Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей
СОДЕРЖАНИЕ: Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок, их субъектный состав. Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правовое регулирование приватизации как сделки, право собственности на недвижимость.Содержание
Введение
Глава 1. Понятие сделок с недвижимым имуществом
1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок
1.2 Особенности субъектного состава сделок с недвижимостью
Глава 2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок с недвижимостью
2.1 Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
2.2 Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Глава 3. Правовое регулирование отдельных сделок с недвижимым имуществом
3.1 Правовое регулирование приватизации как сделки влекущей переход права собственности на жилое помещение
3.2 Правовое регулирование ипотеки как сделки не связанной с переходом права собственности на недвижимое имущество
Заключение
Библиографический список
Введение
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Отличительной особенностью современного этапа развития гражданского законодательства является критический анализ его основополагающих институтов на основании выявленных практикой проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов. В 2004 - 2006 годах был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости. Впервые на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), приняты новые Жилищный, Градостроительный, Водный, Лесной кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямо указаны в качестве недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ.
Вместе с тем, действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.
Так, обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие недвижимости с землей. Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами. Виной тому - отсутствие четких, законодательно установленных критериев, по которым объект может быть, безусловно, оценен как недвижимый. В результате возникает большое количество споров с регистрирующими и налоговыми органами.
Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием.
Проблемы правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним традиционно становились предметом исследования ведущих ученых-цивилистов: Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, Е.А. Суханова, О.М. Козырь, З.И. Цибуленко и других. Вместе с тем, труды вышеназванных ученых не содержат исчерпывающего анализа современных проблем правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним.
Все вышесказанное предопределило актуальность темы моего дипломного исследования.
Целью моей дипломной работы является систематизация и доступное изложение основных положений гражданско-правовой доктрины и российского законодательства о сделках с недвижимым имуществом.
Для достижения вышеуказанной цели мною поставлены следующие задачи:
- уяснить понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества;
- проанализировать особенности субъектного состава сделок с недвижимым имуществом;
- сформулировать понятие и определить порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- обозначить особенности правового регулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом.
- сформировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Дипломная работа состоит из 3-ех глав. В первой главе уясняется понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества, анализируются особенности субъектного состава сделок с недвижимым имуществом. Во второй главе формулируется понятие и определяется порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В третьей главе обозначаются особенности правового регулирования сделки по приватизации жилых помещений и сделки по ипотеке.
право собственность недвижимость сделка приватизация
Глава 1. Понятие сделок с недвижимым имуществом
1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок
В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки являются самыми распространенными юридическими фактами, порождающими гражданские права на недвижимое имущество. Для формирования научно обоснованного понятия сделки с недвижимым имуществом, считаю целесообразным сначала выяснить правовую природу недвижимого имущества.
Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.
В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего, в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.
Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями[1] . Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок[2] . В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»[3] . Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.
В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость[4] . Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.
В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.
Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.
Однако некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.
Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.
Сам термин «недвижимое имущество» в русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние выражения, например, «вотчина», «имение» и др. После этого в русской цивилистике возникло смешение терминов «имущество» и «вещь». Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении»[5] . Проблема, отмеченная видным русским правоведом в 1907 году, существует до сих пор.
Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.[6]
Л.В. Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом[7] .
И. Гумаров полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки»[8] В то же время он считает, что действующий ГК понятия вещей не дает, и приводит определение, предлагаемое «Юридической энциклопедией», где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях»[9] На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей[10] .
С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.
В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.
Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами[11] . Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.
Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.
Особого внимания при анализе данного определения требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.
Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.
Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью»[12] .
У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий – «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»[13] . Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению»[14] .
Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо. Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет свое назначение.
Можно, конечно, предположить, что данный признак заимствован русской цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимого имущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак «не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены». В этом случае движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).
В российском же законодательстве первый признак не называется, а второй - распространен на более широкий круг вещей. В результате потеряна четкость в определении.
Вызывает возражение и перечень, который дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак «все, что прочно связано с землей», а вещи из указанного перечня. У названных объектов, хотя и существует «связь с землей», но их перемещение не влечет за собой несоразмерного ущерба ни земельному участку, ни самим объектам. Меняется назначение вещи.
Целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. Эти изменения, на наш взгляд, больше соответствуют положению дел.
Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.
Некоторые авторы считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются[15] . В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение[16] .
И, тем не менее, государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством. Что же касается воздушных и морских судов, космических объектов и т.п., то здесь законодатель указывает на необходимость государственной регистрации именно потому, что эти вещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ей свойственные. И именно поэтому данная формулировка абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не вызывает возражений.
Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
1.2 Особенности субъектного состава сделок с недвижимостью
Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Указанные субъекты права обладают спецификой, которую целесообразно рассмотреть подробнее.
Гражданин для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должен обладать право- и дееспособностью.
В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина. Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ).
Дееспособность гражданина предполагает его способность своими осознанными действиями осуществлять акты юридически значимого поведения, приобретать права и нести обязанности. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению. По общему правилу (ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступления в брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации (ст. 27 ГК РФ).
Сделки с недвижимым имуществом в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст. 31-40 ГК РФ.
Юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей правоспособностью. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.
Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 ФЗ от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»[17] для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальным законодательством определяются особенности их правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью[18] .
Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают не общей, а специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому, в частности, п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях [19] к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.
Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия[20] . Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ[21] .
По общему правилу (см. ст. 49 ГК РФ), специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, которое приобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (ст. 298 ГК РФ) [22] .
Совершение сделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами [23] .
От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров[24] . Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами.
Участие некоторых юридических лиц в сделках с недвижимостью связано с определенными ограничениями. Так, организации, которым недвижимое имущество предоставлено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации имущества, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.
Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно в один и тот же момент - при государственной регистрации юридического лица и прекращаются в момент его ликвидации.
