1. Понятие и особенности договора жилищного найма Понятие жилищного фонда Жилищный фонд — вид недвижимости, пред ставляющий собой совокупность всех жилых поме щений, находящихся на территории РФ, независи мо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в дру гих строениях, пригодные для проживания. В жи лищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бы товых и иных нужд непромышленного характера. Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ Об основах федеральной жи лищной политики. Классификация жилищных фондов: 1) по принадлежности к формам собствен ности жилищный фонд подразделяется на: а) Частный жилищный фонд: фонд, находящий ся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом; фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных ос нованиях, предусмотренных законодательством; б) Государственный жилищный фонд: находя щийся в государственной собственности Россий ской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности; фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управ лении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации; в) Муниципальный жилищный фонд: ~ фонд, на ходящийся в собственности городского, сельско го поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном веде нии или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений; ~ общественный жилищный фонд, т. е. фонд, находящийся в соб ственности общественных объединений, в настоя щее время утратил самостоятельное значение; 2) по условиям использования жилых помещений: а) фонд социального использования — государственный и муниципальный жилищный фонд, предназначенный для распределения гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности по ордерам; б) индивиду альный жилищный фонд — жилищный фонд, при надлежащий гражданам на праве собственности и используемый ими для личного проживания чле нов семьи; в) коммерческий жилищный фонд — жи лищный фонд, относящийся к различным видам собственности, используемый собственниками для получения прибыли по договорам коммерческого найма и аренды; 3) по целевому назначению: а) основной жи лищный фонд — предназначен для проживания граждан; б) вспомогательный жилищный фонд специального назначения, предна значенный для использования в установленном по рядке. Он подразделяется на жилые служебные по мещения и специализированные дома. 2. Виды договора жилищного найма Договор социального найма Требования к предоставляемым жилому помещению Предметом договора найма в домах государ ственного и муниципального жилищного фонда мо жет быть лишь изолированное помещение, пригод ное для постоянного проживания (квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома). Не могут быть самостоятельным предметом дого вора часть комнаты или комната, связанная с дру гой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Жилая квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого или нежило го строения с жилыми помещениями, предназначен ная и пригодная для постоянного проживания граж дан, имеющая обособленный вход с улицы или площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имею щая в своих пределах функциональных частей дру гих квартир (мест общего пользования). Частью квартиры является комната — конструк тивно обособленная, неделимая, функциональная часть квартиры. Жилые помещения должны соответствовать установленным законом требованиям: а) должны быть бла гоустроенными; б) должны соответствовать уста новленным санитарным и техническим требо ваниям; в) должны быть по площади размером не менее минимального размера, установленного законодательством (не менее 12 кв. м. жилой площади на одного человека (в Саратовской области от 18 до 20 кв. м. общей площади); г) предоставляемое жилое поме щение должно предоставляться в доме капиталь ного типа и находиться в черте данного насе ленного пункта. Дополнительные требования к жилому поме щению: 1) нельзя заселить одну комна ту лицами разного пола старше 9 лет, если они не являются супругами; 2) при предоставлении жило го помещения должно учитываться также, кому предоставляется данное жилое помещение (инва лидам, пожилым на нижних этажах). Стороны договора найма жилого помещения Если жилищное правоотношение возникает на ос нове договора жилищного найма, то в качестве сто рон в нем выступают наймодатель и наниматель (гражданин). В коммерческом найме в роли нанимателя по общему правилу выступает одно лицо. В то же вре мя граждане, проживающие совместно с нанимате лем, могут, известив наймодателя, заключить с на нимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае та кие граждане являются сонанимателями. При социальном найме проживающие совмес тно с нанимателем члены его семьи являются сона нимателями независимо от того, заключили они договор или нет. Круг наймодателей при соци альном найме уже, чем при коммерческом. К членам семьи нанимателя относятся суп руг (супруга) нанимателя, их дети и родители. Дру гие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они про живают совместно с нанимателем и ведут с ним об щее хозяйство. Члены семьи нанимателя участвуют в решении не которых вопросов, в частности, дают согласие на: 1) вселение в жилое помещение других лиц; 2) обмен занимаемого жилого помещения; 3) сдачу жилого по мещения в поднаем; 4) изменение договора найма. Бронирование жилого помещения Бронирование жилых помещений — самостоя тельный институт сохранения права пользования жи лым помещением нанимателем и членами его семьи. В отличие от случаев временного отсутствия граж дан бронирование жилого помещения предпо лагает сохранение его за гражданами в случа ях: 1) при направлении на работу за границу, т. е. за пределы территории Российской Федерации, — на все время пребывания за границей; 2) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности — на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законода тельством, — на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местнос тях; 3) в других случаях, предусмотренных законо дательством. За нанимателем или членом его семьи брониру ется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жи лого помещения, как наниматель и члены его семьи. Бронирование, жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее б месяцев с момента выезда. По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не при знаны утратившими право на указанное жилое по мещение. При бронировании жилья наймодателю выдается охранное свидетельство (броня). Срок дей ствия охранного свидетельства (брони) исчис ляется со дня его выдачи. Оно выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности жилого дома. Отказ в его выдаче может быть обжалован в суде. Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых поме щений. Изменение договора социального найма Изменение жилищных правоотношений может происходить по разным основаниям и затрагивать все элементы правоотношений (субъекты, содержа ние, предмет). Основные случаи изменения договора соци ального найма: 1) по требованию члена семьи нанимателя о разделе жилой площади; 2) по требо ванию разных нанимателей жилых помещений в од ной квартире о заключении единого договора най ма в связи с объединением в одну семью; 3) по требованию члена семьи о замене нанимателя. Наниматель и члены его семьи пользуются равны ми правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. Условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих (нанимателя и членов его семьи) совершеннолет них членов семьи). Кроме того, необходимо согла сие наймодателя. Обмен жилыми помещениями Наниматель жилого помещения вправе с письмен ного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произве сти обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно строительного кооператива. Обмен жилыми помещениями производит ся со взаимной передачей прав и обязанностей, вы текающих из договора найма жилого помещения. Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок. Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным. В отдельных случаях обмен жилого помещения не допускается. Прекращение договора найма жилого помещения и выселение Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов се мьи в любое время расторгнуть договор найма. В слу чае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за 3 ме сяца) предупреждать об этом наймодателя. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых поме щений допускается лишь по основаниям, установлен ным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Виды выселения (по ЖК): с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Без предоставления другого жилого поме щения граждане выселяются в судебном или в ад министративном порядке (с санкции прокурора). Договор коммерческого найма Договор регулируется ГК РФ, а жилищное зако нодательство применяется к нему субсидиарно и только в случаях, указанных в ГК РФ. Коммерческий найм осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. Он носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет) и плата за жилье устанавлива ется по соглашению сторон. Само понятие коммер ческий наем употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве это договор най ма жилого помещения. Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, а нани мателем — гражданин. Предмет договора — изо лированное жилое помещение, пригодное для по стоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в поряд ке, предусмотренном жилищным законодатель ством. Благоустроенность не является обяза тельным условием предмета договора. Договор заключается в письменной форме. Приватизация жилых помещений Основные принципы приватизации государственно го и муниципального жилищного фонда в РФ закреп лены в Законе РСФСР О приватизации жилищ ного фонда в РФ , а также в ряде других нормативных актов. Значение для практики имеет постановление Пленума Верховного Суда РФ О некоторых воп росах применения судами Закона РФ О при ватизации жилищного фонда в РФ. Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на приватизацию имеют граждане, зани мающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, в том числе и ведомственного, по договору найма. Жилые поме щения передаются как в общую собственность лиц, со вместно проживающих в жилом помещении, так и в собственность одного из них, в том числе несовершеннолетних. Приватизация может осуществлять ся как в совместную, так и в долевую собственность. Приватизация осуществляется только в добровольном порядке, по решению всех лиц, имеющих право на приватизацию занимаемого ими помещения. Даже суд не может принудить осуществить приватизацию. Приватизации не подлежат жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежити ях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Оформляется приватизация договором пере дачи в собственность жилых помещений. Он заклю чается между гражданином и местной администра цией и не требует нотариального удостоверения, государственная пошлина не взимается. При приватизации жилых помещений несовер шеннолетние обязательно должны быть вклю чены в число собственников. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершен нолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению их законного пред ставителя с предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо по инициативе этого органа, жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, — по их заявлению с согласия родителей (усы новителей) и органов опеки и попечительства. Если дети остались без родительского попечения и про живают одни в жилом помещении, то договор пере дачи жилого помещения в собственность оформля ется в обязательном порядке в течение 3 месяцев. 3. Правовой режим служебных помещений Служебные жилые помещения предназначают ся для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны про живать по месту работы или вблизи от него. Слу жебное помещение включается в число таковых решением местной администрации. Под них выде ляются, как правило, отдельные квартиры. Они предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа уп равления другой кооперативной и иной обществен ной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения гражданину вы дается ордер на служебное жилое помещение и зак лючается письменный договор найма помеще ния на все время его работы, в связи с которой ему предоставлено служебное помещение. Наниматель служебного жилого помещения не имеет многих прав, предоставленных нанимате лю по договору социального найма (право брони ровать, присоединять другую освободившуюся ком нату и т. д.). Рабочие и служащие, прекратившие трудовые от ношения с предприятием, учреждением, организацией подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лица ми без предоставления другого жилого помещения. Виды выселения с предоставлением друго го жилого помещения : 1) выселение с предо ставлением благоустроенного помещения; 2) высе ление с предоставлением другого, не обязательно благоустроенного помещения. Граждане выселяются из жилых домов государ ственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если дом, в котором находит ся жилое помещение: 1) подлежит сносу; 2) грозит обвалом; 3) подлежит переоборудованию в нежилой. Если дом, в котором находится жилое поме щение, подлежит сносу в связи с отводом земель ного участка для государственных или общественных нужд, либо дом (жилое помещение) подлежит пере оборудованию в нежилой, выселяемым из него граж данам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, орга низацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудова нию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет ся предприятием, учреждением, организацией, ко торым принадлежит дом, либо администрацией. Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого поме щения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению администрации. Выселение с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого поме щения осуществляется в случаях: 1) временного переселения граждан при капитальном ремонте; 2) признания ордера недействительным; 3) в случа ях неуплаты квартплаты и коммунальных платежей. Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение дол жно отвечать требованиям законодательства, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. Если нанима тель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предостав лена отдельная квартира или жилое помещение, со стоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека (12 кв. м.), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополни тельную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, дол жно быть указано в решении суда о выселении на нимателя, а при выселении в административном порядке — в постановлении прокурора.
