1. Общие положения договора аренды и его виды Понятие договора аренды Договор аренды (имущественного найма) — соглашение, в силу которого одна сторона — арен додатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю), иму щество за плату во временное владение и пользо вание или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату. Договор аренды — консенсуальный, взаимный и возмезд ный (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Существенным условием договора аренды яв ляется его предмет. Предметом могут быть толь ко индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока до говора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его полу чил, с учетом износа. Стороны договора: арендодатель — собствен ник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор — лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования). Форма договора — договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письмен ной форме. Если в договоре предусмотрен переход в последую щем права собственности на арендованное имуще ство к арендатору, то он заключается в форме, пре дусмотренной для купли-продажи такого имущества. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды не движимости подлежит обязательной государствен ной регистрации в учреждении юстиции. Цена и срок договора аренды не относятся к суще ственным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата. Виды договора аренды: 1) договор проката; 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа; 3) аренды зданий и сооружений; 4) арен ды жилого помещения; 5) аренды предприятия; 6) договор финансовой аренды (лизинга). Права и обязанности сторон договора аренды Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом. Арендатор не имеет права без согласия арендо дателя сдавать арендованное имущество в субарен ду, а также отдавать арендные права в залог и вно сить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ. Каждая из сторон договора аренды вправе требо вать его досрочного расторжения в судебном поряд ке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициа тиве одной из сторон. Произведенные арендатором отделимые улуч шения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено до говором аренды. В том случае, если арендатор про извел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на воз мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованно го имущества, произведенных без согласия арен додателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортиза ционных отчислений от этого имущества, являют ся собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фак тически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчис ляемыми на восстановление соответствующих объектов. Договор проката По договору проката арендодатель, осуществ ляющий сдачу имущества в аренду в качестве по стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое иму щество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ). Договор проката являет ся разновидностью договора аренды — двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный. Стороны: арендатор — как правило, выступает гражданин. арендодатель — коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду явля ется постоянной предпринимательской деятельно стью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнитель ным источником существования. Предметом может быть только движимое иму щество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, ра дио- и телевизионная аппаратура и пр. Срок не может быть больше 1 года. Форма договора — письменная, без каких-либо условий. Арендная плата по договору проката устанавли вается в виде определенных в твердой сумме пла тежей, которые вносятся периодически или едино временно. Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендода тель предоставляет арендатору транспортное сред ство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Этот договор является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Договор должен быть заключен только в письмен ной форме независимо от его срока, путем состав ления одного документа, подписанного сторонами, или обмена документами посредствам связи (почта, телеграф, телетайп). К такому договору не при меняются правила о регистрации договоров аренды. Объект договора — транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксп луатации. Предмет — транспортное средство лю бого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и ба гажа, движущееся в пространстве. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель представляет аренда тору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по уп равлению им и его технической эксплуатации. Цель договора — получение во владение и поль зование транспортного средства и самостоятельное осуществление его технической и коммерческой эксплуатации. Арендатор вправе без согласия арендодателя сда вать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Договор аренды зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла дение и пользование или во временное пользова ние арендатору здание или сооружение. Предмет — здания и сооружения, т.е. разновид ности недвижимого имущества. Форма — письмен ная, путем составления одного документа, подпи санного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. В случае, если договор заключен на срок не менее года, он подле жит государственной регистрации и считается зак люченным с момента такой регистрации. Цена относится к числу существенных условий договора — арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает и плату за пользование земельным участком, на ко тором оно расположено. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить предприятие арендатору за плату во временное владение и пользование в целом как имущественный комплекс, используемый для осу ществления предпринимательской деятельности. Предмет — предприятие как единый имуществен ный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурса ми, исключительные права, а также права требова ния и долги. Лизинг По договору финансовой аренды (договору ли зинга) арендодатель обязуется приобрести в соб ственность указанное арендатором имущество у оп ределенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Арендодатель в этом случае не не сет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть пре дусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Признаки договора лизинга: 1) наличие у арендодателя цели финансирования; 2) приобре тение арендодателем имущества, которое переда ется в лизинг после заключения договора аренды; 3) использование арендатором переданного в ли зинг имущества для предприниматель-ских целей; 4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Суще ственными условиями договора являются: предмет, срок договора (срок его действия); цена договора; порядок балан сового учета предмета лизинга. Стороны: лизингодатель, в качестве которого может выступать лизинговая компания, имеющая ли цензию на сдачу имущества в лизинг; лизингопо лучатель — юридическое лицо, осуществляющее предпринима тельскую деятельность, или индивидуальный пред приниматель; продавец имущества, передаваемого по договору лизинга, в качестве которого может выступать любое дееспособное лицо, в собственно сти которого находится данное имущество. Предмет — движимое и недвижимое имущество, любые непотребляемые вещи, исполь зуемые для предпринимательской деятельности (кро ме земельных участков и других природных объек тов). Виды договоров лизинга: 1) в зависи мости от длительности срока договор лизинга под разделяется на типы: долгосрочный — на срок 3 года и более; среднесрочный — на срок от полутора до 3 лет; крат косрочный — менее 1,5 лет; 2) помимо этого на практике лизинг подразделяется на следующие виды: Содержание договора составляют права и обя занности сторон договора. Договор аренды предприятия По договору аренды предприятия арендода тель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение предприятие в целом как имущественный комплекс, используе мый для осуществления предпринимательской дея тельности. Предметом данного договора является предприя тие как единый имущественный комплекс, относя щийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключитель ные права, а также права требования и долги. Договор заключается в письменной форме пу тем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией после чего он считается заключенным. Существенным условием является предмет и цена (арендная плата). Содержание договора аренды — права и обя занности арендодателя и арендатора.