Помимо граждан и юридических лиц, субъектами гражданского права, а следовательно, участниками сделок с недвижимым имуществом, являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (см. ст. 125 ГК РФ).
Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать, прежде всего соответствующие органы исполнительной власти, хотя рассматриваемые правила ГК РФ и не исключают возможности реализации указанных правомочий также представительными органами государственной власти.
На уровне Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией прежде всего Правительство РФ, Минимущество РФ, отраслевые федеральные органы исполнительной власти. Среди правовых актов, определяющих статус указанных органов, следует назвать прежде всего Конституцию РФ, ФКЗ от 17.12.1997 г. «О Правительстве Российской Федерации»[25] . Отдельные вопросы правомочий Правительства РФ решаются в федеральных законах, постановлениях Правительства РФ. Основы правового положения Минимущества РФ и отраслевых федеральных органов исполнительной власти установлены в положениях об этих органах[26] . Постановлениями Правительства РФ Минимуществу РФ и отраслевым федеральным органам исполнительной власти могут предоставляться и другие правомочия. В некоторых случаях правомочия федеральных органов исполнительной власти могут быть предусмотрены федеральными законами (см., например, ФЗ от 25.08.1995 г. «О федеральном железнодорожном транспорте»[27] ).
Правительство РФ может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности не только федеральным органам исполнительной власти, но и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенном Федеративным договором и законами Российской Федерации. Поэтому арбитражным судам при рассмотрении споров необходимо устанавливать, были ли делегированы Правительством РФ его полномочия по распоряжению федеральным имуществом конкретному федеральному органу исполнительной власти либо органам исполнительной власти субъектов Федерации[28] .
На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.
На муниципальном уровне своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. К органам местного самоуправления относятся: выборные органы, образуемые в соответствии с ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[29] , законами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований; другие органы, образуемые в соответствии с уставами муниципальных образований.
Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Кроме того, в соответствии со ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью.
Глава 2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок с недвижимостью
2.1 Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[30] .
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в его современном правовом смысле для России является новым. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вытекает из ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подразумевает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя указанную обязанность, хотя в экономически развитых странах данный правовой институт существует давно.
В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, да и сама информация была малодоступна. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими рынок земли в азартную игру. Выяснить наличие всех имеющихся прав, обременений или ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в области правоотношений, связанных с недвижимостью.
Уже в конце ХVIII в. были введены ипотечные записки (книги). Содержавшиеся в них сведения давали возможность любому заинтересованному лицу получить информацию о наличии ипотеки на земельном участке. Ведение ипотечных записок было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет на удовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись.
Успешное развитие этой системы в Европе привело к необходимости указывать в них не только такое важное обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. В результате в XIX в. в Европе ипотечные записки превратились в поземельные книги. Последние давали точную официальную картину всей правовой информации о земле. Например, в Германии в отношении института поземельных книг в 1897 г. был издан особый имперский закон. Внесение изменений в поземельную книгу допускалось только на основании соответствующих правовых актов, а полученный текст приобретал юридическую силу для любых третьих лиц. Все исправления считались юридически значимыми до тех пор, пока не появятся новые, вносимые в соответствии с весьма сложной процедурой. И.А. Покровский в своей книге «Основные проблемы гражданского права» указывал на два основных принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности (внесения) и принцип достоверности[31] . Согласно принципу публичности, полагал И.А. Покровский, любые вещные права на землю являются законными для общества, если они записаны в поземельной книге. Другой выдающийся ученый, Г.Ф. Шершеневич, назвал введение поземельных книг «началом законности»[32] .
Существовавшее в конце XIX в. в России «укрепление прав» на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который предполагал, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобием поземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым и относительным[33] .
«Укрепление вещных прав» на недвижимость крепостным порядком в России регулировалось согласно Положению о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда и в уездах при окружных судах. Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались за счет не казны, а того вознаграждения, которое получали за предоставляемые услуги. При окружном суде состояли один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел.
Ведение реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции России порядке по объекту недвижимости. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге и других обременениях.
Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу (город, уезд) в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки, касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами. Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землей могли быть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение года представляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной, соответствует действующему законодательству, а продавец действительно является собственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку в реестре крепостных дел. О произведенной операции по «укреплению прав» старший нотариус сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую управу) и в столицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли. Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.
Однако описанную крепостную систему нельзя считать прямым аналогом поземельных книг, принятых в Европе. Во-первых, внесение старшим нотариусом в крепостную книгу записи о произведенном «укреплении вещного права» в силу материального права не являлось должным юридическим фактом, так как при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах вещное право приобретал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу. Во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность. О произведенном укреплении права, о конкретных правах на землю любые третьи лица могли получить информацию (кроме публикации в «Сенатских Ведомостях») только из крепостных книг, для чего требовалось согласие собственника. Кроме того, крепостное «укрепление вещных прав» не способствовало полному охвату всех происходящих сделок с землей ввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и ее длительности[34] .
Ученые-цивилисты России осознавали недостатки существовавшего крепостного порядка «укрепления прав» на недвижимость и признавали необходимость перехода к более совершенной системе, подобной европейской с ее поземельными книгами. По словам И.А. Покровского, «наше русское право и в этом отношении (регистрации вещных прав. – прим автора) стоит далеко позади»[35] . Г.Ф. Шершеневич указывал, что крепостной порядок «укрепления прав» собственности на приобретаемую недвижимость «не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснения в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке»[36] .
Основными недостатками действовавшего порядка «укрепления прав» являлись:
- отсутствие единой законодательной системы;
- значительное количество противоречащих друг другу норм;
- недостаточная гласность в сфере установления земельных прав;
- неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость;
- излишняя сложность и дороговизна процедуры «укрепления прав»[37] .
