (реконструкция здания или сооруже­ния, замена оборудования и т.п.) либо возведения на арендованном участке зданий и сооружений арендатор имел право после прекращения договора аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расхо­дов. При аренде имущества предприятия в целом арендатор получал право на возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного имущества, независимо от наличия разрешения арендодателя на такое улучшение. Кроме того, в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество, кроме объектов, составляющих исключительную собственность государства, по истечении определенного договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой. При этом в собственность гражданина могло перейти имущество, необходимое для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальной трудовой дея­тельности.

Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству «разгосударствления» и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием «аренда» охватывались не только

традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущест­венном наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов, участков, цехов, бригад и других структурных подразделений государственных предприятий и иных организаций. Данное обстоятельство нашло отражение и в Указе Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР».

Указ содержал, в частности, положения о том, что вопрос о предостав­лении земли во внутрихозяйственную аренду решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем. Необоснованный отказ в пре­доставлении земли совхозом, колхозом или другим землепользователем своим работникам (членам колхоза) мог быть обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов. Более того, исполкомы районных (городских) Советов народных депутатов получили право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных пред­приятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.

При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) на арендатора возлагалась обязанность произвести и реализовать арендодателю или дру­гим предприятиям продукцию согласно договору. Арендатор имел право распоряжаться лишь той продукцией, которая была им произведена сверх объема, предусмотренного договором арендного подряда. Условия догово­ра определялись сторонами в соответствии с законодательством о труде рабочих и служащих, а также законодательством, регулирующим трудовые отношения членов колхоза, других кооперативов и иных общественных организаций. Вопрос об изменении или расторжении договора арендного подряда рассматривался советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), решение которого могло быть обжаловано в ис­полнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов.

Все споры, возникавшие в связи с исполнением договора арендного подряда, разрешались советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), решения которого могли быть обжалованы в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депута­тов. И только в случаях, предусмотренных законом, споры, вытекающие из договоров внутрихозяйственной аренды, могли передаваться на рассмотре­ние суда.

Наряду с положениями о внутрихозяйственной аренде (арендном под­ряде), а также с нормами, направленными на использование договора аренды в целях «разгосударствления» имущества, названный Указ вклю­чал в себя и нормальное правовое регулирование гражданско-правовых отношений, связанных с наймом имущества. Например, в соответствии с

п. 8 Указа основным документом, регламентирующим отношения арен­додателя и арендатора, является договор аренды. В договоре аренды пре­дусматриваются: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на опреде­ленный срок; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соот­ветствии с условиями договора и назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду допускалась только с согласия арендодателя.

В развитие Указа и в целях детализации его норм Советом Министров СССР (постановление от 7 апреля 1989 г. № 294) было утверждено Поло­жение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР¹

Наметившиеся подходы к особому регулированию договора аренды были в полной мере реализованы в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (далее- Основы зако-нодательства об аренде)² Д^ан ™й законодательный акт представлял собой

удивительную смесь некоторых гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по аренде (имущественному найму) небольшой группы объек­тов гражданских прав, и положений трудового законодательства, касаю­щихся такой формы организации труда, как арендный подряд. Кроме того, по традиции «перестроечных» лет данный документ включал в себя боль­шое число чисто декларативных экономических положений, не имеющих никакого правового значения. Например, чего стоят такие «нормы»: «В це­лях создания для всех социалистических предприятий равных исходных предпосылок эффективного хозяйствования государство всемерно способ­ствует развитию арендных отношений и переходу на аренду государствен­ных предприятий» (п. 6 ст. 16) - или: «Арендному предприятию могут пре­доставляться дотации на расширение производства и решение социальных задач за счет государственных централизованных капитальных вложений и средств арендодателя, а также кредиты и авансы под обязательства об уве­личении выпуска и повышении качества продукции (работ, услуг). Аренда­торам убыточных и низкорентабельных государственных предприятий арендодатель может предоставлять льготы по арендной плате» (п. 6 ст. 18).

^л СП СССР. 1989. № 19-20. Ст. 63.

Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №25. Ст. 481.

Неудивительно, что Основы законодательства об аренде содержат оп­ределение не договора аренды, а аренды как таковой: в соответствии со ст. 1 аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмезд­ное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, пред­приятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Об ограниченной сфере действия Основ законодательства об аренде свидетельствует норма о видах имущества, которые могут быть переданы в аренду на основе указанного законодательного акта. Речь идет только о земле и других природных ресурсах; предприятиях (объединениях), органи­зациях, структурных единицах объединений, производствах, цехах, иных подразделениях предприятий; отдельных зданиях, сооружениях, оборудо­вании, транспортных средствах, инвентаре, инструментах, других матери­альных ценностях (ст. 3). Постановлением Верховного Совета СССР от 23 ноября 1989 г. «О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» Совету Министров СССР бы­ло поручено установить виды (группы) предприятий (объединений) союз­ного подчинения и виды имущества, сдача которых в аренду не допускает­ся, а также предусмотреть случаи ограничения или запрещения аренды имущества. В соответствии с этим поручением Советом Министров СССР было принято постановление от 20 марта 1990 г. №280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в арен­ду», согласно которому такие решения в дальнейшем принимались в фор­ме отдельных распоряжений Совета Министров СССР по конкретным от­раслям народного хозяйства на основании предложений министерств и ве­домств СССР, государственных концернов, межотраслевых объединений.

Советом Министров РСФСР было принято аналогичное постановле-ние от 13 апреля 1990 г. № 118^{2 в} °™°^ш ении предприятий и организаций

республиканского и местного подчинения. Решения о запрещении и огра­ничении передачи предприятий и иного имущества в аренду принимались Советом Министров РСФСР по предложениям министерств и ведомств РСФСР, а также иных органов исполнительной власти.

В соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 4) арендо­ дателями признавались прежде всего собственники имущества. Поскольку главная цель Основ состояла в обеспечении «разгосударствления», право сдачи имущества в аренду было предоставлено также органам и организа­циям, уполномоченным на то собственником имущества. Кроме того, иму-

, СП СССР. 1990. № 10. Ст. 53. z СП РСФСР. 1990. № 4. Ст. 98.

щество, закрепленное за государственными предприятиями на праве полно­го хозяйственного ведения, могло также сдаваться последними в аренду. Арендодателями могли выступать и организации в отношении имущества, принадлежащего им на праве оперативного управления. Право сдачи в аренду земли было предоставлено соответствующим Советам народных депутатов.

Круг возможных арендаторов по Основам законодательства об аренде определен предельно широко: в таком качестве могли выступать не только советские граждане и юридические лица, но и совместные предприятия, международные объединения и организации с участием советских и ино­странных юридических лиц, а также иностранные государства, междуна­родные организации, иностранные юридические лица и граждане (ст. 5).

При аренде предприятий и объединений как имущественных комплек­сов арендатором признавался особый субъект данных правоотношений -так называемое арендное предприятие. Основами законодательства об аренде (ст. 16) был установлен специальный порядок создания арендных предприятий, который заключался в следующем. Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) либо структурной единицы объединения образовывал организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов принималось общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов. Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывала проект договора аренды и направляла его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган был обязан рассмотреть проект договора аренды в тридцатидневный срок, нарушение которого признавалось уклонением от заключения договора аренды; оформление же последнего в данном случае было обязательным для арендодателя. Разногласия, возникавшие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения проекта договора, представленного орга­низацией арендаторов, разрешались органами государственного арбитража.

После подписания договора аренды организация арендаторов прини­мала в установленном порядке имущество предприятия и приобретало ста­тус арендного предприятия как самостоятельного юридического лица. Арендное предприятие действовало на основании устава, утверждаемого общим собранием (конференцией) его трудового коллектива. Арендное предприятие приобретало права юридического лица со дня его государст­венной регистрации в исполнительном комитете районного, городского,

районного в городе Совета народных депутатов по месту нахождения арендного предприятия. За арендным предприятием по его ходатайству могли быть сохранены по решению соответствующих государственных органов наименование и правительственные награды взятого им в аренду государственного предприятия.

Арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель мог взять на себя полностью или частично погашение креди­торской задолженности государственного предприятия.

Правовой режим имущества арендных предприятий характеризовался тем, что последние, не будучи собственниками, имели широкие правомочия по распоряжению указанным имуществом. Они имели право продавать, обменивать, сдавать в субаренду, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арен­дованного имущества, если такая передача имущества не влекла уменьше­ния производственно-экономического потенциала (стоимости) предприятия и не нарушала.других условий, вытекающих из договора аренды. Указан­ный порядок распоряжения арендованным имуществом не применялся лишь в отношении земли и других природных объектов. Арендное пред­приятие имело право самостоятельно вносить изменения в состав арендо­ванного имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмат­ривалось договором.

Из выручки, полученной арендным предприятием, возмещались мате­риальные и приравненные к ним затраты, расходы на оплату труда, вноси­лись налоги, арендная плата, страховые платежи, плата за природные и тру­довые ресурсы, уплачивались проценты по кредитам. Остающаяся прибыль поступала в полное распоряжение арендного предприятия, которое само­стоятельно определяло направления ее использования.

Арендному предприятию разрешалось выпускать для мобилизации до­полнительных финансовых ресурсов ценные бумаги, осуществлять целевые займы в порядке, установленном законодательством, выступать на рынке ценных бумаг. Преимущественное право приобретения ценных бумаг име­ли члены трудового коллектива арендного предприятия.

Такое предприятие могло предоставлять за счет своих средств другим предприятиям и организациям кредит на условиях, определяемых соглашени­ем сторон, включая договоренность о размерах процента за пользование им.

Арендное предприятие могло быть создано также на основе аренды имущества производств, цехов, отделений, ферм или других подразделений

государственного предприятия (объединения). Создание такого арендного предприятия производилось с согласия соответствующего государственно­го предприятия (объединения). При этом договор аренды заключался с го­сударственным предприятием (объединением), часть имущества которого сдавалась в аренду (ст. 22 Основ законодательства об аренде).

Статус таких арендных предприятий существенным образом отличался от статуса арендных предприятий, созданных на базе организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий (объе­динений) и структурных единиц объединений. Данное обстоятельство нашло отражение, в частности, в ходе последующей приватизации государственных предприятий-арендодателей: при их акционировании имущество, переданное в аренду арендным предприятиям, созданным на базе их структурных подразде­лений, подлежало включению в уставный капитал соответствующих акционер­ных обществ. В результате такие арендные предприятия утрачивали возможно­сти выкупа имущества в порядке, предусмотренном законодательством о при­ватизации.

Довольно своеобразный правовой режим имело и имущество, призна­вавшееся собственностью арендного предприятия (ст. 21 Основ законода­тельства об аренде). В имуществе, находящемся в собственности арендного предприятия на условиях и в порядке, предусмотренном его уставом, опреде­лялись размеры вкладов членов трудового коллектива в создание этого иму­щества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов. На стоимость вклада члена трудового коллектива в имущество арендного предприятия в соответствии с его уставом могли выда­ваться «ценные бумаги». На указанные «ценные бумаги» членов трудового коллектива выплачивались дивиденды в размерах, определяемых трудовым коллективом исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия. Реальная стоимость ценных бумаг выплачивалась их держате­лям в случаях, предусмотренных уставом предприятия. В уставе предприятия определялись также порядок и условия уплаты дивидендов членам трудового коллектива, прекратившим с ним трудовые отношения.

Основным документом, регламентировавшим отношения арендодателя с арендатором, являлся договор аренды. Он заключался на началах добро­вольности и полного равноправия сторон, за исключением договоров с ор­ганизациями арендаторов.

В договоре аренды предусматривались: состав и стоимость передавае­мого в аренду имущества; размер арендной платы; сроки аренды; распределе­ние обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендован­ного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имуще­ство в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность аренда-

тора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арен­додателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды могли включаться также обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию произ­водства, внедрению научно-технических достижений и передовых техноло­гий, техническому перевооружению производства, по социальному разви­тию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содей­ствию подготовке кадров, по созданию необходимых условий для эффек­тивного использования арендованного имущества и поддержания его в над­лежащем состоянии.

Стоимость арендованного имущества определялась в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактиче­ского износа. Срок предстоящей службы сдаваемого в аренду имущества устанавливался соглашением сторон, но не более нового полного амортиза­ционного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.

Арендатор с согласия арендодателя был вправе сдать в субаренду по­лученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных зако­нодательными актами.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по дого­вору аренды, в том числе за изменение и расторжение договора в односто­роннем порядке, стороны несли ответственность, установленную законода­тельством и договором (ст. 7 Основ законодательства об аренде).

Арендная плата включала амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производились. Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определялся в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по вос­производству переданного в аренду имущества. Арендная плата могла также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды. Арендная плата включала часть при­были (дохода), которая могла быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавли­ваемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

Арендная плата могла устанавливаться за все арендуемое имущество в со­вокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определялись договором.

Размеры арендной платы могли изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они

могли быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случа­ях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством (ст. 8 Основ законодательства об аренде).

Сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна была но­сить, как правило, долгосрочный характер — от пяти лет и на более дли­тельный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор мог быть и краткосрочным- до пяти лет (ст. 12 Основ законодательства об аренде).

Использование договора аренды в качестве средства «разгосударст­вления» обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендато­ром сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арен­датор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).

Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитаю­щейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему аренд­ных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого соглас­но договору была прекращена до завершения амортизационного срока. Ис­точниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством. После выкупа арендо­ванного имущества арендное предприятие по решению его трудового кол­лектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, коопера­тив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Средства от выкупа имущества госу­дарственного предприятия перечислялись в соответствующий бюджет. Из­менение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допус­кались по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды мог быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собствен­ника арендованного имущества не являлись основанием для изменения ус­ловий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор имел право на возобновление договора. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или

изменении договора он считался по окончании срока продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При про­длении договора на новый срок его условия могли быть изменены по со­глашению сторон.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущест­венное право на заключение договора аренды получали члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходили к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашался стать арендатором.

Арендодатель не имел права отказать такому лицу во вступлении в до­говор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора (ст. 13 Основ законодательства об аренде).

Основы об аренде в первые годы их действия были необычно попу­лярным и широко применяемым законодательным актом. В те годы отме­чались высокие темпы роста числа арендных предприятий: на 1 октября

1991 г. их количество превысило 20 тыс., а число занятых на них составило
более 7,5 млн человек. Арендные предприятия выгодно отличались от госу­
дарственных по всем показателям, характеризирующим эффективность
производства. Достаточно сказать, что среди арендных предприятий прак­
тически не встречалось убыточных производств.

Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полно­масштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные про­тив арендных предприятий.

Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября

1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации

имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в ^ г было предусмотрено, что арендные отношения на территории Рос­сийской Федерации регулируются Основами гражданского законодательст­ва Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не про­тиворечащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990г., и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения

См.: Экономика СССР в январе-сентябре 1991 года // Экономика и жизнь. 1991.

№ 43. С. 8. z Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со-

° 43. С. 8. Ведомости Съезда народных депутатов Российскс

вета Российской Федерации. 1992. № 43. Ст. 2429.

на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательст­ва об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.

Между тем в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 г. законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федера­цией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном сувере­нитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 г. «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР» (каковыми являлись Основы законодательства об

аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредствен-

1. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Россий-но

ской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 противоречил этому положению.

Что касается Основ гражданского законодательства, которые, кстати сказать, были признаны действующими постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы», то они содержали лишь об­щие нормы, регламентирующие арендные отношения. Указ Президента от 14 октября 1992г. № 1230 регулировал отдельные специальные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества. Таким образом, действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений.

Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.² Государственной программе приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской федерации от 5 июня 1992 г.^{3 и других} законодательных актах, что также

не нашло отражения в Указе № 1230.

Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом нега­тивном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендован­ного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполни­тельной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухуд-

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1990. № 21. Ст. 237; № 22. Ст. 260; 1991. № 51. Ст. 1798.

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1991. №27. Ст. 927.

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

шающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и ли­шающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответст­вии с заключенными договорами аренды.

Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» было признано действительным право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого закона, т.е. до 17 июля 1991 г. (ст. 15). Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий более не могла засчиты­ваться в качестве платы за приобретение имущества в собственность (ст. 19); тем самым, по существу, было прекращено действие ст. 10 Основ законодательства об аренде, согласно которой арендованное имущество признавалось выкупленным арендатором, если сумма внесенных им аренд­ных платежей покрывала остаточную балансовую стоимость имущества, сданного в аренду на полный амортизационный срок, а также при досроч­ном внесении арендатором указанной суммы. Между тем Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» обратной силы не имел, поэтому сумма арендных платежей, внесенных арендатором до 17 июля 1991 г., при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора на выкуп имущества должны были засчитываться в счет выкупа арендованного имущества. Соответствующая часть имущества, пропорциональная указанной сумме, представляла собой не государствен-, ную (муниципальную) собственность, а коллективную собственность аренд­ного предприятия и, следовательно, не подлежала приватизации.

Еще более ужесточились требования, предъявляемые к арендным предприятиям, с принятием Закона РФ «О внесении изменений и дополне­ний в Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»» от 5 июня 1992 г/ ^™но ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в новой редакции) реализация арендным предприятием права на выкуп арендованного имущества при наличии соответствующего пункта в договоре, заключенном до 17 июля 1991 г., дополнительно была обуслов­лена включением в договор сведений о размерах, сроках, порядке и иных условиях внесения выкупа. Тем самым права на выкуп имущества в соот­ветствии с договорами аренды лишались многие коллективы арендных предприятий, которые при оформлении договорных отношений с арендода­телями руководствовались действовавшим в то время законодательством, не требовавшим включения в договоры аренды подобных условий.

1 Российская газета. 1992. 9 июля.

Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» были предусмотрены меры, делающие, по существу, невозможным выкуп коллективами аренд­ных предприятий арендованного имущества и вступающие в противоречие с законами, которые действовали на территории Российской Федерации.

Так, п. 2 Указа содержал положение о том, что договоры аренды, за­ключенные до введения в действие этого Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу в части, не противоречащей Указу от 14 октября 1992г. №1230.

Данное положение противоречило п. 1 ст. 86 Основ гражданского за­конодательства, где сказано: изменение условий договора аренды (включая их переоформление) допускается по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных зако-нодательнымиактами.

Объявление договоров аренды действующими лишь в части, не проти­воречащей Указу № 1230, не соответствовало не только Основам законода­тельства об аренде, но и Закону РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Пунктом 5 Указа предусматривалось, что выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется аренда­торами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990г.

Данное положение по существу правильное. Однако в Указе необос­нованно не сделано исключения для случаев, когда договор аренды с пра­вом арендатора на выкуп имущества заключался с организацией арендато­ров, созданной трудовым коллективом государственного или муниципаль­ного предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.^{1 в} ™УЩ^естве являющемся собственностью

коллективного, арендного предприятия, определялись вклады всех его ра­ботников. Таким образом, покупателями государственного или муници­пального имущества при таком способе приватизации, как выкуп арендо­ванного имущества по договорам, заключенным с организациями арендато­ров, созданными трудовыми коллективами предприятий, являлись не арендные предприятия как юридические лица, а члены трудовых коллекти-

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.

ВОВ этих предприятий как физические лица, что соответствовало требова­ниям ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР».

Что касается решения о преобразовании арендного предприятия в одну из организационно-правовых форм, предусмотренных Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», то такое решение могло быть принято членами трудового коллектива лишь после выкупа арендованного имущества, т.е. после того, как они приобретут статус соб­ственника этого имущества (ст. 33 и 37 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»).

Пункт 6 Указа ограничивал возможности арендатора в реализации права на выкуп имущества по договору аренды, заключенному до вступле­ния в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР», лишь случаем, когда в договоре опреде­лены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа.

Названный набор обязательных условий для выкупа имущества по до­говорам аренды не корреспондировал ст. 15 Закона РСФСР «О приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», где гово­рится о размерах, сроках, порядке и иных условиях выкупа арендованного имущества.

Все названные законодательные акты, ограничивающие право аренд­ных предприятий на выкуп арендованного имущества, характеризовались направленностью на изменение договорных отношений, оформленных ра­нее на основе действовавшего тогда законодательства, что являлось недо­пустимым в условиях перехода к рыночным отношениям. Дестабилизация арендных отношений, ущемление прав арендных предприятий подрывали доверие к высшим органам законодательной и исполнительной власти, снижали их авторитет.

Кроме того, при издании указанных законодательных актов не было принято во внимание положение, содержащееся в п. 4 ст. 15 Основ законо­дательства об аренде, согласно которому в случае принятия после заключе­ния договора аренды законодательного акта, ухудшающего положение арендатора, стороны вправе руководствоваться условиями договора арен­ды, а не таким законодательным актом.

В связи с этим всякое предприятие как контрагент по гражданско-правовому договору было вправе предложить арендодателю изменить усло­вие договора аренды о выкупе арендованного имущества, а при отсутствии его согласия обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд. При

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 418.

этом при уточнении размера, сроков, порядка внесения суммы выкупа, арендное предприятие имело право исходить из того, что эти условия должны определяться лишь в отношении суммы выкупа, представляющей собой разницу между стоимостью имущества, сданного в аренду, и суммой арендных платежей, внесенных до 17 июля 1991 г., поскольку часть имуще­ства, стоимость которого была покрыта указанными платежами, являлась коллективной собственностью арендного предприятия¹

В процессе приватизации имущества государственных и муниципаль­ных предприятий договор аренды активно использовался также для после­дующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошед­ших в состав первоначально приватизированного имущества.

В Государственной программе приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год имелся пункт 5.7, в соответствии с которым физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муници­пальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды за­нимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежи­лых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных поме­щений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятиями зе­мельных участков, в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. При­чем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими пред­приятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений (в том числе в части размера арендной платы или выкупной цены этих объек­тов) допускалось только по соглашению сторон, если иное не было преду­смотрено условиями договора.

Еще дальше пошла Государственная программа приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, ут­вержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284^{2 ох} Р^а нив для физических и юридических лиц, ставших собственниками привати­зированных государственных и муниципальных предприятий, право на вы­куп занимаемых ими помещений, зданий, строений, программа приватиза­ции устранила требование о заключении договоров купли-продажи недви-

Подробный анализ положения арендных предприятий по российскому законода­тельству о приватизации см.: Витрянский В. Экономическая реформа: Проблемы правового обеспечения//Торгово-промышленные ведомости. 1995. № 5.

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

жимости не ранее чем через год после приватизации имущества предпри­ятий и предоставила собственникам приватизированных государственных (муниципальных) предприятий исключительное право приобретать в собст­венность занимаемые ими земельные участки. При этом было предусмот­рено, что выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, которая утверждается Госкомимуществом России (п. 5.9).

Исключительное право на приобретение в собственность нежилых по­мещений, зданий и сооружений (по аналогичной схеме) получили также товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды го­сударственного имущества и выкупившие его. Причем это право распро­странялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижи­мость, но и на те здания, сооружения, нежилые помещения, которые нахо­дились у них в фактическом владении и пользовании (п. 5.16.6).

И уж вовсе генеральный характер носит норма, предусмотренная п. 2.6 этой Государственной программы: право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на осно­вании конкурса или аукциона, нежилых помещений в жилых домах, вклю­чая встроенно-пристроенные помещения, а также зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, получили практически все граждане-предприниматели, а также товарищества и ак­ционерные общества, созданные в процессе приватизации.

Как показывает судебная практика, зачастую к моменту реализации права на выкуп соответствующих объектов недвижимости среди участни­ков хозяйственных обществ и товариществ уже не остается бывших членов трудовых коллективов приватизированных государственных и муниципаль­ных предприятий. Имеют распространенный характер случаи, когда, полу­чая в собственность соответствующие помещения, здания и сооружения, хозяйственные общества и товарищества тут же перепродают их другим коммерческим структурам, не имеющим права на их выкуп на льготных условиях. Такая практика основана на другом положении, закрепленном в том же пункте Государственной программы приватизации, согласно кото­рому «установление ограничений на перепродажу приобретенных объектов нежилого фонда не допускается».

Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России вы­купаются помещения, здания и сооружения, принадлежащие государству и муниципальным образованиям, то они были предусмотрены сначала Поло­жением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госко­мимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-Р, а затем установлены и п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535*. В соответствии с этими нормативными актами цена выку­па объектов недвижимости определяется в размере годовой арендной пла­ты, установленной в договоре аренды соответствующих объектов на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Учитывая, что многие договоры аренды нежилых помещений заключались в конце 80-х -начале 90-х годов, сегодня уже никого не удивляет, когда, например, трех­этажный особняк в центре города приобретается в собственность за 300-400 тыс. руб., а торговые площади в тысячу квадратных метров - за один миллион рублей (неденоминированных).

Попутно нарушается право собственности субъектов Российской Фе­дерации и муниципальных образований, которым другой собственник -Российская Федерация - предписывает в принудительном порядке, что про­давать, когда и по какой цене. Полностью игнорируются и права муници­пальных предприятий, на балансе которых нередко находятся продаваемые коммерческим организациям здания, сооружения и нежилые помещения. Ведь в соответствии со ст. 295 ГК никто, включая собственника, не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным или муни­ципальным предприятием на праве хозяйственного ведения.

А главный парадокс заключается в том, что при хронической и катаст­рофической нехватке средств для формирования доходной части бюджета страны часть казны щедрой государственной рукой отдается за бесценок коммерческим структурам.

Процесс приватизации арендных предприятий сопровождался еще од­ним негативным явлением, а именно: так называемой коммерциализацией арендных предприятий, т.е. их дроблением путем создания самостоятель­ных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных пред­приятий. При проведении приватизации и коммерциализации права аренд­ных предприятий и задачи по обеспечению их производства полностью иг­норировались. Более того, некоторые правовые нормы буквально провоци­ровали коллективы цехов, производств и иных подразделений на выделение из состава арендных предприятий и создание самостоятельных юридиче­ских лиц.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предпри-

СЗРФ. 1994. №13. Ст. 1478.

ятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.

Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» граждане - члены трудовых коллективов подразделений предпри­ятий, созданных на основе аренды государственных и муниципальных предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без со­гласия всего соответствующего предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.

Товарищество или акционерное общество, созданное в изложенном выше порядке, являлось правопреемником арендатора в отношении имуще­ства, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Такое товарищество или акционерное общество выкупало долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реа­лизации) товаров, работ и услуг со скидкой 30% от его стоимости, преду­смотренной договором аренды.

Государственная программа приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), еще в большей степени ориентировала членов трудовых коллективов структур­ных подразделений арендных предприятий на создание самостоятельных товариществ л акционерных обществ и выделение из состава предприятий (благо это можно сделать без согласия предприятия), предоставляя таким товариществам и обществам исключительное право приобретения в собст­венность зданий, помещений, которыми ранее пользовались соответствую­щие структурные подразделения.

При этом совершенно не учитывалось, что такая «коммерциализация» приводит к разрыву внутрипроизводственных связей арендных предпри­ятий и в конечном счете к спаду производства.

Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях «разгосударствления» и приватизации государст­венного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок.

Характерно, что и в юридической литературе этого периода мы не найдем серьезных научных исследований, специально посвященных дого­вору аренды¹

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический «облик».

1 Приятное исключение составляет работа С.А. Герасименко «Аренда как организа­ционно-правовая форма предпринимательства» (М, 1992).

ГЛАВА XIV

ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

/. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользо­вание, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную пла­ту. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в ре­зультате использования арендованного имущества в соответствии с догово­ром, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей об­щее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис­пользования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, ис­пользующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды по­священа отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда пред­приятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальны­ми правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не уста­новлено иное (ст. 625 ГК).

Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского зако­нодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид дого­ворных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор под­ряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обяза-

тельств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринима­тельства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного госу­дарственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г., допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государст­венной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Граждан­ского кодекса Российской Федерации»²

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма.

Однако и сегодня договор аренды несет на себе некоторые «родимые пятна» «разгосударствления» в силу отдельных действующих норм законо­дательства о приватизации (см., напр., ст. 624 ГК).

Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяю­щие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа граж­данско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (иму­щественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых догозо-ров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользова­ние. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюцион­ного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имущест­вом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным

1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989.

имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извле­кать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация со­ответствующего имущества может осуществляться и без обладания послед­ним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендован­ного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с времен­ным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает поль­зование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оп­тимальным образом решить проблему защиты его прав и законных инте­ресов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предос­тавление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защи­ты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикацион-ный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишени­ем владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основа­нию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило зако­нодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, опреде­ляющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещно­го права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является осно­ванием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав¹ ^

См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. М., 1997. С. 152.

мается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования за­конодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулиро­вания договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арен­датора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском за­конодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не тракту­ется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случае оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендо­ванное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспе­чить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 пра­вила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они дей­ствуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные пра­воотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и послед­ствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содер­жанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучше­ний имущества, и др.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исклю­чением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимо­сти от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду

для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, пред­приятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объ­екты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика при­менения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объ­ектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руково­дствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает не­мало проблем, в том числе и в судебной практике.

Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может высту­пать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, — а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), ти основные ква­лифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арен­додателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.

С точки, зрения общей характеристики гражданско-правовых обяза­тельств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, воз­мездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается за­ключенным с момента достижения сторонами соглашения по его сущест­венным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендода­теля. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу сов­падает с фактической передачей арендованного имущества, можно гово-

рить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он ис­полняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное пре­доставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу дру­гой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встреч­ные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендо­дателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обя­занность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславли­вают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматтеским.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по пе­редаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по вне­сению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоя­тельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В современной юридической литератуде нередко можно встретить су­ждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существен-

ных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: суще­ственным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) арен­ды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер вла­дения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора»¹

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его неза­ключенным²

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договор­ного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необ­ходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо сущест­венные условия. Дрговор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следо­вательно, исследование существенных условий договора предполагает ана­лиз цогоъора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпы­вается пунктами, имеющимися в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитив-ная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствую­щее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М, 1997. С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 156.

См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 13.

договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда усло­вие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить усло­вие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглаше­ния условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно по­этому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество сущест­венного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те усло­вия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего до­говорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включа­ются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, на­зывая их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного ви­да договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным усло­виям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитив-ные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдьне означает, что ус­ловия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными ус­ловиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового до­говора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обя-

зательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответ­ственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «пред­метом договора всегда представляется право на чужое действие...»¹

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответ­ственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды яв­ляются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользова­ние арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надле­жащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имущест­вом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной пла­ты, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включе­ние в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следо­вания, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объек­том первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю²

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом призна­ния его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие опре­деленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качест­ве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объ­екту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора арен­ды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспе­чению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 161.

Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о многообъектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Указ, соч. С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положе­ния. М, 1997. С. 224).

арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержит­ся непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, не­ обходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для дан­ного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, тради­ционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия до­говора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, со­держащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как суще­ственные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существен­ным условиям договора по признаку их необходимости для договоров дан­ного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответ­ствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о «поименован­ных» договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими законами, то за рам­ками норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида догово-. ра. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается «непоименованных» договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может опре­деляться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательст­ва и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в пер­вую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в

частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствую­щего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федераль-ного закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»^{1 договор лизинга} Д^олжен содержать следующие существенные положения: точное описание предме­та лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия до­говора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок со­держания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознагражде­ния лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обя­занности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет ли­зинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотре­но договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора состав­ляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит да­леко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответст­вующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достиже­ния соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключен­ным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию до­говора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключен­ным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимо­сти достижения соглашения по спорному условию договора.

Несколько иной подход отмечается в практике заключения междуна­родных коммерческих договоров. Принципы международных коммерче­ских договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частно-

1СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

го права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся усло­вия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте (ст. 2. 11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими измене­ниями, если только оферент не возразит против них без неоправданной за­держки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, на­сколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия исполь­зуются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком слу­чае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относя­щиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты.

Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения до­говора (по российскому законодательству), нежели к его существенным условиям. Возьмем ситуацию, когда в оферте или в акцепте содержатся дополнительные условия, которые не названы в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые для данного вида договора. От­сутствие указанных условий в тексте договора в обоих случаях будет озна­чать, что одной из сторон был дан акцепт на иных условиях. В самом деле, если такое дополнительное условие содержалось в оферте, то для того, что­бы отсутствовать в договоре, оно должно быть отвергнуто акцептантом. Если соответствующее условие содержится в акцепте (например, в прото­коле разногласий), то такой акцепт на иных условиях признается новой офертой (ст. 443 ГК) и, следовательно, принимается или отвергается при ее акцепте первоначальным оферентом.

Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях (без такого дополнительного условия), приступает к исполнению договора, это будет означать, что в до-

¹ См.: Принципы международных коммерческих договоров / Пер. с англ. А.С. Кома­рова. М., 1996. С. 46-48.

говоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.

Если же дополнительное условие было предложено акцептантом (новая оферта) и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она отозвала свое заявление.

Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачи­вается с момента, когда договор считается заключенным.

3. СРОКАРЕНДЫ

Как уже отмечалось, срок владения и пользования арендатором сдан­ным внаем имуществом всегда признавался существенным условием дого­вора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., напр., ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского зако­нодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его дей­ствия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор арен­ды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые по­следствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в от­ношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок

аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного сро­ка договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о пра­ве арендатора на возобновление арендных отношений. Напомним, что в соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 13) при отсутст­вии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же усло­виях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполняв­шему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление догово­ра аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судеб-ной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяс­нениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде РФ, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с аренда­тором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Пунктом 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, введенных в действие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом ис­полнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора арен­ды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды долж­но быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необ­ходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить до­кументы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому аренда­тору имущество, ранее находившееся у истца в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендато­ру. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий догово­ра аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор арен­ды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил до­говор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качест­ве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбит­ражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арен­додатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обя­зывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором основа­ний не имеется¹

В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ о правомер­ности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалась следующая информация.

Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса для заключения договора аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании кон­курса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в извест­ность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем до­говор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по исте­чении срока договора имеет при прочих равных условиях преимуществен­ное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1993. № 11. С. 104-105.

которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арен­додателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных по­бедителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подле­жат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор арен­ды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возоб­новлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица при­влекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При под­тверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арен­датора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. Дан­ные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим пра­вом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о жела­нии заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего дого­вора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендода­теля в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арен­датор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, до­говор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

4. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОР А АРЕНДЫ

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо,

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1995. № 10. С. 68-69.

должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по догово­ру аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязатель­ная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заклю­чается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между граж­данами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письмен­ной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установ­ленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимо­стью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматри­вающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, пре­дусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недви­жимости заключается в письменной форме путем составления одного доку­мента, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает пред­приятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтер­ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государствен­ной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть за­ключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, посколь­ку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущест­ва подлежит государственной регистрации, если иное не установлено зако­ном. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды та­ких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточ-

но заключения договора в простой письменной форме путем составления од­ного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с мо­мента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооруже­ния. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижи­мости в юридической литературе нередко относятся к так называемой не­движимости по природе.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отно­шении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается зако­нами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно при­знать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве соб-

1 См., напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму­щество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91.

ственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в пуб­личных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользовате­ля или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - закона­ми о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами не­движимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое це­лое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно уста­новление права собственности на недра вне зависимости от права собствен-

1. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в ности на землю

отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собст­венности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, яв­ляются государственной собственностью. Таким образом, указанные объек­ты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым иму­ществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества²

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

См.: Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж­данский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 273.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, согласно которой участки недр, обособленные водные объекты и леса находятся практически в равном поло­жении по отношению к земле и одинаково характеризуются с точки зрения возмож­ности (или невозможности) их перемещения, поскольку ни один из указанных при­родных объектов немыслим в отрыве от земли (см.: Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создавае­мое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК по­родила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежно­сти к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым¹

Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального зако­на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и еде-лок с ним» от 21 июля 1997 г.^{2 данный ВОП} Р^ОС Решается однозначно: со-гласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объ­ектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижи­ мого имущества регистрируется на основании документов, подтверждаю­щих право пользования земельным участком для создания объектов недви­жимого имущества (в установленных случаях на основании проектно-смет-ной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых во­просах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен-ности и других вещных прав»^{3 Данное} постановление включает в себя

разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о го­сударственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам не­обходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственно­сти на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

См., напр.: Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов.

?СЗ РФ! Ш. №³ 3а Ст. 3594.

з Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижи­мости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федераль­ным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирую­щие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объ­ектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порож­дает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор зда­ния на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему ли­цу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежи­лыми помещениями режим недвижимого имущества.

Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной ре­гистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК устано­вил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое послед­ствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды не­движимого имущества» (курсив наш.- В.В.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естест-

венно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора арен­ды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии госу­дарственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Еди­ном государственном реестре прав¹

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недви­жимости законодатель связывает момент заключения договора, важно на­помнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистра­ции договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто­рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистри­руется в соответствии с решением суда.

5. СУБЪЕКТЫ ( СТОРОНЫ ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собст­венник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сда­вать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законо­датель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арен­додателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, по-

1 Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением Н.А. Сыродоева о том, что законо­дательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется го­сударственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соот­ношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделоксним (см.: СыродоевН.А. Указ. соч. С. 92-93).

скольку субъективное право собственности включает в себя в качестве од­ного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствую­щими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона та­ким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сда­вать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собст­венника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное пред­приятие может выступить в качестве арендодателя государственного иму­щества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в арен­ду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учрежде­ние может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соот­ветствии с его учредительными документами предпринимательской дея­тельности (ст. 298 ГК).

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется во­прос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Россий­ской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении госу­дарственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Рос­сийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собст­венность» (в действующей сегодня редакции) управление и распоряже­ние объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Фе­дерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам от­дельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридиче-

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 3. Ст. 89.

ских лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных до­говоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам испол­нительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, опреде­ляемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального го­сударственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридиче­ским лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соот­ветствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судеб-ная практика исходит из того, что Министерство государственного иму­щества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, облада­ют полномочиями арендодателя государственного имущества, являюще­гося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соот­ветствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сда­ваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующе­го субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового ак­та, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодате­лями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федера­ции, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые пра­вом собственности названных субъектов, составляли единый фонд госу­дарственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собствен­ности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряже­ние имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государст­венной собственности в Российской Федерации на федеральную собст­венность, государственную собственность республик в составе Россий­ской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных окру­гов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен­ность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъ­ектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Например, Комитет по управлению государственным имуществом Ке­меровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о примене­нии последствий ничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заклю­ченного с муниципальным предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные тре­бования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.

Постановлением кассационной инстанции постановление апелляцион­ной инстанции оставлено без изменения.

Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово ре­шением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депута­тов от 21 сентября 1992 г. № 171 «О разграничении государственной собст­венности на муниципальную по городским административно-территориаль­ным образованиям Кемеровской области».

В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность города Кемерово независимо от ведомст­венной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного пита­ния, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста ре­шения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.

Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответст­вии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управ­лению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муници­пальную собственность города Кемерово, утвержденный решением мало­го Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. № 343.

Данный перечень, в котором значился и объект, относящийся к пред­мету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уве­домлен письмом от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управле­нию государственным имуществом Кемеровской области указанный пере­чень, в который был включен и спорный объект.

Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава феде­ральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к поста­новлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1, они ис­ключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недель­ный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты счи­таются переданными в муниципальную собственность по истечении двух­месячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объ­ектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.

Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности осно­вано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятель­ства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления касса­ционной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске¹

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к госу­дарственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное обра­зование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за дру­гими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого иму­щества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указан­ного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государст­вом или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном пра­ве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным обра­зованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государ­ственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом рас­поряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. С. 27-28.

Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государст­венного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наде­лении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство госу­дарственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имущест­вом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество го­сударственных предприятий и их структурных подразделений, содержащее­ся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению.

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим ли­цом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

6. ОБЪЕКТЫАРЕНДЫ

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные ком­плексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как известно, сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отно­шений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрица­тельный ответ.

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 4), изданные до введения в действие части первой ГК нормативные акты Президента РФ, Правительства РФ и применяемые на территории Российской Федерации постановления Правительства СССР по вопросам, которые могут регулиро­ваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) рес­публиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О по­рядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имуще-

ства в аренду». Названные постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части пред­приятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топлив­но-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых пред­приятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими. В соответствии с названными постановлениями перечни конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались распо­ряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов уста­новлены непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»¹ У⁴ ^™ ^нед Р ^МО1 ^ предоставлять-ся в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Вод-ным кодексом Российской Федерации^{2 ст 4} ^^{53 в} отношении предостав-ления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации)³ Объектом договора аренды не

может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состо­ит в их употреблении.

В повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие до­говоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физиче­ские лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответ­ствовать требованиям ГК (п. 3 ст. 607), а именно: в договоре аренды долж­ны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущест­во, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При от­сутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий дого­вор не считается заключенным.

1 СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823. ₂ СЗРФ. 1995. №47. Ст. 4471. зСЗРФ. 1997. №5. Ст. 610.

7. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Содержание договора представляет собой совокупность всех его усло­вий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют­ся группы условий, определяющих обязанности соответственно арендода­теля и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанно­сти арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно опреде­ляются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относи­тельна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К приме­ру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выстав­ления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по дого­вору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выпол­нения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого догово­ра могут быть разделены на две группы: первую группу представляют со­бой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую- определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора проти­востоят права требования контрагента. Важное значение имеют также пре­дусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего ис­полнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих усло­вий договора.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоста­ вить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям до­говора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принад­лежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотрен­ный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполне-

нии этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевремен­ной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о растор­жении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных не­исполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непере­данное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свиде­тельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплете­ние в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уло­жения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергав­шими возможность предоставления кредитору права истребовать имушзддъ во от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич^{1 и} Р^епи1[ьш против, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответст­вующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»³

Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической литературе и в советский период развития гражданского права⁴

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теорети­ческую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М.,

095 С 441

См.: Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское.

Варшава, 1917, С. .6-7. з Покровский И.А. Ось:

Условные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233. 4 Подробный анализ данного вопроса см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ,

соч. С. 222-238.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно со­ответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного иму­щества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недос­татках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предостав­ленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возме­щения расходов, произведённых им для устранения недостатков арендо­ванного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им рас­ходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать от­меченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствую­щее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предостав­ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надле­жащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обреме­ненного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Од­нако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущест­во, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо­дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для аренда­тора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество

должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодате­ля взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия долж­ника- арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по со­держанию сданного внаем имущества и принимая во внимание времен­ный характер владения и пользования арендатора арендованным имуще­ством, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт дол­жен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неот­ложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арен­додатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арен­датора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответст­вии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутст­вие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендо­дателя следует из правового положения арендатора как титульного вла­дельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) за­щиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как «фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...». Он отмечал: «Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигу­рой... При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего... В тех же случаях, когда фактическое господство от­давшего как будто действительно прекращается (так будет по преимущест­ву при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование

хозяину субсидиарной владельческой защиты обозначает лишь предостав­ление ему права защищать (правда, в своих интересах) сферу чужого фак­тического господства. Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос вто­рой, при решении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера»¹

Кажется, роль владения в гражданском праве здесь несколько преуве­личена, что, впрочем, вполне оправданно с точки зрения необходимости обеспечения стабильности имущественного оборота.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендован­ным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если та­кие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ПС). Думается, что законодатель в этой норме, ус­танавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответство­вать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвер­дить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло­виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено зако­ном или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном со­стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате ис­пользования арендованного имущества. В качестве же обязанности аренда­тора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует при-

Покровский И.А. Указ. соч. С. 234.

знать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмот­ренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользова­ния арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с со­гласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имущест­вом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имуще­ство в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по дого­вору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имуще­ство в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вно­сить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендода­теля в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендато­ром названных прав может привести к утрате арендодателем права собст­венности на имущество, сданное им в аренду.

Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендато­ром с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превы­шать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды приме­няются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арен­дованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулирова­нием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекра­щения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходи­ла из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том слу­чае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодате-

ля). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспе­чивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендато­ра. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекра­щение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако суб­арендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основ­ном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, на­ходившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пре­делах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих услови­ям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субаренда­тором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) сле­дует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным ус­ловиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо­ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полно­стью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответст­вующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся до­вольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимо­го использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банков­ского процента, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера во­леизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его ос-

новных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использо­вания арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определен­ные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача аренда­тором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной догово­ром вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания несколь­ких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменени­ем размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по со­глашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требо­ванию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы мо­жет быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состоя­ние этого имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении догово­ра аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью- арендатор- обрати­лось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, од­нако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуще­ством города и общество с ограниченной ответственностью заключили дого­вор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежеме­сячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному до-

говору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по фор­муле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия го­родской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до аренда­тора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачивае­мой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соот­ветствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с при­менением старого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правиль­ному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки эле­ментов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изме­нений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоя­тельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной пла­ты было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции

и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы¹

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при пре­кращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой иму­щества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязан­ность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодате­лю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных пла­тежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с ква­лификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заяв­лениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего аренда­тора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восста­новлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в свя­зи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчи­ка освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применитель­но к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда ли­цо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обла­дающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же

, См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. С. 45^Л 6.

случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожден­ном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимае­мого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязан­ность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении поме­щений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является тре­бованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного иму­щества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все от­делимые от арендованного имущества улучшения являются собственно­стью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арен­додателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендато­ром за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит воз­мещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произ­веденные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

8. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие о выкупе арендо­ванного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законо­дательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе при-

1 См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен­ности и других вещных прав (Информационное письмо Президиума Высшего Арбит­ражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 100).

ватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы привати­зации государственных и муниципальных предприятий в Российской Фе­дерации на 1992 год^{1 това} Р^и Щ^ествам созданным трудовыми коллектива­ми структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключе­ние долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структур­ными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на вы­куп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

Государственной программой приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2284² У^{становлено} ч™ товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды го­сударственного имущества и- выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотре­нию право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежи­лых помещений действуют в редакции Основных положений Государст­венной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвер­жденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535^{3 П} Р^{авом на} приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданно­го в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в про­цессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­
вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

2Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

3СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юри­дические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если дого­вор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объ­ектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, создан­ные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Еще раз подчеркнем, что во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государст­венного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помеще­ний, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в ГК, кото­рый наряду с общими положениями о праве собственности содержит спе­циальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государствен­ной или муниципальной собственности, может быть передано его собствен­ником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмот­ренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того, при приватизации государственного и муниципаль­ного имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за­конами о приватизации не предусмотрено иное.

Квалификация правоотношений, связанных с выкупом арендованного государственного и муниципального имущества, по большей части как пре­имущественно публично-правовых, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Подтверждением этому может служить следующий пример из арбитражно-судебной практики.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о пере­воде на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью по договорам аренды, заключенным с ко­митетом по управлению городским имуществом (КУГИ), со всеми выте­кающими из них имущественными правами, в том числе и правом требова­ния к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу за­ключить договор купли-продажи арендованных помещений. Решением суда иск был удовлетворен.

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Ар­битражного Суда Российской Федерации было установлено следующее.

В процессе приватизации товарищество выкупило имущество кафе, бара, буфета, ресторана по договору с фондом имущества и заключило до­говоры на аренду соответствующих помещений, находящихся в муници­пальной собственности.

Согласно другому договору товарищество обязалось перечислить ист­цу (акционерному обществу) определенную сумму денежных средств.

В обеспечение денежного обязательства акционерное общество и то­варищество заключили договор о залоге и дополнительное соглашение к нему, согласно которым арендатор (товарищество) передает в залог свои арендные права по договорам с КУГИ со всеми вытекающими из них иму­щественными правами, в том числе с правом требования к арендодателю или иному органу, выступающему продавцом арендованных объектов не­жилого фонда, заключить договоры купли-продажи арендуемых залогода­телем помещений.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что передача предусмотренных договором прав арендатора, включая право требования заключения договора купли-продажи помещений, не запрещена законом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эти доводы суда ошибочными. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации.

Действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение соб­ственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданно­го в аренду.

Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется, согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации государст­венных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, только созданным в процессе приватизации товариществам и акционерным обще­ствам, являющимся арендаторами указанных помещений.

Кроме того, цена на приобретаемые арендаторами в собственность не­жилые помещения должна устанавливаться по методике, утвержденной орга­нами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4.9 Основных по­ложений Государственной программы приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

Пунктом 4.5 Основных положений право на приобретение в собствен­ность сданных в аренду помещений предоставлено юридическим лицам,

ставшим собственниками приватизированных муниципальных предприятий или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, в результате вы­купа последнего.

Таким образом, реализация залогового требования акционерным об­ществом в обход норм, регулирующих вопросы приватизации, повлекла незаконную передачу права собственности на муниципальное имущество, которое могло быть приобретено только путем его выкупа в порядке прива­тизации лицом, наделенным соответствующими правами в силу закона.

Неправильное применение правовых норм, регулирующих залоговые отношения, к рассматриваемому спору, связанному с возникновением права собственности на объект приватизации, привело к принятию незаконного судебного акта.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ решение арбитражного суда отменил, в иске отказал.

В практике применения законодательства о приватизации при выкупе арендованного государственного и муниципального имущества важно оп­ределить четкую границу между сферой применения положений публично­го права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Скажем, в арбитражно-судебной практике по разрешению споров, связан­ных с принудительным выкупом нежилых помещений, как уже отмечалось, длительное время, в том числе и после введения в действие ГК, применя­лось законодательство о приватизации, которое полностью игнорирует пра­ва и законные интересы таких субъектов права собственности, как субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Все государствен­ные программы приватизации, действовавшие с 1992г., непосредственно определяли, какие объекты подлежат продаже в частную собственность и по какой цене (например, в отношении нежилых помещений, включая му­ниципальные, цена продажи устанавливалась из размера двукратной годо­вой арендной платы).

На наш взгляд, такая практика арбитражных судов не соответствовала целому ряду положений о праве собственности, содержащихся в ГК. В ча­стности, речь идет о нормах ГК, устанавливающих, что государственной собственностью является не только имущество, принадлежащее Российской Федерации, но и имущество, принадлежащее на праве собственности субъ­ектам Российской Федерации, от имени которых права собственника осу­ществляют их органы в рамках компетенции, определяемой правовыми ак­тами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК). Иму­щество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским по­селениям, а также другим муниципальным образованиям, является муници-

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 6. С. 27-28.

палъной собственностью; от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (пп. 1, 2 ст. 215 ГК). На каком же основании один субъект права собственности (Российская Федерация) указывает другим самостоятельным субъектам права собственности (субъекты Российской Федерации и муниципальные образования), какие объекты и по какой цене последние должны продать в частную собственность?

Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ исходила из того, что таким основанием являются положения ст. 217 ГК, устанавли­вающие приоритет законодательства о приватизации перед нормами ГК. Однако внимательный взгляд на указанные положения ст. 217 ГК опровер­гает такой подход. Вот весь текст ст. 217: «Имущество, находящееся в го­сударственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муници­пального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за­конами о приватизации не предусмотрено иное» (курсив наш. - В.В.).

Буквальное прочтение ст. 217 ГК свидетельствует о том, что законода­тельство о приватизации имеет приоритет перед ГК лишь в части регламента­ции порядка продажи государственного и муниципального имущества (т.е. продажи его на конкурсе или аукционе с соблюдением специальных правил, связанных с проведением публичных торгов). При этом данной нормой ни в коей мере не затрагиваются ни объекты, подлежащие продаже, ни, тем бо­лее, содержательные условия такой продажи (в частности, условие о це­не приватизируемого объекта).

В настоящее время соответствующие положения законодательства о приватизации уже не подлежат применению, благодаря определению Кон­ституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 1999 г. по делу о проверке конституционности пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государст­венной программы приватизации государственных и муниципальных пред­приятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. (в части выкупной стоимости приватизируемых объектов недвижимости). Формально указанным опреде­лением Конституционный Суд прекратил производство по данному делу, однако, как следует из текста определения, сделано это в силу очевидного несоответствия оспариваемых положений Указа Президента действующим

федеральным законам. При этом суть вопроса, ход рассуждений и выводы Конституционного Суда сводятся к следующему.

В запросе Волгоградской областной Думы оспаривалась конституцион­ность пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государственной программы при­ватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года в части, определяющей максимальную выкупную стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности муниципальным образованиям, и максимальную цену для продажи земельных участков, являющихся объектом приватизации в со­ответствии с п. 4.1 Основных положений, в городах и населенных пунктах.

По мнению заявителя, установление Указом Президента РФ предель­ной стоимости названных объектов муниципальной собственности наруша­ет право местного самоуправления самостоятельно распоряжаться принад­лежащей ему собственностью

В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Россий­ской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопро­сов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципаль­ной собственностью (ч. 1 ст. 130), органы местного самоуправления само­стоятельно управляют муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 132). Вме­сте с тем, согласно пп. «е» и «ж» ст. 71 Конституции РФ установление ос­нов федеральной политики и федеральные программы в области экономи­ческого развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка относятся к сфере ведения Российской Федерации. Причем такие федеральные программы не должны нарушать конституци­онный принцип самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (ст. 12 Конституции РФ).

Государственная программа приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993г. №2284, в ч. 4 п. 2.6 предусматривала, что цена приобретения арендаторами в собствен­ность зданий, сооружений и земельных участков, на которых они располо­жены, составляющих недвижимое имущество, а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, устанавливается в по­рядке, определенном ст. 17 Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в редак­ции от 5 июня 1992 г.), утратившего силу в 1997 г. Согласно данной статье определение начальной цены для продажи объектов приватизации могло производиться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утверждаемыми Госкомимуществом Рос­сии, т.е. на законодательном уровне закреплялось положение о необходимо-

сти регулирования стоимости объектов приватизации и предусматривалась возможность ее регулирования посредством принятия подзаконного акта.

Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994г. № 1535, было установлено нормативное регулирование цены для продажи таких объектов приватизации, как недвижимое имущество, нахо­дящееся в муниципальной собственности (п. 4.9), и земельные участки, яв­ляющиеся объектом приватизации в соответствии с п. 4.1 Основных поло­жений, в городах и населенных пунктах (п. 4.10).

Регламентация Указом Президента РФ порядка и условий приватиза­ции муниципальной собственности в рамках общегосударственной про­граммы применительно к правам органов местного самоуправления по от­чуждению муниципальной собственности могла иметь место, поскольку такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер и их регулирование было осуществлено в отсутствие других федеральных зако­нов, устанавливающих организационные и правовые основы приватизации муниципального имущества, в частности арендуемых объектов недвижимо­го имущества и земельных участков.

Основой развития федерального законодательства о приватизации явилась часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, приня­тая 21 октября 1994 г. Согласно ч. 1 ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муници­пального имущества. Данное положение учитывает, что в процессе разгра­ничения государственной собственности субъекты Российской Федерации и муниципальные образования становятся собственниками и в силу этого вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федераль­ные законы о приватизации государственного и муниципального имущества могут устанавливать ее процедуру, форму и способы, но не перечень под­лежащих приватизации объектов собственности.

Федеральным законом от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах ор­ганизации местного самоуправления в Российской Федерации»^{1 п} Р^ед У^смот ~ рено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населени­ем непосредственно или представительными органами местного само­управления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

1 СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506; 1997. № 17. Ст. 1378.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123 «О приватизации госу­дарственного имущества и об основах приватизации муниципального иму­щества в Российской Федерации», указав, что порядок определения стои­мости выкупаемого арендаторами государственного имущества определя­ется соответственно программой приватизации и программами приватиза­ции субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 26), не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами му­ниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемыми им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

В результате этого законодательного регулирования изменилось юри­дическое содержание оспариваемых в запросе Волгоградской областной Думы норм Основных положений Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 года, которые в силу ч. 3 ст. 90 Конституции РФ могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным зако­нам, а именно при проведении приватизации объектов муниципальной соб­ственности, в том числе земельных участков, в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного са­моуправления, действующими в пределах их компетенции, установленной Федеральным законом «Об общих принципах организации местного само­управления в Российской Федерации», не определены иные порядок и ус­ловия приватизации таких объектов.

Как видим, вывод Конституционного Суда РФ основан на анализе публично-правовых отношений и федеральных законов, их регулирующих (такова его компетенция). Остается высказать сожаление, что Высший Ар­битражный Суд РФ задолго до этого упустил возможность сделать анало­гичный вывод, в том числе и на основе гражданско-правовых норм, регули­рующих право собственности публичных образований.

В остальных случаях (за рамками приватизации) включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имущества арендатором означает трансформацию договора аренды в смешанный договор. В силу ст. 421 ГК стороны могут заключить такой договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешан­ному договору применяются в соответствующих частях правила о догово­рах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

СЗРФ. 1997. №30. Ст. 3595.

Наряду с общими положениями о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК) в ГК имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором пре­дусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупате­лю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501).

д . РАСТОРЖЕНИЕ ( ИЗМЕНЕНИЕ ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

К числу несомненно положительных черт ГК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора арен­ды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало возмож­ным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения до­ говора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Гак, арендодатель может потребовать досрочного расторже­ния договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократ­ными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за кото-

рые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обя­занности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имуще­ство в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требова­нию одной из сторон.

Обращает на себя внимание, что ГК предусмотрена своеобразная до­судебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вме­нено в обязанность предварительное письменное предупреждение арен­датора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитраж­ный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблю­дение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Феде­рации; далее - АПК).

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходи­мости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Обязательным условием изменения или расторжения договора в су­дебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредст­венно между сторонами договора.

Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответст­вующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или рас­торгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулиро­вания спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое

заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необхо­димых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенно­сти в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненад­лежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, воз­можность досрочного расторжения договора по требованию, арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного дого­вором срока платежа (подл. Зч. 1 ст. 619 ГК).

Т.Л. Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбит­ражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежа­щим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной пла­ты приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженно­стью относятся к расторжению договора аренды на основании сущест­венного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной пла­ты, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обу­словлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы»¹

Ставится ТЛ. Левшиной и более общая проблема - проблема соот­ношения специальных оснований расторжения договора аренды по требо­ванию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения дого­вора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»²

1 Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы аренда­
тором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение
договора на новый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред.

В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

2 Там же. С. 40.

Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»¹

Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих осно­ваниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) и об основа­ниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620) подтвержда­ется и следующим примером из арбитражно-судебной практики.

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее- комитет) как арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ак­ционерному обществу - арендатору о выселении последнего из занимаемо­го им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.

В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что дого­вор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включе­нием спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Цен­тральный административный округ)».

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. По­становлением апелляционной инстанции данное решение суда оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал. При этом кассационная инстанция сослалась на неправильное применение норм материального права судом первой инстанции и апелляционной ин­станцией.

В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное растор­жение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Выс­шего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционер­ным обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, рас­положенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его односторон­него расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконст­рукцию.

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 172.

В материалах дела имелось постановление правительства Москвы и распоряжение заместителя премьера правительства Москвы, в которых ука­занное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в односторон­нем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арен­додателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды.

По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум счи­тает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения дого­вора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений»¹

Представляется, что приведенное здесь постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ свидетельствует о позиции, согласно ко­торой договор аренды может быть расторгнут только на основании реше­ния суда, - иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора? Из этого поста­новления следует также, что стороны договора аренды не могут реализо­вать свое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором аренды. Иными словами, получает­ся, что ст. 619 ГК применительно к договору аренды исключает примене­ние ст. 450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнения как с точки зрения формально-юридической, так и по существу.

Анализ текста ст. 619 ГК, которая называется «Досрочное расторже­ние договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о воз-

1 Вестник ВАС РФ. 1998. № 5. С. 29-30.

можности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускает­ся законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании согла­шения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких слу-•чаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп. 1 и 3 ст. 450 ГК.

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий граж­данско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на осно­вании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие также не перекрывается (применительно к аренде) ст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются суще­ственными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).

Однако ст. 619 ГК вовсе не исключает возможность предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи с иными нару­шениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п. 2 ст. 450 дол­жен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды.

Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необхо­димо различать способы и основания расторжения договоров, а также поря­ док расторжения и изменения договоров. Основания и порядок расторже­ния (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторже­ния или изменения договора.

Основным способом расторжения (изменения) договора является рас­торжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К приме­ру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику на­мерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут рас­торгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего ли-

ца, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК). При расторжении (изменении) договора по со­глашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор рас­торгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или рас­торжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти дей­ствия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. на­рушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значитель­ной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключе­нии договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619, а также иных существенных нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определе­ния последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения дого­вора), что влечет расторжение или изменение договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сто­рон. Например, после истечения срока договора аренды он считается во­зобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа расторжения или изменения договора. При расторжении (измене­нии) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заклю-

чения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она (форма) должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сто­рон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюде­ния досудебного порядка урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от дого­вора (от исполнения договора). Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до дру­гой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора (от исполнения договора). С момента получения такого уведомления другой стороной до­говор считается расторгнутым.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

Ю . ОТДЕЛЬНЫЕ виды ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды имущества является родовым понятием по отноше­нию к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда от­дельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное поль­зование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами арен­ды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды пред­приятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названных видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сход­ных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позво­лило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодате-

ля от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие бблыпую часть условий этих договоров, что было бы неиз­бежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, Кодекс мог ограничиться лишь указанием на их квалифи­цирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений.

Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов до­говора аренды отсутствует. Глава 34 ГК, регламентирующая договор арен­ды и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении от­дельных видов договора аренды определяется набор характерных особен­ностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий до­говор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем при­менительно к различным видам договора аренды квалифицирующие при­знаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п. Законодатель не заботится о про­ведении четких граней между отдельными видами договора аренды. С точ­ки зрения эффективности правового регулирования главное — четко выде­лить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

Так, договор проката выделяется в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам. Во-первых, в качестве арендо­дателя по договору проката выступают коммерческая организация или ин­дивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (особен­ности в субъектном составе). Во-вторых, объектом договора проката может являться лишь движимое имущество (особенности в объекте). В-третьих, прокат определен в ГК как публичный договор, что означает обязанность арендодателей предоставлять имущество в аренду любому, кто к ним обра­тится, не делая между арендаторами различий в ставках арендной платы и в других условиях аренды. С другой стороны, в порядке проката арендатору предоставляется имущество для потребительских целей, т.е. оно предназна­чено только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в пред­мете договора). В-четвертых, по общему правилу, учитывая цели использо­вания арендованного имущества, в качестве арендатора зачастую выступа­ют граждане, которые пользуются правами не только стороны (арендатора),

но и правами, предоставленными потребителям Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, что предусмотрено Федеральным законом «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 9) (осо­бенности в правовом регулировании).

Договор аренды транспортных средств имеет свой набор квалифици­рующих признаков по отношению к договору аренды (общим положениям). Во-первых, арендодателем по такому договору может выступать лишь соб­ственник (владелец) транспортного средства (особенность в субъектном составе). Во-вторых, в аренду передается транспортное средство с экипа­жем или без экипажа (особенность в объекте). В-третьих, транспортное средство передается арендатору на условиях оказания последнему услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства или без таковых (особенности в предмете договора).

Квалифицирующими признаками договора аренды здания или соору­ жения являются предмет и форма договора. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации.

Как и в случае с арендой зданий или сооружений, в качестве квалифи­цирующих признаков договора аренды предприятия могут быть названы предмет и форма договора. Объектом по такому договору признается пред­приятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпри­нимательской деятельности, включающий в себя не только земельные уча­стки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, инди­видуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор аренды предприятия заключа­ется в письменной форме путем составления одного документа, подписан­ного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав пред­приятия.

Существо специальных правил применительно к договорам, представ­ляющим собой отдельные виды договора аренды, диктуется особенностями указанных договоров.

ГЛАВА XV ДОГОВОР ПРОКАТА

1. ПОЯВЛЕНИЕ и РАЗВИТИЕ ДОГОВОРА ПРОКА ТА

Термин «прокат» употреблялся еще в российском дореволюционном законодательстве. Правда, использовался он лишь в качестве одного из на­званий договора имущественного найма. Как отмечал Д.И. Мейер, договор имущественного найма имел несколько названий, разница в употреблении которых состояла в том, что каждое из этих названий, обозначая один и тот же договор имущественного найма, давало указанному договору особый оттенок, и, в частности, словом «прокат» именовался обычно наем мебели, платья, вообще имущества движимого¹

В советский период появилась особая разновидность договора имуще­ственного найма- бытовой прокат, который был закреплен в подобном качестве в ГК 1964 г. Под договором бытового проката (как разновидности договора имущественного найма) понимался договор найма предметов до­машнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предос­тавляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (ст. 277 ГК 1964 г.).

О признании договора бытового проката отдельной разновидностью договора имущественного найма свидетельствовало обеспечение законода­телем в известной мере дифференцированного регулирования отношений бытового проката путем включения в положения, регламентирующие иму­щественный наем, специальных правил, относящихся к бытовому прокату. Например, если по общему правилу максимальный срок договора имущест­венного найма был установлен в десять лет, а срок найма оборудования и иного имущества — в один год, то срок бытового проката не должен был превышать срока, определенного соответствующим типовым договором бытового проката (ст. 277 ГК 1964 г.). Договор бытового проката, заклю­ченный без указания срока, считался заключенным на срок, установленный типовым договором бытового проката (ст. 278 ГК 1964 г.). На организацию, заключающую договор бытового проката, возлагалась дополнительная обя­занность проверить в присутствии нанимателя исправность сдаваемого вна­ем имущества (ст. 281 ГК 1964 г.).

1 См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 260.

