Родові та власні ознаки нерухомості

СОДЕРЖАНИЕ: Реферат на тему: Родові та власні ознаки нерухомості Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якої еконо­мічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері нерухомості під словом «земля» розуміється земельна ділянка — частина земельної по­верхні з установленими межами, яка характеризується певним місце розташуванням, господарським використанням, правовим режимом та інши­ми суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Реферат на тему:

Родові та власні ознаки нерухомості

Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якої еконо­мічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері нерухомості під словом «земля» розуміється земельна ділянка — частина земельної по­верхні з установленими межами, яка характеризується певним місце розташуванням, господарським використанням, правовим режимом та інши­ми суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Маючи земельну ділянку як складову частину, всі штучні будови (обєкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від рухомих обєктів.

1. Стаціонарність, нерухомість . Ця ознака характеризується міцним фі­зичним звязком обєкта нерухомості із земною поверхнею і неможли­вістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і нане­сення шкоди, що робить обєкт непридатним для подальшого викорис­тання.

2. Матеріальність . Нерухомість завжди функціонує у натурально-речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики обєкта нерухомості вклю­чають, наприклад, дані про його розміри, форму, поверхню і підгрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність цих характеристик визначає ко­рисність обєкта, яка становить основу вартості нерухомості. Зазначи­мо, що нерухомість є одним із небагатьох товарів, вартість котрих май­же завжди стабільна, але й має тенденцію до поступового зростання з плином часу.

3. Довговічність . Термін використання нерухомості практично вищий, ніж усіх інших товарів, крім окремих видів коштовного каміння і виро­бів із дорогоцінних металів.

Наприклад, згідно з діючими у Росії будівельними нормами і правилами житлові будинки залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, пере­криттів) діляться на 6 груп із нормативними строками служби від 15 до 150 років. Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення її експлуатації призводить до невиправних втрат.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду обєкта нерухо­мості. Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки у кожної обовязково будуть відмінності: розташування сто­совно інших обєктів нерухомості до частин світу, інфраструктура. Це свідчить про унікальність і неповторність кожного окремого обєкта нерухомості.

Нерухомість завжди виступає як обєкт довгострокового інвестування.

Грошові вклади в обєкти нерухомості — це затрати з достатньо високим строком повернення коштів.

Основні ознаки обєктів нерухомості зображені на рис. 1.

Зазначимо, що деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно.

Скажімо, ліс і багаторічні насадження, за визначенням, належать до нерухомос­ті, а заготовлений ліс — це вже рухоме майно. Обладнання будівель і споруд (мережа опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти та ін.) відноситься до рухомого майна. Але оскільки воно стало невідємною частиною обєкта нерухомості, то у випадку його продажу/оренди необхідно детально описати все рухоме майно, яке включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, яке підлягає вилученню при здійсненні правочину).

Отже, до нерухомості відносять найбільш цінні й загальновагомі обєкти основних засобів, а також обєкти нерухомості, такі як земля і надра, що мають не тільки економічну, а й і стратегічну значущість для будь-якої дер­жави у всі часи.

Наприклад, у докапіталістичний період земля була єдиним вагомим джерелом багатства як для кожної окремої людини, так і держави та суспільства в цілому.

Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є обєктом економічних і дер­жавних інтересів, тому для цієї категорії майна обовязкова державна реєстрація прав на неї. Це дає змогу ідентифікувати обєкт нерухомості та субєкта, який має права на нього, адже звязок між ними невидимий, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива.

Рис. 1. Ознаки обєктів нерухомості

2. Сутнісні характеристики нерухомості

Сутність обєкта нерухомості проявляється у двох аспектах: як благо і як джерело доходу (рис. 2).

Наприклад, земля як благо містить у собі такі елементи: життєзабезпе­чення людей у сільській місцевості, екологічність, соціально-територіаль­ний розвиток української нації. Як джерело доходу земля — це сільсь-

Рис. 2. Сутнісні характеристики нерухомості

когосподарське виробництво, самостійний складний обєкт інвестування (в економічному звязку з побудованими на ній будинками, спорудами і т.д.), частина національного багатства, база оподатковування обєктів не­рухомості, джерело природних ресурсів (єдиний з усіх обєктів нерухо­мості). Житлові обєкти нерухомості можуть розглядатися як прямі й не­прямі джерела доходу. Як обєкт купівлі-продажу житло є прямим джере­лом доходу. Житлове будівництво, що зумовлює необхідність розвитку різноманітних галузей діяльності, таких як промисловість будівельних ма­теріалів, проектування, будівництво обєктів інфраструктури, підприємств торгівлі, транспортних магістралей, міського транспорту і т.д., є непря­мим джерелом доходу.

Варто сказати, що протягом історії економічного розвитку України пріори­тетність житла як блага і як джерела доходу змінювалася. За радянських часів сутність житла як джерела доходу заперечувалася, оскільки житло перебувало в державній власності, виступало тільки як обєкт соціального споживання, тому що надавали його громадянам не на основі масової ку­півлі-продажу, а за державним розподілом. Житло як благо становить ос­новну умову життєдіяльності людей, проте воно може виступати і як дже­рело доходу. Останнім часом ми все частіше бачимо оголошення, коли квартири або будинки здаються в оренду.