Движущим моментом развития системы поземельных книг в Европе явилась потребность общества иметь гласное и документальное подтверждение всех обременений на землю, так как оно позволило бы развивать ипотечную систему кредитования, являвшуюся стимулятором зарождающихся капиталистических отношений. Так, А.В. Гантовер указывал, что ипотечная система кредитования может выполнять свои функции там, где «залоговое право построено на началах гласности, специальности и бесповоротности»[38] .
В России крепостной порядок «укрепления вещных прав» на землю не позволял активно развивать ипотечную систему. Среди причин отметим отсутствие однозначного законодательного закрепления факта юридического приоритета записи в крепостной книге о наличии права собственности, его обременении или ограничении перед всеми остальными нормами материального плана. Кроме того, право залога «рассматривается не как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное с точки зрения того, кто в данный момент существования этого права будет обладателем как последнего, так и самого имения, а как право по преимуществу с личным характером»[39] .
Юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи. По мнению Л.А. Кассо, налицо «отсутствие безусловного значения этих сведений (из крепостного реестра. – прим. автора)»[40] .
Для устранения недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных прав» к 1892 г. был разработан проект Вотчинного устава (его предлагали назвать также Положением об укреплении прав на недвижимость). Подготовка данного документа имеет особую историю. В 1881 г. было опубликовано «Мнение Государственного совета по проекту Главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество». Согласно п. 1 данного документа, «укрепление прав на недвижимое имущество, ограничений права собственности на оное, а также устанавливаемых на имущество обеспечений совершается запиской ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу». Однако в самом проекте Вотчинного устава термин «укрепление прав» опущен ввиду неоднозначности его толкования[41] . Использование в названии проекта Устава слова «вотчинный» связано с тем, что исторически оно применялось именно к недвижимости. Выдающийся юрист К.П. Победоносцев относил вотчинные права к вещным[42] . Поэтому в проекте Вотчинного устава все права на недвижимое имущество (право собственности, залог и ограничение права собственности) именуются вотчинными правами.
Разработчики проекта Устава определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности»[43] . Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Назовем основные принципы предложенного порядка укрепления прав:
а) «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу (ст. 1, 3 и 4 проекта Вотчинного устава);
б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);
в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);
г) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;
д) принцип старшинства - предполагал, что первоочередность «укрепленных» ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу (ст. 11 проекта Вотчинного устава).
Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней. Названные книги были единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Сущностью института вотчинных книг являлись начала гласности и бесповоротности, устанавливающие порядок, при котором все, что записано в эти книги, являлось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц, и все, что в эти книги не внесено, не имело никакой юридической силы. Иначе говоря, права на недвижимость устанавливались фактом внесения соответствующих записей в вотчинные книги[44] . Такие записи предоставляли правообладателю защиту от посягательств со стороны, даже если его право было объективно не бесспорно, но в самой записи иные сведения не были указаны. Внесение записи о праве имело публичный характер[45] .
Таким образом, правообладатели были заинтересованы во внесении всей информации о своих сделках в вотчинную книгу, поскольку в силу ст. 8, 20 проекта Вотчинного устава в дальнейшем совершение сделок отчуждения прав на недвижимость, ее залог производились исключительно в соответствии с правами, зафиксированными в вотчинной книге.
Структура проекта Вотчинного устава, согласно его ст.2, такова:
1) общие положения;
2) раздел о вотчинных правах, включающий главы о правах собственности, об ограничениях права собственности, о правах по договорам найма и о залоговых правах;
3) раздел о вотчинных книгах;
4) раздел о вотчинном делопроизводстве;
5) раздел о первоначальной записи имений (недвижимого имущества. - А.Д.);
6) раздел о вотчинных книгах на недвижимость казны.
Проект Устава предполагал обязательное первичное «укрепление прав» посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. По общему правилу запись прав в крепостную книгу производилась на основании заявления собственника недвижимости при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений о долгах на это имущество и ограничений права собственности. В случае отсутствия у заявителя надлежащего подтверждения его прав на недвижимость вопрос о праве собственности решался в судебном порядке. Сведения о величине и составе недвижимости записывались в крепостную книгу на основании представленных собственником достоверных документов с указанием источника, из которого эти сведения получены[46] .
Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждений – «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов. Таким образом, новым проектом из ведения нотариусов изымалось ведение крепостных актов на недвижимость[47] .
Согласно духу проекта Устава, залог должен был получить значение обременения и ограничения права собственности в силу самого залога, прошедшего надлежащее «укрепление прав», до тех пор, пока данный залог не будет соответствующим образом погашен[48] , т.е. «внесение в вотчинную книгу как необходимое условие установление залогового права есть акт чисто внешнего, формального характера»[49] .
Появление, согласно проекту Вотчинного устава, института вотчинных книг имело революционное значение для ипотечного оборота в России. При этом «институт гласных вотчинных книг только тогда в состоянии отвечать вполне своему назначению - служить действительным основанием вотчинного оборота, когда не только лишь установление залоговых прав, но и прекращение их соединено с производством по книге надлежащей записи», позволяющей всем заинтересованным лицам в любое время убедиться в том, действует ли залог на интересующую их недвижимость или прекратился[50] .
Данный проект вызвал среди специалистов серьезные дискуссии. Обсуждалось соотношение регистрации недвижимости, вводимой Вотчинным уставом, и собственно положения межевого дела (землеустройства – прим. автора). Вводимое «укрепление прав» в виде вотчинной системы решало задачу «юридической крепости и определенности прав на недвижимое имущество»[51] . Межевание земель в России в полном объеме еще не было произведено, поэтому однозначно говорить об имеющейся индивидуализации каждого конкретного объекта недвижимости и соответствии его конкретному объему права было нельзя. Границы смежных земельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационной вотчинной книге. Поэтому одни специалисты настаивали на необходимости вначале завершить межевание земель и только потом вводить Вотчинный устав. Другие же предлагали немедленно ввести Вотчинный устав, так как регистрация в вотчинных книгах призвана гарантировать только наличие конкретного права на объект недвижимости, без его местоположения в пространстве[52] . Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая затем в России революция сделала их неактуальными. В результате российское дореволюционное право так и не получило действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на нее.