Убедительным свидетельством отношения законодателя к бытовому прокату как к отдельной разновидности договора имущественного найма являлось положение о том, что указанные отношения подлежали регулиро­ванию типовыми договорами бытового проката отдельных видов имущест­ва, утверждаемыми Советом Министров РСФСР (ст. 294 ПС 1964г.). Как известно, в тот период типовые договоры признавались обязательными к применению нормативными актами, отступление от которых не допуска­лось.

В современной юридической литературе нередко отмечается, что ре­гулирование отношений бытового проката с помощью типовых договоров в то время было обоснованным, «поскольку в качестве арендодателей по до­говору проката выступали только государственные юридические лица и государство путем издания типовых договоров обеспечивало равные уело-вия проката для всех потребителей»^{1 Однако надо видеть и} «оборотную сторону медали»: типовые условия и правила, регламентирующие разные виды бытового проката, разрабатывались (а нередко и утверждались) заин­тересованными министерствами и ведомствами, поэтому они включали в себя нормы, обеспечивающие ведомственные интересы в гораздо большей степени, нежели защищали интересы граждан - нанимателей имущества.

Ряд типовых договоров бытового проката был утвержден постановле­нием Совета Министров РСФСР от 1 февраля 1965 г. № 181 «Об утвержде^ нии договоров бытового проката и бытового заказа»^{2 в частности} - иповои договор о предоставлении во временное пользование гражданам предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов (кроме пианино, роялей), спортивного инвентаря и другого имущества личного пользования стоимо­стью 300 рублей и выше; Типовой договор о предоставлении во временное пользование гражданам роялей, пианино.

Несколько иначе строилось правовое регулирование отношений бытово­го проката применительно к иным видам имущества. Так, прокат легковых автомобилей осуществлялся на основе Устава автомобильного транспорта РСФСР (ст. 153-156), утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 8 января 1969 г. № 12^{3 и} изданными в соответствии с ним Прави-

лами пользования легковыми автомобилями на условиях проката (без шофе­ров) на территории РСФСР, утвержденными приказом Министерства автомо­бильного транспорта и шоссейных дорог РСФСР от 17 сентября 1962 г.

См.: Козырь О.М. Аренда (глава 34) // Гражданский кодекс Российской Федера­ции. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред.

О.М. Козырь, АЛ. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 336.

2 СП РСФСР. 1965. № 1. Ст. 2; 1969. № 15. Ст. 70.

3 СП РСФСР. 1969. № 2-3. Ст. 8.

Максимальный срок бытового проката различных видов имущества, как правило, ограничивался одним годом. При этом нанимателю предос­тавлялось право отказаться от договора бытового проката в любое время без объяснения причин и мотивов отказа от договора. Если платежи за про­кат были внесены нанимателем за весь срок проката, досрочное расторже­ние договора влекло обязанность наймодателя возвратить нанимателю суммы платежей, внесенных за период после расторжения договора.

Иллюстрацией к выводу о том, что типовые договоры и правила быто­вого проката нередко включали в себя нормы, обеспечивающие интересы министерств и ведомств, чьи организации выступали в роли наймодателей, могут служить, например, следующие положения. В случае повреждения предмета, взятого напрокат, наниматель был обязан: 1) уплатить стоимость его ремонта, если повреждение носило устранимый характер; 2) вернуть такой же предмет или уплатить его стоимость, если его состояние приведе­но в полную негодность. Наниматель уплачивал стоимость недостающих деталей в полуторном размере, а наниматель автомобиля — в трехкратном размере по розничным ценам (ст. 155 Устава автомобильного транспорта РСФСР). Практически все типовые договоры и правила бытового проката устанавливали законные неустойки в виде штрафов за просрочку внесения нанимателем наемной платы. В случае гибели и утраты предмета, взятого напрокат, наймодатель кроме стоимости имущества имел право взыскать с нанимателя сумму неполученного дохода.

Наряду с договором бытового проката, выделяемого в отдельную раз­новидность договора имущественного найма непосредственно в ГК, зако­нодательством на уровне подзаконных актов признавалась и такая разно­видность имущественного найма, как прокат приборов, оборудования и других технических средств. Во всяком случае в тот период действовал Ти­повой договор проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемый территориальными органами системы Госснаба СССР, утвержденный постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. №43/5² Д^ан ™й Типовой договор содержал це-

лый набор специальных правил, регулирующих прокат названных видов имущества, что и позволяет говорить об отдельной разновидности имуще­ственного найма (проката). В частности, на организации системы Госснаба СССР возлагалась обязанность проверять при выдаче предметов проката в присутствии представителя заказчика комплектность и исправность предос­тавляемых приборов и оборудования. Имелась и специальная ответствен-

1 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся, О.Н.

Садикова. С. 335-336. zBHACCCP. 1979. № 1.С. 41.

ность сторон по договору проката приборов, оборудования и других техни­ческих средств в форме законной неустойки за нарушение вытекающих из него обязательств.

В юридической литературе того времени говорили лишь об одной раз­новидности договора имущественного найма— договоре бытового прока­та, выделяя особенности его субъектного состава, а именно: с одной сто­роны в качестве наймодателя выступали лишь специализированные про­катные организации, а с другой стороны в роли нанимателя — граждане.

2. ПОНЯТИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА ПРОКА ТА

Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве по­стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и поль­зование (ст. 626 ГК).

Договору проката присущи некоторые характерные признаки, позво­ляющие выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве арендодателя по договору проката могут высту­пать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпри­нимательской деятельности, т.е. речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.

Во-вторых, как общее правило, имущество, предоставленное по дого­вору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в основном выступают гражда­не, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, се­мейного, домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат иму­щества для извлечения прибыли.

В-третьих, договор проката относится к категории публичных догово­ров (п. 3 ст. 626 ГК). Это означает, что коммерческая организация, высту­пающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в от­ношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендато-

1 См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 322.

ров, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допус­кается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Лица, выступающие в роли потенциальных арендаторов, вправе передать на рас­смотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению дого­вора проката, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.

В-четвертых, договор проката в отличие от договора аренды имущест­ва (общие положения) ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК).

В-пятых, к обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общими положениями об арен­де (ст. 621 ГК) правила о возобновлении договора аренды на неопределен­ный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление дого­вора аренды.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арен­датора в любое время при условии письменного предупреждения арендодате­ля не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора.

Учитывая публичный характер договора проката, Кодекс возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендода­тель, заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арен­датора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628). Арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренду иму­ществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоя­нии. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендо­ванном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества (ст. 629). На арендодателя также возложена обязанность осуще­ствлять как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631).

Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.

Как отмечалось, арендатор вправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель

должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня, сле­дующего за днем фактического возврата имущества арендатором.

В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишь для потребительских целей, Кодекс за­прещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный (складочный) капитал хозяй­ственного общества (товарищества) либо паевого взноса в производствен­ные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК).

3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

С введением в действие части второй Гражданского кодекса Россий­ской Федерации (1 марта 1996 г.) утратили силу все многочисленные типо­вые договоры и правила бытового проката, а также иные подзаконные нор­мативные акты, принятые в советский период. Такой вывод следует из ана­лиза ст. 625 ГК, не допускающей применения к отношениям, связанным с прокатом имущества, каких-либо иных правил помимо тех, которые преду­смотрены ГК. Напомним, что данная статья содержит положение о том, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (включая договор проката), если иное не установлено специаль­ными правилами об этих видах договора аренды (в частности, в отношении договора проката — § 2 гл. 34), применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК). В связи с этим нельзя не согласиться с мнением О.М. Ко­зырь, которая полагает, что «договор проката урегулирован в ГК исчерпы­вающим образом, что не исключает возможность разработки примерных условий таких договоров и использование прокатными организациями кон-струкциидоговораприсоединения...»

И все же из общего правила об исчерпывающем регулировании дого­вора проката нормами ГК имеется два исключения. Прежде всего, не следует забывать, что договор проката относится к категории публичных договоров, о чем прямо говорится в п. 3 ст. 626 ГК. Следовательно, к отно­шениям, связанным с прокатом имущества, подлежит применению положе­ние, содержащееся в п. 4 ст. 426 ГК, согласно которому в случаях, преду­смотренных законом, Правительство Российской Федерации может изда­вать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении пуб­личных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). В § 2 гл. 34 ГК

См.: Козырь О.М. Аренда (глава 34) // Гражданский кодекс Российской Федера­ции: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. С. 336.

применительно в целом к договору проката не предусмотрена возможность регулирования указанных правоотношений иными правовыми актами, включая постановления Правительства. Вместе с тем Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Фелегапии»¹ ^^ст ^ установил, что в случаях, когда одной из сторон в обя­зательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказы­вающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (рабо­ты, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется права­ми стороны в обязательстве в соответствии с ГК, а также правами, предос­тавленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Сам же Закон РФ «О защите прав потребителей»^{2 ст} * Д^оп У^скает возможность регули-рования отношений в области защиты прав потребителей не только феде­ральными законами, но и правовыми актами Российской Федерации (т.е. указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ). Поэтому договоры проката имущества, арендаторами по которым выступают граж­дане, могут быть урегулированы постановлениями Правительства Россий­ской Федерации (утвержденными Правительством типовыми договорами или правилами проката отдельных видов имущества). Данное обстоятельст­во, представляющее собой технический прием регулирования отношений проката, не может служить основанием для выделения, как прежде, догово­ра бытового проката в качестве особой разновидности договора проката, что иногда имеет место в юридической литературе³

Другое исключение из общего правила об исчерпывающем регулиро­вании договора проката нормами ГК, так же как и первое, связано с Зако­ном РФ «О защите прав потребителей», а именно с тем, что указанный За­кон включает в себя большое число норм прямого действия, которые непо­средственно регулируют отношения, связанные с прокатом имущества с участием граждан. Правда, законодатель, определяя сферу применения данного Закона через субъектный состав регулируемых им правоотноше­ний, не дал четкого ответа на вопрос о том, подлежит ли он применению к договорам проката. В самом деле, под потребителем в названном Зако­не понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извле-

СЗРФ. 1996. №5. Ст. 411.

z Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 15. Ст. 766: 1993. № 29. Ст. 1111. 1 См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П.

С. 176-177.

чением прибыли. Под изготовителем разумеется организация независимо от ее формы собственности, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям; исполнителем же счи­тается организация, а также индивидуальный предприниматель, выпол­няющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору. Редакция указанных положений не позволяет ответить на вопрос, попадают ли в число названных субъектов прокатная организация и аренда­тор-гражданин, получивший по договору проката имущество во владение и пользование.

Такая же не совсем удачная редакция понятия «потребитель» исполь­зована и в ст. 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»: там тоже говорится о слу­чаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, исполь­зующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приоб­рести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд. Од­нако речь может идти лишь о неудачной редакции соответствующих норм. Распространение действия Закона РФ «О защите прав потребителей» и на отношения, связанные с прокатом имущества с участием граждан, не долж­но вызывать сомнений. В этом смысле положение гражданина-арендатора по договору проката ничем не отличается от положения гражданина, яв­ляющегося покупателем в договоре розничной купли-продажи или заказчи­ком в договоре бытового подряда.

Судебная практика твердо стоит на позиции, согласно которой законо­дательство о защите прав потребителей применяется к договору проката с участием граждан. Свидетельством этому может служить разъяснение, со­держащееся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потреби­телей» (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума от 25 апреля 1995 г. № 6, от 25 октября 1996 г. № 10, от 17 января 1997 г. № 2). В соответствии с п. 1 указанного постановления при разреше­нии споров суды должны исходить из того, что в круг отношений, регули­руемых законодательством о защите прав потребителей, входят отношения, возникающие в том числе из договоров «аренды, включая прокат»¹

Если говорить о содержании правовых норм, регулирующих договор проката с участием граждан-потребителей, то следует подчеркнуть, что они в первую очередь обеспечивают дополнительную защиту прав и охраняе­мых законом интересов указанных граждан. Достигается это путем наделе-

¹ См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос­сийской Федерации) по гражданским делам. М., 1997. С. 322.

ния их дополнительными материально-правовыми и процессуально-право­выми средствами защиты.

К материально-правовым средствам защиты могут быть отнесены сле­дующие дополнительные возможности.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О защите прав потребителей» по­требитель (гражданин-арендатор) имеет право на то, чтобы полученное на­прокат имущество при обычных условиях его использования было безопас­но для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не при­чиняло вред иному имуществу потребителя. Требования, предъявляемые к обеспечению безопасности имущества, являются обязательными и устанав­ливаются в порядке, определяемом законом.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных или иных недостатков пе­реданного внаем имущества, подлежит возмещению в полном объеме про­катной организацией или изготовителем имущества по выбору потерпевше­го. Изготовитель имущества несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для его производства, независимо от того, позволял ли уровень научных и тех­нических знаний выявить их особые свойства (пп. 14 ст. 14 Закона).

Условия договора проката, ущемляющие права потребителя по срав­нению с правилами, установленными законами или иными правовыми ак­тами в области защиты прав потребителей, признаются недействительны­ми. Убытки, возникшие в результате исполнения такого договора, ущем­ляющего права потребителя, подлежат возмещению прокатной организаци­ей (изготовителем) в полном объеме (пп. 1, 2 ст. 16 Закона).

Кроме того, при наличии вины прокатной организации или изготови­теля в нарушении прав потребителя соответственно она или изготовитель обязаны компенсировать потребителю и причиненный ему моральный вред. Причем компенсация морального вреда осуществляется независимо от воз­мещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 Закона).

Что касается процессуально-правовых средств защиты потребителей, то можно отметить, что Закон РФ «О защите прав потребителей» уста­навливает обязательность удовлетворения исполнителем (изготовителем) требования потребителя об уплате неустойки, предусмотренной законом или договором, в досудебном порядке. При неудовлетворении таких тре­бований потребителя в добровольном порядке суд, удовлетворяя назван­ные требования, вправе принять решение о взыскании с исполнителя (из­готовителя), нарушившего права потребителя, штрафа в размере цены

иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требова­ний потребителя в доход федерального бюджета.

В соответствии со ст. 42 Гражданского процессуального кодекса РСФСР (далее - ГПК РСФСР) и Законом РФ «О защите прав потребите­лей» право на предъявление исков к исполнителям (изготовителям) в за­щиту прав потребителей предоставлено также:

федеральному антимонопольному органу (его территориальным орга­нам) в защиту прав конкретного потребителя (группы потребителей), неоп­ределенного круга потребителей, в том числе о ликвидации исполнителя (изготовителя) или о прекращении деятельности индивидуального пред­принимателя за неоднократное или грубое нарушение установленных зако­ном или иным правовым актом прав потребителей (п. 4 ст. 40, ст. 46 Зако­на);

федеральным органам исполнительной власти (их территориальным органам), осуществляющим контроль за качеством и безопасностью това­ров (работ, услуг) в случае нарушения исполнителем (изготовителем) тре­бований к безопасности имущества, в том числе в защиту неопределенного круга потребителей (п. 1 ст. 42, ст. 46 Закона);

органам местного самоуправления в защиту прав конкретного потре­бителя (группы потребителей), неопределенного круга потребителей (ст. 44, 46 Закона);

общественным объединениям потребителей (их ассоциациям, союзам) в защиту прав конкретного потребителя (группы потребителей), неопреде­ленного круга потребителей (п. 2 ст. 45, ст. 46 Закона).

Согласно ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР, п. 4 ст. 40 Закона РФ «О защите прав потребителей» федеральный антимонопольный орган и его территориаль­ные органы могут быть привлечены судом к участию в процессе или всту­пить в дело по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях за­щиты прав потребителей.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребите­лей» потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, без каких-либо ограничений. Освобождаются от уплаты государственной пошлины также соответствую­щие государственные органы и органы местного самоуправления, общест­венные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) по искам, предъявленным в интересах потребителя, группы потребителей, неопреде­ленного круга потребителей.

ГЛАВА XVI ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

1. ПОНЯТИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предос­ тавляется транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием арендодателем услуг по управлению им и его технической экс­ плуатации или без оказания такого рода у слуг (ст. 632, 642 ГК).

Как уже отмечалось, ГК различает отдельные виды аренды и аренду отдельных видов имущества (ст. 625). На первый взгляд кажется, что дого­вор аренды (фрахтования на время) транспортного средства не представля­ет собой отдельного вида аренды, а выделяется по признаку особого вида арендуемого имущества- транспортного средства. Однако более внима­тельное рассмотрение данного договора приводит к выводу о том, что речь идет об отдельном виде договора аренды со специфическим предметом вытекающего из него обязательства, который не сводится только к арен­дуемому имуществу.

Ранее нам приходилось отмечать, что договоры, направленные на пе­редачу имущества (к каковым относится и договор аренды), имеют пред­мет, включающий в себя как минимум два объекта: объект первого рода -действия по передаче имущества; объект второго рода - само передаваемое имущество. Применительно к предмету договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства можно говорить и об объекте третьего рода, а именно о действиях сторон по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

В юридической литературе высказывалась и иная точка зрения отно­сительно правовой природы договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства. Например, в одной из работ утверждается, что «этот договор можно рассматривать как комплексный, устанавливающий обяза­тельства: а) непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду, и б) по оказанию арендатору услуг, связанных с управ­лением и его технической эксплуатацией. Договор, не предусматривающий предоставления таких услуг, носит чисто арендный характер...». При та-

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 214.

ком подходе вся специфика договора аренды транспортного средства с эки­пажем сводится к тому, что он является смешанным договором, включаю­щим в себя элементы обязательств аренды и оказания услуг. Что же касает­ся договора аренды транспортного средства без экипажа, то он представля­ется автору обычной арендой, смысл специального регулирования которой состоит лишь в необходимости учета особенностей арендуемого имущества.

На наш взгляд, договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства (как с экипажем, так и без него) имеет ряд квалифицирующих при­знаков, относящихся к его предмету, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, по указанному договору в аренду передается не просто транс­портное средство (как особый вид имущества), а такое транспортное средство, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Этот признак придает договору арен­ды транспортного средства значение обязательства, которое действительно яв­ляется квалифицированным видом аренды. Причем сказанное в равной степени относится к обеим разновидностям договора аренды транспортного средства: как с экипажем, так и без экипажа, - поскольку и в том и в другом случае тре­буются как управление транспортным средством, так и его надлежащая техни­ческая эксплуатация. Все различие состоит атом, на какую из сторон (арендо­дателя или арендатора) возлагаются соответствующие обязанности.

Кстати сказать, данный признак позволяет также четко определить круг транспортных средств, которые могут служить объектом договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства. Решение рассматриваемого вопроса имеет не только теоретическое, но и сугубо практическое значение: от этого зависит сфера применения специальных правил, регулирующих договор аренды транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК). Понятие «транс­портные средства» является чрезвычайно широким и включает в себя са­мые разные объекты, имеющие целью транспортировку пассажиров, почты, грузов, багажа: от воздушных и морских судов до телеги, саней и велосипе­дов. Объектом же договора аренды (фрахтования на время) могут служить только те из них, пользование которыми требует управления и обеспечения надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифициро­ванных управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа. Со­став экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать определенным обязательным для сторон правилам, а при отсутствии тако­вых - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средст­ва данного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК).

Необходимо подчеркнуть, что данное обстоятельство характерно в том числе и для договора аренды (фрахтования на время) транспортного сред-

ства без экипажа, поскольку и в этом случае от арендатора требуются ква­лифицированное управление и надлежащая техническая эксплуатация, ко­торые могут быть обеспечены только с помощью профессионального эки­ пажа. В этом смысле трудно согласиться с утверждением о том, что управ­ление и эксплуатационно-техническое обслуживание транспортного сред­ства, взятого в аренду без экипажа, может осуществляться «непосредствен­но самим арендатором (например, при аренде автомобиля)»¹ ДУ^{мается что} в этом случае отношения сторон должны регулироваться не нормами об аренде транспортного средства, а общими правилами о договоре аренды (§ 1 гл. 34) либо нормами о договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК), если в роли арендодателя выступает специализированная прокатная организация.

Итак, договором аренды (фрахтования на время) транспортного средства охватываются лишь такие правоотношения, связанные с арендой транспорт­ного средства, которые предполагают использование транспортного средства путем квалифицированного управления им и его надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа.

Во-вторых, специфический целевой характер носит пользование арен­дованным имуществом со стороны арендатора: транспортное средство мо­жет эксплуатироваться только с одной определенной целью, а именно для перевозки пассажиров, грузов, почты, багажа. Поэтому содержание право­мочия арендатора по владению и пользованию арендованным транспорт­ным средством включает в себя три различные возможности: 1) использо­вание транспортного средства для перевозки собственных работников или грузов; 2) заключение (в качестве перевозчика) договоров с третьими лица­ми на перевозку пассажиров, грузов, багажа, почты; 3) передача транспорт­ного средства в субаренду.

В-третьих, в отношениях с третьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно либо в качестве перевозчика пассажи­ров, грузов, почты, багажа (договорные отношения), либо в качестве арен­ додателя транспортного средства (субаренда), либо в качестве владельца транспортного средства (деликтные обязательства). Конечно же, в процессе эксплуатации транспортного средства арендатор может быть субъектом и иных правоотношений с третьими лицами, например, выступать в роли за­казчика по договору подряда при капитальном ремонте транспортного средства, в роли страхователя по договору имущественного страхования и т.п.; однако указанные правоотношения не относятся к существу обяза­тельств, вытекающих из договора аренды (фрахтования на время) транс­портного средства.

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 217.

В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора пере­возки. По этому поводу О.М. Козырь пишет: «Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем. -В.В.) в известной мере смыка­ется с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями гла­вы 40». Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой про­блемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.

В соответствии со ст. 787 ГК по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтовате­лю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспорт­ных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажи­ров и багажа.

Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортно­го средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов. В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами. Правда, объем такого ре­гулирования различен: если в отношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства транспортные уставы и кодексы могут уста­навливать иные особенности аренды отдельных видов транспортных средств (ст. 641, 649 ГК), то применительно к договору фрахтования (чар­тер) объем регулирования транспортными уставами и кодексами ограничен установлением порядка его заключения, а также требований, предъявляе­мых к форме указанного договора (ст. 787 ГК).

Проблема разграничения договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) усложняется тем, что отдельные транспортные уставы и кодексы смешивают данные виды обязательств и выходят за пределы их правового регулирования, обозна­ченные в ГК. Скажем, в Кодексе торгового мореплавания Российской Фе-леоапии (КТМУ обеспечивается четкое дифференцированное регулирова­ние чартера как вида договора морской перевозки с условием предостав-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, ный указатель. С. 338.

ления для перевозки груза всего судна, его части или определенных судо­вых помещений (п. 2 ст. 115) и договора фрахтования судна на время (тайм-чартера) с экипажем или без экипажа (ст. 198, 211). В то же время Воздушный кодекс Российской Федерации (ВК)¹ предусматривает некий договорный суррогат, смешивающий оба вида названных обязательств. В этом можно убедиться, ознакомившись со ст. 104 ВК, которая носит назва­ние «Договор фрахтования воздушного судна (воздушный чартер)». Со­гласно данной статье по договору фрахтования воздушного судна (воздуш­ному чартеру) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату для выполнения одного или нескольких рейсов одно или несколько воздушных судов либо часть воздушного судна для воздушной перевозки пассажиров, багажа, грузов или почты. Более того, данная статья содержит норму о том, что осуществление чартерных воздуш­ных перевозок регулируется ВК (как будто нет ст. 787 ГК).

Можно выделить следующие различия между договором аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договором фрахтования (чартера).

1. Указанные договоры в системе гражданско-правовых договоров
имеют разную родовую принадлежность и представляют собой отдельные
виды различных типов гражданско-правовых договоров: соответственно
договора аренды и договора перевозки, - которые, в свою очередь, разли­
чаются по предмету договора. Предметом договора аренды, а стало быть и
договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства, является
предоставление определенного имущества (транспортного средства) во
временное владение и пользование арендатора. Предметом договора пере­
возки, и, следовательно, договора фрахтования (чартера), является доставка
пассажиров, грузов, почты и багажа в пункт назначения.

2. В отличие от договора аренды (фрахтования на время) транспортно­
го средства по договору фрахтования (чартера) само транспортное средство
не передается фрахтователю, ему предоставляется вместимость (либо ее
часть) транспортного средства. Это означает только то, что за фрахтователем
резервируется место для пассажиров, грузов, багажа при сохранении в неиз­
менном виде существа обязательства по их перевозке в пункт назначения.

3. Договор фрахтования не предусматривает передачу вместимости
транспортного средства в пользование фрахтователя, напротив, соответст­
вующее место на борту судна предоставляется последнему на один или не­
сколько рейсов только для перевозки грузов, пассажиров или багажа.

4. По договору фрахтования (чартера) в отличие от договора аренды
(фрахтования на время) транспортного средства фрахтовщик не оказывает

СЗРФ. 1997. №12. Ст. 1383.

фрахтователю никаких услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Управление транспортным средством равно как и его техническая эксплуатация составляют элементы существа обязательства перевозчика по доставке пассажиров, грузов, багажа в пункт назначения.

Таким образом, предоставление фрахтователю вместимости (ее части) транспортного средства для перевозки грузов, пассажиров, багажа является квалифицирующим признаком договора фрахтования (чартера), позволяю­щим выделить его в отдельный вид договора перевозки при сохранении его родовой принадлежности к этому типу гражданско-правовых договоров.

2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Как уже отмечалось ранее, в ГК (§ 3 гл. 34) содержатся нормы, регу­лирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и техни­ческой эксплуатации (без экипажа).

Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностей до­говора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить дан­ный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: пре­доставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих рав­ных условиях преимущественным перед другими лицами правом на за­ключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим аренда­тором по истечении срока действия прежнего договора.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит госу­дарственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные сред­ства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130). По общему прави­лу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды не­движимости, требуют государственной регистрации (ст. 164, 609 ГК).

В-третьих, обязанностью арендатора в течение всего срока действия аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему правилу, как мы уже отмечали, обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК).

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно к дого­ворам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует про­тивоположное правило, согласно которому арендатор может передать арен­дованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615ГК).

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой экс­плуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры пе­ревозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, — то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендода­теле, а во втором случае- осуществляются арендатором транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обес­печивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 636 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоря­жениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транс­портного средства. Задача арендодателя— обеспечить такой состав экипа­жа транспортного средства и уровень его квалификации, которые соответ­ствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а так­же требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендо­датель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управ­ление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуа­тацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645 ГК).

По-разному, применительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средства, решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатацией транспортного средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на содержание арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК).

В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипа­ жем, часть расходов на его эксплуатацию остается на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора является обязательным (ст. 637 ГК). Что касается арендатора, то он несет только те расходы, кото­рые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного сред­ства, включая оплату сборов, а также топлива и других расходуемых в про­цессе такой эксплуатации материалов.

Принципиальные различия в правовом регулировании договоров арен­ды транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа нахо­дятся в сфере правоотношений, связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред при­чинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640 ГК).

Если по договору аренды арендатору передается транспортное средст­во без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудова­нием, несет арендатор (ст. 648 ГК).

При подготовке ГК не преследовалась цель обеспечения исчерпываю­щего регулирования обязательств, возникающих из договора аренды (фрах­тования на время) транспортного средства. Напротив, более подробному определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств (как с предоставлением арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без таковых) было предоставлено место в транспорт­ных уставах и кодексах.

3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ОТДЕЛЬНЫХ видов

ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

В реальном имущественном обороте аренда различных видов транс­портных средств носит распространенный характер. Однако возникающие при этом правоотношения в одних случаях подлежат регулированию общи­ми положениями о договоре аренды (§ 1 гл. 34 ГК), а в других - по пре­имуществу специальными правилами о договоре аренды (фрахтования на время) транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК) и лишь при отсутствии тако­вых - общими положениями о договоре аренды.

Как отмечалось ранее, специальными правилами о договоре аренды (фрахтование на время) транспортного средства охватываются лишь такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуа­тации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.

В зависимости от квалификации соответствующих правоотношений - как договора аренды либо как договора аренды (фрахтование на время) транспорт­ного средства - строится и схема их правового регулирования. Признание со­ответствующего договора договором аренды (фрахтования на время) транс­портного средства означает, что он регулируется нормами § 3 гл. 34 ГК, затем, в субсидиарном порядке, общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК) с уче­том особенностей аренды отдельных видов транспортных средств, установлен­ных транспортными уставами и кодексами.

Регулирование договоров аренды транспортных средств, которые в силу отсутствия необходимых квалифицирующих признаков не могут быть отнесены к договорам аренды (фрахтования на время) транспортного средства, ограниче­но применением общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); другие норматив­ные акты могут лишь детализировать названные общие положения об аренде. Например, порядок сдачи в аренду вагонов, принадлежащих железным дорогам Российской Федерации, регламентируется Положением о порядке сдачи в арен­ду вагонов инвентарного парка железных дорог Российской Федерации, утвер­жденным указанием Министерства путей сообщения РФ (МПС) от 25 марта 1997 г. № А-354у. В свою очередь, принятие МПС данного Положения основа­но на ст. 4 Федерального закона «О федеральном железнодорожном транспор-1, согласно которой сдача в аренду подвижного состава, находящегося в фе-

Тс»

деральной собственности, осуществляется применительно к специфике дея­тельности железнодорожного транспорта федеральным органом исполнитель­ной власти в области железнодорожного транспорта или по его поручению же­лезными дорогами в порядке, определяемом указанным федеральным органом.

СЗРФ. 1995. №35. Ст. 3505.

В соответствии с названным Положением сдача вагонов в аренду ор­ганизациям и гражданам производится железными дорогами по разреше­нию МПС. Заявки организаций и граждан на получение разрешения МПС на передачу им вагонов в аренду должны содержать следующие сведения (с соответствующим обоснованием): необходимое количество вагонов (если речь идет о цистернах либо изотермических вагонах в заявке должны быть указаны их номера, предварительно согласованные с МПС); наименование и характеристики грузов, для перевозки которых требуются вагоны; черте­жи на размещение и крепление грузов в случае необходимости оборудова­ния вагонов несъемными приспособлениями; указание районов курсирова­ния вагонов.

При наличии разрешения МПС железная дорога заключает с соответ­ствующей организацией (гражданином) - арендатором договор аренды ва­гонов. Договор аренды не может включать условие о праве арендатора на выкуп вагонов. Срок аренды вагонов по такому договору не может превы­шать одного года, а право арендатора на его продление обусловлено необ­ходимостью получения согласия МПС. Арендная плата за владение и поль­зование полученным в аренду подвижным составом должна предусматри­ваться в договоре аренды на основании методических рекомендаций по определению ставок арендной платы на грузовые вагоны, утверждаемых МПС. Регулируются указанным Положением и некоторые последствия не­надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды вагонов. В частности, в договорах аренды должна предусматриваться от­ветственность арендаторов за неочистку, несвоевременный возврат и по­вреждение вагонов. В случае утери железной дорогой вагонов, переданных в аренду, арендатору в течение одного месяца должен быть предоставлен другой соответствующий вагон взамен утраченного при подтверждении арендатором подлинной грузовой квитанцией неприбытия вагона или груза в адрес получателя. В случае утери или отправления в ремонт арендован­ных цистерн их замена возможна только с разрешения МПС.

В остальном за пределами названных специальных правил правоотно­шения, связанные с арендой вагонов, регулируются общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК). Общими положениями о договоре аренды должны регулироваться также договоры аренды автомобилей, прицепов, автофур­гонов и любых других транспортных средств, не требующих квалифициро­ванного управления и обеспечения их надлежащей технической эксплуата­ции силами профессионального экипажа.

ДОГОВОР ФРАХТОВАНИЯ СУДНА НА ВРЕМЯ НА МОРСКОМ И ВОЗДУШНОМ ТРАНСПОРТЕ

В сфере торгового мореплавания довольно широкое распространение имеют две разновидности договора аренды (фрахтования на время) транс­портного средства: договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) и договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер). В действующем сегодня Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ) нормы, регулирующие указанные договоры, выделены в две самостоятель­ные главы (X и XI), тем самым подчеркивается значение тайм-чартера и бербоут-чартера как отдельных видов договора аренды транспортного средства, который по своей правовой природе отличается от договора мор­ской перевозки.

По договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладе­лец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового морепла­вания (ст. 198 КТМ).

По договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартеру) су­довладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрах­тователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплек­тованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажи­ров или для иных целей торгового мореплавания (ст. 211 КТМ).

Существенными условиями тайм-чартера являются следующие усло­вия договора: наименование сторон, название судна, его технические и экс­плуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и др.), район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера (ст. 200 КТМ). Круг су­щественных условий бербоут-чартера расширяется за счет условий о классе судна, флаге, а также количестве расходуемого им топлива.

В реальной практике торгового мореплавания заключение договоров фрахтования (тайм-чартера и бербоут-чартера) обычно осуществляется на основе типовых (стандартных) проформ существующих договоров, в кото­рых содержатся условия, предусматривающие все основные права и обя­занности сторон по договору, и сторонам остается согласовать лишь от­дельные условия договора. В частности, широко применяется такая про­форма тайм-чартера, как «Балтайм», а также иные проформы, например

1 В отличие от КТМ 1999г. и КТМ 1968г. в Кодексе торгового мореплавания

1929г. нормы о фрахтовании судна на время помещались в главе «О договорах морской перевозки».

«Produce-2», «Linertime», «Franctime» и некоторые другие^{1 Указанные П} Р° формы представляют собой некие базисные условия фрахтования.

Следует подчеркнуть, что как при тайм-чартере, так и при бербоут-чартере пользование судном со стороны фрахтователя имеет целевое назна­чение: судно фрахтуется для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания. При этом под иными целями понимаются: ведение морских промыслов, осуществление буксирных операций, прове­дение морских научных исследований, разведка минеральных и других ре­сурсов морского дна и его недр и др.

Существенное значение для обеих разновидностей договора фрахтова­ния имеет условие о сроке действия тайм-чартера (бербоут-чартера). Типо­вые (стандартные) проформы предусматривают различные сроки аренды, выраженные в определенном числе календарных месяцев или лет (от двух месяцев до десяти и более лет). Период нахождения судна в аренде может быть определен и иным образом - например, посуточно, подекадно, поме­сячно либо на время проведения определенных работ или совершения оп­ределенных рейсов. Течение срока начинается со дня приема судна фрахто­вателем. По окончании срока фрахтователь должен возвратить судно его владельцу. Однако судебная практика многих государств допускает воз­можность в определенных случаях некоторого увеличения срока аренды (в разумных пределах), например в пределах срока, необходимого фрахтова­телю для завершения последнего рейса²

Названные разновидности договора фрахтования - тайм-чартер и бер-боут-чартер - различаются по предмету договора. Во-первых, при тайм-чартере судно передается в пользование фрахтователя, а при бербоут-чартере - в его владение и пользование. Во-вторых, по тайм-чартеру судно передается с экипажем, оказывающим фрахтователю услуги по управлению и технической эксплуатации судна; по бербоут-чартеру фрахтователь полу­чает судно, не снаряженное и не укомплектованное экипажем.

По общему правилу право фрахтователя пользоваться судном (при тайм-чартере) или владеть и пользоваться последним (при бербоут-чартере) включает в себя правомочие фрахтователя на передачу судна в субаренду (соответственно субтайм-чартер и суббербоут-чартер). Требования КТМ, предъявляемые к субтайм-чартеру и суббербоут-чартеру, являются иден­тичными: указанные договоры заключаются фрахтователем с третьими ли­цами от своего имени; как субтайм-чартер, так и суббербоут-чартер могут быть заключены на весь срок действия договора аренды судна или на часть

См.: Комментарий к Кодексу торгового мореплавания Союза ССР / Под ред.

А.Л. Маковского. М., 1973. С. 227. 2 См. там же. С. 225.

этого срока. Заключение фрахтователем субтайм-чартера или суббербоут-чартера не освобождает последнего от выполнения обязательств перед су­довладельцем, вытекающих из основного договора аренды (тайм-чартера или бербоут-чартера) (ст. 202 и 215 КТМ).

Основной обязанностью судовладельца по тайм-чартеру, как и всякого арендодателя по договору аренды, является передача фрахтователю морского судна в состоянии, пригодном для его использования по назначению, преду­смотренному договором. В этих целях судовладелец должен к моменту переда­чи судна фрахтователю привести его в мореходное состояние: принять меры по обеспечению годности судна (его корпуса, двигателя и оборудования), уком­плектованию его экипажем и надлежащему снаряжению судна. Обязанность судовладельца поддерживать мореходное состояние судна распространяется на весь срок действия тайм-чартера. Кроме того, в период действия тайм-чартера судовладелец должен нести расходы на страхование судна и своей ответствен­ности, а также на содержание членов экипажа (ст. 203 КТМ).

В практике международного мореплавания нередко возникают разно­гласия между судовладельцами и фрахтователями относительно последст­вий неисполнения судовладельцем обязанности по передаче фрахтователю судна к сроку, предусмотренному договором. Суды иностранных госу­дарств обычно исходят из того, что в подобных случаях фрахтователь впра­ве не принять судно от судовладельца, что означает по существу односто­ронний отказ от договора. Однако встречаются и другие судебные решения, основанные на том, что одностороннее расторжение фрахтователем дого­вора допускается только в тех случаях, когда в связи с несвоевременным предоставлением судна фрахтователь в дальнейшем не может его использо­вать для целей, ради которых оно было зафрахтовано¹

С позиции российского права представляется, что фрахтователь при непредставлении судовладельцем зафрахтованного судна к предусмотрен­ному договором сроку вправе отказаться от принятия судна, а стало быть, и от тайм-чартера только в том случае, если это предусмотрено договором. Дело в том, что ни КТМ, ни § 3 («Аренда транспортных средств») гл. 34 ГК не предусмотрено право фрахтователя (арендатора) заявить об односторон­нем расторжении договора при несвоевременном предоставлении сданного в аренду транспортного средства. Следовательно, эти правоотношения ре­гулируются общими положениями об аренде, обращение к которым приво­дит к выводу о том, что последствием указанного нарушения договора со стороны арендодателя является наделение арендатора правом требовать расторжения договора в судебном порядке и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 611, ч. 1 ст. 620 ГК).

1 См.: Комментарий к Кодексу торгового мореплавания Союза ССР. С. 225.

При бербоут-чартере обязанность судовладельца по приведению судна в мореходное состояние ограничена моментом передачи судна фрахтователю. В течение же срока действия договора после передачи судна фрахтователю обя­занность по поддержанию судна в мореходном состоянии возложена на фрах­тователя, который укомплектовывает судно своим экипажем и в силу этого от­вечает за техническое состояние и надлежащую эксплуатацию судна. Исключе­ние составляют лишь случаи, когда выявляются скрытые недостатки судна, устранение которых вменено в обязанность судовладельцу (ст. 216 КТМ).

Что касается фрахтователя, то можно выделить три его основные обя­занности как по тайм-чартеру, так и по бербоут-чартеру. Во-первых, на фрахтователя возложена обязанность пользоваться зафрахтованным судном (а при тайм-чартере и услугами экипажа) в соответствии с целями и усло­виями его предоставления, предусмотренными договором, а также нести расходы и сборы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна. В до­полнение к этому при бербоут-чартере на фрахтователе лежит обязанность осуществлять эксплуатацию судна в соответствии с условиями договора и нести все связанные с такой эксплуатацией расходы, включая расходы на страхование судна и ответственности фрахтователя, а также уплату сборов, взимаемых с судна (п. 1 ст. 204, п. 1 ст. 218 КТМ).

Во-вторых, фрахтователь обязан уплачивать судовладельцу аренд­ную плату (фрахт). Порядок и сроки уплаты фрахта определяются по-разному применительно к тайм-чартеру и бербоут-чартеру. При тайм-чартере фрахт выплачивается судовладельцу в порядок и сроки, преду­смотренные договором; фрахтователь освобождается от уплаты фрахта за время, в течение которого судно было непригодно для эксплуатации по причине его немореходного состояния по обстоятельствам, не связанным с виновными действиями фрахтователя (п. 1 ст. 208 КТМ). При бербоут-чартере фрахтователь уплачивает судовладельцу фрахт за месяц вперед по ставке, согласованной сторонами (п. 1 ст. 221 КТМ).

Неисполнение фрахтователем обязанности по уплате фрахта влечет для последнего весьма жесткие негативные последствия: в случае, если просрочка по внесению фрахта составляет свыше четырнадцати календарных дней, су­довладелец получает право без предупреждения изъять судно у фрахтователя и взыскать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 КТМ).

В-третьих, к числу основных относится обязанность фрахтователя по окончании срока действия договора возвратить судно судовладельцу в том состоянии, в каком оно было получено фрахтователем, с учетом нормаль­ного износа судна. При несвоевременном возврате судна в течение всего периода задержки его возврата фрахтователь должен уплачивать судовла­дельцу фрахт по ставке, предусмотренной договором, либо по рыночной

ставке, если последняя превышает договорную ставку фрахта (пп. 2, 3 ст. 204, п. 2 ст. 218 КТМ).

Вместе с тем КТМ (ст. 223) допускает применительно к бербоут-чартеру возможность заключения договора с условием о выкупе судна фрахтователем по истечении срока действия договора. В таком случае по окончании срока действия бербоут-чартера (при соблюдении всех его условий) судно не подлежит возврату судовладельцу, а переходит в соб­ственность фрахтователя.

Еще одна особенность правового регулирования тайм-чартера и бер­боут-чартера проистекает из того, что пользование зафрахтованным судном предполагает вступление фрахтователя в различные правоотношения с третьими лицами. Речь идет о правоотношениях, связанных с перевозкой грузов или пассажиров, буксирными операциями и т.д. Кроме того, фрахто­ватель по бербоут-чартеру выступает ответственным за вред, причиненный в ходе эксплуатации судна имуществу граждан и организаций, а также жиз­ни и здоровью граждан.

Так, фрахтователь по тайм-чартеру от своего имени заключает с третьи­ми лицами договоры перевозки грузов, подписывает чартеры, выдает коноса­менты, морские накладные и другие перевозочные документы. Естественно, что именно фрахтователь, а не судовладелец несет ответственность перед грузовладельцами по договорам перевозки грузов, предусмотренную КТМ для перевозчика по договору морской перевозки (ст. 205 КТМ).

При бербоут-чартере фрахтователь несет ответственность перед треть­ими лицами также по любым их требованиям, возникающим в связи с экс­плуатацией судна, в том числе по деликтным обязательствам (ст. 219 КТМ).

Нельзя не отметить еще один важный момент, касающийся регулиро­вания договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства на морском транспорте: содержащиеся в КТМ нормы, регламентирующие как тайм-чартер, так и бербоут-чартер, применяются только в том случае, если соглашением сторон не установлено иное (ст. 199, 212 КТМ). Данное пра­вило означает, что все нормы КТМ, определяющие особенности аренды (фрахтования на время) морских судов, являются диспозитивными.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства мо­жет применяться и на воздушном транспорте. Ранее уже обращалось вни­мание на неудачную формулировку определения понятия «договор фрах­ тования воздушного судна (воздушный чартер)» в Воздушном кодексе Российской Федерации (ВК): редакция ст. 104 ВК объединяет в одном до­говоре фрахтования воздушного судна по сути два различных договора, относящихся к разным типам гражданско-правовых договоров. Когда гово­рится о том, что по договору фрахтования воздушного судна одна сторона

(фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за пла­ту для выполнения одного или нескольких рейсов одно или несколько воз­душных судов, то речь может идти о договоре аренды (фрахтования на время) транспортного средства (ст. 632 ГК). Когда же утверждается, что по тому же договору фрахтования воздушного судна фрахтовщик обязуется предоставить фрахтователю часть воздушного судна для воздушной перевозки пассажиров, багажа, грузов или почты, то речь может идти только о договоре фрахтования (чартере) как отдельном виде договора перевозки (ст. 787 ГК).

Ранее действовавший Воздушный кодекс СССР, утвержденный Указом Президиума Верховного Совета СССР от 11 мая 1983 г.^{1 с} °Д^е Р^жал четкое определение договора фрахтования воздушных судов (чартера) и его доволь­но подробное регулирование (ст. 134-138), которые свидетельствовали о том, что этот договор рассматривался в качестве отдельного вида договора пере­возки и не имел никакого отношения к договору аренды. Под договором чар­тера (фрахтования воздушных судов) понимался договор, по которому фрах­товщик обязывался предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю вместимость или часть вместимости одного или нескольких воздуш­ных судов (но не само воздушное судно!) на один или несколько рейсов для перевозки пассажиров, багажа, грузов, почты или для иных целей.

Вопрос о том, имел ли в виду российский законодатель, принимая новый Воздушный кодекс Российской Федерации, допустить применение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства на воздушном транс­порте, лишен практического значения, поскольку ВК не устанавливает ника­ких особенностей аренды воздушных судов, а также запретов или ограниче­ний заключения таких договоров на воздушном транспорте. Поэтому в случае передачи в аренду воздушных судов, требующих квалифицированного управ­ления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа, соответствующие правоотношения подпадают, на наш взгляд, под действие норм ГК о договоре аренды (фрахтования на время) транспортного средства (§3 гл. 34), которые подлежат применению без учета каких-либо особенно­стей в силу отсутствия таковых в Воздушном кодексе РФ.

О повсеместном применении договоров аренды (фрахтования на время) воздушных судов свидетельствует, например, включение в Федеральные авиа­ционные правила обязательной сертификации, инспектирования и контроля деятельности эксплуатантов в Российской Федерации, утвержденные приказом Федеральной авиационной службы России от 30 декабря 1998 г. № 375, специ­альных положений о порядке сертификации эксплуатанта воздушного судна, переданного в аренду как с экипажем, так и без экипажа (п. 5 разд. III)²

¹ Ведомости Верховного Совета СССР. 1983. №20. Ст. 303.

z Компьютерная справочная правовая система «Гарант»: [Документы].

ГЛАВА XVII ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1. ПОНЯТИЕН СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрах­тования на время) транспортного средства данный договор выделен в от­дельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специальные правила, направленные на регла­ментацию правоотношений, связанных с куплей-продажей всякого не­ движимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого иму­щества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть уста­новлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущест­ва подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недви­жимое имущество, его права и обязанности по договору аренды перехо­дят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имуще­ства, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено

ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или соору­жений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Гаким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и со­оружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, по­мещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых — правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недви­жимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотноше­ний, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает неко­торой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назна­чению. Применительно к таким ситуациям НА. Сыродоев резонно замеча­ет: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привя­зываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связа­но с землей», т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком»¹

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесе­ния зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, ука­занный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и со­оружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия оче­видно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоот­ношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных по-добныхконструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основ­ные отличия. Гак, по мнению В.Н. Литовкина, «они (здания и сооружения. -В.В.) отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к кон-

1 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91.

кретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рас­считаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникаль­ными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением»¹

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противополож­ные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами ис­пользования»²

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления со­ответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, авто­заправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные тру­бопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей³

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чис­то техническим целям, люди в них находятся временно»⁴

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомни­тельны попытки выделить различия между этими понятиями. Если об­ратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитек­турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая зна-

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

0,219. iT

ам же. С. 220. См. там же. С. 223. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П.

читальная постройка (различного вида, назначения)^{1 ОЭТОМ} У правиль нее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возни­кающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости (о чем говорилось ранее), а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламенти­рующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объ­екты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встро-енно-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под зем­лей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земель­ным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его на­значению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответст­вующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные ин­женерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь опреде­ленные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объ­екта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и соору­жения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

См., напр.: Словарь русского языка/ Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М, 1991. С. 230, 747.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недви­жимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные поме­щения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, ре* гулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты не­движимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда­ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (соору­жения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объек­тов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в этом случае соответствующие пра­воотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирую­щими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимо­сти, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специ­фику, которая находит отражение и в особенности правового регулирова­ния правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные осо­бенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рам­ками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Например, в качестве особого объекта недвижимости законодатель­ством рассматриваются здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего ныне Жилищного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983г. (с последующими многочисленными изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Пере­вод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в до­мах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 Жилищного кодекса). Данным положениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК. Гак, согласно

Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

пп. 2 и 3 ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использо­вать его только для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками на основе догово­ра для проживания граждан; размещение собственником в принадлежа­щем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций до­пускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилых домов и жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается (в известном смысле) и судебно-арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении Пленума Вер­ховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде­рации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с приме­нением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организация­ми жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введе­ния в действие части первой ГК (1 января 1995 г.), являются ничтожными.

Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предос­тавлением во владение и пользование граждан жилых помещений для прожи­вания, законодателем используется конструкция самостоятельного граждан­ско-правового договора- договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых до­мов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставле­ны во владение или пользование на основе договора аренды. Однако право­мочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды (жилой дом или иное жилое помещение) исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является зда­ние или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, по­скольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу под­черкнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специ­альные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям

1 Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.

общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости! применяются в полном объеме.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже недвижимое! (ст. 549-558), что представляется совершенно оправданным. Тем самым! обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в] имущественном обороте.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или со-1 оружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и соору-1 жений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их] непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с зем­лей и т.п.

ПРАВА АРЕНДАТОРА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам не­движимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользо­вание такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призва­ны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником зе­мельного участка и когда земельный участок, на котором находится зда­ние (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооруже­ния) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зда­нием (сооружением) и необходимой для использования его по назначе­нию (п. 2 ст. 652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности соб­ственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что по­добные действия собственника здания (сооружения) не будут противоре­чить закону или договору, заключенному с собственником земельного уча-

стка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендато­ру здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интере­сов арендатора призвано- способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования ча­стью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об аренд­ ной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возни­кающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть приме­нены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной пла­ты. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях сторо­ны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых об­стоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (соору­жения) считается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не оз­начает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (соору­жения), позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды, яв­ляется то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает зна­чение существенного условия договора, как это нередко принято считать в юридической литературе.

Нам уже приходилось отмечать, что условие об арендной плате отно­сится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специ­ального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат

1 См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. И. С. 185.

применению диапозитивные нормы, позволяющие определить существен­ное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Действие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется сущест­венное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (соору­жения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо спе­циальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраня­ют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И примени­тельно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной пла­те вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла­тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут дого­вориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установлен­ной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооруже­ния), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получае­мое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денеж­ную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон от­носительно размера арендной платы.

ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

Специальные требования к форме договора аренды здания (соору­жения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требо­ваний влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, уста­новленных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных при­чин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удо­стоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «.Замена нотариального удостоверения (курсив наш. - В.В.) на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация

сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консуль­тационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает сни­зить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок»¹

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую не­точность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматри­вающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимо­стью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариаль­ном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязатель­но по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находя­щегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (ч. 3 ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обя­зательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (ч. 1 ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК пред­лагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутст­вовал), а ввести такой порядок. А это, согласимся, другая постановка во­проса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообразности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зда­ний и сооружений, можно высказать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотари-

1 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л.

Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. №3. С. 28-37.

альная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического зна­чения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствую­щих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государствен­ной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпа­дают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого госу­дарственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычай­ное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистра­ции «не сопряжена с консультационными функциями» и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить ос­нованием для введения «поголовного» принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце кон­цов, если участники имущественного оборота пожелают получить консуль­тационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нота­риальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромному числу участни­ков сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совер­шенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по во­просам правильности составления договора коммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, имеющие квалифицированные юридические службы?!

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно-нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников ука­занных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организа­ции, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обер-

нется исключительно дополнительными временными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет!

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещения­ми (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной ре­гистрации. Поэтому не ГК «повинен» в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, за­ключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без госу­дарственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) от­дельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуа­ция порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вклю­чившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. А в ре­зультате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помеще­ний, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недви­жимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не за­трагивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литературе. Например, по мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдель­ными объектами арендных отношений, поскольку «они уже объединены под общим значением «здание»» и к ним следует применять нормы, регули­рующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежи­лого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пи­шет И. Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих слу­чаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участ-ка»(?!). Мало того, оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считаются незаклю­ченным и не влечет никаких последствий»^л !). И все эти выводы, реализа-

1СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

ция которых может привести к колоссальным разрушительным последстви­ям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полно­стью охватывает понятие «нежилое помещение»».

Однако, вернемся к вопросам, связанным с государственной регистра­цией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматрива­ет государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некоторых ав­торов основанием для глубоких научных изысканий, призванных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации является не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в Законе о государственной регистрации «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (дого­вор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зре­ния ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, -пишет далее О. Гутников, - что регистрация обременения есть одновре­менно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о еди­ном понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-обременение возникает»²

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его ре­ гистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о го­сударственной регистрации) применительно к договору аренды здания или

См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

С. 113-119.- _r „ v -

2 1утников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право.

1999. №5. С. 117.

сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор счи­тается заключенным с момента его (договора, а не гипотетического «права-обременения») государственной регистрации. Более того, в ГК имеется им­перативная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следова­тельно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно ника­ких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О. Гутни-ков, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Прави­лами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Россий­ской Федерации от 18 февраля 1998г. №219, проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоуста­навливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещ­ного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вно­сятся в подразд. III Единого государственного реестра - «Записи об огра­ничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества» (п. 8 Правил). В указанном подразделе Еди­ного государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения ука­занные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регист­рационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистра­тора, заверенные подписью последнего (п. 62 Правил).

Как видим, никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый

СЗРФ. 1998. №8. Ст. 963.

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА

Определенными особенностями, требующими специального регулиро­вания, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным до­кументом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактиче­ской передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и под­писания сторонами передаточного акта или иного соответствующего доку­мента договор аренды не может считаться исполненным. Более того, укло­нение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущест­ва или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от испол­нения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче аренда­тору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях воз­можно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору по­следний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требова­ния передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате про­срочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества по­терял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодате­ля сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него опреде­ленные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убыт­ки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендо­ванное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе по­требовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполне­ния договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее зда­ние или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточ­ным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

На этом можно было бы закончить изложение специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой зданий и соору­жений, поскольку никаких других положений об особенностях договоров аренды названных объектов недвижимости ГК не содержит. Однако в юри­дической литературе можно встретить суждения и о неких иных особенно­стях правового регулирования указанных правоотношений.

Одним из самых устойчивых в подобных суждениях является указание на особенность договора аренды зданий, сооружений и нежилых помеще­ний, заключающуюся в возможной специфике субъектного состава, а имен­но участия при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель здания (сооруже­ния), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления.

Так, по мнению В.Н. Литовкина, «учреждение, не являясь титулодер-жателем в арендных отношениях, может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах)». Причем в качестве примера такого нор­мативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель», приводится одно из постановлений правительства Москвы, утвердившее типовую фор­му договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений (постанов-ление от 13 августа 1996 г.)^{2 несмот} Р^{я на то что такого} Р°Д^{а ак} ™ Должны полностью соответствовать федеральному законодательству, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной федеральной компетенции.

«Балансодержатель, - пишет В.Н. Литовкин, - юридическое лицо, на­деленное вещным правом (правом оперативного управления), подписы­вающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксгагуата-

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

С. 232.

г Вестник мэрии Москвы. 1996. № 21. С. 54-62.

цию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъ­ект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являю­щийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от под­писи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обя­занности на стороне арендодателя по договору»¹

Воспринимает фигуру балансодержателя как самостоятельного участ­ника правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений, и судебно-арбитражная практика. Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Государственный комитет Российской Федерации по управлению го­сударственным имуществом в свое время обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о досрочном рас­торжении договора аренды нежилых помещений.

Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения на основании п. 5 ст. 87 АПК в связи с несоблюдением истцом порядка до­судебного урегулирования спора, установленного ст. 619 ГК: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменного предупреждения о необхо­димости исполнения им обязательства в разумный срок, нарушение которо­го и послужило впоследствии основанием для предъявления иска о растор­жении договора. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции дан­ное определение было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны России (балансодержателем), в оперативном управлении которой находились соот­ветствующие нежилые помещения, и, с другой стороны, товариществом с ограниченной ответственностью (арендатором) на срок девять лет.

Рассматривая данное дело в связи с тем, что на состоявшиеся по нему судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с необходимостью применения к спорным правоотно­шениям положения ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 232.

Вместе с тем, несмотря на то что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный по­рядок урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило ос­нованием к отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения и направления дела на новое рассмотрение. При этом в по­становлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: «Одним из основных участников договора аренды является первая эксплуа­тационная комендатура Минобороны России, которая фактически занима­ется реализацией договора и которой должна вноситься арендная плата. Названная комендатура после неоднократных имеющихся в деле предупре­ждений о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды ходатайствовала о его расторжении ввиду существенных наруше­ний, допущенных арендатором, что соответствует требованиям ст. 619 на­званного Кодекса и необоснованно не принято арбитражным судом.

Исходя из этого следует признать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательства в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене»¹

Проблема, связанная с фигурой балансодержателя в арендных отно­шениях, имеет свою историю. Ее первопричиной послужило в свое время издание Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г.

№ 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества

2 Дан-государственных и муниципальных предприятии, сданного в аренду» ^

ным Указом (п. 3) было предусмотрено, что сдача недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, принадлежащего послед­ним на праве полного хозяйственного ведения (в настоящее время - хозяй­ственное ведение), в аренду на срок свыше одного года осуществляется исключительно соответствующими комитетами по управлению государст­венным и муниципальным имуществом. Однако уже в момент появления Указа он в этой части противоречил действовавшему в то время Закону РСФСР «О собственности в РСФСР»^{3 КОТО} Р^ЫЙ предусматривал, что к пра-ву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собст­венности, если законодательными актами не предусмотрено иное, и ни при каких условиях не допускал со стороны собственника распоряжения иму­ществом, принадлежащим предприятию на праве полного хозяйственного ведения (п. 3 ст. 5 Закона).

1 Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 32.

г Ведомости Съезда депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Россий­
ской Федерации. 1992. № 43. Ст. 2429. ™,_А ™ „ „ т^*™
з Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1990. №30. Ст. 416.

Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация, когда ни само государственное или муниципальное предприятие (в силу запрета, преду­смотренного Указом № 1230), ни орган, управомоченный собственником (в силу запрета, предусмотренного Законом РСФСР «О собственности в РСФСР»), не могли распорядиться недвижимым имуществом предприятий путем сдачи его в аренду на срок более одного года.

Практика нашла выход из этой тупиковой ситуации: такие договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя как соответ­ствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом, так и самого предприятия (балансодержателя).

Новый ГК четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника его имущества. Начиная с момента введения в действие части первой ГК (1 января 1995 г.) соответствующие положения Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230, наделявшие комитеты по управлению имуществом полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, утратили силу, поскольку право распоря­жения этим имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хо­зяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК).

Что касается учреждений, то закрепленные за ними здания, сооруже­ния, нежилые помещения принадлежат им на праве оперативного управле­ния. За исключением отдельных случаев, предусмотренных законом, они не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником либо приобретенным на средства, выделенные им по смете. Но и собствен­ник не наделен правами по распоряжению этим имуществом (п. 1 ст. 298 ГК). Для того, чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми по­мещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учрежде­нием, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо исполь­зуемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК).

Таким образом, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.

ГЛАВА XVIII ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ

1. ПОНЯТИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоста вить арендатору за плату во временное владение и пользование предпри ятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществле ния предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмот­ренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, мате­риалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и дру­гими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и дру­гие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относя­щиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (ли­цензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неиспол­нение (п. 2 ст. 656 ГК).

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества («предприятие на ходу»), передаваемого в аренду. Однако при безусловном определяющем значении данного критерия нельзя забывать и об объекте второго рода- действиях обязанной стороны, составляющих вместе с первым объектом (само предприятие, передаваемое в аренду) предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия. Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в пере-

даче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к пе­редаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение послед­ним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта пе­редаточного акта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для ис­пользования арендованного имущества по его назначению (включая проведе­ние его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдель­
ному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта
аренды, а в целом об особенностях его предмета, что и служит в данном
случае критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид до-:
говора аренды.

Итак, договор аренды предприятия является отдельным видом догово­ра аренды. Особенность правового регулирования договора аренды пред­приятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным дого­вором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в § 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих прави­ла, содержащиеся в § 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений), не пре­вращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выра­зил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных ви­дов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Как отмечалось, квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия в отдельный вид до­говора аренды имущества, является специфика предмета договора, вклю­чающего в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов: во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности; во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению аренд-

нои платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендода­телю по окончании срока аренды¹

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предпри­ятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость спе­циальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, вклю­чая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сы­рье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. .»•

Несмотря на то что предприятие как имущественный комплекс при­знается законодательством недвижимостью, оно представляет собой со­вершенно особый объект гражданских прав. Данное обстоятельство ранее уже отмечалось в юридической литературе²

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды пред­приятия. Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как иму­щественный комплекс: продажи (ст. 559-566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприяти­ем, содержатся также в федеральных законах: «О несостоятельности (бан­кротстве)» от 8 января 1998 г. (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Рос-сийской Федерации»³ ^^ст ^ ^{О6 ипотеке} ™^ге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69-73).

Представление о том, что предметом этого договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства (см., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Голстого. Ч. И. С. 188).

См.: Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж-ссии: Проблемы. Теория. Практика. С. 280-281.

4 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущест­венный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта. Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. В частности, Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципаль­ных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г. предусматривал такой спо­соб приватизации, как продажу государственных и муниципальных пред­приятий по конкурсу и на аукционе. Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников»² \ • • У ектов обязательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсу не­платежеспособных государственных предприятий.

Как правильно отмечает В.А. Дозорцев, «по своей сути предприятие это не юридическая, а производственная (или производственно-техноло­гическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объ ект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности како­му-то юридическому лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (ст. 132 ГК РФ), и при­знание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу»³

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противопо­ложных правила (пп. 1,2 ст. 656). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1991. №27. Ст. 927. ЗСЗРФ. 1994. №6. Ст. 592.

Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодек­се//Юридический мир. 1997. № 9. С. 33.

таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору.

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельно­стью. Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включе­ние в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполне­ние которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензий), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение.

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачи в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодатель­ных актов нормы об аренде (найме) предприятий включал в себя ГК 1922 г., который содержал целый ряд специальных (по отношению к общим поло­жениям об имущественном найме) правил, призванных регламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. Речь идет, в част­ности, об особых требованиях к форме такого договора: договоры о найме государственных и коммунальных предприятий, за исключением случаев, когда в качестве нанимателей выступали государственные органы или коо­перативные организации, под страхом их недействительности должны были нотариально удостоверяться. К таким договорам следовало присоединять опись сдаваемого в составе соответствующего предприятия имущества (ст. 153 ГК 1922 г.). Максимальный срок найма государственными органа­ми и кооперативными организациями государственных или коммунальных предприятий увеличивался по сравнению с договорами найма иного иму­щества с двенадцати до двадцати четырех лет; по истечении этого срока указанные категории нанимателей, при исправном выполнении условий договора, имели преимущественное право на возобновление договора на новый срок (ст. 154 ГК 1922 г.). Наниматель национализированной) или муниципализированного промышленного предприятия обязывался вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого наниматель был обязан его достигнуть, должно было включаться в договор под страхом его недействительности (ст. 162 ГК 1922 г.). Все улучшения, произведенные арендатором национализированного или муниципализированного предпри­ятия, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности. Исключение составляли лишь случаи,

когда в роли арендаторов выступали кооперативные организации (ст. 179 ГК 1922 г.).

ГК 1964 г. не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок. Субъекты хозяйствования (так назы­ваемые социалистические организации) имели право сдавать внаем лишь временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (т.е. отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия).

В период «перестройки», как уже отмечалось, законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового Гражданского кодекса Российской Федерации, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудо­выми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведом­ства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде).

Заслуга нового Гражданского кодекса Российской Федерации состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, в полной мере учитываю­щих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предприниматель­ской деятельности.

2. ЗАКЛЮЧЕНИЕДОГОВОРА . ФОРМА и ГОСУДАРСТВЕННАЯ

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

Договор аренды предприятия считается заключенным после достиже­ния сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора арен­ды предприятия. ГК (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удо­стоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже пред­приятия (п. 2 ст. 561 ГК), когда стороны еще до подписания договора про­дажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации,

бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и поль­зование арендатора не только основные средства предприятия, но и пере­дать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых дого­вором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение дан­ной обязанности арендодателем возможно только при условии полной ин­вентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора перево­дятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Не­возможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Другое дело, что, в отличие от договора продажи предприятия, требо­вания к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду. В то же время невозможно представить, как сто­роны могут согласовать существенное условие договора аренды предпри­ятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

Формально же все требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обме­на документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, элек­тронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нор­мы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых догово­ров (п. 2 ст. 434 ГК). В то же время законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по об­щему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее усло­вий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить пись­менные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В данном же случае несо­блюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействитель­ность (п. 3 ст. 658 ГК).

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям до­говора аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы сторо­ны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК). Следова­тельно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания дого­вора незаключенным. Правила определения цены товаров, работ, услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в граждан­ско-правовом договоре (п. 3 ст. 424 ГК), не подлежат применению к отно­шениям сторон, связанным с арендой предприятий.

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то ка­кие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе по­ложений, регулирующих аренду предприятий (§ 5 гл. 34 ГК), так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаклю­ченным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным toa неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды пред­приятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неоп­ределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды пред­приятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арен­датора, так и арендодателя.

Характерная особенность договора аренды предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора аренды и отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, за­ключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях со­провождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой - переводом на него долгов арендодателя, связан­ных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

В ГК (§ 5 гл. 34) отсутствуют какие-либо специальные правила, кото­рые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав тре­бований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче

арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре арен­ды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим прави­лам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредито­ров по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согла­сия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для пере­дачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель преду­смотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особая форма истребования согласия кредиторов на перевод долга¹

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уве­домления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обяза­тельствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также по­следствия нарушения этого порядка (ст. 657).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сто­рон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обя­занности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведом­ления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного ис­полнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех меся­цев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия по­следнему несут солидарную ответственность.