Автомобільні дороги як обєкти нерухомості можна розглядати як блага, при­значені для подолання просторових меж, і як джерело доходу. Останнім часом усе більшого розвитку набувають платні автомобільні дороги, що надають комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересуван­ня, сприятливе екологічне середовище та ін.) і є безпосереднім джерелом доходів для власників.

3.Сутність нерухомості

Поділ майна на рухоме і нерухоме походить ще за часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існу­вання жодного розвинутого суспільства та держави. Розглянемо, як трак­тується поняття нерухомості.

«Нерухоме майно — це будь-яке майно, яке складається із землі, а також будівель і споруд на ній».

«...Майно є нерухомим за його природою, або в силу його призначення, або внаслідок предмета, належність до якого воно становить».

«Нерухомість, нерухоме майно — реальна земельна і вся матеріальна влас­ність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверх­нею або прикріплене до землі».

«Нерухомим майном визнаються за законом землі й всякі угіддя, будин­ки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й пусті дворові місця, а також залізниці».

Як бачимо, в усіх наведених визначеннях мова йде про землю і все, що нерозривно з нею повязане.

Із теоретичної точки зору в економіці нерухомості під обєктом нерухомос­ті розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверхні) з усією нерухо­містю, яка є над нею і під нею. Тобто обєкт нерухомості можна визначити як матеріальний конус, що бере початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення обєкта нерухомості. У кожній кра­їні, між іншим, існують свої правові особливості цього поняття.

Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, доходимо висновку, що вони різняться між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальним є наступний підхід: нерухомість — це все те, що не може без значної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка). Спинімося детальніше на «версіях» визначення досліджуваного поняття.

Німецький цивільний кодекс до нерухомості відносить земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно повязані з ґрунтом; споруди; продукти землі, поки вони звязані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини і насадження (ст.ст. 94-96 Німецького цивільного укладу). Ана­логічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії. Французьке право виходить із ширшої кон­цепції нерухомості (ст.ст. 517-526 Французького цивільного кодексу). До нерухомості за самою її природою віднесені земля і повязані з нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням — машини, інструменти і сировина, що використовується на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці нерухомості виділяються зі складу господарства, то розглядаються як ру­хоме майно. Під поняття «нерухомість» підпадають також установлені на землю майнові права — сервітути, узуфрукт, іпотека.

Згідно із цивільним законодавством Російської Федерації нерухомість це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні обєкти і все, що міц­но звязане із землею, тобто обєкти, переміщення яких без значної шко­ди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди. Відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомості належать також кондомініуми і підприємства як майнові комплекси.

Виходячи із визначення, що міститься в законодавстві України, нерухо­мість — земельні ділянки, а також обєкти, розташовані на них, пе­реміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призна­чення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та мор­ські судна, судна внутрішнього плавання, космічні обєкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

У табл. 1.1 наведено основні розбіжності в трактуванні поняття «нерухо­мість» у законодавстві різних країн.

Таким чином, прикметною особливістю нерухомості є її нерозривний звя­зок із землею (при цьому самі земельні ділянки також розглядаються як

Таблиця 1. Обєкти нерухомості за законодавством різних країн

Обєкт нерухомості	Відповідно до законодавства
	України	Німеччини	Італії	Япо нії	Швейцарії	Росії	Франції
1. Земля, в тому числі	+	+	+	+	+	+	+
-земельні ділянки	+	+	+	+	+	+	+
-ще не видобуті корисні копалини	+	+	+	+	+	+	+
-відокремлені водні обєкти	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	+
2. Насадження, в тому числі	+	+	+	+	+	н.в.	+
-багаторічні насадження	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	+
3. Будівлі та споруди, їх струк­турні елементи, в тому числі	+	+	+	+	+	+	+
-житлові будинки	+	+	+	+	+	+	+
-квартири	+	+	+	+	+	+	+
-місця загального користу­вання житлових будинків	+	+	+	+	+	+	+
-дачі	+	+	+	+	+	+	+
-садові будинки	+	+	+	+	+	+	+
-гаражі	+	+	+	+	+	+	+
-інша постійно розташована будівля	+	+	+	+	+	+	+
4. Передавальні пристрої	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+
5. Підприємства (їх структурні підрозділи) як цілісні майнові комплекси	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	н.в.
6. Судна, в тому числі	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	н.в.
-морські та внутрішнього плавання	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	н,в.
-повітряні	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	н.в.
7. Космічні обєкти	+	н.в.	н.в.	н.в.	н.в.	+	н.в.
Примітки : + — обєкт нерухомості входить до складу поняття нерухоме майно н.в. — віднесення обєкта до нерухомого майна не врегульовано

нерухомість), що передбачає її значну вартість. Поза звязком із земельни­ми ділянками нерухомі обєкти (дерева, вирощені у спеціальних розсадни­ках, або будинки, призначені під знос, та ін.) втрачають звичайне призна­чення і, відповідно, знижується їх вартість.

Разом із тим закон відносить до нерухомості й обєкти, які за своєю фізич­ною природою є рухомими і підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні обєкти. Юридичне визнання вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомості. Поняття й види згаданих транспортних засобів розкриваються у відповідних законах та кодексах.

Скачать архив с текстом документа