Тем не менее исследования А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича в области «укрепления вещных прав» на недвижимость не остались невостребованными. Их детальные разработки использовались последующими поколениями советских и российских юристов. Сформулированные ими правовые принципы легли в основу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с упомянутым спором ученых о том, что первично - регистрация права или полное завершение земельных кадастровых работ - при разработке названного Федерального закона было решено учесть мнение комиссии, подготовившей проект Вотчинного устава. Комиссия постановила, что «1) в задачу вотчинной системы не входит устранение материальной неопределенности пространства и границ земельной собственности, поэтому вотчинные книги не могут гарантировать приобретателям земельных прав на действительное пространство имений; 2) отсутствие у нас кадастра и неудовлетворительное положение межевого дела нельзя никоим образом считать препятствием к введению вотчинной системы»[53] .
В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);
е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).
2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:
а) договоры аренды:
- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды»)[54] , а также аренды на неопределенный срок;
- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 224[55] );
в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
г) договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23.01.2002 № 18[56] ).
Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК договоры концессии подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц, поскольку предметом концессии является передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом.
д) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве). Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.
При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Ранее до 01.01.2005 Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. После утверждения постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 № 627 Изменений, которые вносятся в акты правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[57] , и в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.
Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.
3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);
в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);
г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.
Соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.
Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст.ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).
4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.
По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга
Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.
Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 25.02.1998 № 8 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.
Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с указанием вида сделки даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация», в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируются право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.
Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:
- свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 1);
- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведена государственная регистрация права собственности».
Органы, осуществляющие государственную регистрацию.
В январе 2008 г. исполнилось 10 лет со дня вступления в силу (31 января 1998 г.) Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.
Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и периодически изменяется, что, безусловно, неправильно не только для сотрудников органов, но и для правообладателей.
По нашему мнению, следует условно разделить регистрирующие органы на три исторических периода, первый - это те органы, которые осуществляли регистрацию до вступления в силу комментируемого Закона, второй - это создание учреждений юстиции по регистрации прав, которые осуществляли регистрацию прав до административной реформы, и третий - это органы, которые занимаются этим сегодня.
Первоначально рассмотрим органы, которые осуществляли регистрацию до введения в действие комментируемого Закона. К числу органов, осуществлявших регистрацию договоров и прав на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов Российской Федерации относились органы (бюро) технической инвентаризации (БТИ). В Москве такими полномочиями был наделен Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы.
Регистрацию договоров и прав на земельные участки осуществляли органы по земельным ресурсам и землеустройству.
В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляли органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например, в Москве).
По существу, технические органы до создания соответствующих учреждений юстиции осуществляли, в том числе и юридически значимые действия.
До создания во всех субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне деятельности вышеназванных органов осуществляли соответственно Государственный комитет РФ по строительству, Государственный земельный комитет РФ, Министерство государственного имущества РФ.
Комментируемый Закон первоначально закреплял трехуровневую систему управления государственной регистрацией прав на недвижимость: регион - учреждение юстиции - Минюст России.
Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определялись субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждали региональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливали плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляли другие полномочия.
Следует дополнительно подчеркнуть, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование.
Новая система и структура федеральных органов исполнительной власти обусловили изменения в системе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что, в свою очередь, сказалось и на перераспределении соответствующих полномочий в области государственной регистрации[58] .
Так, в настоящее время органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регионах, являются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Соответственно названная служба координирует и контролирует деятельность своих территориальных органов в части осуществления ими функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Контроль за деятельностью органов по государственной регистрации, направленный на обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключается в проверке соблюдения данными органами[59] :
- сроков рассмотрения заявлений;
- Правил ведения Единого государственного реестра прав, в том числе в части соблюдения требований по обеспечению создания и функционирования системы ведения указанного реестра в электронном виде;
- Федеральной программы создания системы государственной регистрации прав;
- правил предоставления информации о зарегистрированных правах;
- Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в регистрационно-правовую деятельность. При осуществлении государственной регистрации государственный регистратор должен руководствоваться только законом.
2.2 Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Государственная регистрация проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184[60] (далее - Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).
Особенности государственной регистрации также определены:
- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233[61] (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);
- Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 № 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки)[62] ;
- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70[63] .
Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.
Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.
Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).
В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.
Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.
Прием документов на государственную регистрацию
На приеме в соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:
- установление личности заявителей;
- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;
- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;
- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;
- сличение копий с подлинниками документов;
- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
- выдача заявителям расписки о принятии документов.
В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:
- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;
- документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;
- не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;
- не представлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;
- не представлены подлинники документов (за исключением актов органов государственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.
При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от 01.07.2002.
В расписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.
По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).
В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:
а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;
б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;
в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).
Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.
Поясним порядок представления некоторых документов.
В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.
Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Минюста России от 15.03.2000 № 91[64] , не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органов паспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.
Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Регистратор может сделать на них отметку о прекращении права продавца.
Согласно п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой: «Погашено». Копия остается в регистрационной службе. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле регистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.
В соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав (в ред. от 29.12.2004 № 196-ФЗ) на приеме могут быть предъявлены либо подлинники, либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Подлинники свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на налоговый учет (о присвоении ИНН) на приеме также только предъявляются, а не сдаются в регистрирующий орган до окончания регистрации (п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи).
Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или права. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются.
Заявления о государственной регистрации представляются в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.
Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.
Правовая экспертиза документов.
Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.
Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).
Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.
1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.
2. Проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.
3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.
4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.
За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:
- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;
- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.
С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:
- право- и дееспособность сторон;
- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.
Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то должен следовать отказ на основании того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство органов по регистрации в этом случае приостанавливает регистрацию по аналогии с п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, требуя устранения выявленных несоответствий (Приложение 2). Однако требование регистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только на договоры, подлежащие государственной регистрации, т.е. еще не вступившие в силу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрации договора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он может только проверить его законность и действительность в отношении прав на недвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона - отказать в регистрации.
Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.
Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Законом не установлено ограничения компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки [65] . Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена[66] . Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществить проверку законности сделки. Необходимые документы (согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства и пр.) должны быть представлены в подлинниках с приложением копий как удостоверяющему сделку нотариусу, так и регистратору.
Дополнительный элемент письменной формы сделки с недвижимостью - заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), а в случае продажи предприятия - с обязательным приложением установленных документов (п. 1 ст. 560 ГК).
Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.
В случаях, предусмотренных законом, государственная регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано. При отсутствии оснований для приостановления или отказа, выносится решение о государственной регистрации сделки.
Глава 3. Правовое регулирование отдельных сделок с недвижимым имуществом
3.1 Правовое регулирование приватизации как сделки влекущей переход права собственности на жилое помещение
В соответствии со ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Статья 235 ГК «Основания прекращения права собственности» определяет, что по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Иными словами, публичная собственность не может отчуждаться частным порядком. Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. Орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.
Напротив, отчуждение имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не является приватизацией, хотя и влечет переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК. ГК установлены следующие ограничения: сделки унитарного предприятия по распоряжению недвижимым имуществом должны соответствовать специальной правоспособности данного юридического лица (указанным в уставных документах целям деятельности, ст. 48 ГК) и совершаться с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).
Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки:
- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
- отчуждение имущества собственником (или по его решению);
- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[67] .
Анализ вышеназванного закона позволяет выделить следующие условия законности приватизации жилых помещений.
1. Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилой фонд.
Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта РФ), либо муниципальной собственностью.
Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а дарением - гражданско-правовой сделкой, которая регулируется нормами ГК. Применительно к жилищному фонду, находящемуся в собственности общественных объединений (организаций), Закон о приватизации жилья носит рекомендательный характер. Пунктом 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 № 1542-1 «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[68] общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.
В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 № 708[69] , при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:
а) передача в муниципальную собственность;
б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов;
в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.
Соответственно, если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья.
До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица. Жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.
Если жилое помещение относится к муниципальному или государственному жилищному фонду в силу разграничения собственности, а также если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственного предприятия в муниципальную собственность до 31 января 1998 г., согласно Закону о регистрации прав требуется предварительная регистрация права государственной или муниципальной собственности перед регистрацией перехода права к гражданам.
Если жилое помещение поступило в муниципальную или государственную собственность после 31 января 1998 г., то регистрация права собственности на приватизируемое помещение возможна также только после регистрации возникновения права муниципальной или государственной собственности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету.
По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК, ст. 4 Закона о регистрации прав). Без регистрации возникновения права государственной и муниципальной собственности уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления не вправе распоряжаться недвижимостью не только путем безвозмездной передачи в порядке приватизации, но и путем предоставления по договорам социального найма.
2. Участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации.
Федеральным законом от 15.05.2001 № 54-ФЗ О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Федеральный закон № 54-ФЗ)[70] в Закон о приватизации жилья внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства РФ не допускался. Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором. Федеральный закон № 54-ФЗ, по существу, установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства.
В настоящее время при определении статуса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве в Российской Федерации»[71] , вступившим в силу 1 июля 2002 г. Согласно ст. 5 указанного Закона гражданами РФ являются: а) лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления данного Закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в соответствии с данным Законом. Документом, удостоверяющим гражданство Российской Федерации, является паспорт гражданина Российской Федерации или иной основной документ, содержащие указание на гражданство лица. Виды основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации, определяются Федеральным законом (ст. 10). Гражданство несовершеннолетних лиц может быть определено по месту рождения, гражданству и месту жительства родителей (ст. 12).
3. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения.
Начиная с 31 мая 2001 г. приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.
Существенно то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмездной передачи.
4. Волеизъявление на приватизацию или отказ от участия в ней. Жилищные права третьих лиц.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации). В связи с этим передача жилого помещения в собственность одного нанимателя без оформления отказа лиц, сохраняющих право на это жилое помещение, от права на получение доли в собственность на него не может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.
Так решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, П. отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора о передаче М. в собственность квартиры по тем основаниям, что на момент приватизации квартиры истец, зарегистрированный в этой квартире, фактически в ней не проживал.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила вынесенные по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. №. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РСФСР (с последующими изменениями и дополнениями) и ст. 54.1 ЖК РСФСР граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
В силу ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
Поскольку члены семьи нанимателя жилого помещения сохраняют право на это помещение при временном в нем отсутствии, за ними, в том числе и за бывшим членом семьи, сохраняются все права, вытекающие из договора найма жилого помещения, включая право на участие в его приватизации[72] .
Согласно п. 4 ст. 71 СК ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука»[73] положения ст. 60 ЖК, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, были признаны утратившими силу.
Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 25.10.1996) [74] указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».
Хотя Пленум Верховного Суда РФ указал на порядок отказа, участие в приватизации несовершеннолетних лиц фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилья в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.
С учетом вышеизложенного, для проверки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних регистрирующие органы имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граждане, выписанные ранее по месту работы, учебы, прохождения службы, лечения, воспитания, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен отказ в государственной регистрации прав на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
5. Бесплатность.
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Возмездное приобретение незаселенного государственного или муниципального жилья физическими и юридическими лицами заслуживает отдельного рассмотрения.
6. Однократность.
Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижению совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации жилья четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.
Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации.
Сроки приватизации жилья продлены до 1 марта 2013 года
Оформление договора передачи жилого помещения
В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:
- органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;
- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.
Если передача осуществляется предприятием, согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Статьей 217 ГК установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности, из этого следует, что п. 2 ст. 295 ГК неприменим. Глава 19 ГК ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной передачи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание участвовать в приватизации. Передающая жилье сторона - предприятие или учреждение только обязаны принять решение в 2-месячный срок (ст.ст. 6, 7 Закона о приватизации жилья), не испрашивая согласия собственника.