См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 189.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). С заявлением в регистрирующие органы о государственной регистрации до­говора аренды предприятия могут обратиться как арендодатель, так и арен­датор (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.).

Как и в случае с арендой зданий и сооружений, государственной регист­рации подлежит сам договор аренды предприятия, а не некое право аренды¹

Если исходить из того, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствую­щего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указан­ным правоотношениям нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о госу­дарственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное пра­во на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, вхо­дящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объек­та. Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество зе­мельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соот­ветствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте

регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического липа² Т1р°^ве Д^ение государственной регистрации договора аренды предпри­ятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале до­говора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III Еди­ного государственного реестра вносится запись об обременении права соб­ственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается сви­детельство о государственной регистрации аренды предприятия.

По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обяза­тельств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином

1 См. ч. 2 гл. XVII настоящей книги.

2 В п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации говорится о том, что «государ­
ственная регистрация... проводится... в месте регистрации предприятия как юри­
дического лица». Ошибка очевидна: предприятие как имущественный комплекс не
может быть юридическим лицом.

государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть про­ставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

3. ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛНЕНИЯДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотре­но договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Подготовка предприятия к передаче арендатору и составление проекта передаточного акта требуют от арендодателя проведения инвентаризации всех материальных ценностей, входящих в состав предприятия, а также составления баланса, отражающего активы (включая права требования к дебиторам) и пассивы (в том числе долги по обязательствам) данного пред­приятия. Проект передаточного акта должен составляться арендодателем на основе результатов инвентаризации предприятия и сведений, содержащихся в балансе. Кроме того, проект передаточного акта должен включать рас­шифровку кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, свя­занной с деятельностью предприятия. В частности, арендодатель обязан составить перечень всех кредиторов, указать размер задолженности либо объем неисполненных (неденежных) обязательств, а также внести в проект передаточного акта перечень должников арендодателя по обязательствам, связанным с предприятием, в отношении которых предполагается совер­шить уступку прав требований арендатору.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в арен­ду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды предпри­ятия на стороне арендатора предполагает прежде всего пользование арен­дованным предприятием в соответствии с его назначением, предусмотрен­ным договором. Отличительной особенностью договора аренды предпри-

ятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряже­нию имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие («предприятие на хо­ду»), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, пре­доставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует со­гласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в суб­аренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле ог­раничением названных правомочий арендатора является запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмечен­ные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие при­родные ресурсы.

В ГК (§ 5 гл. 34) не предусмотрены какие-либо специальные последст­вия нарушения арендатором установленных законом или договором огра­ничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации прав арендо­дателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде все­го ст. 393 ГК о возмещении убытков), а также о способах защиты субъек­тивных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло умень­шение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчуж­денное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия.

Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит су­щественный характер, арендодатель не лишен права потребовать расторже­ния договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости иму­щества арендованного предприятия путем изменения состава имуществен-

ного комплекса, его реконструкции, технического перевооружения и т.п., то арендатор волен их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК).

Наделение арендаторов широкими правами по использованию имуще­ства взятого в аренду предприятия, вплоть до отчуждения указанного иму­щества при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено, как правильно отмечает Г.С. Шапкина, «необходимостью соз­дать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства»¹

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочета­ется с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличи­тельная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязан­ности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В част­ности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возла­гается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью аренда­тора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендо­ванного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого иму­щества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведен­ных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуа­тационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). И в данном случае законодатель счел возможным сформулировать применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое исключает

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 244.

действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произве­денных арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК). И здесь воля законодателя направлена на то, чтобы стиму­лировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.

Учитывая специфику договора аренды предприятия и его особое соци­ально-экономическое значение, законодатель существенным образом огра­ничил права сторон по изменению или расторжению договора и примене­нию к нему норм о последствиях недействительности сделки.

Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о по­следствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут приме­няться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредито­ров арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат обществен­ным интересам (ст. 663 ГК).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, уста­новленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК).

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведо­мить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребо­вать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответ­ственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без со­гласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответ­ствующего передаточного акта.

ГЛАВА XIX ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)

/. ПОЯВЛЕНИЕ и РАЗВИТИЕ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА

В отечественной юридической и экономической литературе по-разному оцениваются обстоятельства, связанные с появлением договора лизинга. По мнению правоведов, договор лизинга как таковой появился в США в середине XIX в., а в других странах Запада нашел широкое рас­пространение в середине XX в. как юридический институт, призванный регулировать новые формы инвестирования денежных средств в эконо­мику, связанные с использованием такого способа, как приобретение фи­нансовыми организациями по просьбе промышленных фирм машин и оборудования с последующей передачей их этим фирмам в аренду.

Так, М.И. Кулагин, характеризуя изменения, происшедшие за послед­ние десятилетия (к началу 80-х годов XX в.) в системе договоров в странах Запада, отмечал, что «с середины нашего столетия большое распростране­ние получили договоры лизинга, особенно машин и оборудования. В силу договора лизинга одна сторона (лизинговая компания) передает другой сто­роне (пользователю) определенный предмет (машину, транспортное сред­ство, завод и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях, с зачетом этих платежей. В договоре лизинга сочетают­ся характеристики и договора имущественного найма (аренды), и договора продажи»¹

Аналогичных позиций придерживался Ю.И. Свядосц, который писал: «Отношения по использованию машинно-технических изделий в нацио­нальном и международном хозяйственном обороте все шире основываются на специфической договорной форме имущественного найма, получившей наименование договора о лизинге (contract of leasing). Возникнув первона­чально в США еще в середине прошлого века, с конца 50-х годов этот до­говор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии, а в настоящее время используется практически во всех странах. Лизинг нашел признание в судебной практике многих стран, не имеющих специально законодательного регулирования (США, ФРГ, Япо­ния и др.), но в некоторых странах изданы специальные нормативные акты

1 Кулагин М.И. Указ. соч. С. 259.

по лизинговым отношениям (Франция - закон от 2 июля 1966 г.; Англия -закон об аренде-продаже 1965 г.)»¹

Исследователи истории развития лизинга в странах Запада обычно от­мечают, что толчком к широкому применению лизинга в США и Западной Европе послужило развитие железнодорожного транспорта: железнодо­рожные компании, стремясь уйти от излишне обременительных расходов, стремились приобретать локомотивы, вагоны и иные транспортные средст­ва не в собственность (по договорам купли-продажи), а лишь в пользова­ние. В этих целях на первоначальном этапе в США применялась конструк­ция траста, когда трастовые фирмы приобретали соответствующие транс­портные средства с последующей передачей их в пользование железнодо­рожным компаниям. Затем активная заинтересованность компаний - произ­водителей транспортных средств в реализации произведенной ими продук­ции и финансовых компаний в выгодном вложении капитала привела к из­менению системы инвестирования: финансовые компании стали приобре­тать транспортные средства и иное оборудование, необходимое транспорт­ным компаниям, у определенного производителя по просьбе эксплуати­рующих организаций с передачей их последним в аренду. В начале 50-х годов XX столетия в США массовый характер приобрела сдача на основах лизинга эксплуатирующим организациям технологического оборудования, машин, морских судов, самолетов и т.д. К этим же годам относится появле­ние первых специализированных лизинговых компаний. В лизинговых опе­рациях стали принимать непосредственное участие коммерческие банки США, которые получили от Федеральной резервной системы США разре­шение создавать дочерние фирмы для осуществления лизинговых опера­ций. Аналогичные процессы развивались в Западной Европе и Японии²

В экономической литературе нередко можно встретить утверждение о том, что лизинг имеет тысячелетнюю историю. Ученые экономисты нахо­дят следы лизинга еще в древних государствах Шумера (III тыс. до н.э.) и в Законах Хаммурапи (1792-1750 гг. до н.э.) и считают, что в Институциях Юстиниана (483-565 гг.) уже была осуществлена кодификация норм, регу­лирующих лизинговые отношения. Однако, как свидетельствует ознаком­ление с соответствующими научными трудами, экономисты часто видят лизинг во всех исторических документах, где речь идет об имущественном найме (аренде), и, более того, называют лизингом любой комплекс имуще­ственных отношений, связанных с владением вещью на ином праве, нежели

1 Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 341.

z Наиболее подробно вопросы появления и развития лизинга исследованы В.Д. Газ-

маном (см.: Газман В.Д. Лизинг: Теория, практика, комментарии. М, 1997. С. 10-21).

право собственности. Представляется, что такие утверждения основаны на неправильном понимании сущности договора лизинга и его квалифици­рующих признаков, выделяющих лизинг в отдельный вид договора аренды. Как отмечалось, во многих странах договор лизинга был урегулирован законодательством, в том числе путем включения соответствующих норм в кодификационные законодательные акты.

Например, в ст. 2А-103 Единообразного торгового кодекса США (ЕТЮ^{2 отличительные} признаки, выделяющие финансовую аренду в от­дельный вид договора аренды, характеризуются следующим образом. Фи­нансовая аренда (лизинг) означает аренду, при которой арендодатель не выбирает, производит или поставляет имущество, а приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с договором аренды. При этом происходит одно из следующих событий: а) арендатор получает ко­пию контракта, согласно которому арендодатель приобрел имущество или право владения и пользования имуществом до подписания договора арен­ды; Ь) одобрение арендатором контракта, по которому арендодатель приоб­рел имущество или право владения или пользования имуществом, является условием заключения договора аренды; с) арендатор до подписания дого­вора аренды получает полное и достоверное заявление об обязательствах и гарантиях, об отказе в гарантиях, ограничениях в правах требования, спо­собах защиты и возмещаемых убытках, в том числе третьей стороны (на­пример, производителя имущества), предоставленных арендодателю по­ставщиком по контракту, согласно которому арендодатель приобрел иму­щество или право владения или пользования имуществом, или d) если арен­да не является потребительским договором, арендодатель, до того как арендатор подпишет договор аренды, должен в письменной форме (а) ука­зать арендатору лицо, поставляющее имущество арендодателю, за исклю­чением случаев, когда сам арендатор выбрал данного поставщика и упол­номочил арендодателя приобрести имущество или право владения и поль­зования данным имуществом у данного лица, (Ь) указать, что арендатор имеет право на пользование обязательствами и гарантиями, в том числе третьей стороны, предоставленных арендодателю поставщиком имущества по контракту, согласно которому арендодатель приобрел имущество или право владения и пользования имуществом, и (с) сообщить, что арендатор может вступить в контакт с лицом, поставившим имущество арендодателю, и получить от данного лица полное и достоверное заявление об обязатель­ствах и гарантиях, а также об отказе в гарантиях и ограничениях гарантий или способов защиты.

1 См., напр.: Газман В.Д. Указ. соч. С. 10-11. ! Единообразный торговый кодекс США. С. 107.

Гражданский кодекс Квебека, являющийся новейшей кодификацией гражданского права (вступил в силу в январе 1994 г.) и представляющий особый интерес, поскольку он находится на стыке общего (англо­американского) права и права континентального, соединяя в себе особен­ности обеих правовых систем, рассматривает договор лизинга в качестве отдельного типа гражданско-правового договора (наряду с договором имущественного найма) и посвящает этому самостоятельному договору отдельную главу (глава третья «О лизинге», ст. 1842-1850). Согласно указанному Кодексу: лизингом признается договор, по которому одно лицо, лизингодатель, предоставляет движимое имущество в распоряже­ние другого лица, лизингополучателя, на определенный срок за плату; лизингодатель приобретает имущество, являющееся предметом лизинга, у третьего лица по требованию и в соответствии с указаниями лизингопо­лучателя; договор лизинга может быть заключен только в предпринима­тельских целях. Имущество, являющееся предметом лизинга, даже если оно связано с недвижимым имуществом или присоединено к нему, сохра­няет характер движимого имущества на все время действия договора, ес­ли оно не теряет свою индивидуальность. О наличии договора лизинга лизингодатель должен указать в документах о купле-продаже имущества. При этом продавец имущества по договору купли-продажи отвечает не­посредственно перед лизингополучателем по законным и договорным гарантиям, присущим договорам купли-продажи. С момента вступления нанимателя (лизингополучателя) во владение имуществом на него пере­ходят все риски гибели этого имущества, даже вследствие действия не­преодолимой силы. В таком же порядке к нанимателю переходят обязан­ности по несению всех расходов по содержанию и ремонту имущества. В случае, если имущество не было доставлено лизингополучателю в разум­ный срок после заключения договора или в течение срока, указанного в требовании о доставке, лизингополучатель при просрочке лизингодателя вправе считать договор лизинга расторгнутым. При этом лизингодатель должен вернуть лизингополучателю (взамен возвращаемого имущества) все полученное от него по договору, за исключением разумной суммы с учетом выгоды, которую лизингополучатель извлек из договора в период его действия. По окончании договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть имущество лизингодателю, если только он не воспользовался в соответствующем случае правом приобрести это имущество (такое право может быть предоставлено лизингополучателю договором).

1 См.: Гражданский кодекс Квебека / Пер. с англ, и фр. М., 1999 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С. 280-281.

Как уже отмечалось, во многих странах, где действует континен­тальное право, в целях регулирования лизинговых операций приняты специальные законодательные акты, посвященные финансовой аренде (лизингу). Причем в законодательных актах отдельных стран имеются различия, начиная с того, что зарубежное законодательство оперирует разными терминами, для обозначения договоров, регулирующих лизинго­вые отношения. Так, лизинг иногда определяется как «кредит-аренда», суть которого состоит в передаче лизингодателем лизингополучателю материальных ценностей во временное пользование с оплатой лизингопо­лучателем стоимости услуг лизингодателя и процента по кредиту. Напри­мер, во французском законодательстве получил закрепление договор под названием «кредит-аренда», который сочетает в себе элементы как найма имущества, так и кредитных отношений и может рассматриваться как специфический вид лизинга. По этому договору осуществляется аренда оборудования финансовой организацией или банком для профессиональ­ных целей с опционом на покупку. Обязательным условием договора кре­дит-аренды признается предоставление арендатору права покупки арен-дованного имущества^{1 ff} бельгийском законодательстве используется

понятия как «договор имущественного найма-финансирования» (location-financement), так и «аренда» (leasing)²

Несмотря на имеющиеся различия в терминологии и элементах, со­ставляющих содержание договоров, регулирующих лизинговые отношения, по существу речь идет об одном и том же договоре. Е.В. Кабатова приводит определение договора лизинга, данное в одном из документов Европейской ассоциации национальных ассоциаций по финансовой аренде (лизингу) оборудования (Leaseurope): «Лизинг- это договор аренды завода, про­мышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях арендатором, в то время как товары покупаются арендодателем и он сохраняет за собой право собственности»³

В юридической литературе при анализе зарубежного законодательства о договоре лизинга обычно выделяют следующие его характерные особен­ности.

Во-первых, в отличие от обычного договора аренды (имущественного найма) в пользование арендатора (лизингополучателя) передается техниче-

См.: Покровская В.В. Международные коммерческие операции и их регламента­ция. М., 1996. С. 120; Харитонова Ю. С. Финансовая аренда (лизинг) // Законода­тельство. 1998. № 1.С. 25. 2 Подробнее об этом см.: Харитонова Ю.С. Указ. соч. С. 23-25.

Кабатова Е.В. Лизинг: Понятие, правовое регулирование, международная унифи­кация. М.. 1991.С. 16.

ский объект, специально приобретенный лизинговой фирмой для арендато­ра по его просьбе.

Во-вторых, договор лизинга, как правило, заключается на определен­ный срок, установленный договором. Причем этот срок является длитель­ным и охватывает нередко весь период эффективной службы арендованно­го оборудования, т.е. приближается к расчетному сроку его полной аморти­зации.

В-третьих, общая сумма лизинговых платежей за пользование арендо­ванным оборудованием включает его стоимость с учетом амортизации, проценты за пользование займом (предполагается, что лизингополучатель приобретал это оборудование за счет кредита), а также оплату услуг лизин­годателя. Таким образом, объем лизинговых платежей должен превышать покупную цену оборудования, а разница составляет прибыль лизингодате­ля. Причем порядок, размеры и сроки периодических платежей определя­ются в договоре таким образом, чтобы понесенные лизингодателем затраты в связи с приобретением имущества были возмещены последнему в воз­можно короткие сроки.

В-четвертых, по истечении срока действия договора лизинга арендато­ру (лизингополучателю) обычно предоставляется право приобрести объект лизинга в собственость по его остаточной стоимости. Однако не исключа­ется возможность и других действий сторон по окончании срока лизинга, например, возобновления договора лизинга еще на некоторый срок либо возврата имущества лизингодателю.

В-пятых, для лизинга характерно особое, отличное от договора аренды (имущественного найма), распределение прав и обязанностей между его сторонами, основной смысл которого состоит в освобождении лизингода­теля от большинства обязанностей арендодателя: передачи арендатору сданного в аренду имущества, обеспечения его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществления капитального ремонта, каких-либо расходов на содержание имущества и т.п. Данное обстоятельство подчеркивает пре­имущественно финансовый характер обязательств на стороне лизингодате­ля и его особую роль в лизинговых отношениях. И напротив, на лизингопо­лучателя возлагаются дополнительные обязанности, связанные с эксплуата­цией имущества, осуществлением его как текущего, так и капитального ремонта, несением всех расходов в связи с его содержанием, а также риска, связанного со случайной гибелью арендованного имущества.

В-шестых, лизингополучатель наделяется определенными правами и обязанностями в отношении продавца (поставщика) имущества по обяза­тельству купли-продажи (за исключением оплаты этого имущества), не-

смотря на то, что получателем по данному договору является лизингода­тель.

Широкое применение в практике лизинговых компаний имеет особая разновидность лизинга- оперативный (операционный, эксплуатацион­ный) лизинг. Специфика оперативного лизинга состоит в основном в том, что в этом случае договор заключается на значительно меньший срок, нежели это требуется для полной амортизации соответствующего обору­дования или иного имущества. По окончании указанного срока имущест­во, бывшее в аренде, возвращается лизингодателю, который имеет воз­можность еще раз (повторно) передать его в аренду. Возможная повтор­ная сдача имущества в аренду предполагает возложение на лизингодателя определенных обязанностей по поддержанию его в надлежащем состоя­нии (например, осуществление капитального ремонта). Эта разновид­ность лизинга исключает приобретение арендатором имущества, принад­лежащего лизингодателю.

В юридической и экономической литературе называются и другие раз­новидности лизинга. Однако их выделение не основано на каких-либо чет­ких юридических критериях, более того, особенности, присущие этим раз­новидностям лизинга, трактуются по-разному. К примеру, нередко можно встретить указание на такую разновидность лизинга, как так называемый револьверный лизинг. По мнению Е.А. Павлодского, револьверный лизинг имеет место, когда арендатору технически последовательно требуется раз­личное оборудование. Удовлетворение этой потребности достигается тем, что «в соответствии с условиями договора лизинга арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендное имущество на другой объект лизинга»² ^ ^словам же Ъ.Д. Тазмана, основанием для вы­деления такого вида лизинга, как возобновляемый (револьверный) лизинг служит особый тип финансирования, «при котором после окончания перво­го срока договор лизинга продлевается на следующий период. При этом объекты лизинга через определенное время в зависимости от износа и по желанию лизингополучателя меняются на более совершенные образцы. Лизингополучатель принимает на себя все расходы по замене оборудова­ния. Количество объектов лизинга и сроки их использования по возобнов­ляемому лизингу заранее не оговариваются»³

См., напр.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 343-345; Харитонова Ю.С. Указ. соч. С. 24. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

С. 250.

з Газман В.Д. Указ. соч. С. 27.

Тот же В.Д. Газман называет и множество других используемых в практике зарубежных лизинговых компаний «видов» лизинга, выделяемых по самым различным критериям, которые в основном сводятся к имеющей­ся специфике отдельных условий договора и с научной точки зрения никак не могут служить видообразующими признаками какого-либо договора. Скорее, предлагаемая В.Д. Газманом «классификация» видов лизинга явля­ется неплохой иллюстрацией возможностей использования договора лизин­га для решения конкретных практических задач, стоящих перед лизингода­телем и лизингополучателем в самых различных ситуациях (без претензии на научную классификацию), и в этом смысле может служить хорошим подспорьем для российских предпринимателей.

В зависимости от объема услуг, оказываемых лизингополучателю со стороны лизингодателя, говорят о чистом, полном или частичном лизинге. Чистым (net leasing) обычно называется лизинг, предусматривающий, что лизингополучатель несет все расходы по обслуживанию полученного в аренду имущества, и тем самым платежи, вносимые лизингополучателем, для лизингодателя представляются как бы «чистыми», не обременными необходимостью нести какие-либо расходы в связи с договором лизинга. Полный лизинг (иногда его называют «мокрый лизинг» — wet leasing) - это договор, по которому лизингодатель берет на себя все расходы по обслужи­ванию сданного в аренду имущества; обычно за лизингом с такими усло­виями стоит производитель соответствующего оборудования (его дочерние фирмы). Частичный лизинг- нечто среднее между чистым и полным ли­зингом, когда обязанности по обслуживанию сданного в аренду имущества распределяются между лизингодателем и лизингополучателем.

Применительно к субъектному составу лизинговых операций обычно выделяют косвенный лизинг, когда в роли поставщика (продавца) оборудо­вания выступает посредник изготовителя соответствующего оборудования, а также раздельный лизинг (leveraged leasing), который используется для финансирования дорогостоящих крупномасштабных проектов с помощью не одного, а нескольких лизинговых компаний, производителей оборудова­ния и с привлечением кредитных ресурсов ряда банков.

В отечественной литературе часто упоминается и так называемый воз­ вратный лизинг (sale and leaseback arrangement), под которым обычно по­нимаются отношения, складывающиеся в связи с тем, что собственник обо­рудования или иного имущества продает указанное имущество финансовой компании и одновременно оформляет с последней договор о его долго­срочной аренде в качестве арендатора. В результате бывший собственник имущества становится сначала продавцом по договору купли-продажи, а затем арендатором имущества, а финансовая компания, приобретая имуще-

ство по договору купли-продажи, становится его собственником и в этом качестве уже по другому договору (аренды) получает статус арендодателя. Нетрудно убедиться, что в этом случае отсутствует один из основных эле­ментов лизинга, а именно: приобретение лизингодателем оборудования у определенного продавца в соответствии с указаниями арендатора, - кото­рый как раз и является квалифицирующим признаком всякого договора лизинга, позволяющим выделять его в отдельный вид аренды¹

2. МЕЖДУНАРОДНЫЙлизинг

Широкое распространение лизинговых операций во многих странах мира, в том числе в сфере международного сотрудничества, различия в правовом регулировании договора лизинга обусловили необходимость унификации правил о международном лизинге, что привело к разработке представителями разных государств в рамках Международного института по унификации частного права (УНИДРУА) Конвенции о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г.^{2 оссииская е} ~ дерация присоединилась к указанной Конвенции в феврале 1998 г.³

Конвенция о международном финансовом лизинге представляет ог­ромный интерес не только как акт международного частного права, содер­жащий ряд традиционных коллизионных норм, позволяющих определить применимое право к взаимоотношениям сторон по международному лизин­гу. Она содержит четкие положения, касающиеся самого понятия лизинга, характерных признаков данного договора, что наиболее ценно, поскольку сама Конвенция- плод согласования различных подходов, имеющихся в законодательствах разных государств.

Итак, под сделкой финансового лизинга в Конвенции понимается такая сделка, в которой одна сторона (лизингодатель) по указанию другой сторо­ны (лизингополучателя) заключает соглашение (договор поставки) с треть­ей стороной (поставщиком), по которому лизингополучатель приобретает комплект машин, средства производства и иное оборудование (оборудова­ние) на условиях, одобренных лизингополучателем, поскольку это касается

1 С подробным описанием всевозможных «видов» лизинга, встречающихся в прак­
тике зарубежных лизинговых компаний, можно познакомиться в работе: Газ-

манВЛУкз. соч. С. 26-33. „ __г

2 См.:Тражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сб. нор­
мативных актов: Обязательственное право. М.,,,,1389. С. 187-192. _.

3 См. ст. I Федерального закона от 8 февраля 199» г. «О присоединении Российской

Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» (СЗ РФ. 1998. №7. Ст. 787).

его интересов, и заключает соглашение (лизинговое соглашение) с лизин­гополучателем, по которому предоставляет лизингополучателю право ис­пользовать оборудование за арендную плату (ст. 1 Конвенции).

В тексте Конвенции отмечены и характерные черты всякой сделки фи­нансового лизинга. К их числу относятся следующие:

во-первых, лизингополучатель сам определяет оборудование и выби­рает поставщика, в основном не полагаясь на квалификацию и решение лизингодателя;

во-вторых, оборудование приобретается лизингодателем в связи с ли­зинговым соглашением, которое с ведома поставщика заключено или должно быть заключено между лизингодателем и лизингополучателем;

в-третьих, арендные платежи, подлежащие оплате по лизинговому со­глашению, рассчитываются так, чтобы учесть, в частности, амортизацию всей или существенной части стоимости оборудования.

Кроме названных характерных черт договора финансового лизинга, в Конвенции специально подчеркивается, что она подлежит применению не­зависимо от того, предоставлено ли лизингополучателю право купить арен­дованное оборудование. Следовательно, выкуп имущества арендатором не относится к обязательным признакам финансового лизинга.

Согласно Конвенции из круга объектов сделки финансового лизинга ис­ключается оборудование, которое будет использоваться главным образом персоналом лизингополучателя, а также в семейных (домашних) целях. Та­ким образом, под международным финансовым лизингом понимаются в ос­новном сделки, заключаемые в сфере предпринимательской деятельности.

Сфера применения Конвенции о международном финансовом лизинге определена традиционным способом. Прежде всего необходимо отметить, что Конвенция применяется в том случае, когда лизингодатель и лизинго­получатель имеют места своей деятельности в различных государствах (п. 1 ст. 3). Здесь по существу назван критерий, который позволяет считать фи­нансовый лизинг международным с точки зрения Конвенции. Соответст­венно, если стороны договора лизинга: лизингодатель и лизингополуча­тель - расположены и имеют места своей деятельности в одном государст­ве, такой договор не признается международным и не подпадает под дейст­вие Конвенции.

Помимо того что лизингодатель и лизингополучатель имеют места своей деятельности в различных государствах, для применения Конвенции необходимо, чтобы сделка финансового лизинга была связана с государст­вами - членами Конвенции. Такая связь может быть обнаружена в двух случаях: а) государства, в которых имеют места своей деятельности лизин­годатель, лизингополучатель, а также поставщик оборудования, являются

договаривающимися сторонами (т.е. членами Конвенции); б) в силу норм международного частного права как соглашение о поставке оборудования, так и лизинговое соглашение подпадают под действие права государства, являющегося членом Конвенции.

При наличии одного из названных условий применение Конвенции, тем не менее, может быть исключено. Однако для этого требуется, чтобы каждая из сторон как лизингового соглашения, так и соглашения о поставке оборудования была согласна на такое исключение.

Примечательной чертой Конвенции о международном финансовом ли­зинге является то, что она обеспечивает путем установления унифициро­ванных правил позитивное регулирование прав и обязанностей сторон по договору международного финансового лизинга.

Прежде всего Конвенция проявляет заботу о вещных правах лизинго­дателя в отношении переданного в аренду оборудования на случай бан­кротства лизингополучателя. На это оборудование не может быть наложен арест, оно не включается в конкурсную массу (ст. 7).

Учитывая, что лизингополучатель сам выбирает поставщика оборудо­вания и только по воле лизингополучателя выбор оборудования и его по­ставщика может быть возложен на лизингодателя, Конвенция освобождает лизингодателя от ответственности перед лизингополучателем в отношении сохранности оборудования в связи с ущербом, причиненным лизингополу­чателю в результате его доверия к квалификации и решению лизингодателя в выборе поставщика или оборудования. Данная норма является диспози-тивной, она может быть изменена соглашением сторон. Лизингодатель ос­вобождается также от ответственности перед третьими лицами за причине­ние оборудованием, эксплуатируемым лизингополучателем, вреда жизни, здоровью или-имуществу третьих лиц (п. 1 ст. 8).

В то же время Конвенцией предусмотрена обязанность лизингодателя гарантировать, что спокойное владение лизингополучателя не будет нару­шено третьими лицами, имеющими преимущественные права на объект лизинга (п. 2 ст. 8). Следовательно, если имущество будет отобрано у ли­зингополучателя по требованию третьего лица, лизингополучатель сможет потребовать возмещения ущерба за счет лизингодателя.

Обязанности лизингополучателя согласно Конвенции (ст. 9) состоят в надлежащем использовании оборудования и содержании его в том состоя­нии, в котором оно было получено. Все вопросы, связанные с износом и модификацией оборудования, должны согласовываться сторонами. По окончании срока действия лизингового соглашения лизингополучатель обя­зан возвратить оборудование лизингодателю. Исключение составляют слу­чаи, когда лизингополучатель реализует предусмотренное договором право

на выкуп этого оборудования либо сможет договориться с лизингодателем о продлении его аренды.

Что касается отношений, вытекающих из соглашения о поставке обо­рудования, то Конвенция по сути ставит лизингополучателя в положение покупателя, наделяя его всеми правами последнего, в том числе и правом отложить или отменить без согласия лизингодателя поставку оборудования. Напротив, стороны соглашения о поставке (поставщик и лизингодатель) не вправе изменять срок поставки оборудования, который был предварительно одобрен лизингополучателем, без согласия последнего (ст. 11).

В случае нарушения срока поставки оборудования или иного неиспол­нения или ненадлежащего исполнения соглашения о поставке лизингополу­чатель наделяется определенными правами требования в отношении как лизингодателя, так и поставщика. В частности, по отношению к лизингода­телю лизингополучатель имеет право отказаться от принятия оборудования и расторгнуть лизинговые соглашения. Если же лизингополучатель не рас­торгает лизинговое соглашение, он может воспользоваться правом отка­заться от выплаты арендной платы по лизинговому соглашению до тех пор, пока лизингодатель не возместит ущерб за непоставку оборудования в со­ответствии с соглашением о поставке. В случае, когда лизингополучатель отказывается от лизингового соглашения, он вправе требовать от лизинго­дателя возмещения арендной платы и других сумм, выплаченных авансом (ст. 12 Конвенции).

Конвенцией (ст. 13) предусмотрены также последствия на случай не­исполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ли­зингополучателя. Речь идет главным образом об основной обязанности по­следнего по своевременному внесению арендной платы. При невыполнении лизингополучателем данной обязанности лизингодатель вправе требовать взыскания с него задолженности по арендной плате вместе с соответст­вующими процентами, а также возмещения причиненного ущерба.

Если же невыполнение лизингополучателем своих обязательств носит существенный характер, лизингодатель может реализовать одно из своих дополнительных прав: потребовать предварительной оплаты суммы буду­щих арендных платежей (такое право должно быть предусмотрено лизинго­вым соглашением) либо заявить о прекращении лизингового соглашения, т.е. о расторжении договора. В случае, если лизингодатель расторгает дого­вор, лизингополучатель должен возвратить ему сданное внаем имущество и, кроме того, возместить ущерб в сумме, которую лизингодатель получил бы, если бы лизингополучатель выполнил лизинговое соглашение в соот­ветствии с его условиями.

Отдельным образом регулируется в Конвенции вопрос о правомочиях лизингодателя и лизингополучателя на уступку ими своих прав, вытекаю­щих из лизингового соглашения. На этот счет имеется два противополож­ных правила. Лизингодатель вправе передать или иначе распорядиться все­ми или любым из своих прав как в отношении оборудования, так и по ли­зинговому соглашению. Такая передача прав, однако, не освобождает ли­зингодателя от каких-либо его обязанностей по лизинговому соглашению.

Что касается лизингополучателя, то последний, напротив, не может передать право на использование оборудования или иные права по лизин­говому соглашению без согласия лизингодателя и без учета прав третьих лиц (ст. 14 Конвенции).

3. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЛИЗИНГА В РОССИИ

Несмотря на то что Оттавская конвенция о международном финансо­вом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г., разрабатывалась с участием пред­ставителей СССР, началом правового регулирования лизинга в России можно считать 1994 год, когда был принят Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестици-онной деятельности»¹ хотя данный Указ не включает в себя норм, на-

правленных на непосредственное урегулирование правоотношений, связан­ных с лизингом имущества, а лишь поручает Правительству РФ «разрабо­тать и в месячный срок утвердить Временное положение о лизинге» (кото­рое, кстати, «опоздало» почти на год) и, более того, допускает ошибки в определении параметров будущего правового регулирования лизинговых отношений, мы должны отдать ему должное как первому в России право­вому акту в этой области.

Говоря об ошибках в определении параметров будущего правового ре­гулирования, мы имеем в виду прежде всего чисто экономический подход к лизингу не как к гражданско-правовому договору, что имеет место в Оттав-ской конвенции, а как к виду предпринимательской деятельности. Указ именно так и определяет лизинг: как вид предпринимательской деятельно­сти, направленный на инвестирование временно свободных или привлечен­ных финансовых средств в имущество, передаваемое по договору физиче­ским и юридическим лицам на определенный срок. Другая ошибка состоит в том, что в круг объектов лизинга Указ включил «любое движимое и не­движимое имущество, относимое ,к основным средствам, а также имущест­венные права» (п. 1), хотя, конечно же, имущественные права ни при каких условиях не могут служить самостоятельным объектом лизинга. Кроме то-

1 СЗ РФ. 1994. № 22. Ст. 2463.

го, никак нельзя объяснить и требование, которое Указ предъявляет к орга­низациям-лизингодателям: «лизинговые предприятия создаются в форме акционерных обществ, главным образом открытого типа» (п. 2).

Некоторые положения Указа весьма напоминают «кавалерийскую ата­ку»: при отсутствии какого-либо правового регулирования лизинга в Указе говорится о «развитии лизинга в конверсии и техническом перевооружении предприятий», «создании координационного центра по развитию лизинга в оборонных отраслях промышленности» и т.п.

И все же Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 безуслов­но имеет важное значение в деле правового регулирования отношений, свя­занных с лизингом имущества, а также присоединения России к Конвенции

0 международном финансовом лизинге.

Следующим значительным шагом в развитии правового регулирова­ния лизинга явились постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» и утвержден­ное этим постановлением Временное положение о лизинге¹

Во Временном положении о лизинге была несколько скорректирована позиция, содержавшаяся в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994г. № 1929, относительно понятия «лизинг» в сторону договорной природы лизинговых отношений. Лизинг определяется как «вид предприниматель­ской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного про­давца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей» (п. 1).

Как видим, в этом определении понятие «лизинг» употребляется в двух разных значениях: во-первых, с экономической точки зрения, лизинг пред­ставляет собой один из видов предпринимательской деятельности, одну из форм коммерческого инвестирования временно свободных либо специаль­но привлеченных для этих целей денежных средств; во-вторых, с юридиче­ской точки зрения, под лизингом понимается договор финансовой аренды (лизинга), суть которого состоит в приобретении арендодателем в собст­венность имущества в соответствии с указаниями арендатора для передачи этого имущества последнему в аренду.

В число возможных объектов договора лизинга Временное положение включило любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по дей-

1 СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2591. В данное постановление вносились изменения и до­
полнения постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1996 г. № 528 (СЗ РФ.
1996. №18. Ст. 2154).

ствующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запре­щенного к свободному обращению на рынке (п. 2).

Субъектами лизинговых правоотношений, согласно Временному по­ложению, были признаны: в качестве лизингодателя— юридические лица, осуществляющие лизинговую деятельность, т.е. передачу в лизинг по дого­вору специально приобретенного для этого имущества, или граждане, за­нимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юриди­ческого лица и зарегистрированные как индивидуальные предприниматели; в качестве лизингополучателя - юридические лица, осуществляющие пред­принимательскую деятельность, или граждане - индивидуальные предпри­ниматели, получающие имущество в пользование по договору лизинга; в качестве продавца лизингового имущества- юридические лица- изгото­вители машин и оборудования, а также иные организации и граждане, про­дающие имущество, являющееся объектом лизинга (п. 3).

Временным положением о лизинге было скорректировано и другое положение названного Указа Президента РФ, предъявляющее излишне же­сткие требования к организационно-правовой форме лизинговых организа­ций, согласно которому последние могли создаваться исключительно как акционерные общества. В соответствии с Временным положением (п. 4) лизинговые компании (фирмы) - это коммерческие организации, созда­ваемые в форме акционерного общества или других организационно-правовых формах, выполняющие в соответствии с учредительными доку­ментами и лицензиями функции лизингодателей. В качестве их учредителей могут выступать как юридические лица, так и граждане.

Основные признаки договора лизинга определены Временным поло­жением путем формулирования четких требований, предъявляемых ко вся­кому договору лизинга. Это следующие требования: во-первых, право вы­бора объекта лизинга и продавца лизингового имущества принадлежит ли­зингополучателю, если иное не предусмотрено договором; во-вторых, ли­зинговое имущество используется лизингополучателем только в предпри­нимательских целях; в-третьих, лизинговое имущество приобретается ли­зингодателем у продавца лизингового имущества только при условии пере­дачи его в лизинг лизингополучателю; в-четвертых, сумма лизинговых пла­тежей за весь период лизинга должна включать полную (или близкую к ней) стоимость лизингового имущества в ценах на момент заключения сделки (п. 6).

В договоре лизинга может быть предусмотрено право выкупа лизинго­вого имущества лизингополучателем по истечении или до истечения срока его аренды. По соглашению сторон в договоре может предусматриваться также ускоренная амортизация лизингового имущества.

О правильном понимании существа лизинга и о стремлении придер­живаться основных принципов Оттавской конвенции свидетельствует также то, что Временное положение не распространяло свое действие на иные договорные отношения, при которых имущество передается арендатору на срок, существенно меньший нормативного срока службы имущества, что предполагает возможность арендодателя сдавать это имущество в аренду неоднократно в течение нормативного срока его службы (так называемый оперативный лизинг, аренда, прокат). Эти отношения, как было отмечено в самом Временном положении, должны регулироваться гражданским зако­нодательством.

Основные права и обязанности сторон в договоре лизинга, а также распределение между ними расходов по содержанию и эксплуатации ли­зингового имущества в основном корреспондировали основным положени­ям Оттавской конвенции и укладывались в предусмотренную последней конструкцию договора лизинга.

Лизингодатель сохранял лизинговое имущество в своей собственности и был вправе, если иное не предусматривалось договором лизинга, исполь­зовать его в качестве предмета залога (п. 11 Временного положения). Оче­видно, что в случае обращения залогодержателем взыскания на это имуще­ство при продаже его с публичных торгов, новый собственник, приобретая это имущество, обремененное лизинговыми обязательствами, сам стано­вился лизингодателем.

Лизингополучатель наделялся правом пользования лизинговым иму­ществом на условиях, определенных договором лизинга. С момента постав­ки лизингового имущества лизингополучатель наделялся правом предъяв­ления претензий продавцу в отношении качества, комплектности, сроков поставки имущества и других случаев ненадлежащего исполнения обяза­тельств по договору купли-продажи, заключенному между продавцом и лизингодателем. Лизингодатель мог нести ответственность перед лизинго­получателем за качество лизингового имущества лишь в том случае, если выбор имущества осуществлялся, в соответствии с договором, лизингода­телем по поручению лизингополучателя (п. 16 Временного положения).

Основные обязанности лизингополучателя заключались в обеспечении сохранности лизингового имущества и поддержанию его в надлежащем состоянии в течение всего срока действия договора лизинга, а также в свое­временной уплате лизинговых платежей. На лизингополучателя возлагались все расходы, возникающие в связи с эксплуатацией, техническим обслужи­ванием и ремонтом лизингового имущества, а также по его страхованию, включая страхование своей ответственности перед лизингодателем. Иное

распределение расходов между сторонами могло быть установлено догово­ром лизинга (пп. 17, 18 Временного положения).

Что касается обязанности лизингополучателя по своевременной уплате лизинговых платежей, то в соответствии с Временным положением разме­ры, способ, форма и периодичность выплат определяются в договоре ли­зинга по соглашению сторон. Вместе с тем Временное положение преду­сматривало основные составные части общей суммы лизинговых платежей, что по сути предопределяло их конкретные размеры. Общая сумма лизин­говых платежей должна была включать в себя: сумму, возмещающую пол­ную (или близкую к ней) стоимость лизингового имущества; сумму, компен­сирующую лизингодателю расходы, связанные с получением и использовани­ем им кредитных ресурсов для приобретения имущества в соответствии с договором лизинга; вознаграждение лизингодателя; сумму, выплачиваемую за страхование имущества в случае его страхования лизингодателем; иные затраты лизингодателя, предусмотренные договором лизинга. Согласно Вре­менному положению лизинговые платежи должны включаться в себестои­мость продукции (работ, услуг), производимой лизингополучателем (п. 19).

Риск случайной гибели, утраты, порчи лизингового имущества возла­гался Временным положением на лизингодателя, однако договором лизинга мог быть предусмотрен переход указанного риска к лизингополучателю с момента поставки ему имущества (п. 15).

В качестве последствия нарушения лизингодателем или лизингополу­чателем условий договора лизинга Временное положение наделяло соот­ветствующего контрагента правом требовать расторжения договора в уста­новленном порядке. Кроме того, сторонам предписывалось в обязательном порядке включать в договор условие о санкциях за неуплату или несвое­временную уплату лизинговых платежей (пп. 13, 14).

Несмотря на то что модель договора лизинга, вытекающая из Времен­ного положения, по своим параметрам в основном совпадает с договором международного финансового лизинга, регулируемого Оттавской конвен­цией, между ними имеются и существенные различия. На некоторые из них ранее обращалось внимание в юридической литературе. Например, О.М. Козырь отмечает: «В российском законодательстве лизинговые отно­шения были привязаны к «нормативному сроку службы» (сроку амортиза­ции), и первоначальный срок лизинга, согласно Временному положению, должен был быть близким к нормативному сроку службы имущества, а сумма лизинговых платежей - близкой к стоимости передаваемого в ли­зинг имущества в ценах на момент заключения договора лизинга». В то же время «для того, чтобы отношения финансовой аренды были экономически выгодными для сторон, первоначальный срок аренды, по мнению западных

специалистов, должен составлять 50-75% от расчетного срока эффективной службы оборудования, после чего арендатор уже может пользоваться им, выплачивая практически номинальную арендную плату»¹

Внимательный сравнительный анализ российского Временного положе­ния о лизинге и Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизин­ге позволяет выявить следующие различия, которые имеют правовой харак­тер и относятся к правовому регулированию соответствующего договора.

Во-первых, в отличие от Отгавской конвенции Временное положение не включает в себя каких-либо норм, определяющих судьбу лизингового имущества на случай банкротства лизингополучателя. На это можно было бы возразить, что, сохраняя за лизингодателем право собственности на ука­занное имущество, Временное положение тем самым предопределяет его судьбу, поскольку в конкурсную массу должника-лизингополучателя в слу­чае банкротства последнего подлежит включению только имущество, при­надлежащее лизингополучателю. Однако включение во Временное положе­ние нормы, аналогичной той, которая имеется в ст. 7 Отгавской конвенции (о том, что вещные права лизингодателя в отношении лизингового обору­дования будут действительны против управляющего конкурсной массой и кредиторов), безусловно способствовало бы обеспечению защиты прав и законных интересов лизингодателей (в особенности иностранных).

Во-вторых, Временное положение не содержит правил, позволяющих ос­вободить лизингодателя от ответственности за выбор поставщика и оборудова­ния (когда такая обязанность возлагается на лизингодателя), аналогичных тем, которые предусмотрены Конвенцией о международном финансовом лизинге (ст. 10). Дело в том, что такой подход противоречил бы принципам ответствен­ности за нарушение гражданско-правовых обязательств по российскому граж­данскому праву. Данное обстоятельство учитывали и разработчики Отгавской конвенции: согласно ст. 20 Конвенции договаривающееся государство может заявить в любое время о подписании, ратификации, принятии, одобрении или присоединении, которые будут заменять его внутреннее право положениями ст. 8 (п. 3) Конвенции, если его внутреннее право не разрешает лизингодателю исключить его ответственность за вину или небрежность. Данным положением воспользовалась Российская Федерация, которая при присоединении к Конвен­ции сделала заявление о том, что вместо положений п. 3 ст. 8 Конвенции она будет применять нормы своего гражданского законодательства²

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, ал-
фавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хох-

лова. М, 1996. С. 345.

2 См. ст. 1 Федерального закона «О присоединении Российской Федерации к Кон­
венции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

В-третьих, правильно определяя в целом права лизингополучателя в отношении продавца (поставщика) лизингового имущества, Временное по­ложение (п. 16) по непонятным причинам связывает переход этих прав от лизингодателя с моментом поставки лизингового имущества лизингополу­чателю, что лишает последнего возможности предъявлять к поставщику какие-либо требования в случае непоставки указанного имущества. Оттав-ская же конвенция говорит не о переходе данных прав от лизингодателя к лизингополучателю, а о том, что обязанности поставщика по соглашению о поставке связаны с лизингополучателем, как если бы последний был сторо­ной в этом соглашении. Таким образом, лизингополучатель наделяется пра­вами покупателя по договору поставки не с момента фактического получе­ния лизингового имущества, а с момента подписания указанного договора поставщиком и лизингодателем. Представляется, что такой подход в боль­шей мере отражает существо лизинговых отношений и гарантирует интере-сылизингополучателя.

В-четвертых, во Временном положении в гораздо меньшем объеме, чем это имеет место в Отгавской конвенции, регулируются последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения сторонами обязательств, вытекающих из договора лизинга. Например, Конвенция при существенном нарушении условий договора наделяет лизингодателя и лизингополучателя правом на одностороннее прекращение договора лизинга (по Временному положению в этом случае возможно лишь расторжение договора по требо­ванию стороны в судебном порядке). При нарушении срока поставки обо­рудования лизингополучатель имеет право не принять это оборудование; лизингодатель при невыполнении лизингополучателем обязательств по вне­сению лизинговых платежей может потребовать предварительной оплаты, суммы будущих платежей и т.п. (ст. 13, 14 Конвенции). Временное положе­ние не включает аналогичных норм, а лишь указывает, что подобные санк­ции могут быть установлены договором лизинга.

В-пятых, Временное положение, в отличие от Отгавской конвенции (ст. 2, 14), не содержит каких-либо положений, регулирующих отношения, связанные с сублизингом, а также с уступкой прав по договору лизинга. Видимо, расчет был на применение общих положений о замене сторон в обязательстве, предусмотренных частью первой ГК (гл. 24), действовавшей в период разработки и принятия Временного положения.

Необходимо подчеркнуть, что постановление Правительства РФ от 29 июня 1995г. №633, утвердившее Временное положение о лизинге, включало в себя ряд положений, относящихся к публично-правовому регу­лированию лизинговых отношений, которые были направлены на создание благоприятных условий для развития лизинга в России. В частности, преду-

сматривалось внесение изменений и дополнений в налоговое законодатель­ство, направленных на освобождение: лизингодателей - от уплаты налога на прибыль, полученную от реализации долгосрочных договоров лизинга; банков — от уплаты налога на прибыль, получаемую ими от предоставления долгосрочных кредитов для осуществления операций финансового лизинга; лизингодателей - от уплаты налога на добавленную стоимость при выпол­нении лизинговых услуг, с сохранением действующего порядка уплаты на­лога на добавленную стоимость при приобретении имущества, являющего­ся объектом финансового лизинга (п. 3).

Вскоре указанные положения (в части налога на прибыль) были реали­зованы самим Правительством путем внесения соответствующих дополне­ний в Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налого­обложении прибыли, утвержденное постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Согласно этим дополнениям из налогооблагаемой базы организаций - участников лизинговых правоотношений исключались проценты по полученным заемным средствам (в том числе по кредитам банков и других организаций), используемым субъектами лизинга для осу­ществления операций финансового лизинга, а также лизинговые платежи по операциям финансового лизинга²

Следующим шагом Правительства РФ в деле регулирования лизинго­вых правоотношений явилось утверждение Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации (постановление от 26 февраля 1996 г № 167)^{3 Согласно} Данному Положению лицензия явля­ется официальным документом, разрешающим лизинговой компании (ор­ганизации-лизингодателю) осуществление лизинговой деятельности в тече­ние установленного срока с соблюдением лицензионных условий и дейст­вующего законодательства. Лицензирование лизинговой деятельности осуществляется Министерством экономики РФ, которое имеет право пе­редавать свои соответствующие полномочия органу исполнительной вла­сти субъекта Российской Федерации, если лизинговая деятельность осу­ществляется на его территории. На Министерство экономики РФ также возложено ведение реестра выданных лицензий в области лизинговой деятельности.

1 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1992. №9.

Ст. 602: СЗ РФ. 1595.№27.C_Tl 2587;J4o2§.CT.2686. _шск

^Постановление Правительства Российской Федерации от 20 ноября 1995 г. № 1133

Для получения лицензии вновь созданная лизинговая компания долж­на представить в лицензионный орган: заявление установленного образца о выдаче лицензии с указанием наименования и организационно-правовой формы лизинговой компании, ее юридического адреса, номера расчетного счета, наименования обслуживающего банка и срока действия лицензии; копии учредительных документов лизинговой компании; копию свидетель­ства о государственной регистрации лизинговой компании; справку налого­вого органа о постановке лизинговой компании на налоговый учет; доку­мент, подтверждающий факт оплаты процедуры рассмотрения заявления. Лизинговые компании, осуществлявшие ранее лизинговую деятельность, для получения лицензии должны также представить: баланс за предыдущий отчетный период и отчет о результатах финансовой деятельности за ука­занный период; копию акта последней аудиторской проверки лизинговой компании или ее проверки налоговым органом.

Лицензия на осуществление лизинговой деятельности выдается на пять лет. По заявлению лизинговой компании возможна выдача лицензии и на менее длительный срок, но не меньше одного года.

Основаниями для отказа в выдаче лицензии могут служить: несоответ­ствие документов, представленных лизинговой компанией, требованиям законодательства; наличие в указанных документах недостоверной или ис­каженной информации; отсутствие у лизинговой компании возможности выполнять функции лизингодателя в соответствии с требованиями законо­дательства, подтвержденное отрицательным экспертным заключением ли­цензионного органа.

Сформулированы в Положении и обязательные условия действия ли­цензии, невыполнение которых может служить основанием для ее аннули­рования. К их числу относятся следующие: соблюдение лизинговой компа­нией требований законодательства; осуществление деятельности в качестве лизингодателя: наличие не менее одного находящегося в стадии реализации договора лизинга в течение срока действия лицензии; приоритетность ли­зинговой деятельности по отношению к иным видам деятельности лизинго­вой компании (в общем объеме доходов лизинговой компании доходы от лизинговой деятельности должны составлять не менее 40%).

В юридической литературе поднимался вопрос о законности Положе­ния о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации. Дело в том, что данное Положение утверждено Правительством РФ после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Феде­рации. В соответствии с ГК (п. 1 ст. 49) перечень отдельных видов деятель­ности, которыми юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии), определяется федеральным законом.

Отсюда некоторые авторы делают вывод, что постановление Правительства Российской Федерации противоречит данному положению ГК и не подле­жит применению. Например, Т.А. Коннова пишет: «Положение о лицензи­ровании лизинговой деятельности в РФ, созданное в соответствии с Вре­менным положением, посвящено лицензированию деятельности лизинго­вых компаний, под которыми понимаются любые организации, осуществ­ляющие лизинговую деятельность в качестве лизингодателя... Гражданский кодекс определил, что, по общему правилу, коммерческие организации зани­маются любыми видами деятельности, не запрещенными законами. Юриди­ческое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. На сегодняшний день никакой закон не определя­ет лизинговую деятельность как исключительную. Поэтому ею могут зани­маться все лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность... Необходимость получения лицензии для проведения лизинговых операций была установлена Положением о лицензировании лизинговой деятельности. Это противоречит абз. 3 ст. 49 ГК, в соответствии с которым перечень подле­жащих лицензированию видов деятельности юридического лица определяет­ся законом, а постановление Правительства- акт подзаконный».

Нельзя не согласиться с ходом рассуждений Г.А. Конновой. Действи­тельно, после 8 декабря 1994 г. (дата введения в действие гл. 4 ГК, вклю­чающей в свой состав ст. 49) новые виды предпринимательской деятельно­сти, подлежащие лицензированию, могли вводиться только федеральным законом. И в этом смысле имеющееся в п. 1 Положения указание на то, что оно разработано не только в соответствии с Временным положением о ли­зинге, но и на основании постановления Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности»^{2 ниче} ~ го не меняет, поскольку и данное постановление Правительства РФ не со­ответствует (по уровню нормативного правового акта) требованиям п. 1 ст. 49 ГК. Вместе с тем, как у нас часто бывает, незаконное постановление Прави­тельства де-факто всеми признавалось и применялось. В настоящее же время в условиях действия Федерального закона от 25 сентября 1998 г. «О лицензи-ровании отдельных видов деятельности»^{3 в} соответствии с которым лизинга-вая деятельность относится к числу лицензируемых видов предприниматель­ской деятельности, данная проблема потеряла свою актуальность.

С 1 марта 1996 г. была введена в действие часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, представляющая собой разд. IV ГК «Ог-

1 Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. 1998.

^|р^С.¹ 1995.№1.Сг.69.

з СЗ РФ. 1998. № 39. Ст. 4857; № 48. Ст. 5853.

дельные виды обязательств». В составе гл. 34 ГК имеются нормы о догово­ре финансовой аренды (лизинга), объединенные в § 6 (ст. 665-670). Не­смотря на небольшое число норм, регулирующих непосредственно договор финансовой аренды (лизинга), ГК не предусматривает принятия каких-либо федеральных законов или иных правовых актов о договоре финансовой аренды (лизинга), как это имеет место в отношении некоторых других гра­жданско-правовых договоров. Дело в том, что договор финансовой аренды (лизинга) рассматривается в ГК в качестве отдельного вида договора арен­ды (имущественного найма), поэтому его регулирование строится по из­вестной схеме: при отсутствии в соответствующем параграфе специальных правил, регламентирующих какой-либо из видов гражданско-правового договора (в данном случае договор лизинга), подлежат применению общие положения о соответствующем типе гражданско-правового договора (в дан­ном случае договора аренды). Следовательно, договор финансовой аренды (лизинга) за пределами норм, сосредоточенных в § 6 гл. 34, регулируется об­щими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК). Тем самым достигается полное и комплексное регулирование договора финансовой аренды (лизинга). Анало­гичная схема правового регулирования используется в ГК и в отношении иных сложных договоров, имеющих свои отдельные виды: купли-продажи, ренты и пожизненного содержания с иждивением, подряда, хранения¹

После введения в действие норм ГК о финансовой аренде (лизинге) Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. и названные выше постановле­ния Правительства РФ о лизинге сохранили свое действие лишь в части, не противоречащей гл. 34 (§ 1 и 6) ГК²

И после принятия части второй Гражданского кодекса РФ продолжали издаваться постановления Правительства РФ по различным вопросам ли­зинговой деятельности, однако все они носили чисто организационный ха­рактер и не содержали положений, направленных на позитивное регулиро­вание договора лизинга. Иллюстрацией к сказанному может служить, в ча­стности, постановление Правительства РФ от 21 июля 1997г. №915 «О

мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997-2000 з. Среди мероприятий, предусмотренных данным постановлением:

подготовка предложений о снижении ставок таможенных пошлин на вво­зимые в Российскую Федерацию виды технологического оборудования; разработка методических указаний по проведению международных лизин-

Содержание норм ГК о финансовой аренде (лизинге) будет раскрыто в следующих частях настоящей главы. ~ См. ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского

говых операций; решение вопросов, связанных с созданием ассоциации ли­зинговых компаний государств - участников СНГ, инвестиционного лизинго­вого консорциума коммерческих банков; разработка проектов создания меж­региональных лизинговых центров для малого предпринимательства, и т.п.

Несколько иной характер носит постановление Правительства Россий­ской Федерации от 3 сентября 1998 г. № 1020, которым утвержден Порядок

предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых „1. Данным постановлением установлено, что государственные га­рантии на осуществление лизинговых операций за счет средств бюджета развития Российской Федерации являются поручительством Правительства РФ и предоставляются резидентам Российской Федерации- кредиторам лизингодателя на конкурсной основе под заемные средства.

Рассмотрение вопроса о предоставлении государственных гарантий производится при наличии между организацией, реализующей инвестици­онный проект, и лизингодателем соглашения об условиях заключения дого­вора лизинга, в котором указывается, что права и обязанности сторон по договору возникают после получения государственных гарантий под заем­ные средства.

Общий объем государственных гарантий должен соответствовать их лимитам по направлениям использования, предусмотренным законом о фе­деральном бюджете.

Размер государственных гарантий, выдаваемых кредитору лизингода­теля, составляет до 40% фактически предоставляемых для реализации ли­зинговой операции средств.

Основной целью предоставления государственных гарантий является стимулирование более широкого привлечения частных инвестиций в сферу финансового лизинга как одной из форм инвестиционной деятельности.

Как видим, и это постановление Правительства РФ не затрагивает пра­вового регулирования договора финансовой аренды (лизинга).

4. СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГКо ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЕ { ЛИЗИНГЕ )

и ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ЛИЗИНГЕ»

Как уже отмечалось, в ГК не предусмотрено принятия каких-либо иных федеральных законом и других правовых актов, направленных на ре­гулирование договора лизинга. Однако Государственной Думой 11 сентяб­ря 1998 г. был принят Федеральный закон «О лизинге», впоследствии одоб-

1СЗ РФ. 1998. № 36. Ст. 4520.

ренный Советом Федерации (14 октября 1998 г.) и подписанный Президен­том РФ (29 октября 1998 г.)¹

В результате внимательного изучения текста Федерального закона «О лизинге» складывается впечатление, что его разработчики при подготовке законопроекта и законодатель в процессе его принятия исходили из того, что в российском и международном частном праве отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие договор лизинга. Только этим можно объяснить на­личие в данном Федеральном законе большого числа положений, противо­речащих не только нормам ГК, но и Конвенции о международном финансо­вом лизинге. Более того, само представление о договоре лизинга, его поня­тии, основных признаках и видах, которое следует из текста Федерального закона «О лизинге», оказалось иным по сравнению с тем, которое было по­ложено в основу Огтавской конвенции и норм ГК о договоре финансовой аренды (лизинга). Иначе чем объяснить появление в данном Федеральном законе понятия «лизинговая сделка», которая, по мнению авторов законо­проекта, представляет собой «совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга» (ст. 2)?

Наряду с понятием «лизинговая сделка» в Федеральном законе «О ли­зинге» употребляются также и понятие «лизинп и понятие «договор лизин­га». Причем под «лизингом» в данном Законе разумеется «вид инвестицион­ной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную пла­ту, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных дого­вором, с правом выкупа имущества лизингополучателем» (ст. 2).

«Забыли» авторы законопроекта, а вместе с ними и законодатель, ос­новной термин для лизинговых правоотношений, а именно- «аренда». Вместо этого говорится о некоем договоре, по которому имущество переда­ется за определенную плату, на определенный срок и на определенных усло­виях, обусловленных договором. Но ведь договором можно «обусловить ус­ловия», которые не позволят квалифицировать его как договор аренды!

Федеральный закон «О лизинге» объявляет, что он в равной степени регулирует три вида лизинга: наряду с финансовым лизингом, нормами За­кона охватываются и так называемые возвратный лизинг и оперативный лизинг. При этом под возвратным лизингом предлагается понимать «разно­видность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предме­та лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель», а под опера­тивным лизингом - «вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве

СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на опре­деленных условиях во временное владение и в пользование... При опера­тивном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократ­но в течение полного срока амортизации предмета лизинга» (п. 3 ст. 7). Од­нако в обоих случаях отсутствует непременный обязательный признак до­говора лизинга, а именно: обязанность лизингодателя приобрести лизинго­вое имущество у определенного продавца в соответствии с указаниями ли­зингополучателя. Поэтому так называемый возвратный и оперативный ли­зинг, с точки зрения и ГК, и Оттавской конвенции, не могут быть признаны договором лизинга и регулироваться соответственно положениями § 6 гл. 34 ГК и нормами Конвенции. В лучшем случае имеющиеся в Федераль­ном законе положения об указанных «видах» лизинга могут рассматривать­ся в качестве самостоятельных правил по отношению к общим положениям ГК об аренде (§ 1 гл. 34) и применяться лишь в случаях, когда они не про­тиворечат указанным общим положениям либо когда сами общие положе­ния (применительно к отдельным условиям аренды) допускают возмож­ность установления федеральным законом иных правил правового регули­рования.

Что же касается содержащихся в Федеральном законе «О лизинге» норм о финансовом лизинге, то они подлежат применению лишь в части, соответствующей положениям ГК, причем речь идет о положениях ГК как о финансовой аренде (лизинге), так и общих положениях об аренде, приме­няемых субсидиарно при отсутствии в ГК (§ 6 гл. 34) специальных правил о договоре лизинга. В данном случае должен действовать принцип правового регулирования гражданско-правовых отношений, закрепленный в п. 2 ст. 3 ГК: нормы гражданского права, содержащиеся в других федеральных зако­нах, должны соответствовать ГК. Только так можно спасти правовое регу­лирование договора лизинга от юридического хаоса и неразберихи, кото­рые сулит ему прямое и непосредственное применение всех положений Фе­дерального закона «О лизинге». К этому добавим, что текст Федерального закона «О лизинге» страдает многочисленными недостатками, являющими­ся следствием крайне низкого уровня законодательной техники, а времена­ми и просто правовой безграмотности. Иллюстрацией к сказанному могут служить положения о том, что: учредителями лизинговых компаний могут быть юридические и физические лица, в том числе граждане, зарегистри­ рованные в качестве индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 5) (такое требование корпоративное законодательство предъявляет только к полным товарищам в полных и коммандитных товариществах, следовательно ком­мерческие организации иных организационно-правовых форм исключаются из числа лизинговых компаний); сублизинг- особый вид отношений, воз-

пикающих в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу (п. 1 ст. 8) (здесь явно перепутали субаренду с перенаймом), одним из существенных условий договора лизинга является условие об объ­ еме передаваемых прав собственности (п. 4 ст. 15) (?!); договор квалифи­цируется как договор лизинга, если он содержит указания на наличие инве­ стирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю (п. 1 ст. 16) (значит, если договор лизинга не содержит таких указаний, его следует признавать незаключен­ным?); лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или час­тично свои интересы, вытекающие из договора лизинга (п. 1 ст. 18) (?!). Перечень подобных нелепых, с юридической точки зрения, положений можно было бы продолжить.

Федеральный закон «О лизинге» выделяет такую форму лизинга, как международный лизинг и включает в себя целый ряд положений, направ­ленных на его регулирование. Основным признаком международного ли­зинга по данному Закону признается то, что лизингодатель или лизингопо­лучатель является нерезидентом Российской Федерации. Порядок регули­рования международного лизинга определяется следующим образом. Если лизингодателем является резидент Российской Федерации, т.е. предмет ли­зинга находится в собственности резидента Российской Федерации, дого­вор международного лизинга регулируется Федеральным законом «О ли­зинге» и иным законодательством Российской Федерации. Если же лизин­годателем является нерезидент Российской Федерации, т.е. предмет лизинга находится в собственности нерезидента Российской Федерации, договор международного лизинга все равно регулируется федеральными законами, но на этот раз - в области внешнеэкономической деятельности.

Между тем Российская Федерация, в соответствии с Федеральным за­коном «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге», является участником указанной Конвенции. Сфера действия Конвенции о международном финансовом ли­зинге определяется в зависимости от того, где находится место деятельно­сти участников лизинговых отношений, а то обстоятельство, кто является собственником лизингового имущества, не имеет правового значения. По­этому в тех случаях, когда лизингодатель, лизингополучатель и поставщик (продавец) имеют места своей деятельности на территории государств -участников Конвенции либо когда договор поставки (купли-продажи) и дого­вор лизинга подчиняются праву одного из государств— участников Кон­венции, отношения сторон должны регулироваться именно Конвенцией, а

1 Подробный анализ положений Федерального закона «О лизинге» будет приведен в следующих частях настоящей главы.

не внутренним законодательством (например, федеральными законами Рос­сийской Федерации).

Не следует забывать также, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации (к каковым бесспорно относится Оттавская конвенция о международном финансовом лизинге) в соответствии с Конституцией РФ являются состав­ной частью правовой системы Российской Федерации. При этом, если меж­дународным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, приме­няются правила международного договора (ст. 7 ГК).

В связи с этим те положения о международном финансовом лизинге Федерального закона «О лизинге», которые не соответствуют Конвенции о международном финансовом лизинге, не подлежат применению. В качества примера таковых могут быть приведены следующие положения.

В соответствии с п. I ст. 16 Федерального закона «О лизинге» при осуществлении международного финансового лизинга договор лизинга должен содержать ссылку на договор купли-продажи, в соответствии с ко­торым передача предмета лизинга лизингополучателю должна произво­диться не позднее чем через шесть месяцев с момента пересечения предме­том лизинга таможенной границы Российской Федерации, за исключением случая его транспортировки по территории Российской Федерации в тече­ние срока, превышающего шесть месяцев. В то же время Конвенция о меж­дународном финансовом лизинге (ст. 1) предусматривает, что оборудование приобретается лизингодателем у поставщика в связи с лизинговым согла­шением, которое с ведома поставщика заключено или должно быть заклю­чено между лизингодателем и лизингополучателем, и не требует для призна­ния сделки финансового лизинга заключенной наличия в ней каких-либо ссы­лок на предварительно заключенный договор купли-продажи (поставки).