Возможна также и приватизация ведомственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собственность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. При наличии соответствующего нормативного акта приватизацию может осуществлять (подписывать договор передачи) руководитель (иное должностное лицо) акционерного общества на основании доверенности, распоряжения или иного поручения государственного (муниципального) органа. При решении вопроса о правомерности передачи государственного или муниципального жилья органами акционерного общества - балансодержателя следует также учитывать, что акционерные общества - правопреемники реорганизованных государственных предприятий (в том числе в части прав и обязанностей наймодателя в договоре жилищного найма), а также то, что в силу ст. 18 Закона о приватизации жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности жилой фонд передается либо их правопреемникам, либо в ведение местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию.
3.2 Правовое регулирование ипотеки как сделки не связанной с переходом права собственности на недвижимое имущество
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже появились ипотечные книги.
Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной собственности.
Впоследствии ипотека получила распространение во многих странах с развитым правопорядком. Широко она применялась и в дореволюционной России.
Итак, ипотека - это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и так далее - все, что прочно связано с землей.
Система ипотечного кредитования придумана в мире много лет назад. За сотни лет в разных странах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10 - 40 лет под 3 - 15% годовых. Она. как правило, значительна: в Великобритании, к примеру, величина ипотечного займа может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии – 85 - 90%, в ФРГ, США, Испании - 80%.
Ипотека - это и финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства, и дополнительный инструмент оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно, и средство для создания многопорядкового, мультиплицируемого фиктивного капитала на основе фиктивного капитала - закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
В нашей стране ипотека пока не получила широкого распространения. Объясняется это тем, что ранее отсутствовала система единой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Нередко случалось, что одно и то же имущество передавалось в залог неоднократно. При этом каждый последующий залогодержатель не имел представления о том, что его обязательство обеспечено залогом имущества, уже обремененного ранее заключенными договорами.
В связи с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и созданием единой системы государственной регистрации ситуация начала меняться в лучшую сторону, хотя, конечно, основные проблемы остались.
Надо сказать, и Гражданский кодекс, и ранее действовавший Закон «О залоге» давали только самую общую характеристику ипотечных отношений и не содержали конкретного механизма реализации ипотеки в нашей стране. Долгое отсутствие Закона «Об ипотеке» (вступил в силу 22 июля 1998 года) также было серьезным тормозом развития этого института.
Закон «Об ипотеке» не отменил соответствующих норм ГК, Закона «О залоге», подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. При этом нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество перед другими правовыми актами, в том числе и Гражданским кодексом. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения в действие данного документа, нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».
В договоре ипотеки должен быть указан размер обеспечения основного обязательства. Иначе будет считаться, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ). Таким образом, в объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться проценты, неустойка, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Если срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит он не ограничен (в Японии, например, взыскиваются проценты только за последние два года).
Как справедливо полагает С.П. Гришаев, ипотека носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к главному обязательству, и потому права залогодержателя зависят от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства[75] .
В части первой ГК РФ не сказано об акцессорном характере залога, но в ней содержится общая норма о том, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Обратной зависимости не существует (п. 2 ст. 329 ГК РФ).
Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то к нему не возникает и требование кредитора.
Если залогодатель оказывается должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего, интересы кредитора-залогодержателя, это его преимущественное право. Однако здесь есть исключения. Так, при ликвидации юридического лица требование кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (п. 1 ст. 64 ГК). Подобные нормы содержат Федеральный закон от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» и п. 2 ст. 78 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».
Субъекты ипотечного правоотношения - это залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве - третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью, хотя бы и не в натуральной форме (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, кроме одного - права распоряжения.
Ипотека возникает не только из договора, но и в силу Закона. К ипотеке в силу Закона применяются правила договора о залоге. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче недвижимого имущества под выплату ренты ее получатель, в обеспечение обязательства плательщика, приобретает право залога на это имущество. Залог имеет место и в случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Женевская международная Конвенция о морских залогах и ипотеках от 6 мая 1993 г., участником которой является Российская Федерация, в ст. 4 предусмотрела, что морским залогом в отношении судна обеспечивается ряд требований (например, требования экипажа в отношении заработной платы и др.). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в силу п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру[76] . Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.
Общим признаком договоров выступает денежный характер обеспечиваемого требования. Это значит, что ипотекой не могут быть обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и так далее. При этом ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.
Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделяет на основную сумму долга и дополнительные, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.
Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Они заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем, как справедливо полагает Л.Ю. Грудцина, если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов[77] . Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.
Отличительная особенность недвижимости - ее неразрывная связь с землей, при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости.
Одним из основных вопросов, возникающих при ипотеке нежилых помещений, является вопрос, передается ли при залоге в ипотеку право аренды земельного участка или земельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объект недвижимости? В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Но в данных статьях речь идет об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применимы ли тогда данные нормы законов?
Обратимся к судебной практике.
Постановление Президиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98.
Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания. Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.
В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это не следует.
Приведем еще несколько примеров.
На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным.
В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки.
Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только лишь в отношении залога здания или сооружения (то есть первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения - вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.
Отказ был обжалован в суд.
Решением суда данный отказ был признан незаконным.
При этом судом было указано, что нормы, установленные п. 1 ст. 5 и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцами были соблюдены.
Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Постановлением ФАС СЗО данное решение суда оставлено в силе.
ВАС РФ отказано в принесении протеста в связи с отсутствием оснований.
Еще одно дело, в котором говорится об обязательности одновременной ипотеки помещений и земельного участка.
Решением суда договор залога нежилых помещений без одновременной ипотеки земельного участка либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемые объекты, был признан не соответствующим требованиям п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а потому в силу ст. 168 ГК РФ недействительным.