Не подлежит применению также положение, предусмотренное п. 3 ст. 34 Федерального закона «О лизинге», согласно которому стороны по договору международного финансового лизинга имеют право предостав­лять отсрочку лизинговых платежей на срок не более чем шесть месяцев с момента фактического ввода предмета лизинга в эксплуатацию. Оттавская конвенция не содержит каких-либо ограничений прав сторон по определе­нию сроков внесения лизинговых платежей и их отсрочке и не предоставля­ет возможность государствам - участникам Конвенции устанавливать та­кого рода ограничения во внутреннем законодательстве. А в соответствии с п. 2 ст. 7 ГК международные договоры Российской Федерации применяют­ся непосредственно, кроме случаев, когда из самого международного дого-

вора следует, что для его применения требуется издание внутригосударст­венного акта.

Не было никакой нужды включать в текст Федерального закона «О ли­зинге» и положения о применимом праве при разрешении споров между участниками международных лизинговых сделок. Указанные положения дублируют коллизионные нормы Конвенции о международном финансовом лизинге (п. 3 ст. 7), каковые и будут подлежать применению в спорных си­туациях.

С учетом изложенного претензии Федерального закона «О лизинге» на регулирование договоров международного финансового лизинга представ­ляются, по меньшей мере, неоправданными.

Пожалуй, единственный положительной чертой Федерального закона «О лизинге» является наличие в нем некоторых публично-правовых норм, предусматривающих льготы для участников лизинговых отношений в об­ласти валютного, налогового и таможенного законодательства. Например, лизингодателю предоставлено право без лицензии Центрального банка РФ осуществлять международные операции, связанные с движением капитала, привлекать денежные средства от нерезидентов Российской Федерации в целях приобретения предмета лизинга, в том числе на срок более шести месяцев, но не превышающий срока действия договора лизинга. Ввоз на территорию Российской Федерации и вывоз с ее территории предмета ли­зинга в целях его использования по договору лизинга на срок более шести месяцев, а также оплата полной суммы договора лизинга за период, превы­шающий шесть месяцев, не считаются валютными операциями, связанными с движением капитала. Однако и в данном случае, с точки зрения эффек­тивности применения указанных норм, было бы предпочтительней вклю­чить их соответственно в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле, в налоговое и таможенное законодательство.

Если вернуться к гражданско-правовому регулированию лизинговых отношений, то необходимо подчеркнуть, что в настоящее время они урегу­лированы ГК, а также Федеральным законом «О лизинге» и Временным положением о лизинге, утвержденным постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633, которые подлежат применению в части, не про­тиворечащей ГК (§ 1,6 гл. 34).

5. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕДОГОВОРА ЛИЗИНГА

ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА

Договор финансовой аренды (договор лизинга)- гражданско-право­ вой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобре-

emu в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во времен­ ное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

Договор лизинга рассматривается ГК в качестве отдельного вида дого­ворных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, яв­ляющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в каче­стве его стороны.

Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обя­занность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее дру­гому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается со­держанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отноше­ниям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно аренда­тор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естест­венно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за вы­бор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут соста­вить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665 ГК).

В-четвертых, специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенное в ГК в виде диспозитивной нормы по­ложение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущест­ва арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполне­ние этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за кото­рые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя. В этом случае арен­датор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмеще­ния убытков (п. 2 ст. 668 ГК). С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

Несколько иначе определяет понятие договора финансовой аренды (лизинга) и его признаки Федеральный закон «О лизинге». В его интерпре­тации данного понятия имеются три вида лизинга: финансовый лизинг, возвратный лизинг и оперативный лизинг. Нам уже приходилось отмечать, что так называемые возвратный лизинг и оперативный лизинг не обладают всеми необходимыми признаками договора лизинга, поскольку они, в част­ности, не включают в себя обязанности лизингодателя приобрести у про­давца, определенного лизингополучателем, имущество в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Что касается финансового лизинга, то это и есть договор лизинга (а не его отдельный вид), по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование, т.е. в аренду (п. 3 ст. 7 Федерального закона «О лизинге»).

К основным признакам договора лизинга, которые нашли отражение в ГК, Федеральный закон «О лизинге» добавляет еще два обязательных усло­вия. Во-первых, срок, на который предмет лизинга передается лизингопо­лучателю, должен быть соизмерим по продолжительности со сроком амор­тизации предмета лизинга или превышать его. Во-вторых, по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения, при условии выплаты ли­зингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, предмет лизинга должен переходить в собственность лизингополучателя.

Следует заметить, что в этой части Федеральный закон «О лизинге» не соответствует ГК. Поэтому при наличии всех признаков лизинга, преду­смотренных ГК, договор, который заключен на срок, несоизмеримый с пе­риодом полной амортизации имущества, и не предусматривает приобрете­ние данного имущества лизингополучателем, а напротив, предполагает его возврат лизингодателю по окончании срока аренды, должен все же квали­фицироваться как договор лизинга. И названные положения Федерального закона «О лизинге» не могут служить этому препятствием.

Помимо видов лизинга Федеральный закон «О лизинге» выделяет так­же формы и типы лизинга (ст. 7). При этом к основным формам лизинга, согласно данному Закону, относятся внутренний лизинг и международный лизинг. Как отмечалось ранее, указанные формы лизинга не имеют серьез­ного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финан­совом лизинге.

Критерием деления лизинга на основные типы является продолжи­тельность срока его действия. По этому критерию в Федеральном законе «О лизинге» выделяются три основных типа лизинга: долгосрочный лизинг (осуществляемый в течение трех и более лет); среднесрочный лизинг (осу­ществляемый в течение от полутора до трех лет) и краткосрочный лизинг (на срок менее полутора лет). Возможно, подобная операция по дифферен­циации лизинга на указанные три типа и имеет какое-то практическое зна­чение с точки зрения публичного права, но с позиции гражданско-правового регулирования она лишена какого-либо смысла, тем более что и сам Федеральный закон «О лизинге» не предусматривает каких-либо осо­бенностей в регулировании лизинга в зависимости от срока его действия.

И наконец, Федеральным законом «О лизинге» (ст. 2) вводится поня­тие «лизинговая сделка», под которой разумеется совокупность договоров, необходимых дли реализации договора лизинга между лизингодателем, ли­зингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга. Вероят­но, законодатель хотел подчеркнуть неразрывную связь договора лизинга и договора купли-продажи (поставки) лизингового имущества. Но сделал он это крайне неудачно, использовав одну их основных гражданско-правовых категорий, имеющих совершенно определенные смысл и значение. Сделка­ми, как известно, признаются действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК); а всякая двух- или многосторонняя сделка есть договор (п. 1 ст. 154 ГК). Да и с практической точки зрения введение понятия «лизинговая сделка» представляется бессмысленным. Федераль­ный закон «О лизинге», как и в предыдущем случае, не содержит норм, ад­ресованных к так называемой лизинговой сделке.

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА

Обычно к основным элементам всякого гражданско-правового догово­ра относятся: его субъекты, объекты, содержание (права и обязанности сто­рон), форма договора. Все эти элементы присущи, естественно, и договору лизинга.

Субъектами договора лизинга в соответствии с ГК признаются арен­ додатель и арендатор лизингового имущества (ст. 665); тем самым под­черкивается, что договор лизинга является одним из видов договора арен­ды. ГК не содержит каких-либо специальных требований, предъявляемых к субъектам договора лизинга, хотя из определения понятия этого договора (лизинговое имущество предоставляется арендатору в аренду для предпри­нимательских целей) можно сделать вывод, что арендатором должны вы-

ступать коммерческая организация или гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Что касается арендодателя, то решать вопрос о том, должен ли он иметь статус коммерческой организации (юридические лица) или индиви­дуального предпринимателя (физические лица), ГК предоставил федераль­ному закону вместе с полномочиями по определению перечня видов пред­принимательской деятельности, осуществление которой требует получения специального разрешения - лицензии (ст. 49 ГК). Поскольку Федеральный закон «О лизинге» предусмотрел, что лизинговая деятельность лизинговых компаний, а также граждан, осуществляющих лизинговую деятельность и зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, вы­полняется на основании разрешений (лицензий), полученных в установлен­ном законодательством порядке (п. 2 ст. 6), то сегодня уже нет сомнений насчет того, что в роли лизингодателя в договоре лизинга могут выступать только коммерческие организации либо индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление этого вида деятельности.

Федеральный закон «О лизинге» конкретизировал понятия субъектов лизинга (ст. 4). В соответствии с указанными Законом субъектами лизинга являются:

лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реа­лизации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права соб­ственности на предмет лизинга;

лизингополучатель — физическое или юридические лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за оп­ределенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизин­годателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Фе­дерации, нерезидентом Российской Федерации, а также субъектом пред­принимательской деятельности с участием иностранного инвестора, осуще­ствляющим свою деятельность в соответствии с законодательством.

Вместе с тем следует заметить, что говоря о продавце (поставщике) как субъекте лизинга, Федеральный закон «О лизинге» под понятием «ли­ зинг» имеет в виду не договор финансовой аренды (лизинга), а «вид инве­стиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за опре­деленную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обу­словленных договором, с правом выкупа имущества лизигополучателем» (ст. 2 Федерального закона «О лизинге»).

Между тем договор финансовой аренды (лизинга) - это договор, за­ключаемый между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизин­гополучателем). Продавец стороной в этом договоре не является, следова­тельно, он не может признаваться и субъектом договора лизинга.

В качестве основных лизингодателей Федеральный закон «О лизинге» (ст. 5) признает лизинговые компании (фирмы), под которыми разумеются коммерческие организации, в том числе и нерезиденты Российской Феде­рации, выполняющие в соответствии со своими учредительными докумен­тами функции лизингодателей и получившие в установленном законода­тельством порядке разрешения (лицензии) на осуществление лизинговой деятельности. Указанные лизинговые компании (фирмы) для осуществле­ния лизинговой деятельности имеют право привлекать денежные средства иных юридических лиц.

Круг лизингодаталей - юридических лиц не исчерпывается лизинго­выми компаниями (фирмами), получившими специальное разрешение (ли­цензию) на осуществление лизинговой деятельности. Право на осуществле­ние лизинговой деятельности может быть предоставлено федеральным за­коном отдельным категориям юридических лиц, действующих в форме коммерческих организаций, наделенных целевой правоспособностью.

Например, непосредственно в силу Федерального закона «О банках и банковской деятельности» (в редакции 1996 г.)¹ кредитные организации вправе осуществлять лизинговые операции (подп. 6 абз. 2 ст. 5), и для этого им не требуется получения специальной лицензии на занятие такого рода деятельностью, достаточно иметь общую лицензию на осуществление бан­ковских операций.

Объектами договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельно­сти, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК). Федеральный закон «О лизинге» конкретизирует данную нор­му ГК, устанавливая, что объектом лизинга могут быть любые непотреб­ляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплек-

СЗРФ. 1996. №6. Ст. 492.

сы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Объектами лизинга не могут быть зе­мельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3).

Следует лишь заметить, что имущественные права ни при каких усло­виях не могут быть самостоятельным объектом лизинга, как это предусмат­ривалось Указом Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О разви­тии финансового лизинга в инвестиционной деятельности», поскольку они не относятся к категории вещей. Вместе с тем при лизинге предприятий, имущественные права лизингодателя, связанные с указанным предприяти­ем, передаются лизингодателю в составе соответствующего имущественно­го комплекса.

Содержание договора лизинга представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора. Своеобразие со­держания договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отноше­ний, а с другой - некоторых особых прав и обязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договора купли-продажи для приобретения арендодателем лизингового имущества с последующей передачей его арен­датору. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанно­стей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора по договору лизинга (права и обязанности покупателя), так и на продавца по договору купли-продажи (права и обязанности арендодателя).

Основная обязанность арендодателя (лизингодателя) состоит в том, что он должен приобрести в собственность указанное арендатором (ли­зингополучателем) имущество у определенного последним продавца (по­ставщика) и предоставить это имущество арендатору (лизингополучате­лю) во временное владение и пользование.

Выполнение данной обязанности состоит в том, что лизингодатель должен заключить договор купли-продажи (поставки) лизингового имуще­ства с продавцом (поставщиком) в соответствии с указаниями лизингопо­лучателя. Указанный договор заключается в порядке, предусмотренном нормами ГК о купле-продаже. Вместе с тем определенные особенности имеются в выполнении данного договора. Вытекающие из такого договора обязанности по передаче товара продавец должен исполнить не перед по­купателем по договору (лизингодателем), а перед лизингополучателем, не

являющимся стороной в этом договоре. Это не просто исполнение договора купли-продажи в пользу третьего лица (получателя).

Арендатор (лизингополучатель) имеет права и несет обязанности, пре­дусмотренные законом для покупателя по договору купли-продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли-продажи. Роль арендодателя в обязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где он являлся по­купателем, помимо обязанности оплатить приобретенное у продавца иму­щество, сводится к тому, что без его согласия арендатор не может расторг­нуть договор купли-продажи и что ему предоставляется (наряду с аренда­тором) статус солидарного кредитора по отношению к продавцу. Именно арендатор (лизингополучатель) наделен правом предъявлять непосредст­венно продавцу имущества, являющегося объектом договора лизинга, тре­бования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом (поставщиком) и арендодателем (лизингодателем), в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (постав­щиком). Данное обстоятельство, конечно же, не безразлично для последне­го. Поэтому ГК предусматривает, что арендодатель (лизингодатель), при­обретая имущество для арендатора (лизингополучателя), должен уведомить продавца (поставщика) о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст. 667).

В отличие от общего правила о купле-продаже, согласно которому, ес­ли иное не предусмотрено указанным договором, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается испол­нившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 459 ГК), в лизинговых отношениях риск случайной гибели или случайной порчи ли­зингового имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено дого­вором лизинга (ст. 669 ГК).

Некоторыми особенностями отличаются и правила определения места исполнения обязанности продавца по передаче товара. По общему правилу, регулирующему договор купли-продажи, обязанность продавца по передаче товара считается исполненной не только в момент вручения товара покупа­телю (для этого договором должна быть предусмотрена обязанность про­давца по доставке товара в место нахождения покупателя), исполнение дан­ной обязанности возможно путем предоставления товара в распоряжение покупателя в месте нахождения этого товара либо путем сдачи товара пере­возчику или органу связи для доставки покупателю. В последних случаях

местом исполнения обязательства признаются соответственно место нахо­ждения товара или место сдачи товара перевозчику или органу связи (ст. 458 ГК). В лизинговых отношениях проданное имущество передается продавцом (поставщиком) непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. Если же стороны имеют в виду иное место испол­нения продавцом (поставщиком) обязательства по передаче имущества, это должно быть специально предусмотрено договором лизинга (ст. 668 ГК).

Невыполнение продавцом (поставщиком) обязанности по передаче проданного лизингодателю имущества влечет для него негативные послед­ствия, предусмотренные нормами ГК о купле-продаже (ст. 463 ГК), с той лишь разницей, что соответствующие требования должны предъявляться не покупателем по договору купли-продажи (лизингодателем), а непосредст­венно арендатором этого имущества (лизингополучателем). Кроме того, требование о расторжении договора купли-продажи с продавцом не может быть предъявлено лизингополучателем без согласия лизингодателя (п. 1 ст. 670).

Что же касается лизингодателя, то он не несет ответственности перед лизингополучателем за неисполнение или ненадлежащее исполнение про­давцом своих обязательств, вытекающих из договора купли-продажи ли­зингового имущества. Исключение составляют лишь случаи, когда в соот­ветствии с договором лизинга ответственность за выбор продавца возложе­на на лизингодателя. При таких условиях лизингополучатель наделен пра­вом предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно к продавцу, так и к лизингодателю, которые несут перед лизингополучателем солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Определенным своеобразием отличается и право собственности на ли­зинговое имущество, приобретаемое лизингодателем по договору купли-продажи. Получая это имущество в собственность, лизингодатель, тем не менее, не обладает такими традиционными правомочиями собственника, как право владения и право пользования собственным имуществом. Да и право распоряжения этим имуществом ограничено одной-единственной возможностью: лизингодатель должен передать его в аренду лизингополу­чателю. По существу, уже в момент приобретения лизингодателем права собственности на имущество оно обременено арендными правами лизинго­получателя.

Для выполнения своей основной обязанности по договору лизинга: приобретения лизингового имущества у определенного продавца (постав­щика) в собственность и передачи его в аренду лизингополучателю, - ли­зингодатель, не располагающий свободными денежными средствами, дол­жен вступить в договорные отношения с третьими лицами для получения

заемных средств и обеспечения исполнения заемных обязательств. В связи с этим Федеральный закон «О лизинге» содержит положение о том, что «дого­вором лизинга обязательства сторон, которые исполняются сторонами других договоров, образуются путем заключения с другими субъектами лизинга обя­зательных и сопутствующих договоров. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении денежных средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие» (п. 3 ст. 15). Не говоря уже об уровне законода­тельной техники, результатом которого стало данное законоположение, под­черкнем лишь, что оно лишено какого-либо практического смысла: ни ГК, ни Федеральный закон «О лизинге» не содержат каких-либо положений, регули­рующих так называемые сопутствующие договоры или влияющих на их ус­ловия. Такие договоры заключаются лизингодателем самостоятельно в по­рядке, установленном законодательством применительно к соответствующим договорам, и регламентируются правилами об этих договорах.

Основные обязанности лизингополучателя заключаются в том, что он должен принять лизинговое имущество у продавца, использовать его по назначению, определенному договором лизинга, обеспечить его сохран­ность и надлежащее техническое состояние, своевременно вносить лизин­годателю лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга возвратить лизинговое имущество лизингодателю либо приобрести его в собствен­ность (если это предусмотрено договором).

Выполнение обязанности по принятию лизингового имущества от ли­зингодателя предполагает: во-первых, совершение со стороны лизингопо­лучателя всех действий, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи про­давцом и получения соответствующего имущества с учетом того, что ли­зингополучатель несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя по договору купли-продажи; во-вторых, проверку лизингополучателем ка­чества и комплектности указанного имущества в целях выявления его не­достатков (в том числе скрытых) и иных несоответствий условиям договора купли-продажи, а при выявлении таковых - извещением продавца о нару­шениях договора; в-третьих, принятие лизингополучателем мер к своевре­менному оформлению приема-передачи лизингового имущества, если такое оформление требуется в соответствии с законодательством (например, если объектом лизинга является здание, сооружение, иное недвижимое имуще­ство или предприятие, их передача удостоверяется передаточным актом, который подписывается обеими сторонами).

Лизингополучатель обязан пользоваться лизинговым имуществом в соответствии с условиями договора лизинга, а если такие условия в догово-

ре не определены — в соответствии с назначением имущества. В процессе использования имущества лизингополучатель должен поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором лизинга (п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК).

Договором лизинга отдельные обязанности по обслуживанию лизин­гового имущества и обеспечению его надлежащей эксплуатации могут быть возложены на лизингодателя. В частности, Федеральным законом «О ли­зинге» (п. 4 ст. 7) предусмотрено, что лизинговая сделка может включать в себя условия об оказании лизингодателем следующих дополнительных ус­луг: приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность («ноу-хау», лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программ­ное обеспечение и других); приобретение у третьих лиц товарно-материальных ценностей, необходимых в период проведения монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ; осуществление монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала; послегарантийное обслуживание и ремонт предмета лизинга, в том числе текущий, средний и капитальный ремонт; подготовка производственных площадей и коммуникаций, услуги по проведению ра­бот, связанных с установкой (монтажом) предмета лизинга; другие работы и услуги, без оказания которых невозможно использовать предмет лизинга. Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг должны быть указаны в договоре лизинга.

При наличии письменного согласия лизингодателя лизингополучатель может передать лизинговое имущество третьему лицу в субаренду. Нормы о финансовой аренде (лизинге), содержащиеся в ГК (§ 6 гл. 34), не включа­ют в себя каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, свя­занные с сублизингом, поскольку имелось в виду применение к указанным отношениям общих положений об аренде, и в частности норм, регламенти­рующих договор субаренды (п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК).

В Федеральном законе «О лизинге» (ст. 8) была предпринята попытка специального регулирования правоотношений, касающихся сублизинга. Прямо скажем, эта попытка законодателю не удалась. Из четырех норм, претендующих на роль специальных правил, регламентирующих сублизинг, лишь одна соответствует ГК и не вызывает претензий, а именно: «при пере­даче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизин­годателя в письменной форме». Что касается остальных трех норм, то они вызывают большие сомнения.

Во-первых, это положение о том, что «сублизинг - особый вид отно­шений, возникающих в связи с переуступкой прав пользования предметом

лизинга третьему лицу, что оформляется договором лизинга» (п. 1 ст. 8). Здесь явно игнорируются различия между договором сублизинга и сделкой по уступке прав лизингополучателя, вытекающие из договора лизинга. А такие различия очевидны. Договор сублизинга означает, что лизингополу­чатель, получив имущество от продавца на основании договора лизинга, в свою очередь с согласия лизингодателя передает его в аренду (субаренду) третьему лицу (субарендатору), оставаясь при этом обязанной перед лизин­годателем стороной в обязательстве, вытекающем из договора лизинга. Та­ким образом, субъектный состав договора лизинга остается неизменным. Лизингодатель не имеет никаких правоотношений с субарендатором. Иное дело - уступка прав лизингополучателя по договору лизинга третьему ли­пу. В соответствии со ст. 384 ГК при уступке прав кредитора (цессии) право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав, что ведет к замене первоначального кредитора (цедента) на нового кредитора (цес­сионария) в соответствующем обязательстве. Применительно к договору лизинга уступка лизингополучателем своих прав пользования лизинговым имуществом третьему лицу (новому лизингополучателю) без заключения с ним договора субаренды возможна лишь до исполнения продавцом своей обязанности по договору купли-продажи по передаче указанного имущест­ва лизингополучателю. При этом лизингополучатель должен также офор­мить отношения, связанные с переводом долга по договору лизинга на но­вого лизингополучателя с согласия лизингодателя, а последний- достиг­нуть соглашения с продавцом об изменении условия договора купли-продажи о лизингополучателе.

Кроме того, употребление понятия «сублизинг» применительно к от­ношениям, возникающим между лизингополучателем и третьим лицом, которому лизинговое имущество передается во временное владение и поль­зование, представляется неправильным. К этим отношениям должны при­меняться общие положения об аренде, и они могут именоваться лишь как «субаренда». В самом деле, термин «сублизинг» предполагает, что лизинго­получатель, передавая имущество во временное владение и пользование третьему лицу, сам выступает в роли лизингодателя. Однако это невозмож­но, поскольку на нем не лежит обязанности приобрести лизинговое имуще­ство у определенного продавца в соответствии с указаниями данного третьего лица (нового лизингополучателя). Поэтому речь идет об обычной субаренде.

Во-вторых, Федеральный закон «О лизинге» применительно к субли­зингу содержит правило о том, что «при сублизинге лицо, осуществляющее сублизинг, принимает предмет лизинга у лизингодателя по договору лизин-

га и передает его во временное пользование лизингополучателю по догово­ру сублизинга» (п. 2 ст. 8). Данное правило предполагает, что во всех слу­чаях, связанных с сублизингом, договор сублизинга должен быть заключен непременно до исполнения продавцом^{1 по} Д°^ГОВ °РУ купли-продажи своей обязанности перед лизингополучателем по передаче последнему лизингово­го имущества. Наверное, теоретически такая схема договорных связей по лизингу, когда лизингополучатель заключает договор лизинга (с ведома лизингодателя) с единственной целью передать лизинговое имущество в субаренду, возможна, но она далеко не оптимальна. Почему, спрашивается, в этом случае лизингодателю не заключить договор лизинга непосредст­венно с третьим лицом (субарендатором) в качестве лизингополучателя? Кроме того, при таких условиях для решения тех же задач оптимальной является уступка прав лизингополучателем третьему лицу с одновремен­ным переводом на него долга по договору лизинга. Во всяком случае это позволило бы избежать ничем не оправданных расходов на передачу лизин­гового имущества сначала от продавца лизингодателю, а затем от последне­го третьему лицу (субарендатору).

И наконец, третье правило, касающееся сублизинга, гласит: «Переус­тупка лизингополучателем третьему лицу своих обязательств по выплате лизинговых платежей третьему лицу не допускается» (п. 3 ст. 8 Федераль­ного закона «О лизинге»). Данная норма вызывает целый ряд замечаний. Прежде всего, коль скоро передача арендованного имущества в субаренду не изменяет ни субъектный состав, ни содержание обязательства, выте­кающего из основного договора аренды, то вполне естественно, что все обязанности по этому договору, в том числе и обязанность арендатора по уплате арендных платежей, продолжают нести его стороны. Затем, непо­нятно, как можно переуступить кому-либо свою обязанность? Ведь в дан­ном случае речь идет именно об обязанности лизингополучателя перед ли­зингодателем по выплате лизинговых платежей! Видимо, имелось в виду установить запрет в отношении возложения лизингополучателем исполне­ния своего обязательства по внесению арендных платежей на третье лицо (ст. 313 ГК) либо перевода на последнего долга по обязательству, выте­кающему из договора лизинга, в части выплаты лизинговых платежей (ст. 391 ГК). Но в таком случае непонятна цель подобного запрета: с точки зрения имущественного оборота возможность возложения исполнения де­нежного обязательства на третье лицо либо перевода на него долга по де-

1 Именно продавцом, а не лизингодателем, который в лизинговых отношениях не

получает имущество во владение и пользование, а его права покупателя по дого-ворукупли-продажипринадлежатлизингополучателю.

нежному обязательству значительно облегчает расчеты между участниками договорных отношений.

Представляется, что анализ содержащихся в Федеральном законе «О лизинге» положений о сублизинге подтверждает ранее сделанный вывод о крайне низком правовом уровне этого закона.

Что касается отношений, связанных с субарендой лизингового имуще­ства, то они, как отмечалось, подлежат регулированию общими положе­ниями об аренде, предусмотренными в § 1 ГК (п. 2 ст. 615, ст. 618). В связи с этим при субаренде лизингового имущества должны соблюдаться сле­дующие основные правила.

Лизингополучатель может сдавать лизинговое имущество в субаренду лишь при наличии письменного согласия лизингодателя. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора лизинга. Отношения, вытекающие из договора субаренды, регулируются нормами о договоре аренды, а не специальными правилами о договоре ли­зинга. Недействительность договора лизинга влечет за собой и недействи­тельность договора субаренды. Досрочное прекращение договора лизинга влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора суб­аренды. Вместе с тем в этом случае субарендатор имеет право на заключе­ние с лизингодателем договора аренды на лизинговое имущество, нахо­дившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пре­делах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих услови­ям прекращенного договора субаренды.

В процессе пользования лизинговым имуществом, в соответствии с общими положениями, содержащимися в ГК (п. 2 ст. 615), лизингополуча­тель, при условии наличия на то согласия лизингодателя, вправе не только сдавать лизинговое имущество в субаренду и передавать свои права по до­говору лизинга другому лицу (перенаем), но и предоставлять указанное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права, вытекающие из договора лизинга, в залог или вносить их в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

Федеральный закон «О лизинге» (ст. 14) включает в себя нормы, рег­ламентирующие порядок использования объекта лизинга в качестве залога, нормы довольно странные по своему содержанию. Так, согласно одной из этих норм «лизингополучатель может передать в залог предмет лизинга только с разрешения лизингодателя в письменной форме. Залог должен быть оформлен отдельным договором между лизингополучателем и его кредитором» (п. 1 ст. 14). Больше всего в этой норме удивляет то, что ли­зингополучатель наделяется правом передать в залог (с согласия лизинге-

дателя, разумеется) не свои арендные права, как это предусмотрено ГК, а непосредственно лизинговое имущество. Ведь в случае реализации креди­тором лизингополучателя (залогодержателем) своего залогового права, т.е. обращения взыскания на заложенное имущество, право собственности на это имущество перейдет к лицу, которое будет признано его приобретате­лем по результатам открытых торгов, а лизингодатель утратит право собст­венности на переданное в лизинг имущество.

Еще более удивительным представляется положение о порядке передачи имущества в залог другим участником лизингового договора - лизингодате­лем. А именно: «Лизингодатель может использовать свои права в отношении предмета лизинга в качестве залога третьему лицу, как участнику лизинговой сделки, так и неучастнику лизинговой сделки. При зтмриск изъятия залога в пользу третьего лица рассматривается как бесспорное нарушение условий договора лизинга со стороны лизингодателя» (п. 2 ст. 14) (?!).

Лизингодатель на период действия договора лизинга остается собст­венником лизингового имущества и поэтому может передать в залог имен­но лизинговое имущество (как вещь), а не права в отношении этого иму­щества. Кроме того, передача имущества в залог непременно означает воз­можность обращения на него взыскания кредитором-залогодержателем, но при этом никакого «риска изъятия» этого имущества у лизингополучателя нет, поскольку при лизинге передается в залог имущество, обремененное правами лизингополучателя, а в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК переход пра­ва собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу (что и произойдет в нашем случае при обращении взыскания на заложенное ли­зинговое имущество) не является основанием для изменения или расторже­ния договора аренды. Иными словами, в случае обращения взыскания на объект лизинга в порядке реализации залогового права на месте лизингода­теля в договоре лизинга (который, конечно же, сохранит свое действие) окажется новое лицо, купившее лизинговое имущество. И потом, как мож­но, не ограничивая права лизингодателя, как собственника лизингового имущества, по распоряжению этим имуществом путем его передачи в за­лог, а, напротив, подтверждая указанные права, объявлять передачу лизин­годателем соответствующего имущества в залог «бесспорным нарушением» условий договора лизинга, что должно повлечь за собой применение ответ­ственности?

Следующая, из числа основных, обязанность лизингополучателя -своевременно выплачивать лизингодателю арендную плату— лизинговые платежи. ГК (§ 6 гл. 34), как и в предыдущем случае, не содержит каких-либо специальных правил о размере арендной платы (общей суммы) и кон­кретных лизинговых платежей, порядке, условиях и сроках их внесения,

полагаясь на то, что, если такие условия не включены сторонами в договор лизинга, они будут урегулированы общими положениями об аренде, ка­сающимися арендной платы (ст. 614 ГК).

Однако такие специальные правила как в отношении размера общей суммы лизинговых платежей, так и принципов его определения были вклю­чены в Федеральный закон «О лизинге» (ст. 27-30). Указанный Закон исхо­дит из того, что лизинг по своему экономическому содержанию относится к прямым инвестициям, поэтому общая сумма лизинговых платежей должна определяться с расчетом на то, чтобы лизингодатель мог полностью воз­местить свои инвестиционные затраты и плюс к этому получить определен­ное вознаграждение.

Под инвестиционными затратами (издержками) в Федеральном законе понимаются расходы и затраты (издержки) лизингодателя, связанные с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем, в том числе: стоимость предмета лизинга; налог на имущество; расходы на транспортировку и установку, включая монтаж и шефмонтаж, если иное не предусмотрено договором лизинга; расходы на обучение персонала лизин­гополучателя работе, связанной с предметом лизинга, если иное не преду­смотрено договором лизинга; расходы на таможенное оформление и оплату таможенных сборов, тарифов и пошлин, связанных с предметом лизинга; расходы на хранение предмета лизинга до момента ввода его в эксплуата­цию, если иное не предусмотрено договором лизинга; расходы на охрану предмета лизинга во время транспортировки и его страхование, если иное не предусмотрено договором лизинга; страхование от всех видов риска, если иное не предусмотрено договором лизинга; расходы на выплату про­центов за пользование привлеченными средствами и отсрочки платежей, предоставленные продавцом (поставщиком); плата за предоставление ли­зингодателю гарантий и поручительств, подтверждение расчетно-платеж­ных документов третьими лицами в связи с предметом лизинга; расходы на содержание и обслуживание предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга; расходы на регистрацию предмета лизинга, а также расходы, связанные с приобретением и передачей предмета лизинга; расхо­ды на создание резервов в целях капитального ремонта предмета лизинга; комиссионный сбор торгового агента; расходы на передачу предмета ли­зинга; расходы на оказание возникающих в ходе реализации комплексного лизинга дополнительных услуг; иные расходы, без осуществления которых невозможно нормальное использование предмета лизинга.

Под вознаграждением лизингодателя в Федеральном законе «О лизин­ге» понимается денежная сумма, предусмотренная договором лизинга сверх возмещения инвестиционных затрат (издержек), которая подлежит выплате

лизингодателю в составе лизинговых платежей. Вознаграждение должно включать в себя оплату услуг лизингодателя, а также определенный про­цент за использование лизингополучателем средств лизингодателя (ст. 30).

Названные положения не похожи на нормы права, а скорее напомина­ют методику расчета общей суммы лизинга и конкретных лизинговых пла­тежей, своего рода «шпаргалку», которая может быть использована лизин­годателем при составлении проекта договора лизинга. Возможно, это имеет какое-то экономическое значение, в особенности для начинающих лизинго­вых компаний. Но и в этом случае курс «ликбеза» для новых участников лизингового бизнеса вовсе не обязательно оформлять в виде норм феде­рального закона.

С юридической же точки зрения важно подчеркнуть, что как общая сумма лизингового договора, так и конкретный размер лизинговых плате­жей, а также способ их выплаты и их периодичность определяются в дого­воре лизинга по соглашению сторон. Если лизингодатель и лизингополуча­тель договорились о расчетах по лизинговым платежам в натуральной фор­ме, т.е. продукцией, производимой с помощью объекта лизинга, цена на такую продукцию также определяется по соглашению сторон. Таким обра­зом, договор лизинга не относится к числу договоров, по которым приме­няются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регу­лируемые уполномоченными на то государственными органами, поэтому в этой части действует принцип свободы договора.

Имеет смысл отметить также некоторые положения Федерального за­кона «О лизинге», которые имеют немалое практическое значение во взаи­моотношениях между участниками лизингового договора и налоговыми органами. Во-первых, лизинговые платежи должны относиться лизингопо­лучателем на себестоимость продукции (работ, услуг), производимой с ис­пользованием объекта лизинга, или на расходы, связанные с основной дея­тельностью (п. 6 ст. 28). Следовательно, указанные суммы не включаются в налогооблагаемую базу лизингополучателя для начисления налога на при­быль. Во-вторых, стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга. Амор­тизационные отчисления производит балансодержатель предмета лизинга. При применении ускоренной амортизации используется равномерный (ли­нейный) метод ее начисления, при котором утвержденная в установленном порядке норма амортизационных отчислений увеличивается на коэффици­ент ускорения в размере не выше 3 (ст. 31). В-третьих, доходом лизингода­теля по договору лизинга является его вознаграждение, а прибылью - раз­ница между доходами лизингодателя и его расходами на осуществление основной деятельности лизингодателя (ст. 32).

Однако вернемся к гражданско-правовым аспектам лизинга. Еще одна, из числа основных, обязанность лизингополучателя заключается в том, что по окончании срока лизинга он должен возвратить лизинговое имущество лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нарушение этой обязанности дает право лизингодателю потребовать внесения лизинго­вых платежей за все время просрочки, а в тех случаях, когда указанные пла­тежи не покрывают лизингодателю убытков, он может также потребовать их возмещения (ст. 622 ГК).

Необходимо отметить, что в ГК (§ 6 гл. 34) отсутствуют какие-либо пра­вила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору лизин­га за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств, вытекающих из догово­ра лизинга. Поэтому при нарушении договора лизинга стороны должны руко­водствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34), а также иными нормами ГК о последствиях неисполнения либо ненадлежащего исполнения всякого гражданско-правового обязательства (в частности гл. 25 ГК).

Федеральный закон «О лизинге» предусмотрел последствия особого рода на случай нарушения условий договора лизинга со стороны лизинго­получателя. В соответствии со ст. 13 этого Закона лизингодатель наделен правом бесспорного взыскания денежных сумм и бесспорного изъятия предмета лизинга в следующих случаях: если условия пользования предме­том лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора ли­зинга или назначению предмета лизинга; если лизингополучатель сдает лизинговое имущество в сублизинг без согласия лизингодателя; если лизин­гополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества; если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга.

Далее в Федеральном законе «О лизинге» (пп. 2-5 ст. 13) следует ряд примечательных норм, юридический смысл которых не поддается никако­му объяснению. Приведем здесь эти нормы.

1. Лизингодатель имеет право бесспорного взыскания денежных сумм
и бесспорного изъятия предмета лизинга в обусловленных случаях, преду­
смотренных настоящим Федеральным законом, нормами Гражданского
кодекса Российской Федерации, и в случаях, предусмотренных договором
лизинга.

2. Обусловленный случай - наступление такого обстоятельства или
события, которые договором лизинга определены как бесспорные и оче­
видные нарушения лизингополучателем своих обязательств, установленных

договором лизинга, или как бесспорная и очевидная причина прекращения договора лизинга.

3. Обусловленный случай влечет за собой действительное прекраще­
ние прав лизингополучателя на владение и пользование предметом лизинга,
и при этом лизингодатель имеет право в бесспорном порядке изъять пред­
мет лизинга в порядке, установленном договором лизинга, или взыскать
денежную сумму.

4. Исполнение лизингополучателем обязательств в бесспорном поряд­
ке не лишает его права на обращение в суд после исполнения обязательств
в целях удовлетворения имущественных интересов.

Итак, в силу указанных норм в случае нарушения лизингополучателем условий договора лизинга (надо понимать, любых нарушений, а не только существенных, - главное, чтобы эти нарушения были квалифицированы как «бесспорные и очевидные») лизингодатель наделяется двумя дополни­тельными правомочиями: правом бесспорного взыскания денежных сумм и правом бесспорного изъятия предмета лизинга.

Что касается бесспорного взыскания с лизингополучателя денежных сумм, например задолженности по лизинговым платежам, это означает, что лизингодатель выставляет на инкассо платежные документы для списания со счета лизингополучателя денежных средств без согласия последнего. Такая ситуация в принципе возможна: в соответствии с п. 2 ст. 854 ГК без распоряжения клиента списание денежных средств, находящихся на счете в банке, допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом. Но как должен поступить банк, обслуживающий лизингополучателя? Ведь проверка наличия основания для бесспорного списания денежных средств потребует от банка установить, имел ли место так называемый обусловлен­ный случай, как это предусмотрено Федеральным законом «О лизинге», т.е. некие «обстоятельства или события, которые договором лизинга определе­ны как бесспорные и очевидные нарушения лизингополучателем своих обя­зательств, установленных договором лизинга, или как бесспорная и очевид­ная причина прекращения договора лизинга». Кстати говоря, события ни при каких условиях не могут быть квалифицированы как нарушения обяза­тельств. При этом необходимо учитывать, что необоснованное списание денежных средств со счета клиента влечет для банка ответственность перед последним, в том числе и в виде законной неустойки (ст. 856 ГК).

Как известно, под событиями в гражданском праве понимаются явления реальной действительности, которые происходят независимо от воли человека, - землетря­сение, наводнение, смерть и т.п. (см., напр.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. ЕЛ. Суханов. Г. 1. С. 327).

Но еще большие возражения вызывают положение Федерального за­кона «О лизинге», наделяющее лизингодателя в тех самых «обусловленных случаях» правом бесспорного изъятия предмета лизинга. Причем непонят­но, что имеет в виду законодатель, когда говорит о так называемом обу­словленном случае, противопоставляя бесспорные и очевидные нарушения лизингополучателем своих обязательств, с одной стороны, и очевидные причины прекращения договора, - с другой. Выходит, что лизингодатель при так называемом обусловленном случае может изъять у лизингополуча­теля предмет лизинга, не прекращая самого договора лизинга. Что в этой ситуации произойдет с обязательствами сторон? Будет ли это означать, что лизингополучатель обязан выплачивать лизингодателю лизинговые плате­жи и после изъятия последним лизингового имущества?

Необходимо обратить внимание и на норму Федерального закона «О лизинге», предусматривающую, что «лизингодатель имеет право в бесспор­ном порядке изъять предмет лизинга в порядке, установленном договором лизинга» (п. 4 ст. 13). Но если порядок изъятия лизингового имущества ли­зингодателем устанавливается договором, то речь должна идти об обяза­тельстве лизингополучателя вернуть имущество лизингодателю как санк­ции за нарушение договора, а не о бесспорном изъятии имущества.

И наконец, с чисто житейских позиций совершенно непонятно, каким образом лизингодателем может быть реализовано право на бесспорное изъ­ятие предмета лизинга, например предприятия, здания или смонтированно­го и работающего оборудования.

Выполнение названных положений Федерального закона «О лизинге» может привести к серьезным конфликтам в сфере лизингового бизнеса и мно­гочисленным судебным спорам. Остается надеяться, что лизинговые фирмы и другие участники рынка лизинговых услуг проявят разумность и не будут в своей повседневной практике применять внесудебные средства защиты.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ и ФОРМА ДОГОВОРА ЛИЗИНГА

К существенным условиям договора лизинга (как и всякого граждан­ско-правового договора) относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относи­тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Учитывая, что договор лизинга считается заключенным лишь в том случае, когда между сторонами- лизингодателем и лизингополучателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, пред-

ставляется необходимым подробно рассмотреть вопрос о существенных условиях договора лизинга.

Особенностью предмета договора лизинга является то, что он вклю­чает в себя помимо объекта лизинга (лизинговое имущество) еще два рода действий обязанных сторон: во-первых, традиционные действия арендатора по принятию имущества в аренду, обеспечению его сохранности и исполь­зования по назначению, выплате платежей и возврату имущества по окон­чании срока лизинга (либо приобретению его в собственность); во-вторых, действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи (постав­ки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) в соответствии с указаниями лизингополучателя. Таким образом, наряду с обычными для всякого договора аренды существенными условиями, позволяющими опре­делить предмет договора аренды, договор лизинга должен включать усло­вие о продавце (поставщике) лизингового имущества.

К числу условий, которые названы в законодательстве как сущест­ венные или необходимые для договора лизинга, относятся все те условия, которые названы в качестве таковых общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК) и содержащимися в ГК специальными правилами о договоре ли­зинга (§ 6 гл. 34).

Некоторые положения о существенных условиях договора лизинга имеются в Федеральном законе «О лизинге». Согласно п. 4 ст. 15 данного Закона договор лизинга должен содержать следующие существенные по­ложения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на ос­новании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (гра­фик платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополу­чателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, Федеральным законом «О лизинге» также предусмотрено, что в договоре лизинга в обязательном порядке должны быть оговорены обстоятельства, которые считаются бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга (п. 7 ст. 15).

Видимо, при формулировании названных положений о существенных условиях договора лизинга не принимались во внимание возможные по-

следствия их применения. Ведь вопрос о признании договора незаключен­ным в связи с отсутствием в нем какого-либо из существенных условий в реальной жизни поднимается обычно недобросовестной стороной договора в ответ на вполне обоснованные попытки добросовестной стороны заста­вить контрагента исполнять свои обязательства должным образом либо применить к нему установленные меры ответственности. В связи с этим всякое неоправданное расширение круга существенных условий, включение в него второстепенных условий (например о перечне дополнительных услуг и т.п.) ухудшает положение стороны, добросовестно исполняющей свои обя­занности по договору, и не способствует стабильности договорных связей.

Отдельные положения из числа тех, которые названы Федеральным законом «О лизинге» существенными, нуждаются в дополнительном ком­ментарии. Прежде всего, необходимо отметить, что такое существенное условие, как «объем передаваемых прав собственности» (видимо, от лизин­годателя к лизингополучателю), противоречит не только ГК, но и иным нор­мам, содержащимся в самом Федеральном законе «О лизинге», например ст. 11, согласно которой предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Поэтому, напротив, включение в договор лизинга условия об объеме переда­ваемых лизингополучателю прав собственности на лизинговое имущество противоречит закону, а само такое условие является ничтожным.

В отношении двух других существенных условий: о наименовании места и определении порядка передачи предмета лизинга, а также о порядке содержания и ремонта лизингового имущества- имеются диспозитивные нормы как в ГК, так и в Федеральном законе «О лизинге». Речь идет о п. 1 ст. 668 ГК, согласно которой, если иное не предусмотрено договором ли­зинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается про­давцом непосредственно арендатору (лизингополучателю) в месте нахож­дения последнего. Порядок передачи имущества лизингополучателю опре­деляется нормами о купле-продаже товаров (ст. 456—466 ГК). Содержание и ремонт имущества регулируются диспозитивными правилами ГК, являю­щимися частью общих положений об аренде (ст. 616 ГК). В силу этих пра­вил обязанности по содержанию и текущему ремонту имущества возложе­ны на арендатора (лизингополучателя), а его капитальный ремонт должен производить арендодатель (лизингодатель). Ряд диспозитивных норм, регу­лирующих порядок содержания и ремонта лизингового имущества, преду­смотрен и Федеральным законом «О лизинге». В соответствии с пп. 3-5 ст. 13 данного Закона гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом (поставщиком), если это предусмотрено дого­вором купли-продажи. Лизингополучатель за свой счет осуществляет тех-

ническое обслуживание предмета лизинга, его средний и текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором лизинга. Капитальный ремонт ли­зингового имущества осуществляется лизингодателем, если иное не преду­смотрено договором лизинга.

Наличие названных диспозитивных норм делает необязательным включение в договор соответствующих условий. Как известно, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется по­стольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитив-ная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсут­ствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК).

Не повлечет признания договора лизинга незаключенным отсутствие в его тексте еще двух условий, названных Федеральным законом «О лизинге» существенными: о дополнительных услугах, предоставляемых лизингода­телем, и об определении обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков. Дело в том, что сам Федеральный закон «О лизинге» говорит об этих усло­виях как о необязательных (факультативных). Например, в ст. 21 Закона, посвященной вопросам страхования лизингового имущества и предприни­мательских рисков, связанных с договором лизинга, говорится о том, что предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), не­достачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом (по­ставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором; страхование предпринимательских (фи­нансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и не обязательно. Такой же подход законодателя отмечается и в отношении дополнительных услуг, оказываемых лизингодателем: п. 7 ст. 7 Федераль­ного закона предусмотрено, что лизинговая сделка может включать в себя условия по оказанию дополнительных услуг.

Представляется, что не должно влечь признания договора лизинга не­заключенным и отсутствие в нем условия о порядке балансового учета предмета лизинга, хотя в соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон. Какие-либо диспозитивные нормы, которые позволили бы определить, на чьем балансе должно учитываться лизинговое имущест­во, в тексте Федерального закона «О лизинге» отсутствуют. Однако, во-первых, с точки зрения гражданского права данный вопрос (об учете лизин­гового имущества) не имеет отношения к существу договорного обязатель-

ства, а является скорее техническим, бухгалтерским; во-вторых, лизингода­тель, приобретая лизинговое имущество в собственность, так или иначе должен отразить его на своем балансе; ситуация, когда договором лизинга предусмотрено, что предмет лизинга учитывается на балансе лизингополу­чателя, может повлиять лишь на технику учета лизингового имущества на балансе лизингодателя, но не может служить основанием освобождения лизингодателя от учета предмета лизинга на своем балансе. Из этого исхо­дит, в частности, приказ Министерства финансов РФ от 17 февраля 1997 г.

№ 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизин-1. Согласно данному приказу Минфина затраты, связанные с приобрете-га»

нием лизингового имущества за счет собственных или заемных средств, отражаются лизингодателем по дебету счета 08 «Капитальные вложения», субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств». Имущест­во, предназначенное для сдачи в аренду по договору лизинга, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, приходуется по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности», субсчет «Имущество для сдачи в аренду», в корреспонденции со счетом 08 «Капитальные вложения». Стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю, учитывается последним на забалансовом счете 001 «Арендованные основ­ные средства». Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то передача лизингового иму­щества лизингополучателю отражается на счете 47 «Реализация и прочее выбытие основных средств». При этом лизингодатель принимает указанное имущество на забалансовый учет (счет 021 «Основные средства, сданные в аренду») в разрезе лизингополучателей и видов имущества.

Из содержания данного приказа Минфина также следует, что в бухгал­терском учете общим правилом является учет лизингового имущества на балансе лизингодателя, в том числе и в тех случаях, когда договором ли­зинга не предусмотрен порядок учета предмета лизинга.

Что касается последней категории существенных условий (те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение), то применительно к договору лизинга какие-либо специ­альные правила на этот счет отсутствуют.

Специальные правила о финансовой аренде (лизинге), содержащиеся в ГК (§ 6 гл. 34), не содержат каких-либо специальных правил о форме дого-

1 См.: Самохвалова Ю.Н. Лизинг в России: Правовые основы, бухгалтерский учет,

налогообложение. М, 1999. С. 79-87. Кстати, о чисто техническом характере ба­лансового учета лизингового имущества свидетельствует тот факт, что по заключе­нию Министерства юстиции РФ данный приказ Минфина не нуждался в государст­венной регистрации.

вора лизинга. Федеральный закон «О лизинге» предусматривает, что дого­вор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15), хотя данная норма является излишней, поскольку требование о со­блюдении письменной формы договора лизинга как гражданско-правовой сделки вытекает из ст. 161 ГК.

Применительно к форме договора лизинга, учитывая отсутствие спе­циальных правил на этот счет, возникает немало интересных вопросов. Прежде всего, обязательно ли заключать договор лизинга, объектом кото­рого является здание (сооружение) или предприятие, в форме единого до­кумента, подписываемого сторонами, как это предусмотрено специальными правилами о договорах аренды соответствующих объектов (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК)? Ответ на этот вопрос состоит в том, что схема регулирова­ния отдельных видов договора аренды, используемая в ГК (ст. 625), исклю­чает возможность применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих договор аренды зданий (сооружений) и договор аренды предприятия. Поэтому форма договора лизинга при отсутствии специально­го регулирования должна определяться в соответствии с общими положе­ниями об аренде, а именно ст. 609 ГК, которая говорит лишь о письменной форме договора. Следовательно, договор лизинга, как и всякий гражданско-правовой договор, заключаемый в письменной форме (за исключением слу­чаев, предусмотренных законом), может быть заключен не только в форме единого документа, подписываемого сторонами, но и путем обмена доку­ментами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что до­кумент исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК).

Несколько иначе должен решаться вопрос о государственной регист­ рации договора лизинга. Каких-либо специальных правил на этот счет ГК (§ 6 гл. 34) и Федеральный закон «О лизинге» не содержат; Правда, в Феде­ральном законе «О лизинге» имеется ст. 20 о порядке регистрации имуще­ства — предмета лизинга. Согласно данной статье регистрация недвижимого имущества- предмета лизинга по договору лизинга- осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Пред­меты лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транс­портные средства, оборудование повышенной опасности и другие предме­ты лизинга), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе по­ручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизинго­дателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заяв-

лению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе).

Однако данные положения не имеют отношения к вопросу о государ­ственной регистрации договора лизинга, в них речь идет о специальном учете отдельных имущественных объектов. Мы же говорим о государст­венной регистрации договора лизинга, имея в виду возможность примене­ния в данном случае нормы ГК о том, что договор, подлежащий государст­венной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Аналогичные нормы в виде специальных правил действуют в отношении некоторых иных видов договора аренды: например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК); договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации (независимо от срока) и считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

Как мы отмечали, специальные правила о договоре аренды зданий (со­оружений) и о договоре аренды предприятия не подлежат применению к договору лизинга (даже в том случае, если объектами лизинга являются именно здание, сооружение или предприятие).

Вместе с тем при отсутствии специальных правил, регулирующих до­говор лизинга, к указанному договору подлежат применению общие поло­жения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), которые включают в себя норму о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной реги­страции, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Следователь­но, если объектом лизинга является недвижимое имущество либо недвижи­мость входит в состав лизингового имущества, такой договор лизинга под­лежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государ­ственной регистрации.

Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государствен­ной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

6. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ЛИЗИНГА

Правовая природа лизинга, его место в системе гражданско-правовых обязательств остаются в числе самых дискуссионных вопросов в юридиче­ской литературе, посвященной исследованию лизинговых правоотношений. Согласно взглядам одних авторов договор лизинга представляет собой от­дельный вид договора аренды, обладающий определенными квалифици-

рующими признаками, позволяющими как отличать его от иных видов до­говора аренды, так и выделять в отдельный вид договора аренды. Другие авторы полагают, что в отличие от договора аренды договор лизинга пред­ставляет собой не двустороннюю, а трех- или многостороннюю сделку. Можно встретить и точку зрения, в соответствии с которой договор лизинга представляет собой самостоятельный тип договорных обязательств, отлич­ный от иных типов гражданско-правовых договоров, в том числе и от дого­вора аренды.

Перед тем как приступить к анализу различных взглядов на правовую природу лизинга, необходимо оговориться, что предметом исследования будут лишь юридические аспекты данной проблемы, «очищенные» (по воз­можности) от экономического подхода к отношениям, связанным с лизин­гом имущества, поскольку для правильного определения правовой природы договора лизинга необходимо прежде всего избавиться от взгляда на лизинг как на экономико-правовую категорию, что нередко имеет место в трудах отдельных авторов. Например, В.Д. Газман считает, что «процесс лизинга выражает комплекс имущественных отношений, складывающихся в связи с движением имущества между участниками лизинговой операции. Поэтому лизинг, как экономико-правовая категория (курсив наш. - В.В.), представ­ляет собой особый вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обя­зуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизин­гополучателю) за плату во временное пользование для предприниматель­ских целей»¹

Такой подход к лизингу (как к экономико-правовой категории) возоб­ладал при подготовке Федерального закона «О лизинге», что негативно ска­залось на его уровне и содержании и сделало его одним из самых противо­речивых среди законодательных актов в сфере имущественного оборота.

Конечно же, экономическая сущность имущественных отношений, яв­ляющихся предметом правового регулирования, должна учитываться и, более того, предопределять содержание соответствующих правовых норм, но само правовое регулирование должно строиться по собственным прави­лам, основанным на общих подходах, выработанных в целом применитель­но ко всей системе правового регулирования имущественного оборота. Данное обстоятельство имеет особое значение для государств с кодифици­рованной правовой системой, к каковым относится Россия. Для таких пра­вовых систем всякие попытки строить правовое регулирование имущест-

ГазманВ.Д. Указ. соч. С. 21.

венных отношений исходя из стремления полной регламентации соответст­вующих отдельных экономико-правовых категорий, без учета всей системы правового регулирования имущественного оборота просто губительны.

Представляется необходимым сделать и второе замечание, предва­ряющее анализ правовой природы договора лизинга. Понятие «лизинг» как в законодательстве, так и в научной литературе используется как многоас­пектное понятие, имеющее различные значения. Данным понятием нередко обозначаются: один из видов предпринимательской деятельности; особая форма инвестирования или кредитования; совокупность всех отношений (комплекс отношений), связанных с лизинговыми операциями, включая отношения, складывающиеся при выдаче займов лизингодателю и обеспе­чении исполнения последним заемных обязательств; совокупность опера­ций, совершаемых лизиногодателем по приобретению лизингового имуще­ства (что нашло выражение, например, в Федеральном законе «О лизинге», использующем в ст. 2 понятие «лизинговая сделка»); наконец, сделка, со­вершаемая непосредственно между лизингодателем и лизингополучателем. Такое многовариантное употребление одного и того же понятия также яв­ляется следствием отношения к лизингу как к экономико-правовой катего­рии, что не способствует четкости правового регулирования соответствую­щих правоотношений. В связи с этим было бы лучше (хотя бы в юридиче­ской литературе) использовать различные термины применительно к раз­ным аспектам того явления, которое ныне обозначается единым понятием «лизинг». Скажем, для определения особого вида предпринимательской деятельности наиболее подходит понятие «лизинговая деятельность», а особая форма инвестирования могла бы именоваться «лизинговые инвести­ции». Комплекс всех отношений, складывающихся в области лизинговой деятельности, предпочтительнее называть «лизинговые операции» (как это и предусмотрено Федеральным законом «О банках и банковской деятельно­сти» (ст. 5) для обозначения операций банков по кредитованию лизингода­телей). Если же имеются в виду сделки по приобретению лизингодателем имущества у продавца в соответствии с указаниями лизингополучателя с передачей его последнему в аренду, то правильнее говорить о правоотно­шениях лизинга, опосредуемых договорами купли-продажи и аренды ли­зингового имущества. С точки зрения общей цели, общего регулирования указанных правоотношений мы действительно можем говорить об их трех равноценных участниках (субъектах), называя среди них, наряду с лизинго-даталем и лизингополучателем, и продавца лизингового имущества.

Но когда дело касается рассуждений о правовой природе договора ли­зинга, что предполагает определение места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств, речь может идти только об одном до-

говоре, а именно: о договоре, заключаемом между лизингодателем и лизин­гополучателем, по которому лизинговое имущество передается последнему во временное, срочное и возмездное пользование.

Имея в виду вышеизложенное, попытаемся рассмотреть высказанные в юридической литературе точки зрения по поводу правовой природы дого-ворализинга.

Суть первого вопроса состоит в том, является ли договор лизинга дву­сторонней или многосторонней сделкой. По мнению И.А. Решетник, име­ется «глубоко объективная основа необходимости признания трехсторонне­го характера договора лизинга», поскольку «имеются в виду имуществен­ные отношения, складывающиеся следующим образом: одна сторона (по­тенциальный лизингополучатель), в силу недостаточности финансовых средств для приобретения имущества в собственность либо испытывая не­обходимость лишь во временном его использовании, обращается ко второй стороне (потенциальному лизингодателю) с просьбой приобрести необхо­димое имущество у третьей стороны (продавца) и предоставить это имуще­ство лизингополучателю во временное владение и пользование. Итак, в данном случае речь идет о системе имущественных отношений, возникаю­щих в связи с приобретением лизингодателем в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного продавца и последующим предоставлением этого имущества во временное владение и пользование за определенную плату». Далее автор делает вывод о том, что «в основе ли­зинга лежит трехсторонняя сделка. Признание настоящего факта способст­вовало бы... оптимизации юридической конструкции договора лизинга и в конечном счете целям наиболее эффективного регулирования лизинговых отношений сообразно потребностям каждого их участника».

Некоторые авторы, отмечая, что лизинговая сделка включает в себя два контракта (купли-продажи и передачи имущества во временное пользование), обращают внимание на тесную взаимосвязь всех сторон данной сложной до­говорной структуры, из чего, по их мнению, следует, что рассмотрение и ре­гулирование какой-либо одной из них приводит к разрушению целого²

Другая позиция по данному вопросу, высказанная в юридической ли­тературе, состоит в том, что договор лизинга представляет собой двусто­роннюю сделку. Так, А.А. Иванов утверждает, что следует «трактовать до­говор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку, нераз­рывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества»; в отношении же взгляда на договор лизинга как трехстороннюю сделку он

1 Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федера­ции: Автореф. канл лис. Пермь, 1998 С. 7, 9,21. z См.: Kaffamoea E.B. Указ. соч. С. 31.

указывает следующее: «При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного имущества, с дру­гой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматиче-ских) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку»¹

Е.А. Павлодский пишет, что «классический лизинг связывает трех лиц: изготовителя оборудования, его приобретателя-арендодателя и арендато­ра», избегая квалификации договора лизинга как трехсторонней сделки; напротив, он замечает: «Однако участники лизинговых отношений связаны между собой не одним, а двумя отдельными договорами»²

Ю.С. Харитонова, подчеркивая сложную конструкцию лизинговой операции, пишет: «Тем не менее, представляется возможным выделить один из элементов лизинговой операции - обязательства по передаче обо­рудования во временное пользование как основу самостоятельного догово­ра с особым порядком оформления и особыми условиями. К таким особым условиям следует отнести и необходимость выбора поставщика, и указание цели покупки имущества, и предоставление лизингополучателю прав тре­бования к поставщику. Причем основанием для такого выделения договора по найму имущества при лизинговой операции служит сущность этих от­ношений - передача имущества во временное пользование»³

В юридической литературе можно встретить и некую промежуточную точку зрения по рассматриваемому вопросу. Например, Т.А. Коннова ут­верждает, что «лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: арендатором, арендодателем и продавцом имущества. Дого­вор лизинга имеет двусторонний характер, а лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой»⁴

Те, кто придерживается точки зрения о двустороннем характере дого­вора лизинга, по-разному объясняют участие в этом обязательстве продав­ца, на которого возложено исполнение обязанностей по передаче лизинго­вого имущества лизингополучателю, и наделение последнего соответст­вующими правами требования к продавцу. К примеру, А.А. Иванов указы­вает: «Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих

¹ Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 194. z См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс

лекций. С. 250.

3 Харитонова Ю.С. Указ. соч. С. 26.

4Коннова Т.А. Указ. соч. С. 16

обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при кото­ром перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона ста­новится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третье­го лица - арендатора (ст. 430 ГК)»¹

Однако положение о возможности возложения исполнения обязатель­ства лизингодателем на продавца предполагает, что по общему правилу такое исполнение должно предоставляться лизингополучателю со стороны лизингодателя, но это исключается нормой, содержащейся в п. 1 ст. 668 ГК, согласно которой имущество, являющееся предметом договора лизинга, передается лизингополучателю не лизингодателем, а продавцом. Кроме того, при возложении исполнения обязательства на третье лицо ответствен­ность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение несет должник (в нашем случае лизингодатель), а не третье лицо (прода­вец), что также не укладывается в конструкцию лизинга. А вот положение о том, что в лизинговых правоотношениях договор купли-продажи предстает как договор в пользу третьего лица, на наш взгляд, полностью объясняет как специфику исполнения обязательства, вытекающего из договора лизин­га, по передаче имущества лизингополучателю, так и особенности структу­ры ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Причем данное положение исключает применение к правоотношениям сто­рон норм о возложении должником исполнения своего обязательства на третье лицо (ст. 313 ГК).

О.М. Козырь отмечает: «Анализируя договор финансовой аренды, как специальную правовую конструкцию, не следует упускать из виду, что он «осложняется» наличием третьей фигуры — продавца, с которым арендатор в прямых договорных отношениях не состоит, но по отношению к которо­му благодаря наличию финансовой аренды он приобретает ряд прав и обя­занностей. Создается такая правовая ситуация, когда в отношениях по аренде имущества продавец самостоятельной роли не имеет, тогда как в отношения, вытекающие из исполнения договора купли-продажи, аренда­тор может вторгаться в качестве активной фигуры именно в связи с наличи­ем у него с арендодателем (покупателем) договорных арендных отноше-_и 2. Данная особенность лизинговых правоотношений, отмеченная авто­ром, также может быть объяснена с позиций оценки договора купли-прода­жи лизингового имущества как договора в пользу третьего лица.

¹ Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, ТО .К. Толстого. Ч. П. С. 194. z Козырь О.М. Аренда (глава 34) //Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть

вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. С. 347.

Прежде всего, необходимо отметить, что взгляд на договор лизинга или на так называемую лизинговую сделку (т.е. совокупность договоров, включающую договор купли-продажи лизингового имущества и договор его аренды) как на трехстороннюю сделку не укладывается в существую­щее в гражданском праве (и в законодательстве, и в доктрине) представле­ние о гражданско-правовой сделке. Две самостоятельные двухсторонние сделки: купли-продажи и аренды - даже при самой тесной их взаимосвязи никак не могут образовать третью сделку, сторонами которой являлись бы субъекты двух названных самостоятельных договоров.

Если же говорить о лизинговых отношениях в целом, то они представ­ляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру дого­ворных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизин­годателем, а также собственно договора лизинга, заключаемого между ли­зингодателем (как собственником лизингового имущества) и лизингополу­чателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца воз­никают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, а послед­ний получает права требования к продавцу, объясняется вовсе не тем, что имеется некое единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трех­сторонней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем.

Указанные правоотношения, имеющие сложную структуру договор­ных связей, существуют в условиях кодифицированной системы российско­го гражданского права, поэтому источники их регулирования отнюдь не ограничиваются правовыми актами и нормами о лизинге.

Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров ку­пли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре фи­нансовой аренды (лизинга), содержащимся в ГК (§ 6 гл. 34), изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица. В соответст­вии со ст. 430 ГК договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Именно это имеют в виду специальные правила о финансовой арен­де (лизинге), предусмотренные ГК, когда возлагают на продавца обязан­ность передать лизинговое имущество непосредственно лизингополучателю, а последнего, не являющегося стороной в договоре купли-продажи, наделяют правами покупателя по указанному договору (п. 1 ст. 668, п. 1 ст. 670). Дан­ное обстоятельство ни в коей мере не приводит к какой-либо трансформации самостоятельного обязательства, вытекающего из договора купли-продажи,

сращиванию его с обязательством из договора аренды и образованию тем самым единого обязательства на основе единой же трехсторонней сделки.

Следующий принципиальный вопрос, который обсуждается в юриди­ческой литературе в рамках дискуссии о правовой природе лизинга, это вопрос о месте договора лизинга в системе гражданско-правовых обяза­тельств, а именно: является ли договор лизинга одним из отдельных видов договора аренды, как это предусмотрено ГК, либо его следует признать самостоятельным типом договоров (sui generis).

Большинство исследователей лизинговых отношений, вслед за ГК, ис­ходят из того, что договор лизинга не является самостоятельным догово­ром, а представляет собой отдельный вид договора аренды. При этом в ра­ботах указанных авторов обычно выделяются квалифицирующие признаки договора лизинга, позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды и отличающие его от иных видов договора аренды¹ тонова в связи с этим отмечает: «Учитывая роль лизингодателя в лизинго­вой операции, заметим, что отношения по найму не могут быть признаны «чисто арендными» не только в юридическом, но и в экономическом смыс­ле. Переплетение функций предоставления имущества во временное поль­зование в договоре найма при лизинговой операции позволяет говорить о существовании особой разновидности арендных отношений- отношений финансовой аренды»²

Иных взглядов на роль договора лизинга в системе гражданско-правовых обязательств придерживается И.А. Решетник, которая отстаивает вывод «об объективно сложившихся предпосылках выделения договора лизинга в качестве самостоятельного правового института и обособления норм, регламентирующих лизинговые отношения, в рамках ГК РФ в от­дельную главу, содержащую правила о договоре лизинга как одном из ти­пичных договоров»^{3 Основнои} аргумент в пользу признания договора ли­зинга договором особого рода, сочетающим в себе «элементы нескольких договорных конструкций», состоит, по мнению И.А. Решетник, в следую­щем. Договор лизинга «интегрирует разнородные по своей природе элемен­ты, среди которых можно выделять черты отношений арендного типа, куп-

1 См., напр., статьи О.М. Козырь (в кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации.

Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. С. 344-349), Е.А. Павлодского (в кн.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 248-249), А.А. Иванова (в кн.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. И. С. 195-196). Этому примеру следовали и

мы (см. ч. 5 гл,ЖХ.настоящей книги). г Харитонова Ю.С. Указ. соч. С. /о.

з Решетник И.А. Указ. соч. С. 7.

ли-продажи, договоров об оказании юридических и фактических услуг. Вместе с тем сочетание в договоре лизинга элементов известных законода­тельству договорных конструкций сформировало особые качества и при­знаки, которые... характеризуют специфическую правовую сущность этого договора. Сегодняшний подход законодателя, состоящий в выделении прева­лирующего элемента данной системы - отношений, связанных с предостав­лением имущества для временного использования, — утверждает И.А. Решет­ник, - является, по нашему мнению, неудачным, поскольку не обеспечивает достижения основной цели - создания оптимальной правовой конструкции, способной наиболее эффективно регулировать гражданско-правовые отно­шения особого рода (лизинговые отношения)»¹

Логическим следствием такой позиции явилось противопоставление договора лизинга договору аренды. И.А. Решетник приходит к заключению «о различной юридической природе лизинга и аренды, а также реально сложившихся предпосылках выделения договора лизинга в качестве само­стоятельного договорного типа, которое зиждется как на специфике опо­средуемого настоящим договором материального отношения, так и на юри­дических особенностях, подчеркивающих своеобразие и уникальность этой сложной правовой конструкции». А конечный вывод указанных рассужде­ний состоит в том, что «нормы, посвященные договору лизинга, характери­зующие его как отдельный тип (вид) договора и объединяются в самостоя­тельное нормативно-юридическое образование- правовой институт, ко­торый, представляя собой относительно обособленный «блок» гражданско­го права как отрасли, в полной мере соответствует основным критериям понятия «институт права», сформулированным теорией права»²

Мы так подробно остановились на работе И.А. Решетник, несколько злоупотребив цитированием отдельных мест, поскольку в данной работе в наиболее полном и концентрированном виде изложена система взглядов на договор лизинга как на самостоятельный тип гражданско-правового дого­вора, и теперь постараемся так же полно и концентрированно изложить свою позицию, согласно которой договор лизинга никак не может быть признан самостоятельным договором, поскольку он является лишь одним из отдельных видов договора аренды. Наши аргументы (вернее, примени­тельно к данной ситуации, - контраргументы) заключаются в следующем.

Во-первых, любые доктринальные выводы по результатам исследова­ния правовых норм должны основываться на системе реально действующе­го правового регулирования или хотя бы ее учитывать. А реальность тако­ва: в ГК договор финансовой аренды (лизинга) признается отдельным ви-

РешетникИ.А. Указ, соч 2Тамже.С.20-21.

. С. 20.

дом договора аренды и регулируется именно в этом качестве. Признание договора лизинга самостоятельным договором потребует совершенно иной системы его правового регулирования. И тут не обойтись простым механи­ческим обособлением «норм, регламентирующих лизинговые отношения, в рамках ГК РФ в отдельную главу, содержащую правила о договоре лизинга как одном из типичных договоров», как полагает И.А. Решетник. Как толь­ко будет проделана такая операция, применительно к договору лизинга ут­ратит силу ст. 625 ГК, а вместе с ней и все общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), которые в силу данной статьи подлежат субсидиарному приме­нению только к отдельным видам договора аренды. Следовательно, обо­собление норм о договоре лизинга в отдельную главу в рамках ГК потребу­ет включения в данную главу подавляющего большинства норм, состав­ляющих сегодня общие положения об аренде, т.е. по сути их дублирования. Во-вторых, нетрудно заметить, что позиция сторонников отношения к договору лизинга как к самостоятельному договору логически вытекает из другого сомнительного теоретического вывода, а именно: вывода о том, что лизинг представляет собой трехстороннюю сделку, порождающую единое обязательство с участием как лизингодателя и лизингополучателя, так и продавца. Если бы это было так, то договор лизинга действительно мог бы претендовать на роль самостоятельного типа гражданско-правовых догово­ров, так как он имел бы совершенно особые предмет и субъектный состав, отличные от предмета и субъектного состава договора аренды. Однако, как уже было отмечено, никакой трехсторонней сделки, порождающей некое единое лизинговое обязательство, не существует. Вместо этого лизинговые отношения опосредуются двумя договорами: договором лизинга (финансо­вой аренды) и договором купли-продажи, последний из которых является договором в пользу третьего лица Названные два договора порождают два различных обязательства (купли-продажи и лизинга). Существо обязатель­ства, вытекающего из договора лизинга, которое состоит в передаче лизин­годателем лизингового имущества во временное и возмездное владение и пользование лизингополучателя, аналогично существу обязательства, по­рождаемого договором аренды, с той лишь разницей, что в отличие от арендодателя, являющегося собственником передаваемого в аренду имуще­ства, лизингодатель должен еще приобрести такое имущество у продавца в собственность в соответствии с указаниями лизингополучателя, а затем пе­редать его в аренду последнему. Данное обстоятельство как раз и является квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор лизинга в отдельный вид договора аренды, но оно никак не может быть признано достаточным основанием для признания договора лизинга самостоятель­ным типом гражданско-правовых договоров и противопоставления его до-

говору аренды. При таком подходе (на наш взгляд, правильном) не может быть и речи ни о каком «договоре особого рода, сочетающем в себе эле­менты нескольких договорных конструкций».

В-третьих, гражданско-правовые договоры, признаваемые ГК само­стоятельными договорными типами, обычно имеют существенные различия практически во всех своих элементах: предмете, субъектном составе, со­держании. Сравнивая договор лизинга и договор аренды по указанным тра­диционным для всякого гражданско-правового договора элементам, мы обнаружим серьезные различия лишь в предмете. Суть этих различий со­стоит в том, что предмет договора лизинга несколько шире предмета дого­вора аренды за счет действий арендодателя (лизингодателя) по заключению с продавцом договора купли-продажи лизингового имущества. Но данное обстоятельство как раз и характерно для взаимоотношений вида и рода, когда отдельный вид договора образуется за счет расширения его предмета путем включения в его состав дополнительных действий обязанных сторон. Например, одним из признаков, выделяющих договор поставки в отдель­ный вид договора купли-продажи, является то, что поставщик сам произво­дит и закупает товар, передаваемый покупателю (ст. 506 ГК). Одна из осо­бенностей предмета договора контрактации как отдельного вида купли-продажи заключается в том, что продавец (производитель сельскохозяйст­венной продукции) должен вырастить (произвести) продукцию, продавае­мую покупателю (заготовителю), в своем хозяйстве (ст. 535 ГК). Предмет договора энергоснабжения расширяется по сравнению с договором купли-продажи за счет действий абонента (покупателя энергии) по соблюдению режима потребления энергии, обеспечению безопасности эксплуатации на­ходящихся в его ведении энергетических сетей и исправности используе­мых приборов и оборудования (п. 1 ст. 539 ГК).

Таким образом, признание договора лизинга самостоятельным граж­данско-правовым договором, а не отдельным видом договора аренды, было бы неправильным ни с теоретической, ни с практической точки зрения. Тем более что это, ко всему прочему, противоречило бы ГК, рассматривающему договор финансовой аренды (лизинга) как отдельный вид договора аренды. В связи с этим М.И. Брагинский подчеркивает, что «при наличии специаль­ной главы ГК, а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться дого­вором sui generis («своего рода»)»¹

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 328.

ГЛАВА XX ДОГОВОР РЕНТЫ

/. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содер­жание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наи­более распространенный для ГК принцип: независимо от своего наимено­вания соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила по­свящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 тако­вым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие поло­жения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненно­го содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разно­видностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определени­ем (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содер­жанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего дого­вора (п. 1 ст. 601 ГК). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко использу­ется в Кодексе. Примером может служить рассмотренная ранее гл. 30. В нее включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506), государственного контракта на поставку товаров для го­сударственных нужд (ст. 526), контрактации (п. 1 ст. 535), энергоснабжения (п. 1 ст. 539).

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соот­ношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором

пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты^{1 В то же в} Р^{емя д} РУ^гие Р^ассмат -

ривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизнен-2. Полагаем, что более правильной является последняя точка зре­ния. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 583 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмот­рено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожиз­ненного содержания гражданина с иждивением.

Двучленное деление ренты нашло отражение и в п. 2 ст. 601 ГК. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф гл. 33 ГК, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожиз­ненной ренте. Для уяснения значения соответствующей нормы можно сравнить ее с имеющимися во многих главах ГК отсылками к статьям, заве­домо посвященным иным типам (видам) договоров. В подобных случаях законодатель, формируя отсылочную норму, учитывает несоответствие, которое может повлечь за собой ее применение. Например, в п. 2 ст. 567 ГК, в котором предусмотрено, что на договор мены распространяются пра­вила о договоре купли-продажи, приведенное указание снабжено оговор­кой: «...если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены». Тем самым заведомо не исключается возможность возникновения ситуации, когда действие норм, являющихся адресатом отсылки, могло бы вступить в противоречие с моделью того договора, к которому должна применяться отсылочная норма. С указанной точки зрения весьма симпто­матично отсутствие в п. 2 ст. 601 ГК аналогичной оговорки. Это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид

¹ Справедливо отмечая, что все названные в гл. 33 ГК договоры являются догово­
рами ренты, А.П. Сергеев вместе с тем полагает, что в данном случае имеются в
виду три вида ренты (см.: Гражданское право: Учебник/ Под ред. А. П. Сергеева,

Ю.К. Толстого. Ч. П. М., 1997. С. 139). ^ . _v

2 Пожизненное содержание с иждивением, отмечал С.А. Хохлов, как разновидность

пожизненной ренты выделяется из нее рядом своих особенностей (см.: Граждан­ский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, АЛ. Маковского, С.А Хохлова. М., 1996. С. 327). Эту позицию разделяет и B.C. Ем: «по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента)» (Ем B.C. Договор ренты // За­конодательство. 1999. № 5. С. 15).

пожизненной ренты. А естественно, расхождения между такими различ­ными уровнями классификации, как род (тип) и вид, вид и подвид, заве­домо не может иметь места. В результате следует прийти к выводу, что в данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе «Купля-продажа». В ней выделены купля-продажа как род, поставка - как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (по­ставки).

2, ВЫДЕЛЕНИЕ в ГКДОГОВОРА РЕНТЫ и ЕГО РАЗНОВИДНОСТЕЙ

Еще в ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что стало впоследствии пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием по­жизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора куп­ли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержа­ния продавца». И только в действующем Кодексе приобрел самостоятель­ное значение особый правовой институт ренты. Первая же статья, посвя­щенная этому институту в одноименной главе, устанавливает, что по дого­ вору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предостав­ления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

«Рента» имеет в русском языке по крайней мере три значения. Во-пер­вых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая дру­гая недвижимость; позднее - различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и(или) правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае ни­когда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпри­нимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринима­тельской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особо­го правового режима.

Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного об­ременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид «вечной ренты» та, при которой плательщиком было само госу­дарство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно воз­никло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в мона­стыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения¹

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от кон­кретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответ­ственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и перехо­дила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К.П. Победоносцев, «рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, со­единявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении»²

Непосредственным поводом к использованию соответствующих от­ношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства.

1 См.: Гражданское Уложение: Проект Высочайше утвержденной Редакционной

Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Книга пятая: Обязательства.

Том второй. С объяснениями. СПб.. 1899. С. 2 Ц и ел. _

2 Победоносцев КП. Курс гражданского права. Третья часть: Договор и обязатель­
ства. СПб., 1988. С. 345.

Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились от­носительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте «вечной» (непрерывной и бессрочной) и ренте «пожизненной». При этом, в свою очередь, в зависимости от источника «вечная рента» разделилась на ренту «с земли» и ренту «с капиталов»¹

Из всех признаков, указанных в приведенном ГК легальном определе­нии ренты, наибольшее значение имеет несомненно ее цель: предоставле­ние в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания. Как тако­вая эта цель оказывает влияние на многие особенности ренты. Неслучайно поэтому именно с социальной по ее значению ренты начинается история правового регулирования договора ренты.

Одним из первых законодательных источников регулирования соот­ветствующих отношений стал Французский ГК (ФГК). Он включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. В ней основное внимание уде­лено условиям признания соответствующего договора действительным, а также тому, что названо в Кодексе «последствиями договора для договари­вающихся сторон». Речь идет о содержании прав и обязанностей сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (ст. 1968-1983 ФГК).

В Германском гражданском уложении (ГГУ) особая глава (гл. 16) по­священа пожизненной ренте. В этой главе, небольшой по объему, прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступле­ния срока. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки.

Значительно более емким является регулирование аналогичного догово­ра в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены (титул XXII) договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность соответствующих выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. При втором догово­ре речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Книга пятая. Гом второй. С. 211 и ел. Од­новременно утверждалось, что «в позднейшее время с усилением значимости дви­жимой собственности и денежных капиталов, с появлением стремления к мобили­зации недвижимой собственности, с утверждением кредита на прочных основаниях, с развитием вотчинной системы потребность в поземельной ренте исчезла и она начисто потеряла всякое значение» (Гам же. С. 212).

получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привыч­ных для него за последнее время условий существования, с другой.

Рентные договоры как таковые - об этом можно судить и по некото­рым из приведенных примеров — иногда выходят за пределы содержания права, предоставляемого стороной своему контрагенту. Об этом можно су­дить по тому, что в одном из последних по времени его принятия Граждан­ском кодексе Квебека в разделе «Различные договоры, подобные купле-продаже» наряду с меной урегулирован специальный, посвященный ренте договор. И он в данном случае принимает форму возникшего у стороны обязательства в обмен на полученное ею имущество производить опреде­ленные выплаты контрагенту.

Сходная конструкция используется, помимо пожизненной ренты, в ГГУ. В разделе «Вещное право» в качестве одной из разновидностей обременения земельного участка фигурирует «рентный долг». Суть последнего состоит в том, что за счет земельного участка лицу, в пользу которого установлено со­ответствующее обременение, производятся периодические платежи в опреде­ленной денежной сумме (§ 1199).

В ГК штата Луизиана (США; 1994 г.) урегулированы в соответствую­щей главе рента и «аннуитет» - ежегодная выплата. Последняя имеет своим основанием договор, по которому передается определенная сумма денег с обязательством не требовать ее обратно до тех пор, пока другая сторона согласна удовлетвориться рентой. Для аннуитета в упомянутом Кодексе установлены различного рода ограничения - такие, в частности, как общая его сумма, размер произведенных в таком порядке выплат, предельный срок выкупа против воли должника и др.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Это, однако, не помешало К.Н. Анненкову обратить внима­ние на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может слу­жить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным». Подобно многим другим случаям, и в отношении существовавшего в дейст­вовавшем в то время законодательстве указанного пробела²

1Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Г. IV: Отдельные обязатель­
ства. СПб., 1904. С. 566.

2Хлхшт в этой связи вспомнить князя Нехлюдова, героя толстовского «Воскресе­
ния». Один из многочисленных обдумываемых Нехлюдовым проектов решения
собственной «аграрной» проблемы заключался в том, чтобы «отдать землю кресть-

ожидать, что его удачно восполнит книга пятая («Обязательства») проекта Гражданского уложения. Одна из ее глав именовалась «Пожизненный до­ход (рента) и пожизненное содержание». Соответственно глава была разде­лена на два «отделения». Первое - «Пожизненный доход» в своей основе строилось на идее меновой. Соответственно речь шла о выплате лицу по­жизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступлен­ного движимого либо недвижимого имущества. Доход (рента) должен был принимать форму определенной денежной суммы или определенного коли­чества жизненных припасов (иных заменимых вещей).

Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный ха­рактер. Имеются в виду предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болез­ни - осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содер­жания, соответствующих личным потребностям и общественному положе­нию лица. При этом допускался вариант, при котором, вследствие того что договор «стал невыносимым (курсив наш. - М.Б.) для той или другой сто­роны» (термин, чей смысл явно выходит за пределы обычных для граждан­ского права категорий), любая из сторон могла требовать замены содержа­ния определенными ежегодными денежными выдачами либо прекращения договора.

Сходный в известной мере путь, от более узкого до широкого понима­ния ренты, прошло и гражданское законодательство послереволюционной России.

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом, совершались. И по дан­ному поводу в судах неоднократно возникали споры. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора¹ * конечном счете это объяснялось неодина-

янам внаем за ренту, а решу признать собственностью этих же крестьян, с тем, что­бы они платили эти деньги и употребляли их на подати и на дела общественные»

(ТолстойЛ.Н. Собр. соч.: В 14-ти т. Г. 13. М., 1953. С. 222).

1 См. об этих противоречащих одна другой линиях в судебной практике: Рясенцев В.А.

Договор об отчуждении имущества на условиях пожизненного содержания // Со­циалистическая законность. 1945. № 1—2. С. 23. Как отмечала и P.O. Халфина, «по вопросу о договорах с условием пожизненного содержания до сих пор нет устойчи­вой и единообразной судебной практики» (Халфина P.O. Значение и сущность до­говора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 198).

ковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовле­творении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство счи­талось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неис­полнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обя­занностей по содержанию контрагента¹

Однако в ряде случаев суды занимали иную позицию. Они исходили из признания действительным договора, построенного по любой не противо­речащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте суды ссылались на ст. 106 ГК 1922 г., со­гласно которой одним из возможных оснований возникновения обязатель­ства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала ука­заний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе²

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причинам осо­бое распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

Появление в то время в практике подобных договоров не прошло не­замеченным в науке. Так, уже в последние месяцы войны были опублико-

¹ Гак, в одном из решений Верховного Суда СССР отказ в иске был обоснован тем,
что заключенный сторонами договор не обладает признаками ни одного из опо­
средствующих переход имущества в собственность договоров, выделенных в Граж­
данском кодексе РСФСР (купли-продажи или дарения) (см.: Сборник постановле­
ний Пленума и определений коллегий Верховного Суда СССР. М., 1941. С. 221-
222). Вместе с тем вслед за И.Л. Брауде (см.: Брауде И.Л. Право на строение и
сделки по строениям по советскому праву. М., 1954. С. 137) B.C. Ем (см.: Ем B.C.
Указ. соч. С. 9) отмечал, что 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР,
ссылаясь на ст. 130 и 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений
под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействитель­
ными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем
Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических
условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать
такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение

нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.

2 В поддержку этой практики с позиции прежде всего необходимости защиты инно-

минативных (непоименованных) договоров приводили аргументы М.И. Бару (см.: Бару М.И. Договорные обязательства о содержании // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып. 3. Харьков, 1948. С. 193) и P.O. Халфина (см.: Халфи- на P.O. Указ. соч. С. 197 и ел.).

ваны в порядке обсуждения етщ М.И.Бару^{2 АА} -^Е Р°^шенко основном за включение соответствующего договора в новый Гражданский кодекс, который предстояло принять. Были, правда, у них противники, ко­торые отрицали необходимость признания законодателем соответствующих договоров. Наиболее распространенными аргументами оппонентов приве­денных взглядов служили ссылки на то, что в подобных договорах соотно­шение стоимости самого содержания и передаваемого имущества невоз­можно заранее определить, да и вообще сопоставить. А это, как полагали, открывало широкие возможности для кабальных сделок, которые заключа­ла сторона, воспользовавшись тяжелым материальным положением ее контр­агента, готового передать свой дом в обмен на весьма неопределенное обяза-тельство по содержанию гражданина^{5 П} Р^име Р°^{м таких} взглядов могла слу-жить позиция И.Л. Брауде, избравшего едва ли не наиболее убедительный для того времени аргумент: он сослался на то, что такого рода сделки про­тиворечат правилам социалистического общежития⁶

Все же законодатель счел недостаточно обоснованными подобные со­мнения, и в результате ГК 1964 г. признал существование таких договоров. Речь, как уже отмечалось, шла о помещении в главу Кодекса «Купля-прода­жа» двух статей, посвященных «купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца».

Подобно РСФСР договоры о содержании признали и все другие союз­ные республики, принявшие в эти годы новые гражданские кодексы. Одна­ко интересно отметить, что ни одна из республик не пошла по тому пути, который избрала РСФСР. Все принятые ими тогда кодексы содержали са­мостоятельную главу, получившую название либо «Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания» (Литва, Белоруссия, Латвия, Армения, Эстония, Туркменистан, Молдавия), либо «Договор от­чуждения дома с условием пожизненного содержания» (Киргизия, Казах­стан, Таджикистан, Узбекистан, Азербайджан), либо «Договор пожизненно­го содержания» (Грузия, Украина). Но при любом из этих вариантов регу-

1Сж.:РясенцевВ.А. Указ. соч. С. 23-25.

2См.: БаруМ.И. Указ. соч.

3См.: Ерошенко А.А. О договоре содержания // Советское государство и право.

4См.: МасловБ.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское

государство и право. 1954. № 6. С. 112-116. При этом автор даже предложил редак­цию разработанной им главы, з См.: TiaHOKoiplJ.N. Основи нившъного права. Киев, 1948. С. 242.

6 См.: Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М„ 1950. С. 26.

лирование соответствующих отношений оказывалось за пределами догово­ра купли-продажи.

Вариант, избранный ГК РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли-продажи, имел в литературе сво­их сторонников. И все же господствовавшей там и до и после принятия ГК РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном типе договоров.

При этом отмечались действительно присущие такому договору осо­бенности, позволявшие отделить его от купли-продажи, а в их числе то, что имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собствен­ность, что был ограничен круг участников (получателем содержания мог быть только гражданин) и что отношения носили длящийся характер² ^ ме того, одно из условий договора, обеспечивающее соответствующий принцип гражданского оборота - эквивалентность отношений, было недос­таточно определенно.

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность со­ответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он пред-полагал иное встречное удовлетворение^{3 Развивая ЭТ} У ^мы сль, B.C. Ем справедливо подчеркивает, что «по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) опре­деленную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмеще­ние. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует

1 Отнесение рассматриваемых договоров к купле-продаже не вызвало возражения, в ча­
стности, В.А. Тархова (см.: Советское гражданское право. М., 1979. С. 12), В.Ф.Яков­
левой (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого,
А.К. Юрченко. Ч. 1. Л., 1982. С. 19), Е.В. Кулагиной (см.: Гражданское право:
Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 29-32), В.Ф. Маслова (см.:

Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 1151 „ „

2 Такую позицию занял Ю.К. Толстой уже в вышедшей вслед за принятием ГК 1964 г.

работе (см.: Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л., 1965. С. 260). Он признал, что в данном случае имеется в вицу «совершенно само­стоятельное обязательство». Аналогичные взгляды высказывали А.Ю. Кабалкин (см.: Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. Г. 2. М., 1985. С. 32 и ел.), В.Ф. Яковлев (см. там же. С. 20), Э.Я. Лаасик (см.: Лаасик Э.Я. Советское гра­жданское право. Часть особенная. Таллин, 1980. С. 378) и др. В учебнике «Граждан­ское право» (Т 2. М.. 1993) соответствующийдоговор вообще не упоминался, i См.: Тохлое L.A. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский

кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавит] ю-пред-метный указатель. С. 319 и ел.

либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (по­жизненная рента)»^{1 Весьма точно} выразил особенность этого договора л/г ™ с 2. Ън усматривал различие между договорами купли-продажи и

пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каж­дый из указанных договоров. Для одного из них это было получение иму­щества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внима­ние на то, что договор купли-продажи завершается переходом права собст­венности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Некоторые из особенностей рассматриваемого договора привели М.И. Бару к признанию того, что договор пожизненного содержания вооб­ще относится к тем, которые имеют своим предметом услуги, а не отчуж-з. Однако такой вывод не укладывается в рамки действую-дение предмета

щего ГК, который содержит в п. 2 ст. 779 исчерпывающий перечень глав Кодекса, регулирующих договоры услуг. Между тем в этом перечне гл. 33 («Рента и пожизненное содержание с иждивением») отсутствует.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответст­вующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет кото­рой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага⁴

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора признавалась лишь недвижимость. Однако в настоящее время при всех ви­дах ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, указанное огра­ничение снято. К тому же, поскольку п. 2 ст. 585 ГК содержит отсылки к договорам купли-продажи и дарения как таковым, есть основания допус­тить подобно обоим этим договорам в качестве предмета ренты наряду с вещами и права.

Соображения в пользу отнесения договоров пожизненного содержания к разновидностям купли-продажи высказываются иногда и в настоящее время⁵

^л мВ. Указ. соч. С. 11-12. _А

2 См.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2.

Киев, 1978. С 337-343.

3 См. там же. С. 338.

4 В самом ГК 1964 г. в определении в качестве недвижимого имущества был указан

жилой дом. Однако в ряде работ подчеркивалась возможность использовать в этом же качестве любое имущество (см.: Ерошенко А.А. Правовое регулирование отно­шений пожизненного содержания /^Советскаялостиция. 1970. № 6. С. 7). ГОригинальную позицию занял А. ГГахомов. Он пришел к выводу, что существуют

два вида договоров пожизненного содержания: один - поименованный в ГК и пред­ставляющий собой разновидность ренты, а другой, отличный от него, - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. И именно для вто-

Для определения сущности рассматриваемого договора, как и любого другого, имеет значение его юридическая квалификация. Применительно к данному договору это оказывается особенно сложным; не случайно по ука­занному поводу обнаруживаются весьма существенные расхождения в ли­тературе.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствую­щего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненно-го содержания с иждивением)¹ возмездным. При этом имеется в виду, что

данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты.

Хотя договор ренты возмезден подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимо­сти для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре рен­ты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В дан­ном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, транс­формируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность -пожизненное содержание с иждивением)²

рого целью является не «получение ренты», а удовлетворение потребности в нат ре: «в жилище, питании, одежде, уходе и т.п.». В то же время для первого цель — это «выплата денежной суммы, определенной в договоре» (см.: Пахомов А. Купля-про­дажа с правом пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7. С. 120). Справедливо­сти ради следует отметить, что ограничение ренты только деньгами не вполне соот­ветствует конструкции, использованной в гл. 33 ГК.

В настоящее время, помимо ГК РФ, приняты новые гражданские кодексы еще в некоторых бывших союзных республиках. Из них в ГК Кыргызстана выделена глава «Рента и пожизненное содержание», в ГК Туркменистана - та же по наиме­нованию глава с внутренним делением, в ГК Беларуси — «Рента и пожизненное содержание с иждивением» с внутренним делением; аналогичным образом - гла­ва и три подраздела выделены в ГК Казахстана, Армении и Узбекистана; в ГК

Гдузии для такого договора вообще места не нашлось.

2 Вместе с тем рента как таковая, в какой бы форме она ни выплачивалась, не может

смешиваться по своей природе с процентами. На этот счет высказывался, например, в свое время Г. Дернбург, имея в виду еще римское право. Он отмечал, в частности, что в то время как проценты нарастают за все время капитального долга, рента «яв­ляется процентом долга не наряду с капиталом» (Дернбург Г. Пандекты. Обязатель­ственное право. М., 1900. С. 99).

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реаль­ных или консенсуальных. Хотя с момента принятия ныне действующего ГК прошло всего лишь несколько лет, в литературе, основанной на этом Ко­дексе, уже обозначились три точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным, в то время как по мнению других это договор консенсуальный^{2 а т} Р^{етьих в} зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества)^{3 13} период действия ГК^964 г., естественно, круг сторонников всех этих точек зрения применительно к договору пожизненного содержания с иждивением был значительно шире, равно как и тех аргументов, которые ими приводились.

Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и кон-сенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с до­говором передача вещи (имущества). При реальном договоре передача - не­обходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент со­держания (исполнения) договора⁴

Имея в виду указанный критерий, применительно к пожизненному со­держанию с иждивением (а теперь - к ренте) следует признать, что легаль­ное определение реального договора в части, относящейся к платежам рен­ты, должно было содержать формулу «передает в собственность», а консен-суального - «обязуется передать в собственность».

Следует отметить, что первую из указанных двух формул использова­ли в свое время не только республики СССР, выделившие соответствую­щий договор в отдельную главу, но даже и ГК РСФСР 1964 г., поместив указанный договор, как уже отмечалось, в главу «Купля-продажа». При этом создалась весьма своеобразная ситуация, при которой родовой дого­вор - купля-продажа включал в свое определение указание на то, что про­давец «обязуется передать в собственность» (ст. 237 ГК 1964 г.), а поме­щенный в ту же главу договор купли-продажи жилого дома с условием по­жизненного содержания рассматривался как такой, в котором «продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его», т.е. как

1См., в частности: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Гол-

2См.:Российская юстиция. 1998. № 7. С. 44 (автор З.И. Цыбуленко).

3См.: Законодательство. 1999. № 5. С. 12 и ел. (автор B.C. Ем).

4Д.И. Мейер реальными считал «договоры, которые совершаются посредством отдачи

вещи одним контрагентом другому», а консенсуальными - «совершаемые простым соглашением» (МейерД.И. Русское гражданское право. СПб., 1897. С. 393).

построенный явно по модели договора реального. По иному пути пошел в свое время ГК БССР, который в определении договора, связанного с пре­доставлением контрагенту содержания, предусмотрел, что и в нем соответ­ствующая сторона «обязуется передать имущество в собственность». Таким образом, этот договор стал подобно купле-продаже консенсуальным.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собствен­ность имущество» (курсив наш. - М.Б.). Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества). Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действовавшим ГК, как представляет­ся, имеют значение и для современного договора ренты.

Развернутое обоснование противоположной концепции - консенсуаль-ного характера договора приводилось О.С. Иоффе. В частности, он полагал, что «единственное возражение против предложенной конструкции (консен-суального характера договора. - М.Б.) могло бы основываться не на тексте закона, а на том, что в таком случае после регистрации договора приобре­татель имел бы право добиваться его принудительного исполнения, вклю­чая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от дого­вора и после его регистрации со ссылкой только на то, что дом еще не пе­редан приобретателю? К тому же не исключено, что после регистрации до­говора он утратит интерес не для отчуждателя, а для приобретателя. Тогда уже правом на принудительное исполнение, несмотря на еще не состояв­шуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает по­вышенную охрану интересов отчуждателя на случай любой неисправности, допущенной другим контрагентом».

На наш взгляд, правовое значение передачи вещи, с которым связыва­ется разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от ха­рактера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состо­ит, как уже отмечалось, в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникнове-

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 294.

ния. При этом определение времени самой передачи производится в соот­ветствии со ст. 135 ГК РСФСР и ст. 223 нынешнего ГК. Им должен счи­таться момент регистрации перехода прав собственности для случаев, когда закон считает это для отчуждения имущества необходимым, и фактическое вручение - во всех остальных случаях.

В том же месте своей работы О.С. Иоффе приводит пример, который должен, по его мнению, подтвердить необходимость консенсуальной моде­ли. Автор обращает внимание на то, что при этой модели, «если регистра­ция состоялась, то, хотя бы дом еще фактически не был передан, приобре­татель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуж-дателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не

заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не 1. Но это-то, очевидно, как раз и вписывается в конструкцию реаль­ного договора.

В этой связи заслуживает внимание более общий вопрос о мотивах, которыми руководствуется обычно законодатель при выборе между реаль­ной и консенсуальной моделями соответствующего договора.

Наиболее характерна для гражданского договора безусловно модель консенсуального договора. Это объясняется тем, что договор - соглашение, а если соглашение налицо, то непосредственно из него возникают и те пра­ва и обязанности, которые составляют содержание договора.

Необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне. Это связано с тем, что при кон-сенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь)² ^ тельно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что не случайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, притом длящихся договоров. К ним как раз и относится договор ренты, для которого фидуциарность и длительность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на

. С Указ. соч. С. 293. _ _А „

лныи аргумент использовал в споре с В.Ф. Яковлевой - сторонником кон­сенсуальной конструкции данного договора (Советское гражданское право / Под ред. В.Г. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. С. 19) В.Ф. Яковлев (Со­ветское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. Г. 2. С. 22).

протяжении жизни получателя ренты (или иного, возможно, более опреде­ленного срока).

Не менее интересными являются и другие соображения, высказанные в литературе по поводу все того же вопроса - о реальном или консенсуаль-ном характере договора ренты. Соглашаясь с большинством, хотелось бы высказать некоторые сомнения по поводу отдельных из них.

Прежде всего это относится к толкованию п. 2 ст. 585 ГК. Совершенно справедливо обращается внимание на то, что в зависимости от «платности» или «бесплатности» ренты применению подлежат соответствующие нормы

0 купле-продаже или дарении. Но одновременно не учитывается, на наш
взгляд, существующая в самой этой статье оговорка, которая допускает
применение норм соответственно гл. 30 и 32 лишь субсидиарно. В редак­
ции ст. 585 ГК это звучит так: «...поскольку иное не установлено правила­
ми настоящей главы (имеется в виду гл. 33. - М.Б.) и не противоречит су­
ществу договора ренты». По этой причине следует признать слишком кате­
горичным указание на то, что только «предписания п. 2 ст. 585 ГК необхо­
димо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуально-
сти договора ренты»²

Если встать на указанную позицию, то возникнут, думается, трудности в обосновании реального характера безвозмездной передачи движимой ве­щи при необходимости применения в этих случаях договора дарения. Име­ется в виду то, что при нынешней редакции ст. 572 ГК договор дарения мо­жет быть не только реальным, но и консенсуальным.

Автор убедительно доказывает необходимость увязки перехода права собственности на недвижимое имущество при договоре ренты, независимо от возмездное™ или безвозмездности передачи, с моментом регистрации. Но тем самым подчеркивается опять-таки реальная природа договора, по­скольку его возникновение все равно связано не с соглашением как тако­вым, а с передачей вещи.

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопро­
су о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или
двусторонних. При этом те, кто считают договор ренты реальным, как пра­
вило, последовательны в его признании односторонним³ ^
сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его

1 См.: Ем B.C. Указ. соч. С. 12.

1же.

одностороннем характере соответствующего договора см.: Советское граждан­ское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 32; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 21; Гражданское право: Учебник. Т. 2. СПб., 1997. С. 135.

i. Таким образом, ключевое значение придается включению

договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

С.А. Хохлов обратил внимание на то, что договор ренты относится к «алеаторным (рисковым) сделкам»^{2 П} Р^{И этом он сс} ™ся на соответст-вующие выводы О.С. Иоффе. Правда, С.А. Хохлов все же, как нам кажется, не учел, что в данном случае сам О.С. Иоффе подразумевал не договор рен­ты как таковой, а только тот его вид, который был единственно урегулиро­ванным тогда в ГК, т.е. договор пожизненного содержания с иждивением. Этому договору, равно как и договору пожизненной ренты, действительно присуща алеаторность. Имеется в виду, что признаком этих, как и любых инь!х пожизненных договоров служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Примени­тельно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не само­го события (смерти), а времени его наступления. При этом, как отмечал в

свое время Г. Дернбург, алеаторность не влияет на эквивалентность отно-з. По этой причине рисковые и меновые договоры, по Е. Го-тс нии сторон

дэмэ, в равной мере относятся к числу возмездных⁴

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тен­денцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Гем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере од­ним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, по­священной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости пере­даваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих дого­воров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нота­риальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации. Однако, как следует из п. 1 ст. 165 ГК, госу­дарственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения -ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под вы­плату ренты недвижимости (прав на нее).

1 Конструкция двустороннего договора косвенно поддерживается сторонниками

признания соответствующего договора консенсуальным (см., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 293), а с определенной оговоркой односторонним признается договор в случае, если он фактически подлежит регистрации (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев. 1983. С. 23). Соответст­венно и B.C. Ем считает договор ренты, если он реальный, - односторонним, а если

он. консенсуалъный - взаимным (см.: Ем B.C. Указ. соч. С. 13).

2 Хохлов С.Л. Указ. соч. ТТ. 321.

3См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 343.

4См.: ГодэмэЕ. Общая теория обязательств. М, 1948. С. 32.

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регист­рации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответ­ствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты произ­водится запись о переходе права собственности на соответствующую не­движимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собствен­ности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, ка­кое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сдел­ка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответст­венно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожиз­ненном содержании с иждивением.

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом дру­гом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежном и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация указан­ного имущества для ее признания существенным условием договора в дан­ном случае неодинакова.

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее «опре­деленность». В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, ус­танавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно де­нежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следователь­но, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в воз-

¹ См. подробнее: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним»: Комментарий / Под ред. П.В. Крашенинни­кова. М., 1999. С. 103 и ел.

мездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, «которая при сравни­мых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги»).

Договором может быть предусмотрена передача имущества под вы­плату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвоз­мездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во вто­ром - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК спо­собы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выпла­те ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имуще­ства соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) выте­кает непосредственно из императивной нормы закона.

Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следователь­но, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату рен­ты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если дого­вор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имуще­ства, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обя­занность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - «Общие положения о ренте и пожиз­ненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под вы­плату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче иму­щества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами

руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоре­чит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделе­ны, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применитель­но к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. та­кому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реаль­ным характером договора ренты.

4. СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ РЕНТЫ

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК («Общие положения о ренте и пожизненном содержа­нии с иждивением»), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С.А. Хохлов, «таковыми могут фактически (курсив наш. - М.Б.) стать любые граждане, коммерческие или некоммер­ческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предла­гаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требо­вания, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспече­нию ее выплаты».

Правда, в литературе иногда высказывается и иная точка зрения, в си­лу которой возможности выступления определенного субъекта на стороне плательщика ренты могут препятствовать и обстоятельства фактического характера. Так, по мнению З.И. Цыбуленко, «плательщиком ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации -юридические лица, у которых имеется заинтересованность в необходимости

1 Хохлов С.А. Указ. соч. С. 320.

приобретения имущества у получателя ренты и имеются экономические возможности обязываться по такого рода договорам»¹

Между тем, если учесть, что в заключении любого договора реализу­ется правоспособность лица, на объем которой не могут оказать влияния ни наличие интереса к приобретению определенного имущества, ни обстоя­тельства, именуемые «экономическими возможностями», то такого рода ограничения не имеют, очевидно, правовой силы. А это означает, что оспа­ривать договор ренты по указанным обстоятельствам (отсутствие опреде­ленного интереса или экономических возможностей исполнения договора) как соответствующая сторона, так и ее контрагент не вправе. В частности, экономические возможности могут иметь значение лишь для другой стадии -прекращения договора.

5. СОДЕРЖАНИЕДОГОВОРА РЕНТЫ и ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязан­ность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном догово­ром порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специ­альных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относит­ся главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Пер­вый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у пла­тельщика право собственности на полученное им под выплату ренты иму-2. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного щество

права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополни­тельная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое иму­щество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предпри-з, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два ятия

Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская

юстиция. 1998. Mt С. 12.

2 ГГ. коня ев и В. Круглое справедливо усматривали в этом - ограниченном праве

собственности, возникающем у плательщика ренты, - одну из основных особенно­
стей соответствующего договора (см.: Коняее К, Круглое В. Договор купли-прода­
жи, с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. № 6). ,

3 Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1

ст. 132 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимателъскойдеятелъности.

должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недви­жимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заклю­чившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первона­чального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобре­тателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты не­движимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заклю­чившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответствен­ность с лицом , которому передана вещь. Такую возможность предусматри­вает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на «договор». Пункт 2 ст. 586 ГК не уточня­ет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду дого­вор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоя­тельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части по­несут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной от­ветственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обес­печивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соот­ветствующего имущества солидарную ответственность продавца (пла­тельщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может ус­танавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, передан­ного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмот­ренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - пла­тельщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный ба­ланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве вы­плачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для вы­платы ренты определенное имущество.

Прежде всего речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.)- В силу п. 1 ст. 587 ГК у та­кого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использова­ние определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеют­ся в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительст­во, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязатель-ства выплатить ренту² Придавая особое значение данному договорному

условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадле­жащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать инте­ресы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запре­щение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Об особенностях отношений, возникающих при отчуждении жилых помещений под выплату ренты, см., в частности: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми поме­щениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика

его применения, М.,„ 1999. С. 22 и ел.

2 Б свое время В.Ф. Маслов предлагал с целью защиты интересов получателя ренты

признавать соответствующие объекты находящимися в общей, совместной собст­венности сторон и тем самым право их отчуждения без согласия контрагента (см.: Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 112-116). Против данного предложения высказался А.А. Ерошенко, сославшийся не без оснований на то, что в случае раздела этого иму­щества бблыпую его часть, независимо от размеров уже понесенных на содержание расходов, получит гот, в чью пользу производились выплаты (см.: Ерошенко А.А. Указ. соч. С. 129).

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, ука­занные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гаран­тию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда иму­щество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утрачен­ным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это про­изойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвеча­ет.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты платель­щиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относитель­но размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступле­ния, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить про­центы в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответст­венности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Граждан­ского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленны­ми в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредст­венно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет приме­нение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денеж­ного обязательства¹

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. С. 8.

ГЛАВА XXI. ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ

1. ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

Уже самое различие в названии обоих видов ренты - «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить специфику установ­ленного для каждого из них правового режима.

Прежде всего это относится к субъектному составу договора. Указа­ние на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в до­говоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней - ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п. 1 ст. 2 ГК), она, по справедливому замечанию С.А. Хохлова, «не должна превращать ком­мерческую организацию - получателя постоянной ренты в рантье»¹ этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций — специальная, а это оз­начает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обя­занности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК). При этом основопола­гающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций

как таковых в силу ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих орга-2, а равно и специальные цели, определенные тем же Законом низациях»

для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты уч­реждением, созданным собственником для осуществления управленче­ской деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получа-

1 Хохлов С.А. Указ. соч. С. 320. ₂ СЗРФ. 1996. №3. Ст. 145.

телем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально-культурная организация.

По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п. 2 ст. 589) называет в качестве осно­ваний для такого перехода прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование — для граждан, либо правопреемство при реорга­низации - для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора-плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъ­ектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подоб­ным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускает­ся выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления ве­щей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть экви­валентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некото­рые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказывают­ся присущими и данному договору.

Прежде всего это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подоб­ной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите сторо­ной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопро­сов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минималь­ного размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы дис-позитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность рас­ширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК).

Другой пример, связанный с той же тенденцией, относится к реше­нию вопроса о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Несмотря на то что собст­венником этого имущества признается плательщик ренты и, следователь­но, по общим правилам (в частности, имеется в виду ст. 211 ГК) риск, о котором идет речь, предполагается лежащим на плательщике как на соб­ственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, пла­тельщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно.

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредст­венно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, уста­новлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст. 591 ГК).

Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это и не свойственно в целом данному виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего это выразилось в том, что последний наделен указанным пра­вом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь уста­новлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письмен­но уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекраще­ния выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более дли­тельный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком вы­купной суммы с тем, однако, что стороны получают возможность преду­смотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее полу­чателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная га­рантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь

факультативной (п. 3 ст. 592 ГК). Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу относятся:

а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, одна­
ко, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более корот­
кий или более длительный срок;

б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной
суммы или иного движимого имущества закрепленного в договоре усло­
вия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение вы­
платы ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответст­
венности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности
выплачивать ренту;

в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание
исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо
возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют,
что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные дого­
вором сроки и размере;

г) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило
в общую собственность или разделено между несколькими лицами (при­
мером может служить внесение полученного плательщиком имущества в
качестве вклада в*простое товарищество, выделение или разделение юри­
дического лица - плательщика ренты и др.).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») преду­смотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ог­раничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не вос­пользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, в ГК приведены два разных варианта. При пер­вом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором (безвозмездная передача имущества плательщика), с учетом того, что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного без­возмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену пе-

реданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК. Следовательно, в этой части оплата должна производить­ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

2. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

Принципиальная особенность рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия. Гаковым является время жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона в договоре, передающая имущество, так и любой иной назначен­ный ею гражданин. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства сто­роной по выплате ему ренты. Для того, чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК должно сообщить о на­мерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в принципе отчуждено в общем, установленном ГК порядке - имеется в виду применение правил о переходе прав в порядке их уступки (см. ст. 382-390 ГК) или реорганизации юридического лица (см. ст. 57 и 58 ГК), а также о наследовании, - во всех этих случаях права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу. Это не исключает того, что пере­дающее имущество под выплату ренты лицо может назначить выплату ренты на период жизни другого указанного им лица (ст. 596 ГК). Однако и в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключал с ним договор ренты.

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту за­ключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущ­ность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Гакая норма (п. 3 ст. 596 ГК) соответствует п. 1 ст. 166 ГК, т.е. сделка призна­ется недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

Обязательство выплаты пожизненной ренты в силу указанных и ряда иных особенностей носит, таким образом, личный характер¹

1 Указанные признаки «личного характера» подвида пожизненной ренты - «пожиз­ненного содержания с иждивением» и созданного им «особого» правового режима иногда заводят исследователя слишком далеко. Так, М.В. Гордон «личное» усмат-

Особый порядок действует в случаях, при которых договором преду­смотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. Тогда возникает ситуация, близкая той, что предусмотрена ст. 321 ГК в вариан­те «множественности лиц на стороне кредитора».

При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределя­ется между остальными получателями (сокредиторами). При этом прира­щение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутству­ют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. Оба приведенных поло­жения подтверждают, что при договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к плательщику ренты. Такой вывод следует из общих правил о наследовании.

Определяют пожизненную ренту в договоре как сумму, периодиче­ски выплачиваемую получателю ренты в течение его жизни либо жизни назначенного им лица (п. 1 ст. 597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной ренты состоит в том, что исключается помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в натуре даже с учетом ее денежного выражения.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответствен­но, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее предусмотрен­ного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соот­ветствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна ми­нимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым ус­тановлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст. 318

ривал в том, что «если отношения сторон развиваются нормально, тот, кто отчуж­дает, становится фактическим членом семьи приобретателя строения» (Гордон М.В. Радянське цившьне право. Харьков, 1966. С. 212). Э.Я. Лаасик же полагал одной из особенностей рассматриваемых отношений то, что соответствующий договор не может быть заключен через представителя (см.: Лаасик Э.Я. Указ. соч. С. 373).

Между тем первая «особенность» вообще выходит за пределы присущих циви­листике правовых категорий. Вторая же, с одной стороны, не основана на законе, а с другой стороны, непременно личное исполнение сделки из характера договора не вытекает, значит, оснований для применений п. 4 ст. 182 ГК нет.

ГК. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минималь­ного размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост ука­занной договором ренты.

В ГК (п. 1 ст. 599) предусмотрено право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при договоре постоянной ренты. Эти условия дополнены лишь в одной специальной норме: если под выплату пожизненной ренты передано бесплатно любое имущество, как недвижимое (в частности жилой дом или квартира), так и движимое, получатель ренты может при существенном нарушении дого­вора плательщиком ренты потребовать возвратить это имущество. Но при этом расчеты между сторонами должны производится непременно с заче­том стоимости имущества в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Установлены существенно отличные от предусмотренных примени­тельно к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях тре­бовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства -случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчерк­нуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на пла­тельщика пожизненной ренты.

Поскольку ст. 599 ГК, посвященная расторжению договора пожиз­ненной ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, пре­пятствия для субсидиарного применения норм об изменении или растор­жении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые указаны в гл. 29 ГК (но лишь при условии, что это не противоречит осо­бенностям соответствующего договора).

3. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель рен­ты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, зе­мельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждиве­нием гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Складывающиеся в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми - договора пожизненной ренты. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений вы­ражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имуще­ства (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспече­ние получателю соответствующего содержания), а также в более широ­ком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага). Учитывая отмеченные особен­ности договора, законодатель установил специальный режим для указан­ной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

Так, из ст. 318 ГК вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально увеличению установленно­го законом минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК тре­бования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги по­следнего перед ним. Точно так же в случае смерти получателя пожизнен­ной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера воз­мещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитав­шаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто п. 1 ст. 1089 ГК, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью по­лучателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя рен­ты, равную ей по размеру сумму.

Специфика норм о договоре пожизненного содержания в параграфе, посвященном этому договору, охватывает следующее:

а) определение объема ренты с учетом удовлетворения различных потребностей граждан, как материальных, так и нематериальных. Соот­ветственно пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может

¹ См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 151 и ел.

быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

б) установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, со­
ответствующих гарантий, включая обязательный минимум подлежащей
выплате ренты, который должен быть, однако, для пожизненного содер­
жания с иждивением уже не равен минимальному размеру оплаты труда,
а вдвое больше его;

в) ограничение имущества, передаваемого под выплату этого вида
ренты, одной лишь недвижимостью;

г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты
также и стоимости всего объема содержания с иждивением;

д) закрепление в ГК (ст. 602) принципов, которыми следует руково­
дствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по
поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содер­
жания, в частности при изменении по требованию одной из сторон усло­
вия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность
и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов полу­
чателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответст­
вующих пределах и интересов плательщика ренты;

е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о пре­
доставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периоди­
ческими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК);

ж) установление в качестве гарантии реального предоставления соот­
ветствующего содержания более широкого круга ограничений прав пла­
тельщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержа­
ния имущество. Так, в силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные
способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости до­
пускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того,
особо выделена (ч. 2 ст. 604 ГК) обязанность плательщика ренты прини­
мать необходимые меры для использование переданного имущества, не
допуская при этом снижения его стоимости.

В ст. 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сто­ронами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В та­ких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получа­тель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возвра-

та переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имуще­ство плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержа­нием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зре­ния отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое вле­чет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение дого­вора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В по­следнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст. 597 ГК увеличению разме­ра ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специаль­ным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст. 599), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или слу­чайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст. 600). И для договора пожиз­ненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением уста­новлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст. 598 ПС).

Применительно к договору пожизненного содержания возникла необ­ходимость установить возможность использовать такой вариант, при кото­ром договор будет иметь определенный, четко обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.

На наш взгляд, указанное положение укладывается в природу соответ­ствующего договора. Такой вывод прямо вытекал из ст. 253 ГК 1964 г., а ныне следует из ст. 601 нового ГК. Одним из конститутивных признаков рассматриваемого договора как раз и является то, что в силу упомянутых статей плательщик ренты обязуется предоставить содержание пожизненно¹

1 Как отмечал О.С. Иоффе, указанный договор «может быть прекращен только в результате смерти отчуждателя» (Иоффе О.С. Указ.соч. С. 300).

Отмеченные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Ба­ру основание использдвать по отношению к нему термин «алиментирова-

1. В определенной мере основания для такого вывода содержатся те-нис»

перь в самой редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику - Кодексу о браке и семье РСФСР ис­пользовал применительно к алиментным обязательствам понятие «содер­жание» (см., в частности, в Семейном кодексе РФ ст. 80 — «родители должны содержать своих несовершеннолетних детей», ст. 93 - «обязанно­сти по содержанию своих несовершеннолетних братьев и сестер» и др.).

Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных разли­чий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае — закон, а во втором — дого­вор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому до говору.

Поскольку применительно к данной разновидности ренты установ­лен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влия­нием которых соответствующий специальный режим был создан.

1 См.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 343.

ГЛАВА XXII ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гра­жданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе дого­вора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отноше­ний, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в дейст­вующем Гражданском кодексе. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещ­ные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель -создание специального правового режима достигнута выделением рассмат­риваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

До принятия ГК РФ основным актом, внесшим принципиальные изме­нения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Его ст. 1 разграничивает два вида до­говоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглаше-

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 99; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876.

нию), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в поль­зование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного про­живания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пре­делах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по догово­ру найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги». Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользова­ние, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот до­говор получил название «договора коммерческого найма», главным обра-зом в литературе^{1 а тепе} Р^{ь и в} нормативных актах²

1 См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство.

М., 1996. С. 49 и ел.; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и ел.

Прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи помещений собст­венником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верхов­ным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что «законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной соб­ственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям» (цит по: Астазий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 89). В ГК 1964 г. существовала ст. 298 «Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно-строительного кооператива», а в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. - целая глава «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуально­го жилищного фонда».

2 Договоры социального и коммерческого найма выделены, в частности, в ст. 15 Зако­
на г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», и
там же приводятся определения обоих договоров (см.: Законы города Москвы: Поста­
новления Московской Городской Думы. М., 1998. С. 15). Эти определения таковы:

договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. Основанием для заключения договора социаль-

Действующий Гражданский кодекс в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое поме­щение предоставляется во владение и(или) пользование юридическим ли­цам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юри­дическое лицо может использовать жилое помещение только для прожива­ния граждан.

В этой связи следует прежде всего отметить, что договор аренды жи­лого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного дого­вора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Зако­на, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление со­ответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (при­мер - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Гаким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое суще­ствовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, со­держащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое

ного найма является выписка из решения органа исполнительной власти. Не допус­кается предоставление по договорам социального найма жилых помещений граж­данам, не состоящим на учете и имеющим доходы на каждого члена семьи выше уровня, равного десятикратному размеру минимальной заработной платы, за ис­ключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Феде­рации, настоящим Законом и иными законами города Москвы;

договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с усло­виями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нани­мателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Пример­ный договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов утверждается Правительством Москвы.

В приведенное определение договора социального найма вкралась досадная не­точность: принципиальная особенность этого договора как раз состоит в отсутствии в нем срока найма (см. об этом ниже).

помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендато­ру вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для прожи­вания самого «арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собст­венника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гра­жданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматри­ваемого договора — проживание — оказался утраченным¹ ° ^этои причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что «договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Арен­да»)»²

Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомне­ние содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых по­мещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по договору субаренды (курсив наш. - М.Б.)»³ Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую практику как «ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными пра­вами нанимателя»⁴

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сдел­ки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользо­ванием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использова­нием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совер-

1 На это противоречие обратил внимание Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жи-

лишное тавр М., 1996. С, 231

2 Седугин ТГК Указ. соч. С. 83.

Жилищное законодательство; Сборник региональных нормативных правовых актов / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова; отв. ред. И.Б. Марткович. М., 1998.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по­статейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998 С 241 244

шенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по ос­нованиям, предусмотренным ст. 168 ГК¹

Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое ли­цо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)»² Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина»^{3 а наш взгляд} есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и аренда­тора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и гражда­не. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступ­ления в силу части второй действующего Гражданского кодекса. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» (в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 г.⁴ предусмотрено: «Собственники жилищного фонда имеют право предостав­лять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительст­вом Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации». Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при лю­бом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необхо­димо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С„323„ , „ .

2Комментарии кТражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по­
статейный). С. 241. ... ТТ ТТ ЛТ

3Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М.,

. № 17. Ст. 1913.

Под «иным договором», на основе которого, подобно договору арен­ды, происходит предоставление жилых помещений юридическому липу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствую­щий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования.

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учи­тывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендато­ра пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соот­ветствии с назначением имущества. Гаким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого поме­щения, к которым последовательно проявляется особый, публичный инте­рес, возникает необходимость установить достаточно определенные грани­цы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причи­не и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некото­рые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвоз­мездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помеще­ниями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех вообще юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в воз­мездное или безвозмездное пользование.

Поскольку отношения, представляющие собой договоры аренды и без­возмездного пользования, заключенные с арендаторами (ссудополучателя­ми), находятся вне сферы действия гл. 35 ГК, остается признать, что соот­ветствующая норма (п. 2 ст. 671 ГК) оказалась в названной главе лишь по соображениям юридической техники.

Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.

1 Ю.К. Толстой в качестве примера «иных договоров» называет договор подряда,

которым «предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 33).

Приведенный автором пример в целом является весьма удачным. При всем этом хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствующем случае в договор подряда включаются элемент.! другого договора, который опять-таки представляет собой договор аренды или договор безвозмездного пользования. Гем самым обыч­ный договор подряда превращается в тот «смешанный договор», который имеет в виду п. 3 ст. 421 ГК.

Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого-вор социального найма жилого помещения^{1 Таким об} Р^азом признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.

В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании раз­личных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговор­ками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвя­щенный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти

По мнению П.И. Седугина, «договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права». И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческо­го найма (см.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81—83; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Голстого. Ч. II. С. 221; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 86; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 29).

статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: пра­вила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на догово­ры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.

Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, -договоре поставки.

Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к опреде­ленному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указа­ние на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении дого­вора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.

В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими.

Структура рассматриваемой главы Кодекса существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК

один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предме­том которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомствен­ном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых по­мещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государст­венных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предпри­ятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установлен­ного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещения­ми, изменения договора и его расторжения.

Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нор­мами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на осно­ве решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав наняв­шегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по об­щему правилу по договору социального найма, а также специальный поря­док выселения из предоставленного служебного помещения.

В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частно­сти, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Граждан­ском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодатель­ства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использо­валось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к

моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее поня­тие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву­членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити­кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК^{1 аким же} ° Р^а ~ зом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы дого­вору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.

В Древнем Риме одним из трех видов найма (locatio conductio) был на­
ем вещей (locatio conductio rei). Особенность последнего договора усматри­
валась в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за
определенную плату. И если вначале в римском праве речь шла только о
движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем
недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился
к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других
ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непре­
доставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимате­
лями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопостав­
ляемое владению (possessio) право держания (ius detentio)² ^
кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или по­
вреждение вещи при любой форме вины. Договоры, предметом которых

1 Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличие от преды­дущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы» (Комментарий к Граждан-

CKpMyjcofleKcy Российской Федерации, части второй (постатейный)., С._241, .,. г См.щожоевД.В. Римское частное право: Учебник для вузов. Ж, 19977 С. 525.

были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Наниматель квартиры или доходного дома имел специальное наименование inquilinus, habitator («поселившийся»). Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей. К их числу относились главным образом «вольноотпущен-ники, клиенты, поэты»² °^{дин из п} Р^е Д^{метов такого н} ™ представлял со-бой insula: отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей³

Применительно к такого рода найму постепенно складывался специ­альный режим в рамках того общего, который распространялся на имуще­ственный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима со­стояла в усилении защиты главным образом одной из сторон - нанимателя.

Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последо­вавшей продажи собственником-наймодателем переданной внаем вещи. Из двух возможных вариантов, которые впоследствии в германской доктрине были сведены к альтернативе «Kauf bricht Miete» или, напротив, «Kauf bricht nicht Miete», господствовал при обычном найме первый. Имеется в виду, что при описанной ситуации «купля ломала аренду»: последняя в этом случае прекращала свое действие. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли-продажи здания будет заклю­чен, то наймодатель-продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из до­говора найма⁴

В подтверждение указанной линии - защиты нанимателей зданий и квартир можно привести и некоторые другие примеры. Так, в книге седь­мой Дигест титул VIII «О пользовании и проживании» содержал ряд специ­альных положений, относящихся к передаче внаем именно жилого помеще­ния. Одно из них связывалось с поставленным, как подчеркивалось в ис­точниках, еще древними вопросом: предоставляется ли жилье в пользова­ние на год или пожизненно? Однозначный ответ сформулировали Рутилий и Цельс: пожизненно. Довольно подробно обсуждался и другой, сохранив­ший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанима­теля права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других

¹ См. об этом: Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С. 361; Ми- тюков К. Курс римского права. Киев, 1902. С. 281-283.

- См.: Дернбург Г. .Указ. соч. С. 361. „ .. ,. _1ПОП _ ,,.

3 См.: картотек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. М., 1989. С. 154.

4 См.: Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты
Юстиниана. М., 1997. С. 299.

лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром, при этом мотив такого решения, приведенный Павлом, сводился к следующему: «Она одно с мужем»¹

За нанимателем безусловно признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время инте­ресам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя.

Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по ука­занному основанию договора. Таким же должно было быть решение и то­гда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна.

Весьма интересный вопрос был поставлен перед Альфеном: «Должен ли оплатить арендную плату тот, кто оставлял нанятое им жилое помеще­ние по причине возникшей для него опасности?». На это последовал такой ответ: «Если имелась причина, в силу которой наниматель боялся наступле­ния опасности, хотя бы ее в действительности не было, он не обязан вно­сить за помещение плату»²

Действующие в настоящее время в разных странах гражданские кодексы регулируют отношения, связанные с договором жилищного найма, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды). Это, однако, не исключает

1 См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерско-

Шамятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юсти­ниана. С. 472. Напрашивается определенная аналогия с двумя делами, рассмотрен­ными Сенатом в России много веков спустя. В одном из них (по делу В. Вургафта) было признано: «То обстоятельство, что был погром вокруг дома, в котором нанята квартира, не освобождает квартиранта, оставившего квартиру до истечения срока найма, от обязанности платить квартирную плату за все недожитое время, если су­дом не будет установлена безусловная невозможность (курсив наш. - М.Б.) пользо­ваться той квартирой, как предметом найма» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрю-мов. СПб., 1911. С. 1155). Но уже спустя год в другом деле Сенат занял прямо про­тивоположную позицию. Он посчитал, что в случае погрома даже при условии, что недвижимость и не пострадала, выехавший по этой причине наниматель от взыска­ния наемной платы должен быть освобожден. Приходится сожалеть, что позиция Сената в этом последнем деле была негативно воспринята Г.Ф. Шершеневичем, по­считавшим доводы Сената «довольно сомнительными» (см.: Шершеневич Г.Ф. Учеб­ник русского гражданского права. М., 1912. С. 521).

существования в странах различий в подходе законодателя к самому порядку регулирования жилищного найма. Соответственно с известной долей услов­ности могут быть выделены три варианта структуры главы (отдела) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды).

При первом варианте специальных норм о договоре жилищного найма в кодексе немного и в большинстве своем речь идет о правилах, представ­ляющих собой главным образом особые решения тех же самых вопросов, которые решают и нормы, общие для всех договоров имущественного най­ма, с тем, что отличаются они от этих последних главным образом содер­жанием. При втором варианте специальные нормы выделены из общих не только по характеру ответов, но и по кругу охватываемых вопросов. А это уже позволяет более полно отразить специфику рассматриваемого догово­ра. Наконец, третий вариант отличает занимаемое специальными правила­ми место в главе (отделе) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды). Если в кодексах второй группы соответствующие нормы рассеяны по всей главе, то в кодексах последней группы правила о догово­ре жилищного найма собраны в особый подраздел главы об имуществен­ном найме. Это позволяет обеспечить не только более полную регламента­цию рассматриваемых отношений, но и создать в известной мере замкну­тый комплекс внутренне связанных между собой норм, обеспечив тем са­мым цельность регулирования соответствующих договоров.

Вместе с тем при всех трех вариантах содержащиеся в кодексах от­дельные положения, посвященные договору жилищного найма, по общему правилу используются как нормативная база для принятия специальных законодательных актов.

Наиболее характерными для первого варианта можно считать Фран­цузский гражданский кодекс (ФГК) 1804 г., для второго - Германское гра­жданское уложение (ГГУ) 1896 г., а для третьего - Гражданский кодекс Квебека (ГКК) , вступивший в силу 1 января 1994 г. Хронология принятия указанных актов представляет интерес уже потому, что отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего пред­мета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима, для которого все же ос­новой служат закрепленные в кодексах положения.

В ФГК глава, посвященная «найму вещей», состоит из трех специаль­ных отделов, вне которых имеется лишь одна, генеральная статья. Она до­пускает наем любых вещей, как движимых, так и недвижимых. Из указан­ных трех отделов один содержит правила, общие для найма домов и сель­скохозяйственных земель, другой - правила, которые относятся только к найму домов и движимости, а третий - такие же специальные правила от-

носительно найма сельскохозяйственных земель. Среди общих норм, имеющих особое значение для договоров жилищного найма, выделяются нормы, посвященные обязанностям наймодателя предоставить вещь в со­стоянии, способном обеспечить возможность ее использования в целях, для которых она была передана, и в дальнейшем поддерживать вещь в таком же состоянии, обеспечивая нанимателю возможность свободно пользоваться вещью в продолжении всего времени действия договора. Кодекс отрицает личный характер рассматриваемого договора, в частности в том смысле, что ни смерть наймодателя, ни смерть нанимателя не должны влечь за со­бой прекращения договора.

К числу специальных норм, адресованных сторонам договора найма жилого помещения (дома), относятся, в частности, статьи ФГК, закреп­ляющие приоритет договора жилищного найма по отношению к договору купли-продажи при переходе жилого помещения к новому собственнику, а также охватывающие случаи, при которых осуществление ремонта возло­жено на нанимателя (за пределами этих случаев обязанность по ремонту жилого помещения несет наймодатель). Весьма принципиальное значение имеет положение, в силу которого при отсутствии возражений со стороны наймодателя договор признается продолженным на новый срок на указан­ных в нем первоначальных условиях.

ГГУ содержит в книге второй особую главу «Наем. Аренда». Подобно законодательству многих других стран в ней раздельно урегулированы вы­несенные в название договоры, каждый из которых признан тем самым са­мостоятельной разновидностью договоров. Имеется в виду, что по договору найма наймодатель обязуется предоставить вещь за определенную плату во временное пользование, а по договору аренды - предоставить в возмездное временное пользование арендованный предмет с правом потребления дохо­дов, извлекаемых при надлежащем ведении хозяйства. Часть главы, посвя­щенной найму, охватывает наряду с общими такой же весьма широкий на­бор специальных норм, призванных регулировать отношения по найму жи­лых помещений. В них последовательно проявляется все та же тенденция преимущественной защиты интересов более слабого контрагента - нанимате­ля жилого помещения.