Законность и обоснованность настоящего решения была подтверждена апелляционной и кассационной инстанциями, оно оставлено без изменения, а жалобы ответчика - без удовлетворения.
При этом суды исходили из того, что помещение является частью здания, а поэтому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий, сооружений. Право участника общей долевой собственности на долю, даже не выделенную в натуре в земельном участке, следует из ст. ст. 209, 246 ГК РФ.
Справедливости ради следует заметить, что имеется и иная практика (но только ФАСов, не ВАС РФ).
ФАС ЗСО, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: «Суд, применяя часть 3 ст. 340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, то есть суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия «здание» (Постановление ФАС ЗСО от 7 августа 1997 г. по делу № Ф04/1000-205/АОЗ-97).
В другом деле ФАС СЗО указал, что «апелляционная инстанция обоснованно не применила п. 3 ст. 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружения, а нежилые помещения» (Постановление ФАС СЗО от 30 сентября 1999 г. по делу № А13-2650/99-12)[78] .
Заметим, что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, в соответствии со ст. 36 которого исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, расположенных на этих участках. Если собственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка под зданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, после введения в действие ЗК РФ становится больше оснований для утверждения о том, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лиц, которым принадлежит участок) или права аренды земельного участка.
Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Недра как отдельный вид объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра являются государственной собственностью. Их участки не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.
Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные к сносу.
Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Как справедливо отмечает А.Д. Куликов, он представлен не отдельной вещью, а совокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.
Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.
Вместе с тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).
Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.
Помимо права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.
Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых - сельское хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на строительство дома. По меткому замечанию З.И. Цыбуленко, ипотека невозможна в отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации[79] . То есть государственные и муниципальные образования дают передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах.
Договор об ипотеке - это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения[80] . Для договора ипотеки предусмотрены обязательная письменная форма и государственная регистрация. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Передаваемая в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона «Об ипотеке», не может быть меньше нормативной.
Оценка заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие соответствующую лицензию[81] . Однако в п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» говорится о том, что оценка предмета ипотеки может осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном порядке.
Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РФ), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды (ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (adhoc) третейский суд.
По общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановления Пленума ВС и ВАС № 6/8 от 1 июля 1996 г.).
Законом установлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращение банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимого имущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).
Из этого общего правила законодатель предусматривает исключение - возможность реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствии с п. 1 с. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Следует иметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд. Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данного соглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например, предшествующий залогодержатель)[82] . В п. 46 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо отмечено: «если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя предусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия, позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или о новации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК)».
В заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержатель получает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель освобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которых допускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающий характер.
После вынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имущества происходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом «Об ипотеке». Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РФ, Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.
При принятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»).
Гражданский кодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.
Такое правило предусмотрено в следующих случаях:
- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда залогодатель — государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Минимущества;
- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;
- залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его нахождения.
Закон «Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2 ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В Законе «Об ипотеке» {ст. 60) говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, ипотека является одной из самых распространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.
Заключение
По итогам дипломного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Основной особенностью сделок с недвижимым имуществом является особый объект таких сделок – недвижимое имущество.
2. Понятие недвижимого имущества, закрепленное ст. 130 ГК РФ является несовершенным, а именно:
- упоминание в ст.130 ГК РФ о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняет определение недвижимости, а потому эти термины следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.
- «несоразмерность ущерба при перемещении» как признак недвижимой вещи в современных условиях не является однозначным. Потому целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов.
Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
3. Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования
Граждане и юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей право- и дееспособностью.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов
4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164).
В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП.
5. Одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом, влекущей переход права собственности является сделка по приватизации.
Сделку по приватизации характеризуют следующие признаки:
- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
- отчуждение имущества собственником (или по его решению);
- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[83] .
6. Ипотека - это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество.
Ипотека является одной из самых распространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г № 190-ФЗ. // Российская газета. 2004. 30 декабря. № 290 (3667).
5. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января. № 1.
6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147
7. Водный кодекс РФ от 12 апреля 2006 г. // РГ. 2006. 8 июня. № 121.
8. Лесной кодекс РФ от 22 декабря 2006 г. // РГ. 2006. 29 декабря. № 244.
9. Федеральный закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 141.
10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.
11. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О гос. кадастре недвижимости.
12. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
13. Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-I. // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. № 23. Ст.1239.
14. Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
15. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // Российская газета. 2005. 26 июля. № 161 (3830).
16. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // РГ. 2007. 01 августа.
17. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963; 1999, 52, ст. 6416; 2002, № 41, ст. 3983.
Специальная научная и учебная литература
18. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 6. С. 3.
19. Аксюк И.В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал российского права. 2007. № 3.
20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 522.
21. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 17-18.
22. Гальцева О.Д. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ипотечное жилищное кредитование // Юрист Поволжья. 2004. №7-8. С. 51-52.
23. Гражданское право: Учебник / Под ред. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Сергеев А. П., Толстой Ю. К., Егоров Н. Д. (док.юр.наук, Проф)- М.: 2009.
24. Гражданское право: Учебник. Т. 1. 7-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2009.
25. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1.
26. Гусева Т. Регистрация недвижимости по-новому // Право и экономика. 2005. № 3. С. 86-88.
27. Егоров Ю.П. Правовой режим сделок // Государство и право. 2004. №11. С. 39-43.
28. Емельянов В.С. К вопросу об оплате государственной пошлины при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2007. № 5.
29. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права. 2004. №11. С. 61-65.
30. Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2010. С. 62.
31. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. Спб: Издательство «Юридический центр Пресс», 2010. С. 78 - 79.
32. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. 2005. №5. С. 35-38.
33. Оглоблина О.М. Форма и государственная регистрация договора. Часть 2.. – М.: 2009.
34. Русецкий А.Е. Действие представителя от имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ) // Право и экономика. 2007. № 6.
35. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. № 4. С. 141.
36. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.