Прежде всего речь идет о прямо закрепленных в ГГУ гарантиях, пре­доставляемых именно этой стороне. Одна из них - общее правило, в силу которого признаются недействительными (ничтожными) какие бы то ни было соглашения, заключенные в ущерб нанимателю. Особо выделены сре­ди них соглашения, направленные на исключение гарантий нанимателю, выражающихся в возможности возложения на наймодателя ответственности за недостатки сданной внаем вещи, о которых наймодатель, зная, умышленно

умолчал; соглашения об уплате неустойки, возлагаемой на нанимателя, а так­же о предоставлении наймодателю права требовать расторжения договора по основаниям, не предусмотренным соответствующим параграфом Уложе­ния. Подробно урегулирован вопрос и о порядке расторжения договора по требованию нанимателя. В ряду других предоставляемых нанимателю льгот и преимуществ могут быть указаны и такие: наниматель жилого помещения вправе во всех случаях возражать против требований наймодателя о пре­кращении или отказе от продления договора, если этим будут созданы для нанимателя или членов его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя.

Одной из внесенных впоследствии в Уложение новелл признано за наймодателем право расторгнуть договор найма жилого помещения только при наличии у него правомерного к этому интереса; притом установлен перечень обстоятельств, когда такой интерес считается наличествующим. Новеллой является и правило, которым введен особый режим для найма жилых помещений, предоставляемых нанимателю в связи со служебными отношениями, а также положения о «вступлении членов семьи в правоот­ношения найма» (условием для приобретения соответствующего статуса признано наряду с родством и свойством также ведение хозяйства совмест­но с нанимателем).

Гражданский кодекс Квебека включает единую гл. 4 «Наем», которая, как в ней прямо подчеркнуто, рассматривает слова «наем» и «аренда» в ка­честве синонимов, т.е. как выражающие одно и то же понятие. В главе на­ряду с тремя общими отделами (о природе найма, о правах и обязанностях, вытекающих из договора найма, а также о прекращении договора найма) выделен и четвертый, именуемый «Специальные правила о найме жилого помещения». О значении, которое законодатель придает именно этому от­делу, можно судить по количеству статей в нем. В то время как вся глава включает 159 статей, на долю договора найма жилого помещения из них приходится 109 статей. Среди этих последних, помимо традиционных ста­тей, посвященных сфере действия договора, наемной плате, праву на даль­нейшее проживание (имеется в виду продление договора после срока, на который он был заключен, а также сохранение договора на случай продажи переданного внаем жилого помещения), выделены нормы об основаниях и порядке выселения нанимателя и особо - о расторжении договора по требо­ванию одной из сторон. Установлены специальные правовые режимы для сдачи внаем образовательными учреждениями принадлежащего им поме­щения своим студентам, а также найма жилого помещения «с низкой наем­ной платой» (речь идет о найме, предполагающем субсидии со стороны городского жилищного общества). Из числа представляющих особый инте-

pec можно выделить, например, нормы, закрепляющие обязанность наймо-дателя вручить нанимателю при заключении договора правила, опреде­ляющие порядок использования и содержания жилых помещений и мест общего пользования правительственные постановления, относящиеся к до­говору жилищного найма; признание недействительными соглашений, ос­вобождающих наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный не по его вине; возложение на наймодателя обязанностей уплатить штрафную неустойку на случай причинения нанимателю беспокойства, поддерживать помещение в состоянии, пригодном для проживания, в течение всего срока найма, и др.

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствую­щего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон примени­тельно к определенным отношениям. В составе последних названы догово­ры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существо­вавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан был использовать полученную вещь ис­ключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно спе­циально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения¹

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жило­го дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет най-2. Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответст-модателя

венности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймода-телем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватыва­ла самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализиро­валась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шерше-невича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым при­знавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого по­мещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необхо-

¹ См.: Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обя­зательства. СПб., 1904. С. 154. z См. там же. С. 161.

димо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотре­нию начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя тре^ бовать от контрагента геройства ради сохранения договора»^{1 БОТ Д} РУ^ГОИ пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необхо­димость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно бы­ло бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном прове­дении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и на­сиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую»²

Книга пятая проекта Гражданского уложения включила регулирование найма жилых помещений в общую главу об имущественном найме (гл. V). В этой главе оказалось и определенное число статей, адресованных непо­средственно рассматриваемому виду найма. Например, с явным учетом исходившей от Г.Ф. Шершеневича и других ученых критики была включе­на статья, закрепившая за нанимателем, находящемся на государственной службе, право расторгнуть договор при получении им нового назначения. Появились специальные основания расторжения договора жилищного най­ма по инициативе нанимателя.

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду иму­щества, как жилище. Гак, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов^{3 а}

1 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 590.

_{2 Там же. С. 592.}

3Имеется в виду постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от 29 октября

1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса» (Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1. Ст. 14).

этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене пра­ва частной собственности на недвижимость в городах»¹ результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государст­ва. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление обще­государственным органам), либо муниципализированы (переданы в управле­ние местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из обо­рота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»²

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «со-циологизации» прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить постанов­ление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории»^{3 кото} Р^ы м определялась отсрочка погашения долгов

по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору - наймода-теля. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пус­тующих годных помещений с целью вселения в них прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распреде­ления жилья среди трудящегося населения»^{4 ВВ} °Д^{ИЛОСЬ в} частности, нор­мирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии при­нять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расче­ты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями^{5 Ее в} ™ину поставили в зависимость

1Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.

2 Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 10. Ст. 154.

3Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 1. Ст. 13.

4Собрание узаконений РСФСР. 1920. № 52. Ст. 924.

s См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л.. Пергамент АИ. Указ. соч. С. 19.

от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных до­мов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактиче­ским владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охва­тывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В ча­стности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных став­ках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.

В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и най-модателя, допустив, в частности, возможность по»его требованию выселе­ния нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для рас­торжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.

На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охва­тывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.

Первой по времени кодификацией жилищного законодательства по су­ти стало постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохра­нении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего коснулись жилищного фон­да местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана

Собрание законов СССР. 1937. № 69. Ст. 314. Особое значение имела ст. 23 по­становления. В ней было подчеркнуто, что «свободные жилые помещения в домах местных Советов предоставляются в пользование гражданам исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления коммунального отдела местного Совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, пред­приятий и общественных организаций, а также в домах, арендованных ими, предос­тавляются в пользование их работников распоряжением администрации этих учре­ждений, предприятий и организаций».

в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принад­лежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищ­ный фонд — так называемый ведомственный.

Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределение осуществлялось только между своими работниками решением администрации предприятия, учреждения или, со­ответственно, организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.

Среди других основополагающих для регулирования жилищных от­ношений правил следует особо выделить определение постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно-санитарных норм (норм поль­зования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользова­нии гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась «излишками жилой площади». Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.

Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили на­ряду с имущественным наймом также «наем жилого помещения». Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Ос­новами гражданского законодательства Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с издани­ем в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных

,. 1 соответствующие главы Основ гражданского законодательства

и ГК были сведены к одной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также отсылка по вопросу об усло-

Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 835.

вжях заключения, изменения и расторжения договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношений оказалось за пределами Гражданского кодекса. Спустя два года вступил в силу Жилищный кодекс РСФСР, принятый 24 июня 1983 г/ ^ ^{Кодекс с} изменениями и дополне-ниями сохраняет свое действие до сих пор.

24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики». В него были также внесены вт следствии определенные изменения и дополнения, главным образом свя­занные с принятием нового Гражданского кодекса РФ, имея в виду прежде всего его гл. 35 «Наем жилого помещения».

Вступление в силу действующего Гражданского кодекса не препятство­вало развитию законодательства, регулирующего жилищные отношения. В

частности, одобренная постановлением Совета Министров - Правительства
рф 2о 1QQ3 ² Государственная целевая программа «Жилище» по-

лучила дальнейшее развитие в Указе Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище»^{3 тот} последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием договоров в соответствующей области отношений.

В настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хо­зяйства, правовым основанием для которой служит Указ Президента Рос-сийской Федерации от 28 апреля 1997 г.^{4 Этим актом} Щ?*знано, что «клю-чевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различ­ных организационно-правовых форм». Тем самым учитываются последст­вия проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществ-ленной на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г.⁵ приватизации жилья. Указанная приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном

Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 28.

1996. № 14. Ст. 1431. 4 СЗ РФ. 1997. №18. Ст. 2131. s Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1991. №28. Ст. 959.

фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помеще­ния, - по месту бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г. подчеркивается, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои сред­ства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоря­жаться своим жильем».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, что то же самое, договора коммерческого найма) позволя­ет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении ука­зании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмезд-ности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК^{1 А} ^ означает явно выраженную волю

законодателя не распространять определение договора найма жилого по­мещения на договор социального найма.

Договоры коммерческого найма и найма социального несомненно имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключа­ются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользова­ние, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость соз­дать для них разные правовые режимы.

1С учетом этого обстоятельства Ю.К. Толстой предлагает свое определение дого­вора социального найма, существенно отличающееся от того определения договора найма жилого помещения, которое включено в п. 1 ст. 671 ГК: «Соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или толь­ко в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного про­живания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как пра­вило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30).

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и му­ниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом по­нимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, кварти­ры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и пре­доставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в комму­нальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечени­ем его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муници-пальнымипредприятиями,учреждениями, обществе ннымиобъединениями.

Другая особенность этого же договора выражается в том, что он за­ключается на основе ордера.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Име­ется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерче­ского найма.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых до­говоров признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно пре­доставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муни­ципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья опреде­лены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государст­венном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходи­мой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления «ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемо­го бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следу­ет указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая предусматривает пре­доставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Все приведенные нормы - от Конституции и до Жилищного кодекса -имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, ко­торые входят в состав государственного и муниципального фонда социаль­ного использования. Иначе говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.

С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновре­менно исходить из того, что по договору социального найма жилое поме­щение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях -безвозмездно. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанно­сти, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кре­диторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимо­сти обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусто­ронним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы дого­воров. Это находит свое проявление в особом способе заключения догово-

¹ Можно указать на то, что еще до принятия ГК РСФСР 1964 г. Ю.Г. Басин обратил внимание на то, что в «жилищных правоотношениях (при этом подразумевались именно те, которые стали опосредствоваться впоследствии договором социального найма. - М.Б.) возмездность, хотя и весьма распространенный, но не обязательный признак (безвозмездное предоставление жилых помещений по службе, специали­стам в сельской местности, лицам, имеющим особые заслуги и др.)» (Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18).

Примерно в то же время в связи с принятием Основ гражданского законода­тельства Союза ССР и союзных республик, отделивших жилищный наем от найма имущественного, в комментарий к этому акту включили указание на такую особен­ность жилищного найма, как то, что «в отличие от определения договора имущест­венного найма (по ст. 53 Основ), ст. 57 того же акта предусматривала возможность такого договора без взимания с нанимателя платы» (Научно-практический коммен­тарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. М., 1962. С. 236).

Можно обратить внимание на изданную спустя несколько десятков лет работу Г.И. Петрищевой и В.Г. Чубарова «Защита жилищных прав граждан в домах госу­дарственного и общественного жилого фонда» (Свердловск, 1989. С. 43). Один из соавторов (В.Г. Чубаров) вслед за указанием, что договор жилищного найма является возмездным, двусторонним, бессрочным, счел необходимым обратить внимание на то, что «ст. 28 Основ гражданского законодательства и ст. 59 Жилищного кодекса преду­сматривают и бесплатное пользование жилым помещением» (Гам же. С. 43).

ров, при котором вступление в договорные отношения является обязатель­ным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказы­вается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязатель­ства объединяет общая черта: по общему правилу они в конечном счете играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особен­ности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого в конечном счете наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.

2. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СМЕЖНЫЕ ДОГОВОРЫ

Договор коммерческого и договор социального найма относятся к кате­гории договоров, направленных на передачу имущества во владение и поль­зование. В одной с ними группе договоров находятся только договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (га. 36 ГК).

Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) в первоначальном варианте содержал определение догово­ра найма жилого помещения, которое было впоследствии в значительной своей части воспроизведено в действующем ныне Гражданском кодексе. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для прожи­вания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, ко­торые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответст­венность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непре­доставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем получен­ным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имуще­ства, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответствен­ность нанимателя за ухудшение имущества.

Когда же в 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законода­тельства Союза ССР и союзных республик все статьи глав Основ граждан­ского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказа­лось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к от-

дельным статьям главы «Имущественный наем». Все же отмеченное нами не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после этого высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров.

Из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма. По этой причине соотно­шение между этим договором и договором аренды можно установить путем сопоставления определений, включенных в п. 1 ст. 671 ГК («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»).

Оба определения содержат ряд совпадающих признаков. Такое совпа­дение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому догово­ру одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное вла­дение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует прежде всего отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу п. 1 ст. 671 предметом договора найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. По этой причине, в частности, постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 в редакции постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г., имея в виду особен­ность споров об освобождении помещений, не входящих в состав жилищ­ного фонда (в качестве примера указаны производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики), предусмотрело необходимость разрешения их, во-первых, судом и, во-вторых, с применением норм граж­данского законодательства, регулирующих имущественный наём¹

В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. до­говора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его ха­рактер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать получен­ный предмет договора только «для проживания в нем».

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жи­лого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой од­ну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу «все», а у других - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в

1 См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Россий­ской Федерации) по гражданским делам. С. 133—134.

случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отно­шении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого поме­щения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.

То обстоятельство, что в определении договора найма жилого поме­щения отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного призна­ка, но уже по другой причине: соответствующий пробел в определении, если и считать его таковым, компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма.

В результате можно выделить один важнейший, породивший много дру­гих признак договоров найма жило го помещения: их потребительский характер.

¹ Одна группа авторов считала наем жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. Г. 2. М, 1980. С. 126; Чигир В.Ф. Жилищное право. М., 1986. С. 68; Чикеашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищному законодательству. Тбилиси, 1989. С. 92; Научно-практический комментарий Основ гражданского зако­нодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флей-шиц. С. 153 (автор - А.И. Пергамент); Советское гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. Л., 1982. С. 69; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 132; Иоффе О.С. Обя­зательственное право. М., 1975. С. 324; Тархов В.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Саратов, 1979. С. 49; Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 16; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пуш­кина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 135; Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1988. С. 68).

Сторонники другой точки зрения продолжали считать договор найма жилого по­мещения разновидностью договора имущественного найма (см.: Советское граждан­ское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 115; Советское гражданское право. Т. 2. Л., 1971. С. 520; Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особен­ная. Таллин, 1980. С. 129; МасловВ.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 20, идр.).

Следует отметить, что большинство из тех, кто готов был признать договор жилищного найма разновидностью найма имущественного, использовали такой аргумент, как наличие в первоначальной редакции ст. 299 ГК 1964 г. отсылок к от­дельным статьям главы «Имущественный наем». Между тем, в действительности имеющиеся отсылки к отдельным статьям другой главы как раз должны подтвер­ждать прямо противоположное: самостоятельность договоров. В противном случае, т.е. если бы действительно шла речь о роде (типе) и виде договоров, такие отсылки не нужны, поскольку должны и так применяться все общие нормы, кроме специаль­ных, посвященных договору, который признается видом другого. Таким образом, при варианте «род и вид» отсылки требуются для достижения прямо противопо­ложной цели: определения, какие статьи, относящиеся к «роду», не должны приме­няться к определенному его «виду».

Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух дого­воров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейно­го, домашнего или иного пользования, не связанного с предприниматель­ской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает ука­зание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК).

Выделение в ГК признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преиму­ществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом слу­чае потребителем товаров, работ и услуг. Отмеченное сходство договоров найма жилого помещения, с одной стороны, и договоров розничной купли-продажи и бытового подряда, с другой, имеет свои границы.

Потребительский характер конкретного договора, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, при купле-продаже и подряде служит обязательным условием применения к договору специальных норм о розничной купле-продаже или соответственно быто­вом подряде. В противном случае за этими пределами к обоим названным потребительским договорам будут применены общие положения о купле-продаже или соответственно о подряде. Иное дело - договоры найма жило­го помещения. Если гражданин заключает договор найма по поводу жилого помещения, но с целью использовать его под мастерскую или магазин, то в подобных случаях не возникает вопроса о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительным (ничтожным).

То, что только в отношении договоров найма жилого помещения по­требительский характер посчитали достаточным для выделения их в каче­стве самостоятельных договорных типов, непосредственно связано с неод­нократно отмечавшейся особой значимостью удовлетворения соответст­вующей потребности гражданина.

По этой причине законодатель признал недостаточной ту относитель­ную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещений, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под ко­торым подразумевалась аренда, подобно тому как это сделано относитель­но розничной купли-продажи или бытового подряда по отношению соот­ветственно к купле-продаже и подряду.

Существует, правда, и еще одно обстоятельство, носящее, помимо прочего, юридико-технический характер. Особая значимость проблемы

обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законода­тельства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением удовлетворения потребностей граж­дан в жилье. Отнесение договоров найма жилых помещений к типу догово­ров имущественного найма несомненно разрушило бы относительное един­ство, которое присуще тому, что именуется жилищным законодательством.

Жилые помещения предоставляются во временное пользование граж­данам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жи­лищных фондов и безвозмездно.

Определенные соображения по поводу безвозмездного договора поль­зования жилым помещением высказал В.Н. Литовкин. Он полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК. - М.Б.) и переводит в ре­гулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законо-1. Если учесть, что приведенному положению автора предшест-дательства»

вует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения»^{2 нет} РУДНо определить суть изложенной пози-

ции. Она сводится к тому, что не только договор коммерческого найма, но точно так же договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муници­пального фонда социального использования, или любых иных жилых по­мещений.

На наш взгляд, с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. В конечном счете определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя (сторону в договоре безвозмездного пользования). С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ср. ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повре-

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по­
статейный). С. 243.

2 Там же.

ждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень основа­ний для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, кото­рая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучате­ля (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное.

Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, на­ряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законода­тельства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства мож­но будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищ­ное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.

Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор без­возмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в дого­воре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет со­бой отступление от одного из основных принципов гражданского права -эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой сторо­ной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причиной выделения наряду с главами, посвященными возмездной переда­че имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), главы 36, кото­рая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками - безвозмездностью и временностью передачи имущест­ва. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения примени­тельно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в осо­бом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо уста­навливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Россий­ской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например, в соответствии со ст. 59 Жилищно­го кодекса). Гакая нивелировка достигается, как уже было показано, при­знанием возможности существования безвозмездных договоров социально­го найма.

В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.

3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ

Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет

0 ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, при­
знающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Фе­
дерации, право «свободно передвигаться, выбирать место пребывания и
жительства», ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72,
которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Рос­
сийской Федерации и субъектов Федерации.

Глава 35 ГК, как уже неоднократно подчеркивалось, содержит раз­дельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жи-„1. При этом применительно к обоим договорам широко ис­пользуются отсылки к жилищному законодательству.

Общее для гл. 35 ГК и жилищного законодательства — то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.

Однако перечисленные статьи распространяют свое действие не на все договоры коммерческого найма.

Пункт 2 ст. 683 ГК выделяет из всех статей, посвященных этому дого­вору, те, которые безусловно применяются только к договорам коммерче­ского найма, заключаемым на срок в один год и более. В это число входят: ст. 677 (п. 2) - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 - о временных жильцах, ст. 684 - о преимущественных правах на­нимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 - о поднайме жи­лого помещения, ст. 686 и ст. 687 (абз. 4 п. 2) - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору со сроком действия менее одного года

1 См. об этом: Гражданский кодекс Российской Федерации. М, 1996. С. 15 (автор пре­
дисловия - Ю.Х. Калмыков); Комментарий части второй Гражданского кодекса Рос­
сийской Федерации: Для предпринимателей. М., 1996. С. 79; Крашенинников П.В.
Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вто­
рая: Гекст. Комментарии. М., 1996. С. 350.

все эти статьи могут применяться только при наличии в договоре специаль­ных на этот счет указаний.

Из семнадцати статей, относящихся к договору коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. В это число вхо­дят: ст. 673 (п. 1) - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площа­ди на человека, ст. 682 (п. 1) - о максимальном размере платы за жилое помещение и ст. 687 (п. 3) - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке^{1 Кроме того в одном случае} (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помеще­ния — п. 3 ст. 682) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс.

Использование жилищного законодательства не исчерпывается слу­чаями прямых отсылок к нему в указанных шести статьях. Имеется в виду, что стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность вклю­чить в него указание на применение конкретных норм жилищного законо­дательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императив­ной нормы в соответствующей статье.

Единственная специально посвященная договору социального найма, ст. 672 ГК с юридико-технической точки зрения весьма сложна. Она содер­жит, в частности, нормы прямого действия. Имеются в виду прежде всего ее пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предос­тавлении гражданам жилых помещений из государственного и муници­пального жилого фонда социального использования заключения именно договоров социального найма^{2 а также} ° ^п Р^авовом положении членов се-мьи нанимателя в таком договоре. В п. 3 ст. 672 ГК названы шесть статей той же гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 и ст. 685 (пп. 1, 3), правила кото­рых применяются и к договору социального найма.

Как можно сделать вывод из п. 3 ст. 672 ГК, указанные шесть статей на равных с нормами, включенными в пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, пользуются при­оритетом по отношению к нормам жилищного законодательства.

В некоторых из приведенных статей Гражданского кодекса «жилищное законода­тельство» названо прямо. В других используются при отсылке иные термины - «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако нет оснований сомневаться, что и в том, и в другом случае в каче­стве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательст­ва. ² См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 50.

Смысл соответствующего положения можно проиллюстрировать на примере действия одной из статей, указанных в ст. 672 ГК. Имеется в виду ст. 680 ГК («Временные жильцы»). Она содержит ряд положений, сущест­венно отличных от одноименной ст. 54 Жилищного кодекса. В частности, неодинаковы условия, допускающие вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение, сроки проживания и для постоянных и для временных жильцов. Из ст. 672 ГК следует, что при решении указанных вопросов для договора социального найма необходимо руководствоваться ст. 680 ГК. Подобное решение, корреспондирующее указаниям, включенным в п. 3 ст. 672 ГК, прямо вытекает и из того общего принципа, который закреплен в п. 2 ст. 3 ГК. Речь идет о верховенстве Кодекса по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения, включая и те, которые вхо­дят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК, как это сделано в ст. 672.

За пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК и шести статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК, в ней предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, преду­смотренном жилищным законодательством. При этом другие положения ГК применяются к договору социального найма, лишь если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, не во­шедшие в состав шести перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК статьи, принятые законодателем в расчете на договоры коммерческого найма, могут действо­вать по отношению и к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве. В подтверждение указанного положения можно привести такой пример. По вопросу о рас­пределении обязанностей, связанных с капитальным ремонтом, между сто­ронами ст. 681 ГК и ст. 144 Жилищного кодекса содержат решения, разли­чающиеся уже тем, что в первом из кодексов соответствующая норма явля­ется диспозитивной, а во втором - императивной. При сложившейся колли­зии следует признать для договора социального найма приоритет Жилищ­ного кодекса, имея в виду, что статья ГК, о которой идет речь (ст. 681) не входит в число шести упомянутых в п. 3 ст. 672 ГК.

Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безус­ловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Гак, когда в одном из рас­смотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехком­натной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходи­мости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательст-

ва (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от испол­нения обязательств (ст. 310 ГК).

При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учиты­вать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулиро­вания либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также не­редко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК -см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использова­ние соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании граж­данских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля-продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: «Правила, предусмотренные статья­ми 539-547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Гаким образом, осно­вание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК.

Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное за­конодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок вос­полнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Граждан­ским кодексом. Это, полагаем, еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК цели­ком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.

В указанной связи есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Прежде всего следует отме­тить, что это законодательство оказывается весьма емким. Оно включает прежде всего акты, принятые на федеральном уровне. Среди большого чис­ла таких актов можно выделить Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Как прямо указано в нем,

¹ См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 18-20.

Закон «определяет основные принципы реализации конституционного пра­ва граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулиро­вания жилищных отношений при становлении различных форм собствен­ности и видов использования недвижимости в жилищной сфере».

Самый широкий набор соответствующих отношений, в том числе опо­средствованных договорами найма жилого помещения, урегулирован Жи­лищным кодексом РСФСР, изданным в соответствии с Основами жилищ­ного законодательства Союза ССР и союзных республик. Правда, принятый еще в 1983 г., он все же, несмотря на некоторое его обновление, устарел и нуждается в замене. Прежде всего речь идет о нормах, регулирующих дого­воры найма жилого помещения. Помимо прочего, это связано с тем, что в основном в нем так и осталась не отраженной особенность правового ре­жима договоров коммерческого найма.

Среди других принятых до Закона от 24 декабря 1992 г. и Жилищного кодекса РСФСР, но сохраняющих свое действие актов можно указать на постановление Совета Министров РСФСР от 31 ноября 1984 г. «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предос­тавлении жилых помещений в РСФСР».

Для регулирования ряда вопросов, связанных с договором коммерче­ского найма, важное значение имеет Закон РСФСР «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законо­творческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отноше­ний. И эти возможности ими используются. В качестве примера можно ука­зать на такие принятые в г. Москве акты, как упоминавшийся выше Закон от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», Закон от 13 ноября 1996 г. «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищ­ного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением», постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципаль-ной собственности города Москвы»² Положение о порядке учета граждан,

нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве (приложение к постановлению Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г.)³

СП РФ. 1984. №14. Ст. 121. „

2 Эти и ряд аналогичных актов, принятых в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае,

Ростовской области, а также Ставропольском крае, содержатся в книге: Жилищное

законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. М., 1998.

3 дедожостиТИосковскои Тородскои Думы. ^«tw ™* ^m

Приходится с сожалением отметить, что легальное определение жи­лищного законодательства отсутствовало даже в Основах жилищного зако­нодательства Союза ССР и союзных республик, не говоря уже о Жилищном кодексе. Посвятив отдельные статьи задачам жилищного законодательства, оба акта ограничились указанием в них на то, что задачами жилищного за­конодательства является регулирование жилищных отношений (ст. 2 Основ, ст. 2 Жилищного кодекса). Все же содержание обоих указанных актов по­зволяет определить основные черты жилищного законодательства. В част­ности, в Основах, о которых идет речь, выделены такие разделы, как «Управление жилищным фондом», «Обеспечение граждан жилыми поме­щениями. Пользование жилыми помещениями» (а в них - главы: «Предос­тавление жилых помещений в домах государственного и общественного фонда и пользование ими», «Пользование служебными помещениями и об­щежитиями», «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жи­лищно-строительных кооперативов и пользование ими», «Пользование жи­лыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»), «Обес­печение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт», «От­ветственность за нарушение жилищного законодательства» и др.

В Основах жилищного законодательства и особенно в Жилищном ко­дексе содержится немало статей, призванных регулировать вопросы, кото­рые связаны с заключением договоров найма жилого помещения, их испол­нением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений.

Речь идет о нормах, посвященных сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституцион­ного права на жилище. Вместе с тем, по своей природе эти отношения раз­нородны. Модели, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие, пользуясь терминологией ст. 2 ГК, - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жи­лищное законодательство объединило нормы разных отраслей права - госу­дарственного, административного, финансового, гражданского и др. С вклю­чением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплек­са. Один из элементов этого последнего как раз и установлен ст. 72 Консти­туции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Феде­рации, и ст. 76 той же Конституции, которая конкретизирует пределы соот­ветствующих прав. Следовательно, если бы действующий Кодекс, вслед за

В литературе имели место различные высказывания по вопросу о понятии «жи­лищного права» (ранее) или «жилищного законодательства» (теперь). Речь шла и идет в основном о трех точках зрения. Первая сводится к тому, что жилищное зако-

ГК 1964 г. в варианте после 1987 г., перенес все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия Жилищного кодекса (подобно структуре, принятой в действующем ГК Беларуси), оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих отношения по поводу жилища на федеральном уровне (имеются в виду статьи ГК).

Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного за­конодательства применительно к соответствующим отношениям (догово­рам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы за­конотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.

Договор найма служебных помещений как вид социального найма ре­гулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социаль­ного найма, а также договор найма служебных помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодексе РСФСР. Этому виду договоров посвящена в нем гл. 3 «Пользование слу­жебными помещениями». В данную главу включены статьи, охватывающие специальное регулирование некоторых вопросов, связанных с определени­ем предмета соответствующего договора, круга его участников, порядка заключения договора, а также выселения из помещения. В той же гл. 3 со­держится обширный перечень статей Жилищного кодекса, посвященных

нодательство (жилищное право) - это часть права гражданского. Ее сторонники -И.Л. Брауде (см.: Аскназий С.К, Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 14), Ю.Г. Басин (см.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 12 и ел.), В.Ф. Чигир (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 61 и ел.).

Согласно второй - жилищное законодательство представляет собой комплекс норм различной правовой принадлежности (см.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Российское жи­лищное законодательство. С. 12; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.И. Указ, соч. С. 2; Чшвашвши Ш.Д. Указ. соч. С. 10 и ел.). Именно эта точка зрения пред­ставляется наиболее обоснованной.

Третья точка зрения сводится к признанию жилищного права самостоятельной отраслью права (см., в частности: Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 38 и ел.).

договору социального найма, которые распространяются и на договор найма служебных помещений (см. ст. 106 Жилищного кодекса). Тем самым дается возможность, действуя a contralto, установить, какие именно статьи Жилищ­ного кодекса не применяются к договору найма служебных помещений.

Особой разновидности данного договора посвящено Положение об ус­ловиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужа­щими и Министерством обороны Российской Федерации или иным феде­ральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотре­на военная служба (утверждено постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г.).

Несколько иначе осуществляется нормирование другого вида догово­ров социального найма - договора найма жилых помещений ведомственно­го фонда. Имеется в виду, что в Жилищном кодексе содержится несколько специальных статей, посвященных решению отдельных вопросов примени­тельно к рассматриваемому договору (это ст. 35 «Контроль за состоянием учета на предприятиях, в учреждениях, организациях граждан, нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий», ст. 43 «Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда», ст. 69 «Об­мен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций»).

Вместе с тем можно указать и на ст. 30 «Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 31 «Принятие на учет граждан, нуж­дающихся в улучшении жилищных условий», ст. 89 «Расторжение договора найма жилого помещения» и некоторые другие. Они отличаются тем, что содержат, наряду с общими для договоров социального найма, также нор­мы специальные, предусматривающие исключительный порядок для дан­ной разновидности договоров.

4. СТОРОНЫ В ДОГОВОРАХ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов дого­воров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по по­воду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они

1 СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.

же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых по­мещений.

Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответст­вующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно дого­воров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых по­мещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в арен­ду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследст­вии название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмот­рен Законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммер­ческого, наймодателем может быть только юридическое лицо² ^ имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по­мещение, находящееся в государственной или муниципальной собственно­сти и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы³

1 Жилищное законодательство: Сборник региональных нррмативных правовых ак-

2 См. п. ^постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.

№ 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жи­лищного кодекса РСФСР» с изменениями и дополнениями, внесенными постанов­лением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 августа 1989 г. № 5, в редакции постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 (Сборник постановлений Пленумов Верховных

Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации)ло гражданским делам. С. 196). •ГПоложение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещении, находящих­ся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (утверждено по­становлением Правительства Москвы 21 января 1997 г.), предоставило право за­ключать такие договоры дирекциям единого заказчика на основе выписки из реше-

Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключают­ся в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие по­мещения в соответствии с действующим законодательством¹

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1995 ^г - Для

служебных помещений, предоставляемых военнослужащим² аимодате лями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре­на военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.

На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас­пространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выра­жается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК)³ Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанима­телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи­лым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Га-ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуе-

ний органа исполнительной власти и одновременно предусмотрело, что право за­ключить договор может быть предоставлено и иным юридическим лицам на кон­курсной основе. В то же время арендаторами жилых помещений могут быть любые юридические лица (Жилищное законодательство: Сборник региональных норма­тивных правовых актов. С. 205).

¹ П.В. Крашенинников в книге «Российское жилищное законодательство» (с. 56-59) называет, со ссылкой на конкретные акты. 18 категорий лиц, которым может быть предоставлено служебное жилье (помещение).

См. Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353).

В одном из решений судов было подчеркнуто, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (см.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 6).

мом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условий).

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приве­денной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы при­знать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Особый правовой режим установлен для специальных служебных по­мещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи не­го. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Гак, в соответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а так­же офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Пре­зидента РФ.

ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положе­ния этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселя­лись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодатель­ства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исклю­чения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймода­теля, выселению из жилого помещения на основании решения суда подле-

жат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим со­вместно с нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носят императивный характер, действуя не­зависимо от содержания связывающего наймодателя с нанимателем дого­вора. Так, расторжение договора коммерческого найма по требованию на­нимателя может последовать в любое время, но только с согласия постоян­но проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совме­стно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Гак, в слу­чае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно нанимателю.

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматри­ваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести со­лидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомне­ния. Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель уча­стия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помеще­ния, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно прожи­вающие совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укла­дывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сто­рон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в пол­ном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной от­ветственностью.

В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоян­но проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимате­ля, правовой статус.

Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК «Замена нанима­теля в договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применитель­но к краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может действовать только при условии, если на этот счет будет содержать­ся прямое указание в договоре.

Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагает непременно согласие наймодателя.

В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при кото­рых наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодате­ля: договор сохраняет действие на прежних условиях.

Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обя­зательное согласие наймодателя, а во втором — замена будет произведена, несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане, постоян­но проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь согласия преду­смотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимате­лем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру договора ком­мерческого найма и неделимости его предмета. Это означает, что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно с на­нимателем, признаются солидарными должниками и соответственно соли­дарными кредиторами по отношению к наймодателю.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильца­ми». Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о все-

¹ В одном из рассмотренных дел Судебная коллегия по гражданским делам, отменяя решение нижестоящего суда, удовлетворившего иск заявительницы о признании ее прав на пользование жилым помещением, в качестве мотива указала на то, что «су­ду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение... какое со-

лении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении опреде­ленным сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено. На случай отсутствия согла­сованного с временным жильцом срока наниматель или кто-либо из посто­янно проживающих с ним лиц вправе в любое время потребовать от вре­менного жильца освобождения жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанима­теля за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за на­рушение временными жильцами условий договора найма жилого помеще­ния, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные в конечном счете с проживанием.

Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое по­мещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.

Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социально­го найма существенно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно прожи­вающими совместно с нанимателем»¹

стоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении» (Бюллетень Вер­ховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 3). 1 ТТезависимо от того, о каком из договоров найма жилого помещения идет речь,

следует, в частности, иметь в виду указания, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении пра­восудия». В нем подчеркивается, что «при рассмотрении дел, вытекающих из жи­лищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Россий­ской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Рос­сийской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может

Жилищный кодекс (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя ко­торого выдан ордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются на­равне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Та же норма включена теперь и в п. 2 ст. 672 ГК.

Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 Жилищно­го кодекса указание на то, что совершеннолетние члены семьи несут соли­дарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Однако приведенная норма, соответствующая общим принципам гражданско-правовой ответственности, сохраняет свое действие. Помимо прочего, это вытекает из общих положений ст. 672 ГК относительно приоритетного действия норм жилищного законодательства по отношению к договору социального найма.

По вопросу о правовом положении членов семьи нанимателей в сопос­тавлении с правовым положением самого нанимателя были высказаны раз­ные точки зрения.

Так, задолго до принятия Жилищного кодекса С.И. Аскназий указывал: «Особенностью договора жилищного найма является то, что права и обя­занности по договору, как правило, возникают не только улица, заключив­шего договор, но и у совместно с ним проживающих членов его семьи. Все лица, образующие семью съемщика и поселившиеся совместно с ним в предоставленном по договору помещении, оказываются в равной мере на­деленными правами пользования помещением, хотя формально стороной в договоре является лишь один из членов семьи». И далее: «Таким образом, по существу все члены семьи съемщика являются, в свою очередь, также съемщиками жилого помещения»¹

Аналогичную позицию занимала и А.И. Пергамент, полагая, что «чле-ны семьи нанимателя тоже наниматели»^{2 На} приведенные положения опи-рались те, кто, разделяя эту совершенно справедливую, на наш взгляд, точ-

служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялосьли между нанимателем (собственником) жилого помещения, чле­нами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях» (Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Россий­ской Федерации; 196Ы996. M-,J992. С. 17).

1См.: Аскназий С.И., ЪраудеИ.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 90-91.

2Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза
ССР и союзных республик. С. 235.

ку зрения, использовал аргументы ее сторонников для обоснования тезиса о признании нанимателя обычным представителем, действующим от имени всех членов своей семьи. В этой связи отмечалось, что договор «заключает уполномоченный член семьи, достигший совершеннолетия и уполномочен-ный заключить договор»¹ ^ соответственно: «Наниматель представляет

членов семьи»²

Приведенной точке зрения противостоят по сути дела две. Одна из них признавала различным правовое положение нанимателя, с одной стороны, и членов его семьи, с другой. Так, по мнению Э. Лаасика, «члены семьи на­нимателя субъектами договора найма не являются и в заключении договора участия не принимают. В отдельных случаях возможно заключение одного общего договора найма в отношении одного жилого помещения с двумя или более гражданами. Тогда эти последние признаются сонанимателями. Однако предпосылкой для этого является выдача ордера на одно жилое по­мещение нескольким гражданам»³

Обычно такая позиция отправляется от ст. 88 Жилищного кодекса⁴ Эта последняя допускает, кроме специально предусмотренного в ней слу­чая, такую ситуацию, при которой совершеннолетний член семьи нанима­теля вправе с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов его семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. При этом особое значение придавалось сторонниками данной точки зрения тому обстоятельству, что упомянутая статья именуется «Изменение договора найма жилого помеще­ния вследствие признания нанимателем другого члена семьи».

Между тем, как представляется, соответствующий аргумент (ссылка на указанную статью) не является достаточно убедительным, хотя бы потому, что предусмотренную в ст. 88 Жилищного кодекса ситуацию можно объяс­нить тем, что правами и обязанностями, связанными с проживанием в жи-

Советское гражданское право /

Огв. ред. В_А. Еясенцев. T,2._r C₀ J2Q. ... Под ред. О.Н. Садикова. М., 1981 С. 251.

2 Советское гражданское право /

Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. С. 138-139. „„„ 4 Следует отметить, что в ст. »9 Основ гражданского законодательства Союза ССР и

республик, утвержденных 31 мая 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 773) и действовавших до вступ­ления в силу ГК РФ, в главе, посвященной договору найма жилого помещения, со­держалось указание на то, что, во-первых, наймодатель обязуется передать жилое помещение в пользование «нанимателю и членам его семьи», во-вторых, прожи­вающие совместно с нанимателем члены его семьи «пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем», и, в-третьих, «по тре­бованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи».

лом помещении, член семьи нанимателя обладал, считаясь нанимателем, т.е. лицом, на чье имя этот договор заключен. По этой причине признание нанимателем ничего не прибавляет к его статусу. В данном случае, очевид­но, под изменением договора Жилищный кодекс имеет в виду (возможно, не совсем удачно это выразив), что произошла замена представителя. В результате последний либо становится представляемым (если продолжает проживать в том же помещении, которое занимал), либо (при выбытии из жилого помещения, в том числе и в случае смерти) утрачивает права на проживание и связанные с ним обязанности.

Выводу о том, что члены семьи нанимателя тоже являются нанимате­лями, в известной мере противоречит позиция тех, кто развивал взгляды отдельных представителей науки семейного права, признающих семью осо­бым субъектом права и соответственно предлагающих именно ее считать стороной жилищных отношений (сторонники приведенных взглядов име­лись и до и после принятия как Жилищного кодекса, так и действующего ГК). Так, по мнению П.И. Седугина (аналогичную позицию занимал в свое время В. Луць), «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права»²

С этим последним выводом трудно согласиться.

Нам представляется совершенно справедливым замечание Ю.Г. Баси-на, высказанное по этому поводу: «Теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотноше-ний, охватываемых одним институтом»^{3 К ЭТОМ} У ^можно Д°^бавить и то, что семья в целом как таковая не обладает основной предпосылкой самостоя­тельного выступления соответствующего образования от своего имени в имущественных отношениях. Речь идет, естественно, об имущественной обособленности. Уже по этой причине трудно представить, каким образом будет осуществлять наймодатель по отношению к нанимателю свои права, связанные с возмещением причиненных убытков или взысканием платы за квартиру, если учесть, что обособленное имущество имеется из всех членов семьи только у супругов и то лишь при условии, если иное не предусмотре­но брачным договором (см. ст. 33 Семейного кодекса). Не случайно идея «семья - особый субъект права» встретила едва ли не единодушное возра­жение в литературе⁴

1См.:ЛуцьВ. Сш я як субект права на жилплощу в СРСР// Ученые записки Львов­
ского государственного университета. Т. XIV. Вып. 1. Львов, 1949.

2 Седугин ЖИ. Указ. соч. С. 120.

3Бает Ю.Г. Указ. соч. С. 90.

См., в частности: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Под

ред. И.М Кузнецовой. М, 1996. С. 10.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» содержит указа­ние на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя дру­гих лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помо­щи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отноше­ний». Это могло относиться, как совершенно очевидно, только к последней группе, т.е. к тем, кого ст. 53 Жилищного кодекса называет «иными лицами».

На наш взгляд, действующее законодательство, и прежде всего ст. 672 ГК, содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам на­ниматель - это сонаниматели и, во-вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что указанные свои ка­чества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.

В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помеще­ний, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 ян­варя 1997 г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними чле­нами его семьи²

Интересно отметить также, что Положение от 4 мая 1999 г., о котором уже шла речь, содержит такие, например, нормы: «Военнослужащий и чле­ны его семьи обязаны...», «Командир (начальник) воинской части имеет право требовать от военнослужащего и совместно проживающих с ним членов его семьи...». Там же содержится норма, согласно которой в случае гибели (смерти) гражданина, проходившего военную службу по контракту или уволенного по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, совместно проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены только при условии безвозмездного предоставления им дру­гого благоустроенного жилого помещения, а кроме того, за ними сохраня­ется право на улучшение жилищных условий. Приведенная гарантия рас­пространяется на вдову (вдовца) до вступления в новый брак.

Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. С. 135.

z Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых ак­тов. С. 205.

по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заклю­чен с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договора коммерческого найма, не требуется.

Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизве­денная из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК: в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 Жилищного ко­декса называет нанимателем, имея в виду, что именно он подписывает до­говор, на самом деле действует одновременно и от своего имени, и, в каче­стве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этом каче­стве наниматель способен породить своими действиями права и обязанно­сти как у себя, так и у представляемых им сонанимателей¹ ^ но ордер служит необходимым основанием для выступления лица, которо­му он выдан, от имени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 подчеркнуло, что ст. 53 Жилищного кодекса наделяет всех членов се­мьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения. По этой причине законные предста­вители, в том числе опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Поскольку на со­вершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (по­печитель) должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК РФ), суду следует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привле­кать эти органы к участию в деле²

¹ Б.М. Гонгало усматривал «особое положение нанимателя в жилищном отноше­
нии» в том, что он является представителем членов своей семьи в жилшцно-
правовой сфере. При этом в такой роли наниматель выступает не только в момент
заключения договора, но и после заключения договора. К тому же наниматель вы­
ступает в роли представителя в отношениях не только с наймодателем, но и с
третьими лицами (например, при заключении договора поднайма)» (Гонгало Б.М.
Структура жилищного обязательства. Проблемы обязательственного права. Сверд-

2 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской
Федерации) по гражданским делам. С. 196.

Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 Жилищного кодекса предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 Жилищного кодекса. В ней выделены прежде всего две группы лиц: те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 Жилищного кодекса, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, ро­дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака: совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из при­знания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобре­тает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле­нами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова­ниям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родст­венниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установле­нии наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо­гут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа­ях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм Жилищного кодекса, рас­пространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в догово­ре социального найма, а также права и обязанности этих последних.

1 См.: Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации. 1994. № 5. С. 2.

5. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ

Как следует уже из самого их названия, предметом обоих типов дого­воров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет -жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем понимание этого предмета применительно к догово­рам коммерческого найма, с одной стороны, и найма социального, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная объекту (предмету) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со­циального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерче­ского найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом вклю­ченные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или не­скольких домах, жилое помещение должно быть использовано для прожи­вания как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также - в случаях, предусмотренных в ГК, - других граждан.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со­ставляющее предмет договора, должно быть изолированным (1) и пригод­ным для постоянного проживания (2).

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу­чаях из самого использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле­дует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких ком­нат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания опреде­ляется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 Жилищного кодекса: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».

Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предос­тавлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не мо­жет быть предметом договора жилищного найма»¹

В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как пра­во владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользо­вания имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсы­лает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техни-ческое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи­вающее более одной квартиры.

Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального за­кона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.^{2 част} ~ ности, им предусмотрено, что по соглашению сторон - домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охра­няемых законом прав и интересов домовладельцев.

Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора соци­ального найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данно­го договора, регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на до­говор социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой ста­тьи может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении договора социального найма, как и договора коммерческого найма, нани-

¹ Жилищное законодательство РСФСР: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева,

П.И. Седугина. М. 1991. С. 176-177. ₂ СЗРФ. 1996. №25. Ст. 2963.

матель приобретает право пользования частью многоквартирного дома, указанной в ст. 290 ГК.

Предметом договора социального найма может быть только изолиро­ванное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколь­ких комнат; при этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 Жилищного кодекса («Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.

В этой же статье обращается внимание на необходимость предостав­лять жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других за­служивающих внимания обстоятельств.

Одно из принципиальных отличий договора социального найма от до­говора коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жи­лое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответст­вовать установленным нормам.

Статья 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна ми­нимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанав­ливается органами государственной власти субъектов Российской Федера­ции в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, со­става семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов».

Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площа­ди свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей пло­щади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством Российской Федерации, законами и иными нор мативными правовыми актамиг. Москвы¹

¹ См. п. 2 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, ут­вержденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г. № 86 (Ведомости Московской Городской Думы. 1998. № 10).

Следует отметить, что в отдельных, прямо указанных в Жилищном ко­дексе случаях установлены менее определенные требования предоставления помещения, в частности, ввиду того что все сводится к необходимости пре­доставления «благоустроенного помещения» (см. ст. 82, 83,91,93,94 и др.).

6. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ФОРМА ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сде­лок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражда­нами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный за­коном минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления послед­ствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведен­ной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на слу­чай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком­мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. ут­вержден Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в

,, i. Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427

ГК. Для того, чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, за­ключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в за­ключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законо­дательства.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете считается безусловно существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он вклю­чает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматрива­ет необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к пред­мету, может означать, что соответствующее существенное условие не со­гласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жило го помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчеркивает, что размер платы за жи­лое помещение устанавливается в договоре коммерческого, найма по со­глашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что, ес-

¹ Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых ак­тов. С. 214 и ел.

ли законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соот­ветствующее условие должно быть признано недействительным с послед­ствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заклю­ченным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, рав­ном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произ­вести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше за­конного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя раз­ницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором раз­мере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требо­вать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жи­лое помещение.

Определенную роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рын­ка жилых помещений, предоставляемых внаем на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определенную роль в решении жи­лищной проблемы, все еще весьма острой для нашей страны.

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, ре­шающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду уста­новление контроля за соответствующим условием в таких договорах, пре­дусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, орга­ны исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­рон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание дого­ворного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы невер-

ным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не ука­зана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату сле­дует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­но взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине неупоми­нание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его неза­ключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исклю­чения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. При­мером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимо­сти (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет об­щее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установ­ленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изме­нение цены после заключения договора допускается в случаях и на услови­ях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесенной той и другой платы на основе испол­нительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленно­го для этого срока соответствующие требования реализуются через суд. Гочно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и раз­мерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги¹

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает прежде всего то, что договор коммерческого найма как таковой имеет оп­ределенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жи­лым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок бу-

1 См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября 1986 г.

(Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 137).

дет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по пово­ду определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким об­разом могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору ком­мерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис­течении срока действия договора преимущественное право перед любым дру­гим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймода-тель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие до­говора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое по­мещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об из­менении условий договора приобретает силу только с согласия нанимате­ля. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и нани­матель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличе­нии числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно прожи­вать. Подобное-требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо не­приемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия до­говора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам нанима­тель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймода­теля. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения дей­ствия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействитель­ным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен счи­таться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными дейст­виями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом осо­бенностей. Прежде всего следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государст­венного или муниципального фонда приобретают граждане, которые при­знаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении сво­их жилищных условий.

Жилищный кодекс (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина^{1 ос} УД^а Р^{ственные и} му­ниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или при­нимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, ну­ждающихся в жилых помещениях.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. Жи­лищный кодекс особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случа­ях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в част­ности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, сти­хийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения²

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий неза­висимо от размера занимаемого жилого помещения при условии прожива­ния в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пен­сии в соответствии с действующим законодательством Российской Федера-

¹ Пункт 13 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улуч­
шении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, утвер­
жденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г., указы­
вает, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане,

запегистрированные по месту жительства в г. Москве не менее десяти лет.

2 См. п. 34 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в

улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.

ции, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселе­ния».

Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми­нистрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу­дарственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением админист­рации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное ре­шение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и по­следующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени­ем администрации организаций, в ведении которых находится соответст­вующее помещение, С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 Жи­лищного кодекса).

По своей правовой природе ордер представляет собой административ­ный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нару­шения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в Жилищном кодексе предусмотрены: предоставление гражданами не соот­ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи­лищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на ука­занное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию -нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действи­тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко­торые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, на-

1 См. п. 14 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.

пример, в соответствии со ст. 4 Г Жилищного кодекса РСФСР, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищ­ных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера оче­редность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не яви­лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучше­нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)»¹

Жилищный кодекс (ст. 100) предусматривает, что при признании ор­дера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без пре­доставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граж­дане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. предусматривает возможность обращения с требованиями о признании не­действительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилое помещение²

Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера воз­никает право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительным ордера, выданного в нарушение уста­новленного порядка без соответствующего решения местной администра­ции. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Цен­трального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 Жилищного кодекса трехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействитель-

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской ским делам. С. 196.

ным. Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руково­дствоваться ст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении по­следствий недействительности ничтожных сделок десятилетнего срока ис­ковой давности. При этом был выдвинут ряд аргументов.

Прежде всего Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подл. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием для возникновения граждан­ских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения дого­вора найма жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения»¹

Что же касается возникающей таким образом коллизии между ГК и Жи­лищным кодексом по вопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ, «в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Ко­дексу. Это положение распространяется и на нормы жилищного законодатель­ства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда»²

Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154 ГК не предусмотрено, что сделкой признаются «любые действия». Тем самым указанная статья все же не исключает того, что «действия, на­правленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей» не всегда являются сделками. В этой связи можно сослаться на ст. 8 ГК, которая называет, помимо сделок, еще восемь оснований воз­никновения гражданских прав и обязанностей, а среди них «акты государ­ственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмот­рены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обя­занностей». Выдача ордера является, во-первых, действием, во-вторых, на­правлена на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие от сделок состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданская правоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) - властная компетенция органа.

То обстоятельство, что административные акты в действительности не являются сделками, как раз и послужило, очевидно, одной из причин,

, Вестник ВАС РФ. 1999. № 9. С. 23.

г Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. С. 195-196.

вследствие которых потребовалось включить в ГК наряду с § 2 «Недействи­тельность сделок» гл. 9 особо ст. 13 «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления».

Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера недействи­тельным и могло укладываться в рамки статей ГК о недействительности сделок, то и тогда ссылка Верховного Суда РФ на п. 2 ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающая сомнений, в данном случае не могла бы применяться. Это объясняется тем, что ГК (ст. 672) в отношении договора социального найма содержит прямое указание на приоритет норм жилищного законодательст­ва, к числу которых относится и включенная в Жилищный кодекс ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия, «основаниям и порядку при­знания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняя статья предусматривает, что «требование о признании ордера недействи­тельным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи». Таким образом, установлены двоякого рода исключения из общих правил ГК об исковой давности, из которых одно касается срока действия исковой давно­сти, а второе - момента начала течения исковой давности.

С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 ап­реля 1990 г., который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения рас­пространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок ис­ковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с соверше­нием гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе)² ыраженныи ^в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.

Договор социального найма заключается в письменной форме на ос­новании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-экс-плуатационной организацией (либо соответствующим предприятием, учре­ждением, организацией) и нанимателем (гражданином, на имя которого был выдан ордер).

1 В соответствии со ст. 200 ГК в вице общего правила течение срока исковой давно­
сти начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении

2 См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос­
сийской Федерации) по гражданским делам. С. 140.

В течение многих лет продолжаются споры по вопросам, связанным с формированием того, что именуется жилищным правоотношением. В зна­чительной мере современные споры берут начало с принятого Т ТИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. постановления «О сохранении жилищного фон­да и улучшении жилищного хозяйства в городах». Имеется в виду прежде всего п. 23 указанного акта, предусматривавший, что свободные жилые помещения в домах местных советов предоставляются в пользование граж­дан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Кроме того, в соответст­вии с п. 24 того же акта «право пользования жилым помещением во всех домах (имелись в виду дома государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также арендуемые ими. - М.Б.) оформляется письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или с арендатором дома, причем в договоре точно определяются права и обязанности сторон и последствия их нарушения».

Учитывая приведенные исходные положения указанного акта, С.И. Аскна-зий пришел первоначально к выводу, что «последующее договорное оформление предоставленных гражданину прав на жилплощадь не устраня­ет того, что основанием его права, заявкой этого права является не авто­номное соглашение между жильцом и домоуправлением, а предшествую­щий ему административный акт жилищного органа... Жилищный договор, таким образом, лишь оформляет, конкретизирует право на жилплощадь, реальным основанием которого является указанный административный акт жилищного управления»¹

Однако спустя несколько лет С.И. Аскназий, изменив коренным образом свои взгляды, пришел к иному выводу. Он стал одним из пионеров идеи юри­дического состава как основания возникновения жилищных правоотношений. Новая позиция автора сводилась к тому, что основанием двустороннего обя­зательственного отношения между сторонами (нанимателем и наймодателем) должно быть признано сочетание административного акта жилищных орга­нов с заключенным на его основе договором жилищного найма²

Резко отрицательной оказалась реакция на приведенные взгляды со сто­роны соавторов С.И. Аскназия. В противовес его высказываниям И.Л. Брауде и А.И. Пергамент признавали, что «право пользования жилым помещением возникает из договора жилищного найма. Административный акт жилищных органов сам по себе не только не создает двустороннего обязательственного правоотношения между сторонами, но, вопреки мнению С.И. Аскназия, непо-

1 Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 64.

г См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 113-114.

средственно не создает и права на занятие указанного в ордере помещения... Ордер сам по себе не создает права на пользование помещением»¹

Нетрудно заметить, что если С. И. Аскназий в своем первоначальном выводе перечеркнул значимость всех следующих после выдачи ордера эта­пов, то его оппоненты фактически недооценивали определенный этап, предшествующий договору.

Не случайно поэтому господствующая позиция во всей последующей литературе исходила из признания основанием возникновения жилищного правоотношения не одного какого-либо юридического факта, а именно юридического состава. Однако при единодушии в признании самой необ­ходимости опираться на конструкцию юридического состава все же это не привело к единству взглядов по целому ряду вытекающих из ее использо­вания вопросов. В результате внутри сторонников соответствующей конст­рукции существует немало расхождений, в том числе и по вопросам, имеющим основополагающее значение для рассматриваемой общей про­блемы набора элементов состава и значения каждого из них.

Отдельные несовпадения во взглядах относительно юридического со­става как основания возникновения жилищных правоотношений связаны, очевидно, в известной мере с тем, что не всегда учитывается существующее раздвоение понятия «договор». Имеются в виду различия между договором-правоотношением и договором-сделкой (притом непременно дву- или мно­госторонней). Значение этой последней сводится к тому, что она порождает договорное правоотношение. Из этого вытекает, в свою очередь, необхо­димость всякий раз принимать во внимание, какой из отмеченных вариан­тов понятия «договор» подразумевается в данном случае. В подтверждение можно, как нам кажется, сослаться прежде всего на то, что если речь идет о юридическом составе как об особой правовой конструкции, составляющие ее слагаемые (юридические факты) и результат - соответствующее правовое последствие никогда не могут совпадать. К этому следует добавить, что если бы один из указанных юридических фактов оказался способным к созданию результата, то все остальные обстоятельства, за которыми признается значе­ние элементов юридического состава, тем самым становились бы излишними. Из этого вытекает, что одно и то же явление никогда не может фигурировать в качестве одновременно элемента юридического состава и его результата.

Примером могут служить типичные для юридического состава конст­рукции ст. 680 ГК. Она предусматривает необходимость для возникновения результата (приобретения лицом прав временного жильца) определенного набора юридических фактов. Сюда входят: общее согласие нанимателя и всех, кто с ним совместно проживает, на такое вселение (1), предварительное

Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 114.

уведомление о предстоящем вселении наймодателя (2), достаточность по размеру имеющегося у нанимателя жилого помещения (3). Только при нали­чии всей совокупности указанных фактов и наступает соответствующее по­следствие: возникновение права временного жильца. Ни один из указанных юридических фактов сам по себе, при отсутствии других элементов того же юридического состава, породить такой результат не в состоянии.

Или другой пример: .для того, чтобы получить право на наследство по завещанию, необходимы три юридических факта: смерть наследодателя (1), завещание в пользу соответствующего лица (2), заявление последнего о принятии наследства (3). Любой из них сам по себе права на получение на­следства породить не может. Аналогичное приведенным примерам положе­ние складывается и в рассматриваемом нами случае, относящемся к воз­никновению договора социального найма жилого помещения.

Прежде всего следует указать на то, что юридический состав как тако­вой порождает результат в виде договора в его качестве того правоотноше­ния, которому посвящена гл. 35 ГК. Один из элементов соответствующего юридического состава также именуется договором, но он выступает совсем в ином качестве - особого вида сделки.

Хотя договор может означать в одних случаях правоотношение, а в других - основание его возникновения, это не означает, что речь идет об омонимах. В своем исследовании, посвященном жилищным правоотноше­ниям, Ю.Г. Басин пришел, в частности, к выводу, что «процесс возникнове­ния жилищного правоотношения в доме местного Совета или в доме госу­дарственной, кооперативной или общественной организации распадается на три отчетливо различных стадии. Первая - предоставление квартиры, то есть вынесение административного решения о закреплении помещения за определенным гражданином. Вторая стадия - передача помещения - возни­кает с момента выдачи ордера и до фактического занятия квартиры ордеро-держателем. Третья и завершающая стадия - жилищное правоотношение как таковое». И далее Ю.Г. Басин указывает: «Судебная практика правиль­но приурочивает возникновение полноты жилищных прав к моменту вселе­ния. Но такое вселение само по себе означает не заключение договора... а одностороннюю сделку (ей соответствует сделка со стороны домоуправле­ния - передача помещения), порождающую обязательство между нанима­телем и домоуправлением по пользованию помещением»²

Некоторые сомнения по этому поводу, как представляется, можно вы­сказать. Прежде всего следует обратить внимание на одну из особенностей любого договорного правоотношения, которая состоит в том, что как тако-

1Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 31.

2 Там же. С. 34.

вое оно иногда совпадает с недоговорным. Однако не может быть случая, когда бы договор-правоотношение возникал, например, из деликта, адми­нистративного акта или любого другого основания, кроме договора - дву-(много)сторонней сделки. Следовательно, уже по этой причине договорное жилищное правоотношение не способно возникнуть не только из одной, но и нескольких односторонних сделок, если только последние не укладыва­ются в легальное представление об оферте и акцепте. Таким образом, в этой безусловно интересной конструкции, как может показаться, оказался потерянным юридический факт, завершающий юридический состав: дого­вор (договор-сделка).

При всем разнообразии предложенного в литературе набора юридиче­ских фактов, входящих в юридический состав, представляет, на наш взгляд, особый интерес конструкция, вобравшая в себя едва ли не весь набор воз­можных для данного результата юридических фактов, связанных с возник­новением жилищного правоотношения.

Имеется в виду в определенной мере близкая к позиции Ю.Г. Васина точка зрения В.Ф. Чигира. Он полагает, что «договорные отношения по найму жилого помещения возникают на основе сложного фактического состава, содержащего четыре юридических факта: решение исполкома (ад­министрации и профсоюза), выдача ордера на право заселения жилого по­мещения, вселение ордеродержателя и заключение письменного соглаше­ния». К этой позиции присоединился, в частности, и И.П. Прокопченко. «Жилищное правоотношение, — полагает он, — возникает на основании сложного фактического состава, правообразующими юридическими факта­ми которого являются не только решение исполкома (либо администрации и ФЗМК), выдача ордера и заключение договора жилищного найма, но и фактическое вселение владельца ордера в указанное в нем помещение. Лишь все эти четыре юридических факта, взятые в совокупности, являются основанием (источником) возникновения жилищного правоотношения, соз­дают необходимые права и обязанности между его участниками»²

Охват приведенными взглядами самого широкого круга включаемых в юридический состав юридических фактов предполагает необходимость оценить правообразующее значение каждого из них. В конечном счете это должно позволить определить обоснованность выделения указанных эле­ментов в совокупности и каждого из них в отдельности. Следует сразу же отметить, что, как кажется, при всей несомненной ценности этой услож-

1 Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. Минск, 1968. С. 93.

z Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М., 1978.

С. 182.

ненной конструкции некоторые из высказанных по этому поводу положе­ний вызывают определенные сомнения.

Прежде всего это связано с тем, что в конструкции В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко первый и второй элементы в модели юридического со­става представляются расчлененными искусственно. Необходимо, как пола­гаем, разделить позицию именно тех, кто считает, что ордер — это есть фак­тически вынесенное соответствующим органом решение, которое лишь принимает особую форму ^{В этой связи} неслучайно включенные в Жилищ-ный кодекс статьи, посвященные порядку предоставления жилых помеще­ний в домах различных фондов (ст. 42-44 и др.), содержат упоминание о соответствующих решениях только применительно к определению специ­альной процедуры вынесения решения, а не к существу последнего. При этом сама процедура сводится к требованию об участии общественности в принятии соответствующего решения.

Руководствуясь, возможно, теми же соображениями, Положение о по­рядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве (п. 56) вообще не

¹ Позицию В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко разделяет, как и ранее, Ю.К. Толстой. Так, в одной из последних своих работ он выделил в соответствующем юридиче­ском составе три юридических факта: «Решение компетентного органа о предостав­лении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указан­ному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу, договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организа­цией с лицом, которому выдан ордер» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 28).

Против выделения в качестве самостоятельных элементов юридического состава решения соответствующего органа и выданного на его основе ордера выступал в свое время Ю.Г. Басин, по мнению которого решение исполкома и выдача ордера не могут рассматриваться в качестве двух юридических фактов - это единый административ­ный акт, облеченный в надлежащую форму (Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 350).

Указанный аргумент был подвергнут в свое время критике со стороны О.С. Иоф­фе. Он был таким же противником особого выделения в соответствующем юриди­ческом составе наряду с ордером решения исполкома. Однако, критикуя Ю.Г. Баси-на, О.С. Иоффе указывал: «Постановка на учет и решение исполкома... сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимо их наступление» (Иоффе О.С. Указ. соч. С. 322-323). Как представляется, это послед­нее замечание не кажется столь убедительным, поскольку юридические факты, во­шедшие в юридический состав, как раз и отличаются тем, что создание каких-либо самостоятельных гражданско-правовых последствий отдельными элементами юри­дического состава по крайней мере не предполагается. Однако в конечном счете важно, что оба автора (имеются в виду и О.С. Иоффе и Ю.Г. Басин) сходились в главном: ордер и решение о его выдаче - это один юридический факт. И данный вывод, на наш взгляд, верен.

употребляет термин «ордер», а вместо него в качестве основания заключе­ния договора называет «выписку из решения органа исполнительной вла­сти». Точно так же Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жи­лищной политики в городе Москве» (ст. 15) содержит указание: «Основа­нием для заключения договора социального найма является выписка из ре­шения органа исполнительной власти».

Среди других авторов, высказывавших аналогичные взгляды, можно сослаться на В.Ф. Маслова, который справедливо, на наш взгляд, указал на то, что «ордер представляет собой письменное распоряжение жилищно-эксплуатационной организации о предоставлении конкретного жилого по­мещения определенным лицам. Он не имеет самостоятельного юридическо­го значения, а является лишь формой действия административного акта -органа государственного управления о предоставлении жилья определен­ному гражданину. В ордере содержатся те же имеющие правовое значение сведения, что и в самом решении исполкома, на основе и для реализации которого выдается данный документ»¹

Второй по счету элемент в предложенном авторами четырехчленном юридическом составе и есть ордер. Как следует уже из самой этимологии соответствующего слова («ордер-приказ»), ордер представляет собой вла­стный акт органа управления. Как таковой он направлен на создание преж­де всего обычных административных, т.е. построенных на началах власти и подчинения, отношений. Именно такой характер носят возникающие в свя­зи с выдачей ордера отношения между органом, от которого исходит ордер, и теми, кому этот ордер адресован.