37. Скворцов О.Ю. Рассмотрение третейскими судами споров о правах на недвижимость: правовая политика и юридическая практика // Вестник ВАС РФ. 2007, № 1.
38. Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Нотариус. 2008. № 5.
39. Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. 2005. №6. С. 18-26, №7. С. 10-17.
40. Фоков А.П. Объекты недвижимости физических и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов // Юрист. 2005. №2. С. 52-53.
41. Фоков А. П. О зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. № 2. С. 19-21.
42. Фоков А.П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. 2005. № 4. С. 2-3.
43. Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. - М., 2008. С.168-171.
44. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. №1. С. 10-12.
45. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8.
46. Эрделевский А.М. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость // Закон. 2005. №3. С. 70-73.
47. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. № 8. С. 123-132.
Материалы юридической практики
51. Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // БВС РФ. 1993. № 11. С. 2.
52. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 17.01.2001 (Определение № 92-В99-2) // БВС РФ. 2001. № 4. С. 2
53. Наумова Л. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой и приобретением в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 8. С. 24-46.
[1] См.: Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 13-14.
[2] См.: Там же. С. 14.
[3] Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М.: Русский язык, 1984. С. 707.
[4] См.: Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2008. С. 213-215.
[5] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.
[6] См.: Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Т. 1: Общая часть В 3-х тт Т:1(изд:3). С. 334.
[7] См.: Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 3.
[8] Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 78.
[9] Там же. С. 79.
[10] См.: Там же. С. 80.
[11] См.: Козырь О. М. Указ. соч. С. 276.
[12] Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 96.
[13] Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 2008. С. 15-16.
[14] Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2009. № 8. С.11.
[15] См.: Киндеева Е.А. Недвижимость: Права и сделки. 2007. М. С. 312.
[16] См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 343.
[17] СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 1.
[18] См.: Комментарий к Федеральному закону Об акционерных обществах. 3-е издание, доп. и перераб./ Под ред. М.Ю.Тихомирова. - М., 2002.
[19] РГ, 2002, 3 декабря.
[20] См.: Комментарий к Федеральному закону О государственных и муниципальных унитарных предприятиях/ Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 августа 2009 года.
[21] См. п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 1996, № 9.
[22] См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону «О некоммерческих организациях».Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам , 2008, N 3
[23] См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону О государственных и муниципальных унитарных предприятиях/ Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 августа 2009 года
[24] См.: Комментарий к Федеральному закону Об обществах с ограниченной ответственностью. Бухгалтер и закон, 2009, N 6.
[25] СЗ РФ, 1997, № 51, ст. 5712; 1998, № 1, ст. 1.
[26] См., например, Положение о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 03.06.2002 г. № 377 (СЗ РФ, 2002, № 23, ст. 2178).
[27] СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3505.
[28] См.: п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.
[29] СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3506; 1996, № 17, ст. 1917; № 49, ст. 5500; 1997, № 12, ст. 1378; 2000, № 32, ст. 3330; 2002, № 12, ст. 1093.
[30] Мейер Д.И.Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. С. 185.
[31] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.). М., 1998. С. 200.
[32] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 149.
[33] См.: Там же. С. 201.
[34] См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 148.
[35] Покровский И.А. Указ. соч. С. 201.
[36] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 148.
[37] Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893. С. 18-30.
[38] Гантовер А.В. Залоговое право. Спб., 1890. С.5.
[39] Там же. С.7.
[40] Кассо Л.А. Указ. соч. С.271.
[41] Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С.44-46.
[42] Там же. С.48.
[43] Там же. С. 32.
[44] Гантовер А.В.Указ. соч. С.208-209.
[45] Там же. С.227.
[46] Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С. 15-17.
[47] Там же. С.105-106.
[48] Гантовер А.В.Указ. соч. С.6.
[49] Там же. С.324.
[50] Там же. С.760.
[51] Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С.34.
[52] Кассо Л.А.Указ. соч. С.274.
[53] Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С.39.
[54] Экономика и жизнь. 2000. № 24.
[55] СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 964.
[56] Зарегистрировано в Минюсте России, № 3204//БНА. 2002. № 6.
[57] РГ. 2004. 31 декабря.
[58] Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2010. С. 62.
[59] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 522.
[60] Бюллетень Минюста России. 2000. № 11.
[61] Зарегистрирован в Минюсте России 16.08.2001, № 2881//БНА. 2001. № 35.
[62] Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2000, № 2452; 26.02.2003, N 4231//БНА. 2000. № 48; 2003. № 17.
[63] Экспресс-Закон. 2003. № 29-30.
[64] Бюллетень Минюста России. 2000. № 4.
[65] Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. №1. С. 10-12.
[66] Фоков А. П. О зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. № 2. С. 19-21.
[67] Ведомости СНД и ВС РСФСР.1991, № 28, ст. 959.
[68] Ведомости РСФСР. 1991. № 28. Ст. 960.
[69] Постановление Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» утратил силу с 27 января 2003 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения».
[70] СЗ РФ. 2001. № 21. Ст. 2063.
[71] СЗ РФ. 2002. № 22. Ст. 2031.
[72] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 17.01.2001 (Определение №. 92-В99-2) // БВС РФ. 2001. № 4
[73] СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.
[74] БВС РФ. 1993. № 11. С. 2.
[75] Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. 2002. № 8. С. 39.
[76] Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. 2000. № 7. С. 74
[77] Грудцина Л.Ю. Предмет ипотечных отношений в России. // Нотариус. 2007. № 6. С. 16-18
[78] Наумова Л. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой и приобретением в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 8. С. 24-46.
[79] Цыбуленко З.И. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 15-17.
[80] Фоков А.П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. 2005. № 4. С. 2-3.
[81] Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки. // Нотариус. 2007. № 1. С. 46-51.
[82] Киселев А.А. Предмет договора ипотеки. // Нотариус. 2007. № 2. С. 27-38
[83] Ведомости СНД и ВС РСФСР.1991, № 28, ст. 959.