Ордер относится к категории актов органов местного самоуправления, которые, как указано в ст. 8 ГК, предусмотрены законом в качестве основа­ния возникновения гражданских прав и обязанностей. Такие права и обя­занности связывают между собой адресатов ордера. Речь идет о праве дер­жателя ордера требовать от второй указанной в нем стороны (наймодателя) заключить договор социального найма в соответствии с содержащимися в ордере условиями (имеется в виду место нахождения жилого помещения, его размер, состав членов семьи нанимателя и др.). Как и любое другое субъективное гражданское право, принадлежащее держателю ордера, право требовать заключения договора подлежит защите предусмотренными в гражданском законодательстве способами. Один из них - для рассматри­ваемых случаев основной - назван в п. 4 ст. 445 ГК. Согласно данному пункту, при уклонении стороны, для которой заключение договора в силу ордера является обязательным, у другой появляется право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

МасловВ.Ф. Указ. соч. С. 216.

Этим, однако, возможности держателя ордера не исчерпываются. По крайней мере есть основания полагать, что он вправе одновременно ис­пользовать и другой способ защиты, предусмотренный в том же п. 4 ст. 445 ГК: потребовать от наймодателя, необоснованно уклонившегося от заклю­чения договора найма жилого помещения, возмещения причиненных этими его действиями убытков.

Смысл выделения третьего по счету элемента юридического состава -вселения сводится в конечном счете к выводу: нет вселения - не будет и самого жилищного правоотношения, т.е. договора жилищного найма. На наш взгляд, указанный вывод является в принципе правильным, хотя и ну­ждающимся в некотором уточнении. Формулируя соответствующие поло­жения, сторонники четырехчленного состава, как представляется, все же не учли того, что имеет ключевое значение, а именно места рассматриваемого договора (правоотношения) в традиционной договорной классификации.

Между тем прямые ответы на поставленные выше вопросы могут быть даны только с учетом определенной договорной конструкции. Известно, что ст. 433 ГК внятно различает консенсуальные и реальные договоры, ис­пользуя как раз тот признак, о котором идет речь. Консенсуальный договор отличается тем, что признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Следовательно, для такого договора дос­таточно согласия сторон. Таким образом, при консенсуальном договоре необходимость передачи вещи - в данном случае предоставления жилого помещения становится одним из элементов содержания договоров. Имеется в виду, что для возникновения обязательства передать вещь должен воз­никнуть вначале сам договор.

Принципиальная структура консенсуального договора социального найма является основой типового договора, который разработан в Москве. Речь идет о модели Типового договора социального найма жилого помеще­ния. Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вна­чале на основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, во исполнение обязательства, зафиксиро­ванного в одном из его условий, в месячный срок после подписания дого­вора предоставляется указанное жилое помещение и соответственно обес­печивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют, детали­зируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает на­нимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый

день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца¹

Что же касается обычной модели социального найма, которая использу­ется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, - иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а ре­альный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за преде­лами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения.

Соответствующий договор считается заключенным с момента переда­чи жилого помещения и принятия его (обычный вариант - вселение) держа­телем ордера. Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный до­говор. Дело в том, что передача вещи, в свою очередь, тоже является пред­метом обязательства, но иного. Ближе всего к рассматриваемой структуре подходит договор кредита, заключение которого предшествует заключению договора займа. В этом последнем случае передача денег взаймы, которая вместе с волей контрагента создает договор займа, является, в свою оче­редь, предметом другого обязательства, возникшего тоже из договора, но иного - кредитования. По этой причине при нарушении договора кредито­вания (предусмотренные договором кредиты не были переданы взаймы) в подобном случае заемщик может предъявить заимодавцу требование, имеющее двойное содержание: о выполнении договора о передаче денег взаймы и одновременно - о заключении договора займа соответствующей суммы.

Так же дело обстоит с договором социального найма жилого помеще­ния, с той лишь разницей, что в данном случае основному договору - жи­лищного найма предшествует уже не договор, а возникающее из админист­ративного акта - ордера одностороннее обязательство. А далее все проис­ходит подобно займу, основанному на кредитной сделке. Получив ордер, его держатель приобретает право на вселение и одновременно на заключе­ние договора найма жилого помещения. Чтобы реализовать оба эти права в случае неисполнения обязательства второй стороной, будущий наниматель может заявить иск о предоставлении ему жилого помещения, указанного в ордере, и одновременно, в соответствии со ст. 445 ГК, о заключении дого­вора социального найма. Само содержание этого последнего определяется нормами ГК, типовым договором, а равно дополнительно согласованными сторонами условиями.

Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 48 Жилищно-

¹ См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 223.

го кодекса, которая прямо называет ордер «единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение».

С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора¹

Во всяком случае присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и переда­ча вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти переда­ча жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу «Права и обязанности сторон», имея в виду договор социаль­ного найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма²

1 Среди сторонников ограничения права, вытекающего из ордера, лишь возможно­стью требовать заключения договора можно назвать P.O. Халфину (см.: Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 175), О.С. Иоффе (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 332), Г.И. Петрищеву (см.: Петрищева Г.И. Основания возникновения и изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде. Свердловск, 1958. С. 136), С.М. Корнеева (см.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 1999. С. 155).

Следует особо выделить взгляды и некоторых других авторов. Так, И.И. Андриа­нов со ссылкой на ст. 50 Жилищного кодекса полагает, что «если ордер - это доку­мент, по которому гражданину предоставляется в пользование жилое помещение, то договор жилищного найма - это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением» (см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988. С. 254).

По мнению И.С. Вишневской, «после заключения договора конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользоваться конкретным жилым помещением. Именно тогда следует считать процесс формирования этого права завершенным. В домах государ­ственного и общественного фонда момент завершения этого процесса может быть отнесен к моменту заключения договора найма жилого помещения» (см.: Вишнев­ская И.С. Советское жилищное право. Ростов н. Д., 1986. С. 16). Наконец, А.Ю. Ка-балкин полагает: «Ордер служит предпосылкой заключения между ордеродержате-лем и управлением домом договора найма жилого помещения. Заключение догово­ра завершается оформлением отношений сторон по использованию жилого поме­щения, между ними возникает жилищное правоотношение» (см.: Кабалкин А.Ю.

Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 20). 2 См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 368.

Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатацион-ной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, за­ключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обя­зана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренными законом». При этом Ю.К. Толстой признает,

что «договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, „ 1. Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава ци­тируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изло­жением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обя­занности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надле­жащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: «Возникновение граж­данских правоотношений».

В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение «вселения» в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реаль­ным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот, в консен-суальном договоре в числе оснований его возникновения «вселению» не остается места.

В приведенном выше четырехчленном юридическом составе традици­онно последним по счету элементом фигурировало заключение письменно­го договора²

Выделение в юридическом составе такого юридического факта, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим в то время, как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских граждан­ских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия не имевше­го письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора как такового и при отсутствии письменной формы.

1 Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30.

2 См., в частности: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. С. 93; Прокопченко И.П.

Указ. соч. С. 181.

Развивая свою высказанную относительно формирования юридиче­ского состава позицию (только письменный договор!), В.Ф. Чигир прихо­дил к выводу: «В практике договоры найма жилого помещения не заклю-^ 1. Но если это так, то, помимо прочего, остается открытым, какое

же последствие влечет за собой юридический состав, о котором идет речь?

Отсутствие договора, как полагали сторонники соответствующей точ­ки зрения, компенсировалось в определенной мере наличием типовых дого­воров и императивных норм, охватывающих широкий круг вопросов² рассматриваемой области отношений действительно широко применялись и применяются типовые договоры. В частности, о типовых договорах найма жилого помещения идет речь уже в самой ст. 50 Жилищного кодекса, кото­рая предусматривает утверждение типового договора найма жилого поме-з. А много лет спустя, 4 мая 1999 г., Правительство РФ приняло уже щения

упомянутое Положение об условиях и порядке заключения жилищного до­говора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в ко­тором предусмотрена военная служба. Приложением к нему стал «Жилищ­ный договор», определяемый в Положении как «типовой».

Однако при этом следует иметь в виду, что императивные, как, впро­чем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры мо­гут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соот­ветствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности дого­вора, остается заключить его хотя бы в устной форме.

Отмеченное обстоятельство отнюдь не исключает преимуществ пись­менной формы договоров жилищного найма. Эти преимущества весьма убедительно доказывал В.Ф. Чигир, справедливо полагая, в частности, что она способна в большей степени защитить интересы держателя ордера.

Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно-коммунального хозяй­ства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муници-

¹ Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 70.

i УтаЬрвдение^С последовало 25 сентября 1986 г. (СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10). [ См.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 67 и ел.

пального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы¹

Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устны­ми, в том числе заключенными с помощью конклюдентных действий, спо­собных выразить волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и ее принятие. По этой причине представляют ин­терес поиски различными авторами такого рода конклюдентных действий²

Существенным условием договора социального найма, подобно дого­вору найма коммерческого, служит прежде всего предмет договора - жилое помещение. При этом указанное условие исчерпывающим образом опреде­ляется ордером.

Теперь об основных условиях договоров найма.

Из ст. 10 Жилищного кодекса вытекает, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договор условие о сроке любой продолжитель-

1 Имеется в виду Указ Президента РФ от 28 августа 1997 г. «О реформе жилищно-ком­
мунального хозяйства Российской Федерации» (СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131).

₂ По мнению В.Ф. Чигира, сдача ордера жилищно-эксплуатационной организации

или вселение в помещение, указанное в нем, действительно порождает договорное жилищное правоотношение. Но это еще не означает, что можно и не выполнять требование ч. 1 ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик заключить с гражданином, на имя которого выдан ордер, в письменной форме договор найма жилого помещения в домах государственного и общественно­го жилищного фонда (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 60). Сам автор ссылался при этом на В.Н. Литовкина, полагавшего, что, коль скоро «ордер управления до­мами» принят, эти встречные действия могут оцениваться как заключение в устной форме договора найма (см.: Лшповкин В.Н. Функции и роль договора найма жилого помещения // Советское государство и право. 1977. № 4. С. 127); а также на И.Б. Мартковича, считавшего необходимым предусмотреть в законе возможность заключения договора найма жилого помещения путем предъявления гражданином ордера и фактической передачи ему жилищно-эксплуатационной организацией жи­лого помещения, предусмотренного в ордере (см.: Марткович И.Б. Жилищное за­конодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. № 11).

Аналогичную позицию занимал и И.П. Прокопченко, полагавший, что «сдача ордеродержателем ордера жилищному органу и получение взамен его ключей от жилого помещения свидетельствует о согласии сторон с требованиями, содержа­щимися в типовом договоре (имеется в виду Типовой договор найма жилого поме­щения в домах государственного и общественного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР 25 сентября 1985 г. - СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10. - М.Б.), а следовательно, о принятии ими условий указанного догово­ра» (Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 183).

ности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служеб­ного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужив­шая основанием предоставления ему помещения для проживания (ст. 106 Жилищного кодекса). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Ко­декса установлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отно­шений, а по этой причине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех, кто с ним проживает. Там же, в Жилищном кодексе, предусмотрены случаи, при которых выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другого помещения.

В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответ­ствующих платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услу­ги. Один из таких актов - постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг». В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должны утверждаться нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки дотаций на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Этим же актом утверждено По­ложение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет о компенсациях (субсиди­ях), предоставляемых гражданам органами государственной власти субъек­тов Российской Федерации и органами местного самоуправления в виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает социальную норму.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О совершен-

2 установлено, что
ствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг» ^J

сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченными им организациями через расчетно-кассовые центры. То же постановление определило круг оплачиваемых ус­луг, куда, в частности, включены водоснабжение, водоотведение, тепло-

1СЗРФ. 1996. №26. Ст. 3139. 2СЗРФ. 1999. №33. Ст. 4116.

снабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вы­воз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.

7. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуаль-ном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотноше­ниях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, кото­рые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на вто­ром - таким предметом становятся нормальное пользование жилым поме­щением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользова­ния другой стороной (наймодателем).

Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержа­ние, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко вы­ражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК «Обязанности наймодателя жилого помещения». Ее п. 1 устанавливает тре­бования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведе­нию того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.

Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено ино­го.

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате­лю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива­ния».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо пере­дать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Со­ответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств». Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде

Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых ак­тов. С. 2.

всего обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно яс­ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука­занную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оцени­вать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при­годности для «постоянного проживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой вдет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для «постоянного проживания». Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведен­ное наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помеще­ний государственного и общественного жилищного фонда для постоянного 1. Названное Положение предусматривает необходимость при

определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положе­ние включены конкретные критерии, которыми следует при этом руковод­ствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение: для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.

Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фик­сируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой пло­щади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др.²

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жи­лого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода-теля. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в кото­ром находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых комму­нальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего иму­щества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

1 Утверждено приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. (Жилищное

законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 73-87). ~ См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 219, 225.

Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV Жилищного ко­декса, рассчитанный в форме императивной нормы на договоры социально­го найма жилых помещений. В этом разделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт») содержатся в равной мере нормы как частного, так и публичного права.

На государственные и общественные органы, предприятия, учрежде­ния, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140 Жилищного кодекса). К числу основанных на договоре обязанностей най-модателя, направленных на ту же цель, относится необходимость своевре­менно проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную ра­боту инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой территории (ст. 141 Жилищного кодекса). Наконец, публичный и одновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы собственности они ни находились, должна осуществ­ляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и ком­мерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в дого­воре.

Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, разли­чают два существенно отличных один от другого правовых режима оказа­ния коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространен­ный, - тот, при котором предоставление услуг составляет обязанность най-модателя. Не отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке, -установ­ленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к ока­занию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по кана­лизации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных слу­чаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредст­венно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потре­бителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре со­циального найма всегда выступает наниматель, а при договоре коммерче-

ского найма, в зависимости от составлявшегося между ними соглашения, -наймодатель или непосредственно наниматель.

При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснаб­жающей организацией последняя вступает в договорное отношение с бан­ком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необ­ходимых расчетов с плательщиками, включая взыскание пени при несвое-1. Именно в этих случаях обязанность наймодателя огра-временнои оплате

ничивается обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности.

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, - надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартир­ного жилого дома касается прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина «обеспечить» означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммуналь­ных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).

Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя примени­тельно именно к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключает существования применительно к обязан­ностям нанимателя серьезных различий в решении соответствующих во­просов в зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или социального найма.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следую­щему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспе­чивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого по­мещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое поме­щение для проживания включена в легальное определение договора ком-

1 Примерная форма договоров на прием платежей населения за жилищно-коммунальные и прочие услуги приведена в кн. «Договор жилищно-коммунального хозяйства» (М, 1999. С. 108).

мерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики» и Жилищного кодекса.

Статья 142 Жилищного кодекса более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимо­сти для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержа­ния жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасно­сти, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для най-модателя, но и для нанимателя (для последнего - из договора) соответст­вующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора ком­мерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жи­лого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвеча­ет», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого поме­щения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают не­пременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жило­го помещения, ст. 84 Жилищного кодекса предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. Имеется в виду, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, со­вершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов. Споры, возникающие в связи с отказом наймода­теля, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необ-ходимоеразрешениеисполнительныхорганов.

На нанимателя, который допустил самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возмож­ность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок ее внесения. Если стороны не воспользовались пре­доставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, пре­дусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 Жилищного кодекса, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жилье ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца. Приведенная норма является для договоров социаль­ного найма, в отличие от найма коммерческого, императивной.

Все то, о чем шла речь, относится к плате собственно за жилое поме­щение. Вместе с тем, в ст. 57 Жилищного кодекса содержится указание на то, что за водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию, другие услуги взимается особая плата, помимо квартирной. При этом, независимо от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме жилого поме­щения, оплата коммунальных услуг производится по утвержденным в уста­новленном порядке тарифам. На нанимателе лежит обязанность вносить плату за коммунальные услуги своевременно. В случаях, о которых шла речь выше, услуги оплачиваются непосредственно наймодателю (за водо­снабжение, вывоз мусора и т.п.). Эти расчеты осуществляются в сроки и в порядке, установленные для оплаты жилого помещения.

Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторо­нами обязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит в число тех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует считать, что она рассчитана именно на договор коммерческого найма. От­меченное обстоятельство нашло свое выражение уже в том, что принятые на этот счет нормы носят диспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681 ГК основной вариант сводится к следующему: если иное не преду­смотрено в договоре, текущий ремонт входит в обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГК добавляет определен­ную гарантию, которая в виде исключения представляет собой императив­ную норму. Суть ее сводится к тому, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если только такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым по­мещением, допускается только с согласия нанимателя.

Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилых домов (жилых помещений).

Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта (капитальный ремонт производит наймодатель, а

текущий - наниматель), Жилищный кодекс придает соответствующим нор­мам императивный характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность на­нимателя производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.

Условия и порядок проведения ремонта определяются договором най­ма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а так­же другим законодательством. Указанная норма носит, как видно, факуль­тативный характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социального найма жилого помещения.

Хотя в Жилищном кодексе не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймода-теля обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой - на на­нимателя — производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе как на стороне договора лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.

Кроме того, поскольку наниматель должен производить только теку­щий ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан про­изводить как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также выте­кает из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответствен­ность наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.

Специальные правила производства капитального ремонта наймодате-лем установлены законодательством применительно к отношениям, опо­средствуемым договором социального найма.

Прежде всего речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82 Жилищного кодекса предусмотрено, что поме­щение, о котором идет речь, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитального ремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых гра­ждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежат наймодателю на праве собст­венности. Согласно названному постановлению судам следует в каждом

таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который вы­селяются ответчики.

Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осу­ществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого поме­щения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ра­нее, осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой ва­риант, при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимате­ля и его самого жилое помещение предоставляется сразу же не для времен­ного, а для постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора другим

При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появ­ляется возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жи­лое помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохра­нится как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая пло­щадь увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом -жилая площадь уменьшается.

При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и чле­нам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала само­го ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единствен­ным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капиталь­ного ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помеще­ние. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения стано­вится обязательным условием возникновения у наймодателя права на про­изводство капитального ремонта.

Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и пере-

См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос­сийской Федерации) по гражданским делам. С. 196.

планировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 Жилищного кодек­са). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при оп­ределенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства кварти­ры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных испол­нительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ко­го-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому пово­ду спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее со­гласие сторон.

Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет пе­реустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пре­небрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необхо­димого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не бы­ло оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется за свой счет.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на­рушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа­ях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимате­лем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего этим -отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между най­модателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора пере­найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднани­мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще­ние. А следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде­ние правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна осо-

бенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользова­ние жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществ­ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производить­ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преиму­щественном праве заключения договора на новый срок.

Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило­го помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерче­ского найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного об­стоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частно­сти, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре­имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до­говору социального найма существует по крайней мере не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

Жилищный кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю­чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест­ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна­нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се­мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме­щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение; установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме­щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе­ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить,

что Жилищный кодекс установил особый порядок выселения поднанимате­лей из жилого помещения (см. ст. 80 Жилищного кодекса).

Среди прав, которые выделены в Жилищном кодексе и не имеют ана­логов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохра­нения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, брониро­вания жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосред­ственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком­мерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы Жилищно­го кодекса, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерче­ского найма, обязательными.

И ГК, и Жилищный кодекс содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе­ны, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя соли­дарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселе­ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), прожива­нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В Жилищном кодексе общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра­вила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймода-теля. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в Жилищном кодексе и ином законода­тельстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолет­них членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 Жилищного кодекса). Другой при­мер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани­матели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 Жилищного кодекса). В Жилищном кодексе существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нани­мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 Жилищного кодекса) особо под­черкивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 Жилищного кодек­са. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной кварти­ре, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободив­шегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось не­сколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным пра­вом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установ­ленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополни­тельную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи Жилищного кодекса содержится в постановлениях Пленума Верхов­ного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспари­вать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер. А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения при­знается то, что «размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного ко­декса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение явля­ется незначительным»²

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и по­рядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). При этом со­гласно ст. 688 последствием расторжения этого договора является выселе­ние из жилого помещения на основании решения суда как самого нанима­теля, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора про­живали в указанном помещении.

Прежде всего ст. 687 ГК различает расторжение договора самим на­нимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Первый вариант предполагает возможность расторжения договора с нанимателем по его требованию и с согласия других граждан, постоянно с

См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос-

сийской Федерации) по гражданским делам. С. 134. 195.

йской Феде Там же. С. 19

ним проживающих, в любое время, для чего необходимо письменное пре­дупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

Второй вариант (расторжение договора на основе решения суда, выне­сенного по требованию наймодателя) допускается в строго определенных случаях. Один из них - невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в са­мом договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколь­ко меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одно­го года). Тогда для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока плате­жа.

Другое основание для подобного выселения - то, что жилое помеще­ние подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает. Гражданский кодекс расширил определенным образом правомочия суда, установив, что при наличии того и другого основания суд может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения. И если в течение указанного в решении срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием - расторгнуть договор. На этот раз у суда есть только одна возможность для «смягчения»: в своем постановлении о высе­лении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (все же не более одного года).

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут ока­заться следствием противоправных действий, допущенных как нанимате­лем, так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, - это когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоян­ного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии). Под аналогичный случай выселения могут подойти также основания выселения, указанные в жилищном законодательстве, к которому отсылает соответст­вующая норма ст. 687 ГК. Та же статья особо выделяет последствия еще двух обстоятельств. Об одном из них уже шла речь: это использование жи­лого помещения нанимателем или другим гражданином, за действия кото­рого наниматель отвечает, не по назначению. Второе обстоятельство - сис­тематическое нарушение прав и интересов соседей. Для обоих этих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним либо лицом, за действия которого он отвечает, нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только

тогда, когда нарушения останутся неустраненными, у наймодателя появится право возбудить судебное разбирательство, которое осуществляется в опи­санном уже выше порядке. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вна­чале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

Специальные правила, относящиеся к расторжению второго типа до­говоров найма - договора социального найма, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК. Другие же су­щественно отличаются. Прежде всего можно отметить, что право нанима­теля расторгнуть договор найма в любое время в этом случае не обусловле­но необходимостью предварительного предупреждения. Другая специаль­ная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечет за собой рас­торжение договора найма, притом с самого дня выезда.

Принципиальное значение для решения вопроса о выселении при до­говоре социального найма имеет, в частности, то, что основной формой является все же выселение с обязательным предоставлением взамен зани­маемого жилого помещения другого. Именно такое последствие установле­но, к примеру, на случай, когда жилое помещение находится в домах, кото­рые подлежат сносу, грозят обвалом, либо предстоит переоборудование жилого помещения в нежилое.

Жилищный кодекс вводит обязательное указание, относящееся к пре­доставляемому жилому помещению. Помимо общего требования, которое сводится к тому, что такое помещение должно быть благоустроенным, не­обходимо, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим нормам, находилось в черте того же населенного пункта. Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен указать в нем, какое именно помещение будет предоставлено выселяемому лицу.

В Жилищном кодексе предусмотрены определенные основания и для выселения без предоставления другого жилого помещения. Сюда относятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помеще­ние, используют его не по назначению, либо систематически нарушают то, что в то время, когда принимался Кодекс, именовалось «правилами социа­листического общежития», либо делают невозможным для других прожи­вание с ними не только в одной квартире, но даже и в одном доме. Если суд установит одно из указанных обстоятельств, он выносит решение о выселе-

нии, которое относится именно к лицу, виновному в совершении соответст­вующих действий. При этом таковым может быть признан и сам нанима­тель, и тот, за кого он должен нести ответственность. Выселению подлежат лишенные родительских прав родители, совместно проживающие с детьми, в отношении которых они как раз и были лишены этих прав. Имеется в ви­ду, что в подобной ситуации, с учетом конкретных обстоятельств, суд мо­жет заменить лишенному родительских прав лицу выселение возложением обязанности осуществить обмен занимаемого помещения на другое. Такое помещение должно указать сама заинтересованная в обмене сторона.

ГЛАВА XXIII

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ДОГОВОР ССУДЫ)

1. ПОНЯТИЕДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Наименование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» выражает ос­новную сущность данного договора. Имеется в виду, что им охватываются отношения, возникающие при безвозмездной передаче стороной принадле­жащей ей вещи контрагенту во временное пользование с последующим возвратом. Таким образом, в отличие от другого безвозмездного договора, также связанного с передачей вещи, — дарения, рассматриваемый договор опосредствует движение его предмета между контрагентами в обоих на­правлениях. К этому следует добавить, что передача вещи в безвозмездное пользование не оказывает никакого влияния на ее принадлежность: и до передачи вещи, и во время пользования ею контрагентом, а равно и после ее возвращения - на всех этих стадиях вещь, о которой идет речь, не меняет своей принадлежности.

Один из конститутивных признаков рассматриваемого договора со­ставляет его длительный характер. В отличие от договора дарения, испол­нение которого передачей вещи заканчивается, при безвозмездном пользо­вании юридическая связь между сторонами, как правило, с передачей вещи лишь возникает¹

1 Свод законов гражданских Российской империи в свое время не нашел договору

дарения места в кн. 4 «Обязательства по договорам», включив его в кн. 3 «О приоб­ретении и укрепления прав на имущество» (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1). Дарение оказалось в одном ряду с «завещанием», «приданым», «насле­дованием по закону». В этой же связи О.С. Иоффе впоследствии, имея в виду ГК РСФСР 1964 г., усматривал отличие дарения от всех прочих договоров в том, что они служат «основанием» возникновения обязательств между заключившими их лицами. «Но так как в дарственном акте передача вещи означает совершение сделки, то никакие обязанности из заключенного договора для дарителя возник­нуть не могут, а одаряемый также не является обязанным лицом ввиду односто­роннего характера договора дарения. Иначе говоря, дарение, как реальная сделка, никаких обязательственных правоотношений не порождает, а заключается путем исполнения сделки, сразу же превращающей одаряемого в собственника имуще­ства, полученного в виде дара» (Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 395-396).

В частности, именно из этого проистекали трудности при определении содержания договора безвозмездного пользования.

В силу различных причин у договора, опосредствующего безвозмезд­ное пользование, была своя, во многом отличная от других договоров судь­ба. Это отличие выразилось прежде всего в том, что начиная с римского права у данного договора длительное время отсутствовала достаточно ус­тойчивая собственная модель. По этой причине нередко не совпадали пред­ставления о соотношении интересов сторон в договоре безвозмездного пользования и даже представления о том, какая из них должна быть при­знана более слабой, нуждающейся в особой защите, а равно и о том, в чем эта особая защита должна состоять .

В разное время и в разных странах использовались и используются для данного договора положения, заимствованные из разных не только сход­ных, но и существенно отличающихся от него типов (видов) договоров.

Весьма симптоматично, что даже широко применяемое до сих пор од­но из наименований этого договора (имеется в виду «ссуда») заимствовано из договорных отношений, ничего общего с рассматриваемым договором не имеющих.

Не случайно Д.И. Мейер, приведя определение договора ссуды как та­кого, «по которому одна сторона безвозмездно предоставляет другой право пользования... на определенное или чаще на неопределенное время»^{1 вы} ~ сказал вслед за этим следующие, заслуживающие внимания и теперь, сооб­ражения: «Рассматривая определение законодательства о ссуде, мы нахо­дим, что положение этого договора в законодательстве довольно странное. В общежитии под ссудой разумеется нечто неопределенное: ссудой назы­вают иногда заем, как возмездный, так и безвозмездный; ссудой называется и безвозмездное предоставление пользования вещью. Та же неопределен­ность понятия проявляется и в законодательстве: определяя ссуду как дого­вор о безвозмездном предоставлении права пользования вещью, законода­тельство нередко называет ссудой заем, по которому переходит уже не пра­во пользования, а право собственности на имущество и устанавливаются юридические отношения, совершенно иные, нежели по ссуде. Определяя, что по прекращении договора ссужаемое лицо обязано возвратить вещь в том же виде, в каком ее получило, законодательство говорит о провианте, фураже как о предметах ссуды, но, разумеется, провиант, фураж - такие имущества, которые лицом ссужаемым не возвращаются в том же виде, а лишь в том же количестве и такого же качества. Называя нередко денежный заем ссудой, законодательство определяет, что деньги не могут быть пред-

¹ Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. М, 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 272.

мехом ссуды на том основании, что тогда договор обращается в заем, так как заем может быть и безвозмездным».

Продолжая обоснование своего негативного отношения к соответст­вующей договорной конструкции, Д.И. Мейер одновременно подчеркивал, что «самые элементы, из которых складывается понятие о ссуде, как опре­деляется она в законодательстве, сгруппированы как-то случайно: нельзя сказать, чтобы именно эти элементы должны были составлять характери­стику ссуды»²

Обращение к истории развития соответствующего института в других странах может служить доказательством справедливости большей части приведенных Д.И. Мейером сомнений.

В Древнем Риме сосуществовали два вида близких к рассматриваемо­му в настоящей главе договорному типу отношений. Прежде всего речь идет о commodatum, который обычно в русском переводе как раз и призна­вался договором ссуды. Commodatum (коммодатум) представлял собой «до­говор, в силу которого одно лицо (коммодант, commodans) передает друго­му (коммодатарий, commodatarius) вещь во временное безвозмездное поль-з. Commodatum служил для коммодатария основанием приобрете-зование»

ния фактической власти над вещью - detentio. В то же время не только пра­во собственности, но и право владения вещью сохранялось за коммодан-том. На последнем как на собственнике лежал риск случайной гибели вещи. Правда, подобно хранению в данном случае признавался известный при­оритет по отношению к вещному праву права обязательственного. Имелось в виду, что при конкуренции требований о возврате вещи, исходящих от собственника и того, кто передал вещь, не будучи собственником, преиму­щество отдавалось последнему даже тогда, когда выступающим в этой роли оказывался вор.

Особенность commodatum состояла в том, что без какого бы то ни бы­ло встречного удовлетворения вещь должна была быть передана в пользо­вание, а по прошествии определенного времени возвращена. Коммодатарий как лицо, не имевшее ни права собственности, ни права владения по отно-

¹ Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 272. Еще дальше в этом смысле пошел П.П. Цито-вич: «В общежитии ссуда понимается не как договор, а как дружеское одолжение, услуга (officium), взаимные отношения сторон, основанные на взаимном доверии (нередко секрете), они чужды всякому установлению прав и обязанностей в юриди­ческом смысле этих слов. Вот почему договор ссуды — скудная тема для определен­ного закона» (Цитович П.П. Обязательства по русскому гражданскому праву. Киев,

з. сеч. Ч. 2. С. 272. з Покровский И. А. История римского права. Пг., 1918. С. 324.

шению к переданной ему вещи, должен был возвращать вместе с ней и пло­ды (fractus). Последнее приобретало особое значение после того, как наряду с движимостью возможным предметом commodatum была признана недви­жимость в виде земельного участка и(или) находящихся на нем строений. Возвращение вещи коммоданту должно было происходить в срок, установ­ленный договором, а при отсутствии специального условия на этот счет в самом договоре срок возврата определялся «по справедливости». На ком-модатария возлагалась обязанность относиться к вещи с заботливостью, пределы которой определялись традиционным эталоном - «с заботливо­стью отца семейства».

Римское право столкнулось с возможностью заключения договора ссуды в исключительных случаях также в интересах обеих сторон - того, кто передал вещь, и того, кто получил ее в пользование. Тогда, если в виде общего правила ответственность за сохранность вещи коммодатарий дол­жен был нести независимо от формы своей вины, то при наличии особого интереса также у коммоданта ответственность перед ним могла наступить лишь при наличии в действиях коммодатария commodatarius dolus или culpa lata. Тем самым оказывался определенным образом разделенным риск насту­пления негативных последствий соответствующих нарушений между сторо­нами с учетом имеющегося у них интереса к передаче вещи в пользование.

Наряду с такого рода адресованными и коммодатарию прямыми иска­ми - actio commodati directa, применительно к вещам движимым при опре­деленных обстоятельствах могла наступать ответственность коммоданта в форме actio commodati contrario. Один из примеров - предоставление ком-модантом для хранения вина испорченной бочки, из которой по этой при­чине вытекло содержимое.

В число actio commodatum contrario могли входить требования коммо­датария о возмещении чрезвычайных издержек (затрат), понесенных с со­гласия коммоданта, а при отсутствии такого согласия - подпадающих под признаки negotioram gestio (один из примеров - усиленное кормление пере­данной лошади). Возмещению подлежали последствия причинения вреда коммодантом (например, тогда, когда он истребовал обратно переданную для поддержки крыши подпорку, вследствие чего крыша обвалилась)¹

1 Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С. 293. В Дигестах

можно найти аналогичный пример, связанный с именем Помпония: «Если я дам тебе в ссуду лошадь, чтобы ты пользовался ею до известного места, и если эта ло­шадь испортилась без всякой вины с твоей стороны, то ты не являешься ответст­венным по иску из договора «ссуды»; ибо моя вина в том, что я ссудил лошадь на такой длинный путь, что она не могла вынести этой работы» (Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерского. М., 1984. С. 232).

Вторым предшественником современного договора безвозмездного пользования был отдаленно связанный с нею прекарий (precarium). Его происхождение связано с существованием еще в древнейшие времена вне-договорных отношений, суть которых выражалась в безвозмездной отдаче вещи в пользование «из жалости» (с возвратом по первому требованию). Как отмечал Г. Дернбург, precarium с древнейших времени являлся для римлян весьма важным социальным, но притом чисто фактическим отно­шением, в силу которого патрон своему клиенту или вообще знатные или богатые люди зависящему от них незначительному человеку оказывали из снисхождения и безвозмездно различные милости. Отношение к приняв­шему эту милость — прекаристу не было юридическим, а основывалось на доверии. Право, согласно древнеримским воззрениям, являлось резко огра­ниченной областью, где господствовали строгие правила и формы. Харак-

1 Что ж^с тсзсзстся терной же чертой precarium было отсутствие этих условий

возврата вещи к определенному сроку, то соответствующее обязательство было договорным с тем, однако, что этот договор носил самостоятельный характер, связанный с precarium, но находившийся все же за его пределами. Precarium особенно близок к различного рода адресным пожертвованиям, которые исходили от патрона и были адресованы его клиентам. Один из вариантов - передача имущества в безвозмездное пользование вольноот­пущеннику его бывшим хозяином. Отношения между сторонами в данном случае были заведомо неравными и строились на доверии. Указанным от­ношениям была имманентна возможность требовать возврата вещи, вслед­ствие чего отказ от ее получения обратно не мог влечь никаких последст­вий. При этом само по себе заявленное требование о возврате вещи означа­ло потерю лицом, которому передана вещь, права на ее удержание у себя.

Особенность precarium состояла, среди прочего, в том, что в зависимо­сти от характера отношений на его основе вещь могла быть передана не только в держание (detentio), но и во владение. Имея в виду это последнее обстоятельство, Ю. Барон усматривал элементы precarium в некоторых со­временных ему отношениях. При этом он приводил два примера: предостав­ление покупателю права в определенных случаях пользоваться купленной вещью до ее оплаты, а также оставление заложенной вещи у залогодателя²

1См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 293.

2См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 3. Кн. IV: Обязатель­
ственное право. СПб., 1909. С. 168. Об использовании precarium в феодальный пе­
риод применительно к земельным участкам, передаваемым Церковью и короной во
временное пользование (до отмены пожалования на определенный срок), а впослед­
ствии и пожизненно (в частности в России), см.: Венедиктов А.В. Государственная
социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 224 и ел.

Во Французском гражданском кодексе (ФГК) рассматриваемый дого­вор представлен в тесной связи с займом, более того, как одна из разновид­ностей займа. Кодекс построен таким образом, что единый договор займа (du pret) делится на два вида, что прямо предусмотрено ст. 1874 ФГК. Ос­новное различие между ними состоит в том, что при одном передаваемая вещь используется, но без ее уничтожения (так называемый заем для пользо­вания (pret a usage), или, иначе, «ссуда» (commodat), а при втором пользование означает потребление вещи. Эта вторая разновидность представляет собой собственно заем (pret) или «потребительский заем» (pret de consommation).

Различие состоит, таким образом, в виде пользования предметом дого­вора. Если при собственно займе одна из сторон предоставляет другой ве­щи с возложением на нее обязанности возвратить столько же вещей, такого же вида и качества, то при ссуде сторона предоставляет контрагенту вещь именно для пользования с возложением на него обязанности возвратить впоследствии ту же вещь. Основным признаком этого последнего договора является безвозмездность отношений сторон, сохранение права собственно­сти за стороной, передавшей вещь, возможность использования в качестве предмета соответствующего обязательства любую вещь, которая, во-первых, не изъята из оборота, а, во-вторых, относится к числу непотребляемых.

Договор ссуды строится по модели реального договора. Этому дого­вору присуще то, что при нем «нет ни перехода права собственности, ни даже передачи владения в юридико-техническом смысле. Заемщик стано­вится лишь временным держателем вещи. Владельцем остается заимода­тель, осуществляющий владение при посредстве заемщика. Вследствие это­го риск случайной гибели или порчи вещи несет заимодатель. Случайная гибель вещи освобождает заемщика от обязательства»¹

Среди обязанностей стороны, получившей вещь в пользование, выде­ляются такие, как забота об охране и сохранности передаваемой вещи (с использованием знакомого со времен римского права критерия «хороший хозяин»), пользование вещью с учетом ее природы или специальных указа­ний в договоре и своевременный ее возврат. Нарушение отмеченной обя­занности - употребление вещи не по назначению, а равно просрочка воз­врата вещи влекут за собой наступление повышенной ответственности сто­роны, которой была предоставлена вещь, - не только вследствие вины, но и вследствие случая. Оценка сторонами вещи в момент ее передачи влечет за собой ответственность стороны, получившей в пользование вещь, за ее ги­бель даже вследствие случая, если иное не предусмотрено в договоре. Вме­сте с тем за порчу вещи ответственность наступает лишь при наличии вины.

1 Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Г. 3. М., 1961. С. 254— 255.

Хотя договор, как вытекает из его определения, является односторон­ним, некоторые обязанности возлагаются и на сторону, передавшую вещь в пользование. Речь идет прежде всего о последствиях причинения этой ве­щью ущерба контрагенту. В таком случае последний вправе требовать воз­мещения ущерба, но только при условии, если сторона, предоставившая вещь, знала о ее недостатках, но не предупредила контрагента. В ситуациях, когда «заемщик» (т.е. ссудополучатель в нашем понимании) был вынужден понести расходы, характеризующиеся тремя признаками - чрезвычайные, необходи­мые и неотложные настолько, что нельзя было заблаговременно предупре­дить об этом контрагента, - последний обязан возместить эти расходы.

Договор прекращается с истечением указанного в нем срока. А при от­сутствии в договоре упоминания о сроке - после того, как цель, для кото­рой была взята вещь, достигнута. Кроме того, суду предоставлена возмож­ность в случае, если будет установлено, что сторона, передавшая вещь, са­ма испытывает настоятельную и непредвиденную потребность в этой вещи, по ее требованию вынести решение о возврате.

Германское гражданское уложение (ГГУ) выделяет договор «Безвоз­мездное пользование (ссуда)» в особую главу, признавая таким образом самостоятельный характер соответствующего договора. Эта глава следует за главой «Наем. Аренда» и предшествует главе «Заем».

Особенность правового регулирования договора ссуды состоит прежде всего в признании его консенсуальным. В ГГУ выделены обязанности обе­их сторон в договоре. Так, на ссудополучателя возлагается несение расхо­дов по содержанию вещи, если они могут рассматриваться как «обычные» (подобно законодательству ряда других стран приводится в качестве при­мера кормление переданного животного).

Использование вещи должно осуществляться в соответствии с опреде­ленным договором ее назначением (в этом случае ссудополучатель освобо­ждается от ответственности за происшедшие изменения или ухудшения). Ссудополучатель не может без разрешения ссудодателя передавать вещь в пользование третьему лицу. Она должна быть возвращена ссудодателю в установленный договором срок, а при отсутствии в договоре такого срока -в любое время по требованию ссудодателя.

Обязанности ссудодателя включают уведомление ссудополучателя о недостатках передаваемой вещи, а также возмещение его расходов, кото­рые можно рассматривать как укладывающиеся в рамки ведения чужих дел без поручения (negotiorum gestio). Следует особо отметить ограничения ответственности ссудодателя, явно связанные с особым характером догово­ра, который предполагается заключенным в интересах второй стороны -ссудополучателя. Имеется в виду условие, по которому ссудодатель несет

ответственность за нарушение договора только при наличии с его стороны умысла или грубой погрешности, а при умолчании об имевшихся недостат­ках переданной вещи ответственность за причиненные по этой причине убытки ссудополучателю наступает только при наличии умысла.

К числу оснований для возникновения у ссудодателя права на досроч­ное прекращение договора отнесены: вызванная непредвиденными обстоя­тельствами потребность в вещи у самого ссудодателя, использование ссу­дополучателем вещи не по назначению, а также смерть ссудополучателя.

В Швейцарском обязательственном законе (ШОЗ) титул IX «Пользо­вание имуществом» состоит из двух частей: «Пользование вещами» и «За­ем». Первая из них имеет в виду то, что обычно называется ссудой. Этот договор построен как консенсуальный и соответственно двусторонний. В нем одна из сторон обязуется предоставить вещь в бесплатное пользование, а контрагент - по окончании пользования возвратить ту же вещь.

Обязанности стороны, получившей вещь, включают пользование ею в соответствии с содержащимися в договоре указаниями, а при их отсутствии -в соответствии со свойствами и назначением вещи; кроме того, пользовате­лю запрещено передавать ее другому лицу. Нарушение той и другой обя­занности влечет за собой повышенную ответственность стороны: она долж­на возместить возникший в результате вред даже тогда, когда речь идет о случае, т.е. независимо от ее вины. Расходы по содержанию вещи распре­деляются между сторонами следующим образом: на ту из них, которая по­лучила вещь, возлагается несение обычных расходов по содержанию вещи, однако расходы, имеющие исключительный характер и при этом сделанные в интересах «хозяина вещи», падают на последнего. ШОЗ счел необходи­мым особо выделить ситуацию, при которой одна и та же вещь передана в общее пользование: тогда пользователи несут за нее ответственность соли­дарно. Как правило, прекращение (окончание) договора наступает в срок, предусмотренный в договоре, а при отсутствии в нем условия о сроке - по завершении использования вещи в соответствии с указанной в договоре целью либо с окончанием периода, в течение которого такое использование могло быть завершено. В Законе предусмотрены основания для досрочного расторжения договора. Два из них связаны с нарушением обязанностей «пользователем». Это - использование им вещи не в соответствии с догово­ром либо передача вещи в пользование другому лицу. Еще три основания не зависят от пользователя. Это - ухудшение состояния вещи, появление у «хозяина» острой нужды в вещи вследствие непредвиденных обстоятельств, а также смерть пользователя. Особую норму в ШОЗ составляет правило, относящееся к договорам «неопределенным» -тем, в которых не оговоре-

ны ни время, на которое вещь передана, ни цель пользования. Расторгнуть такой договор «хозяин вещи» может в любое время.

Итальянский ГК содержит главу, посвященную «ссуде». Соответствую­щий договор признается реальным. Предметом его могут быть, как специаль­но предусмотрено в Кодексе, и движимые, и недвижимые вещи. Предусмот­рено обязательство соответствующей стороны возвратить вещь в определен­ное договором время либо с завершением пользования вещью (с учетом цели, для которой она была передана). В обязанности получателя вещи входит ее содержание и сбережение. Передача вещи третьему лицу допускается только с согласия контрагента. Нарушение перечисленных обязанностей тем, кто принял вещь, порождает у контрагента право требовать расторжения догово­ра и возмещения убытков в соответствии с общими правилами гражданского законодательства на этот счет. Ответственность за случайную гибель вещи у стороны, которая ею пользуется, возлагается на эту сторону.

По модели Французского ГК построены нормы, посвященные рас­сматриваемому договору, в Гражданском кодексе Луизианы. Соответст­вующая его глава («Заем» - «Loan») также различает два вида займа: «заем для пользования» (loan for use) и «простой заем» (simple loan). Первый до­говор представляет собой ссуду. Среди наиболее интересных норм этого Ко­декса можно указать, в частности, на ту, которая предусматривает право удержания, принадлежащее стороне, получившей вещь, на случай невыпол­нения обязанностей контрагентом. Имеется в виду невозмещение им стороне, получившей вещь в пользование, понесенных ею издержек, которые были необходимы для сохранения находящейся у нее в пользовании вещи.

В Своде законов гражданских Российской империи в одной главе ока­зались «заем» и «ссуда имущества». При этом, в отличие, например, от ФГК, они рассматривались как самостоятельные договоры.

Ссуде было посвящено лишь несколько статей, из-за чего в соответст­вующих случаях приходилось пользоваться главным образом общими нор­мами обязательственного права. Определение ссуды, по мнению, например, К.Н. Анненкова, «очень близкое по существу к праву римскому», своди­лось к следующему: в силу договора ссуды «одно лицо уступает другому право пользоваться своим движимым имуществом под условием возвраще­ния его же самого и в том же состоянии, в каком оное было дано, без всяко­го за употребление возмездия». Гаким образом, соответствующий договор относился к числу реальных.

В примерный перечень имущества, могущего быть переданным по до­говору, Свод включил домашний и рабочий скот, орудия, которыми поль-

¹ Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обязатель­ства. СПб.. 1904. С. 363.

зуются при определенном промысле, платье, вещи, домашние приборы. При этом исключалась возможность передачи в безвозмездное пользование в виде общего правила имущества казны.

Остальные статьи главы, относящейся к ссуде, были посвящены ос­новным обязательствам ссудополучателя: пользоваться имуществом в соот­ветствии с условиями договора, а при отсутствии в нем таких условий - в соответствии с назначением имущества. В случаях порчи имущества «нера­дением» того, кому была передана вещь, он обязан был возместить цену имущества, имея при этом возможность оставить его у себя.

Критика в литературе правового регулирования ссуды в Своде была связана главным обргчом с тем, что за пределами договора оказалась не­движимость; обращалось внимание на «скудость норм»² ^

Эти и другие недостатки призвано было восполнить разрабатывавшее­ся Гражданское уложение.

Проект Гражданского уложения включил специальную главу «Ссуда», которая оказалась между главами о найме и займе. Соответствующий дого­вор, как следует из его определения, также является реальным. При этом правила о ссуде должны были применяться к договорам о передаче в без­возмездное пользование недвижимого имущества. Основное содержание гла­вы составляли обязанности ссудополучателя («ссудопринимателя»). В это число входило пользование вещью согласно договору, а при отсутствии в нем таких указаний - в соответствии со свойствами и назначением вещи. Ссудо­получатель не должен был передавать вещь другому лицу в пользование без согласия контрагента, а также был обязан своевременно возвращать вещь.

1 Гак, Г.Ф. Шершеневич считал, что позиция Свода не соответствует практике, при­
водя в виде примера случаи, когда «одно лицо, уезжая за границу, передает другому
в пользование до своего возвращения дом, квартиру или, отправляясь летом на Кав­
каз или в Крым, отдает свою дачу». При этом автор отмечал, что «такое отношение
не подойдет ни под один из признанных законом договоров, тогда как оно пред­
ставляет собою не что иное, как ссуды» (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского граж­
данского права. М., 1912. С. 579). Аналогичную позицию занимал Д.И. Мейер,
весьма резко выступавший на этот счет: «Спрашивается, какой же юридический
интерес связывается с тем, что предметом ссуды полагается только имущество дви­
жимое, разве законодательство запрещает быть щедрым относительно имущества
недвижимого: можно считать незаконным договор, по которому одно лицо безвоз­
мездно предоставляет другому пользование недвижимым имуществом на том осно­
вании, что это будет та же ссуда? И разве мы не встречаем в действительности слу­
чаев такого рода, что домохозяин безвозмездно предоставляет кому-либо помеще­
ние в своем доме или распоряжается завещательно в пользу какого-либо лица о

безвозмездном шжьзпвании в сврем-доме» (Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 273).

2 См.: Анненков К.1Г указ. соч. С. ЗоЗ.

Ответственность ссудополучателя за гибель или повреждение вещи в определенных случаях наступала независимо от его вины, в частности, когда при общей опасности для полученной и его собственной вещи, имея возмож­ность спасти одну из них, он выбрал собственную. Поклажедатель, как это имеет место и по законодательству многих других стран, должен был нести «обыкновенные издержки» с тем, что издержки «чрезвычайные», необходи­мые для сохранения вещи, должны ему возмещаться ссудодателем, если ссу­дополучатель не имел возможности своевременно сообщить ему об этом.

Если в договоре отсутствовало условие о сроке и не были указаны це­ли ссуды, то, подобно Швейцарскому обязательственному закону, в этом случае ссудодатель мог потребовать возврата вещи в любое время.

Первый Гражданский кодекс РСФСР (1922 г.) не упоминал о договоре
ссуды (безвозмездного пользования), хотя на практике он применялся, и
уже по этой причине имелись основания для его исследования в литературе.
Глава, посвященная этому договору, выделялась в учебниках¹ нашла

свое место в книге «Отдельные виды обязательств» (автор соответствую­щей главы - А.И. Пергамент). В этой работе, в частности, отмечалось, что в условиях, когда отсутствовало специальное регулирование рассматривае­мого договора, приходилось использовать различного рода правила и инст­рукции. Однако их было явно недостаточно и к тому же они охватывали лишь часть возникавших вопросов. Поэтому при разрешении соответст­вующих споров судьи вынуждены были в основном применять статьи из общей части обязательственного права ГК 1922 г., а также по аналогии -статьи Кодекса, посвященные имущественному найму²

Впервые рассматриваемый договор был выделен в ГК 1964 г. Посвя­щенная ему гл. 29 оказалась непосредственно за главами «Имущественный наем» (гл. 27) и «Жилищный наем» (гл. 28). Состоящая из восьми статей, эта глава содержала отсылки к такому же количеству статей главы «Иму­щественный наем».

Действующий ГК так же, как и его предшественник, поместил договор ссуды в главу, следующую за главами «Имущественный наем» и «Жилищ­ный наем». Соответствующая глава в действующем ГК носит название «Безвозмездное пользование» и предусматривает, что «по договору безвоз мездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязу ется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование

1 Гак, в учебнике «Гражданское право» (Ч. П. М., 1938) ссуда оказалась в одной

главе с займом (гл. 23 «Заем и ссуда»), а в изданном позднее учебнике «Граждан­ское право» (Т. 2. М., 1944) ей уже была посвящена специальная глава - гл. 30 «До-

ж ^ссуды) -

другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального из носа или в состоянии, обусловленном договором» (ст. 689).

Приведенное определение близко к тому, которое включалось в гл. 29 ГК 1964 г. Вместе с тем можно указать и на некоторые отличия между со­держащимися в определениях соответствующих договоров решениями в указанных кодексах.

Прежде всего речь идет о том, что в ГК 1964 г. соответствующая глава именуется «Безвозмездное пользование имуществом», при этом в опреде­лении договора (ст. 342) и в целом во всей главе речь шла о переходе не «вещи», а «имущества». Отказ от термина «имущество» и замена его «ве­щью» в действующем Кодексе сняли какие бы то ни было сомнения по по­воду того, что предметом рассматриваемого договора «права», в отличие от вещей, быть не могут¹

Другая новелла ГК может быть расценена уже не столь однозначно. Речь идет о том, что новый Кодекс счел необходимым использовать, по крайней мере в качестве альтернативы, традиционное название соответст­вующего договора - «договор ссуды», пренебрегая, как и законодатель до­революционной России, тем, что термин «ссуда» использовался также при­менительно и к другому договору - займа. Следует отметить, что ГК 1964 г. не только в определении, но и во всех остальных нормах соответствующей главы не упоминает о ссуде. Это повлекло за собой необходимость отка­заться от традиционного наименования контрагентов в этом договоре. В результате, в отличие от действующего Кодекса, в ГК 1964 г. ссудодатель именуется «одна сторона», а ссудополучатель - «другая сторона». Это вы­звало известные затруднения технического характера при индивидуализа­ции в соответствующих нормах участников договора.

С сомнениями относительно целесообразности использования термина «ссуда» применительно к договору возмездного пользования, высказанны­ми, как было показано, Д.И. Мейером, можно было встретиться в литерату­ре не только дореволюционной, но и относящейся ко времени действия ГК

1 Этот вопрос исследовался в русской дореволюционной литературе. Убедительные

аргументы против возможности передачи в безвозмездное пользование прав содер­жатся в издании: Гражданское Уложение: Проект Высочайше утвержденной Редак­ционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Книга пятая: Обяза­тельства. Гом второй. С объяснениями. СПб., 1899. С. 135. Споры по тому же во­просу возникали в послереволюционное время. По этому поводу, в частности, А.И. Пергамент высказывалась за то, что хотя право и может быть теоретически предме­том ссуды (пример - облигации), но эта форма ссуды «практически, однако, вряд ли имеет значение» (Отдельные виды обязательств. С. 199).

1922 г. Не случайно В.А. Рясенцев одну из своих еще довоенных работ без каких-либо оговорок назвал «Договор безвозмездного пользования». Не­сколько лет спустя против использования применительно к рассматривае­мому договору термина «ссуда» выступила А.И. Пергамент. Соответст­вующие положения она обосновывала следующим образом: «В советской цивилистической литературе настоящий договор именовался ссудой. Одна­ко ввиду применения того же термина к некоторым видам займа (как-то займа семян - семенная ссуда) и одновременно обозначения тем же терми­ном предмета займа, предоставляемого кредитными учреждениями, возни­кает потребность в самостоятельном его наименовании»²

Нам представляется, что использование термина «ссуда» и производных от него («ссудодатель» и «ссудополучатель») не заслуживает такой критики. Пре­жде всего это связано с тем, что в гражданском праве немало различных по смыслу правовых категорий, для обозначения которых в качестве терминов используются омонимы. Примерами последних могут быть такие, как «гаран­тия», «рента», «договор», да и самое «право» (имеются в виду субъективный и объективный его смысл). По этой причине есть все основания солидаризиро­ваться с позицией О.С. Иоффе. «Договор ссуды, - писал он, имея в виду Граж­данский кодекс 1964 г., — именуется в ГК договором безвозмездного пользова­ния имуществом. Отказ от термина «ссуда» обусловлен тем, что в обыденной речи это слово употребляется как синоним займа. В таком же значении его применяют и нормативные акты, посвященные, например, банковскому предос­тавлению (банковской ссуде). Но в русском юридико-техническом словаре тер­мин «ссуда» появился для обозначения не займа, а именно предоставления имущества в безвозмездное пользование. Для краткости изложения этот термин и будет использован в дальнейшем (имеется в виду дальнейшее изложение в книге, из которой приведена настоящая цитата. - М.Я)»³

Гаким образом, речь идет о возможности каждый раз вкладывать в этот термин соответствующий смысл. Определенную неудовлетворенность

по поводу возврата к термину «ссуда» в действующем ГК высказал
А Ю К б ⁴ ^ подтверждение смешения автор сослался на акт, в кото-

ром ссуда используется в ином, чем в гл. 36 ГК, смысле. Гаких примеров немало. Достаточно указать на то, что в одной из справочно-поисковых информационных систем («Консультант Плюс») их содержится около 400. Однако вряд ли можно себе представить, чтобы на практике возник вопрос

1 См.: Советская юстиция. 1938. № 19.

Отдельные виды обязательств. С. 186. _, .„„

3 Иоффе (J.C. ибязательственное право. С. 392.

4 См.: Кабалкин А.Ю. Договор безвозмездного пользования // Советская юстиция.
1997. №10. С. 18.

о том, что имели ли в виду стороны в данном договоре или законодатель в правовом акте - безвозмездное пользование вещью или выдачу кредита. Тем более что за пределами договоров безвозмездного пользования по об­щему правилу в соответствующих актах обычно содержатся прямые указа­ния: «бюджетная ссуда», «банковская ссуда» и др.

Конструкция рассматриваемого договора слагается из определенного числа обязательных элементов. В самом схематичном виде они могут быть сведены к трем, а именно: вещь как предмет договора (1), передача ее в пользование (2) и, наконец, возвращение вещи (3). Фундаментом всей соот­ветствующей конструкции служит безвозмездность отношений сторон.

Для оценки этого последнего обстоятельства следует иметь в виду действие основных начал гражданского права, закрепленных в ст. 1 ГК. Не только безвозмездность, но и возмездность не являются конституирующи­ми признаками гражданского законодательства. Об этом можно судить по тому, что ни та, ни другая не упомянуты в числе начал этой отрасли в ст. 1 ГК, а также в характеристике регулируемых гражданским законодательст­вом отношений, которая содержится в ст. 2 ГК. И только применительно к одному из видов отношений - тех, которые складываются между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, можно признать, что в виде общего правила безвозмездность находится именно за их пределами. Этот вывод следует из того, что сама по себе предпринимательская деятельность как таковая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое извлечение прибыли из пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг ли­цами, зарегистрированными в установленном законом порядке.

1 В частности, можно сослаться на Закон РФ «О залоге» (Ведомости Съезда народ­ных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 23. Ст. 1239), Указ Президента Российской Федерации от 20 февраля 1995 г. «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия феде­рального (общероссийского) значения» (СЗ РФ. 1995. № 9. Ст. 734). постановления Правительства РФ от 12 апреля 1996 г. «Вопросы Федерального фонда поддержки малого предпринимательства» (СЗ РФ. 1996. № 16. Ст. 1901). от 14 марта 1997 г. «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для обеспечения военных и других потенциальных потребителей федерального продовольственного фонда в 1997 году» (СЗ РФ. 1997. №11. Ст. 1330), от 8 июля 1997 г. «Вопросы Федеральной службы России по делам о несостоятельности и финансовом оздоровлении» (СЗ РФ. 1997. № 28. Ст. 3456), от 15 мая 1999 г. «О предоставлении бюджетных ссуд для реализации высокоэффективных контрактов на производство и поставку продукции, в том числе на экспорт» (СЗ РФ. 1999. №21. Ст. 2629). идр.

Если иметь в виду включенное в п. 1 ст. 1 ГК указание на то, что граж­данское законодательство основывается на признании, среди прочего, ра­венства участников регулируемых им отношений, свободы договоров, не­допустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, приходится признать, что возникновение договорного отношения возможно только при условии, что интерес к этому имеет каждая из его сторон. Это следует из того, как справедливо отмечал Г. Гукасян, что «интерес как та­ковой, будучи осознанным, выступает как стимул деятельности»^{1 менно} интерес является исходным при формировании необходимой для заключе­ния договора воли его сторон.

В виде общего правила такой интерес рождает то, что п. 1 ст. 423 ГК называет «платой или иным встречным предоставлением за исполнение своих обязанностей», признавая одновременно именно этот признак необ­ходимым и достаточным для выделения возмездных договоров.

Указанный в п. 1 ст. 423 ГК признак в силу п. 3 той же статьи предпо­лагается, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, содержа­ния или существа договора.

Возмездность договора особенно четко выражена в четырехчленном делении инноминативных договоров, которое существовало в римском пра­ве. Это достигалось путем использования одного лишь слова ut («чтобы»). Имеется в виду, что инноминативные (безымянные) контракты должны были непременно относиться к одной из следующих групп: do ut des («даю, чтобы (ты) дал»), do и? facias («даю, чтобы (ты) сделал»), facio и? des («де­лаю, чтобы (ты) сделал»), facio ut facias («делаю, чтобы (ты) сделал»).

Вместе с тем, на наш взгляд, интерес является побудительной причи­ной для вступления обеих сторон в договорные отношения не только воз­мездные, но и безвозмездные.

В частности, интерес к договору безвозмездного пользования сущест­вует как у ссудополучателя, так и у ссудодателя. Все дело лишь в том, что интерес последнего в договор не включается, находясь вне его.

Различие интересов, о котором идет речь, учитывается не только в ма­териальном, но и в процессуальном праве. Интерес, включенный в договор, как раз и представляет собой один из вариантов «охраняемых законом ин­тересов». Нарушение или оспаривание именно такого интереса, не отлича-

¹ Гукасян Г. Проблема интереса в советском гражданском процессуальном праве. Саратов, 1970. С. 16. Развернутые положения, относящиеся к роли интереса как побудителя к совершению действий, связанных с пренебрежением субъективными гражданскими правами, см.: Брошусь С.Н. Субъекты гражданских прав. М., 1950. С. 20 и ел., - а также специальное исследование: Грибанов В.П. Интерес в граждан­ском праве // Советское государство и право. 1967. № 1. С. 49 и ел.

ясь в этом смысле от нарушения или оспаривания субъективного права, служит основанием для признания за лицом права на судебную защиту. Указанное правило закреплено в ст. 3 Гражданского процессуального и в ст. 4 Арбитражного процессуального кодексов.

Приведенные положения можно проиллюстрировать на примере рас­сматриваемого договора. Его безвозмездность проявляется в том, что «пользователь чужого имущества получает соответствующую имуществен­ную выгоду за счет другого лица (собственника), на которого целиком ло­жатся все расходы, связанные с использованием и износом вещи»¹ Д^нако сделанный из этого вывод - «следовательно, такой договор не имеет иму-щественного интереса для ссудодателя»^{2 не всегда ве} Р^{ен Так когда} Р^од -ные и близкие знаменитого писателя, ученого, общественного деятеля и т.п. безвозмездно передают находящиеся у них его вещи в виде экспонатов ор­ганизаторам посвященной этому лицу выставки, совершенно очевидно, что у них действительно отсутствует имущественный интерес к заключению договора, на основе которого предоставляются экспонаты. Иное дело, если в качестве экспонента на очередной авиационной выставке выступает авиа­ционный завод, который передает образец разработанной им модели. Тогда есть все основания полагать, что у ссудодателя имеется явный интерес имущественного характера для участия в подобной выставке, в частности, речь идет о рекламе изделия, рассчитанного на последующий его сбыт. Од­нако и этот договор все равно обладает признаком безвозмездного пользо­вания, поскольку интерес завода в договор не включается. По этой причине имеющийся у ссудодателя интерес признаками защищаемого законом не обладает. А потому, если надежды завода на последующую реализацию по­строенных по выставленному образцу моделей не оправдаются даже вследст­вие обстоятельств, зависящих от организатора выставки, требовать возмеще­ния своих убытков, в том числе неполученной прибыли, завод не сможет.

Отвергать возможность существования имущественного интереса у ссудодателя нельзя и потому, что сам этот интерес может быть не только прямым, но и косвенным. Так, в определенных случаях, передав вещь в безвозмездное пользование, ссудополучатель тем самым освобождает себя от несения необходимых издержек по пользованию ею. Так произойдет при передаче во временное безвозмездное пользование животного. Аналогич­ная ситуация складывается при предоставлении в безвозмездное пользова-

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 145. Еще

дальше в этом вопросе пошел Э. Лаасик, считавший, что «все договоры безвозмездно­го пользования имущества заключаются в интересах ссудополучателя» (Лаасик Э.Я.

Советское гражданское право. Часть особенная, Таллин, 1580. . ,121). 2Тражданское право: Учетшик/Под ред. Ел. Суханова: Т. Т. С 1457

ние простаивающего цеха, благодаря чему предприятию-ссудодателю не нужно будет нести расходы по оплате охраны, которую оно иначе вынуж­дено было бы содержать.

Договор, вторым названием которого служит ссуда, относится к числу тех, для которых безвозмездность - непременный их признак. И именно этот признак приобретает в конечном счете решающее значение для фор­мирования соответствующего договорного типа. Точно так же, как воз-мездность служит непременным признаком договора купли-продажи, под­ряда или мены и т.п., безвозмездность необходима для выделения таких типов договоров, как дарение или безвозмездное пользование.

Наряду с этим существуют и такие договоры, для которых «безвоз­мездность» необходима только для внутренней, т.е. видовой классификации в рамках единого типа договоров. Один из примеров таких договоров - за­ем, который может быть в равной мере как процентным (т.е. возмездным), так и беспроцентным (т.е. безвозмездным). С особым значением безвоз­мездности для рассматриваемого типа договоров (ссуды) как раз и связана необходимость применения в порядке аналогии закона п. 1 ст. 572 ГК. Дан­ным пунктом предусмотрено, что при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор не признается дарением. В силу п. 2 ст. 170 ГК такой договор должен считаться ничтожным как притворный с тем, что к заключенному договору будут применены правила, рассчитан­ные на отношения, которые стороны имели в виду (например, правила о до­говоре мены). Гаким же образом ст. 170 ГК (на основе принятой по аналогии ст. 572 ГК) может применяться в соответствующих случаях и к договору ссуды, который в отступление от его основного признака - безвозмездности включит указание на встречное удовлетворение.

Приведенное в Кодексе определение ссуды позволяет использовать для характеристики рассматриваемого договора наряду с «возмездностью -безвозмездностью» и ряд иных дихотомий.

Одна из них связана с разграничением договоров реальных и консен-суальных.

Для подобного разграничения ключевое значение имеет обычно исполь­зование в определении договора одной из двух формул: либо «передает» (для реального договора), либо «обязуется передать» (для договора консенсуаль-ного). С учетом этого признака, взятого из легального определения договора безвозмездного пользования, считается, что стороны вправе сами определить, будет ли заключаемый между ними договор реальным или консенсуальным¹

1 Реальный или консенсуальный характер договора может быть предуказан законом

или иным правовым актом. Примером служит утвержденное постановлением Пра­вительства РФ от 18 февраля 1998 г. Положение о предоставлении участков лесного

Если же договор оставляет этот вопрос открытым, то вступает в действие п. 2 ст. 433 ГК. Распространительное его толкование позволяет, на наш взгляд, признать существование презумпции в пользу договора консенсуального¹ В таком случае с момента, когда договор должен считаться заключенным (в силу п. 1 ст. 433 ГК это момент получения лицом, отправившим оферту, ее акцепта), у ссудодателя возникает обязанность предоставить вещь контраген­ту (если, разумеется, иное не предусмотрено в самом договоре).

В законодательстве стран, в которых допускается заключение только консенсуальных договоров безвозмездного пользования, все равно отсутст­вуют, - на что уже обращалось внимание, - нормы, которые предусматри­вали бы порядок исполнения ссудополучателем обязанности передать вещь. Аналогичная ситуация сложилась и в действующем ГК. Это вынуждает восполнить указанный пробел общими статьями обязательственного права ГК (см. ниже).

Определенное решение содержалось в ГК 1964 г. Его ст. 344 преду­сматривала на случай выступления в качестве ссудодателя социалистиче­ской организации при невыполнении ею обязанности предоставить вещь те же последствия, что и при аналогичном нарушении иного договора - иму­щественного найма. Имеется в виду возникновение у стороны, которой должна быть передана вещь, права требовать не только саму вещь, но и возмещения убытков, подобно тому, что имело место при неисполнении аналогичной обязанности наймодателем в договоре имущественного найма. Подлежащие возмещению убытки в таком случае, учитывая безвозмездный характер договора, Кодекс ограничивал лишь произведенными расходами, утратой или повреждением имущества (ст. 344).

Редакция приведенной нормы ГК 1964 г. позволяла сделать вывод, что сама возможность заключения консенсуального договора возмездного пользования вещью ограничивалась случаями, при которых его субъектный состав соответствовал ст. 344 ГК. Иначе говоря, необходимо было, чтобы в роли ссудодателя выступала «социалистическая организация». Теперь ка­кие-либо ограничения в субъектном составе, сформулированные в виде об­щего правила, не действуют (о специальных запретах см. ниже).

фонда в безвозмездное пользование (СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 964). Им предусмотре­но, что соответствующая сторона «обязуется предоставить лесопользователю уча­сток лесного фонда...». Налицо, таким образом, консенсуальный договор. Необходимость распространительного толкования в данном случае возникает в связи с тем, что если п. 2 ст. 433 ГК устанавливает такую презумпцию для случаев, когда реальный характер договора однозначно установлен законом, то в рассматри­ваемой ситуации законодатель предоставляет возможность выбора такого реального договора либо, напротив, договора консенсуального самими сторонами.

Не вызывает сомнений, что договор безвозмездного пользования в его консенсуальном варианте является двусторонним. Иное дело - тот же договор безвозмездного пользования, но построенный по модели реального договора.

В литературе и до, и после принятия нового Кодекса мнения по вопросу

0 том, можно ли считать реальный договор ссуды двусторонним, разошлись.

Так, сторонником отнесения договора ссуды в любом случае (а значит, и если он является реальным) к числу двусторонних была А. И. Пергамент. При этом, как она полагала, «само собой разумеется, что те договоры о пе­редаче веши в пользование, которые заключаются в момент соглашения сторон, являются договорами двусторонними: на одной стороне лежит обя­занность передачи вещи, а на другой - пользования вещью в соответствии с условиями договора и в соответствии с ее назначением, а также своевре­менный возврат вещи в должном состоянии.

Но и те договоры безвозмездного пользования имуществом, которые за­ключаются путем передачи вещи, выступают как договоры двусторонние, так как в отдельных случаях и в договоре этого рода могут возникнуть обязанно­сти ссудодателя перед ссудополучателем (например, обязанность ссудодателя возместить ссудополучателю понесенные им чрезвычайные расходы)».

На наш взгляд, правильную позицию в давнем споре о соотношении дву- и односторонних договоров занимают авторы, относящие к числу пер­вых только те договоры, в которых на обе стороны возлагаются не просто обязанности, а именно такие, которые носят встречный характер^{2 ле} Д°^ва ~ тельно, наличие обязанностей у той и другой стороны само по себе не дает оснований для утверждения, что налицо двусторонний договор. Решающее значение имеет характер обязанностей, их взаимосвязь. Л. Жюллио де ла

1 Отдельные виды обязательств. С. 197. Двусторонностъ усматривалась иногда и в

наличии у ссудодателя обязанности в определенных случаях возмещать причинен­ные им (предоставленной им вещью) убытки (см., в частности: Советское граждан­ское право/Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М,_Т 1976. С. 101-102).

2 к литературе, предшествующей принятию ТКТФ, вывод о признании реального

договора односторонним был сделан в учебниках: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 116-117; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 111; Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. С. 145 и др.

Точку зрения о двустороннем характере любого договора безвозмездного поль­зования поддерживал, в частности, Э.Я. Лаасик (см.: Лассик Э.Я. Указ. соч. С. 121). При этом он считал, что договор включает обязанность ссудодателя передать иму­щество, а ссудополучателя - принять имущество. Было не совсем понятно, как уло­жить это положение в модель реального договора. В учебнике «Советское граждан­ское право» под редакцией В.А. Рясенцева (С. 101) любая ссуда именовалась дву­сторонним договором.

Морандьер весьма удачно отмечал: «Некоторые договоры, заключенные в качестве односторонних, иногда порождают в дальнейшем обязанность на стороне кредитора. Так, хранитель, понесший расходы для обеспечения сохранности хранимой вещи, вправе требовать возмещения этих расходов лицами, отдавшими ему вещь на хранение, несмотря на то, что первона­чальный договор породил только обременение его, хранителя, обязанно­стью возвратить вещь. Так же могут сложиться отношения сторон в силу договора о ручном залоге или договора поручения, поскольку эти договоры нередко называют несовершенными двусторонними договорами. Однако ввиду субсидиарного и эвентуального характера возникающей для кредито­ра обязанности, не служащей при том основанием главной обязанности, порождаемой договором в момент, когда он совершен, эти договоры, по общему правилу, относят к числу односторонних»¹

В свое время весьма острый характер приобрела дискуссия по этому же вопросу в германской литературе. Так, например, по мнению Г.Ф. Пухта и Б. Виндщейда, односторонними являются договоры, в которых одна из сторон несет главную обязанность, а в то же время действия, возлагаемые на другую сторону, являются добавочными и тем самым лишь возможны­ми. Их оппонент Г. Дернбург признавал в равной мере двусторонними как синаллагматические договоры, т.е. основанные на обмене взаимными обя­занностями, одинаково существенными для сделки (договора), так и те, в которых главной обязанности одной из сторон могли противостоять побоч­ные обязанности ее контрагента.

При этом Г. Дернбург предлагал фактически пренебречь тем различи­ем исков, которое столь четко провозглашалось в римском праве (в том числе и применительно к договору ссуды), т.е. actio directa - для осуществ­ления главной обязанности и actio contrario - побочной²

Сторонником односторонности реального договора ссуды был в со­временной литературе О.С. Иоффе. При этом он обращал особое внимание на неравноценность обязательств сторон в данном договоре, имея в виду, что обязанности ссудодателя представляют собой «лишь возможные, но не необходимые изменения договора, к тому же обычно вызываемые либо

чрезвычайными обстоятельствами, либо виновным поведением одного из з. Таким образом, и в этом случае справедливо подчеркивает-ко нтр э.гс нто в^

ся, что главным критерием для разграничения, о котором идет речь, служит

¹ Жюллио де ла Морандьер Л. Указ. соч. Т. 2. М., 1960. С. 207. С изложенных им
позиций тот же автор признавал и договоры ссуды «несовершенными синаллагма-

тическими договорами» (Он же. Указ. соч. Т. 3. М., 1961. С. 256).

2 См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 65-66.

3 Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 404.

не само по себе наличие обязанностей у обеих сторон, а характер соответ­ствующих обязательств.

2. Предмет ДОГОВОРА

Как следует из определения договора безвозмездного пользования, его предметом, на что уже обращалось внимание, могут быть только вещи. Со­держащаяся в п. 2 ст. 689 ГК отсылка к ст. 607 ГК («Объекты аренды») оз­начает, что в безвозмездное пользование могут быть переданы, как это в свое время предполагал сделать проект Гражданского уложения, не только движимые, но и недвижимые вещи. Примерный перечень этих последних, содержащийся в ст. 607 ГК, включает земельные участки и другие обособ­ленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные ком­плексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В той же статье Кодекса предусмотрено еще одно требование к предметам дого­вора ссуды: это должны быть вещи непотребляемые, т.е. такие, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Применяя эту последнюю норму, следует иметь в виду, что она введена явно с целью обеспечить исполнение возложенной на ссудополучателя обязанности вер­нуть «ту же вещь». По этой причине при применении названного ограниче­ния необходимо учитывать, что для него значение имеют не столько свойства вещи как таковые, а соотношение с особенностями пользования ею, преду­смотренными в договоре, - то, что пользование вещью не препятствует ее возврату в натуре. Гак, например, хотя продукты питания являются несо­мненно потребляемыми вещами, это не служит препятствием для передачи их во временное пользование на сельскохозяйственную выставку.

Еще одно требование, на этот раз закрепленное уже не в ст. 607 ГК, но вытекающее из легального определения договора, состоит в том, что его предметом должна быть непременно индивидуально-определенная вещь. Имеется в виду, что в противном случае нельзя будет оценить, исполнил ли ссудополучатель свою обязанность возвратить в натуре ту же вещь, которая была ему предоставлена ссудодателем, или нет.

Статья 607 ГК содержит отсылки по отдельным вопросам к специаль­ным законам. Имеются в виду предусмотренная в п. 1 этой статьи возмож­ность установления в законе видов имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, либо содержащееся в п. 2 той же статьи указание на возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По своей природе такие законы носят исключительный характер. И уже в силу этого при отсутствии в них особого на этот счет указания к договорам

безвозмездного пользования они применяться не должны. В этой связи не исключены ситуации, когда вещи, которые запрещено сдавать в аренду, будут служить предметом передачи в безвозмездное пользование. Более того, предметом ссуды могут при определенных условиях стать вещи, во­обще изъятые из оборота. Это объясняется, в частности, тем, что при без­возмездном пользовании лицо, которому передается вещь, обладает более ограниченными правомочиями по отношению к предоставленной вещи, нежели при договоре с арендодателем.

3. СМЕЖНЫЕ ДОГОВОРЫ

В самом общем виде особенности рассматриваемого договора могут быть сведены к следующему: отношения сторон являются безвозмездными (1), одна из сторон передает другой индивидуально-определенную непо­требляемую вещь (2), пользование вещью ограничено во времени (3), по истечении указанного времени (срока) вещь должна быть возвращена (4).

Среди многочисленных договоров, направленных на передачу вещи, немало таких, которым присущи один или несколько из указанных призна­ков договора ссуды с тем, что во всем остальном они отличаются от рас­сматриваемого договора. Вследствие этого установленный для них право­вой режим оказывается существенно отличным от того, который распро­страняется на договор возмездного пользования имуществом.

В числе таких родственных безвозмездному пользованию (ссуде), или, как принято их называть, смежных договоров можно назвать дарение, хра­нение, заем и аренду.

Из всех этих договоров признаком безвозмездности обладает прежде всего дарение. К тому же и для рассматриваемого договора, и для дарения безвозмездность имеет, как уже отмечалось, конститутивное значение. Со­ответственно включение в договор условия о встречном удовлетворении исключает возможность рассматривать такой договор в равной мере и как дарение, и как безвозмездное пользование.

Среди отличий между дарением и ссудой можно указать в основном на два.

Во-первых, переданная в виде дара вещь поступает в собственность контрагента, а значит, выбывает из состава имущества одной стороны и поступает в имущественную массу, принадлежащую контрагенту. Отмечен­ное обстоятельство, в частности, имеет значение при определении объекта взыскания по долгам той и другой стороны перед контрагентом, а равно третьими лицами. То обстоятельство, что при договоре безвозмездного пользования, в отличие от дарения, вещь остается в собственности того, кто

ее передал, сыграло, очевидно, решающую роль для законодателя, когда он не счел необходимым вносить в гл. 36 ГК статью, аналогичную п. 4 ст. 575 ГК, которым запрещено заключение договоров дарения в отношениях меж­дукоммерческими организациями .

Во-вторых, с передачей вещи одаряемому договорные отношения ме­жду сторонами прекращаются, в то время как при договоре безвозмездного пользования они в этот момент практически только начинаются. А их пре­кращение наступает лишь с возвратом вещи. По этой причине дарение от­носится к числу договоров разовых, а договор безвозмездного пользова­ния - договоров длящихся.

В-третьих, в то время как предметом безвозмездного пользования мо­жет быть только вещь, по договору дарения может передаваться также и имущественное право (ст. 572 ГК).

Степень близости договоров дарения и ссуды определяется значимо­стью, которая придается основному объединяющему оба договора призна­ку - безвозмездности. И до, и после революции весьма широко были пред-

ставлены взгляды, сводившиеся практически к признанию ссуды разновид-

1. Однако господствующей была все же другая точка зрения.

ностью

В качестве примера можно сослаться на высказывания О. С. Иоффе. Он по­лагал, что соображения юридического порядка предопределяют анализ ука-

занных двух договоров «как самостоятельных договоров советского граж-^ г. Правда, это не помешало автору в той же книге, признав

«значительную экономическую близость этих договоров», объединить их в едином разделе, именуемом «Обязательства по передаче имущества в соб­ственность или в пользование», и выделить в этом разделе две главы: «До­говор дарения» и «Договор ссуды».

При сравнении договоров хранения и ссуды следует прежде всего об­ратить внимание на то, что в обоих случаях одна сторона передает другой

индивидуально-определенную вещь, которая впоследствии подлежит воз-з. При этом в течение всего периода действия договора сторона, кото-врату

рой передана вещь, обязана принимать меры к ее сохранности. Уже по этой

1 Гак, Д.И. Мейер полагал, что «ссуда не подходит под понятие дарения вполне только

потому, что не представляет отчуждения права» (Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 272). Более определенно высказался на этот счет И.С. Перетерский: «Общее понятие да­рения должно быть расчленено в ГК типом возмездных договоров. При этом одна из выделенных таким образом пар составляет «имущественный наем - безвозмезд-

ное пользование вещью»» (Пепетепский ШС^Сжтж. договоры. М., 1929. С. 64-65).

2 Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 3937

Исключение составляет один из видов хранения, именовавшийся традиционно иррегулярным. В настоящее время в ГК он выделен как «хранение вещей с обезли­чением» (ст. 890).

причине отношения, опосредствуемые не только ссудой, но и хранением, являются длящимися: возникнув с передачей вещи, они охватывают весь период нахождения переданной вещи у контрагента (хранителя либо соот­ветственно ссудополучателя). Объединяет правовое регулирование указан­ных договоров и то, что оба они допускают использование как реальной, так и консенсуальной моделей.

К отличительным признакам хранения может быть отнесено прежде все­го то, что цель этого договора составляет сбережение вещи. По этой причине пользование вещью стороной, которая ее получила (хранителем), как прави­ло, исключено. Тем самым для договора хранения, в отличие от договора без­возмездного пользования, потребительские свойства передаваемой вещи зна­чения не имеют. К этому можно добавить, что в договоре хранения презюми-руется именно возмездность отношений сторон, а следовательно, этот дого­вор становится безвозмездным только при соответствующем указании в нем. И все же главный разграничительный признак, который обычно остается по­чему-то не замеченным в литературе, состоит в связи каждого из указанных договоров с интересами определенной стороны. Так, если в договоре безвоз­мездного пользования передача вещи как таковая предполагается совершае­мой в интересах получающего вещь (ссудополучателя), то в договоре хране­ния передача призвана обеспечить интересы именно того из контрагентов, кто передает вещь (поклажедателя). По этой причине, среди прочего, в отли­чие от ссудодателя, который может требовать досрочного расторжения дого­вора лишь в случаях, прямо предусмотренных в ГК (п. 1 ст. 698 ПС), на хра­нителе лежит обязанность возвращать принятую на хранение вещь по требо­ванию поклажедателя в любое время (ст. 904 ГК).

Предметом договора займа, в отличие от договора безвозмездного поль­зования, являются вещи, обладающие родовыми признаками (чаще всего деньги). В отличие от договора ссуды при займе вещь передается в собствен­ность контрагента (заемщика). При всем этом договор займа в известной мере может считаться весьма близким ссуде. Это объясняется главным образом тем, что он также предполагает безусловный возврат вещей, хотя, в отличие от ссуды, не тех же, но все же равное количество вещей того же рода и каче­ства (в денежном займе — такой же, как и взятая, суммы денег). К этому мож­но добавить, что отношения по договору займа, подобно ссуде, являются длящимися. С передачей вещи эти отношения также только возникают. И хотя в виде общего правила заемщик вправе свободно распоряжаться полу­ченными вещами (деньгами), допускается заключение договора займа с усло­вием использования заемщиком полученных вещей на определенные цели. Тогда заимодавцу, подобно ссудодателю, предоставляется право осуществ­лять контроль за тем, как используются подобные вещи (ст. 814 ГК).

Наиболее близкой к договору, выделенному в гл. 36 ГК, является аренда (имущественный наем). Из этого договора, собственно говоря, и выросла ссу­да. Подчеркивая близость названных договоров, Д.И. Мейер указывал на то, что «право, устанавливаемое по договору ссуды, совершенно то же, что и право, устанавливаемое по договору имущественного найма, - право пользо­вания вещью сообразно ее назначению, без повреждения ее существа»¹

К выводу об особой близости этих договоров можно прийти и из сооб­ражений, носящих логический характер. Имеется в виду коррелятивность обоих договоров, из которых один охватывает возмездное, а другой - без­возмездное пользование²

Сопоставление указанных договоров иногда идет столь далеко, что возникает желание признать ссуду разновидностью имущественного найма. С таким выводом, однако, нельзя было бы согласиться. Прежде всего это связано с самим характером взаимосвязи рода и вида как соответствующих логических категорий. Речь идет о том, что вид обладает всеми признаками рода и лишь дополняет нечто свое, индивидуальное. Между тем, в данном случае «свое» есть в равной мере и у вида, и у рода.

В числе различий между этими договорами можно указать, в частно­сти, на то, что вещь при аренде передается не только в пользование, но и во владение, вследствие чего арендатор обладает, в отличие от ссудополучате­ля, всем набором возможностей защиты принадлежащих ему прав, состав­ляющих в совокупности то, что именуется «владельческой защитой». В ко­нечном счете с возмездным характером договора связано принципиальное несовпадение в решении одних и тех же по существу вопросов, прежде все­го относящихся к ответственности сторон за допущенные ими нарушения обязательств по договору.

4. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Подобно ряду других глав Кодекса, посвященных отдельным типам договоров, гл. 36 ГК («Договор безвозмездного пользования») содержит отсылки к смежному договору. Таким ближайшим к договору безвозмезд­ного пользования является, судя по адресатам отсылок, договор аренды³

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 272.

2 Не случайно в Своде законов гражданских Российской империи заем и ссуда ока­
зались в одной главе. Можно указать на то, что все же использование термина «ссу­
да» для отдельных видов займа можно считать в известной мере проявлением эти­
мологии соответствующего слова. , „

3 Q олизости этих договоров мы упоминали в ч. 3 настоящей главы данной книги.

Удельный вес отсылочных норм в данном случае довольно велик: в то вре­мя как в самой гл. 36 регулирование осуществляется тринадцатью статьями, п. 2 ст. 689 ГК содержит отсылки к пяти статьям гл. 34 «Аренда».

Адресаты отсылок содержат нормы, которые регулируют решение во­просов, связанных с определением объектов договора, срока, на который он заключается, содержат требования к порядку пользования переданным имуществом, предусматривают, как может продлеваться договор на новый срок, определяют судьбу улучшений, произведенных стороной, получившей во временное пользование вещь.

Следует отметить, что только одна из пяти статей, к которым содержит­ся отсылка, названа целиком (ст. 607 ГК). В отношении четырех остальных (ст. 610, 615, 621 и 623), определены только их некоторые пункты или даже содержащиеся в пунктах абзацы. Столь строгий отбор применимых к ссуде норм об аренде свидетельствует о значении, которое придает законодатель самому различию возмездности и безвозмездности отношений.

Включение в ст. 689 ГК перечня норм - адресатов отсылок не означа­ет, что тем самым дан отрицательный ответ на вопрос о возможности при­менения в порядке аналогии и других норм главы «Аренда». Исключения из этого правила составляют случаи, когда та же ст. 689 называет отдельные пункты (абзацы) определенных статей главы об аренде. Как полагаем, та­ким образом устанавливается, что неназванные пункты (абзацы) тех же ста­тей применяться к договору безвозмездного пользования вообще не могут, даже в порядке аналогии закона. Примером может служить ст. 610 ГК. Из трех пунктов этой статьи в ст. 689 упоминается только ее п. 1 и абз. 1 п. 2. Между тем п. 2 ст. 689 содержит и второй абзац, в соответствии с которым каждой из сторон предоставлено право при заключении договора на неоп­ределенный срок отказаться от договора в предусмотренном этим абзацем порядке. В статьях самой гл. 36 ГК на этот счет нет никаких указаний. А значит, в подобной ситуации следует руководствоваться общей нормой обязательственного права (имеется в виду в данном случае п. 2 ст. 314 ГК).

Следует отметить, что наряду с отсылкой к отдельным статьям главы «Аренда» сближение правовых режимов обоих типов договоров достигает­ся и иным путем: ряд норм, включенных в гл. 36 ГК, просто воспроизводит нормы, содержащиеся в гл. 34. В качестве примера можно указать на прямое совпадение п. 1 ст. 690 со ст. 608 или пп. 1 и 2 ст. 691 с пп. 1 и 2 ст. 611.

В заключение следует отметить, что правовое регулирование рассмат­риваемого договора осуществляется и рядом специальных актов. В качестве примеров можно сослаться на отдельные статьи Лесного кодекса РФ, на Федеральный закон «О библиотечном деле» от 23 ноября 1994 г.¹

СЗРФ. 1995. № 1.Ст. 2.

5. СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯДОГОВОРА

Принципиальное отличие договора ссуды, выражающееся в его без­возмездности, предполагает прежде всего установление специфических предпосылок для использования соответствующего договора. На протяже­нии едва ли не всего послереволюционного времени с необычайным едино­душием обращение к соответствующим договорам связывалось с особенно­стями общественного строя. Сами договоры, как последовательно подчер­кивалось авторами, строились на основе «присущей» социалистическому обществу солидарности интересов его членов. Именно солидарность долж­на была дать ответ на вопрос о том, какое место и почему должны занимать в договорной системе безвозмездные договоры вообще и договор безвоз­мездного пользования вещью в частности. Наиболее развернуто эта идея

г - j, тт т? tj 1- Среди прочего он

была развита в известной монографии И.Б. Новицкого ^{v v}

указывает на то, что «солидарность интересов, имеющая место в социали­стическом обществе, проявляется в советском гражданском праве... в том, что в ряде случаев заключаются такие договоры, которые для одной из сто­рон не представляют никакого имущественного интереса... Так, например, гражданин, имеющий на праве личной собственности какую-нибудь руко­пись известного писателя, картину художника и т.п., предоставляет эти предметы во временное пользование. Советскому гражданину чужда такая психология, чтобы осуществлять исключительное пользование вещью, имеющей общественный интерес и значение»²

В этом же ключе другой автор, уделивший большое внимание исследо­ванию проблем, связанных с безвозмездностью в гражданском праве, один из своих выводов сформулировал следующим образом: «Поскольку возмезд-ность отношений в социалистическом обществе коренным образом отличает­ся от возмездности при капитализме, постольку исключается необходимость в особом подходе к безвозмездным отношениям, как это имеет место в буржу­азном праве. Безвозмездные отношения не являются здесь аномалией»³

Подобная политизация проблем, вызванная известными вполне понят­ными причинами, по меньшей мере не содействовала уяснению предпосы­лок использования рассматриваемого договора в гражданском обороте. В этой связи целесообразно обратиться к дореволюционной литературе. На наш взгляд, наиболее полный ответ на вопрос о предпосылках применения

1 См.: Новицкий И.Б. Солидарность интересов в советском гражданском праве. М., 1951.

2 Там же. С. 84.

3 Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском граж­
данском праве // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып. 13.
Харьков, 1959. С. 27.

договора ссуды можно найти у создателей проекта Гражданского уложения. Объясняя значимость этого договора, они обращали внимание на то, что «хозяйственная задача ссуды состоит в том, чтобы вещи, рассматриваемые не со стороны их доходоспособности, а как орудия или вообще средства, обусловливающие, усиливающие или облегчающие деятельность человека, или же служащие человеку для личного употребления, не оставались бы совсем без употребления, когда они временно не нужны их хозяину, не предполагающему, однако, получить выгоду от предоставления пользова­ния таковыми кому-либо другому в виде вознаграждения за оное. При та­ких данных вещь и может быть передана: 1) только такому нуждающемуся в этой вещи лицу, которое пользуется -доверием и расположением пере­дающего, 2) для определенного пользования и 3) на такой срок, в продол­жение коего он не предвидит возникновения для него самого надобности в передаваемой вещи»¹

Договор безвозмездного временного пользования прежде всего широ­ко применяется в быту. Если оставить в стороне жилые помещения, пользо­вание которыми подчинено тому специальному правовому режиму, кото­рый во многом оказывается единым для всех видов найма жилых помеще­ний независимо от его возмездности или безвозмездности, то следует отме­тить, что договоры ссуды возникают во взаимоотношениях между гражда­нами по поводу самых различных предметов - от бритвы до нежилого по­мещения, от велосипеда до автомобиля и др.

Соответственно побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда слу­жили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в бога, особое отношение к родственникам и др.

Вместе с тем, срочное безвозмездное пользование вещью, получившее начало в системе обычных бытовых связей, постепенно вышло за эти пре­делы и стало все более приобретать общественный, публичный интерес. Так, в частности, соответствующие отношения заняли свое место в системе отношений в области культуры.

На разных сторонах в такого рода отношениях обычно выступают граждане и юридические лица.

Весьма широкое развитие, несомненно, имеют те отношения безвоз­мездного пользования, которые связаны с деятельностью библиотек. И хотя появление частных библиотек несколько сузило значение безвозмездности в этой области, безвозмездность, несомненно, продолжает в ней превалиро­вать. Потесниться в большей степени пришлось безвозмездности в сфере

Гражданское Уложение. Проект... Книгапятая. Гом второй. С. 128.

межбиблиотечного обслуживания, поскольку во многом такие отношения стали строиться на возмездных началах.

В той же сфере культуры традиционно развиваются между граждана­ми и юридическими лицами отношения безвозмездного пользования, в ко­торых, в отличие от отношений с библиотекой, граждане выступают в роли ссудополучателя. Речь идет о гражданах, участвующих в качестве экспо­нентов на выставках, в музеях и др.

Безвозмездные отношения складываются часто и по поводу пользова­ния природными ресурсами. Как уже отмечалось, правовой основой для безвозмездного срочного пользования землей служат ст. 268 и 270 ГК, ко­торые закрепляют право заключать такого рода договоры соответственно тем, у кого земельный участок находится в пожизненном наследуемом вла­дении или в постоянном пользовании. Не вызывает сомнений наличие тако­го же права у собственника земли. Можно указать также на отношения, свя­занные с лесопользованием. Имеется в виду прежде всего содержащееся в Лесном кодексе указание на безвозмездное пользование в качестве одного из возможных оснований возникновения права пользования участками лес­ного фонда и участками лесов, не входящих в лесной фонд (см. ст. 23).

Специальная статья Лесного кодекса (ст. 36) устанавливает срок за­ключаемого по этому поводу договора, необходимость предварительного получения решения соответствующего органа, а также распространение на договоры безвозмездного пользования участками лесного фонда как Лесно­го кодекса, так и гражданского законодательства. Аналогичное указание содержится в Положении о предоставлении участков лесного фонда в без­возмездное пользование, утвержденное постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г.¹

Безвозмездные отношения как таковые являются несомненно антите­зой предпринимательских отношений - хотя бы уже потому, что в то время как последние направлены на увеличение прибыли, для первых это безус­ловно исключено. И все же в определенных случаях в системе предприни­мательства находят себе место и безвозмездные отношения. Выше уже шла речь о передаче вещи в безвозмездное пользование в целях рекламы. Точно так же возможны аналогичные отношения, к которым ссудодатель прибега­ет в расчете на установление с ссудополучателем на этой основе впоследст­вии предпринимательских отношений.

Вместе с тем следует отметить, что на практике нередко договоры без­возмездного пользования представляют собой лишь притворную сделку. Прямая цель сторон в этих случаях может сводиться к тому, чтобы исполь­зовать для обычных возмездных отношений тот льготный режим, который

СЗРФ. 1998. №8. Ст. 964.

установлен для отношений безвозмездных. Чаще всего таким образом на­рушаются фискальные интересы государства.

б . СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ

В договоре в роли ссудодателя может выступать тот, кто наделен правом распоряжаться вещью, а ссудополучателя - тот, кто вправе пользоваться дан­ной вещью в соответствии с установленным для нее договором режимом.

Первой из указанных сторон посвящена прежде всего ст. 690 ГК. Она содержит исходное на этот счет положение, которое допускает возмож­ность передачи вещи в безвозмездное пользование только ее собственни­ком либо иными лицами, управомоченными на то законом или собственни­ком. Следует сразу же отметить, что под «управомоченными собственника­ми» подразумеваются те, кто, подобно ему самому, выступают от своего имени. По этой причине при заключении данного договора, как и любого иного, права и обязанности ссудодателя приобретает не тот, кто указан в доверенности, а тот, кто ее выдал, т.е. доверитель, а не представляемый.

Определенные ограничения могут быть возложены на собственника законом, равно как и договором. К числу первых относится, например, включенная в ст. 346 ГК норма, в силу которой залогодатель вправе пере­давать заложенную вещь в безвозмездное пользование только с согласия залогодержателя.

Право заключать договор безвозмездного пользования вещью опреде­ленными категориями лиц, которые не являются ее собственниками, закре­плено в самом Гражданском кодексе. Прежде всего речь идет о ст. 267 и 271 ГК, которые соответственно оговаривают права тех, кому земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или предоставлен в постоянное пользование, передавать его в срочное безвоз­мездное пользование (лицам, у которых земельный участок находится в постоянном пользовании, для этого необходимо получить согласие собст­венника участка). Еще один пример связан с действием ст. 615 ГК, которая предоставляет арендатору право с согласия арендодателя передавать арен­дованное имущество в безвозмездное пользование.

В роли тех, кто наделен собственником правом заключать договоры безвозмездного пользования в качестве ссудодателя, может оказаться, в частности, комиссионер, действующий в рамках данного ему поручения.

Значительно меньше оснований для выступления в том же качестве доверительного управляющего, имея в виду предоставленное ему право осуществлять любые юридические и фактические действия, но непременно в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК).

То обстоятельство, что передача вещи на основе договора ссуды осу­ществляется безвозмездно, вызывает необходимость ограничить в ряде случаев возможность заключения этого договора. По общему правилу такие ограничения направлены на защиту интересов того, кто намеревается за­ключить договор, равно и третьих лиц, главным образом его кредиторов, а применительно к хозяйственным обществам и товариществам — их участ­ников (членов).

Одна из таких норм содержится в самой ст. 690 ГК, которая запрещает коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользо­вание лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Общим для всех этих лиц служит то, что каждое из них прямо или косвенно может влиять на форми­рование воли коммерческой организации-ссудополучателя заключить дого­вор, направленный на получение выгоды теми, кто перечислен в п. 2 ст. 690 ГК, при этом по общему правилу вопреки интересам самой организации, с которой они связаны.

Учитывается в таком случае характер рассматриваемой сделки - то, что она заведомо не соответствует основной цели коммерческих организа­ций. Имеется в виду п. 1 ст. 50 ГК, который признает такой целью извлече­ние прибыли.

В конечном счете мотивы введения ограничения для заключения ком­мерческими организациями рассматриваемых договоров соответствуют тем, которые послужили основаниями для подп. 4 ч. 1 ст. 575 ГК, запретившего дарение (свыше определенной суммы) между коммерческими организациями. При этом вызывает определенные сомнения то, почему в одном возмездном договоре — передачи вещи в собственность ограничение носит только внут­ренний характер, а в другом - договоре дарения - только внешний. На наш взгляд, есть все основания для объединения п. 2 ст. 690 и подп. 4 ч. 1 ст. 575 и включения такого рода нормы в обе главы (имеются в виду гл. 36 и 37 ГК).

Ограничения, опять же связанные с безвозмездностью отношений, мо­гут относиться и к представительству соответствующей стороны - ссудопо­лучателя. Так, п. 2 ст. 37 ГК предоставляет опекунам и попечителям широ­кие права по распоряжению имуществом подопечного. Вместе с тем специ­ально предусмотрен круг сделок, которые опекун может совершать или на совершение которых попечитель может давать согласие только с предвари­тельного разрешения органов охраны и попечительства.

Необходимости в специальных ограничениях для второй стороны в договоре - ссудополучателя, как правило, нет. Более того, учитывая, что рассматриваемый договор безусловно отвечает интересам ссудополучателя, законодатель в ряде случаев считает необходимым исключить договор ссу-

ды из числа существующих ограничений договорной правоспособности. Так, установив общий запрет на заключение сделок опекунами, попечите­лями, их супругом и близким родственником с подопечным, п. 3 ст. 37 ГК предусмотрел, что на передачу имущества в безвозмездное пользование (как и в виде дара) подопечному указанный запрет не распространяется.

В ГК содержится специальная норма, направленная на сохранение действия договора при изменении одной из его сторон. Имеется в виду, что за ссудодателем сохраняется право отчуждать служащую предметом дого­вора вещь или передавать ее в возмездное пользование третьему лицу. Ста­тья 700 ГК предлагает на этот случай переход к новому собственнику или соответственно пользователю права по ранее заключенному договору ссу­ды, притом соответствующие его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. Эта же статья (п. 2) предусматривает различные формы универсального правопреемства на стороне ссудодателя. Так, в слу­чае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, выступав­ших в качестве ссудодателей, их права и обязанности по договору безвоз­мездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) либо к другому лицу, к которому перешло принадлежавшее ссудодателю право собственности или иное право на вещь, явившееся основанием для переда­чи вещи по договору ссуды. Специально оговорено то обстоятельство, что при любой форме реорганизации, если иное не предусмотрено договором, права и обязанности по договору ссуды переходят к тому юридическому лицу, которое является правопреемником.

Иначе решается вопрос о ссудополучателе, учитывая особый характер отношений сторон: получение только одной из них определенной выгоды за счет другой. Смерть гражданина или ликвидация юридического лица, вы­ступивших в роли ссудополучателя, влекут прекращение договора, если иное не было в нем предусмотрено.

7. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА И ЕГО ФОРМА

Рассматриваемый договор, как и любые другие, заключается по со­глашению сторон. Вместе с тем особый его характер - все та же безвоз­мездность является причиной возложения на определенные организации обязанности заключать такие договоры, выступая в качестве ссудодателя. Так, Федеральный закон «О библиотечном деле» от 23 ноября 1994 г. за­крепил право каждого гражданина или юридического лица получать бес­платно во временное пользование любые документы из фондов библиотек, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального

1 См. также ГОСТ 7.31-89.

бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или средств местных бюджетов.

Требования к условию договора ссуды о его предмете определяются п. 3 ст. 607 ГК («Объекты аренды»), который в силу п. 2 ст. 689 ГК распро­страняется и на договор безвозмездного пользования. Из содержащейся в нем нормы прежде всего вытекает, что отсутствие в договоре данных, ко­торые позволяют определенно установить вещи, подлежащие передаче ссу­дополучателю, означает по этой причине, что существенное условие дого­вора - его предмет - осталось несогласованным, а значит, договор должен бытьпризнаннезаключенным.

В литературе было высказано мнение о необходимости выделить еще одно существенное условие договора безвозмездного пользования. Речь идет о безвозмездности. А. А. Иванов полагает, что «признание безвозмезд­ности существенным условием не лишено оснований. Из этого условия вы­текает, что стороны должны договориться о передаче именно в безвозмезд­ное пользование. Если этого не сделано, пользование можно признать ос­нованным на договоре аренды. Тогда арендная плата определяется на осно­вании п. 2 ст. 424 ГК»¹

Этому могут быть, как нам кажется, противопоставлены два возражения. Во-первых, отсутствие существенного условия означает, что в виде общего правила не заключен договор как таковой, а не только договор данного типа (вида). Во-вторых, для ответа на основной поставленный вопрос необходимо обратиться к п. 3 ст. 423 ГК. Как уже отмечалось, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Тем самым заведомо допускается признание за­ключенным и такого договора, в содержании которого отсутствует прямое указание на эту особенность ссуды. Имеется в виду, следовательно, что про­бел, о котором идет речь, также исцелим (в данном случае путем обращения к «существу договора» как альтернативе «содержания договора»).

Еще одним адресатом отсылки, связанной с отдельными условиями до­говора безвозмездного пользования, является ст. 610 ПС («Срок договора аренды»). В ней предусмотрено, что договор заключается на срок, установ­ленный договором. Однако, если в договоре он не установил, договор призна­ется заключенным на неопределенный срок. И тогда каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора в предусмотренном в этой ста­тье порядке. Имеется в виду необходимость предупредить о таком отказе контрагента за один месяц (если предмет договора недвижимость - за три месяца) или в любой иной установленный в законе или договоре срок.

1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. М., 1997. С. 296.

Приведенная редакция соответствующей статьи позволяет сделать вы­вод, что отсутствие в договоре безвозмездного пользования условия о цене относится к пробелам исцелимым. А значит, хотя это условие (о сроке) входит в определение самого договора, оно не может быть отнесено к числу существенных.

При этом даже в случаях, когда в договоре предусмотрен определен­ный срок, при наличии указанных в ст. 698 ГК особых для каждой из сто­рон обстоятельств они вправе требовать досрочного расторжения договора. Так, основанием расторжения договора для ссудодателя служат существен­ное ухудшение состояние вещи, а равно определенные действия ссудополу­чателя - такие, как использование вещи не в соответствии с договором или назначением вещи, либо передача вещи третьему лицу без согласия ссудо­дателя, либо невыполнение ссудополучателем обязанностей по поддержа­нию вещи в исправном состоянии или по ее содержанию В свою очередь требовать досрочного расторжения договора вправе и ссудополучатель. Это возможно в случаях, когда обнаружены недостатки, которые делают нор­мальное использование вещи невозможным или обременительным (притом если об этих недостатках ссудополучатель в момент заключения договора не знал и не должен был знать), либо вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не несет ответственности, оказывается в таком состоянии, при котором она становится непригодной для использования, либо при за­ключении договора ссудодатель не предупредил ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь, либо, наконец, расторжение возможно, если ссудодатель не исполнил своей обязанности передать вещь или при­надлежности к ней, а также относящиеся к ней документы.

Среди норм гл. 34 ГК, распространяющихся на договоры безвозмезд­ного пользования, названа ст. 621 («Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок»). Речь идет о п. 2 этой ста­тьи, из которого применительно к договору ссуды следует, что продолже­ние пользования вещью ссудополучателем после истечения срока договора при отсутствии возражений другой стороны, а в данном случае ссудодателя, означает, что договор считается заключенным на неопределенный срок, притом на тех же условиях. Если учесть, что нормы указанной статьи, за­крепляющие за арендатором преимущественное перед другими лицами право заключить договор на новый срок, в содержащийся в п. 2 ст. 689 ГК перечень адресатов отсылок не включены, это означает: аналогичным пре­имущественным правом ссудополучатель не обладает. Причину такого ре­шения составляет все та же безвозмездность договора.

Глава 36 ГК не содержит специальных норм, посвященных порядку заключения договора и его форме. К этому следует добавить, что и ст. 609

ГК «Форма и государственная регистрация договора аренды» не включена в перечень статей, отсылки к которым имеются в п. 2 ст. 689 ГК. По указан­ной причине при решении соответствующих вопросов следует руково­дствоваться, как правило, общими положениями ГК о договорах, а также соответствующими статьями о сделках.

Это, в частности, означает, с учетом ст. 434, а также ст. 138 ГК, необ­ходимость заключения письменно соответствующих сделок между гражда­нами, если стоимость передаваемой вещи не менее чем в десять раз превы­шает установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в слу­чаях, предусмотренных законом, - независимо от стоимости вещи (в част­ности, это относится к сделкам юридических лиц между собой и с гражда­нами). За отмеченными пределами договор может быть заключен устно, а также с помощью конклюдентных действий.

Нарушение требования об обязательной письменной форме рассмат­риваемого договора влечет за собой последствия, указанные в ст. 162 ГК: лишение стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако у нее сохраняется воз­можность в подтверждение соответствующих фактов приводить письмен­ные и другие доказательства. Особая ситуация создается по поводу переда­чи в безвозмездное пользование автомобилей. В подобных случаях для управления автомашиной необходима доверенность собственника. Такая доверенность выполняет двойную функцию. С одной стороны, она устанав­ливает наличие между сторонами соответствующего договора, а с другой -подтверждает полномочия пользования вещью, имея в виду, что в это вхо­дит и управление автомашиной.

В случаях, предусмотренных ст. 131 и 164 ГК, а также Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор безвозмездного пользования подлежит государственной регистрации. Тогда в виде общего правила договор счита­ется заключенным с момента, когда такая регистрация будет произведена. Прямое указание на этот счет содержится, в частности, и в п. 6 Положения

0 предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование.

Поскольку ссуда является обычно реальным договором, возникает возможность использовать в соответствующих случаях конструкцию пред­варительного договора. На наш взгляд, именно она применяется в отношени­ях между читателем и библиотекой. Имеется в виду, что открытие читателю абонемента как раз и является таким договором с тем, что всякий раз при вы­даче книги он тем самым заключает договор безвозмездного пользования¹

1 Иную позицию занимал О.С. Иоффе, полагавший, что в подобных случаях именно
открытие абонемента, а не выдача книги означает заключение договора безвозмезд-

8. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

В консенсуальном и тем самым двустороннем договоре безвозмездно­го пользования вещью первым по времени возникает вопрос об исполнении ссудодателем обязанности передать вещь и последствиях ее нарушения.

В послереволюционной истории гражданского права, с учетом последо­вательной смены Гражданских кодексов РСФСР (РФ), выделяются три этапа.

До принятия ГК 1964 г. не было особой ясности в вопросе о том, мож­но ли вообще возлагать на ссудодателя такую ответственность. Так, в учеб­никах 1938 и 1944 гг., стоявших на разных позициях в вопросе о природе рассматриваемого договора (первый рассматривал его фактически в каче­стве разновидности займа, а второй - как самостоятельный, но все же наи­более близкий к иному договор - имущественного найма), в равной мере не выделялась соответствующая обязанность ссудодателя¹

И только В.А. Рясенцев обратил внимание, совершенно очевидно имея в виду консенсуальный договор, на затруднительное положение того, кто хотел все же получить безвозмездно обещанную вещь² ствии взгляды В.А. Рясенцева, А.И. Пергамент признавала правильной уже ту его мысль, что «момент безвозмездности в договоре ссуды в условиях социалистического общества отнюдь не всегда влечет за собой лишение юридической силы обещания предоставить вещь в пользование»³

Конструкция самой А.И. Пергамент имела исходным моментом при­знание того, что «соглашение о предоставлении вещей во временное поль­зование безвозмездно, в порядке товарищеской взаимопомощи не только является фактом, обозначающим заключение договора безвозмездного пользования вещью. Такое соглашение вообще не имеет никаких юридиче­ских последствий, в частности и тех, которые приданы предварительным соглашениям о заключении в будущем договора займа... или договора куп­ли-продажи строений...»⁴

Нетрудно заметить, что и В.А. Рясенцев, и А.И. Пергамент оторвали вопрос об обязанности в первую очередь передать вещь в натуре от того,

ного пользования (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 402—403). В под­тверждение иной точки зрения можно сослаться на то, что в момент открытия або­немента, т.е. до выдачи книг, договор лишен непременного существенного условия

любогшюговора (п. 1 ст. 432 ЕЮ, ,„,,„„,,,„ ~ „ „ ,,

1 См.: Гражданское право. ЧТ IT. 1VL, 1938. С. 140 и ел.; Гражданское право. Т. 2. М.,

1944 С 73

2 См.: Рясенцев В.А. Договор безвозмездного пользования // Советская юстиция.

1938. № 19. , „ ,„,

3 Отдельные виды обязательств. С. 196.

что должно было служить ее основой, - консенсуального характера догово­ра. Таким образом, и В.А. Рясенцев, и А.И. Пергамент решали вопрос об обязательстве передать вещь в отрыве от характера договора - его реально­сти или консенсуальности. К этому следует добавить, что А.И. Пергамент, используя не совсем убедительные аргументы, отвергла, как видно из при­веденных ее положений, другое возможное основание возникновения соот­ветствующей обязанности, наряду с консенсуальным характером догово­ра, - предварительный договор. В результате в этой чисто юридико-технической проблеме все свелось к тому, что наличие соответствующей обязанности ставилось непосредственно в зависимость от того, какой инте­рес закрепляется договором - публичный или частный. При этом указанное обстоятельство - характер интереса - рассматривалось не как мотив зако­нодателя, а как юридический факт, способный породить соответствующее обязательство. Практически это означало, что общественный интерес при­знавался юридическим фактом, который сам по себе порождал обязательст­во передать вещь.

Сходную позицию, с точки зрения выводов, занимал О.С. Иоффе. Чет­ко проводя различие между консенсуальныта~децвором ссуды, охваты­вающим обязанность передать вещь, и договором реальным, при котором такая обязанность исключалась, он вместе с тем точно так же признавал исходным разный характер отношений. Имеется в виду, что реальным, т.е. исключающим обязанность передать вещь в безвозмездное пользование, должен был считаться договор, заключенный «в порядке оказания товари­щеских услуг... между гражданами», а консенсуальным —договор, в каче­стве участников которого «выступают социалистические организации.

Эти последние в порядке своей уставной функции обслуживают граж-

дан путем передачи им имущества во временное безвозмездное пользова-1. Таким образом, и в указанном случае деление договоров на реальные

и консенсуальные не предопределяло характера обязательств сторон, а, на­против, зависело от него.

ГК 1964 г., судя по определению соответствующего договора, допускал возможность существования в равной мере как реальных, так и консенсуаль-ных договоров ссуды. Имеется в виду включение в его ст. 342 указания: «обя­зуется передать или передает...». При этом в саму соответствующую главу была включена специальная ст. 344 «Последствия непредоставления имуще­ства в безвозмездное пользование», выделявшая только один случай - заклю­чение консенсуального договора, в котором в качестве ссудодателя выступала социалистическая организация. И для этого случая ст. 344 предусматривала

1 Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций: Отдельные виды обяза­тельств. М., 1961. С. 146.

последствия, аналогичные предусмотренным для договора имущественного найма: право истребовать передачу вещи в натуре и взыскать убытки, причи­ненные задержкой передачи вещи, либо, отказавшись от договора, взыскать убытки, причиненные неисполнением. Единственное отличие от договора имущественного найма, несомненно отражающее безвозмездность передачи имущества по договору ссуды, состояла в том, что убытки могли взыскивать­ся только в части, представляющей собой реальный ущерб. Тем самым сни­мался вопрос о возмещении упущенной выгоды. Существование ст. 344 ГК при умолчании в ней вопроса о последствиях неисполнения обязательства передать вещь для иных ситуаций, кроме тех, в которых ссудодателем высту­пала социалистическая организация, послужило для О.С. Иоффе основанием для того же, что и сделанный применительно к периоду, предшествующему принятию ГК 1964 г., вывода, который приводился выше.

В частности, речь шла о том, что за пределами, охватываемыми ст. 344,

договоры ссуды, «когда оказывая товарищеские услуги, ее совершают гра-1, - должны были быть непременно реальными.

Особый, исключительный характер ст. 344 ГК 1964 г. позволял сде­лать вывод, что в ситуациях, не укладывающихся в эту статью, последстви­ем непередачи вещи могло быть только возмещение убытков, в зависимо­сти от заявленного ссудополучателем требования - мораторных (если, не­смотря на пропуск срока, ссудополучатель не ставил вопроса о расторже­нии договора) или компенсаторных (когда по требованию ссудополучателя в связи с передачей вещи договор расторгается).

Действующий ГК ничем не ограничивает права сторон выбрать для себя любую из двух моделей - реального или консенсуального договора. Что же касается непередачи вещи, то соответствующие последствия возни­кают лишь при консенсуальном договоре и выражаются в том, что при не­передаче вещи ссудополучателю у него возникает право потребовать рас­торжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).

Поскольку ст. 398 ГК предоставляет право требовать исполнения в на­туре обязательства передать вещь только в случае, когда речь идет о необ­ходимости «передать индивидуально-определенную вешь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное (кур­сив наш. — М.Б.) пользование», то с учетом исключительного, не допус­кающего распространительного толкования характера соответствующей нормы следует признать, что требования ссудополучателя передать ему вещь в натуре - при любом варианте, в том числе и независимо от субъект­ного состава договора, - удовлетворению не подлежат.

См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 403.

К передаваемому предмету договора предъявляются два различных по характеру требования: одно из них имеет в виду физические, а другое -юридические качества вещи.

Прежде всего речь идет о необходимости предоставить вещь в состоя­нии, которое соответствует условиям заключенного договора и назначению вещи. Из этих двух критериев - содержание договора и назначение вещи -приоритетом пользуется первый. Второй играет роль субсидиарную, до­полняя в качестве критерия все, что не было предусмотрено в договоре и не противоречит ему. Качественные показатели предмета договора, подобно тому как это предусмотрено договором поставки, включают и требования комплектности передаваемой вещи. Это означает необходимость передать вещь в полном составе, включая, помимо собственно вещи, принадлежно­сти последней и относящиеся к ней документы (инструкции по использова­нию, технический паспорт и т.п.). При этом допускается «иное», т.е. расши­рение либо сужение комплектности в конкретном договоре.

Указанные требования, содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 691 ГК, в полном объеме воспроизводят те, которые включены в п. 2 ст. 611 ГК («Предостав­ление имущества арендатору»). Гаким образом, принципиальное значение имеет то, что различие в правовом режиме аренды и ссуды требований к физическим свойствам вещи во всяком случае не затрагивает.

Специальная статья ГК (имеется в виду ст. 693) посвящена ответст­венности ссудодателя за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование. Прежде всего ею предусмотрена ответственность ссудодателя за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора. Если ссудополучателем обнаружены недостатки, о которых идет речь, ему предоставляется на выбор предъявить одно из следующих требований: досрочного расторжения договора и воз­мещения понесенного реального ущерба, либо безвозмездного устранения недостатков вещи ссудодателем, либо возмещения своих расходов на уст­ранение недостатков вещи. Но если ссудодатель извещен о заявленных ссу­дополучателем требованиях или о его намерении устранить недостатки ве­щи за счет ссудодателя, последнему предоставляется возможность заме­нить, но непременно без промедления, неисправную вещь другой такой же вещью, которая находится в надлежащем состоянии.

1 Правда, набор перечисленных документов в указанных статьях не вполне совпада­ет. Так, в ст. 691 ГК идет речь об инструкции по использованию и техническом паспорте, а в ст. 611 - о техническом паспорте и сертификате качества. Однако ука­занное различие не имеет особого значения, поскольку в той и другой статьях пере­чень прилагаемых документов является лишь примерным и незамкнутым.

Наконец, специально оговорена необходимость освобождения ссудо­дателя от ответственности за недостатки вещи, которые стороны оговорили при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были бы быть обнаружены им во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи (п. 3 ст. 693 ГК).

А теперь о юридических качествах вещи. Речь идет об обязанности ссудодателя передать вещь, которая не обременена правами третьих лиц. В подобных случаях при передаче вещи указанные права (обременения) со­храняют свою силу. Имеется в виду, что в соответствии со ст. 694 ГК пере­дача вещи в безвозмездное пользование не служит основанием ни для пре­кращения, ни для изменения прав третьих лиц на вещь. В качестве примера в кодексе указаны сервитут и право залога. К этому можно прибавить права аренды и др. -

Наличие прав третьих лиц тем самым предопределяет в соответст­вующей части объем прав, приобретаемых в результате договора самим ссудополучателем. В этой связи, защищая интересы последнего, законода­тель возлагает на ссудодателя обязанность предупредить ссудополучателя о всех такого рода правах. И сделать это ссудодатель должен непременно при заключении договора, т.е. тогда, когда согласованной волей сторон решает­ся вопрос и о заключении договора, и о его содержании. Придавая большое значение соответствующей обязанности ссудодателя, служащей одной из гарантий свободного волеизъявления ссудополучателя, последнему предос­тавляется право при неисполнении этой обязанности ссудодателем требо­вать расторжения договора и возмещения убытков. При этом, как и в дру­гих выделенных в гл. 36 ГК случаях, ответственность ссудодателя в форме возмещения убытков ограничивается только реальным ущербом, исключая тем самым упущенную выгоду.

Статьи 693 и 694 ГК в части, относящейся к предъявляемым к пере­данной вещи требованиям, распространяются не только на консенсуальные, и но и на реальные договоры. Это не исключает необходимости при реше­нии вопроса о последствиях нарушения соответствующих требований учи­тывать особенности самих договоров, имея в виду, что для одних из них передача вещи представляет собой исполнение возникшего обязательства, а для других - только стадию в заключении договора. Это означает, в частно­сти, что при реальной ссуде нарушение соответствующих требований имеет значение главным образом для решения вопроса о том, должен ли договор считаться заключенным.

Основная обязанность ссудополучателя выражается в надлежащем со­держании полученной вещи. Указанная обязанность регулируется как соот-

ветствующими нормами гл. 34 «Аренда», к которым отсылает п. 2 ст. 689 ГК, так и отдельными статьями главы, посвященной безвозмездному поль­зованию.

Первая из такого рода норм относится к пользованию полученным иму­ществом. Специальный на этот счет режим предусмотрен ст. 615 ГК. Он включает прежде всего обязанность пользоваться полученной вещью в соот­ветствии с условиями договора, а на случай отсутствия в нем такого рода ус­ловий вступает в силу требование, которое вытекает из самого назначения имущества. В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК в подобных случаях ссудодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом убытки, предусмотренные ст. 15 ГК, взыскиваются в полном объеме: наряду с реальным ущербом возмещается таким же образом и упущенная выгода.

Тенденция, основанная на учете того, в чьих интересах заключается договор, нашла свое выражение и в ряде статей, регулирующих договор о безвозмездном пользовании вещью. Одна из них посвящена содержанию вещи ссудополучателем. Применительно к указанной обязанности залого­датель отказался от распространения на ссуду режима аренды и соответст­венно включил на этот счет специальную норму (ст. 695 ГК). Сравнивая между собой статьи о ссуде и об аренде, нетрудно заметить их различие. Так, возлагая на ссудополучателя обязанность поддерживать полученную в безвозмездное пользование вещь в исправном состоянии, эта статья, на случай указания иного в договоре, предусматривает, что на ссудополучате­ля возлагается, во-первых, обязанность производить за свой счет и текущий и капитальный ремонт, а во-вторых, нести все расходы на содержание ве­щи. Записанная в п. 3 ст. 616 такая же обязанность арендатора - поддержи­вать полученное имущество в исправном состоянии - имеет несколько от­личное обеспечение. Это связано с тем, что в отличие от ссуды при аренде существует презумпция в пользу несения арендатором обязанности произ­водить за свой счет только текущий ремонт. Правда, и решения вопроса о расходах на содержание вещи не совпадают, поскольку предполагается, что эти расходы также падают на арендатора.

Что касается ссуды, то установление порядка, при котором все расхо­ды, относятся ли они к обычным или чрезвычайным, возложены на ссудо­получателя, нельзя признать удачным. Думается, что чрезвычайные расхо­ды, понесенные в интересах сбережения вещи, следовало бы возложить на ссудодателя. Такое решение сняло бы прежде всего сомнение относительно того, что тем самым в скрытой форме безвозмездное пользование превра­щается в возмездное. Должно быть учтено и другое соображение: возложе­ние чрезвычайных расходов на ссудодателя могло бы оказаться выгодным именно для него, так как стимулировало бы ссудополучателя на принятие

необходимых мер к сохранению вещи в чрезвычайных ситуациях, так как ссудополучатель знал бы, что понесенные им таким образом расходы ему возместит контрагент. А для защиты интересов ссудодателя целесообразно было бы в подобных случаях оговорить необходимость в виде общего пра­вила производить такие расходы, предварительно поставив его в извест­ность. При этом должно быть оставлено место для «деятельности в интере­сах другого лица без поручения» на случаи, когда обстоятельства склады­ваются таким образом, что у ссудополучателя нет возможности поступить подобным образом (например при пожаре).

В ходе осуществления пользования вещью ссудодатель может произ­водить различные ее улучшения. И тогда возникает вопрос об их судьбе. Соответствующий вопрос регулируется пп. 1 и 3 ст. 623 ГК («Улучшение арендованного имущества»). Указанная статья делит произведенные улуч­шения на отделимые и не отделимые без вреда для вещи. Первые, если иное не предусмотрено договором, составляют собственность ссудополучателя. Иное дело - неотделимые улучшения. Они являются собственностью ссудо­получателя, причем произведенные для этой цели расходы ссудополучателя, если иное не предусмотрено законом, подлежат возмещению ему со стороны ссудодателя только при условии, если последний дал на то свое согласие.

Безвозмездное пользование чужой вещью отразилось и на правилах о распределении между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения вещи.

В соответствии со ст. 696 ГК на ссудополучателя возлагается этот риск при условии, если вещь погибла или была повреждена в связи с тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором или назна­чением вещи либо передал вещь третьему лицу, не получив на то согласия ссудодателя.

Смысл указанной нормы состоит в том, что в обоих случаях речь идет о случайных последствиях, допущенных ссудополучателем при нарушении договора. Поскольку приведенная норма носит исключительный характер, следует признать, что за ее пределами действует ст. 211 ГК с ее общей пре­зумпцией в пользу того, что риск случайной гибели или случайного повре­ждения имущества (вещи) несет, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник. Таким образом, речь идет об определенном огра­ничении действия известного из римского права и закрепленного ст. 211 ГК принципа: риск случая падает на собственника.

Безвозмездность пользования чужой вещью повлекла за собой необхо­димость особого отношения к полученной вещи. Ее нужно ценить больше, чем свою, и соответственно к ней относиться. Подобно тому как это было сделано в законодательстве ряда других стран, теперь и ст. 696 ГК исходит из

правила: если обстоятельства сложились таким образом, что возникла опас­ность, общая для полученной вещи и какой-либо своей, но при этом спасти можно только одну из них, то ссудополучателю, который предпочел спасти собственную вещь, придется нести последствия гибели (повреждения) полу­ченной вещи. Следовательно, чтобы освободить себя от ответственности в подобной ситуации, ссудополучателю придется доказать отсутствие «свободы выбора» (один из вариантов - то, что стоимости своей и полученной в без­возмездное пользование вещи несоизмеримы). В результате все же оказыва­ется, что тем самым критерий - «отношение к чужой вещи, как к своей», которым руководствуются, например, при оценке действий хранителя (п. 3 ст. 891 ГК), применительно к ссудополучателю оказывается недостаточным.

Законодатель счел необходимым включить в гл. 36 специальные пра­вила об ответственности за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи. Посвященная этому ст. 697 ГК возлагает на ссудода­теля ответственность за вред, причиненный третьим лицам в результате использования вещи, если он не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Прежде всего ст. 697 ГК позволяет сделать вывод, что ссудодатель должен всегда нести ответственность при отсутствии умысла или грубой небрежности ссудополучателя (лица, у которого эта вещь оказалась с согла­сия ссудодателя). Между тем, в силу п. 2 ст. 1064 ГК основанием освобож­дения причинителя от возмещения вреда служит отсутствие собственной его вины. Таким образом, ссудодатель, руководствуясь этой последней статьей, может быть освобожден от ответственности, если отсутствуют од­новременно как вина ссудополучателя, так и его собственная вина.

Еще большие сомнения возникают при сопоставлении той же ст. 697 со ст. 1079 ГК, которая устанавливает повышенную ответственность владельца ис­точника повышенной опасности. Имеется в виду при этом, что ст. 1079 ГК от­носит к числу владельцев источника и тем самым субъектов повышенной ответ­ственности, среди других лиц, в частности арендатора, а также и тех, кто дейст­вует «по доверенности на право управления транспортным средством». В эту категорию в случае причинения вреда попадает и ссудополучатель, которому была передана в безвозмездное пользование автомашина и выдана для управле­ния ею доверенность. Если учесть, что тем самым ссудодатель в этот момент уже не являлся в силу ст. 1079 ГК «владельцем источника повышенной ответст­венности», то создается явная коллизия между этой статьей ГК, которая уста­навливает ответственность «владельца» независимо от вины, и ст. 697 ГК, кото­рая во всех случаях, включая и те, когда ссудополучатель выступает как «владе­лец источника», считает необходимым основанием ответственности его вину.

На наш взгляд, оптимальным выходом из создавшегося положения могло бы стать изменение редакции соответствующей статьи, с тем чтобы из нее однозначно следовало: предметом этой статьи служат отношения между контрагентами, но не между одним из них и потерпевшими. Имеется в виду ограничение только вопросами регрессной ответственности сторон договора друг перед другом.

Один из основных вопросов, относящихся к договору ссуды, - воз­можность сдачи предмета договора в поднаем и перенаем.

Пункт 2 ст. 615 ГК, которым регулируются отношения сторон, связан­ные со сдачей вещи арендатором в поднаем и перенаем, заведомо исключен из числа распространяющих свою силу на ссуду (в п. 2 ст. 689 ГК указаны только пп. 1 и 3 ст. 615 ГК).

Специальные нормы, непосредственно регулирующие договорные от­ношения, связывающие ссудополучателей с третьими лицами, в ГК (имеется в виду гл. 36) отсутствуют. Однако новый Кодекс все же упоминает о таких отношениях. Имеется в виду, что п. 1 ст. 698 ГК называет одним из основа­ний заявления требования о досрочном расторжении договора безвозмездно­го пользования то, что ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. Отсюда от противного следует, что «с согласия» посту­пить подобным образом можно. Приведенная норма позволяет восполнить явный пробел гл. 36, под которым подразумевается отсутствие нормы, соот­ветствующей по содержанию ст. 346 ГК 1964 г. («получивший имущество в безвозмездное пользование вправе предоставить это имущество в пользова­ние третьему лицу лишь с согласия передавшего имущество, оставаясь ответ­ственным перед ним»). В данном случае речь идет не о поднайме, а о передаче вещи ссудополучателем третьему лицу в такое же безвозмездное пользование.

Есть все основания полагать, что такое же решение должно последовать и при перенайме: подобный переход прав ссудополучателя возможен с согла­сия ссудодателя, воля которого тем самым будет выступать необходимой предпосылкой для возникновения отношений с новым ссудополучателем.

Иной, негативный ответ должен быть дан на вопрос относительно воз­можности сдачи вещи ссудополучателем в поднаем даже с согласия ссудо­дателя. И дело, как нам кажется, не в том, что «в этом случае доход ссудо­получателя следовало бы считать его неосновательным обогащением», а в

Гражданское право: Учебник / Под ред. ЕЛ. Суханова. Т. 2. С. 147. В подтвер­ждение того же в цитируемом издании содержится ссылка на «Комментарий к Гра­жданскому кодексу РСФСР» под редакцией С.Н. Братуся, О.Н. Садикова (М.. 1982. С. 416). Противоположную точку зрения высказывал Ю. Романец (см.: Романец Ю. Безвозмездные договоры в Гражданском кодексе Российской Федерации // Право и экономика. 1998. № 11. С. 16).

ином - в недопустимости нарушения принципа «никто не может передать другому больше прав, чем он сам имеет». Следовательно, передать в подна­ем может только арендатор, т.е. тот, кто и сам владеет вещью.

Гражданский кодекс особо выделяет наряду с досрочным расторжением договора каждой из сторон в соответствии с указанными в ст. 698 основания­ми также порядок отказа от договора безвозмездного пользования (ст. 699). Прежде всего речь идет о праве каждой из сторон в любое время отказаться от договора, если в нем не указан срок. Для этого стороне необходимо извес­тить контрагента за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок.

Что же касается ссудополучателя, то он вправе в аналогичном порядке (также с предварительного уведомления за один месяц или в иной указан­ный срок) отказаться от заключенного договора, даже когда в договоре на­личествует срок его действия.

Прекращение договора связано с исполнением еще одной обязанности ссудополучателя - возвращением вещи. При этом данный договор отлича­ется от всех других, включающих обязанность возврата полученной вещи (имеются в виду договоры аренды, дарения и хранения), тем, что требова­ния к качеству возвращаемой вещи включено в легальное определение это­го договора. Имеется в виду содержащееся в нем требование о необходимо­сти возвратить не просто ту же вещь, но непременно в том же состоянии, в каком она была получена с учетом ее нормального износа или в обуслов­ленном договором состоянии. Указанные требования в конечном счете свя­заны с тем, что сторона предоставляет свою вещь в безвозмездное пользо­вание в расчете на то, что она будет ему возвращена.

С возвратом связан и вопрос о гарантиях исполнения обязательств, лежащих на ссудополучателе, - таких, в частности, как возмещение убыт­ков в предусмотренных гл. 36 ГК случаях (в частности, в связи с непереда­чей принадлежностей и документов — ст. 651, обнаружением недостатков вещи - ст. 692 и др.). Речь идет об использовании такого способа обеспече­ния, как удержание вещи. На наш взгляд, это возможно даже и при отсутст­вии на этот счет указаний в гл. 36 ГК. Такой вывод следует сделать, по­скольку удержание как таковое является способом обеспечения, вытекаю­щим непосредственно из закона, притом рассматриваемые применительно к ссуде ситуации соответствуют той, которая предусмотрена в п. 1 ст. 359 ГК. Речь идет о двух обязательствах, при этом в одном из них ссудополучатель -должник, у которого находится принадлежащая кредитору-ссудодателю вещь, а в другом, наоборот, должником является ссудодатель, который со­ответствующую свою обязанность (возместить убытки) не выполняет.

Скачать архив с текстом документа